房地產(chǎn)會(huì)計(jì)概述二

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)概述目錄一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)論述二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算三、四、成本費(fèi)用的核算五、房地產(chǎn)企業(yè)稅收一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)論述房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。

房產(chǎn)是指各種房屋財(cái)產(chǎn)，包括住宅、廠房以及商業(yè)、文教、體育、醫(yī)療和辦公用房等；

地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，是土地和地面、地下各種設(shè)施的總稱，包括土地使用權(quán)、地面道路及地下供水、供電、供氣、供熱、排水排污、通信等線路和管網(wǎng)。

房屋依地而建，地面和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施又是為房屋主體發(fā)揮效能服務(wù)的，是房屋主體不可分割的一部分。通常把房產(chǎn)地產(chǎn)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的特點(diǎn)特點(diǎn)房地產(chǎn)商品位置的固定性房地產(chǎn)商品生產(chǎn)周期長(zhǎng)房地產(chǎn)商品壽命的耐久性房地產(chǎn)商品的價(jià)值的昂貴性房地產(chǎn)商品具有保值增值性房地產(chǎn)的單件性與工業(yè)企業(yè)比較，房地產(chǎn)有如下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然從事于城市建設(shè)場(chǎng)地、房屋等建筑產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，但它既不同于一般的建設(shè)單位，也不同于施工企業(yè)。它所開(kāi)發(fā)建設(shè)的最終產(chǎn)品，即建設(shè)場(chǎng)地和房屋等，不是以滿足本單位使用為目的的，而是將其作為商品，向社會(huì)和用戶實(shí)行有償提供和出售。作為企業(yè)，它又不像施工企業(yè)那樣，僅從事建筑安裝生產(chǎn)活動(dòng)，而是在國(guó)家計(jì)劃指導(dǎo)下，從征地拆遷開(kāi)始，到開(kāi)發(fā)建成銷售為止，從事建筑產(chǎn)品全過(guò)程的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)是以城市土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主要任務(wù)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性單位。房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性企業(yè)。包括：房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)等指以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的，獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。物業(yè)管理企業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)按照經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和方式不同分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性（一）房地產(chǎn)業(yè)投資的消費(fèi)性房地產(chǎn)具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性質(zhì)，但是房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的極度增長(zhǎng)集中在生活資料方面。（二）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)業(yè)的物理屬性導(dǎo)致房地產(chǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性。風(fēng)險(xiǎn)性形成因素：外部因素，國(guó)家或地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，城市建設(shè)規(guī)劃的修改等；內(nèi)部因素，投資決策失誤、經(jīng)營(yíng)管理不善和融資渠道受阻等。（三）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性：國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展包括繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇四階段，各具特點(diǎn)，在交易量、房屋空置率、房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)投資等方面表現(xiàn)不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)1．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性。2．開(kāi)發(fā)庫(kù)存商品的商品性。3．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性：(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多。4．開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。5．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序（一）前期準(zhǔn)備階段的工作1、全面調(diào)查了解開(kāi)發(fā)地塊的詳細(xì)情況2、調(diào)查了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)3、當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)支持力度、基本政策導(dǎo)向、稅收優(yōu)惠政策的執(zhí)行情況4、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況5、編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告（二）策劃設(shè)計(jì)階段的工作1、設(shè)計(jì)注冊(cè)資本數(shù)額考慮公司設(shè)立條件、企業(yè)資質(zhì)等級(jí)要求、項(xiàng)目投資總額、企業(yè)籌資能力和納稅籌建以及注冊(cè)費(fèi)用的要求。2、投資性伙伴的選擇企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)概述

與企業(yè)資質(zhì)等級(jí)相當(dāng)?shù)淖?cè)資本：一級(jí)2000萬(wàn)元，二級(jí)1000萬(wàn)元，三級(jí)500萬(wàn)元，四級(jí)200萬(wàn)元。3、設(shè)計(jì)企業(yè)業(yè)組織機(jī)構(gòu)及及其人員構(gòu)成成滿足企業(yè)資質(zhì)質(zhì)等級(jí)要求（（4名專職人人員、2名財(cái)財(cái)會(huì)人員、1名統(tǒng)計(jì)人員員）、當(dāng)?shù)叵孪聧従蜆I(yè)人員員、按業(yè)務(wù)需需要設(shè)部門和和崗位。4、設(shè)計(jì)企業(yè)業(yè)治理結(jié)構(gòu)：：股東會(huì)、董董事會(huì)和經(jīng)理理班子之間的的制衡關(guān)系（三）具體實(shí)實(shí)施階段的工工作1、依據(jù)將要要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目目向當(dāng)?shù)匾患?jí)級(jí)市建委提出出申請(qǐng)等2、召開(kāi)全體體投資人參加加的公司設(shè)立立會(huì)議等3、驗(yàn)資等4、簽訂辦公公場(chǎng)所租賃合合同等5、30日，，領(lǐng)取資質(zhì)證證書等企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)節(jié)的業(yè)務(wù)概述述公司注冊(cè)獲取土地使用權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的業(yè)務(wù)流流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工工作流程圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工工作流程圖配套設(shè)施：城市基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共配套設(shè)施代建工程：土地開(kāi)發(fā)工程、房屋建設(shè)工程、道路工程、供水、供氣、供熱管道工程等周轉(zhuǎn)性適用房：安置動(dòng)遷居民周轉(zhuǎn)而使用的房屋投資性房地產(chǎn)：用于出租經(jīng)營(yíng)的各種房屋經(jīng)濟(jì)適用房：國(guó)家為低收入人群解決住房問(wèn)題的政策性安排安置房：對(duì)被拆遷戶進(jìn)行安置代建房等土地交易市場(chǎng)土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離三級(jí)土地買賣市場(chǎng)二級(jí)土地交易市場(chǎng)一級(jí)土地批租市場(chǎng)：國(guó)家住宅市場(chǎng)非住宅市場(chǎng)房屋市場(chǎng)的主體，以住宅檔次分豪華型、舒適型、經(jīng)濟(jì)實(shí)用型和保障型市場(chǎng)商業(yè)：辦公場(chǎng)所、商場(chǎng)和店鋪等工業(yè)：廠房和倉(cāng)庫(kù)等房屋市場(chǎng)其他建筑物的開(kāi)發(fā)房屋開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的交易業(yè)務(wù)范圍包括但不限于

狹義：已經(jīng)脫離了生產(chǎn)過(guò)程的屬于地上物業(yè)的房屋；

廣義：建筑物與宅基地作為一個(gè)統(tǒng)一體而構(gòu)成的房屋，包括相應(yīng)的土地使用權(quán)房屋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的業(yè)務(wù)范范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)指房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所所進(jìn)行的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋及建建筑物建設(shè)，，并轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目或者銷售、、出租商品房房的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)是從從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、管理和和服務(wù)的綜合合性行業(yè)。主主要的業(yè)務(wù)范范圍如下：業(yè)務(wù)范圍土地開(kāi)發(fā)商品房開(kāi)發(fā)城市基礎(chǔ)設(shè)施施和配套設(shè)施施的建設(shè)代建房或工程程房屋的出租和和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的管理理與服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)土地開(kāi)發(fā)范圍土地平整建筑物拆除地下管線鋪設(shè)設(shè)道路等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)土地開(kāi)發(fā)包括括新城區(qū)的土土地開(kāi)發(fā)和舊舊城區(qū)的土地地再開(kāi)發(fā)。1、新城區(qū)的土土地開(kāi)發(fā)是為為城市的新建建、擴(kuò)建和改改建提供新的的建設(shè)場(chǎng)地，，是通過(guò)征用用農(nóng)村集體所所有制土地、、受讓土地使使用權(quán)和城市市基本設(shè)施建建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)的的，包括前期期工程如道路路、上下水、、電力、煤氣氣、熱力通信信設(shè)施的建設(shè)設(shè)，使“生地地”變?yōu)椤笆焓斓亍薄?、舊城區(qū)的土土地再開(kāi)發(fā)包包括道路和基基礎(chǔ)設(shè)施的改改造。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)出售房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)抵押我國(guó)目前房地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要要是指房地產(chǎn)產(chǎn)的出售和租租賃。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)房地產(chǎn)的管理理與活動(dòng)范圍房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管管理：房地產(chǎn)產(chǎn)的取得、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管管理：經(jīng)營(yíng)房房屋的管理房地產(chǎn)物業(yè)管管理：物業(yè)各各項(xiàng)服務(wù)產(chǎn)權(quán)管理是房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)的的商品房所有有權(quán)的取得和和轉(zhuǎn)讓；產(chǎn)業(yè)業(yè)管理是房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)的的場(chǎng)地、房屋屋和基礎(chǔ)設(shè)施施等進(jìn)行的數(shù)數(shù)量、價(jià)值和和質(zhì)量的管理理；物業(yè)管理理主要是對(duì)出出售和租賃后后的房地產(chǎn)的的各種服務(wù)，，包括房屋和和基礎(chǔ)設(shè)施的的維修保養(yǎng)、、房屋的裝飾飾裝修、住宅宅小區(qū)的清潔潔綠化、治安安保衛(wèi)等。房地產(chǎn)行業(yè)特特殊性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)區(qū)別于工工業(yè)生產(chǎn)型企企業(yè)兩者生產(chǎn)產(chǎn)/開(kāi)發(fā)過(guò)程明顯顯不同相對(duì)于其它企企業(yè)在可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)的將來(lái)持續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)，房地地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)預(yù)計(jì)持續(xù)期間間往往是有限限的異同點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)過(guò)程不同生產(chǎn)周期通常較長(zhǎng)而銷售集中生產(chǎn)與銷售同步進(jìn)行持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)基礎(chǔ)不同開(kāi)發(fā)的所有房地產(chǎn)均用于出售，則預(yù)期的項(xiàng)目期間較短，若開(kāi)發(fā)商試圖在若干年內(nèi)持有或出租開(kāi)發(fā)場(chǎng)地，則項(xiàng)目期間將會(huì)延長(zhǎng)；在可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)二、房地產(chǎn)會(huì)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)會(huì)計(jì)概述述現(xiàn)行《企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》沒(méi)沒(méi)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)會(huì)計(jì)核算作出出具體規(guī)定。。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)會(huì)計(jì)改革革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)會(huì)計(jì)經(jīng)歷歷三個(gè)歷史階階段1983年底底以前《基本本建設(shè)簡(jiǎn)易會(huì)會(huì)計(jì)制度》；；1984-1-1至1988年《《國(guó)營(yíng)建設(shè)單單位會(huì)計(jì)制度度—會(huì)計(jì)科目目和會(huì)計(jì)報(bào)表表》；1989年《國(guó)營(yíng)營(yíng)城市建設(shè)綜綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)制度——會(huì)計(jì)科目和和會(huì)計(jì)報(bào)表》》；1993年《房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制度》等等房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制度房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制度企業(yè)的會(huì)計(jì)目目標(biāo)發(fā)生實(shí)質(zhì)質(zhì)變化；1999年修訂訂《中華人民民共和國(guó)會(huì)計(jì)計(jì)法》等2006年制制定并頒布《《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則1號(hào)—存存貨》；《房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)會(huì)計(jì)制度度》房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的的定義房地產(chǎn)會(huì)計(jì)是是用來(lái)管理房房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)的一種種專業(yè)會(huì)計(jì)。。它和工業(yè)企企業(yè)會(huì)計(jì)、商商品流通企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)等用于于特定行業(yè)的的會(huì)計(jì)一樣，，都是運(yùn)用會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)的基本本理論和基本本方法來(lái)研究究特定行業(yè)的的具體核算。。其特殊性在在于房地產(chǎn)會(huì)會(huì)計(jì)是結(jié)合房房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，，來(lái)研究房地地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管管理和服務(wù)活活動(dòng)中所涉及及的會(huì)計(jì)理論論和方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)會(huì)計(jì)核算算特點(diǎn)由于其經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)的特殊情情況和管理要要求，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與與施工企業(yè)相相比，會(huì)計(jì)核核算有如下特特殊情況：1．產(chǎn)成品的種種類多，核算算方法不同。。2．庫(kù)存商品成成本的核算復(fù)復(fù)雜。3．經(jīng)營(yíng)收入及及其相關(guān)稅金金的核算不同同。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的會(huì)計(jì)對(duì)對(duì)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的會(huì)計(jì)對(duì)對(duì)象是指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)所要核核算和監(jiān)督的的內(nèi)容，即房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)過(guò)程程中的資金運(yùn)運(yùn)動(dòng)。會(huì)計(jì)對(duì)象按經(jīng)經(jīng)濟(jì)特征分類類，就是會(huì)計(jì)計(jì)要素，包括括資產(chǎn)、負(fù)債債、所有者權(quán)權(quán)益、收入、、費(fèi)用和利潤(rùn)潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的會(huì)計(jì)對(duì)對(duì)象（一）資產(chǎn)和和負(fù)債核算的的特點(diǎn)資產(chǎn)指過(guò)去的的交易、事項(xiàng)項(xiàng)形成并有企企業(yè)擁有或者者控制的資源源，該自愿與與其會(huì)給企業(yè)業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益，是房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)經(jīng)營(yíng)的物物資基礎(chǔ)和前前提條件。負(fù)債是指過(guò)去去的交易或事事項(xiàng)形成的現(xiàn)現(xiàn)時(shí)義務(wù)，履履行該義務(wù)預(yù)預(yù)期會(huì)導(dǎo)致企企業(yè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益的流出出。1、存貨的核核算2、預(yù)付賬款款的核算主要科目，預(yù)預(yù)付賬款的核核算的范圍和和金額通常大大于一般工商商企業(yè)；預(yù)付付業(yè)務(wù)發(fā)生在在建筑材料采采購(gòu)、購(gòu)置土土地使用權(quán)、、受托單位的的施工和支付付建筑工人工工資保證金環(huán)環(huán)節(jié)。3、投資性房房地產(chǎn)的核算算投資性房地產(chǎn)產(chǎn)是指為賺取取租金或資本本增值，或兩兩者兼有而持持有的房地產(chǎn)產(chǎn)，包括已出出租的土地使使用權(quán)、持有有并準(zhǔn)備在增增值后轉(zhuǎn)讓的的土地使用權(quán)權(quán)；已出租的的和建筑物、、持有并準(zhǔn)備備在增值后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。。該項(xiàng)單獨(dú)計(jì)計(jì)量和出售。。4、預(yù)收賬款款的核算因投資額較大大且營(yíng)業(yè)周期期較長(zhǎng)，實(shí)行行商品房預(yù)售售制度，由于于項(xiàng)目尚未完完工，即使預(yù)預(yù)售完畢，預(yù)預(yù)售款項(xiàng)只能能計(jì)入預(yù)收款款項(xiàng)。在其附附注中列示賬賬齡余額、期期末余額、預(yù)預(yù)計(jì)竣工時(shí)間間和預(yù)售比例例。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的會(huì)計(jì)計(jì)對(duì)象（二）收收入和費(fèi)費(fèi)用核算算的特點(diǎn)點(diǎn)收入是房房地產(chǎn)企企業(yè)在銷銷售商品品、提供供勞務(wù)以以及讓渡渡資產(chǎn)使使用權(quán)等等日常活活動(dòng)中所所形成的的經(jīng)濟(jì)利利益的流流入。廣義的收收入指引引起企業(yè)業(yè)凈資產(chǎn)產(chǎn)增加的的所有收收入。包包括經(jīng)營(yíng)營(yíng)性收入入（包括括營(yíng)業(yè)收收入和投投資收益益）和非非經(jīng)營(yíng)性性收入（（即營(yíng)業(yè)業(yè)外收入入，包括括罰款收收入和固固定資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收收入等））。費(fèi)用是指指為了銷銷售商品品、提供供勞務(wù)等等經(jīng)常性性活動(dòng)所所發(fā)生的的經(jīng)濟(jì)利利益的流流出。廣義費(fèi)用用指為取取得廣義義的收入入而發(fā)生生的耗費(fèi)費(fèi)，包括括營(yíng)業(yè)成成本、期期間費(fèi)用用、投資資損失和和營(yíng)業(yè)外外收入。。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的會(huì)計(jì)計(jì)對(duì)象1、收入入的核算算項(xiàng)目驗(yàn)收收后，才才能將大大量預(yù)售售款項(xiàng)確確認(rèn)收入入2、開(kāi)發(fā)發(fā)成本的的核算房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本既既不是完完全成本本，也不不是制造造成本，，且產(chǎn)品品種類多多等特點(diǎn)點(diǎn)導(dǎo)致成成本組成成差異大大，要根根據(jù)具體體情況分分析核算算。3、銷售售成本的的核算成本結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法：：按當(dāng)期期竣工后后的核算算對(duì)象的的總成本本除以總總開(kāi)發(fā)建建筑面積積，得出出每平方方米建筑筑面積成成本，再再乘以銷銷售面積積得出本本期銷售售成本。。4、期間間費(fèi)用的的核算房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的存貨貨的借款款利息可可以資本本化為開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本，注意意銷售費(fèi)費(fèi)用和管管理費(fèi)用用的核算算。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的會(huì)計(jì)計(jì)對(duì)象（三）利利潤(rùn)和權(quán)權(quán)益核算算的特點(diǎn)點(diǎn)利潤(rùn)是指指企業(yè)在在一定會(huì)會(huì)計(jì)期間間的經(jīng)營(yíng)營(yíng)成果。。包括收收入減去去費(fèi)用的的凈額、、直接計(jì)計(jì)入當(dāng)期期利潤(rùn)的的利得和和損失等等。所有者權(quán)權(quán)益簡(jiǎn)稱稱“權(quán)益”，是指企企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)扣除負(fù)負(fù)債后企企業(yè)投資資人或者者所有者者享有的的剩余權(quán)權(quán)益，其其余額為為資產(chǎn)減減去負(fù)債債的余額額。包括括所有者者投入的的資本、、直接計(jì)計(jì)入所有有者權(quán)益益的利得得和損失失、留存存收益。。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的會(huì)計(jì)計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的會(huì)計(jì)計(jì)科目房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)科科目設(shè)置置的原則則：1、統(tǒng)一一性與靈靈活性相相結(jié)合原原則按照《企企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則》》堅(jiān)持統(tǒng)統(tǒng)一性，，根據(jù)房房地產(chǎn)行行業(yè)特征征采取靈靈活性。。2、通用用性和專專屬性相相結(jié)合原原則房地產(chǎn)企企業(yè)的報(bào)表科目科目或事項(xiàng)說(shuō)明直接開(kāi)發(fā)成本核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)行裝修及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出也在此科目核算；該科目適用于房地產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)或者委托開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用該科目核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，如：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，計(jì)入“管理費(fèi)用”不在本科目核算。企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，先借記本科目，后應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定分配計(jì)入有關(guān)的成本核算對(duì)象。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程，已驗(yàn)收合格合乎有關(guān)設(shè)計(jì)、質(zhì)量等的標(biāo)準(zhǔn)，可按照合同規(guī)定移交購(gòu)貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品。本科目由“直接開(kāi)發(fā)成本”與“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”轉(zhuǎn)入；其它科目分期收款計(jì)算方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，將“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入”分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品“企業(yè)將開(kāi)發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營(yíng)的，根據(jù)實(shí)際用途從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入對(duì)應(yīng)科目如：“出租開(kāi)發(fā)房屋”“周轉(zhuǎn)房”等；企業(yè)將自主開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，用于（本企業(yè)）從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，應(yīng)視為自用固定資產(chǎn)處理，從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”核算存貨核算算-庫(kù)存設(shè)備備用于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)建造，，并構(gòu)成成房屋實(shí)實(shí)體的各各種電梯梯設(shè)備、、取暖設(shè)設(shè)備、通通風(fēng)設(shè)備備、供電電設(shè)備、、供水設(shè)設(shè)備、衛(wèi)衛(wèi)生設(shè)備備等，一一般通過(guò)過(guò)外購(gòu)取取得，設(shè)設(shè)置“庫(kù)庫(kù)存設(shè)備備”科目目核算設(shè)設(shè)備的實(shí)實(shí)際成本本?！景咐?】巨人房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)購(gòu)入電電梯5臺(tái)，買價(jià)價(jià)300000元，運(yùn)費(fèi)費(fèi)20000元，款項(xiàng)項(xiàng)用銀行行存款支支付，設(shè)設(shè)備已驗(yàn)驗(yàn)收入庫(kù)庫(kù)，并交交付安裝裝，請(qǐng)寫寫出會(huì)計(jì)計(jì)分錄：：存貨核算算-庫(kù)存設(shè)備備答案【案例1】借：庫(kù)存存設(shè)備320000貸：銀行行存款320000借：開(kāi)發(fā)發(fā)成本320000貸：庫(kù)存存設(shè)備320000存貨核算算-開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品指房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)已經(jīng)完完成全部部開(kāi)發(fā)建建造過(guò)程程，并已已驗(yàn)收合合格符合合設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，可可以按照照合同規(guī)規(guī)定的條條件移交交購(gòu)貨單單位，或或者可以以作為商商品對(duì)外外銷售的的產(chǎn)品，，包括已已經(jīng)開(kāi)發(fā)發(fā)建造完完成的土地、房房屋、配配套設(shè)備備和代建建工程等等。存貨核算算-開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品作為開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的土地，，按開(kāi)發(fā)發(fā)目的可可以分為為兩種：：一是用于于出租或或有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓而開(kāi)開(kāi)發(fā)的商商品性建建設(shè)場(chǎng)地地，二是是為建造造商品房房、經(jīng)營(yíng)營(yíng)房、周周轉(zhuǎn)房而而開(kāi)發(fā)的的自用建建設(shè)場(chǎng)地地。存貨核算算-開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品作為開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的房屋按按照用途途劃分為為四種：：一、為銷銷售而開(kāi)開(kāi)發(fā)建造造的商品品房；二、為出出租經(jīng)營(yíng)營(yíng)而開(kāi)發(fā)發(fā)建造的的出租房房；三、為安安置被拆拆遷居民民周轉(zhuǎn)使使用而開(kāi)開(kāi)發(fā)建造造的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房；四、受其其他單位位委托而而代為開(kāi)開(kāi)發(fā)建造造的房屋屋。存貨核算算-開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品作為開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的配套設(shè)設(shè)施包括括兩大類類：一、開(kāi)發(fā)發(fā)小區(qū)內(nèi)內(nèi)獨(dú)立的的非經(jīng)營(yíng)營(yíng)性公共共配套設(shè)設(shè)施，如如停車場(chǎng)場(chǎng)、水塔塔、公廁廁、消防防等。二、城市市規(guī)劃中中的大配配套設(shè)施施項(xiàng)目：：包括開(kāi)開(kāi)發(fā)小區(qū)區(qū)為居民民服務(wù)的的供電、、供暖、、交通道道路；小小區(qū)內(nèi)的的商店、、銀行等等營(yíng)業(yè)性性設(shè)施。。第一類設(shè)施施費(fèi)用應(yīng)應(yīng)計(jì)入商商品房成成本，第第二類設(shè)設(shè)施費(fèi)用用不論有有償轉(zhuǎn)讓讓還是本本企業(yè)用用于出租租或經(jīng)營(yíng)營(yíng)，都作作為企業(yè)業(yè)最終產(chǎn)產(chǎn)品。存貨核算算-開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的會(huì)計(jì)計(jì)核算房地產(chǎn)企企業(yè)應(yīng)設(shè)設(shè)置“開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品”賬戶戶，借方方登記已已竣工驗(yàn)驗(yàn)收合格格開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)實(shí)際成本本；貸方方登記轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、銷銷售、出出租、周周轉(zhuǎn)使用用和結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)受托單單位的開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品實(shí)際成成本。本本賬戶的的借方期期末余額額表示尚尚未轉(zhuǎn)讓讓、銷售售和結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的實(shí)際成成本。存貨核算算-開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品案例【案例2】巨人房地地產(chǎn)公司司已開(kāi)發(fā)發(fā)建造完完成商品品房一批批，驗(yàn)收收交接憑憑證上注注明的實(shí)實(shí)際成本本為8600萬(wàn)元。本本期銷售售商品房房的實(shí)際際成本為為3600萬(wàn)元，其其中采用用分期收收款方式式銷售600萬(wàn)元，用用于出租租經(jīng)營(yíng)房房屋的實(shí)實(shí)際成本本800萬(wàn)元，用用于安置置拆遷居居民周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)使用的的房屋實(shí)實(shí)際成本本400萬(wàn)元，將將開(kāi)發(fā)的的經(jīng)營(yíng)性性配套設(shè)設(shè)施-商店，作作為第三三產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)用房房投入使使用，實(shí)實(shí)際成本本700萬(wàn)元。編編制上述業(yè)務(wù)務(wù)的會(huì)計(jì)計(jì)分錄。。存貨核算算-開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品案例2【答案】借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品86000000貸：開(kāi)發(fā)發(fā)成本86000000借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本本36000000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品36000000借：投資性房地產(chǎn)產(chǎn)8000000周轉(zhuǎn)房4000000貸：開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品12000000借：固定資產(chǎn)產(chǎn)7000000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品7000000周轉(zhuǎn)房的的核算1、概念及及內(nèi)容：：周轉(zhuǎn)房是是指用于于安置被被折遷居居民，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸企企業(yè)所有有的各種種房屋，，包括：：①在開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中中已明確確其為安安置折遷遷居民的的房屋；；②搭建用用于安置置折遷居居民的臨臨時(shí)性簡(jiǎn)簡(jiǎn)易房；；③開(kāi)發(fā)的的商品房房在銷售售前用于于安置折折遷居民民。2、核算賬戶設(shè)置置：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤攤銷應(yīng)根據(jù)周周轉(zhuǎn)房的的使用情情況等進(jìn)進(jìn)行明細(xì)細(xì)核算，，并建立立“周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房卡片片”。周轉(zhuǎn)房的的核算（1）周轉(zhuǎn)房房增加的的核算企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)建成的的周轉(zhuǎn)房房，應(yīng)在在其竣工工后，借借記“開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品”賬戶戶，貸記記“開(kāi)發(fā)發(fā)成本””賬戶。。明確作作為周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房后，，按其實(shí)實(shí)際成本本，借記記“周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房”賬賬戶，貸貸記“開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品”賬戶戶。周轉(zhuǎn)房案案例例題：房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司將自己己建造的的一棟樓樓作為折折遷居民民的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房，實(shí)實(shí)際成本本300萬(wàn)元。根據(jù)交付付使用憑憑證結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)完工成成本：【答案】借：開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品300萬(wàn)貸：開(kāi)發(fā)成成本300萬(wàn)轉(zhuǎn)入周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房成本本：借：周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房300萬(wàn)貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品300萬(wàn)（2）周轉(zhuǎn)房房的攤銷銷：周轉(zhuǎn)房隨隨著使用用及自然然力的侵侵蝕，會(huì)會(huì)逐漸發(fā)發(fā)生損耗耗而減少少其價(jià)值值，因此此，應(yīng)根根據(jù)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房的使使用年限限按月攤攤銷其損損耗價(jià)值值。這部部分損耗耗價(jià)值，，應(yīng)作為為開(kāi)發(fā)期期間的費(fèi)費(fèi)用，將將它計(jì)入入土地、、房屋的的開(kāi)發(fā)成成本。周周轉(zhuǎn)房攤攤銷額的的基本計(jì)計(jì)算公式式如下：：月攤銷率率＝（1-估計(jì)凈殘殘值率））÷（攤銷年年限×12）月攤銷額額=周轉(zhuǎn)房賬賬面原值值×月攤銷率率（2）周轉(zhuǎn)房房的攤銷銷：周轉(zhuǎn)房損損耗價(jià)值值的攤銷銷額，應(yīng)應(yīng)在“周周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤攤銷”賬賬戶核算算。A、每月計(jì)計(jì)提的周周轉(zhuǎn)房攤攤銷額，，對(duì)能確確定其為為某項(xiàng)土土地或房房屋開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目負(fù)負(fù)擔(dān)的，，應(yīng)計(jì)入入該土地地或房屋屋的開(kāi)發(fā)發(fā)成本，，借記““開(kāi)發(fā)成成本——土地開(kāi)發(fā)發(fā)”或““開(kāi)發(fā)成成本——房屋開(kāi)發(fā)發(fā)”賬戶戶，貸記記“周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤攤銷”賬賬戶。B、對(duì)不能能確定其其為某項(xiàng)項(xiàng)土地或或房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目負(fù)擔(dān)的的周轉(zhuǎn)房房攤銷額額，應(yīng)記記入“開(kāi)開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用””賬戶的的借方和和“周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷銷”賬戶的的貸方。周轉(zhuǎn)房案例例例題：公司司每月計(jì)提提周轉(zhuǎn)房攤攤銷額0.5萬(wàn)元【答案】借:開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用(或開(kāi)發(fā)成本本)0.5萬(wàn)貸:周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷銷0.5萬(wàn)存貨核算-周轉(zhuǎn)房（3）周轉(zhuǎn)房銷銷售的核算算企業(yè)將周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房改變用用途，對(duì)外外銷售時(shí)，，應(yīng)視同商商品房銷售售處理。取取得銷售收收入時(shí)，借借記“銀行行存款”、、“應(yīng)收收賬款”等等賬戶，貸貸記“主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入入——商品房銷售售”賬戶；；結(jié)轉(zhuǎn)銷售售成本時(shí)，，應(yīng)按周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤余價(jià)價(jià)值，借記記“主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)成本——商品房銷售售”賬戶，，按累計(jì)已已提攤銷價(jià)價(jià)值，借記記“周轉(zhuǎn)房房——周轉(zhuǎn)房攤銷銷”賬戶，，按周轉(zhuǎn)房房原始價(jià)值值，貸記““周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房房”賬戶。。周轉(zhuǎn)房案例例【案例3】巨人房地產(chǎn)產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)發(fā)完成的B棟商品房在在尚未出售售前用于安安置拆遷居居民周轉(zhuǎn)使使用，實(shí)際際成本1000萬(wàn)元，已辦辦理投入使使用手續(xù)。。案例3【答案】結(jié)轉(zhuǎn)周轉(zhuǎn)房成本本：借：周轉(zhuǎn)房房-在用周轉(zhuǎn)房房10000000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品10000000周轉(zhuǎn)房案例例【案例4】上述周轉(zhuǎn)房房每月計(jì)提的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷額額2萬(wàn)元。案例4【答案】按月計(jì)提攤攤銷額：借：開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)用20000貸：周轉(zhuǎn)房房-周轉(zhuǎn)房攤銷銷20000周轉(zhuǎn)房案例例【案例5】用銀行存款款支付周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房修理費(fèi)費(fèi)0.6萬(wàn)元。案例5【答案】支付修理費(fèi)費(fèi)用：借：開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)用6000貸：銀行存存款6000周轉(zhuǎn)房案例例【案例6】將C棟周轉(zhuǎn)房作作為商品房房對(duì)外銷售售，售價(jià)500萬(wàn)元，原價(jià)價(jià)450萬(wàn)元，累計(jì)計(jì)攤銷額50萬(wàn)元，價(jià)款款尚未收到到。案例6【答案】周轉(zhuǎn)房出售售收入借：應(yīng)收賬賬款5000000貸：主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入5000000借：主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)成本4000000周轉(zhuǎn)房-周轉(zhuǎn)房攤銷銷500000貸：周轉(zhuǎn)房房-在用周轉(zhuǎn)房房4500000投資性房地地產(chǎn)-概念投資性房地地產(chǎn)，是指指為賺取租租金或資本本增值，或或兩者兼有有而持有的的房地產(chǎn)。。投資性房房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)當(dāng)能夠單獨(dú)獨(dú)計(jì)量和出出售。投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)主要包括括:已出租的土土地使用權(quán)權(quán)、持有并并準(zhǔn)備增值值后轉(zhuǎn)讓的的土地使用用權(quán)和已出出租的建筑筑物。下列各項(xiàng)不不屬于投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)的有:(1)自用房地產(chǎn)產(chǎn)，即為生生產(chǎn)商品、、提供勞務(wù)務(wù)或者經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理而持持有的房地地產(chǎn);(2)作為存貨的的房地產(chǎn)。。投資性房地地產(chǎn)-特點(diǎn)1．投資性房房地產(chǎn)不是是用于銷售售。在我國(guó)國(guó)一些地區(qū)區(qū)，房地產(chǎn)產(chǎn)交易市場(chǎng)場(chǎng)日漸完善善，房地產(chǎn)產(chǎn)已經(jīng)具備備相當(dāng)?shù)牧髁魍ㄐ?。但但根?jù)準(zhǔn)則則的定義，，用于銷售售以獲取差差價(jià)的房地地產(chǎn)，應(yīng)界界定為存貨貨，不是投投資性房地地產(chǎn)。2．投資性房房地產(chǎn)的實(shí)實(shí)際使用壽壽命較長(zhǎng)，，應(yīng)當(dāng)對(duì)其其后續(xù)支出出與處置加加以考慮。。3．由于受到到法律規(guī)定定的限制，，我國(guó)企業(yè)業(yè)持有土地地的行為，，只是獲得得了土地使使用權(quán)，而而并非取得得了所有權(quán)權(quán)，因此企企業(yè)持有的的自用或用用于銷售的的土地應(yīng)界界定為無(wú)形形資產(chǎn)范疇疇；對(duì)于為為了出租或或資本增值值而持有的的土地使用用權(quán)應(yīng)界定定為投資性性房地產(chǎn)。。4．企業(yè)持有有投資性房房地產(chǎn)的目目的不是為為了耗用，，而是為了了賺取長(zhǎng)期期的租金收收益或獲得得資本增值值。對(duì)于這這部分資產(chǎn)產(chǎn)的核算，，應(yīng)當(dāng)充分分遵循實(shí)質(zhì)質(zhì)重于形式式的原則進(jìn)進(jìn)行收益的的確認(rèn)。投資性房地地產(chǎn)-范圍1.屬于投資性性房地產(chǎn)的的范圍(1)已出租的土土地使用權(quán)權(quán)，是指企企業(yè)通過(guò)出出讓或轉(zhuǎn)讓讓方式取得得的、以經(jīng)經(jīng)營(yíng)租賃方方式出租的的土地使用用權(quán)。(2)持有并準(zhǔn)備備增值后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的土地地使用權(quán)，，是指企業(yè)業(yè)通過(guò)出讓讓或轉(zhuǎn)讓方方式取得并并準(zhǔn)備增值值后轉(zhuǎn)讓的的土地使用用權(quán)。(3)已出租的建建筑物，是是指企業(yè)擁?yè)碛挟a(chǎn)權(quán)并并以經(jīng)營(yíng)租租賃方式出出租的房屋屋等建筑物物。投資性房地地產(chǎn)-范圍2.不屬于投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)的范圍(1)自用房地產(chǎn)產(chǎn)，是指為為生產(chǎn)商品品、提供勞勞務(wù)或者經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理而而持有的房房地產(chǎn)，如如企業(yè)的廠廠房和辦公公樓，企業(yè)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)用的土地地使用權(quán)等等。(2)作為存貨的的房地產(chǎn)，，是指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)銷售的的或?yàn)殇N售售而正在開(kāi)開(kāi)發(fā)的商品品房和土地地。這部分分房地產(chǎn)屬屬于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的存貨。。(3)出租柜臺(tái)：：不屬于投投資性房地地產(chǎn)。因?yàn)闉橥顿Y性房房地產(chǎn)包括括的是已出出租的建筑筑物，即以以經(jīng)營(yíng)租賃賃方式出租租的建筑物物，不是出出租柜臺(tái)。。投資性房地地產(chǎn)-范圍2.不屬于投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)的范圍(4)企業(yè)持有以以備經(jīng)營(yíng)出出租的空置置建筑物：：這里的““空置建筑筑物”，是是指企業(yè)新新購(gòu)入、自自行建造或或開(kāi)發(fā)完工工但尚未使使用的建筑筑物，以及及不再用于于日常生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)且經(jīng)整理理后達(dá)到可可經(jīng)營(yíng)出租租狀態(tài)的建建筑物。只只有企業(yè)管管理當(dāng)局(董事會(huì)或類類似機(jī)構(gòu))作出正式書書面決議，，明確表明明將其用于于經(jīng)營(yíng)出租租且持有意意圖短期內(nèi)內(nèi)不再發(fā)生生變化的，，即使尚未未簽訂租賃賃協(xié)議，也也可視為投投資性房地地產(chǎn)。(5)企業(yè)出租給給本企業(yè)職職工居住的的宿舍，如如果收取租租金，是否否屬于投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)：企業(yè)出出租給本企企業(yè)職工居居住的宿舍舍，即使按按照收取租租金，也不不屬于投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)。這部分分房產(chǎn)間接接為企業(yè)自自身的生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)務(wù)，具有自自用房地產(chǎn)產(chǎn)的性質(zhì)。。投資性房地地產(chǎn)具體核核算詳見(jiàn)助助理會(huì)計(jì)師師初級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)實(shí)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)的的收入收入來(lái)源有償轉(zhuǎn)讓商商品性建設(shè)設(shè)場(chǎng)地和商商品房收入入結(jié)算代建工工程款收入入提供裝修裝裝飾收入售后服務(wù)等等勞務(wù)收入入營(yíng)業(yè)收入的的核算1、營(yíng)業(yè)收入入的核算內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的營(yíng)營(yíng)業(yè)收入包包括主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入和和其他業(yè)務(wù)務(wù)收入。主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入也叫經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入（（主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入），，是指開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓讓、銷售、、結(jié)算和出出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品等主要要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)所取得的的收入，包包括土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入、、商品房銷銷售收入、、配套設(shè)施施銷售收入入、代建工工程結(jié)算收收入、出租租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品租金收入入等。其他業(yè)務(wù)收收入是指在在主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)以外，不不獨(dú)立核算算的其他業(yè)業(yè)務(wù)或附加加業(yè)務(wù)所發(fā)發(fā)生的收入入，主要包包括商品房房售后服務(wù)務(wù)收入、材材料銷售收收入、固定定資產(chǎn)出租租收入、其其他多種經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入（（主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入）等等。核算內(nèi)容營(yíng)業(yè)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入其他業(yè)務(wù)收收入土地轉(zhuǎn)讓收收入商品房銷售售收入配套設(shè)施銷銷售收入代建工程結(jié)結(jié)算收入出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品租金收收入等商品房售后后服務(wù)收入入材料銷售收收入固定資產(chǎn)出出租收入其他多種經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入收入的確認(rèn)認(rèn)《企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)對(duì)于商品銷銷售收入的的確認(rèn)，規(guī)規(guī)定了相關(guān)關(guān)原則：銷銷售商品收收入同時(shí)滿滿足下列條條件的，才才能予以確確認(rèn)：1、企業(yè)已將將商品所有有權(quán)上的主主要風(fēng)險(xiǎn)和和報(bào)酬轉(zhuǎn)給給購(gòu)貨方；；2、企業(yè)既沒(méi)沒(méi)有保留通通常與所有有權(quán)相聯(lián)系系的繼續(xù)管管理權(quán)，也也沒(méi)有對(duì)售售出的商品品實(shí)施控制制；3、收入的金金額能夠可可靠的計(jì)量量；4、相關(guān)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益能能夠流入企企業(yè)；5、相關(guān)已發(fā)發(fā)生或?qū)l(fā)發(fā)生的成本本能夠可靠靠計(jì)量。收入的確認(rèn)認(rèn)一、適用于于《建造合同》下的房地產(chǎn)產(chǎn)建造收入入的確認(rèn)：：建造合同的的定義是一一個(gè)為建造造一個(gè)特定定的資產(chǎn)或或者資產(chǎn)組組合而協(xié)議議訂立的合合同，這個(gè)個(gè)資產(chǎn)組合合在設(shè)計(jì)、、技術(shù)、功功能、最終終用途上是是密不可分分的。建造合同的的收入確認(rèn)認(rèn)按完工進(jìn)度法法確認(rèn)收入。。二、非建造合同下下房地產(chǎn)行行業(yè)的銷售售收入確認(rèn)認(rèn)：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的的收入確認(rèn)認(rèn)原則強(qiáng)調(diào)調(diào)收款確認(rèn)認(rèn)的條件之之一是企業(yè)業(yè)已將商品品所有權(quán)上上的主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)購(gòu)貨方，但但對(duì)于房地地產(chǎn)企業(yè)而而言，房產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)的銷銷售包括建建造、預(yù)售售、付款、、完工、交交付和法律律權(quán)屬轉(zhuǎn)移移等步驟，，而且這些些步驟發(fā)生生在一個(gè)較較長(zhǎng)期間內(nèi)內(nèi)，因此，，實(shí)務(wù)上，哪哪個(gè)步驟是是收入確認(rèn)認(rèn)的時(shí)點(diǎn)確確實(shí)存在不不少的爭(zhēng)議議。案例【案例7】巨人房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓已開(kāi)發(fā)發(fā)完成的土土地一塊，，價(jià)值800萬(wàn)元，實(shí)際際開(kāi)發(fā)成本本560萬(wàn)元，已辦辦理交接手手續(xù)，價(jià)款款已收訖并并存入開(kāi)戶戶銀行。編制上述業(yè)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)計(jì)分錄。案例7【答案】（1）確認(rèn)已已實(shí)現(xiàn)的收收入時(shí)：借：銀行存款款8000000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入——土地地轉(zhuǎn)讓收入8000000（2）結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土地的實(shí)際際成本時(shí)：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本——土地地轉(zhuǎn)讓成本5600000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品———土地5600000案例【案例8】巨人房地產(chǎn)公司出售商品品房一棟，取取得收入670萬(wàn)元，已存入入銀行，該住住宅的實(shí)際成成本為580萬(wàn)元。案例8【答案】（1）確認(rèn)收入：借：銀行存款款670萬(wàn)貸：經(jīng)營(yíng)收入入（主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入）670萬(wàn)（2）結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：經(jīng)營(yíng)成本本（主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)成本）580萬(wàn)貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋開(kāi)發(fā)580萬(wàn)案例【案例9】巨人房地產(chǎn)企業(yè)出售多余建筑筑用水泥20噸，每噸售價(jià)價(jià)650元，價(jià)款已收收，其相應(yīng)的的進(jìn)價(jià)成本為為500元/噸。編制上述業(yè)務(wù)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄錄。案例9【答案】借：銀行存款款13000貸：其他業(yè)務(wù)收收入13000借：其他業(yè)務(wù)務(wù)支出10000貸：庫(kù)存材料10000案例【案例10】巨人房地產(chǎn)公公司采用預(yù)收收款方法銷售售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品200套，協(xié)議規(guī)定定每套銷售價(jià)價(jià)格180萬(wàn)元，收到預(yù)預(yù)收貨款40%，剩余價(jià)款在在辦理過(guò)戶手手續(xù)后一次結(jié)結(jié)清。該項(xiàng)目目建成，每套套成本120萬(wàn)元，收到剩剩余貨款，并并辦妥過(guò)戶手手續(xù)。編制上述業(yè)務(wù)的會(huì)會(huì)計(jì)分錄。案例10【答案】（1）預(yù)收貨款時(shí)時(shí)借：銀行存款144000000貸：預(yù)收賬款144000000（2）收到剩余貨貨款并確認(rèn)收收入時(shí)借：銀行存款216000000預(yù)收賬款144000000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入360000000借：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)成本240000000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品240000000四、成本費(fèi)用用核算(一)成本核算的六六個(gè)步驟1、確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品種類2、確定成本核核算對(duì)象3、確定成本項(xiàng)項(xiàng)目4、歸集開(kāi)發(fā)成成本費(fèi)用5、分配共同成成本和間接成成本6、確定完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算總成本及單位位成本土地、房屋、、配套設(shè)施、代代建工程可否銷售、分分類歸集、功功能區(qū)分、定定價(jià)差異、成成本差異、權(quán)權(quán)益區(qū)分原則則土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)，，前期工程費(fèi)費(fèi)，建筑安裝裝工程費(fèi)，基基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，，公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)占地面積法（（土地），建建筑面積法，，直接成本法法（借款費(fèi)用用），預(yù)算造造價(jià)法（借款款費(fèi)用）開(kāi)發(fā)成本核算算一、土地開(kāi)發(fā)發(fā)成本核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)成本費(fèi)用用核算生產(chǎn)成本（開(kāi)發(fā)成本））土地征用及拆拆遷補(bǔ)償前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)建筑安裝工程程費(fèi)公共配套設(shè)施施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)土地出讓金、、安置費(fèi)、青青苗補(bǔ)償償費(fèi)、土地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷遷費(fèi)等勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)、可行性研研究費(fèi)、三通通一平費(fèi)用道路、水電氣氣設(shè)施、供熱熱綠化、通訊設(shè)設(shè)施、照明設(shè)設(shè)施發(fā)生的建筑安安裝工程費(fèi)不能轉(zhuǎn)讓的：：公共會(huì)館、、鍋爐房、水水塔、公共廁廁所、自行車車棚等獨(dú)立核算開(kāi)發(fā)發(fā)部門或現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)工程指揮部部門的工資、、福利費(fèi)、折折舊費(fèi)、修理理費(fèi)、水電費(fèi)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)費(fèi)、差旅費(fèi)及及周轉(zhuǎn)房攤銷銷期間費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用成本費(fèi)用1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程程中發(fā)生的各各種耗費(fèi)，包包括物化勞動(dòng)動(dòng)耗費(fèi)和活勞勞動(dòng)的耗費(fèi)，，統(tǒng)稱為成本本與費(fèi)用。成成本與費(fèi)用包包括了開(kāi)發(fā)成成本與期間費(fèi)費(fèi)用兩大類。。2、其中開(kāi)發(fā)成本是指指開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)耗耗費(fèi)，包括土土地受讓金、、土地征用及及拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、前期工程程費(fèi)、建筑安安裝工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)、公共共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)及為進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理發(fā)生生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)用。。3、期間費(fèi)用是指企業(yè)業(yè)在現(xiàn)場(chǎng)以外外，企業(yè)行政政管理部門為為組織管理生生產(chǎn)發(fā)生的管管理費(fèi)用、銷銷售部門為開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷銷售而發(fā)生的的各項(xiàng)銷售費(fèi)費(fèi)用、以及企企業(yè)為籌集資資金發(fā)生的財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用。4、在開(kāi)發(fā)成本中，，又可分為土土地開(kāi)發(fā)成本本、房屋開(kāi)發(fā)發(fā)成本、配套套設(shè)施開(kāi)發(fā)成成本、代建工工程開(kāi)發(fā)成本本等。土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)1、土地征用及及拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)：指為取得土地地開(kāi)發(fā)使用權(quán)權(quán)而發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用，主主要包括以下下內(nèi)容：(1)土地征用費(fèi)：支付的土地地出讓金、土土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、、土地收益金金、土地開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)，交納的的契稅、耕地地占用稅，土土地變更用途途和超面積補(bǔ)補(bǔ)交的地價(jià)、、補(bǔ)償合作方方地價(jià)、合作作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入分給合作作方的房屋成成本和相應(yīng)稅稅金等。(2)拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、、地下建筑物物或附著物的的拆遷補(bǔ)償支支出，安置及及動(dòng)遷支出，，農(nóng)作物補(bǔ)償償費(fèi)，危房補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)等；拆拆遷舊建筑物物回收的殘值值應(yīng)估價(jià)入帳帳，分別沖減減有關(guān)成本。。(3)市政配套費(fèi)：指向政府部部門交納的大大市政配套費(fèi)費(fèi)，征用生地地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的的紅線外道路路、水、電、、氣、熱、通通訊等的建造造費(fèi)、管線鋪鋪設(shè)費(fèi)等。(4)其他：如土地開(kāi)發(fā)發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、、土地面積丈丈量測(cè)繪費(fèi)等等。中國(guó)土地制度度概述一、土地所有權(quán)和和使用權(quán)的制制度二、土地獲取取方式土地所有制的的兩種形式全民所有制勞動(dòng)群眾集體體所有制：城市市區(qū)的的土地屬于國(guó)國(guó)家所有農(nóng)村和城市郊郊區(qū)的土地（（法律規(guī)定屬屬于國(guó)家所有有的除外）宅基地、自留留地、自留山山土地使用權(quán)土地使用權(quán)，，是指國(guó)家機(jī)機(jī)關(guān)、企事業(yè)業(yè)單位、農(nóng)民民集體和公民民個(gè)人，以及及三資企業(yè)，，凡具備法定定條件者，依依照法定程序序或依約定對(duì)對(duì)國(guó)有土地或或農(nóng)民集體土土地所享有的的占有、利用用、收益和有有限處分的權(quán)權(quán)利。土地使使用權(quán)是外延延比較大的概概念，這里的的土地包括農(nóng)農(nóng)用地、建設(shè)設(shè)用地、未利利用地的使用用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》、《土地登記辦法法》的相關(guān)規(guī)定，，土地使用類類型只有土地劃撥和土土地出讓兩種種形式。1、出讓方式式：出讓是指國(guó)家家以土地所有有者的身份將將土地使用權(quán)權(quán)在一定年限限內(nèi)讓與土地地使用者并收收取土地使用用權(quán)出讓金的的行為。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)的集體土地地需依法征用用轉(zhuǎn)為國(guó)有土土地后方可有有償出讓使用用權(quán)。招、拍、掛制制度：經(jīng)營(yíng)性性用地以及同同一宗地有兩兩個(gè)以上意向向用地者的，，應(yīng)當(dāng)以招拍拍掛方式出讓讓招、拍、掛程程序改變土地用途途：即土地變變性。必須取取得出讓方和和規(guī)劃行政主主管部門的同同意，簽訂出出讓合同變更更協(xié)議并調(diào)整整土地使用權(quán)權(quán)出讓金。中國(guó)土地制度度概述簽訂出讓合同付清出讓金辦理土地登記土地行政主管部門20日前發(fā)布公告對(duì)投標(biāo)人的資格審查與中標(biāo)人簽訂成交確認(rèn)書2、劃撥方式式在土地使用者者繳納補(bǔ)償、、安置等費(fèi)用用后將該幅土土地交付其使使用，或者將將土地使用權(quán)權(quán)無(wú)償交付給給土地使用者者使用的行為為除法律法規(guī)另另有規(guī)定外，，劃撥土地使使用權(quán)沒(méi)有使使用期限的限限制。劃撥土地一般般不得轉(zhuǎn)讓、、出租、抵押押。三、閑置土地地處理制度中國(guó)土地制度度概述（1）閑置土地的認(rèn)定情形其他已動(dòng)工但動(dòng)工面積不足1/3或投資額不足1/4且中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年合同簽訂滿1年未動(dòng)工（2）閑置土土地處置方案案延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)時(shí)間間，不得超過(guò)過(guò)1年改變土地用途途（即土地變變性）安排臨時(shí)使用用價(jià)置換其他等價(jià)價(jià)閑置土地確定新的土地地使用者將土地使用權(quán)權(quán)交還給政府府中國(guó)土地制度度概述四、終止土地地使用權(quán)的情情形：1、為公共利利益需要使用用土地的；2、為實(shí)施城城市規(guī)劃進(jìn)行行舊城區(qū)改建建，需要調(diào)整整使用土地的的；3、土地出讓讓等有償使用用合同約定的的使用期限屆屆滿，土地使使用者未申請(qǐng)請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)請(qǐng)續(xù)期未獲批批準(zhǔn)的；4、因單位撤撤銷、遷移等等原因，停止止使用原劃撥撥的國(guó)有土地地；5、公路、鐵鐵路、機(jī)場(chǎng)、、礦場(chǎng)等經(jīng)核核準(zhǔn)報(bào)廢的。。五、其他土地地政策一、獲取土地地使用權(quán)的確確認(rèn)1、出讓方式式取得的土地地使用權(quán)入賬賬價(jià)值：土地地出讓金加上上相關(guān)稅費(fèi)。。2、轉(zhuǎn)讓方式式取得土地使使用權(quán)成本：：購(gòu)買價(jià)款、、其他行政事事業(yè)性收費(fèi)和和其他稅費(fèi)3、投資者投投入：協(xié)議或或合同約定的的價(jià)值（不公公允的除外））。4、其他方式式。獲取土地環(huán)節(jié)節(jié)的會(huì)計(jì)處理理二、賬務(wù)處理理1、用于土地地（或商品房房）開(kāi)發(fā)繳納納的出讓金、、契稅、耕地地占用稅：借：開(kāi)發(fā)成本本—土地開(kāi)發(fā)發(fā)（房屋開(kāi)發(fā)發(fā)）—土地征征用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)貸：銀行存款款（應(yīng)付賬款款等）2、用于土地地（或商品房房）開(kāi)發(fā)繳納納的印花稅、、土地使用稅稅借：管理費(fèi)用用貸：銀行存款款（應(yīng)付賬款款等）3、自建用房房的：a、用于自建建用房的土地地使用權(quán)繳納納的出讓金、、契稅、耕地地占用稅計(jì)入入無(wú)形資產(chǎn)借：無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)—土地使用用權(quán)貸：銀行存款款（應(yīng)付賬款款等）b、繳納的印印花稅及土地地使用稅計(jì)入入管理費(fèi)用c、土地使用權(quán)與與地上建筑物分別別進(jìn)行攤銷與折舊舊，相應(yīng)計(jì)入“累累計(jì)攤銷”和“累累計(jì)折舊”科目。。獲取土地環(huán)節(jié)的會(huì)會(huì)計(jì)處理獲取土地環(huán)節(jié)的會(huì)會(huì)計(jì)處理4、暫時(shí)沒(méi)有確定定用途的土地使用用權(quán)，計(jì)入“無(wú)形形資產(chǎn)—土地使用用權(quán)”科目。5、用于賺取租金金的土地使用權(quán)：：在開(kāi)發(fā)完畢后，，將開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)入入“投資性房地產(chǎn)產(chǎn)”進(jìn)行核算。借：投資性房地產(chǎn)產(chǎn)貸：開(kāi)發(fā)成本—土土地開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算案例例【案例11】巨人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)場(chǎng)地地甲工程，征用土土地5000平米，本月共計(jì)發(fā)發(fā)生下列費(fèi)用：土土地征用及折遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)1000萬(wàn)元；前期工程費(fèi)費(fèi)200萬(wàn)元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)500萬(wàn)元；建筑安裝工工程費(fèi)100萬(wàn)元，共計(jì)1800萬(wàn)元，款已支付。。案例11【答案】借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)——土地征用及折遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)1000萬(wàn)——前期工程費(fèi)200萬(wàn)——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)500萬(wàn)——建筑安裝工程費(fèi)100萬(wàn)貸：銀行存款1800萬(wàn)前期工程費(fèi)2、前期工程費(fèi)：指在取得土地開(kāi)發(fā)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)前期的籌建、、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可可行性研究、水文文地質(zhì)勘察、測(cè)繪繪、“三通一平平”等前期費(fèi)用。。主要包括以下內(nèi)內(nèi)容：(1)項(xiàng)目整體性批報(bào)建建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)規(guī)定向政府有關(guān)部部門交納的報(bào)批費(fèi)費(fèi)。如：人防工程程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管管理費(fèi)、新材料基基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招招投標(biāo)管理費(fèi)等。。(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研研究費(fèi)(含支付社會(huì)中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制制作費(fèi)，方案評(píng)審審費(fèi)。(3)勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文文物和地基勘察費(fèi)費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，，日照測(cè)試費(fèi)、撥撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)費(fèi)、放線費(fèi)、建筑筑面積丈量費(fèi)等。。(4)“三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝溝開(kāi)挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占占道費(fèi)、道路挖掘掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建建造、裝飾和進(jìn)行行場(chǎng)地平整發(fā)生的的費(fèi)用(包括開(kāi)工前垃圾清清運(yùn)費(fèi))等。(5)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地地占用費(fèi)，臨時(shí)借借用空地租費(fèi)，以以及沿紅線周圍設(shè)設(shè)置的臨時(shí)圍墻、、圍欄等設(shè)施的設(shè)設(shè)計(jì)、建造、裝飾飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如如空調(diào)、電視機(jī)，，家具等不屬于臨臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。(6)預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會(huì)中介介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為為項(xiàng)目編制或?qū)彶椴轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用。(7)其他：包括擋光費(fèi)、危危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、、危房補(bǔ)償鑒定技技術(shù)咨詢費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：是是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中中發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施支出。包括括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路路、供水、供電、、供氣、排污、排排洪、通訊、照明明、環(huán)衛(wèi)、綠化等等工程發(fā)生的支出出（指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、、建筑安裝工程施施工圖預(yù)算項(xiàng)目之之外的道路、供電電、供水、供氣、、供熱、排污、排排洪、通訊、照明明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施工程費(fèi)用，紅紅線外兩米與大市市政接口的費(fèi)用，，以及向水、電、、氣、熱、通訊等等大市政公司交納納的費(fèi)用）。主要要包括以下內(nèi)容：：(1)道路工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)設(shè)費(fèi)。(2)供電工程費(fèi)：變（配）電設(shè)備備的購(gòu)置費(fèi)，設(shè)備備安裝及電纜鋪設(shè)設(shè)費(fèi)，供（配）電電貼費(fèi)、電源建設(shè)設(shè)費(fèi)，交納的電增增容費(fèi)等。(3)給排水工程費(fèi)：自來(lái)水、雨（污污）水排放、防洪洪等給排水設(shè)施的的建造、管線鋪設(shè)設(shè)費(fèi)用，以及向自自來(lái)水公司交納的的水增容費(fèi)等。(4)煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集集資費(fèi)，煤氣配套套費(fèi)，煤氣發(fā)展基基金、煤氣掛表費(fèi)費(fèi)等。(5)供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。(6)通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)設(shè)、電話配套費(fèi)，，電話電纜集資費(fèi)費(fèi)，交納的電話增增容費(fèi)等。(7)電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)關(guān)費(fèi)用。(8)照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明明設(shè)施支出。(9)綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪坪、栽花、種樹(shù)等等綠化支出；綠地地建設(shè)費(fèi)。(10)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境境衛(wèi)生設(shè)施支出。。如垃圾站(箱)、公廁等支出。建筑安裝工程費(fèi)4、建筑安裝工程費(fèi)費(fèi)：是指房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中發(fā)生的種建建筑安裝費(fèi)用。包包括企業(yè)出包方式式支付給承包單位位的建筑安裝工程程費(fèi)和以自營(yíng)方式式發(fā)生的建筑安裝裝工程費(fèi)（即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)發(fā)生的列入建筑安安裝工程施工圖預(yù)預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用(含設(shè)備費(fèi)、出包工工程向承包方支付付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi))，有甲供材料、設(shè)設(shè)備的，還應(yīng)包括括相應(yīng)的甲供材料料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包包工程應(yīng)依據(jù)承包包方提供的經(jīng)甲方方審定的“工程價(jià)價(jià)款結(jié)算單”來(lái)確確定）。主要包括括以下內(nèi)容：(1)土建工程費(fèi)(2)安裝工程費(fèi)(3)裝修工程費(fèi)：(4)項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)：公共配套設(shè)施費(fèi)5、公共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)：是指必須由房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)負(fù)擔(dān)的，不能有償償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施施發(fā)生的支出。包包括建水塔、車棚棚、公共廁所、鍋鍋爐房、托兒所、、幼兒園、派出所所、居委會(huì)等發(fā)生生的支出（即房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程程中，根據(jù)有關(guān)法法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能能有償轉(zhuǎn)讓也不能能轉(zhuǎn)作自留固定資資產(chǎn)的公共配套設(shè)設(shè)施支出）。該成成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明明細(xì)科目，具體核核算內(nèi)容可區(qū)別以以下情況：(1)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)營(yíng)性公共配套設(shè)施施支出，如建造消消防、水泵房、水水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會(huì)、派出所所、崗?fù)ぁ和瘶?lè)樂(lè)園、自行車棚、、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園園、涼亭等設(shè)施。(2)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)設(shè)施的支出，如建建造幼托、郵局、、圖書館、閱覽室室、健身房、游泳泳池、球場(chǎng)等設(shè)施。配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本本的核算配套設(shè)施能有償轉(zhuǎn)讓的城市市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民民服務(wù)的水、電、氣、交通通道路等居委會(huì).幼兒園.消防設(shè)施.鍋爐房.水塔.自行車棚.公廁等商店、銀行、郵局等中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等給排水.供電.供氣的增容.增壓.交通道路等有關(guān)賬戶開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施×××××××××完工結(jié)轉(zhuǎn)不能有償轉(zhuǎn)讓的的能有償轉(zhuǎn)讓的×××余額注:按照財(cái)務(wù)制度規(guī)規(guī)定,城市建設(shè)規(guī)劃中中的大型配套設(shè)設(shè)施項(xiàng)目,不得計(jì)入商品房房成本;不能有償轉(zhuǎn)讓的的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公公共配套設(shè)施發(fā)發(fā)生的支出可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本.成本費(fèi)用核算案案例【案例12】巨人房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅宅小區(qū)配套的商店和自行車車棚工程，用銀銀行存款支付工工程款67000元。案例12【答案】借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)67000貸：銀行存款67000成本費(fèi)用核算案案例【案例13】商店和自行車棚棚工程完工，實(shí)實(shí)際成本分別為為12萬(wàn)元和0.2萬(wàn)元。自行車棚棚為商品房開(kāi)發(fā)發(fā)工程所建，商商店則為小區(qū)第第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)用用房。案例13【答案】借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施12萬(wàn)開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)0.2萬(wàn)貸:開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)12.2萬(wàn)成本費(fèi)用核算案案例【案例14】巨人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司接受市政建設(shè)設(shè)指揮部委托，，代為擴(kuò)建某風(fēng)風(fēng)景旅游區(qū)，分分別發(fā)生：折遷遷補(bǔ)償費(fèi)30萬(wàn)元；前期工程程費(fèi)15萬(wàn)元；基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)20萬(wàn)元；應(yīng)負(fù)擔(dān)開(kāi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)2萬(wàn)元。案例14【答案】借：開(kāi)發(fā)成本—代建工程開(kāi)發(fā)（（折遷補(bǔ)償費(fèi)））30萬(wàn)—代建工程開(kāi)發(fā)（（前期工程費(fèi)））15萬(wàn)—代建工程開(kāi)發(fā)（（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)））20萬(wàn)—代建工程開(kāi)發(fā)（（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)））2萬(wàn)貸：銀行存款65萬(wàn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)2萬(wàn)成本費(fèi)用核算案案例【案例15】巨人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司，根據(jù)其其開(kāi)發(fā)的住宅樓樓驗(yàn)收交接憑證證，結(jié)轉(zhuǎn)住宅樓樓開(kāi)發(fā)實(shí)際成本本6500000元，應(yīng)作如下會(huì)會(huì)計(jì)處理：案例15【答案】借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品6500000貸：開(kāi)發(fā)成本6500000成本費(fèi)用核算案案例【案例16】巨人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)已銷售的住住宅樓，實(shí)際成成本650萬(wàn)元。案例16【答案】借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本650萬(wàn)貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品650萬(wàn)成本費(fèi)用核算案案例【案例17】將一棟住宅樓出出租，其實(shí)際成成240萬(wàn)元。案例17【答案】借：投資性房地地產(chǎn)240萬(wàn)貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品240萬(wàn)成本費(fèi)用核算案案例【案例18】將開(kāi)發(fā)的房屋一一棟用于安置折折遷居周轉(zhuǎn)使使用，實(shí)際成本本為500萬(wàn)元。案例18【答案】借：周轉(zhuǎn)房500萬(wàn)貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品500萬(wàn)成本費(fèi)用核算案案例【案例19】將配套設(shè)施的商商店作為第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)用房，實(shí)際際成本58萬(wàn)元。案例19【答案】借：固定資產(chǎn)58萬(wàn)貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品58萬(wàn)成本費(fèi)用核算案案例【案例20】該房屋出租后的的第二年,對(duì)房屋進(jìn)行修復(fù)復(fù)、裝飾等共發(fā)發(fā)生費(fèi)用13.6萬(wàn)元,其中:人工費(fèi)5萬(wàn)元、材料費(fèi)7萬(wàn)元、其他費(fèi)用用1.6萬(wàn)元,用銀行存款支付付。案例20【答案】費(fèi)用發(fā)生時(shí)：借：開(kāi)發(fā)成本13.6萬(wàn)貸:銀行存款1.6萬(wàn)庫(kù)存材料7萬(wàn)應(yīng)付職工薪酬5萬(wàn)工程完工后結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本:借:投資性房地產(chǎn)13.6萬(wàn)貸:開(kāi)發(fā)成本13.6萬(wàn)成本費(fèi)用核算案案例【案例21】公司對(duì)該房屋進(jìn)進(jìn)行修理，發(fā)生生修理費(fèi)用0.38萬(wàn)元.案例21【答案】借：其他業(yè)務(wù)成本本0.38萬(wàn)貸:銀行存款0.38萬(wàn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用用：指企業(yè)所屬屬直接組織、管管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的單位發(fā)生的工工資及福利費(fèi)、、折舊費(fèi)、修理理費(fèi)、辦公費(fèi)、、水電費(fèi)、勞動(dòng)動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷等費(fèi)用用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包包括：(1)現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算算的、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)管理的人人員工資及福利利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)費(fèi)、職工教育經(jīng)經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、、辦公費(fèi)、辦公公用水電費(fèi)、差差旅費(fèi)、市內(nèi)交交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低低值易耗品攤銷銷、周轉(zhuǎn)房攤銷銷等。(2)利息并借款費(fèi)用用：直接用于項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)所借入資資金的利息支出出、匯兌損失，，減去利息收入入和匯兌收益的的凈額。(3)質(zhì)檢費(fèi)：包括按規(guī)定支支付給質(zhì)檢部門門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生的的材料、設(shè)備質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工工程質(zhì)量自檢費(fèi)費(fèi)、工程竣工驗(yàn)驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒鑒定性費(fèi)用。(4)其他：項(xiàng)目交付使用用后發(fā)生的，按按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)業(yè)管理公司的水水、電、煤氣、、暖氣等價(jià)差，，以及其他應(yīng)計(jì)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)的費(fèi)用。成本核算的一般般步驟第一步：根據(jù)成成本核算對(duì)象的的確定原則和項(xiàng)項(xiàng)目特點(diǎn)，確定定成本核算對(duì)象象。第二步：按成本本核算及管理的的要求，設(shè)置有有關(guān)成本核算會(huì)會(huì)計(jì)科目和帳簿簿，按成本核算算對(duì)象歸集開(kāi)發(fā)發(fā)成本費(fèi)用。第三步：按受益益原則和配比原原則，確定應(yīng)分分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在在各成本核算對(duì)對(duì)象之間的分配配方法、標(biāo)準(zhǔn)。。第四步：將歸集集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)費(fèi)用按確定的方方法、標(biāo)準(zhǔn)在各各成本核算對(duì)象象之間進(jìn)行分配配。第五步：編制項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)計(jì)算表，計(jì)算各各成本核算對(duì)象象的開(kāi)發(fā)總成本本。第六步：正確劃劃分完工和在建建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間間的開(kāi)發(fā)成本，，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本本，按建筑面積積計(jì)算完工產(chǎn)品品單位成本。第七步：正確劃劃分可售面積、、不可售面積(由主管部門劃分分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定定分別計(jì)算可售售面積、不可售售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的的成本，按與結(jié)結(jié)算銷售收入配配比的原則正確確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的銷售成成本。第八步：編制成成本報(bào)表，根據(jù)據(jù)成本管理和核核算要求，總括括反映各成本核核算對(duì)象的成本本情況。成本核算對(duì)象的的確定成本對(duì)象是指為為歸集和分配開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、、建造過(guò)程中的的各項(xiàng)耗費(fèi)而確確定的費(fèi)用承擔(dān)擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成成本對(duì)象的確定定原則如下：（1）可否銷售原則。。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)?duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的的，應(yīng)作為獨(dú)立立的計(jì)稅成本對(duì)對(duì)象進(jìn)行成本核核算；不能對(duì)外外經(jīng)營(yíng)銷售的，，可先作為過(guò)渡渡性成本對(duì)象進(jìn)進(jìn)行歸集，然后后再將其相關(guān)成成本攤?cè)肽軌驅(qū)?duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的的成本對(duì)象。（2）分類歸集原則。。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)點(diǎn)、竣工時(shí)間相相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)類型沒(méi)有明顯顯差異的群體開(kāi)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可可作為一個(gè)成本本對(duì)象進(jìn)行核算算。（3）功能區(qū)分原則。。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成成部分相對(duì)獨(dú)立立，且具有不同同使用功能時(shí)，，可以作為獨(dú)立立的成本對(duì)象進(jìn)進(jìn)行核算。（4）定價(jià)差異原則。。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)產(chǎn)品類型或功能能不同等而導(dǎo)致致其預(yù)期售價(jià)存存在較大差異的的，應(yīng)分別作為為成本對(duì)象進(jìn)行行核算。成本核算賬戶的的設(shè)置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)歸集和分配發(fā)發(fā)生的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用，進(jìn)行開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核核算所采用的主主要賬戶是“開(kāi)開(kāi)發(fā)成本”和““開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用用”。1、“開(kāi)發(fā)成本””賬戶該賬戶屬于成本本類賬戶，核算算企業(yè)在土地、、房屋、配套設(shè)設(shè)施和代建工程程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中中所發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，以及企企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)發(fā)生的出租房工工程支出。成本核算賬戶的的設(shè)置2、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用”賬戶該賬戶屬于成本本類賬戶，核算算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立立核算單位開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的的各項(xiàng)間接費(fèi)用用。該賬戶的借借方歸集月內(nèi)發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)用，貸貸方反映月末按按一定分配標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本本的費(fèi)用總額，，結(jié)轉(zhuǎn)后無(wú)余額額。該賬戶的明明細(xì)賬應(yīng)按企業(yè)業(yè)內(nèi)部不同單位位的名稱設(shè)置。成本費(fèi)用核算案案例【案例22】甲房地產(chǎn)企業(yè)2012年3月開(kāi)發(fā)商品性建設(shè)場(chǎng)地地（甲）和自用用性建設(shè)場(chǎng)地（（乙）各一塊。以銀行存款支付付土地征用費(fèi)1500000元，其中甲場(chǎng)地地900000元，乙場(chǎng)地600000元。編制上述業(yè)務(wù)的