物業(yè)管理常見爭議的處理

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！近兩年物業(yè)管理的法制環(huán)境較以往有了顯著改善但是在小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中尤其是封閉式小區(qū),不僅業(yè)主一些職能部門、企事業(yè)單位、物業(yè)使用人還存在一些認(rèn)識上的誤區(qū)以為物業(yè)公司收費(fèi)就應(yīng)該承擔(dān)一切責(zé)任,動輒找物業(yè)使物業(yè)公司的工作十分被動,主要體現(xiàn)在以下幾方面:一、小區(qū)內(nèi)失竊、車輛劃傷、人身傷害等責(zé)任的劃分、損失賠償?shù)葐栴}:在小區(qū)物業(yè)管理的安全防范中物業(yè)公司應(yīng)負(fù)什么責(zé)任除了最直接的法規(guī)依據(jù)是2003年9月1十六條規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。。物業(yè)管理公司是否應(yīng)對其管理區(qū)域內(nèi)人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)應(yīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》確定。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前業(yè)主與物業(yè)公里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生于是許多業(yè)主甚至于某些職能部門片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的第二警力一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。物業(yè)管理公司在物業(yè)管理過程中,是否存在疏于管理的行為這些行為與小區(qū)內(nèi)發(fā)生的危害業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的行為之間是否存在客觀的、必然的因果關(guān)系,應(yīng)由法院根據(jù)案件證據(jù)來認(rèn)定。:物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:;、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;、辦公費(fèi)用;、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。對于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用具體包含哪幾部分,應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)公司在簽訂(前期)物業(yè)管理委托合同時(shí)對費(fèi)用構(gòu)成加以界定。若《物業(yè)管理合同》內(nèi)有明確規(guī)定物業(yè)管理部門加收保安費(fèi)用的就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任但這種責(zé)任必須限制在一定范圍內(nèi)即應(yīng)看其有沒有過錯(cuò)。如果物業(yè)部門在事發(fā)時(shí)存在脫崗等未履行應(yīng)盡義務(wù)的行為這就應(yīng)按其過錯(cuò)責(zé)任的大小,承擔(dān)賠償責(zé)任。如果業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全遭受侵害時(shí)物業(yè)管理部門履行了應(yīng)盡的職責(zé)即出現(xiàn)了防不勝防的情況物業(yè)管理不承擔(dān)責(zé)任而且這方面的舉證責(zé)任應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。二、管道跑冒滴漏的維修、供電管線等共用部位和共用設(shè)施的維修等問題:、保修期內(nèi):對于供暖管線、屋面防水等在其保修期限內(nèi),存在質(zhì)量原因的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)調(diào)施工方盡保修義務(wù)予以處理;、保修期過后應(yīng)按其分工規(guī)定各自承擔(dān)相應(yīng)的維修養(yǎng)護(hù)工:供熱設(shè)施管理。實(shí)施城市集中供熱的設(shè)備、設(shè)施及供熱管線均由供熱單位或由其委托的其他專業(yè)單位維護(hù)、管理?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。對于暖氣等相關(guān)問題若物業(yè)接受委托應(yīng)在其委托范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任未接受委托的應(yīng)由相關(guān)職能部門對其負(fù)責(zé)。三、物業(yè)公司協(xié)調(diào)鄰里間關(guān)系問題:業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前有的業(yè)主不了解有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂而是選擇由物業(yè)公司出面處理如物業(yè)公司協(xié)調(diào)結(jié)果未能達(dá)到業(yè)戶滿意則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)相要挾忘卻了物業(yè)公司作為服務(wù)行業(yè)有她的職責(zé)權(quán)限限定超越其限定,物業(yè)公司也只有望事興嘆業(yè)主的這種做法無形中使物業(yè)公司做了他們的替罪羊。四、共用部位、共用設(shè)施維修、費(fèi)用分?jǐn)倖栴}:根據(jù)《青島市物業(yè)管理企業(yè)與政府專業(yè)單位管理服務(wù)職責(zé)分工的規(guī)定》房屋的共用設(shè)施、共用部位的維修由相關(guān)業(yè)主按照規(guī)定第五條進(jìn)行分?jǐn)?、房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的維修由各業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用墻體的維修(包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及到的相鄰部位的維修),按照各業(yè)主房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、樓板結(jié)構(gòu)部位的維修其毗連層上下房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、不上人屋頂?shù)木S修,由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。(包括屋面和周邊護(hù)欄等),如為各層多共有由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)如僅為部分層使用使用層房屋的業(yè)主分擔(dān)其余的由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用戶外墻面、走廊通道、門廳、樓梯及樓梯間(包括出屋面)的維修由各層業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用廚房、廁所的維修由各業(yè)主按戶分擔(dān)。、房屋共用設(shè)施的維修由各業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。其辦理程序依據(jù)規(guī)定第七條:、業(yè)主向業(yè)主委員會提出房屋維修申請由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)核實(shí)是否屬房屋維修范圍。、經(jīng)核實(shí)屬房屋維修范圍的由業(yè)主委員會提出分擔(dān)房屋維修費(fèi)用的意見擬定房屋維修計(jì)劃、預(yù)算明細(xì)以及房屋維修費(fèi)用分擔(dān)的相關(guān)業(yè)主名單后向全體業(yè)主公示。、公示后5日內(nèi),業(yè)主無異議或異議不成立的由業(yè)主委員會按規(guī)定收取房屋維修費(fèi)用。、由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位或維修單位實(shí)施維修,或者組織業(yè)主實(shí)施房屋維修。、實(shí)施房屋維修后,實(shí)際支出的房屋維修費(fèi)用由業(yè)主委員會向全體業(yè)主公布多退少補(bǔ)。第十一條原因造成房屋共用部位和公用設(shè)施損壞的由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。由此可知物業(yè)公司對其只能從專業(yè)化角度予以積極提示或敬告費(fèi)用未能落實(shí)導(dǎo)致某些共用設(shè)施不能正常使用的,并不在物業(yè)公司正常的服務(wù)范圍內(nèi)。近兩年物業(yè)管理的法制環(huán)境較以往有了顯著改善但是在小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中尤其是封閉式小區(qū),不僅業(yè)主一些職能部門、企事業(yè)單位、物業(yè)使用人還存在一些認(rèn)識上的誤區(qū)以為物業(yè)公司收費(fèi)就應(yīng)該承擔(dān)一切責(zé)任,動輒找物業(yè)使物業(yè)公司的工作十分被動,主要體現(xiàn)在以下幾方面:一、小區(qū)內(nèi)失竊、車輛劃傷、人身傷害等責(zé)任的劃分、損失賠償?shù)葐栴}:在小區(qū)物業(yè)管理的安全防范中物業(yè)公司應(yīng)負(fù)什么責(zé)任除了最直接的法規(guī)依據(jù)是2003年9月1十六條規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。。物業(yè)管理公司是否應(yīng)對其管理區(qū)域內(nèi)人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)應(yīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》確定。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前業(yè)主與物業(yè)公里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生于是許多業(yè)主甚至于某些職能部門片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的第二警力一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。物業(yè)管理公司在物業(yè)管理過程中,是否存在疏于管理的行為這些行為與小區(qū)內(nèi)發(fā)生的危害業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的行為之間是否存在客觀的、必然的因果關(guān)系,應(yīng)由法院根據(jù)案件證據(jù)來認(rèn)定。:物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:;、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;、辦公費(fèi)用;、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。對于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用具體包含哪幾部分,應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)公司在簽訂(前期)物業(yè)管理委托合同時(shí)對費(fèi)用構(gòu)成加以界定。若《物業(yè)管理合同》內(nèi)有明確規(guī)定物業(yè)管理部門加收保安費(fèi)用的就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任但這種責(zé)任必須限制在一定范圍內(nèi)即應(yīng)看其有沒有過錯(cuò)。如果物業(yè)部門在事發(fā)時(shí)存在脫崗等未履行應(yīng)盡義務(wù)的行為這就應(yīng)按其過錯(cuò)責(zé)任的大小,承擔(dān)賠償責(zé)任。如果業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全遭受侵害時(shí)物業(yè)管理部門履行了應(yīng)盡的職責(zé)即出現(xiàn)了防不勝防的情況物業(yè)管理不承擔(dān)責(zé)任而且這方面的舉證責(zé)任應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。二、管道跑冒滴漏的維修、供電管線等共用部位和共用設(shè)施的維修等問題:、保修期內(nèi):對于供暖管線、屋面防水等在其保修期限內(nèi),存在質(zhì)量原因的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)調(diào)施工方盡保修義務(wù)予以處理;、保修期過后應(yīng)按其分工規(guī)定各自承擔(dān)相應(yīng)的維修養(yǎng)護(hù)工:供熱設(shè)施管理。實(shí)施城市集中供熱的設(shè)備、設(shè)施及供熱管線均由供熱單位或由其委托的其他專業(yè)單位維護(hù)、管理?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。對于暖氣等相關(guān)問題若物業(yè)接受委托應(yīng)在其委托范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任未接受委托的應(yīng)由相關(guān)職能部門對其負(fù)責(zé)。三、物業(yè)公司協(xié)調(diào)鄰里間關(guān)系問題:業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前有的業(yè)主不了解有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂而是選擇由物業(yè)公司出面處理如物業(yè)公司協(xié)調(diào)結(jié)果未能達(dá)到業(yè)戶滿意則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)相要挾忘卻了物業(yè)公司作為服務(wù)行業(yè)有她的職責(zé)權(quán)限限定超越其限定,物業(yè)公司也只有望事興嘆業(yè)主的這種做法無形中使物業(yè)公司做了他們的替罪羊。四、共用部位、共用設(shè)施維修、費(fèi)用分?jǐn)倖栴}:根據(jù)《青島市物業(yè)管理企業(yè)與政府專業(yè)單位管理服務(wù)職責(zé)分工的規(guī)定》房屋的共用設(shè)施、共用部位的維修由相關(guān)業(yè)主按照規(guī)定第五條進(jìn)行分?jǐn)?、房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的維修由各業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用墻體的維修(包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及到的相鄰部位的維修),按照各業(yè)主房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、樓板結(jié)構(gòu)部位的維修其毗連層上下房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、不上人屋頂?shù)木S修,由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。(包括屋面和周邊護(hù)欄等),如為各層多共有由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)如僅為部分層使用使用層房屋的業(yè)主分擔(dān)其余的由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用戶外墻面、走廊通道、門廳、樓梯及樓梯間(包括出屋面)的維修由各層業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用廚房、廁所的維修由各業(yè)主按戶分擔(dān)。、房屋共用設(shè)施的維修由各業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。其辦理程序依據(jù)規(guī)定第七條:、業(yè)主向業(yè)主委員會提出房屋維修申請由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)核實(shí)是否屬房屋維修范圍。、經(jīng)核實(shí)屬房屋維修范圍的由業(yè)主委員會提出分擔(dān)房屋維修費(fèi)用的意見擬定房屋維修計(jì)劃、預(yù)算明細(xì)以及房屋維修費(fèi)用分擔(dān)的相關(guān)業(yè)主名單后向全體業(yè)主公示。、公示后5日內(nèi),業(yè)主無異議或異議不成立的由業(yè)主委員會按規(guī)定收取房屋維修費(fèi)用。、由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位或維修單位實(shí)施維修,或者組織業(yè)主實(shí)施房屋維修。、實(shí)施房屋維修后,實(shí)際支出的房屋維修費(fèi)用由業(yè)主委員會向全體業(yè)主公布多退少補(bǔ)。第十一條原因造成房屋共用部位和公用設(shè)施損壞的由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。由此可知物業(yè)公司對其只能從專業(yè)化角度予以積極提示或敬告費(fèi)用未能落實(shí)導(dǎo)致某些共用設(shè)施不能正常使用的,并不在物業(yè)公司正常的服務(wù)范圍內(nèi)。近兩年物業(yè)管理的法制環(huán)境較以往有了顯著改善但是在小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中尤其是封閉式小區(qū),不僅業(yè)主一些職能部門、企事業(yè)單位、物業(yè)使用人還存在一些認(rèn)識上的誤區(qū)以為物業(yè)公司收費(fèi)就應(yīng)該承擔(dān)一切責(zé)任,動輒找物業(yè)使物業(yè)公司的工作十分被動,主要體現(xiàn)在以下幾方面:一、小區(qū)內(nèi)失竊、車輛劃傷、人身傷害等責(zé)任的劃分、損失賠償?shù)葐栴}:在小區(qū)物業(yè)管理的安全防范中物業(yè)公司應(yīng)負(fù)什么責(zé)任除了最直接的法規(guī)依據(jù)是2003年9月1十六條規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。。物業(yè)管理公司是否應(yīng)對其管理區(qū)域內(nèi)人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)應(yīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》確定。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前業(yè)主與物業(yè)公里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生于是許多業(yè)主甚至于某些職能部門片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的第二警力一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。物業(yè)管理公司在物業(yè)管理過程中,是否存在疏于管理的行為這些行為與小區(qū)內(nèi)發(fā)生的危害業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的行為之間是否存在客觀的、必然的因果關(guān)系,應(yīng)由法院根據(jù)案件證據(jù)來認(rèn)定。:物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:;、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;、辦公費(fèi)用;、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。對于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用具體包含哪幾部分,應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)公司在簽訂(前期)物業(yè)管理委托合同時(shí)對費(fèi)用構(gòu)成加以界定。若《物業(yè)管理合同》內(nèi)有明確規(guī)定物業(yè)管理部門加收保安費(fèi)用的就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任但這種責(zé)任必須限制在一定范圍內(nèi)即應(yīng)看其有沒有過錯(cuò)。如果物業(yè)部門在事發(fā)時(shí)存在脫崗等未履行應(yīng)盡義務(wù)的行為這就應(yīng)按其過錯(cuò)責(zé)任的大小,承擔(dān)賠償責(zé)任。如果業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全遭受侵害時(shí)物業(yè)管理部門履行了應(yīng)盡的職責(zé)即出現(xiàn)了防不勝防的情況物業(yè)管理不承擔(dān)責(zé)任而且這方面的舉證責(zé)任應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。二、管道跑冒滴漏的維修、供電管線等共用部位和共用設(shè)施的維修等問題:、保修期內(nèi):對于供暖管線、屋面防水等在其保修期限內(nèi),存在質(zhì)量原因的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)調(diào)施工方盡保修義務(wù)予以處理;、保修期過后應(yīng)按其分工規(guī)定各自承擔(dān)相應(yīng)的維修養(yǎng)護(hù)工:供熱設(shè)施管理。實(shí)施城市集中供熱的設(shè)備、設(shè)施及供熱管線均由供熱單位或由其委托的其他專業(yè)單位維護(hù)、管理?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。對于暖氣等相關(guān)問題若物業(yè)接受委托應(yīng)在其委托范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任未接受委托的應(yīng)由相關(guān)職能部門對其負(fù)責(zé)。三、物業(yè)公司協(xié)調(diào)鄰里間關(guān)系問題:業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前有的業(yè)主不了解有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂而是選擇由物業(yè)公司出面處理如物業(yè)公司協(xié)調(diào)結(jié)果未能達(dá)到業(yè)戶滿意則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)相要挾忘卻了物業(yè)公司作為服務(wù)行業(yè)有她的職責(zé)權(quán)限限定超越其限定,物業(yè)公司也只有望事興嘆業(yè)主的這種做法無形中使物業(yè)公司做了他們的替罪羊。四、共用部位、共用設(shè)施維修、費(fèi)用分?jǐn)倖栴}:根據(jù)《青島市物業(yè)管理企業(yè)與政府專業(yè)單位管理服務(wù)職責(zé)分工的規(guī)定》房屋的共用設(shè)施、共用部位的維修由相關(guān)業(yè)主按照規(guī)定第五條進(jìn)行分?jǐn)?、房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的維修由各業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用墻體的維修(包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及到的相鄰部位的維修),按照各業(yè)主房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、樓板結(jié)構(gòu)部位的維修其毗連層上下房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、不上人屋頂?shù)木S修,由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。(包括屋面和周邊護(hù)欄等),如為各層多共有由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)如僅為部分層使用使用層房屋的業(yè)主分擔(dān)其余的由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用戶外墻面、走廊通道、門廳、樓梯及樓梯間(包括出屋面)的維修由各層業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用廚房、廁所的維修由各業(yè)主按戶分擔(dān)。、房屋共用設(shè)施的維修由各業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。其辦理程序依據(jù)規(guī)定第七條:、業(yè)主向業(yè)主委員會提出房屋維修申請由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)核實(shí)是否屬房屋維修范圍。、經(jīng)核實(shí)屬房屋維修范圍的由業(yè)主委員會提出分擔(dān)房屋維修費(fèi)用的意見擬定房屋維修計(jì)劃、預(yù)算明細(xì)以及房屋維修費(fèi)用分擔(dān)的相關(guān)業(yè)主名單后向全體業(yè)主公示。、公示后5日內(nèi),業(yè)主無異議或異議不成立的由業(yè)主委員會按規(guī)定收取房屋維修費(fèi)用。、由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位或維修單位實(shí)施維修,或者組織業(yè)主實(shí)施房屋維修。、實(shí)施房屋維修后,實(shí)際支出的房屋維修費(fèi)用由業(yè)主委員會向全體業(yè)主公布多退少補(bǔ)。第十一條原因造成房屋共用部位和公用設(shè)施損壞的由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。由此可知物業(yè)公司對其只能從專業(yè)化角度予以積極提示或敬告費(fèi)用未能落實(shí)導(dǎo)致某些共用設(shè)施不能正常使用的,并不在物業(yè)公司正常的服務(wù)范圍內(nèi)。近兩年物業(yè)管理的法制環(huán)境較以往有了顯著改善但是在小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中尤其是封閉式小區(qū),不僅業(yè)主一些職能部門、企事業(yè)單位、物業(yè)使用人還存在一些認(rèn)識上的誤區(qū)以為物業(yè)公司收費(fèi)就應(yīng)該承擔(dān)一切責(zé)任,動輒找物業(yè)使物業(yè)公司的工作十分被動,主要體現(xiàn)在以下幾方面:一、小區(qū)內(nèi)失竊、車輛劃傷、人身傷害等責(zé)任的劃分、損失賠償?shù)葐栴}:在小區(qū)物業(yè)管理的安全防范中物業(yè)公司應(yīng)負(fù)什么責(zé)任除了最直接的法規(guī)依據(jù)是2003年9月1十六條規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。。物業(yè)管理公司是否應(yīng)對其管理區(qū)域內(nèi)人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)應(yīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》確定。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前業(yè)主與物業(yè)公里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生于是許多業(yè)主甚至于某些職能部門片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的第二警力一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。物業(yè)管理公司在物業(yè)管理過程中,是否存在疏于管理的行為這些行為與小區(qū)內(nèi)發(fā)生的危害業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的行為之間是否存在客觀的、必然的因果關(guān)系,應(yīng)由法院根據(jù)案件證據(jù)來認(rèn)定。:物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:;、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;、辦公費(fèi)用;、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。對于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用具體包含哪幾部分,應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)公司在簽訂(前期)物業(yè)管理委托合同時(shí)對費(fèi)用構(gòu)成加以界定。若《物業(yè)管理合同》內(nèi)有明確規(guī)定物業(yè)管理部門加收保安費(fèi)用的就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任但這種責(zé)任必須限制在一定范圍內(nèi)即應(yīng)看其有沒有過錯(cuò)。如果物業(yè)部門在事發(fā)時(shí)存在脫崗等未履行應(yīng)盡義務(wù)的行為這就應(yīng)按其過錯(cuò)責(zé)任的大小,承擔(dān)賠償責(zé)任。如果業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全遭受侵害時(shí)物業(yè)管理部門履行了應(yīng)盡的職責(zé)即出現(xiàn)了防不勝防的情況物業(yè)管理不承擔(dān)責(zé)任而且這方面的舉證責(zé)任應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。二、管道跑冒滴漏的維修、供電管線等共用部位和共用設(shè)施的維修等問題:、保修期內(nèi):對于供暖管線、屋面防水等在其保修期限內(nèi),存在質(zhì)量原因的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)調(diào)施工方盡保修義務(wù)予以處理;、保修期過后應(yīng)按其分工規(guī)定各自承擔(dān)相應(yīng)的維修養(yǎng)護(hù)工:供熱設(shè)施管理。實(shí)施城市集中供熱的設(shè)備、設(shè)施及供熱管線均由供熱單位或由其委托的其他專業(yè)單位維護(hù)、管理。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。對于暖氣等相關(guān)問題若物業(yè)接受委托應(yīng)在其委托范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任未接受委托的應(yīng)由相關(guān)職能部門對其負(fù)責(zé)。三、物業(yè)公司協(xié)調(diào)鄰里間關(guān)系問題:業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前有的業(yè)主不了解有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂而是選擇由物業(yè)公司出面處理如物業(yè)公司協(xié)調(diào)結(jié)果未能達(dá)到業(yè)戶滿意則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)相要挾忘卻了物業(yè)公司作為服務(wù)行業(yè)有她的職責(zé)權(quán)限限定超越其限定,物業(yè)公司也只有望事興嘆業(yè)主的這種做法無形中使物業(yè)公司做了他們的替罪羊。四、共用部位、共用設(shè)施維修、費(fèi)用分?jǐn)倖栴}:根據(jù)《青島市物業(yè)管理企業(yè)與政府專業(yè)單位管理服務(wù)職責(zé)分工的規(guī)定》房屋的共用設(shè)施、共用部位的維修由相關(guān)業(yè)主按照規(guī)定第五條進(jìn)行分?jǐn)?、房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的維修由各業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用墻體的維修(包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及到的相鄰部位的維修),按照各業(yè)主房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、樓板結(jié)構(gòu)部位的維修其毗連層上下房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、不上人屋頂?shù)木S修,由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。(包括屋面和周邊護(hù)欄等),如為各層多共有由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)如僅為部分層使用使用層房屋的業(yè)主分擔(dān)其余的由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用戶外墻面、走廊通道、門廳、樓梯及樓梯間(包括出屋面)的維修由各層業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用廚房、廁所的維修由各業(yè)主按戶分擔(dān)。、房屋共用設(shè)施的維修由各業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。其辦理程序依據(jù)規(guī)定第七條:、業(yè)主向業(yè)主委員會提出房屋維修申請由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)核實(shí)是否屬房屋維修范圍。、經(jīng)核實(shí)屬房屋維修范圍的由業(yè)主委員會提出分擔(dān)房屋維修費(fèi)用的意見擬定房屋維修計(jì)劃、預(yù)算明細(xì)以及房屋維修費(fèi)用分擔(dān)的相關(guān)業(yè)主名單后向全體業(yè)主公示。、公示后5日內(nèi),業(yè)主無異議或異議不成立的由業(yè)主委員會按規(guī)定收取房屋維修費(fèi)用。、由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位或維修單位實(shí)施維修,或者組織業(yè)主實(shí)施房屋維修。、實(shí)施房屋維修后,實(shí)際支出的房屋維修費(fèi)用由業(yè)主委員會向全體業(yè)主公布多退少補(bǔ)。第十一條原因造成房屋共用部位和公用設(shè)施損壞的由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。由此可知物業(yè)公司對其只能從專業(yè)化角度予以積極提示或敬告費(fèi)用未能落實(shí)導(dǎo)致某些共用設(shè)施不能正常使用的,并不在物業(yè)公司正常的服務(wù)范圍內(nèi)。近兩年物業(yè)管理的法制環(huán)境較以往有了顯著改善但是在小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中尤其是封閉式小區(qū),不僅業(yè)主一些職能部門、企事業(yè)單位、物業(yè)使用人還存在一些認(rèn)識上的誤區(qū)以為物業(yè)公司收費(fèi)就應(yīng)該承擔(dān)一切責(zé)任,動輒找物業(yè)使物業(yè)公司的工作十分被動,主要體現(xiàn)在以下幾方面:一、小區(qū)內(nèi)失竊、車輛劃傷、人身傷害等責(zé)任的劃分、損失賠償?shù)葐栴}:在小區(qū)物業(yè)管理的安全防范中物業(yè)公司應(yīng)負(fù)什么責(zé)任除了最直接的法規(guī)依據(jù)是2003年9月1十六條規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。。物業(yè)管理公司是否應(yīng)對其管理區(qū)域內(nèi)人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)應(yīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》確定。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前業(yè)主與物業(yè)公里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生于是許多業(yè)主甚至于某些職能部門片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的第二警力一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。物業(yè)管理公司在物業(yè)管理過程中,是否存在疏于管理的行為這些行為與小區(qū)內(nèi)發(fā)生的危害業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的行為之間是否存在客觀的、必然的因果關(guān)系,應(yīng)由法院根據(jù)案件證據(jù)來認(rèn)定。:物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:;、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;、辦公費(fèi)用;、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。對于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用具體包含哪幾部分,應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)公司在簽訂(前期)物業(yè)管理委托合同時(shí)對費(fèi)用構(gòu)成加以界定。若《物業(yè)管理合同》內(nèi)有明確規(guī)定物業(yè)管理部門加收保安費(fèi)用的就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任但這種責(zé)任必須限制在一定范圍內(nèi)即應(yīng)看其有沒有過錯(cuò)。如果物業(yè)部門在事發(fā)時(shí)存在脫崗等未履行應(yīng)盡義務(wù)的行為這就應(yīng)按其過錯(cuò)責(zé)任的大小,承擔(dān)賠償責(zé)任。如果業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全遭受侵害時(shí)物業(yè)管理部門履行了應(yīng)盡的職責(zé)即出現(xiàn)了防不勝防的情況物業(yè)管理不承擔(dān)責(zé)任而且這方面的舉證責(zé)任應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。二、管道跑冒滴漏的維修、供電管線等共用部位和共用設(shè)施的維修等問題:、保修期內(nèi):對于供暖管線、屋面防水等在其保修期限內(nèi),存在質(zhì)量原因的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)調(diào)施工方盡保修義務(wù)予以處理;、保修期過后應(yīng)按其分工規(guī)定各自承擔(dān)相應(yīng)的維修養(yǎng)護(hù)工:供熱設(shè)施管理。實(shí)施城市集中供熱的設(shè)備、設(shè)施及供熱管線均由供熱單位或由其委托的其他專業(yè)單位維護(hù)、管理?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。對于暖氣等相關(guān)問題若物業(yè)接受委托應(yīng)在其委托范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任未接受委托的應(yīng)由相關(guān)職能部門對其負(fù)責(zé)。三、物業(yè)公司協(xié)調(diào)鄰里間關(guān)系問題:業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前有的業(yè)主不了解有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂而是選擇由物業(yè)公司出面處理如物業(yè)公司協(xié)調(diào)結(jié)果未能達(dá)到業(yè)戶滿意則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)相要挾忘卻了物業(yè)公司作為服務(wù)行業(yè)有她的職責(zé)權(quán)限限定超越其限定,物業(yè)公司也只有望事興嘆業(yè)主的這種做法無形中使物業(yè)公司做了他們的替罪羊。四、共用部位、共用設(shè)施維修、費(fèi)用分?jǐn)倖栴}:根據(jù)《青島市物業(yè)管理企業(yè)與政府專業(yè)單位管理服務(wù)職責(zé)分工的規(guī)定》房屋的共用設(shè)施、共用部位的維修由相關(guān)業(yè)主按照規(guī)定第五條進(jìn)行分?jǐn)?、房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的維修由各業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用墻體的維修(包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及到的相鄰部位的維修),按照各業(yè)主房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、樓板結(jié)構(gòu)部位的維修其毗連層上下房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、不上人屋頂?shù)木S修,由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。(包括屋面和周邊護(hù)欄等),如為各層多共有由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)如僅為部分層使用使用層房屋的業(yè)主分擔(dān)其余的由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用戶外墻面、走廊通道、門廳、樓梯及樓梯間(包括出屋面)的維修由各層業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用廚房、廁所的維修由各業(yè)主按戶分擔(dān)。、房屋共用設(shè)施的維修由各業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。其辦理程序依據(jù)規(guī)定第七條:、業(yè)主向業(yè)主委員會提出房屋維修申請由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)核實(shí)是否屬房屋維修范圍。、經(jīng)核實(shí)屬房屋維修范圍的由業(yè)主委員會提出分擔(dān)房屋維修費(fèi)用的意見擬定房屋維修計(jì)劃、預(yù)算明細(xì)以及房屋維修費(fèi)用分擔(dān)的相關(guān)業(yè)主名單后向全體業(yè)主公示。、公示后5日內(nèi),業(yè)主無異議或異議不成立的由業(yè)主委員會按規(guī)定收取房屋維修費(fèi)用。、由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位或維修單位實(shí)施維修,或者組織業(yè)主實(shí)施房屋維修。、實(shí)施房屋維修后,實(shí)際支出的房屋維修費(fèi)用由業(yè)主委員會向全體業(yè)主公布多退少補(bǔ)。第十一條原因造成房屋共用部位和公用設(shè)施損壞的由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。由此可知物業(yè)公司對其只能從專業(yè)化角度予以積極提示或敬告費(fèi)用未能落實(shí)導(dǎo)致某些共用設(shè)施不能正常使用的,并不在物業(yè)公司正常的服務(wù)范圍內(nèi)。近兩年物業(yè)管理的法制環(huán)境較以往有了顯著改善但是在小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中尤其是封閉式小區(qū),不僅業(yè)主一些職能部門、企事業(yè)單位、物業(yè)使用人還存在一些認(rèn)識上的誤區(qū)以為物業(yè)公司收費(fèi)就應(yīng)該承擔(dān)一切責(zé)任,動輒找物業(yè)使物業(yè)公司的工作十分被動,主要體現(xiàn)在以下幾方面:一、小區(qū)內(nèi)失竊、車輛劃傷、人身傷害等責(zé)任的劃分、損失賠償?shù)葐栴}:在小區(qū)物業(yè)管理的安全防范中物業(yè)公司應(yīng)負(fù)什么責(zé)任除了最直接的法規(guī)依據(jù)是2003年9月1十六條規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。。物業(yè)管理公司是否應(yīng)對其管理區(qū)域內(nèi)人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)應(yīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》確定。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前業(yè)主與物業(yè)公里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生于是許多業(yè)主甚至于某些職能部門片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的第二警力一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。物業(yè)管理公司在物業(yè)管理過程中,是否存在疏于管理的行為這些行為與小區(qū)內(nèi)發(fā)生的危害業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的行為之間是否存在客觀的、必然的因果關(guān)系,應(yīng)由法院根據(jù)案件證據(jù)來認(rèn)定。:物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:;、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;、辦公費(fèi)用;、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。對于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用具體包含哪幾部分,應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)公司在簽訂(前期)物業(yè)管理委托合同時(shí)對費(fèi)用構(gòu)成加以界定。若《物業(yè)管理合同》內(nèi)有明確規(guī)定物業(yè)管理部門加收保安費(fèi)用的就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任但這種責(zé)任必須限制在一定范圍內(nèi)即應(yīng)看其有沒有過錯(cuò)。如果物業(yè)部門在事發(fā)時(shí)存在脫崗等未履行應(yīng)盡義務(wù)的行為這就應(yīng)按其過錯(cuò)責(zé)任的大小,承擔(dān)賠償責(zé)任。如果業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全遭受侵害時(shí)物業(yè)管理部門履行了應(yīng)盡的職責(zé)即出現(xiàn)了防不勝防的情況物業(yè)管理不承擔(dān)責(zé)任而且這方面的舉證責(zé)任應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。二、管道跑冒滴漏的維修、供電管線等共用部位和共用設(shè)施的維修等問題:、保修期內(nèi):對于供暖管線、屋面防水等在其保修期限內(nèi),存在質(zhì)量原因的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)調(diào)施工方盡保修義務(wù)予以處理;、保修期過后應(yīng)按其分工規(guī)定各自承擔(dān)相應(yīng)的維修養(yǎng)護(hù)工:供熱設(shè)施管理。實(shí)施城市集中供熱的設(shè)備、設(shè)施及供熱管線均由供熱單位或由其委托的其他專業(yè)單位維護(hù)、管理?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。對于暖氣等相關(guān)問題若物業(yè)接受委托應(yīng)在其委托范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任未接受委托的應(yīng)由相關(guān)職能部門對其負(fù)責(zé)。三、物業(yè)公司協(xié)調(diào)鄰里間關(guān)系問題:業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前有的業(yè)主不了解有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂而是選擇由物業(yè)公司出面處理如物業(yè)公司協(xié)調(diào)結(jié)果未能達(dá)到業(yè)戶滿意則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)相要挾忘卻了物業(yè)公司作為服務(wù)行業(yè)有她的職責(zé)權(quán)限限定超越其限定,物業(yè)公司也只有望事興嘆業(yè)主的這種做法無形中使物業(yè)公司做了他們的替罪羊。四、共用部位、共用設(shè)施維修、費(fèi)用分?jǐn)倖栴}:根據(jù)《青島市物業(yè)管理企業(yè)與政府專業(yè)單位管理服務(wù)職責(zé)分工的規(guī)定》房屋的共用設(shè)施、共用部位的維修由相關(guān)業(yè)主按照規(guī)定第五條進(jìn)行分?jǐn)?、房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的維修由各業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用墻體的維修(包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及到的相鄰部位的維修),按照各業(yè)主房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、樓板結(jié)構(gòu)部位的維修其毗連層上下房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、不上人屋頂?shù)木S修,由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。(包括屋面和周邊護(hù)欄等),如為各層多共有由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)如僅為部分層使用使用層房屋的業(yè)主分擔(dān)其余的由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用戶外墻面、走廊通道、門廳、樓梯及樓梯間(包括出屋面)的維修由各層業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用廚房、廁所的維修由各業(yè)主按戶分擔(dān)。、房屋共用設(shè)施的維修由各業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。其辦理程序依據(jù)規(guī)定第七條:、業(yè)主向業(yè)主委員會提出房屋維修申請由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)核實(shí)是否屬房屋維修范圍。、經(jīng)核實(shí)屬房屋維修范圍的由業(yè)主委員會提出分擔(dān)房屋維修費(fèi)用的意見擬定房屋維修計(jì)劃、預(yù)算明細(xì)以及房屋維修費(fèi)用分擔(dān)的相關(guān)業(yè)主名單后向全體業(yè)主公示。、公示后5日內(nèi),業(yè)主無異議或異議不成立的由業(yè)主委員會按規(guī)定收取房屋維修費(fèi)用。、由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位或維修單位實(shí)施維修,或者組織業(yè)主實(shí)施房屋維修。、實(shí)施房屋維修后,實(shí)際支出的房屋維修費(fèi)用由業(yè)主委員會向全體業(yè)主公布多退少補(bǔ)。第十一條原因造成房屋共用部位和公用設(shè)施損壞的由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。由此可知物業(yè)公司對其只能從專業(yè)化角度予以積極提示或敬告費(fèi)用未能落實(shí)導(dǎo)致某些共用設(shè)施不能正常使用的,并不在物業(yè)公司正常的服務(wù)范圍內(nèi)。近兩年物業(yè)管理的法制環(huán)境較以往有了顯著改善但是在小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中尤其是封閉式小區(qū),不僅業(yè)主一些職能部門、企事業(yè)單位、物業(yè)使用人還存在一些認(rèn)識上的誤區(qū)以為物業(yè)公司收費(fèi)就應(yīng)該承擔(dān)一切責(zé)任,動輒找物業(yè)使物業(yè)公司的工作十分被動,主要體現(xiàn)在以下幾方面:一、小區(qū)內(nèi)失竊、車輛劃傷、人身傷害等責(zé)任的劃分、損失賠償?shù)葐栴}:在小區(qū)物業(yè)管理的安全防范中物業(yè)公司應(yīng)負(fù)什么責(zé)任除了最直接的法規(guī)依據(jù)是2003年9月1十六條規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。。物業(yè)管理公司是否應(yīng)對其管理區(qū)域內(nèi)人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)應(yīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》確定。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前業(yè)主與物業(yè)公里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生于是許多業(yè)主甚至于某些職能部門片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的第二警力一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。物業(yè)管理公司在物業(yè)管理過程中,是否存在疏于管理的行為這些行為與小區(qū)內(nèi)發(fā)生的危害業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的行為之間是否存在客觀的、必然的因果關(guān)系,應(yīng)由法院根據(jù)案件證據(jù)來認(rèn)定。:物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:;、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;、辦公費(fèi)用;、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。對于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用具體包含哪幾部分,應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)公司在簽訂(前期)物業(yè)管理委托合同時(shí)對費(fèi)用構(gòu)成加以界定。若《物業(yè)管理合同》內(nèi)有明確規(guī)定物業(yè)管理部門加收保安費(fèi)用的就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任但這種責(zé)任必須限制在一定范圍內(nèi)即應(yīng)看其有沒有過錯(cuò)。如果物業(yè)部門在事發(fā)時(shí)存在脫崗等未履行應(yīng)盡義務(wù)的行為這就應(yīng)按其過錯(cuò)責(zé)任的大小,承擔(dān)賠償責(zé)任。如果業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全遭受侵害時(shí)物業(yè)管理部門履行了應(yīng)盡的職責(zé)即出現(xiàn)了防不勝防的情況物業(yè)管理不承擔(dān)責(zé)任而且這方面的舉證責(zé)任應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。二、管道跑冒滴漏的維修、供電管線等共用部位和共用設(shè)施的維修等問題:、保修期內(nèi):對于供暖管線、屋面防水等在其保修期限內(nèi),存在質(zhì)量原因的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)調(diào)施工方盡保修義務(wù)予以處理;、保修期過后應(yīng)按其分工規(guī)定各自承擔(dān)相應(yīng)的維修養(yǎng)護(hù)工:供熱設(shè)施管理。實(shí)施城市集中供熱的設(shè)備、設(shè)施及供熱管線均由供熱單位或由其委托的其他專業(yè)單位維護(hù)、管理?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。對于暖氣等相關(guān)問題若物業(yè)接受委托應(yīng)在其委托范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任未接受委托的應(yīng)由相關(guān)職能部門對其負(fù)責(zé)。三、物業(yè)公司協(xié)調(diào)鄰里間關(guān)系問題:業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前有的業(yè)主不了解有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂而是選擇由物業(yè)公司出面處理如物業(yè)公司協(xié)調(diào)結(jié)果未能達(dá)到業(yè)戶滿意則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)相要挾忘卻了物業(yè)公司作為服務(wù)行業(yè)有她的職責(zé)權(quán)限限定超越其限定,物業(yè)公司也只有望事興嘆業(yè)主的這種做法無形中使物業(yè)公司做了他們的替罪羊。四、共用部位、共用設(shè)施維修、費(fèi)用分?jǐn)倖栴}:根據(jù)《青島市物業(yè)管理企業(yè)與政府專業(yè)單位管理服務(wù)職責(zé)分工的規(guī)定》房屋的共用設(shè)施、共用部位的維修由相關(guān)業(yè)主按照規(guī)定第五條進(jìn)行分?jǐn)?、房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的維修由各業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用墻體的維修(包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及到的相鄰部位的維修),按照各業(yè)主房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、樓板結(jié)構(gòu)部位的維修其毗連層上下房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、不上人屋頂?shù)木S修,由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。(包括屋面和周邊護(hù)欄等),如為各層多共有由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)如僅為部分層使用使用層房屋的業(yè)主分擔(dān)其余的由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用戶外墻面、走廊通道、門廳、樓梯及樓梯間(包括出屋面)的維修由各層業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。、共用廚房、廁所的維修由各業(yè)主按戶分擔(dān)。、房屋共用設(shè)施的維修由各業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。其辦理程序依據(jù)規(guī)定第七條:、業(yè)主向業(yè)主委員會提出房屋維修申請由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)核實(shí)是否屬房屋維修范圍。、經(jīng)核實(shí)屬房屋維修范圍的由業(yè)主委員會提出分擔(dān)房屋維修費(fèi)用的意見擬定房屋維修計(jì)劃、預(yù)算明細(xì)以及房屋維修費(fèi)用分擔(dān)的相關(guān)業(yè)主名單后向全體業(yè)主公示。、公示后5日內(nèi),業(yè)主無異議或異議不成立的由業(yè)主委員會按規(guī)定收取房屋維修費(fèi)用。、由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位或維修單位實(shí)施維修,或者組織業(yè)主實(shí)施房屋維修。、實(shí)施房屋維修后,實(shí)際支出的房屋維修費(fèi)用由業(yè)主委員會向全體業(yè)主公布多退少補(bǔ)。第十一條原因造成房屋共用部位和公用設(shè)施損壞的由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。由此可知物業(yè)公司對其只能從專業(yè)化角度予以積極提示或敬告費(fèi)用未能落實(shí)導(dǎo)致某些共用設(shè)施不能正常使用的,并不在物業(yè)公司正常的服務(wù)范圍內(nèi)。近兩年物業(yè)管理的法制環(huán)境較以往有了顯著改善但是在小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中尤其是封閉式小區(qū),不僅業(yè)主一些職能部門、企事業(yè)單位、物業(yè)使用人還存在一些認(rèn)識上的誤區(qū)以為物業(yè)公司收費(fèi)就應(yīng)該承擔(dān)一切責(zé)任,動輒找物業(yè)使物業(yè)公司的工作十分被動,主要體現(xiàn)在以下幾方面:一、小區(qū)內(nèi)失竊、車輛劃傷、人身傷害等責(zé)任的劃分、損失賠償?shù)葐栴}:在小區(qū)物業(yè)管理的安全防范中物業(yè)公司應(yīng)負(fù)什么責(zé)任除了最直接的法規(guī)依據(jù)是2003年9月1十六條規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。。物業(yè)管理公司是否應(yīng)對其管理區(qū)域內(nèi)人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)應(yīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》確定。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前業(yè)主與物業(yè)公里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生于是許多業(yè)主甚至于某些職能部門片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的第二警力一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動輒就