對(duì)我國(guó)住房保障制度建設(shè)的幾點(diǎn)建議

/期發(fā)展下去，既對(duì)商品住宅市場(chǎng)不利，也不利于住房保障制度完善。應(yīng)通過(guò)創(chuàng)新，早日解決這一問(wèn)題。若完全納入住房保障體系，由政府籌資建設(shè)，然后租給中低收入者。其次，投資下降，供應(yīng)將削減。２００５年１１月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為１３２４０億元，同比增長(zhǎng)２２．２％，住宅投資總額為８９９３億元，同比增長(zhǎng)２２．３％，經(jīng)濟(jì)適用房投資額為４７７億元，同比增長(zhǎng)在２００４年負(fù)增長(zhǎng)（－２．５％）的基礎(chǔ)上接著下滑為－８．８％，１－１０月均為兩位數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)，１－１１月平均降幅為－１３．２２％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為３．６％，比２００４年（４．６％）低１個(gè)百分點(diǎn)。２００４年經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占住宅銷售面積的比重為９．６％，比２００３年低３．９個(gè)百分點(diǎn)。由此推斷，經(jīng)濟(jì)適用房投資的連年下降使今后銷售面積占住宅銷售面積比重會(huì)進(jìn)一步下降，即供應(yīng)削減，覆蓋面萎縮，加劇中低收入者購(gòu)房沖突。若解決不了雙重性問(wèn)題，就要加大經(jīng)濟(jì)適用房投資力度，增加供應(yīng)。第三，在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)偏頗。地點(diǎn)偏遠(yuǎn)，交通等配套跟不上；購(gòu)買人群范圍較大，應(yīng)依據(jù)投入確定購(gòu)買人群；并不全是中低收入者；排號(hào)困難；一般要交款后兩年才能拿到住房，是名副其實(shí)的期房。二．廉租住房制度存在的問(wèn)題。第一，廉租住房制度覆蓋面小。我國(guó)廉租住房制度覆蓋面小，并沒(méi)全面實(shí)施，在已開展廉租住房的城市，其覆蓋面在１％左右（除個(gè)別城市外）。其次，各地差異較大。由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居住水平的差異，各地政府對(duì)最低收入家庭規(guī)定不同，導(dǎo)致保障對(duì)象和保障標(biāo)準(zhǔn)也各不相同；第三，確定主體對(duì)象困難。在執(zhí)行過(guò)程中還存在難以合理確定廉租主體對(duì)象的收入（水平）線。第四，資金來(lái)源不穩(wěn)定。依據(jù)廉租住房管理方法的規(guī)定，以財(cái)政公共預(yù)算資金為主，但只有少數(shù)城市建立了制度性的財(cái)政資金供應(yīng)支配，多數(shù)城市依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來(lái)源的主渠道。這部分資金比較敏捷，后續(xù)資金沒(méi)有保證，使很多城市推行不了租金補(bǔ)貼保障方式，只能是籌措一次資金，建設(shè)或購(gòu)買一批廉租住房，加劇資金供應(yīng)不足，及保障面過(guò)窄等問(wèn)題。三．完善住房保障制度的對(duì)策建議。一是擴(kuò)大保障范圍。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，地方財(cái)政收入的增加，國(guó)家應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)擴(kuò)大保障覆蓋面的規(guī)定，特殊是解決最低收入人群住房的廉租住房覆蓋的比例，并以此衡量地方政府工作實(shí)力，限制政績(jī)、形象工程。二是制定相關(guān)的配套政策。如收入申報(bào)制度，審查核查及監(jiān)督制度等。三是借鑒國(guó)外成熟閱歷。由于我國(guó)住房保障制度實(shí)施較晚，實(shí)踐閱歷較少，可結(jié)合我國(guó)實(shí)際狀況適當(dāng)借鑒國(guó)外閱歷，如要有特地機(jī)構(gòu)和必要的資金投入等。四是綜合設(shè)立保障目標(biāo)。解決中低收入者住房問(wèn)題，不行能一蹴而就，要審慎制定不同階段保障目標(biāo)，分階段實(shí)施，要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活水平提高相適應(yīng)，制定保障范圍和保障方式。五是要正確引導(dǎo)居民?！熬诱哂衅湮荨?，并不肯定是自己要擁有產(chǎn)權(quán)，要依據(jù)自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇，同時(shí)要加快我國(guó)租賃市場(chǎng)建設(shè)，引導(dǎo)和〖城鄉(xiāng)建設(shè)〗２００６－３激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，使有實(shí)力的中等收入者通過(guò)租房解決住房問(wèn)題，從而削減住房保障覆蓋范圍。此外，在城市化不斷加快的同時(shí)，要關(guān)注外來(lái)務(wù)工人員的住房保障問(wèn)題并加以探討，使各城市逐步解決這部分人群的住房問(wèn)題。建立和完善適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的住房保障制度，既須要實(shí)踐的探究，也須要總體目標(biāo)的設(shè)計(jì)和對(duì)保障的方式的深化比較探討；更須要充分利用現(xiàn)有的制度資源，不斷創(chuàng)新。對(duì)我國(guó)住房保障制度建設(shè)的幾點(diǎn)建議□杜文（四川高校經(jīng)濟(jì)學(xué)院）一、政府作為構(gòu)建和實(shí)施住房保障制度的主體伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前我國(guó)低收入居民的住房問(wèn)題正在成為一個(gè)日益突出的社會(huì)問(wèn)題，而各級(jí)政府在思想相識(shí)、機(jī)構(gòu)打算和資金打算上都還顯不足。在推動(dòng)住房制度商品化、社會(huì)化的同時(shí)，政府應(yīng)義不容辭地?fù)?dān)當(dāng)起構(gòu)建住房保障體系的重任，努力成為構(gòu)建公共住房供應(yīng)體系的主體，和其他參和者如房地產(chǎn)公司、房屋中介公司、房屋租賃公司和其他民營(yíng)力氣等合作，實(shí)行敏捷的、相宜的手段，發(fā)動(dòng)全社會(huì)的力氣，加大公共住房供應(yīng)，加快建立住房保障體系，以維護(hù)廣闊居民的切身利益，保持社會(huì)穩(wěn)定。二、住房保障的運(yùn)作方式是政府在維護(hù)市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)上干預(yù)住房市場(chǎng)政府成為構(gòu)建住房保障體制的主體，并不意味著政府要完全取代市場(chǎng)機(jī)制，更不是破壞市場(chǎng)機(jī)制，而是在市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法發(fā)揮作用或無(wú)法充分發(fā)揮作用的狀況下引導(dǎo)市場(chǎng)，是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的補(bǔ)充和修正。住房保障制度的構(gòu)建，必需建立在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的基礎(chǔ)上。因此，我國(guó)在住房保障體制構(gòu)建過(guò)程中，肯定要正確相識(shí)政府和市場(chǎng)的關(guān)系，留意處理好兩者的關(guān)系，留意住房保障方式選擇對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的影響，要在維護(hù)市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)上干預(yù)住房市場(chǎng)，僅僅對(duì)市場(chǎng)失靈的領(lǐng)域進(jìn)行彌補(bǔ)和修正。三、為住房保障制度的實(shí)施供應(yīng)法律依據(jù)和保障住房保障制度作為一項(xiàng)重要的社會(huì)政策，須要有效的法律支持。目前，我國(guó)還缺乏特地的住房保障法律法規(guī)，應(yīng)制定出符合我國(guó)國(guó)情的統(tǒng)一的住房保障法規(guī)，從法律上規(guī)定住房保障的對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金的來(lái)源以及建立特地管理的機(jī)構(gòu)。四、明確住房保障的目標(biāo)范圍我國(guó)目前存在政府財(cái)力不足、低收入階層的人數(shù)較多等４８實(shí)際狀況，住房保障制度應(yīng)鎖定低收入家庭，首先滿意貧困家庭等特殊群體在居住方面的基本須要。為此，在住房保障對(duì)象鎖定為低收入家庭的同時(shí)，必需實(shí)行主動(dòng)的措施，盡量避開采納干脆投資建房的公共住房政策手段，而應(yīng)實(shí)行房租補(bǔ)貼手段，讓低收入家庭自由地、分散地到市場(chǎng)上去租房住，從而使其自然融入其他社會(huì)階層，促使社會(huì)各階層相互融合。同時(shí)，住房保障作為社會(huì)保障的一個(gè)方面，其建立、完善離不開其它保障制度的支持和協(xié)作。醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老等保障制度的建立健全，可以對(duì)住房保障制度的構(gòu)建起到保駕護(hù)航的作用，可以穩(wěn)定居民的心理預(yù)期、促進(jìn)消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，有效解決低收入階層的生存和發(fā)展問(wèn)題，促進(jìn)社會(huì)各階層相互融合。因此，在構(gòu)建住房保障體系的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)健全、完善其它住房保障制度。五、依據(jù)住房發(fā)展所處階段確定住房保障方式住房發(fā)展階段確定了住房保障體制的覆蓋范圍和程度，影響了住房保障方式的選擇以及各種詳細(xì)方式之間的關(guān)系。不同的住房發(fā)展階段，住房的供求關(guān)系狀況有很大的差別，住房保障的需求程度和發(fā)生作用的范圍也會(huì)相應(yīng)產(chǎn)生很大的差別。在住房嚴(yán)峻短缺時(shí)期，住房供應(yīng)不能滿意住房需求，住房?jī)r(jià)格和城鎮(zhèn)居民家庭平均的住房支付實(shí)力差距較大，須要政府保障的范圍相對(duì)較大，須要保障的程度也較高。而在住房供求關(guān)系相對(duì)緩和時(shí)期，須要政府保障的范圍較小、保障程度的要求較低。同時(shí)，不同的住房發(fā)展階段也會(huì)深刻影響住房保障詳細(xì)方式的選擇，在住房嚴(yán)峻短缺時(shí)期，應(yīng)當(dāng)適用最有利于刺激住宅的供應(yīng)、加快住房建設(shè)的政府干脆建房方式；在住房供求關(guān)系比較緩和時(shí)期，實(shí)行房租補(bǔ)貼的方式，則更具有選擇性，更有利于削減保障資金支出。因此，我國(guó)在住房保障體制構(gòu)建過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)依據(jù)住房發(fā)展階段來(lái)確定住房保障體制的運(yùn)行方式，并隨其演進(jìn)而剛好地對(duì)住房保障體制的運(yùn)行方式進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。六、留意住房保障的層次性住房保障的實(shí)質(zhì)是政府擔(dān)當(dāng)住房市場(chǎng)價(jià)格和居民支付實(shí)力的差距，由于保障對(duì)象的住房支付實(shí)力千差萬(wàn)別，住房保障制度的建設(shè)和實(shí)施，必需留意體現(xiàn)住房保障的層次性，即住房安排方面的垂直公允和水平公允問(wèn)題。前者是指各家庭從平支配”中獲得的收入安排程度不同，后者是指“公允支配”同等對(duì)待各家庭。我國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，特殊是在受到人力、物力、財(cái)力制約的條件下，不行能在短時(shí)期內(nèi)大范圍解決居民的住房問(wèn)題，因此，住房保障制度必需分層次，采納能夠敏捷地適應(yīng)不同保障對(duì)象的詳細(xì)需求，供應(yīng)不同保障水平的保障方式。必需制定分級(jí)支配，有步驟、分層次地解決中、低收入家庭的住房問(wèn)題，依據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)政策支配、不同的住房發(fā)展階段和不同的居民保障需求，從住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式方面建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支付實(shí)力的、分層次的住房保障體系，供應(yīng)不同的保障手段，敏捷地適應(yīng)不同保障對(duì)象的詳細(xì)需求和保障待遇。七、大力提高財(cái)政支付實(shí)力財(cái)政支付實(shí)力是保持住房保障制度運(yùn)行可持續(xù)性的基礎(chǔ)性因素，在很大的程度上確定了住房保障制度運(yùn)行的效果。住房保障制度作為政府向居民供應(yīng)的一種公共產(chǎn)品，其效用就是通過(guò)支付轉(zhuǎn)移的方式實(shí)現(xiàn)社會(huì)收入的再安排，使廣闊中低收入和最低收入居民家庭也能夠享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利益，保持安排公允和社會(huì)穩(wěn)定。要使住房保障體制的運(yùn)行具有可持續(xù)性，必需考慮政府的財(cái)政支付實(shí)力。同時(shí)，還必需多渠道籌集住房保障資金，大力提高財(cái)政支付實(shí)力。八、大力發(fā)展住房金融隨著我國(guó)住房制度改革的推動(dòng)，住房金融的發(fā)展已成為推動(dòng)住房保障制度建設(shè)的關(guān)鍵。目前我國(guó)住房金融除住房公積金貸款以外，尚未有干脆面對(duì)中、低收入家庭發(fā)放的低息或無(wú)息貸款的住房金融機(jī)構(gòu)；還未建立完善的政策性住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，低收入家庭貸款缺乏擔(dān)保主體；同時(shí)，參和住房金融的機(jī)構(gòu)偏少，涉及面窄，放貸條件苛刻，工作效率低。必需進(jìn)一步大力發(fā)展住房金融，主動(dòng)開展住房?jī)?chǔ)蓄和政策性住房抵押貸款，完善貸款擔(dān)保機(jī)制，降低中、低收入居民申請(qǐng)貸款的門檻，增加其購(gòu)房實(shí)力，促進(jìn)住房保障制度的順當(dāng)構(gòu)建。運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)住房保障體系的良性運(yùn)轉(zhuǎn)□宗臻鈴（上海市房屋土地資源管理局信息中心）一．住房保障體系要由法定特地機(jī)構(gòu)來(lái)組織運(yùn)作。政府全部權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)分別是高效率運(yùn)作的關(guān)鍵，也是現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則的重要內(nèi)容。實(shí)施住房保障是一項(xiàng)綜合性的、長(zhǎng)期性的工作，是政府社會(huì)管理和公共服務(wù)職能的詳細(xì)體現(xiàn)，因此，必須要有一個(gè)法定的特地機(jī)構(gòu)來(lái)組織實(shí)施，每個(gè)城市應(yīng)只有一家運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。特地機(jī)構(gòu)一方面較政府部門有效率，另一方面能夠集結(jié)肯定專業(yè)技術(shù)和管理學(xué)問(wèn)，又便于居民做出近距離的監(jiān)督和參和