買房指導(dǎo)參考

房地產(chǎn)五證的發(fā)證單位購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)?！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。開發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能及客戶簽署正式的《預(yù)售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。大家現(xiàn)在簽的應(yīng)該是購房協(xié)議，在開發(fā)商沒有取得預(yù)售房許可證之前是不能簽訂購房合同的，一般情況下貸款也需要簽訂合同后才能辦理。1)大家購房所付的保險費(fèi)其實(shí)是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險公司都可以為你打折。15)到售樓處后直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒了，哪些房子還在，這本東西特別準(zhǔn)，只有少數(shù)樓盤會做一份假的。16)一個好的施工單位關(guān)鍵是看他的工地是否干凈，建材堆放是否井井有條。17)不要相信物業(yè)管理會是廣告上的外資單位來管理，通常只買他們的一個名字，然后叫物業(yè)顧問，這些外資物業(yè)公司通常只為單價在一萬以上的樓盤來服務(wù)，別的其實(shí)都由本地公司來管理。市民楊女士：我看中了一套商品房，馬上就要交定金了。請問，交定金時需要注意什么，需要和開發(fā)商訂什么協(xié)議？

誠功律師事務(wù)所于冠魁律師：首先，要看開發(fā)商的《房屋銷（預(yù)）售許可證》，確定你看中房屋的樓座在該《房屋銷（預(yù)）售許可證》公布的樓座范圍內(nèi)，再和開發(fā)商簽訂商品房預(yù)購協(xié)議。購房者如確有購買意向，應(yīng)在協(xié)議中約定，如開發(fā)商擅自另售他人，須雙倍返還定金。還有就是得注意購買面積和使用面積不能相差太大，公攤面積過大的話當(dāng)然不劃算拉．很多細(xì)微的好壞不便都是入住了才能發(fā)現(xiàn)的，所以購房是要多加注意，買到真正的好房不容易哦．希望我的小知識能幫到大家．只是房屋的實(shí)際面積和合同上的要何時清楚，有些奸商把建筑面積加很多，看開發(fā)商的五證二書原件；產(chǎn)權(quán)證要特別的注意，現(xiàn)在有很多房子是集體的產(chǎn)權(quán)，房主自己辦的所謂小產(chǎn)權(quán)，那樣的房子可能會便宜，但是有效的居住權(quán)只有20年，而且不受法律保護(hù)，擦亮眼睛哦2.房屋質(zhì)量：讀者來電54個，有關(guān)房屋質(zhì)量問題，來電中反映墻壁有裂痕、下水管道阻塞等占到了半數(shù)以上。讀者劉女士反映，自己在河?xùn)|區(qū)購買的住房入住不到一年，發(fā)現(xiàn)墻壁有嚴(yán)重裂痕。開發(fā)公司鑒定結(jié)果為體墻裂但不屬于危房，使用安全性無問題。劉女士要求退房，但開發(fā)商決定一次性賠付6000元。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，因質(zhì)量問題退房，必須有質(zhì)量勘察單位的專業(yè)鑒定書，認(rèn)定房屋主體結(jié)構(gòu)有問題，不能居住。否則，則由開發(fā)商負(fù)責(zé)進(jìn)行維修，由此造成的騰空、誤工等費(fèi)用雙方協(xié)商解決。3.公攤面積：讀者來電32個，問詢率10.85%對于如何計(jì)算房屋公攤面積，很多讀者表示困惑。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商品房公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t包括，按套內(nèi)建筑面積比例、以幢為單位進(jìn)行分?jǐn)偅淮睒莾?nèi)相同使用功能的相同房型公攤面積相同，公用建筑面積分?jǐn)偤蟛粍澐指鲬羲鶖偟玫木唧w部位，特殊情況可以按商品房買賣雙方簽訂的協(xié)議進(jìn)行分?jǐn)偟?。還有一個簡單易記的原則，那就是及本幢商品房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)?。如果您仍對所分?jǐn)偣妹娣e有所疑慮，可以要求開發(fā)商對公攤面積的計(jì)算加以解釋。小區(qū)物業(yè)管理問題也很集中，其中收費(fèi)問題比較突出。河?xùn)|區(qū)王先生反映，自己購買的商品房手續(xù)和付款事宜均已完成，準(zhǔn)備辦理產(chǎn)權(quán)證，但因沒有按照開發(fā)商的要求預(yù)交一年的物業(yè)管理費(fèi)，所以無法拿到辦理產(chǎn)權(quán)證所需證明。所以，本案中開發(fā)商強(qiáng)行收取全年物業(yè)管理費(fèi)并以產(chǎn)權(quán)證明材料相威脅的行為是不合理的。簽訂房屋買賣合同注意事項(xiàng)2008-08-1712:18簽訂房屋買賣合同注意事項(xiàng)

對于簽訂房屋買賣合同的注意事項(xiàng)，首先第一原則，是對開發(fā)商及開發(fā)項(xiàng)目的認(rèn)可，如果不認(rèn)可，或是不是合法的項(xiàng)目，則不存在簽訂合同的事。

所以一開始在認(rèn)購前要對開發(fā)商和項(xiàng)目進(jìn)行深入的考查，若前期工作進(jìn)行的不夠，只是認(rèn)為對項(xiàng)目的地段和戶型、規(guī)劃等某一方面的認(rèn)可而忽視對項(xiàng)目合法性的考查，那么在簽訂合同時，一定要注意以下事項(xiàng)：

第一部分：合法證件，是否符合預(yù)售條件：

1、檢查開發(fā)商的“五證兩書”原件是否齊全---并要抄下證件的號碼。

這是檢查開發(fā)商及項(xiàng)目是否合乎相關(guān)法律規(guī)定的必要文件。

第二部分：面積約定問題：

建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積及其測量方法要明晰，將開發(fā)商有關(guān)面積的宣傳材料擇要寫入合同。

1、房屋面積：

開發(fā)商應(yīng)以套內(nèi)面積簽訂購房合同，對套內(nèi)面積和訂房階段的建筑面積之間的換算方法必須進(jìn)行明示，并以套內(nèi)面積為單位公布每平方米單價和房屋總價；

開發(fā)商應(yīng)承諾交房時使用面積應(yīng)和簽合同時的套內(nèi)面積相等。

對于交房之后實(shí)際套內(nèi)面積和合同簽署面積的差值，確定雙方可以接受的一個誤差比例，也就是說正負(fù)3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息。

2、公攤面積：

不應(yīng)該計(jì)入的包括倉庫、機(jī)動車車庫、非機(jī)動車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。

還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。

為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來說，就是及這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。

在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分?jǐn)偭硕嗌?，分?jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個房屋面積分?jǐn)偟恼f明表，分?jǐn)偭四囊徊糠郑墙?jīng)過哪一個地方批準(zhǔn)的。

第三部分：交房時間和預(yù)期交房條件：

交房時間和預(yù)期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長延遲交樓時間(若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房價每日千分之一支付違約金)。

若開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的，對預(yù)期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)該對應(yīng)，應(yīng)該是平等的。

1、關(guān)于交房時間：

合同中要明確交房時間以及相關(guān)的逾期違約責(zé)任，重點(diǎn)是要在合同中約定相關(guān)的違約責(zé)任。

2、關(guān)于小區(qū)規(guī)劃：

房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細(xì)約定。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。

有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，因?yàn)槲覀冑徺I的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更10個工作日，書面通知購房人，購房人有權(quán)選擇退房。

3、關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)：

開發(fā)商承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)必須以書面的形式進(jìn)行，對于裝修時所使用的所有材質(zhì)(指包括公共部分裝修時使用的工程材料)和型號(指裝修時使用的廚房用具、衛(wèi)生間用具等)，必須進(jìn)行明示；請開發(fā)商注明精裝修的保修年限是多久。

4、關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)及違約責(zé)任：

物業(yè)收取的費(fèi)用，服務(wù)的內(nèi)容必須作為合同的必要組成要件以書面形式進(jìn)行，入住后一年內(nèi)，所有業(yè)主有權(quán)對物業(yè)公司進(jìn)行評估，如果認(rèn)為物業(yè)公司不能勝任小區(qū)的物業(yè)工作，有權(quán)進(jìn)行解聘和新物業(yè)公司的聘用。

5、入住條件：

入住條件必須達(dá)到八通，即通水、通電、通天然氣、通暖、通郵，通電話、通有線電視、通寬帶。

有些地方規(guī)定入住率達(dá)到多少才可以開通煤氣，實(shí)際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。

第四部分：付款方式及期限：

一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應(yīng)該在約定的時間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)該把時間約定的更加充裕一些。

第五部分：房產(chǎn)證的辦理

明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。

按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。

如果因?yàn)殚_發(fā)商的責(zé)任，沒有及時把所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購買人不能及時辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行選擇。

也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個月進(jìn)行，如果這時你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會不太利，建議大家在確認(rèn)這個項(xiàng)目是一個合法的項(xiàng)目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個程序問題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)檫@個項(xiàng)目的本身合法性有問題，在這個情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。

第五部分：房子的保修期限和范圍

依據(jù)國家規(guī)定的質(zhì)量問題判斷標(biāo)準(zhǔn)，確定是否出現(xiàn)質(zhì)量問題，并對維修期限、條件做出約定。

第六部分：其它

比如說這個合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時候，房管局會備一份，購房人應(yīng)該有一個合同的正本，如果是申請銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來收押。在整個的合同最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個條款，一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。

附件一：是房屋的平面圖，在簽合同的時候應(yīng)該注意這個圖紙要用坐標(biāo)來確認(rèn)這個房屋的朝向，同時要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。

附件二：公共部位及公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明

附件三：交付標(biāo)準(zhǔn)：簽訂房屋買賣合同7大注意事項(xiàng)（組圖）(點(diǎn)擊:5350)無肉bu歡發(fā)表于2007-12-0515:11:43【6樓】7、補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩

《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積及公用房屋分?jǐn)偯娣e說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對有損于自己利益的條款要及賣方協(xié)商重新擬訂，對遺漏的事項(xiàng)要加以補(bǔ)充。

買受人在簽訂合同時一定要將自己及開發(fā)商所約定的事項(xiàng)在合同中加以體現(xiàn)，只有這樣才能在日后發(fā)生爭議的情況下，有據(jù)可尋，最大限度地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。買受人盡可能要求開發(fā)商提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權(quán)，也是今后解決爭議的主要依據(jù)。

房屋平面圖作為合同的附件一，是當(dāng)事人意思一致的表示，也是日后發(fā)生爭議的解決依據(jù)。由于劉先生在簽訂合同時并沒有仔細(xì)審查自己合同的附件，所以并沒有意識到開發(fā)商所提供的房屋平面圖及雙方實(shí)際約定的并不一致，并且存在許多缺陷，而當(dāng)雙方發(fā)生爭議時，起到證據(jù)作用的卻只能是合同附件中的平面圖，所以，希望廣大消費(fèi)者在及開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，一定要仔細(xì)審查房屋平面圖的方向、尺寸、比例等具體細(xì)節(jié)是否在圖中標(biāo)明。

避免商住混用引發(fā)糾紛。隨著商品房的交付使用，因商住混用產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象時有發(fā)生，可在合同中約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣，不得作為商業(yè)用房出賣，否則承擔(dān)違約責(zé)任。

約定“五證”復(fù)印件的真實(shí)性，否則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任選擇賣方出示《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》作為房屋交付的條件。交房時出示實(shí)測面積。

從市場的角度來說，適銷對路的產(chǎn)品供不應(yīng)求，仍處于賣方市場，賣方就會利用市場的優(yōu)勢，在履行合同的過程中不做出太多讓步。至于市場需求少或積壓商品房，因存在這樣那樣的問題，賣方寧死也不肯讓步。從司法的角度看，房地產(chǎn)市場剛剛形成并高速發(fā)展，立法者、管理者從觀念上和實(shí)際操作上都不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要，且又無經(jīng)驗(yàn)及先例可循，導(dǎo)致立法和管理相對于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展來說比較滯后；在幾種因素的綜合作用下，短期內(nèi)買方及賣方是無法抗衡的，無法達(dá)到權(quán)利義務(wù)趨向于真實(shí)一致。那么在這種買方明顯處于弱勢及不利的情況下，怎么能盡最大可能為自己爭得一些應(yīng)屬于自己的但實(shí)際上卻被侵犯或被忽視的權(quán)利呢？

買方聘請律師幫助簽訂購房合同的，在就合同條款進(jìn)行協(xié)商、談判的時候，買方要及自己的律師站在一個立場，要表示出對律師的高度信任，這樣才有利于爭取到最大的合同合法權(quán)益，最大程度減少合同內(nèi)容不利于買方甚至對買方不公的結(jié)果。在開發(fā)商表示不簽就算了的情況下，即使你很想買這個房子，你也要沉著，不要輕易放棄律師為你提出的談判條件，要知道很多談判不是一蹴而就的，要有各自爭取的過程。

總之，購房人在簽訂商品房買賣合同時，不要著急，盡可能多咨詢一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對等的商品房買賣合同。簽房屋買賣合同注意事項(xiàng):進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查是第一步【打印本稿】【進(jìn)入論壇】【推薦朋友】【關(guān)閉窗口】2008年07月31日11:33

簽訂房屋買賣合同前，買方應(yīng)對所購買的房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，以確定出售房產(chǎn)是否產(chǎn)權(quán)人本人。買賣雙方商談的房價、付款方式、買方交付立約定金等都應(yīng)簽訂書面協(xié)議，避免一方事后反悔，口說無憑。買賣雙方應(yīng)事先了解此次交易時所涉及到的各項(xiàng)稅費(fèi)，盡量避免實(shí)際發(fā)生的交易費(fèi)用及自己的經(jīng)濟(jì)預(yù)算產(chǎn)生沖突。

買賣雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時，應(yīng)注意約定以下條款：具體辦理權(quán)利轉(zhuǎn)移登記的時間；買方支付每一筆購房款的數(shù)額、期限及方式；辦理房屋交接的條件及時間；房屋剩余維修資金的歸屬，有線電視、煤氣等附屬設(shè)施的初裝費(fèi)承擔(dān)問題；若有隨房屋同時轉(zhuǎn)讓的設(shè)備、裝飾的，應(yīng)列明清單；賣方戶口遷出時間以及賣方未按時遷出應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任；若賣方原已將房屋出租，租賃關(guān)系的轉(zhuǎn)移問題；賣方原先有銀行貸款的，應(yīng)約定提前償還銀行貸款及辦理房地產(chǎn)抵押注銷手續(xù)的時間；買方如需申請公積金、商業(yè)貸款的，應(yīng)約定申請貸款的額度及期限。

交房時，應(yīng)結(jié)清水、電、煤氣、物業(yè)管理、通訊費(fèi)、有線電視等相關(guān)費(fèi)用，并辦理水、電、煤氣的更名手續(xù)。此外，如果是通過房產(chǎn)中介公司成交的，建議選擇信譽(yù)優(yōu)良、口碑好的品牌中介公司。雖然一些小中介常常使用“折傭”來吸引客戶，小心因費(fèi)用縮水而使服務(wù)質(zhì)量大打折扣。(合富置業(yè)供稿)

買賣雙方簽署房屋合同的注意事項(xiàng)

日期：2007.9.29

來源：上海順馳

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論壇

房屋作為一種特殊的商品。依據(jù)法律規(guī)定，房屋買賣雙方當(dāng)事人必須簽訂書面的、由政府有關(guān)部門制定的格式合同，該房屋買賣合同作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的重要憑證，是買受人取得房屋產(chǎn)權(quán)，即標(biāo)的物（標(biāo)的物是房屋的所有權(quán)或使用權(quán)）物權(quán)轉(zhuǎn)移的主要和重要文件。

房屋作為一種特殊的商品。依據(jù)法律規(guī)定，房屋買賣雙方當(dāng)事人必須簽訂書面的、由政府有關(guān)部門制定的格式合同，該房屋買賣合同作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的重要憑證，是買受人取得房屋產(chǎn)權(quán)，即標(biāo)的物（標(biāo)的物是房屋的所有權(quán)或使用權(quán)）物權(quán)轉(zhuǎn)移的主要和重要文件。合同規(guī)定了標(biāo)的物的質(zhì)量、面積、單價、總價、履行合同的期限等雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。房屋買賣合同具有以下區(qū)別及其他交易合同的特殊性：

一﹑房屋及土地的不可分割性。在買受人支付合同約定的價款后，在取得房屋所有權(quán)的同時，也取得了該房占地的土地使用權(quán)。土地是屬國家所有，是禁止所有權(quán)買賣的，但可以支付一定價款后取得土地使用權(quán)，這樣，房屋才有賴以“立足”的地方。房屋及土地的不可分割性，決定了在取得房屋所有權(quán)時同時取得土地使用權(quán)。

二﹑房屋買賣合同訂立前，因轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)可能涉及第三人的利益。因此，法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓出租房屋，應(yīng)提前三個月或按照租賃合同中約定事宜通知承租人，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

三﹑房屋買賣合同簽訂生效后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)交易中心提交有關(guān)證件，經(jīng)審查符合房屋買賣條件，辦理過戶手續(xù)（或產(chǎn)權(quán)證）后，房屋所有權(quán)才算轉(zhuǎn)移，即出賣人才算將標(biāo)的物交付。未經(jīng)過戶登記（或產(chǎn)權(quán)登記）的，買受人交付了合同約定的費(fèi)用，仍沒有占有該標(biāo)的物，這一點(diǎn)是及一般買賣合同的明顯區(qū)別。

因?yàn)榉课葑鳛樘厥馍唐?，?biāo)的物是房屋的所有權(quán)或使用權(quán)，所以在簽署房屋交易合同時更要關(guān)注權(quán)力的保障。順馳（中國）不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)有限公司總結(jié)10多年的經(jīng)驗(yàn)，為您提出了以下五大合同簽署注意事項(xiàng)：

一、確認(rèn)基本信息的真實(shí)性及有效性。

1、合同簽署人出售房屋的有效性：房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一，如有特殊情況，需出據(jù)有法律依據(jù)的公證委托書。

2、房屋地址要按照房產(chǎn)證件中的房屋地址嚴(yán)格填寫，不得隨意增改文字。只有房地證或房產(chǎn)證中所屬地址才是法律唯一承認(rèn)的房產(chǎn)合法地址，不能按照門口的門牌號或習(xí)慣稱呼的小區(qū)名稱填寫。

3、房屋面積要按照房地證或房產(chǎn)證上注明的面積填寫。這個面積是國家經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)測量的面積，也就是法律上承認(rèn)該房屋的權(quán)利面積。因?yàn)?，有部分房屋附有贈送的小院、閣樓、地下室或露臺等，這部分的面積可能不含在房地證或房產(chǎn)證的面積中，但是需要在合同的"其他條款"中注明，該房屋交易附帶贈送的小院、閣樓、地下室或露臺等。

4、房屋權(quán)屬要明確注明。私產(chǎn)房要填寫產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人姓名，企業(yè)產(chǎn)要填寫產(chǎn)權(quán)單位名稱，公產(chǎn)房要填寫所屬房管站名稱。如為繼承、贈及、法院判決等情況，須賣方出具相關(guān)證明。

二、交易金額及付款方式的約定。有關(guān)金額約定時應(yīng)頂格大寫，字跡清晰。如有小寫，須注意前后一致。明確付款金額和具體時間，保證總金額一致，前后時間不沖突。過戶貸款具體事項(xiàng)以銀行和房地產(chǎn)管理部門為準(zhǔn)。在簽署合同時買方應(yīng)支付定金，賣方出具收款票據(jù)或收條，交付定金時應(yīng)由正規(guī)中介經(jīng)紀(jì)人或律師見證。

三、附屬設(shè)施可依據(jù)"三要三不要"的原則。煤氣、暖氣和一戶一表要注明，并約定日期交接相關(guān)證件或變更證件。因?yàn)殡娫?、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等歷史欠費(fèi)問題不好解決，并且電話還涉及賣方的隱私，所以建議在合同中約定這些附屬設(shè)施由賣方申請關(guān)閉，然后買方自行開通。如果有家具或電器等等留給買方，需要在合同中注明。并且約定附屬設(shè)施相關(guān)證件及費(fèi)用繳清憑證的交接日期。

四、簽字及聯(lián)系方式。合同需要買賣雙方本人簽字，并盡量多留存電話，留存住址或可以郵寄到的聯(lián)系地址，以保證買賣雙方的正常聯(lián)系。

五、合同簽署中不要留白和隨意涂改。如需要修改，交易雙方須全部在修改處簽章確認(rèn)。正文簽房屋購買合同的注意事項(xiàng)(2008-2-112:42:26)分類：房子標(biāo)簽：簽房屋購買合同

注意事項(xiàng)

|在網(wǎng)上找到的簽合同的知識和大家一起分享----簽房屋購買合同的注意事項(xiàng)（二）6、合同條款多把關(guān)在簽訂商品房買賣合同時，因?yàn)橘I賣雙方在專業(yè)知識上信息不對稱，有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動地位。

購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應(yīng)對合同條款及專業(yè)詞語仔細(xì)閱讀、理解，必要時可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進(jìn)行咨詢。

就合同主要條款說明如下：

(1)關(guān)于房屋面積方面的條款。

商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積及套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。

目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。

另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積及合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。

(2)關(guān)于價格、收費(fèi)、付款額同的條款。

價格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。

可注明買方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，達(dá)到留給自己一個冷靜期的效果。

(3)關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。

購房者在簽合同時一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級；建材配備清單、等級；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。

雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻及進(jìn)口潔具、廚具”，而實(shí)際入住時業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實(shí)為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國商標(biāo)。在案件審理時，開發(fā)商使用人造大理石沒有違約，因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國品牌，也符合約定。當(dāng)然，使用這些產(chǎn)品使造價和裝修檔次及業(yè)主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對格式條款按《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準(zhǔn)。

有些購房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且還有《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此。

商品房竣工驗(yàn)收是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。

墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。

(4)關(guān)于售后物業(yè)管理的條款。

這是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。

自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議?！?/p>

但是，在實(shí)際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時及買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭，防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)。

(5)關(guān)于履行合同的期限和方法的條款。

應(yīng)寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。

(6)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款。

由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，賣方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的書面報(bào)告，以及繳納的稅單。

按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。但是，實(shí)際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。買房人應(yīng)力爭在合同中，將出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日，不宜太長。如果此期限時間過長，如：365天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。

(7)關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款。房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。

(8)關(guān)于違約責(zé)任的條款。

包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買受人逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯，如：對市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，及支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應(yīng)爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。

(9)關(guān)于不可抗拒力。

簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

“不可抗力”指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會異常事件)。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應(yīng)約定一個告知期限。

出賣人有時提出以下免責(zé)條款，買受人最好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時解決的。房屋購買合同注意事項(xiàng)或要點(diǎn)1樓2007-7-2015:10:22xw8301742發(fā)表于搜房網(wǎng)-南昌業(yè)主論壇-名門世家1、

按“實(shí)名制”簽購房合同

2、

未將項(xiàng)目情況、施工進(jìn)度、權(quán)利狀態(tài)等在武漢房地產(chǎn)信息網(wǎng)上備案；售樓部未公示商品房價格、前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、其他收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)；未標(biāo)準(zhǔn)每套商品房的建筑面積、公攤面積、價格的執(zhí)行時間。

3、

審定房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證件：土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)開工許可證，銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場懸掛，可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件。銷售許可證如果你看到原件，還可以通過上網(wǎng)查詢銷售許可證的號，是不是跟審批的范圍相一致。土地證是否抵押了，土地使用證有一個備注頁，如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可，如果是銷售代理公司進(jìn)行銷售的，要對他的資格進(jìn)行審核，比如說執(zhí)照以及跟開發(fā)商之間的授權(quán)書等。

《國有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章，證上土地使用者應(yīng)及開發(fā)商名稱完全一致，注意有無土地使用權(quán)抵押記錄?！杜R時國有土地使用證》只能用于辦理預(yù)售許可證和開工證，不代表已取得最終土地使用權(quán)。一般是開發(fā)商先期繳了一部分地價款，如后期款項(xiàng)不能足額交付，就拿不到《國有土地使用證》，這是購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的一個重大隱患。

規(guī)劃局的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，取得該證后方可申請開工手續(xù)。

根據(jù)房管局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，看開發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否及建設(shè)用地規(guī)劃許可證相一致。

建委的《建設(shè)工程開工許可證》是工程可開工的法律憑證，開發(fā)商出售的是期房，應(yīng)要求出示該證。如是現(xiàn)房，應(yīng)查看建委發(fā)放的《建設(shè)工程竣工備案表》。

房地局的《商品房預(yù)售許可證》、《商品房銷售許可證》系可預(yù)售、銷售憑證，注意是否在有效期內(nèi)，所購房子是否在預(yù)售、銷售范圍。有的房屋開發(fā)商已辦理了大產(chǎn)權(quán)，此時應(yīng)看產(chǎn)權(quán)證上是否包括了所購房屋。

4、

就是買受人所購房屋的基本情況，合同的第三條是買售人的基本情況，對商品房的基本坐落，房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高、層數(shù)、面積做出了明確的約定，購房人應(yīng)該仔細(xì)的核對相關(guān)內(nèi)容，特別重視有關(guān)于建筑面積的內(nèi)容，一般來說，現(xiàn)在如果我們購買的是期房，現(xiàn)在的面積只是一個合同約定，也就是說只是開發(fā)商和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過對圖紙做一個預(yù)測繪得出的一個面積。在建筑面積包括兩個部分，也就是說我們在合同中簽的建筑面積包括兩個部分，一個是套內(nèi)的建筑面積，一個是分?jǐn)偟墓妹娣e，套內(nèi)的建筑面積相當(dāng)于地毯面積加上套內(nèi)的墻體面積以及陽臺的面積，分?jǐn)偣妹娣e的范圍，按照北京市現(xiàn)行的共談面積的規(guī)定，比如說這個樓的大堂、電梯、樓梯間、電梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、變電室、空調(diào)機(jī)房、熱水、鍋爐房、電梯工休息室，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的建筑用房。分?jǐn)偟牡诙糠?，包括套?nèi)及公用建筑面積之間，分隔墻以及外墻，外立面墻體投影的一半，不應(yīng)該進(jìn)入的包括倉庫、機(jī)動車車庫、非機(jī)動車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。第三，為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來說，就是及這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分?jǐn)偭硕嗌?，分?jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個房屋面積分?jǐn)偟恼f明表，分?jǐn)偭四囊徊糠郑墙?jīng)過哪一個地方批準(zhǔn)的。按照這個表，北京市規(guī)定應(yīng)該在各區(qū)縣國土資源和房屋管理局批準(zhǔn)的章，也就是說分?jǐn)偯娣e已經(jīng)在房管局備案了。

5、

是付款方式及期限。現(xiàn)在大家購房，第三種其他的方式，也就是指商業(yè)貸款或者公積金等。對于選擇商業(yè)貸款和公積金的付款方式，第一您要注意留出足夠的辦理付款手續(xù)的時間，按照現(xiàn)在北京市場的情況，一般來說辦理銀行按揭最長的時間，不應(yīng)該超過30天，也就是說你從簽訂正式購房合同之日起，提供正式的資料，一般情況下，30天可以正式的批下來。如果是公積金或者組合貸款，相對時間比較長一些，大概一個半月左右，應(yīng)該可以批下來，所以在約定付款方式的時候，您要把相應(yīng)的時間留出來，因?yàn)槿绻悴捎蒙虡I(yè)貸款或者公積金的方式，在約定的時間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)該把時間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。

6、

交付期限

房屋的交接，平時所指的收樓，并不是說開發(fā)商把這個樓建好了，你看起來可以住可以收了，就達(dá)到了可以得到交樓的條件，應(yīng)該提供房屋實(shí)測的數(shù)據(jù)。按照北京市的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該請房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對房屋的面積進(jìn)行實(shí)測，在交樓的時候，應(yīng)該提供實(shí)測面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)?！敖桓度掌凇庇锌兆?/p>

房子的交付日期涉及到購房者的切身利益，應(yīng)該引起購房者的關(guān)注，一些有意鉆空子的開發(fā)商經(jīng)常在合同中鉆以下幾個空子:

一、開發(fā)商沒有獲得產(chǎn)權(quán)證，就同購房者簽訂合同，注明"交付日期"

如果開發(fā)商沒有取得房屋的產(chǎn)權(quán)資格，如何能談得上交付日期?在這種情況下簽訂的合同隨時會引起爭議。

二、拿到房門鑰匙就等于實(shí)際交付

這種理解是片面的，如果購房者拿到鑰匙，卻不能入住，且無產(chǎn)權(quán)的合法證明，交付日期就會成為開發(fā)商縮短商品房保修日期的借口。

三、利用“交付日期”中概念標(biāo)準(zhǔn)不清來拖延交房

如交付可以理解為現(xiàn)房交付，也可以理解為產(chǎn)權(quán)證交付，所以購房客戶在合同中應(yīng)該明確是現(xiàn)房交付還是產(chǎn)權(quán)證交付。

四、“入住通知單”上的日期即交付日期

開發(fā)商在購房者付清房款之后，給購房者開出移交證明，也就是入住通知單之類的文件，這種通知書交付給客戶，在未經(jīng)購房人同意的情況下，就視為已按交付日期交付。

開發(fā)商之所以能夠在交付日期上鉆空子，就是因?yàn)楹贤?guī)定得不太規(guī)范。在目前的標(biāo)準(zhǔn)文本中，對交付日期解釋不明，又無統(tǒng)一規(guī)范，任由客戶和開發(fā)商解釋，一些開發(fā)商有意欺詐，以緩解工程進(jìn)度壓力，吸引購房者購買?？傊?，在簽訂購房合同時，在“交付日期”這一款，可得留神，一般來講，交付的時間、方式越具體越

7、

關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時限，以及違約的條款，購房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商比較將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因?yàn)殚_發(fā)商的責(zé)任，沒有及時把所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購買人不能及時辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行選擇。

8、

在合同履行過程中發(fā)生的爭議，雙方選擇的解決方式。需要注意的是需要把仲裁委員會的全稱寫清楚，才能在法律上生效。

9、

比如說這個合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時候，房管局會備一份，購房人應(yīng)該有一個合同的正本，如果是申請銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來收押。在整個的合同最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個條款，一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時候應(yīng)該注意這個圖紙要用坐標(biāo)來確認(rèn)這個房屋的朝向；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。附件二是公共部位和分?jǐn)偛糠值慕ㄖ娣e構(gòu)成，分?jǐn)偯娣e的說明需經(jīng)房管局審核備案，會蓋一個章。附則四是補(bǔ)充協(xié)議，相對于過去的預(yù)售契約，還是比較詳盡的，購房人為了保護(hù)自己的合法權(quán)益，還可以根據(jù)實(shí)際的情況，跟開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但是應(yīng)該說補(bǔ)充協(xié)議的條款不宜過多，特別是如果開發(fā)商提供了標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充協(xié)議條款，如果條款很多的話，那你一定要仔細(xì)審核。對于我們前一陣子，包括媒體提供的有一個204條的補(bǔ)充協(xié)議條款，對你購房的各方面知識進(jìn)行普及，但是在跟開發(fā)商簽約的過程中，我覺得現(xiàn)實(shí)的可操作性非常差，可以在其中選擇一些您認(rèn)為非常重要的及開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。

10、

在購房合同中所交的一些費(fèi)用，象最開始簽合同中的印花稅、律師費(fèi)、保險費(fèi)等，在交樓辦產(chǎn)權(quán)證時，所需要交的契稅、物業(yè)管理基金等。

購房合同備案了嗎？備案主要內(nèi)容涉及商品房位置、購房者的姓名、房屋面積、房屋價款、交房時間等。武漢出臺公積金提取新規(guī)

購房合同備案才能轉(zhuǎn)帳

11、

應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時間。因煤氣公司有規(guī)定，必須等到樓宅入住率達(dá)70％時才通氣源。因此雖然煤氣管道已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶

來諸多不便。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時間或注明如入住率不夠不能按時通氣時發(fā)展商采取的應(yīng)急辦法。

12、

房屋質(zhì)量的條款：房屋抗震等級等。同時，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等圖紙尺寸、用途、凈高要標(biāo)明，，層高包括了樓板的厚度，像劉女士這樣自己在房間內(nèi)量的高度叫凈高，因此購房者最好要求房地產(chǎn)商在合同中能說明樓層凈高。

13、

關(guān)于售后物業(yè)管理的條款。

這是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。

在實(shí)際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時及買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭，防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)。

14、

關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款。房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。

15、

簽字蓋章祝圓滿

堅(jiān)持賣方先蓋章，買方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁章，個人買主過頁簽字。

16、

注意確認(rèn)簽約人的身份是否合法

在簽約前您最好查明代表房地產(chǎn)商簽字的人是否是公司的法定代表人，確定法定代表人的方法是看房地產(chǎn)商的營業(yè)執(zhí)照上注明的法定代表人，通常法定代表人都不會親自來簽合同，如果不是法定代表人本人，那須查明簽字人是否持有“授權(quán)委托書”。如果沒有授權(quán)委托書，在簽字人簽名的同時還需要加蓋公章，視為是公司的一種授權(quán)，同時要注意合同上的公章，要和商品房預(yù)售許可證以及營業(yè)執(zhí)照上的一致，這樣可以避免房地產(chǎn)商推卸責(zé)任。

17、

不能模糊不可抗力

“不可抗力”的定義以《中華人民共和國民法通則》第一百五十三條、《中華人民共和國合同法》第一百一十七條第二款的規(guī)定為準(zhǔn)，即“不可抗力”指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況（僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會異常事件）。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋，否則，該解釋不具有約束力。

故本項(xiàng)2、3、4、5條均應(yīng)刪除。

18、

合同附件四

防盜門、彩鋁窗應(yīng)注明品牌、型號、供電戶容量不小于8KW（入戶線纜以及電表均應(yīng)于此相配）、小區(qū)安防系統(tǒng)及智能化系統(tǒng)應(yīng)注明品牌、型號此主題相關(guān)圖片如下：買房子簽合同時注意事項(xiàng)！?。。。。。。。。?樓2009-6-1517:51:14拂拂發(fā)表于搜房網(wǎng)-鄭州業(yè)主論壇-康橋上城品支招：簽認(rèn)購書不是買房必經(jīng)程序

房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)

2009年06月11日16:33來源：搜房網(wǎng)

“我最近看中了一套期房，售樓小姐要我先簽認(rèn)購書，我當(dāng)時沒多想就簽了?，F(xiàn)在想想有點(diǎn)不明白，為何要多出認(rèn)購這一步，而不直接簽購房合同呢？”椒江市民齊女士前幾天來到浙江華頂律師事務(wù)所，咨詢房產(chǎn)交易中簽訂認(rèn)購書的相關(guān)問題?！昂芏嗳硕己妄R女士一樣，誤以為簽認(rèn)購書是購房的必經(jīng)程序?！甭蓭熈峙d指出，其實(shí)認(rèn)購書只是大家的約定俗成，久而久之變成了一種交易習(xí)慣，購房者完全可以選擇繞過簽認(rèn)購書而直接簽購房合同?，F(xiàn)象：買房多須先認(rèn)購記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在及購房人簽訂正式商品房買賣合同前，大多要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購款。那么，買房時為何要多出認(rèn)購這一步，而不直接簽購房合同呢？“簽認(rèn)購書其實(shí)也是給購房者一個緩沖期?！笔懈蟮滥呈蹣翘幰晃恍战墓ぷ魅藛T給出了這樣的解釋。這位工作人員表示，買房先簽認(rèn)購書，主要是考慮到購房者在籌備首期款時需要時間，同時也可以讓購房者再斟酌自己的決定。“一旦簽了購房合同，經(jīng)國土部門備案了的話，房產(chǎn)便要通過國土部門解鎖才能再賣，退房程序就要復(fù)雜得多了。”建議：輕易不簽認(rèn)購書“盡管如此，購房者還是可以選擇繞過簽認(rèn)購書而直接簽購房合同的?！绷致蓭煴硎?，“畢竟簽訂認(rèn)購書不是房屋預(yù)售或銷售的必經(jīng)程序。”據(jù)介紹，根據(jù)《合同法》規(guī)定，認(rèn)購書屬“預(yù)約合同”，也就是在認(rèn)購書上要對之后要簽的購房合同基本條款給予明確，如果置業(yè)者未見購房合同，那么則不存在預(yù)約法效。一旦商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，那么該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。其次，無論認(rèn)購書具不具備成為購房合同的條件，其效力均應(yīng)根據(jù)開發(fā)商是否已取得商品房預(yù)售許可證明、本身內(nèi)容等來確定。因此，林律師建議購房者，不要輕易簽訂認(rèn)購書，如果有的購房者的確看上了某個項(xiàng)目的房子，擔(dān)心錯過，必須簽訂認(rèn)購書，也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事。提醒：“定金”“訂金”要分清林律師還特別提醒購房者，簽認(rèn)購書時要明確所交款項(xiàng)是“定金”還是“訂金”，因?yàn)槎叩姆珊蠊遣煌?。“‘訂金’只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還?！绷致蓭煴硎荆岸ń稹眲t不同，在商品房銷售中，定金罰則同樣適用，即“因買受人的原因?qū)е聼o法簽訂合同定金不退，因出賣人的原因?qū)е聼o法簽訂合同的出賣人應(yīng)雙倍返還定金”。不過，定金罰則還有一個前提，那就是開發(fā)企業(yè)必須在取得房屋合法的銷售證件后，才能收取買房人的定金。林律師說，所謂房產(chǎn)取得合法的銷售證件，也就是說該項(xiàng)目符合預(yù)售條件，簡言之，對于期房，開發(fā)商只有取得預(yù)售許可證，才能對外公開發(fā)售，才能收取買受人的定金。因此，作為消費(fèi)者，還應(yīng)先搞清楚開發(fā)商是否有合法的銷售證件，是否有權(quán)收取定金。在不具備合法銷售證件的條件下，開發(fā)商如果提前向社會發(fā)售房產(chǎn)，則買受人認(rèn)購時交納的只為保留金，購房者隨時可以選擇退房，保留金如數(shù)退還，對購房者的約束力較小?！岸议_發(fā)商在沒有銷售許可證的情況下，收取客戶的定金，本身也是違反相關(guān)規(guī)定的。”林律師表示。■相關(guān)法規(guī)：《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用?！薄胺仙唐贩夸N售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。”2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容（包括當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本情況；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期等條款），并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。簽購房合同注意事項(xiàng)懸賞分：0-提問時間2009-6-912:02我要在江西萍鄉(xiāng)的蓮花縣新建的明景花園購樓，請問簽合同應(yīng)注意哪些問題提問者：李資君-試用期一級其他回答

共3條價格、房號、違約處理方式回答者：別管我是誰-舉人五級

2009-6-912:51房屋認(rèn)購圖紙，具體的交付時間，另外提醒你一點(diǎn)，房產(chǎn)公司的合同大部分都是霸王條款，所以你一定要看仔細(xì)，清楚，覺得不合理的，就附加上去，接待你的人有些會說不可以附加的，那你就別簽合同，口頭承諾是沒有用的，我自己是親身經(jīng)歷過的，就是口頭承諾，合同上不可以附加，就少了一間柴間回答者：jxt0404-試用期一級

2009-6-920:20我也是馬上準(zhǔn)備簽購房合同，查閱了下資料要注意以下一些問題。首先，格式合同沒有區(qū)別，都是統(tǒng)一的，其次主要看附件合同要注意這些問題：文前提要：合同附件及合同內(nèi)容一樣，都十分重要，因此應(yīng)充分重視附件內(nèi)容。專家表示，主要對于購房合同附件內(nèi)容中的付款方式、房屋裝飾設(shè)備說明、補(bǔ)充條款以及處理辦法等四個方面多加小心，便可做到安全購房。購房合同中附件內(nèi)容的同樣相當(dāng)重要，部分條款的重要性甚至超過格式條款。法律專家表示，雖然目前購房者對于購房合同的重要性有了相當(dāng)?shù)牧私?，也非常重視合同?nèi)容，防止簽訂不平等的合同條款。及此同時，政府部門也制定了格式合同文本，供購房者參考。但現(xiàn)實(shí)問題是，開發(fā)商會隨機(jī)應(yīng)變，為了規(guī)避格式合同的種種限制，往往在附件中大做文章。因此，購房者必須留意附件內(nèi)容，以防止自己利益受損。糾紛多半來自附件內(nèi)容上海的李先生因?yàn)楹鲆暫贤郊?nèi)容而吃了一點(diǎn)小虧。今年年初，他在莘莊附近購置了一套小面積的老工房，用于自住。但在購房合同附件中沒有明確約定固定裝修部分的處理辦法，雖然當(dāng)初看房時房東曾經(jīng)承諾贈送固定裝修，但是交房時他發(fā)現(xiàn)一臺七成新的空調(diào)已被撤走。其實(shí)，因?yàn)椴蛔⒁夂贤郊?nèi)容而吃虧的遠(yuǎn)不止李先生一個人。記者了解到，目前買賣過程中產(chǎn)生糾紛的，其中很大一部分涉及到附件內(nèi)容。緣何出現(xiàn)這種情形呢？廣東耕興律師事務(wù)所張茂榮律師表示，合同附件是合同的補(bǔ)充，一般來說內(nèi)容不會超過合同范圍，但有些開發(fā)商為了規(guī)避政府提供的范本合同的規(guī)制，往往變附為主，以大量附件的形式，直接變更了合同的主要內(nèi)容，并以格式條款的形式“約定”附件的優(yōu)先適用，在此情況下，附件的作用和效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合同本身，因此購房者不可忽視。“有些附件內(nèi)容甚至可能架空格式合同?！睆埫瘶s告訴記者。那么附件中哪些問題不能忽視呢？北京市金誠同達(dá)律師事務(wù)所上海分所龔勝利律師表示，一般情況下對于那些限制購房者權(quán)利，增加購房者義務(wù)，擴(kuò)大開發(fā)商權(quán)利，免除開發(fā)商責(zé)任的內(nèi)容，一定要當(dāng)心；而對于二手房買賣合同，對于那些語焉不詳，或者約定不是很明確的附件內(nèi)容，也一定要小心。因此購房者一定要耐心地多看、細(xì)看，并對嚴(yán)重不平等且足以影響購房者重大權(quán)益的條款據(jù)理力爭。重點(diǎn)關(guān)注四大要點(diǎn)律師表示，附件的本質(zhì)也是合同，任何合同都是雙方協(xié)商一致的結(jié)果，即使是開發(fā)商提供的統(tǒng)一適用的格式附件，也只有及購房者協(xié)商一致后才對購房者發(fā)生法律效力，購房者在簽訂之前完全可以及開發(fā)商協(xié)商修改。據(jù)了解，目前購房合同附件內(nèi)容主要包括付款方式、房屋裝飾設(shè)備說明、補(bǔ)充條款以及處理辦法等內(nèi)容，因此購房者只需要在這四個方面多加小心，便可做到安全購房。下面結(jié)合具體案例來說明。付款方式要靈活有不少購房者忽略付款方式的靈活性，萬一中間出現(xiàn)問題，往往會使自己陷入被動境地。案例：陳先生及深圳某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購房合同，以68萬余元定購開發(fā)商某樓盤房屋。在簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》時，開發(fā)商在合同附件提到，要求陳先生必須在一個半月內(nèi)辦妥所有貸款手續(xù)，否則視其違約，開發(fā)商有權(quán)拒絕簽訂買賣合同并不予退還首付款等。但令人意想不到的是，陳先生向銀行申請貸款時未能成功，按合同約定首付款可能無法退還。律師點(diǎn)評：張茂榮認(rèn)為，上述案例中的附件內(nèi)容明顯對購房者不利。一般情況下，合同附件會對付款方式的違約責(zé)任進(jìn)行約定，但對于沒有經(jīng)驗(yàn)的購房者而言，一定要防止那些只有自己義務(wù)和對方權(quán)利的條款，以免落入圈套。類似的情況在二手房買賣過程中也比較常見，有些及付款方式有關(guān)的附件內(nèi)容也規(guī)定買方必須在一定的時間內(nèi)辦妥一切貸款手續(xù)，否則視為違約。對于上述情形，律師認(rèn)為，附件是合同的補(bǔ)充，正常情況下是先簽合同再簽附件。不要違反正常的簽約順序先簽附件再簽合同，更不要簽訂只有自己義務(wù)和對方權(quán)利，沒有自己權(quán)利和對方義務(wù)的附件。因此律師建議可以在附件內(nèi)容中特別提出：如果非買賣雙方原因而造成無法辦理貸款，雙方均無需承擔(dān)違約責(zé)任。裝修內(nèi)容需細(xì)致不管是買全裝修房，還是買二手房，對于裝修部分的描述一定要細(xì)致，不能籠統(tǒng)模糊。案例：上海的王先生購買了一套全裝修房，在參觀樣板房時，王先生發(fā)現(xiàn)開發(fā)商采用的裝修材料質(zhì)量很好，于是毫不猶豫地在購房合同上簽了字。但等到開發(fā)商交房之后他卻發(fā)現(xiàn)有諸多地方及樣板房標(biāo)準(zhǔn)不符。而更讓他感到有些無奈的是，開發(fā)商在合同附件中并未明確規(guī)定裝修材料的品牌。律師點(diǎn)評：龔勝利表示，涉及到能夠明確的內(nèi)容必須具體，這樣才能避免日后發(fā)生遭遇侵權(quán)而無法追究的尷尬局面。如全裝修房關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。對于購房人而言，此約定的關(guān)鍵是要把裝修標(biāo)準(zhǔn)具體化。要避免采用諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高級木地板”之類的模糊性標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)盡量寫清裝飾材料規(guī)格、顏色和設(shè)備的商品品牌（型號）及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。在二手房買賣過程中也會涉及到這方面的內(nèi)容。如果賣方同意贈送，那么在合同附件中盡量把裝修的狀況描述清楚，以及贈送的固定裝修部分如空調(diào)等內(nèi)容都做記錄，而不能只是籠統(tǒng)的一句“保持室內(nèi)原有裝修程度”。此外，在二手房買賣過程中，還有一些裝修隱蔽部分的詳細(xì)情況，如水管是否漏水等，都可以事先詢問賣家，然后記錄在附件中。這樣，即使日后出現(xiàn)問題也能明確應(yīng)該由誰來承擔(dān)責(zé)任。補(bǔ)充協(xié)議上簽字要謹(jǐn)慎對于開發(fā)商事先擬定好的補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容，必須要小心那些加重購房者義務(wù)或者開發(fā)商免責(zé)的條款。案例：廣州的鐘先生在簽訂房屋買賣合同時，在售樓人員的“忽悠”下，并未仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容便簽下了自己的大名。但到交房時間之后他卻并未拿到鑰匙，于是找到開發(fā)商理論，但開發(fā)商告訴他，此次造成延期交房的原因?qū)儆诿赓r范圍，只能遺憾地請他再耐心等待一段時日。律師點(diǎn)評：龔勝利表示，由于格式合同內(nèi)容并不能包羅萬象，因此可以根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行自由約定補(bǔ)充協(xié)議。但在現(xiàn)實(shí)中，很多開發(fā)商會事先將補(bǔ)充協(xié)議擬好，然后只需購房者簽字即可，而其主要目的卻是為了自身免責(zé)或者規(guī)避風(fēng)險，如由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任，以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。如果簽字承認(rèn)了這些條款，等于忘記保護(hù)自己的權(quán)益。因此對于有些開發(fā)商事先擬好了的補(bǔ)充協(xié)議，購房人要仔細(xì)閱讀、審查，防止有的開發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義務(wù)。此外，購房人還要充分利用該補(bǔ)充協(xié)議把自己關(guān)注和擔(dān)心的一些事項(xiàng)在補(bǔ)充協(xié)議中做出詳細(xì)約定。處理辦法需明確開發(fā)商違約如何處理，合同約定應(yīng)該越明確越好。案例：上海的于小姐購買了一套新房，在簽訂買賣合同時，她看到合同附件中關(guān)于售后服務(wù)的內(nèi)容有些過于籠統(tǒng)，如合同中寫道：如一年內(nèi)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)協(xié)同建筑商一起解決。她認(rèn)為這種提法不妥，因?yàn)闆]有涉及到如果未及時解決問題應(yīng)如何追究開發(fā)商的責(zé)任，于是強(qiáng)烈要求開發(fā)商將處理辦法明確下來。律師點(diǎn)評：龔勝利表示，很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“如果××，應(yīng)于××日之內(nèi)解決”，但是并沒有約定如果沒有履行承諾內(nèi)容自己應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任，這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯，卻因?yàn)樘幚矸绞讲幻鞔_而難以追究其責(zé)任。對于購房者的責(zé)任，在開發(fā)商提供的合同中，如何承擔(dān)違約責(zé)任早已十分明確。因此購房者及發(fā)展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級等等的處理辦法，也要做到越詳細(xì)越好。簽訂購房合同注意事項(xiàng)

(點(diǎn)擊:14072)

丁火s

2004-12-2309:44:37

發(fā)表于焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)-談房論市-觀澳園論壇

綱要：

1、買賣身份莫簡單

2、售樓廣告多睜眼

3、五證審查須從嚴(yán)

4、樣板房中少聯(lián)翩

5、認(rèn)購書前要盤算

6、合同條款多把關(guān)

7、補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩

8、簽字蓋章祝圓滿

1、買賣身份莫簡單

即買房人的確定、賣房人的審查。確定好以誰的名義買房，他可能涉及到將來過戶、繼承等問題。同時，注意輕易不要以他人名義買房，由此引發(fā)糾紛的情況很多；賣房人應(yīng)是開發(fā)商，少數(shù)例外。購房者應(yīng)要求其提供營業(yè)執(zhí)照原件，查看是否通過了最新年檢，貼有年檢標(biāo)記，經(jīng)營范圍中有無房地產(chǎn)開發(fā)、銷售內(nèi)容。如沒有相應(yīng)資質(zhì)，將導(dǎo)致開發(fā)、銷售行為違法，這樣的房產(chǎn)買不得。

2、售樓廣告多睜眼

很多購房訴訟是因廣告宣傳而起。在對樓盤的宣傳中，開發(fā)商過多使用溢美之詞已形成一股潮流。開發(fā)商對樓盤的規(guī)劃環(huán)境、價位等極力進(jìn)行包裝，而直接面對購房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章，讓購房者覺得買到了“便宜”：優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價位并能享受到開發(fā)商無微不至的人文關(guān)懷。實(shí)際上，一旦購房者拿到鑰匙踏進(jìn)自己的房屋，往往發(fā)現(xiàn)開發(fā)商描述的各種美好景象及現(xiàn)實(shí)相距甚遠(yuǎn)，于是產(chǎn)生一系列糾紛，在無法協(xié)商一致的情況下，只好訴至法院討說法。

為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以此約束開發(fā)商實(shí)現(xiàn)廣告內(nèi)容。

3、五證審查須從嚴(yán)

目前在商品房的銷售過程中，開發(fā)商一般不主動出示“五證”的原件，只有少數(shù)開發(fā)商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷售時明示。不出示“五證”原件的原因很多，有的是工作態(tài)度及責(zé)任心問題，有的是有意回避“五證”中所記載的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用復(fù)印件做假，如將某項(xiàng)目一期說成二期等。

對于初次購房者來說，要分清“五證”的真?zhèn)?，認(rèn)識到記載內(nèi)容可能存在的利害關(guān)系，較為困難。最好將其作為合同附件，并要求開發(fā)商在合同中保證“五證”的真實(shí)性，否則應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。

五證是指《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》（或《商品房銷售許可證》）。

正式的《國有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章，證上土地使用者應(yīng)及開發(fā)商名稱完全一致，注意有無土地使用權(quán)抵押記錄?！杜R時國有土地使用證》只能用于辦理預(yù)售許可證和開工證，不代表已取得最終土地使用權(quán)。一般是開發(fā)商先期繳了一部分地價款，如后期款項(xiàng)不能足額交付，就拿不到《國有土地使用證》，這是購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的一個重大隱患。

規(guī)劃局的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，取得該證后方可申請開工手續(xù)。

根據(jù)房管局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，看開發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否及建設(shè)用地規(guī)劃許可證相一致。

建委的《建設(shè)工程開工許可證》是工程可開工的法律憑證，開發(fā)商出售的是期房，應(yīng)要求出示該證。如是現(xiàn)房，應(yīng)查看建委發(fā)放的《建設(shè)工程竣工備案表》。

房地局的《商品房預(yù)售許可證》、《商品房銷售許可證》系可預(yù)售、銷售憑證，注意是否在有效