年山東淄博商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報告

山東淄博商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報告廣州***房地地產(chǎn)策劃機構(gòu)構(gòu)2002年7月月22日前言承蒙貴公司信任任我公司，由由我公司全面面負責通乾商商場項目的全全程策劃。為為使本項目能能在激烈的競競爭環(huán)境中脫脫穎而出，迅迅速實現(xiàn)銷售售，前期的市市場調(diào)查顯得得尤為重要。為為此，我公司司對該項目所所在的張店區(qū)區(qū)及其周邊區(qū)區(qū)域作了深入入的調(diào)查分析析研究。本調(diào)查報告是經(jīng)經(jīng)過我司調(diào)查查人員對淄博博市的商業(yè)物物業(yè)及主要居居住小區(qū)進行行實地調(diào)查，并并結(jié)合通乾商商場的實際情情況而形成，是是項目全程策策劃的重要組組成部分。一、淄博市現(xiàn)狀狀淄博市位于山東東省中部，全全市總面積5938平方公里，轄轄張店、博山山、淄川、周周村、臨淄5個區(qū)和桓臺臺、沂源、高高青3個縣，總?cè)巳丝?18萬人，其中中市區(qū)人口270.448萬人。其中中張店區(qū)64.3萬人，淄川67.1萬人，周村31.1萬人，博山47.5萬人，臨淄58.6萬人。淄博是山東省重重要的工業(yè)城城市，具備較較好的工業(yè)基基礎。主要工工業(yè)門類有石石油化工、醫(yī)醫(yī)藥、紡織、絲絲稠、建材、陶陶瓷、機電、電電力等35個行業(yè)。陶陶瓷、琉璃、絲絲綢久負盛名名，是我國五五大瓷都之一一。（一）地理位置置及交通狀況況淄博是山東省重重要的交通樞樞紐城市，有有15條公路干干線通往全國國各地，膠濟濟鐵路、濟（南南）青（島）高高速公路橫貫貫全市東西，市市中心張店距距濟南國際機機場僅70公里，向東東距青島港300公里，空運運、海運十分分便捷。（二）淄博城市市布局張店、淄川、博博山、周村、臨臨淄5個區(qū)和桓臺臺縣呈梅花狀狀分布，東西西南北4個城區(qū)距中心心城區(qū)分別為20公里左右，城城鄉(xiāng)交錯，布布局舒展，形形成城市組群群。（三）國民經(jīng)濟濟狀況淄博工業(yè)實力雄雄厚，已形成成以重工業(yè)為為主體，大中中小企業(yè)相結(jié)結(jié)合，城鄉(xiāng)一一體化發(fā)展的的格局?，F(xiàn)有有工業(yè)企業(yè)16000多個，主要要工業(yè)門類有有石油化工、陶陶瓷、紡織、絲絲綢、醫(yī)藥、建建材、冶金、機機電、塑料、電電子等35個，有一大大批在全國、全全省占有重要要位置的企業(yè)業(yè)和產(chǎn)品。主要年份國內(nèi)生生產(chǎn)總值構(gòu)成成（以國內(nèi)生生產(chǎn)總值為100）年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)1996年10．961．627．51997年10．060．729．31998年9．960．030．11999年9．158．032．92000年8．257．434．42001年7．258．834.02001年第三三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值值約219億元，其中中批發(fā)零售貿(mào)貿(mào)易、飲食業(yè)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的產(chǎn)值分別別為53.35億元、13.73億元、25.7億元，分別別占總產(chǎn)值的的8.31%、2.14%、4%，可見第三三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成成為淄博地區(qū)區(qū)重要的經(jīng)濟濟來源之一，商商業(yè)物業(yè)作為為開展第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重要場場所，必然會會受到更多的的關注。從2001年統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看看，全市工業(yè)業(yè)整體效益水水平呈恢復性性增長，地方方工業(yè)效益繼繼續(xù)穩(wěn)步提高高。近年來，淄淄博市確立了了發(fā)展板塊經(jīng)經(jīng)濟的總體思思路，實施抓抓大放小，著著力于培植重重點企業(yè)集團團，提高全市市工業(yè)經(jīng)濟運運行質(zhì)量和效效益。20001年，全市國國內(nèi)生產(chǎn)總值值達到702億元，比上上年增長11.5%；全市工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值達到到1168億元，比上上年增長9.06%。淄博的外商投資資企業(yè)發(fā)展較較快，德國西西門子、日本本旭硝子、澳澳大利亞金馬馬利等一批國國際大財團、大大商社、大公公司相繼到淄淄博投資。2001年，全市引引進外來投資資項目1180項，實際到到位投資62.6億元。先后后與美國伊利利市、法國拉拉羅什市等28個國內(nèi)外城城市結(jié)為友好好城市，與世世界70多個國家和和地區(qū)建立了了經(jīng)濟技術合合作與貿(mào)易關關系。全市2001年出口創(chuàng)匯6億美元，出出口產(chǎn)品達19大類300余種，銷往70多個國家和和地區(qū)。獲自自營進出口權(quán)權(quán)企業(yè)和在境境外投資辦廠廠、設立辦事事機構(gòu)的企事事業(yè)單位逐年年增加。國際際經(jīng)濟技術合合作和對外承承包工程及勞勞務合作也取取得較大進展展。（四）區(qū)域宏觀觀經(jīng)濟發(fā)展狀狀況1、國民經(jīng)濟持持續(xù)發(fā)展從1999年開開始國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值年均增增長9%，城鎮(zhèn)居民民人均可支配配收入、農(nóng)民民人均純收入入年均分別增增長5%和8%，初步形成成適應經(jīng)濟國國際化要求的的開放格局；；經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的的戰(zhàn)略性調(diào)整整也取得重大大進展，初步步形成現(xiàn)代化化城市的格局局和風貌，人人民生活更加加寬裕。預計計到2010年，國內(nèi)生生產(chǎn)總值將比比2000年翻一番。2、城市化進程程的加快城市市品位不斷提提高一些項目先后啟啟動，城市基基礎設施、文文化教育工程程、商業(yè)貿(mào)易易場所等投入入建設，為淄淄博市的發(fā)展展奠定了堅實實的基礎。此此外，隨著城城市品位的提提高，決定了了城市必須能能夠提供較高高檔次的休閑閑、娛樂、購購物等場所。而而就淄博目前前的狀況來看看，現(xiàn)有的娛娛樂購物消閑閑場所尚難滿滿足全方位的的要求，發(fā)展展較高檔的商商業(yè)物業(yè)勢在在必行。3、淄博城市第第三產(chǎn)業(yè)加速速發(fā)展從上述分析可知知，淄博市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展構(gòu)成成中的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，每年均均穩(wěn)步發(fā)展，第第三產(chǎn)業(yè)在整整個國民經(jīng)濟濟中的比重有有不斷擴大的趨勢，說說明淄博市的的經(jīng)濟發(fā)展的的多樣化和多多元性，也從從另一個側(cè)面面說明淄博市市的人均消費費能力逐年增增高，人們對對商業(yè)服務需需求也趨之活活躍。而商業(yè)業(yè)物業(yè)作為開開展第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的重要場所所，必然成為為許多發(fā)展商商和投資者追追逐的對象。4、消費品市場場平穩(wěn)運行2002年1--4月份，社會會消費品零售售總額居前三三位的依次為為張店(18.881億元)、淄川(14.773億元)、博山（11.47億元），全全市消費品零零售總額累計計實現(xiàn)72.03億元，同比比增長12.4%，比上年同同期增幅提高高2.1個百分點。其其中國有經(jīng)濟濟增長7.5%，個體經(jīng)濟濟增長13.1%，私營經(jīng)濟濟增長24.0%，發(fā)展較為為平衡，增幅幅均保持在12%以上。值得得注意的是，在在張店地區(qū)僅僅淄博商廈2001年的零售總總額就達12億元，約占占整個張店地地區(qū)社會消費費零售總額的的65%，社會消費費能力之高由由此可見一斑斑，也從另一一個側(cè)面反映映了淄博商業(yè)業(yè)市場的過渡渡集中，發(fā)展展其他商業(yè)物物業(yè)項目大有有前途。5、全市物價總總水平繼續(xù)在低低位上運行2002年1--4月份累計物物價總水平同同比下降2.3個點；當月月下降1個點，除煙煙、酒及生活活用品類價格格和居住類價價格同比略有有上漲；娛樂樂教育文化用用品及服務類類價格同比持持平外，其余余各構(gòu)成項目目均低于上年年同期物價水水平。總體而而言，淄博市市物價水平回回落，城鎮(zhèn)居居民收入穩(wěn)定定增長，生活活水平顯著提提高。6、城鎮(zhèn)居民收收支同步增加加2002年1--4月份，全市市城鎮(zhèn)居民人人均可支配收收入為2669元，比上年年同期增長14.0%，城鎮(zhèn)居民民人均消費支支出1767元，同比增增長11.2%%;其中居住及及房地產(chǎn)的支支出達190元，同比增增長67.1%，為八大類類消費性支出出增幅之首,增幅居第二二位的是醫(yī)療療保健支出，人人均177元，增長42.1%；食品支出640元，增長5.8%。7、全市居民儲儲蓄情況截止4月末，淄淄博市城鄉(xiāng)居居民儲蓄存款款余額達到385.5億元，排在在煙臺（681.887億元）、青青島（669.006億元）、濟濟南（580.557億元）、濰濰坊（512.8億元）之后后，居第五位位；增長速度度12.388%，排在威海海（22.1%）、東營（18.9%）、青島（17.9%）、臨沂（15.066%）、棗莊（14.3%）等市之后后，居第八位位。8、全市居民可可支配收入持持續(xù)增長2002年1--4月份，全市市城鎮(zhèn)居民人人均可支配收收入2669元，列東營營（3598元）、威海海（3374元）、煙臺臺（3138元）、濟南南（3017元）、青島島（2987元）、日照照（2771元）之后，居居第七位；同同比增長14%，列威海（23.3%）、濟寧（19.3%）之后，居居全省第十一一位。二、淄博房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀2001年全年年共完成固定定資產(chǎn)投資172.1億元，比上上年增長7.1%,其中地方完完成投資126.7億元，比上上年增長25.3%。城鎮(zhèn)集體體以上單位共共完成投資101.668億元（含零零星投資），比比上年增長3.34%；農(nóng)村共完完成固定資產(chǎn)產(chǎn)投資67.34億元。其中中房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資12.3億元，增長37.9%。（一）房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展概況全市區(qū)縣屬以上上施工項目956個，竣工項項目678個，竣工率70.922%，其中新開開工項目779個，比上年年增加273個。全年城城鎮(zhèn)單位自建建和房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)住宅宅投資達14.74億元，住宅宅建設繼續(xù)保保持較高的投投入，竣工住住宅面積139.446萬平方米；；商品房銷售售額9.35億元，其中中銷售給個人人8.59億元，增長79.711%，總體資金金到位率達94.711%。（二）商用物業(yè)業(yè)狀況淄博是國家重要要的石油化工基地地、歷史文化化名城，山東東省的中心城城市之一，是是魯中地區(qū)商商業(yè)的發(fā)源地地，城市商業(yè)業(yè)化進程起步步較早，城市市商業(yè)物業(yè)的的發(fā)展經(jīng)歷不不同的階段。就就張店地區(qū)的的商業(yè)物業(yè)而而言，其發(fā)展展主要經(jīng)歷了了以下三個階階段：第一階段：以臨臨街營業(yè)房為為主；第二階段：大型型購物中心和專專業(yè)市場為主主，臨街營業(yè)業(yè)房為輔；第三階段：大型型的集購物、休休閑、娛樂、餐餐飲等多功能能商貿(mào)中心為為主的大流通通、大商貿(mào)格格局。最初，由于交通通樞紐地位未形形成，商品流流通尚不發(fā)達達，交易量較較小，商用物物業(yè)以道路及及街道兩旁一一樓的臨街營營業(yè)房為主，主主要經(jīng)營日用用品，小家電電、服裝等主主要生活用品品。隨著經(jīng)濟濟的發(fā)展，人人民生活水平平的提高，僅僅有臨街的散散鋪已經(jīng)不能能滿足人們購購物的需要，需需要在市中心心產(chǎn)生一個大大型的購物中中心或百貨才才能夠整合臨臨街營業(yè)房的的資源，形成成一個中心商商貿(mào)區(qū)域，滿滿足人們更高高層次的購物物需要，出現(xiàn)現(xiàn)了購物中心心等大型購物物場所，相應應的淄博商業(yè)業(yè)物業(yè)進入了了發(fā)展的第三三階段。小結(jié)：張店地區(qū)作為淄淄博地區(qū)核心心的商業(yè)區(qū)域域，幾乎集中中了淄博所有有的大型的購購物中心，囊囊括了眾多的的經(jīng)營行業(yè)，商商業(yè)的輻射范范圍包括周村村、淄川、臨臨淄，地塊所所在區(qū)域，已已經(jīng)成為發(fā)展展大型商貿(mào)中中心的最佳區(qū)區(qū)域，市場對對商業(yè)物業(yè)的的需求隨之擴擴大，營業(yè)房房開發(fā)前景十十分看好。（三）項目所在在區(qū)域張店區(qū)商業(yè)物物業(yè)發(fā)展狀況況從淄博城區(qū)的大大背景看，各各城區(qū)的經(jīng)濟濟發(fā)展比較均均衡，商業(yè)經(jīng)經(jīng)營各有特色色，淄博人民民有著傳統(tǒng)的的經(jīng)商意識和和自己的商業(yè)業(yè)文化。而作作為中心城區(qū)區(qū)的張店區(qū)除除了具備政治治、文化、高高新技術發(fā)展展中心職能外外，更是名副副其實的經(jīng)濟濟發(fā)展中心，本本土的商業(yè)零零售企業(yè)有代代表性的如：：淄博商廈、金金帝購物廣場場、公園商場場、美達賽特特購物中心、愛愛客家超市、綠綠島超市、政政通超市等，都都有著不俗的的經(jīng)營業(yè)績，而而作為個體工工商業(yè)戶云集集的美食街商商業(yè)街、西二二路商業(yè)街、中中心路商業(yè)街街、共青團路路商業(yè)街以及及新世界商業(yè)業(yè)步行街等隨隨著歷史的發(fā)發(fā)展，已經(jīng)成成了個體經(jīng)濟濟發(fā)展的搖籃籃。張店區(qū)商商圈大致可以以劃分為以下下幾個層次：：一類商圈：東到到中心路，西西到西四路（新新世界步行商商業(yè)街），北北到共青團路路，南到美食食街及小商品品街。二類商圈：車站站廣場、幾個個專業(yè)市場（吉吉星裝飾材料料城、東方裝裝飾材料城、圖圖書批發(fā)市場場）。三類商圈：主要要分布在新建建城區(qū)（西北北城區(qū)）。從我們對張店地地區(qū)重要商業(yè)業(yè)物業(yè)項目走走訪的情況看看，該區(qū)的營營業(yè)房主要呈呈現(xiàn)以下在租租金水平、經(jīng)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)經(jīng)營特色等方方面存在以下下的特點：1、租金水平臨街營業(yè)房租賃賃狀況一覽表表項目富麗商城新世界步行街壹世界數(shù)碼廣場場臨街營業(yè)房規(guī)模負一層至三層，面面積1萬平方米共二層，臨街營營業(yè)業(yè)房共五層，經(jīng)營面面積積14500平方米多為兩層民用房房，成成行成市租金街鋪年租金133000—1330元/平方米共兩兩層，朝內(nèi)內(nèi)鋪鋪位166元—200元/平方米靠外臨街商業(yè)房房年年租金1110元/平方米，靠靠里面年租租金金666元/平方米，共共二層。一、二層年租金金7708—768元/平方米西二路、美食街街營營業(yè)房年租租金金多為3800—4200元/平方米，共共青團路臨臨街街營業(yè)房年年租租金平均為2100—2300元/平方米出租情況一、二層出租率率880%，三層較低低出租率50%，二二層出租率率較較差正在出租，首層層租租賃情況良良好好約98%美食街和西二路路的臨街營業(yè)業(yè)房（首層）年年租金多為3800—4200元/平方米，共共青團路臨街街營業(yè)房年租租金平均為2100—2300元/平方米，這這說明項目所所在地段主要要營業(yè)房的年年租金范圍在在2100元—4200元/平方米。2、銷售價格目前在淄博可銷銷售的營業(yè)房房的數(shù)量極少少，從過往的的銷售價格看看，臨街營業(yè)業(yè)房的售價介介乎于3500--110000元/平方米之間間，銷售均價價達到6000元/平方米。地地段較優(yōu)的營營業(yè)房如聯(lián)通通路、共青團團路等路段的的售價可達6000--100000元/平方米，并并有上調(diào)的趨趨勢，可見優(yōu)優(yōu)質(zhì)的營業(yè)房房仍有很大的的利潤空間。按按照上述的租租金水品推算算，潛在買家家所能接受的的該地段的營營業(yè)房總價在在100-2200萬之間。（按按70平方米，回回報周期8-10年計算。）3、經(jīng)營規(guī)模淄博目前主要的的商場的經(jīng)營營規(guī)模在2萬平方米—6萬多平方米米，為中等規(guī)規(guī)模，淄博商商廈、金帝購購物中心良好好的經(jīng)營狀況況正是說明此此等規(guī)模的項項目在淄博具具有較強的生生命力。4、經(jīng)營方式在淄博，投資者者習慣將位置置最好的臨街街營業(yè)房用于于出租，而具具規(guī)模的商廈廈商城則采取取由大型百貨貨商家經(jīng)營、自自主經(jīng)營或與與零售商家聯(lián)聯(lián)營三種經(jīng)營營策略。目前前經(jīng)營較好的的商廈一般是是采用引進或或自辦大型日日用消費品超超市作為保證證客源的基礎礎，經(jīng)營的范范圍同質(zhì)化較較為嚴重。5、配套及功能能目前淄博的臨街街商用營業(yè)房房都缺乏較大大的停車場和和供休息的場場所等配套，現(xiàn)現(xiàn)有的大型購購物商場雖然然經(jīng)營品種相相當豐富，但但其它功能仍仍然相當欠缺缺，已難以滿滿足人們多元元化的購物、休休閑、娛樂的的需求。6、購物環(huán)境目前，張店地區(qū)區(qū)大部分的購購物場所均存存在購物環(huán)境境較差的問題題，購物空間間的設計尚停停留在滿足于于單一的購物物功能，呆板板、壓抑、橫橫平豎直的空空間布局是現(xiàn)現(xiàn)有大型購物物場的特點之之一，購物空空間單調(diào)平淡淡且缺少新意意，此外，休休閑、娛樂空空間也沒有受受到應有的重重視。7、經(jīng)營現(xiàn)狀現(xiàn)有絕大部分購購物商場均由由大型商家或或經(jīng)營者統(tǒng)一一經(jīng)營管理，以以出租或聯(lián)合合經(jīng)營為主，并并形成了相對對穩(wěn)定的經(jīng)營營管理模式，因因此商場的經(jīng)經(jīng)營狀況良好好。但是，對對于可銷售營營業(yè)房未來的的經(jīng)營管理則則尚未形成成成熟的經(jīng)營管管理模式，富富麗商城的失失敗正是很好好的例證。（四）區(qū)域商業(yè)業(yè)物業(yè)發(fā)展趨趨勢中國已經(jīng)加入WWTO，一個更加加開放的淄博博展現(xiàn)在世人人面前，淄博博的經(jīng)濟已經(jīng)經(jīng)進入良性發(fā)發(fā)展的快車道道。當?shù)卣环矫婕涌炜斐鞘薪ㄔO，改改善投資環(huán)境境，改組商業(yè)業(yè)布局，提高高人民的生活活質(zhì)量，另一一方面出臺一一系列優(yōu)惠政政策，加大招招商引資力度度，大力扶持持民營企業(yè)和和個體工商業(yè)業(yè)的發(fā)展。淄淄博已經(jīng)走出出了小農(nóng)經(jīng)濟濟的時代，以以一種嶄新的的姿態(tài)融入到到了世界經(jīng)濟濟發(fā)展的大舞舞臺中。縱觀觀張店區(qū)商業(yè)業(yè)物業(yè)的發(fā)展展的狀況，該該地區(qū)未來的的商業(yè)物業(yè)將將呈現(xiàn)以下的的發(fā)展態(tài)勢：：1、可銷售商業(yè)業(yè)物業(yè)成為投投資熱點淄博人具有很強強的投資意識識，不少投資資者擁有大量量的閑散資金金。但是目前前銀行利息的的多次下調(diào)，股股票投資也面面臨著盈利減減少，風險增增長的問題，處處于持續(xù)上升升商業(yè)物業(yè)具具有風險小、盈盈利大的特點點，自然成為為投資熱點。2、良好的商業(yè)業(yè)環(huán)境吸引大大量商家進駐駐張店區(qū)是淄博重重要的商業(yè)發(fā)發(fā)展區(qū)域，對對周邊的地區(qū)區(qū)有強大的輻輻射力，一些些立足于良好的的商業(yè)氛圍的的商業(yè)物業(yè)吸吸引了大吸引引了大批外地地商家紛紛搶搶攤淄博，比比較有代表性性的如：已經(jīng)經(jīng)開業(yè)的深圳圳新一佳超市市、正在興建建的臺灣大潤潤發(fā)超市及濟濟南銀座商城城，法國的家家樂福超市和和日本的佳士士客也正在和和當?shù)卣e積極磋商進入入事宜。3、柳泉路、美美食街、共青青團路、西二二路共同形成商商貿(mào)區(qū)淄博市由于多年年以來形成的的習慣，自然然形成的此區(qū)區(qū)域的商業(yè)氛氛圍，使該地地區(qū)的商業(yè)物物業(yè)成為淄博博市人投資的的首選區(qū)域。4、政府規(guī)劃引引發(fā)投資熱情情淄博市委、市政政府的關于在在一切適宜的的地方建設商商業(yè)設施的政政策更是大大大促進了淄博博商業(yè)設施的的發(fā)展和完善善，帶動了城城市建設的大大發(fā)展，商業(yè)業(yè)物業(yè)遍地開開花，人們投投資商業(yè)房的的意識和經(jīng)營營信心空前高高漲，地段優(yōu)優(yōu)勢明顯的營營業(yè)房吸引了了大批投資置置業(yè)人士的關關注，人們對對即將推出的的營業(yè)房期待待甚高。5、引進先進的的商業(yè)管理勢勢在必行在張店，人們對對富麗商城經(jīng)經(jīng)營失敗印象象尤為深刻，究究其失敗的原原因主要還是是由于商城分分散銷售后經(jīng)經(jīng)營商業(yè)管理理不到位。對對于可銷售營營業(yè)房，由于于產(chǎn)權(quán)相對分分散往往會造造成經(jīng)營管理理上的混亂，從從而影響到投投資者購買的的信心。為了了消除這些負負面影響，在在營業(yè)房銷售售過程中引入入商業(yè)管理勢勢在必行。三、商業(yè)物業(yè)市市場分析（一）市場供給給分析張店地區(qū)營業(yè)房房的供給明顯顯不足，營業(yè)業(yè)房總體存量量在20萬平方米左左右，在建的的營業(yè)房的面面積總量約為為12萬平方米，可可交付使用的的面積不足7萬平方米，單單體面積在5000平方米以上且無法分分割適應的約約占總存量的的25%；四層聯(lián)體體銷售投資額額在200萬元以上的的占20%；三層聯(lián)體體且地段較差差的約占30%；其余部分分為二層聯(lián)體體及少量單層層營業(yè)房，且且大部分遠離離商業(yè)中心，符符合人們投資資購買習慣的的營業(yè)房幾乎乎沒有?？梢砸哉f，目前市市場上可銷售售的營業(yè)房少少之又少，市市場供應與市市場需求明顯顯有斷層。（二）市場需求求分析以張店地區(qū)為代代表的淄博房房地產(chǎn)市場在在經(jīng)歷了97年的大回落落之后，目前前已經(jīng)走出了了低谷進入持持續(xù)增長時期期，住宅的需需求有了明顯顯的增長，在在這種局面的的帶動下，營營業(yè)房呈現(xiàn)供供需兩旺的發(fā)發(fā)展態(tài)勢，營營業(yè)房的信貸貸規(guī)模呈跳躍躍式發(fā)展，營營業(yè)房消費已已成為淄博市市房地產(chǎn)消費費的重要組成成部分，營業(yè)業(yè)房消費快速速增長將成為為未來幾年內(nèi)內(nèi)淄博地區(qū)房房地產(chǎn)發(fā)展的的重要特點。形形成這一局面面的主要原因因有幾方面：：營業(yè)房作為房地地產(chǎn)投資的基基本形態(tài)被越越來越多的投投資者所認可可。營業(yè)房的投資可可以為投資者者帶來穩(wěn)定、持持續(xù)、低風險險的收益，還還可以升值保保值。房地產(chǎn)信貸政策策的實施大大大增強了人們們的購買能力力，降低了買買家購買營業(yè)業(yè)房的門檻。目前淄博市特別別是張店地區(qū)區(qū)可銷售的營營業(yè)房市場供供應有限，需需求尚處于上上升階段。不少的個體戶、經(jīng)經(jīng)營者不再滿滿足于現(xiàn)有的的經(jīng)營條件，他他們對營業(yè)房房長期占有的的欲望在以往往得不到充分分的滿足。小結(jié)：從目前的情況來來看，在張店店地區(qū)營業(yè)房房的需求尚處處于帶激發(fā)狀狀態(tài)，人們對對營業(yè)房的需需求呈現(xiàn)多元元化的特點，人人們購買營業(yè)業(yè)房主要還是是從自身的購購買能力考慮慮，主要的購購買層次集中中在50-1000萬之間，并并且對地段的的要求很高，大大部分的買家家希望購買的的營業(yè)房是處處于城市商業(yè)業(yè)中心、有來來良好經(jīng)營氛氛圍、能獲得得高額租金回回報的營業(yè)房房。（三）潛在買家家分析我們認為，本項項目的目標買買家至少可分分為投資者、經(jīng)經(jīng)營者和隨機機購買者，從從隨機抽樣的的結(jié)果來看，人人們購買營業(yè)業(yè)房的主要目目的還是投資資，其次是自自主經(jīng)營，還還有就是隨機機購買。統(tǒng)計計數(shù)據(jù)表明，淄淄博營業(yè)房購購買者中投資資者約占50%，自主經(jīng)營營的買家約占占40%，其余10%為隨機購買買者。此外，被訪的潛潛在大部分經(jīng)經(jīng)營者均表示示有意向購買買自用的營業(yè)業(yè)房，這類經(jīng)經(jīng)營者目前經(jīng)經(jīng)營的主要行行業(yè)是餐飲、美美容美發(fā)、五五金、小家電電、服飾、眼眼鏡等。各類消費者對共共青團路段營營業(yè)房的要求求類別需求比較集中的的面面積總價回報/租金要求求投資者30-100mm2250-100萬萬10年資金回籠籠經(jīng)營者40-80mm2230-60萬租金高于月供租戶50-100mm2——2000-1000000元/月我們從目前臨街街營業(yè)房的出出租情況可以以看出，首層層臨街營業(yè)房房的出租率在在70%以上，美食食街、共青團團、西二路等等臨街營業(yè)房房的出租率更更是在90%以上，而且且首層旺租帶帶動二、三層層的出租。調(diào)調(diào)查的情況也也反映：二層層或三層的聯(lián)聯(lián)體營業(yè)房已已經(jīng)越來越不不被投資者、租租戶所喜愛，且且不能被充分分、合理的運運用，也不吻吻合消費者購購物的習慣，消消費者只習慣慣在一樓逛逛逛，而通常不不會走步梯上上二樓或三樓樓。通過我司與營業(yè)業(yè)房投資者、經(jīng)經(jīng)營者、租戶戶的深度訪談談和沿街走訪訪可以看出，目目前當?shù)貭I業(yè)業(yè)房的消費者者在選擇營業(yè)業(yè)房的時候，通通常會關注地地段、客流量量、營業(yè)房本本身的素質(zhì)等等，歸結(jié)起來來他們主要考考慮的問題有以下幾幾方面：（1）營業(yè)房的的區(qū)位狀況很多潛在買家購購買營業(yè)房時時，首先考慮慮問題就是營營業(yè)房所在地地段的商業(yè)價價值、投資前前景和經(jīng)營前前景，對很多多的投資者來來說，營業(yè)房房的區(qū)位條件件是影響他們們投資決策的的重要因素，地地段價值高、商商業(yè)氛圍良好好的營業(yè)房無無論是對經(jīng)營營者還是投資資者都是很有有吸引力的。（2）營業(yè)房的的價位從市場調(diào)研掌握握的情況分析析，購買客戶戶的承受能力力一般在200萬元以內(nèi)，主主流投資者的的投資能力一一般在50—100萬（包括銀銀行按揭）；；黃金地段的的商業(yè)房單價價突破10000元/平方米，新新城區(qū)一般在在4000--5000元/平方米（二二至三層聯(lián)體體）。所以建建議在鋪面的的間隔上，臨臨街的營業(yè)房房面積相應小小點，而位置置稍差的鋪面面面積相應放放大。（3）營業(yè)房的的層數(shù)通過市場調(diào)查，反反映出營業(yè)房房消費者（包包括購買者和和承租者）在在選擇營業(yè)房房時，對臨街街營業(yè)房二層層或三層聯(lián)體體產(chǎn)品并不歡歡迎。因為在在實際的經(jīng)營營使用中（如如餐飲、服飾飾店、小型超超市、眼鏡店店等），一層層已經(jīng)充當所所有的用途，而而二層、三層層的聯(lián)體只能能作為他們無無可賴何的選選擇，一般空空置或用作堆堆放雜物。通過走訪及與客客戶的深度訪訪談，我們了了解到，在臨臨街營業(yè)房中中，大部分客客戶喜歡購買買的營業(yè)房種種類如下：喜歡程度營業(yè)房種類最喜歡一層臨街營業(yè)房房其次一層、二層連賣賣的的臨街營業(yè)業(yè)房房最不喜歡一、二、三層連連賣賣的臨街營營業(yè)業(yè)房通過上表可知，如如果可以選擇擇的話，絕大大多數(shù)客戶喜喜歡購習一層層的臨街營業(yè)業(yè)房，在沒有有的情況下，他他們才會選擇擇一、二層連連在一起賣的的營業(yè)房，只只有在他們充充分看好一個個地段，并且且沒有其它的的選擇的情況況下，他們才才會買一、二二、三層連在在一起賣的營營業(yè)房，原因因是：三層連在一起的的，他們認為為三層沒有實實際用途。三層連在一起的的，勢必造成成面積過大，從從而導致總價價過高。面積較大且二至至三層連在一一起的營業(yè)房房較難找到適適合的租戶進進駐，不利于于投資者實現(xiàn)現(xiàn)投資回報。（4）營業(yè)房的的面積在選擇營業(yè)房時時，被訪者均均表示都會從從目前所經(jīng)營營的品類來考考慮營業(yè)房的的面寬和進深深，不期望營營業(yè)房的面積積太大，合用用即可，如眼眼鏡店最理想想的面寬為8米，進深10米，移動通通訊店的理想想面積約50平方米，而而經(jīng)營服飾專專賣店的理想想面積則為100平方米。被被訪者普遍認認同把營業(yè)房房間隔得小一一點，最好是是在40-1000平方米之間間，且進深不不要超過10米。因此，單單層營業(yè)房的的面積不宜超超過100平方米，二二至三層聯(lián)體體銷售營業(yè)房房總體面積不不宜超過200平方米。四、項目分析本項目地處淄博博市一類商圈圈的核心區(qū)域域——張店區(qū)，周周邊的商業(yè)路路段規(guī)劃整齊齊，交通路網(wǎng)網(wǎng)完善，四通通八達，商圈圈內(nèi)云集著眾眾多知名商家家，所經(jīng)營的的品類豐富、集集中，是淄博博市消費、購購物人流最為為聚集的地方方。項目東到到中心路，西西至西四路，北北依共青團路路，南鄰美食食街，與小商商品城咫尺之之距，周邊數(shù)數(shù)個大型商場場商廈為本項項目提供了方方便、充足的的停車位?？煽梢哉f，無論論是現(xiàn)在還是是未來，本項項目占盡天時時地利人和，具具有其他項目目無可比擬的的優(yōu)勢。綜觀淄博營業(yè)房房的發(fā)展，本本項目既面臨臨著經(jīng)濟發(fā)展展所帶來的機機遇，也面臨臨著激烈的市市場競爭所帶帶來的挑戰(zhàn)。1、市場機會根據(jù)目前淄博市市商用營業(yè)房房及經(jīng)濟發(fā)展展狀況，需要要有功能相對對完備且有較較大投資價值值可銷售的營營業(yè)房來滿足足市場的需求求。項目所處的張店店區(qū)是淄博的的政治、文化化、高新技術術發(fā)展中心，美美食街、西二二路、中心路路、共青團路路及新世界商商業(yè)步行街共共同構(gòu)成中心心商圈云集了了眾多的商家家，具有無可可比擬的商業(yè)業(yè)價值。共青團路和西二二路一帶多為為民房的臨街街營業(yè)房，未未形成經(jīng)營規(guī)規(guī)模，本項目目的出現(xiàn)正好好填補了市場場的空白。本項目可采取多多種銷售、招招商策略，以以合理的經(jīng)營營規(guī)劃布局結(jié)結(jié)構(gòu)，滿足不不同投資者及及租戶的多樣樣需求，為買買家樹立信心心。銀行經(jīng)過多次降降息，股票投投資也面臨著著盈利下降和和風險增加的的問題，社會會上有大量的的閑散資金苦苦無出路，營營業(yè)房作為一一種盈利較大大，風險較低低的投資形式式，越來越受受到投資者的的青睞。現(xiàn)有的臨街營業(yè)業(yè)房的經(jīng)營管管理模式難以以適應買購買買及商家經(jīng)營營的多樣化需需求，新型商商業(yè)管理模式式的引入必能能增強潛在買買家的購買欲欲望和信心。投資人士普遍看看好項目所在在地段的發(fā)展展?jié)摿?，并希希望在該地段段購買營業(yè)房房作為投資用用途，他們將將成為淄博商商用營業(yè)房的的重要購買力力量之一。本項目以期房推推售，可以通通過廣告、炒炒作來提高人人們的期望值值。營業(yè)房供需不平平衡，可銷售售營業(yè)房有很很強的市場需需求，此外，項項目周邊的兩兩個小商品市市場將拆遷，許許多經(jīng)營者將將失去原有的的經(jīng)營場所。2、市場威脅目前淄博有部分分大型商場和和購物中心正正處于銷售或或招商階段，商商業(yè)市場競爭爭較為激烈，對對本項目造成成一定的銷售售壓力。周邊項目的同質(zhì)質(zhì)化經(jīng)營，導導致經(jīng)營者及及租戶在考慮慮經(jīng)營品類時時有更多的選選擇，進而影影響投資者對對商用營業(yè)房房的信心。臨近本項目的銀銀座正在規(guī)劃劃建造中，經(jīng)經(jīng)營前景如何何尚是未知之之數(shù)，容易造造成投資者持持觀望態(tài)度。目前本項目緊臨臨的西二路及及美食街已經(jīng)經(jīng)是消費者心心目的中心購購物區(qū)，從某某種程度上削削減了本項目目的商業(yè)氛圍圍。項目的總體量較較大，可銷售售面積將近4萬平方米，而而潛在買家的的數(shù)量及承受受能力相當有有限，要全部部消化有一定定的難度。五、周邊典型項項目分析目前，在通乾項項目有兩個主主要的商場分分別是位于柳柳泉路的金帝帝購物廣場和和位于共青團團東路的銀座座商廈，以下下作簡要分析析。金帝購物廣場銀銀座商廈對比比表項目金帝購物廣場銀座商廈規(guī)模建筑面積5000000平方米建筑面積約5..55萬平方米優(yōu)勢A、緊鄰柳泉路路與共共青團路，已已已形成良好好的的商圈氛圍圍。B、配套齊全，有有大大型廣場和和停停車場。C、發(fā)展商實力力雄厚厚，有多年年商商業(yè)經(jīng)營的的經(jīng)經(jīng)驗。D、引進品牌機機制A、緊鄰共青團團路與與西二路，人人人流量集中中，尤尤其是節(jié)假假日日從周邊區(qū)區(qū)域域聚集的消消費費者。B、商場品牌化化經(jīng)營營，在濟南南民民已有一處處銀銀座得以成成功功操作。C、商場經(jīng)營面面積大大，具一定定規(guī)規(guī)模。劣勢A、廣場的外部部環(huán)境境較混亂，沒沒沒有綠化。B、室內(nèi)的設計計風格格與本身的的定定位不匹配配。C、每個樓層的的無購購物區(qū)域劃劃分分指示系統(tǒng)統(tǒng)。A、經(jīng)營的品類類將很很大程度上上影影響租戶的的信信心。B、全部以租為為主，與與當?shù)赝顿Y資人人士的需求求不不相吻合。C、在淄博，類類似的的商廈已趨趨近近飽和。六、市場調(diào)查報報告結(jié)論及建建議縱觀淄博商業(yè)市市場的發(fā)展態(tài)態(tài)勢，我們得得出如下的結(jié)結(jié)論：淄博現(xiàn)階段的商商業(yè)物業(yè)以臨臨街營業(yè)房及及大型商廈為為主,形成了大型型商廈與臨街街營業(yè)房共存存且相互促進進的發(fā)展格局局。商用營業(yè)房有著著良好的發(fā)展展趨勢，主要要的商場在銷銷售和出租階階段都取得較較好的業(yè)績，但但也存在著由由于地段和招招商方式的差差異帶來經(jīng)營營方式的不同同及經(jīng)營狀況況的差異。營業(yè)房銷售市場場供應嚴重不不足，投資者者經(jīng)營者對臨臨街營業(yè)房的的需求十分迫迫切，具有較較大承受能力力的大買家不不在少數(shù)，且且外圍（張店店以外）投資資者為數(shù)不少少。面積太大且數(shù)層層聯(lián)體銷售的的臨街營業(yè)房房開始不適應應市場發(fā)展的的趨勢，主流流買家的購買買能力在50-1000萬之間且層層面比較單一一，數(shù)量亦十十分有限。投資者購買營業(yè)業(yè)房主要是希希望獲得穩(wěn)定定的租金收入入，他們普遍遍希望投資回回報期為8-10年，年投資資回報率約為為10%-113%，而項目所所在地段的租租金水平為22100元—4200元/平方米。因因此，只要經(jīng)經(jīng)營能夠做好好必定能夠吸吸引很多投資資的購買興趣趣。大部分臨街營業(yè)業(yè)房沒有充分分發(fā)掘地段的的商業(yè)價值，營營業(yè)房的設計計規(guī)劃往往是是“畫地為牢”、臨街而建建，缺乏創(chuàng)新新的精神，沒沒有把地段的的商業(yè)價值發(fā)發(fā)揮至極限。商業(yè)管理沒有得得到應有的重重視，臨街營營業(yè)房經(jīng)營成成功與否很大大程度上取決決于地段的優(yōu)優(yōu)劣，商業(yè)管管理在當?shù)厣猩惺且黄瞻装?。長期的投資習慣慣及現(xiàn)有商業(yè)業(yè)城、商業(yè)街街（主要是臨臨街營業(yè)房的的建筑群）經(jīng)經(jīng)營失敗致使使投資者及經(jīng)經(jīng)營者對“商業(yè)城”、“