房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)要點(diǎn)及盡職調(diào)查清單

1/1房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)要點(diǎn)及盡職調(diào)查清單房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)要點(diǎn)

一、房地產(chǎn)收購(gòu)的種類

房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)包括：在建工程轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目公司收購(gòu)兩種

1、在建工程轉(zhuǎn)讓又叫轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)（爛尾樓的收購(gòu)）

2、項(xiàng)目公司收購(gòu)又叫股權(quán)轉(zhuǎn)讓

二、項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)步驟：

1、項(xiàng)目收購(gòu)意向書

2、項(xiàng)目盡職調(diào)查

3、洽談?wù)胶贤?/p>

4、交接

三、意向書

意向書包括：1、意向股權(quán)數(shù)量；2、對(duì)價(jià)金額；3、意向金（一般鎖定1000萬-5000萬共管一個(gè)月）

四、項(xiàng)目盡職調(diào)查

包括：1、項(xiàng)目公司主體調(diào)查；2、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)審計(jì)；3、所收購(gòu)項(xiàng)目的主體調(diào)查

1、項(xiàng)目公司主體調(diào)查

（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照（包括正副本是否過期）；

（2）各種開發(fā)資質(zhì)

（3）稅務(wù)登記

（4）企業(yè)組織代碼

（5）貸款卡

（6）所有股東的存在和變更情況

（7）股東章程的變化情況

（8）歷次股東會(huì)議的會(huì)議紀(jì)要

（9）歷次董事會(huì)的會(huì)議紀(jì)要

2、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)審計(jì)

（1）對(duì)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表進(jìn)行審計(jì)（目的是主要審查項(xiàng)目的資產(chǎn)和負(fù)債情況；稅務(wù)情況和債務(wù)情況）

（2）項(xiàng)目公司需提供原始憑證和賬冊(cè)

（3）項(xiàng)目公司的往來賬款情況（目的主要是考察項(xiàng)目的采取是否干凈）

（4）項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)的現(xiàn)金流調(diào)查（目的主要是防止項(xiàng)目公司利用財(cái)務(wù)手段清理債權(quán)債務(wù)）

（5）審計(jì)項(xiàng)目公司的資金到位和使用情況

（6）審計(jì)項(xiàng)目公司的納稅情況、債務(wù)情況以及項(xiàng)目公司的銀行賬戶

3、所收購(gòu)項(xiàng)目的主體調(diào)查

（1）項(xiàng)目的所有權(quán)證和批文，包括①項(xiàng)目的國(guó)有土地使用證以及土地轉(zhuǎn)讓合同和土地出讓金繳納發(fā)票；②項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證或規(guī)劃意見書；③項(xiàng)目的建筑工程規(guī)劃許可；

④開工證等。

（2）項(xiàng)目所在地的規(guī)劃情況（包括控制性規(guī)劃和詳細(xì)性規(guī)劃）

（3）項(xiàng)目的可行性批復(fù)

（4）項(xiàng)目的規(guī)范性調(diào)查

（5）項(xiàng)目的以前的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的調(diào)查

五、洽談?wù)胶贤?/p>

六、交接和變更

1、公司證件的交接

2、公司所有印章的交接

3、公司所有材料的交接

4、項(xiàng)目場(chǎng)地的交接

七、股權(quán)收購(gòu)的難點(diǎn)

1、溢價(jià)的處理方式

2、或有負(fù)債的保證

溢價(jià)的處理方式主要是股權(quán)+承擔(dān)負(fù)債

或有負(fù)債保證主要防止項(xiàng)目公司的對(duì)外擔(dān)保、對(duì)外的合同和對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)盡職調(diào)查清單

項(xiàng)目收購(gòu)一般分為二類，一類是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)收購(gòu)，一類是房地產(chǎn)項(xiàng)目在建工程轉(zhuǎn)讓或現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓。

一、涉及公司類的文件

1、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本

2、公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書

3、公司章程

4、公司歷次股東會(huì)、董事會(huì)決議

5、公司的稅務(wù)登記證

6、公司組織機(jī)構(gòu)代碼證

7、公司的銀行開戶證明和貸款卡

8、公司從成立至現(xiàn)在的股東變更情況和注冊(cè)資本法人代表變更的情況

9、公司歷次的注冊(cè)和增資的驗(yàn)資報(bào)告

通過對(duì)公司類文件的盡職調(diào)查主要是了解公司法人的現(xiàn)狀及歷史沿革。

二、設(shè)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目類文件

1、“一書二證”建設(shè)用地批準(zhǔn)書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證

2、國(guó)有土地使用權(quán)證

3、國(guó)有土地出讓合同及動(dòng)拆遷補(bǔ)償合同

4、發(fā)改委立項(xiàng)文件或可行性方案批復(fù)

5、施工許可證

6、預(yù)售許可證

7、大產(chǎn)權(quán)證或小產(chǎn)權(quán)證

8、規(guī)劃審核意見書或規(guī)劃部門對(duì)方案的批復(fù)

9、項(xiàng)目擴(kuò)初的批復(fù)

10、項(xiàng)目各類市政配套部門的征詢意見

11、項(xiàng)目的方案文本、擴(kuò)初文本或施工圖

12、項(xiàng)目的地質(zhì)勘探報(bào)告

13、項(xiàng)目的各類驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

14、項(xiàng)目面積測(cè)繪資料

收購(gòu)項(xiàng)目的報(bào)批報(bào)建或施工到不同的階段需提供以上的不同文件，由淺到深到細(xì)。

通過以上文件的盡職調(diào)查主要是了解：

1、項(xiàng)目土地取得的來源及合法性，土地使用的時(shí)間和原始土地價(jià)格的多少，并結(jié)合財(cái)務(wù)調(diào)查了解土地款項(xiàng)的支付情況

2、項(xiàng)目規(guī)劃主管部門審批的用途及各類經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

3、依收購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)展到不同的階段了解所需的相關(guān)政府職能部門審批的文件和手續(xù)是否完整，是否合法

4、如項(xiàng)目工程已實(shí)際開工，應(yīng)了解項(xiàng)目工程的圖紙、開工審批手續(xù)及政府質(zhì)檢部門階段的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和工程檔案必須的文件圖紙，以確保今后竣工驗(yàn)收的合規(guī)性。

三、涉及財(cái)務(wù)類的資料

1、涉稅文件：發(fā)票深綠采購(gòu)的文件和稅收優(yōu)惠、財(cái)務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)類的文件；

2、公司歷年的報(bào)表及審計(jì)報(bào)告；

3、公司的所有賬本，包括：總賬、明細(xì)賬、現(xiàn)金日記賬、成本臺(tái)賬等；

4、銀行及非金融機(jī)構(gòu)貸款的明細(xì)；

5、對(duì)外擔(dān)保的明細(xì)；

6、開戶銀行的明細(xì)；

通過財(cái)務(wù)類文件的盡職調(diào)查主要有以下幾個(gè)方面的作用：

1、了解注冊(cè)資本和歷次增資的情況，檢查注冊(cè)資金的到位情況；

2、了解企業(yè)的資金流向，重點(diǎn)檢查往來款、應(yīng)收應(yīng)付款的情況；

3、了解各類合同款項(xiàng)的支付情況，預(yù)測(cè)和計(jì)算履行合同還應(yīng)支付的款項(xiàng)；

4、詳細(xì)檢查進(jìn)入成本或存貨類科目的發(fā)票的合法性、合規(guī)性，避免稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)；

5、檢查企業(yè)涉稅事項(xiàng)：稅金是否依法足額繳納，是否存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。印花稅的繳納情況等；

6、檢查財(cái)務(wù)科目設(shè)置和賬目是否齊全、合規(guī)、合法；

7、確保財(cái)務(wù)反應(yīng)成本是否合規(guī)合法，以免引起今后收購(gòu)以后增加我司的土地增值稅和所得稅的負(fù)擔(dān)。

四、公司的經(jīng)濟(jì)合同履行情況

公司簽訂的所有合同，并重點(diǎn)檢查一下合同：

1、土地出讓合同、動(dòng)拆遷補(bǔ)償合同等涉及取得土地使用權(quán)簽訂的相關(guān)合同；

2、勘探、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工合同等設(shè)計(jì)項(xiàng)目工程建設(shè)的合同；

3、貸款合同及擔(dān)保合同；

4、以上合同的履行情況，包括：合同金額，合同