安康市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告

～安康市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告

一2017～2018年安康市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（一）全市總體概況1.安康市房地產(chǎn)企業(yè)概況截至2018年9月，安康市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)276家，其中，A級信用等級45家、B級信用等級100家、C級信用等級39家、其他的無信用等級，有物業(yè)管理公司207家。2017年有開發(fā)項目的開發(fā)公司共有142家，這142家開發(fā)公司擁有資產(chǎn)總計4184884.1萬元、負(fù)債3319658.1萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為79.32%，年平均全部從業(yè)人員數(shù)為4448人，年應(yīng)付工資總額24009.8萬元。2.安康市房地產(chǎn)開發(fā)投資及經(jīng)營概況[1]截至2017年底，全市當(dāng)年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資967146萬元，共完成施工房屋面積921.8243萬平方米，增長7.0%。在經(jīng)營上，截至2017年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年完成主營業(yè)務(wù)收入433802.7萬元，其中完成商品房屋銷售收入417636.9萬元；完成主營業(yè)務(wù)成本331764.4萬元；完成主營業(yè)務(wù)稅金及附加14887.9萬元。在銷售上，截至2017年底，全市當(dāng)年完成商品房銷售面積1445647平方米，完成商品房銷售額561797萬元。3.安康市房地產(chǎn)金融概況截至2017年底，全市個人住房貸款余額為68.93億元，比上年增加21.02億元；全市個人住房公積金貸款余額為33.26億元，比上年末增加2.39億元。個人住房公積金貸款利率仍維持在2015年8月的水平：5年以下2.75%，5年以上3.25%。[2]截至2017年11月末，全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款8.66億元，比上年增加0.52億元。[3]（二）安康市中心城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1.安康市中心城市商品房用地交易情況2017年，全年建設(shè)用地成交面積為1624畝（108.3萬平方米），成交金額22.23億元，其中成交普通商品房用地9宗，面積約為180.99畝（12.07公頃），成交金額1.7813億元，[4]畝均普通商品房用地成交金額98.42萬元，具體見表1。表12017年安康市中心城市公開出讓普通商品房用地清單宗地號面積（公頃）地塊位置成交金額（萬元）出讓年限（年）AK001-002-（094）-8461.21漢濱區(qū)南環(huán)干道北側(cè)175070AK001-002-（096）-6032.26漢濱區(qū)新城辦木竹橋村368070AK001-002-（048）-840.52漢濱區(qū)瀛湖路路北151號71070AK001-002-（022）-20063.41漢濱區(qū)關(guān)廟鎮(zhèn)東站村310070AK001-002-（074）-8052.29漢濱區(qū)西南片區(qū)瀛湖路北段西側(cè)386070AK001-001-（013）-334-11.22安康市江北安康大道東側(cè)285070AK001-002-（066）-8060.50安康市陳家溝村92270AK001-001-（010）-2-40.39漢濱區(qū)進(jìn)站路3號30670AK001-002-（031）-227-10.27漢濱區(qū)興安中路48號63570合計12.0717813資料來源：安康市國土資源管理局。|Excel下載表12017年安康市中心城市公開出讓普通商品房用地清單截至2018年9月5日，安康市中心城市成交普通商品房用地8宗，面積約為117.72畝（7.85公頃），成交金額1.2796億元，[5]畝均普通商品房用地成交金額約為108.70萬元，比2017年畝均增加近10萬元，具體見表2。表22018年1月1日～9月5日安康市國土資源管理局在中心城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)公開出讓普通商品房用地清單單位：公頃、萬元、年宗地號面積地塊位置成交金額出讓年限AK001-001-（012）-8121.32漢濱區(qū)建民辦黃溝村204070AK001-001-（058）-8141.87漢濱區(qū)建民辦長鋪村343070AK001-002-（074）-805-10.90漢濱區(qū)瀛湖路北側(cè)187570AK001-002-（074）-805-20.41漢濱區(qū)瀛湖路北側(cè)67070AK001-002-（074）-805-30.23漢濱區(qū)瀛湖路北側(cè)59070AK001-002-（074）-805-40.03漢濱區(qū)瀛湖路北側(cè)12170AK001-002-（094）-8132.15漢濱區(qū)新城辦木竹橋村287070AK001-002-（094）-8490.95高井路與錢家彎路交匯處東南角120070合計7.8512796|Excel下載表22018年1月1日～9月5日安康市國土資源管理局在中心城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)公開出讓普通商品房用地清單2.安康市中心城市商品房銷售面積概況截至2017年底，安康市中心城市累計銷售商品房5597套，面積675466平方米（不含保障房和商鋪）。截至2018年6月底，累計銷售商品房2564套，面積310983平方米（不含保障房和商鋪），累計銷售套數(shù)同比下降61.74%，各月銷售情況見表3。將安康市中心城市2018年1～6月的銷售情況與同期安康市個人住房公積金貸款余額對比發(fā)現(xiàn)：安康市中心城市2018年1～6月的銷售量除少數(shù)月份外，其他月份持續(xù)下降，而且個人住房公積金貸款余額持續(xù)增加也無法阻攔這種銷售量的下降，只有個人住房公積金貸款余額增長率大于1.71%后才使銷售量的這種下降反轉(zhuǎn)為銷售量的增加。表32018年1～6月安康市中心城市房產(chǎn)銷售情況月份面積（平方米）套數(shù)（套）成交面積增長率個人住房公積金貸款（億元）余額增長率2018年1月6510453124.15%33.380.36%2018年2月39265341-44.17%33.821.31%2018年3月5376246036.92%34.000.53%2018年4月55501440-8.19%34.591.71%2018年5月6630152447.04%35.191.73%2018年6月31050268-61.74%35.621.21%合計3109832564注：①表中數(shù)據(jù)來源于安康市房產(chǎn)管理局；②表中數(shù)據(jù)不含保障房和商鋪的銷售面積；③表中個人住房公積金貸款數(shù)據(jù)來源于安康市住房公積金管理中心，利率為：5年以下2.75%；5年以上3.25%。|Excel下載表32018年1～6月安康市中心城市房產(chǎn)銷售情況3.安康市中心城市商品房銷售價格概況截至2017年末，安康市中心城市（包含高新區(qū)）商品房銷售均價為4406元/平方米，同比增長2.27%（已剔除3500元/平方米以下的保障房項目和高于6000元/平方米的精裝房和別墅項目）；截至2018年6月末，安康市中心城市商品房銷售均價為4508元/平方米，同比增長2.32%。將安康市中心城市2013年12月～2018年6月的各類商品房銷售均價與同期安康市人民銀行個人住房貸款余額進(jìn)行對比發(fā)現(xiàn)：安康市中心城市各類商品房銷售均價與人民銀行個人住房貸款余額增速大體呈正相關(guān)（見表4、圖1）。表42013～2018年安康市中心城市各類商品房銷售均價年份人民銀行個人住房貸款（億元）中心城市均價（元/平方米）均價環(huán)比增長率余額余額增速201845082.32%201768.9321.0244062.27%201656.9616.284308-1.06%201548.9821.034328-3.44%210440.4730.324483-2.2%201331.0536.7845840.6%注：①表中安康市中心城市各類商品房銷售均價數(shù)據(jù)來源于安康市房產(chǎn)管理局；②人民銀行個人住房貸款數(shù)據(jù)來源于安康市人民銀行（不包括住房公積金貸款）。|Excel下載表42013～2018年安康市中心城市各類商品房銷售均價圖1安康市人民銀行個人住房貸款余額增速上述數(shù)據(jù)表明，安康市中心城市在2017年1月～2018年6月的商品房均價穩(wěn)定在4300元/平方米～4600元/平方米，但仍存在巨大壓力，主要表現(xiàn)為兩點。第一，進(jìn)入2018年后，安康市中心城市商品房的銷售量大幅度下降，6月的銷售量只有1月的50%左右。第二，2017年累計下來的剩余可銷售量巨大，截至2018年6月底，仍有剩余可銷售套數(shù)11371套、114萬平方米。在區(qū)域上，主要集中在高新區(qū)，有5625套、49.1萬平方米，其中，黃溝片區(qū)有3052套、35.56萬平方米；在用途上，住宅剩余可銷售套數(shù)6168套、面積73.29萬平方米，非住宅剩余可銷售套數(shù)5203套，面積40.86萬平方米。[6]4.安康市中心城市房地產(chǎn)市場發(fā)展特點歸納上述相關(guān)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)安康市中心城市的房地產(chǎn)市場在2017年1月～2018年6月具有如下特點。（1）銷售量變動幅度大。（2）各月平均銷售價格變化幅度小，但不同樓盤的銷售價格差別很大。（3）安康市中心城市的房地產(chǎn)市場具有典型的金融屬性，其各類商品房銷售均價與人民銀行個人住房貸款余額增速成明顯的正相關(guān)性，其銷售量只有在個人住房公積金貸款余額增長率大于1.71%的情況下才使銷售量的下降反轉(zhuǎn)為銷售量的增加。（4）非均衡性，主要表現(xiàn)在銷售價格的非均衡性、剩余可銷售套數(shù)的非均衡性和三率的非均衡性方面。二安康市房地產(chǎn)業(yè)未來五年的發(fā)展趨勢（一）安康市中心城市業(yè)未來五年的房地產(chǎn)需求趨勢分析房地產(chǎn)需求可分為剛性需求、改善性需求和投機(jī)性需求。（1）安康市中心城市未來五年的房地產(chǎn)剛性需求。剛性需求主要由新增人口數(shù)量決定，即由該區(qū)域的城鎮(zhèn)化率決定。而安康市在2017年、2016年的城鎮(zhèn)化率分別為47.31%和45.60%，分別比上年提高了1.71%和1.28%，因此，預(yù)計未來五年安康全市的城鎮(zhèn)化率每年將提高1.5%左右，即每年將增加的城鎮(zhèn)人口數(shù)=上年總?cè)丝跀?shù)×1.5%，其中至少20%的新增城鎮(zhèn)人口將進(jìn)入安康市中心城市。2018～2022年末，安康市中心城市平均每年將增加人口8000人左右，但因安康市委市政府實施漢濱、恒口、漢陰、石泉一體化發(fā)展項目，安康市中心城市江北城區(qū)將新增10萬城市人口。因此，可以預(yù)期安康市中心城市在未來五年每年將增加8000～20000人，以戶均4人計算，則每年將新增住宅需求2000～5000套。（2）安康市中心城市未來五年的房地產(chǎn)改善性需求和投機(jī)性需求。房地產(chǎn)改善性需求和投機(jī)性需求主要受當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展、周邊城市房地產(chǎn)市場狀況及房地產(chǎn)價格趨勢的影響。其中，房地產(chǎn)改善性需求主要受當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，而投機(jī)性需求主要受周邊城市房地產(chǎn)市場狀況及房地產(chǎn)價格趨勢的影響。綜上，預(yù)計未來5年，安康市中心城市對房地產(chǎn)的需求量為每年2000～5000套。如周邊城市房價上漲，其每年需求將超過5000套；如周邊城市房價下跌，其每年需求將小于2000套。（二）安康市中心城市未來五年的房地產(chǎn)供給趨勢分析房地產(chǎn)供給包括剩余可銷售量、2017年及其之前開始的施工而未竣工的房屋面積、2018年開始新增施工面積。（1）剩余可銷售量。該部分面積大約為62.90萬平方米，其中大約有35.79為萬平方米為商品房待售面積。[7]（2）2017年及其之前開始的施工而未竣工的房屋面積。該面積為2017年及其之前開工的面積與當(dāng)年的竣工面積之差，為640.9318萬平方米，該部分將在2018、2019年逐步進(jìn)入市場。[8]（3）2018年開始新增施工面積。新增施工面積主要取決于2017年及2018年安康市國土資源管理局在中心城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)已公開出讓的普通商品房用地面積及容積率。2017年及2018年已出讓的普通商品房用地面積為298.7112畝（19.92萬平方米），而根據(jù)安政發(fā)〔2016〕12《安康市人民政府關(guān)于更新安康市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價和劃撥用地供地價格的公告》的規(guī)定，住宅的平均土地容積率為2.5，因此，從2018年開始安康市中心城市將新增施工面積49.8萬平方米。綜上，安康市中心城市未來五年的房地產(chǎn)供給量在753萬平方米左右。3.安康市中心城市未來五年的房地產(chǎn)供需關(guān)系及價格趨勢上述需求分析顯示，未來5年安康市中心城市對房地產(chǎn)的需求量每年為2000～5000套，按平均每套100平方米計算，則未來5年安康市中心城市對房地產(chǎn)的需求總量為100～250萬平方米，小于安康市中心城市未來五年房地產(chǎn)的供給量753萬平方米。因此，安康市中心城市房地產(chǎn)價格總體趨勢將是下跌，至于具體的供需關(guān)系及價格趨勢還需在中央還未開始征收房地產(chǎn)稅、未取消預(yù)售制、集體建設(shè)用地未大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)租賃市場假設(shè)情況下，結(jié)合以下因素進(jìn)行分析：（1）安康市中心城市房地產(chǎn)交易的非均衡性；（2）新增供給因延遲竣工而推遲上市；（3）安康市中心城市仍存在的購房潛力。綜上，安康市中心城市房地產(chǎn)價格總體趨勢將下跌，但局部區(qū)域的供求關(guān)系將基本平衡、價格基本穩(wěn)定。三建議第一，與房地產(chǎn)相關(guān)的市級管理部門、服務(wù)機(jī)構(gòu)及市房地產(chǎn)協(xié)會應(yīng)提早謀劃、積極應(yīng)對國家開始征收房地產(chǎn)稅、取消預(yù)售制、集體建設(shè)用地大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)租