房產系長租公寓-龍湖冠寓、旭輝領寓

房產系長租公寓龍湖冠寓、旭輝領寓

當前，房企對于長租公寓業(yè)務的參與熱情正在不斷高漲。在房源物業(yè)及資金方面，房企擁有較大優(yōu)勢，尤其是全國布局的規(guī)模企業(yè)，切入當?shù)厥袌龈菀?，具有改造裝修的供應鏈采集優(yōu)勢。但同時，房企系機構的運營力量相對薄弱，對公寓運營成本的把控仍有待提升。目前，房企系公寓運營機構典型代表包括萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓、BIG+碧家國際社區(qū)、融創(chuàng)住住、保利N+公寓等。一發(fā)展歷程房企系進軍住房租賃市場，起于2014年底的萬科，距今不過4年時間。2016年開始，隨著萬科泊寓品牌的成立，全國主要房企紛紛成立租賃事業(yè)部，開展長租公寓品牌化運營。（一）龍湖冠寓中國住房租賃品牌發(fā)展報告（2018）龍湖冠寓成立于2016年8月，是龍湖集團繼地產開發(fā)、商業(yè)運營、智慧服務之后，面向“新世代”人群租住生活形態(tài)及消費升級需求推出的集中式長租公寓品牌。秉承“我家我自在”的品牌主張，以及CityHub（城市資源聚落）理念，將“住、商、辦公、社交、服務”生態(tài)化聯(lián)動一體。截至2018年6月底，龍湖冠寓已布局全國30余個一、二線城市，計劃在2020年躋身行業(yè)規(guī)模前三位，營收收入達到30億元。在龍湖集團“空間即服務”（SaaS）戰(zhàn)略下，龍湖冠寓將持續(xù)踐行國家“租購并舉”政策，謹記企業(yè)所肩負的社會責任，不斷深耕產品和服務，精益化高效管理，打造綜合租賃社區(qū)，聯(lián)動城市資源，為年輕人創(chuàng)造更加優(yōu)質的生活體驗，讓租住生活更美好，其發(fā)展歷程見表1。表1龍湖冠寓發(fā)展歷程時間發(fā)展歷程2016年8月龍湖集團創(chuàng)建“龍湖冠寓”長租公寓業(yè)務品牌2017年3月12日龍湖冠寓全國首家店在成都開業(yè)2017年3月15日重慶首家店開業(yè)，并發(fā)布了“核桃”、“松果”、“豆豆”三條產品線2017年9月2日龍湖冠寓CityHub（城市資源聚落）標志性門店，北京首家店酒仙橋店開業(yè)2017年10月27日廣州首家店開業(yè)；至此，龍湖冠寓完成全國四大一線城市的布局和開業(yè)2017年12月龍湖集團成功獲批全國首單住房租賃專項公募債券50億元（已全部發(fā)行完畢）2017年12月31日龍湖冠寓完成布局全國17城，開業(yè)15000間房量2018年5月龍湖冠寓推出“雛鷹計劃”，為高校畢業(yè)人才“租房＋實習”雙助力2018年6月龍湖集團與新加坡政府投資公司（GIC）設立長租公寓投資平臺，首期投資額10億美元2018年6月30日龍湖冠寓完成布局全國30余城，開業(yè)超20000間房量2018年7月龍湖集團與加拿大養(yǎng)老基金投資公司設立長租公寓投資平臺，首期投資額8.17億美元2018年9月龍湖冠寓聯(lián)動全國品牌布局的36城，發(fā)布企業(yè)員工專屬一站式解決方案“冠企薈”資料來源：邁點研究院整理。表1龍湖冠寓發(fā)展歷程（二）旭輝領寓中國住房租賃品牌發(fā)展報告（2018）旭輝領寓作為旭輝集團房地產+創(chuàng)新業(yè)務板塊，創(chuàng)立于2016年7月，致力于構建“全球租房生活服務平臺”和“資產管理平臺”，打造基于客戶租住全生命周期，融合社交、娛樂、辦公、社區(qū)市集、文教科創(chuàng)等在內的“居住生態(tài)圈”，重新定義年輕人居住方式，讓年輕人生活更美好。截至2018年11月，旭輝領寓已在上海、北京、深圳、廣州、杭州、蘇州、南京、武漢、成都、廈門等全國20個一、二線核心城市布局，拓房規(guī)模突破45000間，其發(fā)展歷程見表2。表2旭輝領寓發(fā)展歷程時間發(fā)展歷程2016年7月旭輝領寓在上海正式創(chuàng)立2016年8月旭輝領寓第一個項目落地上海浦江2016年12月與華東師范大學跨界合作，開啟首個校企合作模式2017年11月與建設銀行達成戰(zhàn)略合作，共建租房生態(tài)圈2017年12月旭輝領寓在杭州召開“領杭全新生活”——柚米、博樂詩雙品牌發(fā)布會

與58同城強強聯(lián)合，在成都落地“租購并舉”模式

攜手京東小白信用，開啟免押房租模式

獲批中國民企首單長租公寓儲架式權益類REITs30億元，距公募REITs僅半步之遙2018年1月旭輝領寓成為上海首批住房公積金租賃提取集中辦理的租賃企業(yè)2018年3月旭輝領寓在廈門召開“廈一站，LinkerLife”發(fā)布會2018年5月與國家級經濟開發(fā)區(qū)平湖經開達成戰(zhàn)略合作，落地人才公寓

與日本GlobalAgents公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，開拓日本市場，邁出全球化發(fā)展第一步2018年6月成功發(fā)行長租公寓民企首單儲架式權益類REITs

柚米國際社區(qū)醉白池店掛牌松江區(qū)政府G60人才公寓2018年7月與bilibili攜手打造長租公寓行業(yè)首個動漫主題公寓2018年8月旭輝領寓“高和晨曦—中信證券—領昱1號資產專項計劃”首期發(fā)行掛牌儀式在上海證券交易所隆重舉行

旭輝領寓產品研發(fā)基地——“領寓實驗室”揭幕，這也是行業(yè)首個產品研發(fā)基地2018年9月成為深圳市城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會住房租賃專業(yè)委員會創(chuàng)始委員單位

獲取上海市松江產業(yè)園人才公寓項目2018年11月“創(chuàng)新戶型、科學收納、安全環(huán)?！保褫x領寓1.0全系產品正式發(fā)布資料來源：邁點研究院整理。表2旭輝領寓發(fā)展歷程二商業(yè)模式依托龍湖集團綜合實力，龍湖冠寓打造了“核桃”、“松果”、“豆豆”三大系列產品線，切入各細分市場（見表3）。在安全、便捷、舒適、收納、設計感、功能擴增和適配、社群社交、增值服務、資源生態(tài)等方面，全方位提升用戶體驗。表3龍湖冠寓產品線產品線核桃松果豆豆產品定位打造輕奢化服務型公寓融合商業(yè)與社交功能的青年社區(qū)選配化功能滿足輕客品質需求產品受眾質享派群居Animal輕簡Bang產品屬性打造專屬消費升級租住系列打造實踐CityHub（城市資源聚落）品牌理念、以鄰為友的綜合型青年社區(qū)打造靈活便利的自助型功能系列產品特點大戶型＋小公區(qū)

享受龍湖生態(tài)資源配套多種增值服務

享受龍湖生態(tài)資源小房間＋大公區(qū)

配套第三方O2O服務

享受龍湖生態(tài)資源資料來源：邁點研究院整理。表3龍湖冠寓產品線在產品打造方面，龍湖冠寓在2017年“舒適、安全、便捷、時尚、社群”五大關鍵詞的基礎上，于2018年推出全新的“L·I·F·E”理念。“L”意味著“Limitless無限”，“I”意味著“Icon標志”，“F”意味著“Future趨勢”，“E”意味著“Easy無憂”。通過對產品品質、功能、配置，以及智能化的不斷探索與實踐，在“有界的空間里，打造無限生活”。龍湖冠寓希望通過自己的建造方式和產品創(chuàng)新，走出一套獨特的模式。其制定了一個由“質量、速度、規(guī)模”組成的戰(zhàn)略三角形，無論是投資、整個建造還是后續(xù)服務，都能夠做到有效率。從近一年品牌指數(shù)表現(xiàn)來看，龍湖冠寓成為市場熱捧的品牌之一，平均值接近300，在長租公寓品牌排行榜中穩(wěn)居前三位（見圖1）。旭輝領寓在成立之初，便自主研發(fā)三條產品線：城市新青年品質租房優(yōu)選——柚米國際社區(qū)，企業(yè)商旅首選服務式公寓——博樂詩服務公寓，學生、藍領第一次租房的高性價比選擇——菁社青年公寓，分別滿足不同階段的租住需求（見圖2）。圖1龍湖冠寓品牌指數(shù)表現(xiàn)圖2旭輝領寓產品線2018年，伴隨首個行業(yè)產品研發(fā)基地的落地，旭輝領寓圍繞“創(chuàng)新戶型、科學收納、安全環(huán)?！比蠛诵?，研發(fā)了5m2、7m2、13m2、17m2等20多個應用戶型，設計了涵蓋玄關收納、廚房收納、盥洗收納、衣帽間系統(tǒng)收納、起居收納、零散隨手收納等6個模塊在內的科學收納體系，并將采用裝配式科技內裝，安全環(huán)保。同時，社區(qū)運營官除提供基本的生活服務外，還積極組織豐富的社群活動，幫助客戶融入本地生活。旭輝領寓以包租、自持模式為切入點，向輕和重兩端發(fā)展，運營+資產管理雙輪驅動。每一年中間包租部分在減少，收購高性價比、有增值潛力的物業(yè)，堅持有質量的規(guī)模，同時借助REITs等金融創(chuàng)新工具，跑通募投建管退閉環(huán)，打造中國版EQR。從近一年的品牌指數(shù)表現(xiàn)來看，多樣化的業(yè)務模式和新穎的升級產品，短期內得到了市場的認可（見圖3）。長期來看，還需梳理各大層次之間的關系和連接，方能有的放矢。圖3旭輝領寓品牌指數(shù)表現(xiàn)三領袖觀點（一）龍湖集團冠寓發(fā)展部總經理張智聰長租公寓政策紅利是行業(yè)最大的機遇，許多企業(yè)切入到這個市場中來，但由于需求量巨大，公寓市場依然是一片藍海。張智聰表示，龍湖冠寓要為城市年輕人提供有生命的空間和有溫度的服務，讓租住生活更美好。龍湖把長租公寓當作一個戰(zhàn)略性業(yè)務來做，希望能夠快速實現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢，成為“租購并舉”國家戰(zhàn)略堅定的實施者、踐行者，變成一個真正新租住行業(yè)的優(yōu)質品牌。“我們非常欣喜地關注到‘租購并舉’等國家及城市相關政策的落地和行業(yè)法規(guī)的不斷完善，對行業(yè)更加充滿了期待，也期望聯(lián)手各個機構及政府，共同為改變年輕人的租住生活做出努力！”（二）旭輝領寓CEO張愛華張愛華認為，首先行業(yè)尚處于發(fā)展初期，準入門檻和壁壘相對較低，參與者魚龍混雜，目前還未形成真正的競爭，也沒有行業(yè)統(tǒng)一的標準與規(guī)范?！半S著市場發(fā)展越來越成熟，租賃立法逐步會落地，行業(yè)健康規(guī)范發(fā)展是必然”。其次，越來越多的客戶從傳統(tǒng)租房轉到長租公寓這樣一個新興的市場以后，對產品會有更多期待。比如安全問題，特別是空氣質量安全?？蛻粼匠墒欤瑢ζ焚|化產品和服務的需求就越高。產品打造聚焦給客戶創(chuàng)造價值，這也是未來行業(yè)的趨勢。租房是城市奮斗者落腳的第一步，是關系到千禧一代生活的社會民生話題。如何讓年輕人能夠“租得起、住得好”，是所有長租公寓行業(yè)企業(yè)需要思考踐行的使命。最后，隨著政策端推動租賃用地發(fā)展和集體用地、工業(yè)用地的轉型，租賃社區(qū)可能會越來越多，供給端更多的會在增量市場上。租賃社區(qū)會成為一個機會點，從一棟到一個社區(qū)（配套商業(yè)、生活服務）。隨著消費升級，越來越多的消費者將進入這個市場，家庭可能也會成為租賃市場的另一大群體?！伴L租公寓行業(yè)是需要精耕細作并