項目管理項目報告中海城項目后評估報告

項目管理項目報告中海城項目后評估報告中海----城項目后評估報告中海集團有限公司后評估工作小組二○○七年十二月成都【中海----城】項目后評估報告前言：成都中海----城項目用地通過公開招標方式，于2003年4月10日感謝閱讀競得，并于2003年5月正式動工，至2006年11月全面入伙，于2007謝謝閱讀年6月達到后評估時點（數(shù)據(jù)截至時間為：2007年6月30日）。精品文檔放心下載基于對項目進行經(jīng)驗總結和失敗教訓的吸取之目的，希望本后評估精品文檔放心下載報告能為今后開發(fā)的類似項目提供一定的借鑒。中海----城項目后評估過程中，成都公司同事認真對待，努力工作，感謝閱讀總部的財務資金部、投資管理部、規(guī)劃設計中心和營銷策劃中心及發(fā)精品文檔放心下載展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目錄核心內(nèi)容提要1【項目概況及評估綜述】5【項目投資管理評估】6【項目規(guī)劃設計工作評估】10【項目營銷工作評估】19【項目進度、工程管理評估】32【項目成本管理評估】41核心內(nèi)容提要【投資管理評估】***********是**地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于2003年4月10日謝謝閱讀在成都市國土資源局競得的與文里地塊項目。該項目的重要意義在于為成都公司的首個公開市場競得并基本銷售完畢的精品文檔放心下載精品文檔放心下載3謝謝閱讀感謝閱讀如何在可研、規(guī)劃謝謝閱讀和銷售階段客觀合理的評價當?shù)厥袌龈魑飿I(yè)類型的市場容量及價格承受精品文檔放心下載精品文檔放心下載和收益的最大化?！矩攧展芾碓u估】該項目收入指標完成得很好，收入增幅超過成本增加幅度，使得銷售收入謝謝閱讀感謝閱讀個項目。但加強成本控制,特別是從各個環(huán)節(jié)加強建安成本的控制仍然是精品文檔放心下載我們項目發(fā)展過程中的重要工作,建議要總結經(jīng)驗,完善成本預警體系,提精品文檔放心下載高成本控制水平,實現(xiàn)動態(tài)控制?！疽?guī)劃設計工作評估】*******精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載好的過程控制，成本及質量得到了雙贏的結果?！緺I銷工作評估】********項目作為集住宅、商業(yè)、商務公寓、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場為一體的謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀等大方向來看，精品文檔放心下載****項目整體運營及操作較為成功。住宅的成功銷售，改變了成都市民對高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀短期目標與感謝閱讀長期目標的關系?！景l(fā)展進度、工程管理評估】項目發(fā)展周期總體控制符合計劃要求，但從拿地簽定土地出讓合同到正式謝謝閱讀開工長達13個月，超出計劃3個月，嚴重影響了整個項目發(fā)展周期，也謝謝閱讀是造成本項目發(fā)展周期長的一個主要原因。*********感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載修工程提供了寶貴經(jīng)驗。【成本管理評估】項目實施階段與可研階段相比，前期費用，建安成本，營銷費用以及管理精品文檔放心下載總體水平因政府不可感謝閱讀感謝閱讀安費用與控制指標基本持平?！卷椖扛艣r及評估綜述】1、項目概況*********是***地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于2003年4月10日在成都市謝謝閱讀國土資源局以311萬元/畝精品文檔放心下載環(huán)路外側：北臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學，東側臨府南河錦江段邊精品文檔放心下載的望江路，西側臨太平南街。成都市錦江南岸，與百年高校四川大學比鄰而居，感謝閱讀著名的文化遺址望江公園和水井坊也近在咫尺。成都市從城市整體發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，市政府提出了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，而本地塊正精品文檔放心下載處于城市東部和南部的交界的位置，戰(zhàn)略地位顯著。同時地塊本身又地處川大居謝謝閱讀住區(qū)范圍內(nèi)，因此地塊的質素好，起點高，具相當?shù)陌l(fā)展?jié)撝?。精品文檔放心下載2、項目經(jīng)濟技術指標項目占地面積為76.231畝（合50,821.2㎡），容積率3.56。總建筑面積感謝閱讀208,109.64㎡1143,411.28㎡，謝謝閱讀共1,21124,819.87㎡4,256.05㎡（含謝謝閱讀25,068.31㎡，不可售面積10,554.13㎡（包謝謝閱讀感謝閱讀3、項目開發(fā)周期*********于2003年4月24日謝謝閱讀5101武<2003>出讓和同第13號****B區(qū)全面入伙，項精品文檔放心下載目發(fā)展總周期為3.57年，共計43個月。其中A1區(qū)、A2區(qū)及16#樓、B區(qū)建筑施感謝閱讀工周期分別為1年零24061年零11762年零4個感謝閱讀月（計8134、項目綜合評估成都房地產(chǎn)市場自2003******的成功開發(fā)和銷售感謝閱讀提供了良好的市場契機。*********是**地產(chǎn)成都公司的第一個通過公開拍賣競得精品文檔放心下載的地塊項目，是繼******之后的一個集高層住宅、商業(yè)街、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場為謝謝閱讀一體的多物業(yè)形態(tài)的精品復合項目，其操作難度遠高于**名城，具有巨大的挑戰(zhàn)感謝閱讀性。成都公司通過充分的市場調(diào)研和準確的市場定位，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和感謝閱讀產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)謝謝閱讀品的先進性；同時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質量都得到感謝閱讀了良好的控制。在工程實施階段，加強工程進度管理，嚴格把控工程質量，真正實現(xiàn)**地產(chǎn)“過感謝閱讀程精品”的生產(chǎn)施工理念。銷售階段，產(chǎn)品定位中目標客戶定位、產(chǎn)品定位細節(jié)的推敲及價格的定位，再到謝謝閱讀營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時機的選擇、價格策略的制訂等大方向來看，謝謝閱讀****項目整體運營及操作較為成功。準確把握銷售時機，克服了“非典、宏觀感謝閱讀調(diào)控等重重困難，最終使本項目成為片區(qū)的標志性建筑，得到了行業(yè)內(nèi)和消費者謝謝閱讀的普遍認可【項目投資管理評估】1.項目背景及合同執(zhí)行情況【********】項目位于成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側：北臨一環(huán)路南一段和九眼感謝閱讀橋，南靠四川大學，東側臨府南河錦江段邊的望江路，西側臨太平南街。感謝閱讀該項目凈用地面積為5.08萬平方米，容積率3.56?？偨ㄖ娣e20.81萬平方米，謝謝閱讀可售面積19.7514.342.48精品文檔放心下載市場0.43萬平方米，車庫2.51萬平方米；不可售面積1.06萬平方米。精品文檔放心下載該項目由***地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于2003年4月10日在成都市國精品文檔放心下載土資源局成功競得，2003年4月24日簽訂土地出讓合同，合同執(zhí)行情況良好。謝謝閱讀2.項目發(fā)展期內(nèi)成都市宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回顧【********】項目于2003年4月24日簽訂土地出讓合同，2003年10月23日首謝謝閱讀批A12007年6月3017.83感謝閱讀全部可售面積的90％。在2003～2006年項目主要發(fā)展期內(nèi)，成都市主要宏觀經(jīng)濟指標表現(xiàn)良好：謝謝閱讀GDP與人均可支配收入穩(wěn)步增長，分別由2003年的1,871億元和9,641元/精品文檔放心下載人增長至2006年的2,750億元和12,789元/人，年均復合增長13.70％和9.9感謝閱讀％；作為西南部核心城市和重要發(fā)展極，發(fā)展期內(nèi)成都市人口集聚效應明顯，城感謝閱讀市市區(qū)人口年均復合增長率達到3.18％；2003感謝閱讀年的245.4億元增至2006年的619.1736.14％。精品文檔放心下載該項目發(fā)展期內(nèi)，成都市房地產(chǎn)市場總體上亦處于起步上升、快速發(fā)展的繁榮時感謝閱讀期，主要體現(xiàn)在：2003～2006年投資額及銷售謝謝閱讀額年均復合增長率分別達到36.14％和39.55精品文檔放心下載別高于上一年度的投資額及銷售額，這一方面發(fā)映出在此期間宏觀意義上當精品文檔放心下載年投資額可以在下一年度收回，另一方面則反映出開發(fā)商和消費者均對市場精品文檔放心下載持有良好的預期；銷售量和銷售價格同步增長，2006年全市商品房銷售面積和均價分別為感謝閱讀1,533萬平方米和3,592元/平方米，與2003年相比年均復合增長16.6％和精品文檔放心下載19.7％；供求態(tài)勢良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。在政策面上，項目發(fā)展期內(nèi)國家陸續(xù)頒布多項法規(guī)及政策，開展了對房地產(chǎn)市場精品文檔放心下載的綜合治理整頓并逐步加大加深了調(diào)控力度，對成都市場及本項目均帶來了一定感謝閱讀影響。2005年國家出臺“國八條”為代表的一系列措施來穩(wěn)定住房價格，房價漲幅感謝閱讀趨緩，下半年成都房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一段時間的觀望期，本項目銷售速度也受到一感謝閱讀定影響。3.規(guī)劃指標變動評估可研指標實際指標指標變化變動率（平方米）（平方米）（平方米）（％）凈用地面積50,82150,82100.00%精品文檔放心下載容積率3.503.5601.71%總容積率面積177,874181,0403,1661.78%精品文檔放心下載總建筑面積196,474208,11011,6365.92%感謝閱讀?？墒勖娣e195,294197,5562,2621.16%謝謝閱讀住宅155,178143,411-11,767-7.58%精品文檔放心下載商業(yè)18,51624,8206,30434.05%感謝閱讀農(nóng)貿(mào)市場3,0004,2561,25641.87%精品文檔放心下載車庫18,60025,0686,46834.78%感謝閱讀＃不可售面積1,18010,5549,374794.42%感謝閱讀本項目各項規(guī)劃指標同可研階段相比，均有一定的變化，其中主要變動體現(xiàn)在感謝閱讀以下幾點：11,6365.92精品文檔放心下載售面積增加了2,262平方米，增幅1.16％；不可售面積（包括會所、游泳池、球感謝閱讀室、架空層、人防設施、自行車庫、服務用房等）大幅增加了9,374平方米，增感謝閱讀幅高達794謝謝閱讀占了部分容積率面積，不但將對土地相對成本產(chǎn)生一定影響，而且顯然將影響總感謝閱讀建安成本及最終盈利?？墒勖娣e總量變化不大，但其中各子物業(yè)類型指標變化較大，其中：住宅面積總精品文檔放心下載11,7677.6精品文檔放心下載幅度最大，增加了41.9％（增加了1,256平方米）；商業(yè)及車庫分別增加了精品文檔放心下載6,300～6,400平方米，增幅34％。可從各銷售物業(yè)類型的銷售價格和銷售率進一步探討規(guī)劃指標變動對收益的影響。謝謝閱讀精品文檔放心下載售情況）銷售價格（元/平方米）銷售面積（平方米）可研實際可研實際實際增幅銷售率階段建設階段建設銷售＃可售面積4,6225,67222.71%195,294197,556178,26490.23%精品文檔放心下載住宅4,3005,30923.47%155,178143,411140,57898.02%感謝閱讀商業(yè)*9,1159,3732.83%18,51624,82020,47982.64%謝謝閱讀農(nóng)貿(mào)市場3,60012,746254.06%3,0004,2561,99946.53%感謝閱讀車庫91011.11%18,60025,06815,20860.67%精品文檔放心下載（備注：商業(yè)物業(yè)中包括商鋪及寫字樓）住宅部分目前基本銷售完畢，實際完成銷售面積98謝謝閱讀23.511.9精品文檔放心下載為該部分規(guī)劃指標的減少幅度較大，并未使該部分收益達到最大化，可采用謝謝閱讀分解技術對其進行初步定量分析：P＝A2×B2－A1×B1＝【（A2－A1）×B1】+【（B2－B1）×A2】精品文檔放心下載P：收益增加值A1：可研銷售價格B1：可研銷售面積A2：實際銷售價格B2：實際銷售面積其中：【（A2－A1）×B1】可理解為售價（市場）變動影響貢獻值精品文檔放心下載【（B2－B1）×A2】可理解為面積指標變動影響貢獻值精品文檔放心下載83謝謝閱讀際銷售面積超過可研預計銷售面積10.6％；其售價與可研相比增長2.8％，謝謝閱讀銷售總額增長了13.7感謝閱讀對總收益增加值的影響均為正效應，規(guī)劃指標變動貢獻值較大。目前商業(yè)部謝謝閱讀分物業(yè)實際銷售價格和實際銷售面積均高于可研階段，說明市場對該類型物精品文檔放心下載業(yè)具有一定的需求，該項指標變動較為合理且可產(chǎn)生一定的超額收益。如若精品文檔放心下載該物業(yè)類型存貨今后在中短期內(nèi)仍可以不低于目前售價銷售完畢，則該部分謝謝閱讀物業(yè)類型的指標變動將最終確定對項目整體盈利狀況產(chǎn)生積極的影響。感謝閱讀農(nóng)貿(mào)市場實際建設面積為4,25641.9精品文檔放心下載2541,999平方感謝閱讀米）不甚理想，銷售率僅為46.5％且尚未達到可研階段的預計銷售面積謝謝閱讀（3,000感謝閱讀格偏高、內(nèi)部配套設施設備不盡完善合理、周邊同類市場競爭激烈等。雖然感謝閱讀該部分物業(yè)實際銷售收入增加了135.9％，但由于該部分物業(yè)面積的增加占感謝閱讀用了容積率面積且實際銷售面積并不理想，因此實際上該物業(yè)部分指標變動精品文檔放心下載對項目整體收益最大化造成了一定不良影響。車庫部分實際建設面積面積為25,068平方米，與可研相比增加了34.8％，感謝閱讀但銷售面積的實際銷售率僅為60.7％且實際銷售量尚未達到可研階段的標感謝閱讀準（18,60011.1％，因此最終銷售成精品文檔放心下載85％。因此在可研階段對車感謝閱讀位銷售價格及銷售比率的預測，應在充分市場調(diào)查的基礎上，進行合理、謹感謝閱讀慎的估計。小結：1.項目總體容積率面積略有增加（3,166平方米）且住宅容積率面積精品文檔放心下載-11,767精品文檔放心下載場及不可售面積的增加上。其中商業(yè)部分規(guī)劃面積增加（6,304平方米）對精品文檔放心下載項目具有一定的良性作用，農(nóng)貿(mào)市場及不可售面積變動則可能對項目盈利最謝謝閱讀大化產(chǎn)生一定負面影響。2.車庫部分面積變化較大且最終銷售效果不理想。感謝閱讀今后應進一步在可研、規(guī)劃和銷售各階段加深對市場研究，客觀合理的評價謝謝閱讀當?shù)厥袌龈魑飿I(yè)類型的市場容量及價格承受力，配置合理的物業(yè)類型面積比感謝閱讀例，從而獲得項目整體開發(fā)銷售進度的最優(yōu)化和收益的最大化。謝謝閱讀4.項目綜合評價銷售收入項目發(fā)展期內(nèi)成都市場雖受到國家宏觀調(diào)控政策的部分影響，但總體上仍保持精品文檔放心下載快速發(fā)展、量價齊升的繁榮態(tài)勢，在此宏觀環(huán)境下，本項目各物業(yè)類型的實際銷售感謝閱讀價格亦均不同程度的高于可研階段，此為銷售收入大幅提高的最為主要的因素。其精品文檔放心下載次，商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃面積調(diào)整對銷售總收入的提高提供了部分貢獻，但住宅、農(nóng)貿(mào)精品文檔放心下載市場以及車庫的面積調(diào)整對總體銷售收入為負效應。今后需進一步加強加深對各類謝謝閱讀型物業(yè)市場容量、價格及面積配比的研究，同時需在可研階段對車庫等物業(yè)類型的感謝閱讀價格及銷售率進行謹慎評估。投資回收期投資回收期比原計劃略有提前，于2005年第4季度回收成本。精品文檔放心下載【項目規(guī)劃設計工作評估】1.項目基本情況項目的建筑標準住宅商業(yè)結構體系框支剪力墻框架墻體維護材料空心磚空心磚外立面釉面磚、金屬氟碳漆花崗石材、鍍膜玻璃、鋁塑板感謝閱讀勾縫材料水泥砂漿摻加聚合物水泥砂漿摻加聚合物斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，謝謝閱讀外窗及玻璃摩砂面摩砂面入口大堂棚：石膏吊頂，吊燈標準層公共空間頂棚：石膏吊頂，筒燈小戶型精裝修標準房間名稱部位裝修標準地面（強化）木地板客廳墻面乳膠漆、木質踢腳線天花乳膠漆，預留吊燈位地面（強化）木地板臥室墻面乳膠漆；木質踢腳線天花乳膠漆，預留吊燈位地面防滑地磚墻面瓷片衛(wèi)生間天花鋁扣板吊頂設備盥洗盆及冷熱水龍頭、座便器、淋浴龍頭及花灑、化妝鏡、浴霸謝謝閱讀地面防滑地磚墻面瓷片廚房天花鋁扣板吊頂，吸頂燈設備櫥柜，含不銹鋼水槽及水龍頭、嵌入式爐具、抽油煙機謝謝閱讀地面防滑地磚陽臺天花乳膠漆；吸頂燈其他戶內(nèi)門及門套帶鎖；熱水器小戶型裝修成本分析:****感謝閱讀5,272.56㎡278.96元精品文檔放心下載/㎡。商務會館功能：大堂，咖啡廳，臺球室，乒乓球室，健身房，室內(nèi)羽毛球館，室內(nèi)籃球精品文檔放心下載館，室內(nèi)恒溫游泳池，室外游泳池。裝修標準：精裝修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃裝飾、石膏吊頂?shù)取Ｖx謝閱讀2.值得借鑒和推廣的經(jīng)驗概念設計產(chǎn)品策劃加強與市場、政策的互動，進行了充分推敲。延續(xù)了歷史文化底蘊和謝謝閱讀人文氛圍，利用教育配套，針對客戶的文化特征，以“文化融合”作為載體，推出感謝閱讀“多元文化，人文都市的主題，打造兼具深厚內(nèi)涵和現(xiàn)代氣質的“人文大社區(qū)；精品文檔放心下載謝謝閱讀水社區(qū)精品文檔放心下載合體。項目包含多種物業(yè)形態(tài)：高層住宅，商務公寓，商業(yè)街，臨河商務樓，小戶型精品文檔放心下載*******感謝閱讀案名——****就是取意GREENWICHVILLAGE的多元文化特質。感謝閱讀規(guī)劃設計針對項目地價較高、物業(yè)綜合、用地面積有限，商業(yè)占地大、容積率高、規(guī)劃謝謝閱讀限制多的情況，在明確重點、合理分配、適當組合、綜合平衡的原則之下，在各棟精品文檔放心下載塔樓的布局設計中，重點控制景觀、朝向、主導風向、視野間距等幾個要素；在景感謝閱讀觀利用最大化的同時，兼顧景觀的均好性，同時協(xié)調(diào)景觀和朝向關系。精品文檔放心下載規(guī)劃為東部住宅區(qū)和西部商業(yè)區(qū)兩個區(qū),謝謝閱讀分期開發(fā)的特性和要求。7精品文檔放心下載圍合而不封閉，提供了舒適的小區(qū)內(nèi)空間；商業(yè)布置沿地塊周邊進行設計，在太平感謝閱讀南街開辟內(nèi)街，擴大商業(yè)面積，并增加商業(yè)的休閑性，劃分較清晰的區(qū)域，便于經(jīng)謝謝閱讀營管理；并結合入口設置小戶型，形成“小戶型+商業(yè)的模式布置；公建配套以不謝謝閱讀占用沿街商業(yè)的口岸用地為原則。戶型設計在規(guī)劃上依據(jù)江景景觀特點呈級差分布，以均好性，私密性和可變性為設計原精品文檔放心下載則。彈性空間：戶型內(nèi)部的彈性設計，如采用大開間大跨度結構，內(nèi)部房間可以謝謝閱讀自由隔斷、組合；戶型與戶型間的彈性設計，可平面橫向變化，如兩戶打通謝謝閱讀后可變成一戶。戶型平面“三進式”布置：第一進，入戶花園或玄關，緩沖空間和半公共的謝謝閱讀謝謝閱讀臥室、書房、主衛(wèi)，私密空間；按空間私密性的增強遞進布局。精品文檔放心下載完善住宅功能：設計如生活陽臺，儲藏空間，衣帽間等多功能空間。感謝閱讀生態(tài)空間：設計入戶花園、空中花園、生態(tài)小陽臺（花池）等，滿足人與自精品文檔放心下載然親近的需要，成為戶內(nèi)與戶外、與室外的緩沖地帶。謝謝閱讀如將主臥與小次臥貼鄰布置，便于打通成為套房；廚房長邊靠餐廳，方便改感謝閱讀造成開敞式廚房等。感謝閱讀盡量將次臥、主衛(wèi)等房間朝向江景和園內(nèi)景色，爭取景觀、日照、降噪平衡精品文檔放心下載最優(yōu)組合。6～7㎡，大小適用，長方形的平面便于布置曲尺型精品文檔放心下載2700mm精品文檔放心下載布置煙道，廚房長邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房；主衛(wèi)面積6㎡左右，謝謝閱讀短邊大于1900mm精品文檔放心下載缸能看到很好的景色。家庭緊急求助報警：每戶客廳及主臥設置緊急求助按鈕各一個，與電話保持精品文檔放心下載垂直，距地0.8米。并接后與管理中心報警控制主機相連。戶內(nèi)及陽臺外窗謝謝閱讀謝謝閱讀窗磁管路。立面設計立面設計有較大突破，將現(xiàn)代風格和文化色彩結合到一起，當時覺得有一些感謝閱讀風險，但是由于設計風格是源于概念定位的，再加上設計和施工的仔細，最感謝閱讀終呈現(xiàn)的效果令人滿意。糅合了強烈的都市現(xiàn)代感和濃郁的文化感——塔樓體態(tài)挺拔，造型簡潔，突精品文檔放心下載出現(xiàn)代建筑的美，點線面的構成、明暗變化和材質肌理的Modern精品文檔放心下載一方面，塔樓頂部的造型構架、立面的色彩對基地文脈具有一定的隱喻。其謝謝閱讀中，少而精致的細節(jié)是“現(xiàn)代簡約”氣質的最佳體現(xiàn)：立面上的裝飾細節(jié)原感謝閱讀本只是建筑必須的元素——窗檐，陽臺擋水，空調(diào)百頁，連接梁等——對其精品文檔放心下載作一些適當?shù)奶幚砗蛷娀钩?、凹進、穿透——依賴光線的變化形成豐感謝閱讀富的層次。建筑立面配色原則：******選用了延續(xù)城市文脈的白、灰、墨三色局部點綴謝謝閱讀黃色（提亮）的立面色彩，以及內(nèi)斂低調(diào)但富有層次的配色原則。感謝閱讀立面設計特點：高層塔樓和臨河底商立面設計采用現(xiàn)代風格，講求建筑的現(xiàn)精品文檔放心下載代、簡潔和挺拔，突出建筑的都市感和時代感。商業(yè)街立面根據(jù)業(yè)態(tài)進行整感謝閱讀體考慮，講求細膩變化和檔次感，突出商業(yè)建筑的休閑、體驗特性。重點考謝謝閱讀慮商鋪的經(jīng)營需求，在立面設計中合理組織入口、櫥窗、店招位、空調(diào)位和精品文檔放心下載公共設備等元素。環(huán)境設計******的景觀設計以“現(xiàn)代簡約的北美風格”為概念，以“濱水而居感謝閱讀文為鄰”為目標，融入大量親水元素，并與架空層景觀巧妙結合，演繹出清謝謝閱讀“GREENWICH”感謝閱讀象；在內(nèi)部空間的處理上注重步移景易、起落回環(huán)、小中見大，營造有景可謝謝閱讀賞、有景可游的居住環(huán)境空間。延續(xù)基地的文脈，強化社區(qū)與城市空間的關系，圍繞濱河——簡約謝謝閱讀——GREENWICH——**感謝閱讀業(yè)環(huán)境相互輝映，共同營造具有濃郁文化風情的社區(qū)環(huán)境。感謝閱讀環(huán)境空間架構：本項目景觀設計分為三個層次：商業(yè)與城市臨界面空間、住謝謝閱讀感謝閱讀次的景觀設計綜合運用了多種設計手法，將三部分協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來，形成從平精品文檔放心下載面到立體空間的全方位園林體系。環(huán)境設計導則：整體性、系統(tǒng)性、生態(tài)性、尺度適應性、多樣性、參與性、精品文檔放心下載步行化、可滲透性、立體化。裝飾設計裝飾設計以更好的展現(xiàn)建筑設計亮點為主要目標，但是細節(jié)，特別是設備布置感謝閱讀和空間節(jié)點的細節(jié)處理，對成敗起著關鍵作用。設計管理**設計管理流程比較完善和成熟，由于項目的前期策劃時間和圖紙設計時間都謝謝閱讀比較長，所以都能夠按照公司制定的相關流程開展工作，并且各個節(jié)點控制都比較感謝閱讀感謝閱讀再加上項目本身比較復雜，工作中容易出現(xiàn)遺漏或者延誤的情況，經(jīng)過該項目的積感謝閱讀累，也為之后項目的二裝設計工作的計劃安排、過程控制等積累了寶貴的經(jīng)驗，進感謝閱讀一步完善了管理流程。特色產(chǎn)品——精裝小戶型公寓“精裝酒店式小戶型”在市場定位之初就針對地理位置和樓盤規(guī)模、當時的市精品文檔放心下載場產(chǎn)品進行了全面仔細的考察和資料整理，形成了一套較完備的基礎資料，包括戶謝謝閱讀型、底商、公共空間、立面、電梯、裝修檔次等；然后對這些基礎資料進行分析，謝謝閱讀結合營銷戶型區(qū)間，對各個房間的開間、進深尺寸進行了詳細的設定和推敲。進一感謝閱讀步，結合市場實例為各種戶型中增加賣點，如利用擴大的落地窗成為陽光室（當時精品文檔放心下載感謝閱讀空間結合在一起，在很有限的空間中實現(xiàn)了比較完備的居住功能，特別對那些空間精品文檔放心下載設計的亮點進行突出和烘托，最后呈現(xiàn)的精裝房效果讓人滿意?？臻g設計上的突出感謝閱讀亮點和高端品牌廚衛(wèi)器具是**小戶型的最大賣點，通過****小戶型的實踐，在有限感謝閱讀面積中實現(xiàn)比較完備的居住功能和做出空間亮點是精裝小戶型成功的根本，特別是精品文檔放心下載廚衛(wèi)設備器具的選用。3.各階段與相關部門協(xié)調(diào)配合前期策劃階段與投資部、項目部配合，收集規(guī)劃條件、場地條件、紅線圖、地形圖、市政管謝謝閱讀網(wǎng)圖等基礎資料，并要有準確的紅線圖電子文件；在拆遷完成和場地平整后實測場精品文檔放心下載地標高、周邊道路標高，相鄰場地標高，對總平設計提供準確的基礎資料；對沒有感謝閱讀精品文檔放心下載造成場地標高設計失誤。與營銷策劃部配合，成立項目調(diào)研和產(chǎn)品策劃小組，共同進行市場調(diào)研和開展精品文檔放心下載產(chǎn)品策劃工作，為市場定位提供基礎數(shù)據(jù)。由于營銷和設計一起開展工作，可以較謝謝閱讀好的彌補各自業(yè)務層面的不足，提高工作效率。圖紙設計階段與營銷部配合，落實項目規(guī)模、住宅戶型區(qū)間、商業(yè)體量、商業(yè)分布等重要的感謝閱讀設計要求。與合約部、物資部配合，做好產(chǎn)品標準制定工作，重點控制大量和大型謝謝閱讀精品文檔放心下載與項目部配合，在施工圖設計階段，嚴格控制施工圖設計交底和過程圖審圖節(jié)點的精品文檔放心下載管理質量，確保施工圖設計質量。執(zhí)行規(guī)劃設計三級評審制度，逐步落實概念方案，規(guī)劃方案設計，立面方案設精品文檔放心下載計，景觀方案設計等重要設計成果。施工階段與項目部配合，完善施工圖中的不足之處，提高產(chǎn)品完成質量。應對施工圖交謝謝閱讀底做好充分準備，留出合理看圖時間，并且用相關制度參與人員做出責任劃分和獎謝謝閱讀懲界定，保證施工圖交底質量，減少邊施工，邊發(fā)現(xiàn)問題，邊修改的情況。謝謝閱讀與項目部、合約部、物資部配合，完善二次裝修設計，指導現(xiàn)場完成二裝樣板感謝閱讀制作工作，并對樣板進行優(yōu)化和確認，保證施工成果滿足設計要求。提高二次裝修感謝閱讀設計的圖紙完整性、準確性，提高設計質量，最好爭取在主體施工圖完成一段時間謝謝閱讀（大約2～3謝謝閱讀影響。項目結利、入伙階段感謝閱讀便于提前做好資料準備工作，避免臨時忙亂。與客服服務部、銷售中心和地產(chǎn)服務精品文檔放心下載部（物管公司）配合，及時處理業(yè)主投訴問題。做好資料收集工作，作為今后設計謝謝閱讀工作的參考。4.有待改進和可供借鑒的的方面有待改進的實例1——空調(diào)外機位在******的5～7號樓的空調(diào)位設計中，為了減少空調(diào)位對外立面的不利影響，感謝閱讀達到外立面“簡潔、精致”的目的，將部分臥室的空調(diào)位從窗下調(diào)整到生活陽臺。謝謝閱讀但是，此舉帶來了兩方面的難題：其一，是冷凝水的排放，現(xiàn)場采用了在墻體內(nèi)埋感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀是冷媒管的架設，由于部分臥室與生活陽臺距離較遠，冷媒管跨越了走廊和衛(wèi)生間精品文檔放心下載謝謝閱讀業(yè)主入住后，大多抱怨冷媒管太長，耗電量大的缺點，最后不得不將空調(diào)位調(diào)整到精品文檔放心下載臥室窗下?？照{(diào)位一直是我司樓盤考慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、使用精品文檔放心下載節(jié)能等方面都做了很多考慮，但是依然會有新的問題出現(xiàn)，多數(shù)是由于立面的原因精品文檔放心下載而對部分空調(diào)位的設置采用了不盡合理或是不符合業(yè)主使用習慣的方式。此問題暴精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀滿足業(yè)主的使用要求，做到“人性化”的空調(diào)布置。有待改進的實例2——中心廣場的洗米石*******精品文檔放心下載但是一開始，地面硬鋪邊緣的弧形帶子是做的洗米石。施工完后發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)效果檔次謝謝閱讀不高，而且由于洗米石與花崗巖硬鋪的交接沒有作好處理，邊沿參差不平，效果很精品文檔放心下載差。之后將洗米石調(diào)整為花崗石板，解決了問題。此問題暴露了設計師對材料的把握不足和細部處理考慮不深的弱點，今后的設感謝閱讀計工作中，應該不斷積累設計經(jīng)驗，熟練掌握材料的特性和施工方法，提高景觀硬精品文檔放心下載鋪的設計質量。有待改進的實例3——電梯廳的瓶頸********塔樓的底層多數(shù)都做了架空的設計，為了節(jié)約成本，除了1號樓和2感謝閱讀謝謝閱讀落下。架空層的設計，為底層的單元大堂的設計帶來了很大的空間，單元大堂個個精品文檔放心下載都高大開敞，突出了樓盤的檔次。但是由于沒有作轉換，實際上大堂的平面組織是謝謝閱讀在住宅平面上進行，難免出現(xiàn)一些“瓶頸空間，本來在標準層不明顯的一些拐角，感謝閱讀在單元大堂的大尺度空間中就顯得特別的狹小，再加上裝修石材厚度的影響，局部謝謝閱讀通道口尺寸只有1,100mm左右。最后采用將墻體切角的辦法來處理。此問題反映了感謝閱讀設計師對空間把握的不足，今后的設計工作中，應該對重要的公共空間——如電梯精品文檔放心下載廳、公共走道等特別是裝修復雜的大堂空間——進行仔細的推敲，結合設備專業(yè)，感謝閱讀進行局部的調(diào)整優(yōu)化，以滿足使用和美觀要求，減少公共空間的“瑕疵。感謝閱讀可供借鑒的實例——商業(yè)外立面設計********商業(yè)外立面在設計之初更多的考慮為提高項目檔次和在商家不進行裝精品文檔放心下載修情況下的外立面效果，故大量使用石才和玻璃幕墻，造價很高。商家未裝修經(jīng)營感謝閱讀前，外立面效果很不錯，且非常有檔次。但實際上，商家為了經(jīng)營需要需進行二裝感謝閱讀和大量利用外墻做戶外廣告，最后外立面被破壞殆盡，真有點“勞民傷財。感謝閱讀由于現(xiàn)在公司項目的進度都比較緊張，就要求對原來的流程進行靈活的調(diào)整，感謝閱讀比如適當?shù)暮喕?，或者壓縮時間。為了不影響對設計質量的控制，應該利用已有的感謝閱讀經(jīng)驗，早做工作安排，將部分二裝工作提前到方案深化階段開始進行，并且通過建感謝閱讀立標準二裝設計資料庫，合理選用成熟的設計和工藝，縮短二裝設計的周期，適應感謝閱讀緊張的開發(fā)節(jié)奏。感謝閱讀主體施工圖完成了，而景觀總平方案沒有確定，模型和樓書的制作都很困難，并影謝謝閱讀響推廣效果。另外一方面，還會影響施工圖設計中地庫頂板的結構設計，造成之后謝謝閱讀的修改。應該提前準備景觀設計工作，保證在施工圖完成后1個月內(nèi)，完成景觀方精品文檔放心下載感謝閱讀由于**的主體設計單位是深圳的設計公司，溝通起來比較麻煩，在現(xiàn)在進度緊精品文檔放心下載張的項目已經(jīng)不可能應用。但是，現(xiàn)在常用的**（香港）公司進行方案、立面設計謝謝閱讀與本地公司進行主體施工圖設計的模式，仍有相似之處。如何控制好**公司的工作謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀議準備——比如提前進行內(nèi)部商討，統(tǒng)一意見；準備好足夠的材料樣板等——保證感謝閱讀會議進程快，質量高，并且形成會議紀要嚴格控制設計單位下一步工作進程和設計謝謝閱讀謝謝閱讀一段松的不良工作節(jié)奏，影響設計師工作積極性和設計成果的質量。第四，靈活利感謝閱讀**設計師在本地待上個3～4精品文檔放心下載大幅提高設計交流的效率，從而加速重大節(jié)點的設計進程。第五，通過努力，確保精品文檔放心下載設計費用的按時支付。5.綜合評價*******感謝閱讀決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進性；同精品文檔放心下載時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質量都得到了雙贏的結果。感謝閱讀【項目營銷工作評估】1.項目定位與銷售階段市場變化情況2004年市場特征2004謝謝閱讀呈現(xiàn)開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步擴大、供需基本平衡、商品房銷售持續(xù)走旺、商品房空置率大幅感謝閱讀下降、房價漲幅明顯的特征。2005年市場特征上半年商品房供給大規(guī)模放量，房地產(chǎn)市場競爭激烈；政府加大經(jīng)濟適用房力感謝閱讀謝謝閱讀商品房價格漲幅回歸。下半年受“國八條”等政策組合拳影響，消費者變得較為理性，謝謝閱讀持幣觀望的心態(tài)較為普遍。2006年市場特征2006年市場恢復良好的發(fā)展態(tài)勢，項目處于尾盤銷售階段，立面呈現(xiàn)，銷售速謝謝閱讀度得以提升。2.項目戶型定位與實際情況對比表定位面積范圍建成面積范戶型分類套數(shù)比（％）套數(shù)比（％）（㎡）圍（㎡）二房二廳大二房85～952589-9426單衛(wèi)三房二廳小三房110～1201011211感謝閱讀4046雙衛(wèi)大三房140～15030145-14934精品文檔放心下載四房三廳大四房160～17033153-16328雙衛(wèi)復式單位200～23022361從上表可以看出：大三房的戶型比例實際建成后增加4%，四房的戶型比例實際建感謝閱讀成后減少5%。3.對住宅推售時機的思考住宅各批次推售時間：首批次推售時間2004年12月項目八月亮相以來，項目形象基本建立后，即轉入商業(yè)的推廣及儲備，在9月感謝閱讀1012月謝謝閱讀第一次開盤，推售的節(jié)點比較符合客戶的消費節(jié)奏，時機把握較好。感謝閱讀二批次推售時間2005年3月三批次推售時間2005年6月2005精品文檔放心下載在二批次物業(yè)剩余將近200套的情況下，三批次客戶儲備相當不理想。此時再推售感謝閱讀與二批次剩余物業(yè)同質性強的大三房與四房單位，預計開盤情況將不太理想。因此精品文檔放心下載我們調(diào)整了推售范圍，將原計劃最后批次推售的90㎡7棟，調(diào)整為本次推售，滿足感謝閱讀精品文檔放心下載四批次推售時間2005年9月感謝閱讀1謝謝閱讀了成交。分批次確定推售范圍的總體原則：以房源優(yōu)劣搭配為原則，盡量保證房源由差到優(yōu)的推售秩序，既有利于實現(xiàn)謝謝閱讀項目價值的最大化，又可以保證一定時間內(nèi)的成交量。比如：四房的推售每謝謝閱讀批次都會將四房中全臨河單位與半臨河單位搭配推售，通過合理的價差，引謝謝閱讀導不同承受力的需求四房的客戶。三房的推售同理，每批次都會將河景三房精品文檔放心下載與園景三房搭配銷售。在市場處于較理性消費的情況下，這種推售房源的策謝謝閱讀略有利的促進了銷售。4.各戶型銷售速度情況銷售期各房型的去化速度為：小三房〉兩房〉四房〉大三房。原因如下：謝謝閱讀小三房：房源數(shù)量少，功能齊全，經(jīng)濟實用，總價控制較好，且朝向最好，精品文檔放心下載所以每批次一經(jīng)推出即銷售完畢，是****最暢銷的房型。謝謝閱讀兩房：總價低，投資與居住兩相宜，在項目銷售中處于拉動成交量的房型。精品文檔放心下載精品文檔放心下載銷售速度快于半臨河單位。四房單位在項目銷售中處于提升項目品質形象的感謝閱讀地位，銷售較為平穩(wěn)。由于大三房面積近150㎡，與160㎡的四房單位在面積上沒有拉開間謝謝閱讀隔，影響了客戶的選擇與判斷，因此大三房去化速度最為緩慢。感謝閱讀感謝閱讀房源配比過少；大三房源配比量過多且面積定位過大；兩房單位房源與面積配比適中；謝謝閱讀生存型客精品文檔放心下載謝謝閱讀客戶注重戶型的豪華與奢侈。5.銷售價格總結據(jù)項目發(fā)展策劃，高層住宅銷售目標為2004年12月開盤，2006年底完成95％銷謝謝閱讀4,400元/㎡精品文檔放心下載銷售價格從首批次推售4,900元/㎡到最后一批次均價為6,500元/㎡精品文檔放心下載價5,309元/㎡，成交價格比定位價格高出900元/㎡，主要原因為：感謝閱讀定位期間與銷售期間的市場環(huán)境不同：定位時期高層住宅是“三低產(chǎn)品”即低價謝謝閱讀位、低品質、低市場接受度。但隨著土地市場拍賣的規(guī)范，涌現(xiàn)大量高品質的高精品文檔放心下載密度樓盤，高層住宅成為樓市的主流，因此高層住宅的價格也水漲船高。謝謝閱讀公司品牌形象隨著**名城入住形成的良好口碑得到提升，對項目的市場價值產(chǎn)生感謝閱讀積極的推動。價格策略：初期為建立熱銷的市場形象，塑造項目品牌，采取低開高走的策略；精品文檔放心下載銷售中期，為均衡速度與價格的關系，鞏固項目品牌謝謝閱讀力爭利潤最大化，價格攀升到最高點。價格策略的成功運用，對最終實現(xiàn)較高的感謝閱讀銷售價格產(chǎn)生了直接的影響。6.物管費價格確定的檢討住宅：現(xiàn)行物管費2元/㎡·月，基本合理，客戶滿意度較高。精品文檔放心下載車位：地下車位75元/個·月，第二個車位100元/個·月，客戶反應價格較貴，感謝閱讀特別是雙車位物管費的收費標準，客戶反應較強烈。商業(yè)：1F6元/㎡·月，2F4元/㎡·月，基本合理。謝謝閱讀****感謝閱讀極的影響。7.銷售價格對銷售速度的影響住宅：銷售過程中正確地評估了各批次面臨的市場環(huán)境，有效的控制了價格與速感謝閱讀度的關系，住宅價格穩(wěn)定、有計劃的不斷攀升，既保證良好的銷售趨勢，又保證謝謝閱讀合理的利潤。商業(yè)：商業(yè)外街銷售時對客戶的心理價格把握較為準確，較好地控制了速度與價謝謝閱讀格的關系；商業(yè)內(nèi)街在銷售時由于對租金與售價之間的關系未梳理清晰，過于偏謝謝閱讀重對利潤的追求，銷售價格偏高，影響了銷售速度。農(nóng)貿(mào)市場：在項目定位階段，對供求關系評估不夠準確，在銷售過程過于偏重對謝謝閱讀利潤的追求，銷售價格偏高，影響了銷售速度。2005年的任務指標壓力，雖然實感謝閱讀現(xiàn)了較快的銷售速度，但沒有實現(xiàn)較高的銷售利潤。車位：較好的協(xié)調(diào)了速度與價格的關系。8.客戶總結通過銷售，*******的購買客戶與該項目定位階段基本一致，總結如下：謝謝閱讀購買目的******高層住宅自住客戶占87%，投資型客戶占13%。05年受政府調(diào)控房地謝謝閱讀產(chǎn)市場的相關政策影響，自住型客戶有一個持幣觀望期，決策周期增長，但感謝閱讀看重長期效益的專業(yè)投資客，其投資行為并未停止。居住區(qū)域成都本地客戶仍然是購買****的主力軍，占成交量的66%，尤其以武侯區(qū)、感謝閱讀成華區(qū)、高新區(qū)購買量最大，本地客戶對價格敏感度較高。感謝閱讀外省及其他二級縣市客戶占成交量的32%，外省客戶中上?？蛻粽嫉?0%左精品文檔放心下載右，這與公司通過短信及直郵方式進行拓展有關。外省客戶對價格的敏感度感謝閱讀較低，購買主要看重品牌與地段，購買以投資為主，相比之下本地客戶還較精品文檔放心下載為保守與謹慎。職業(yè)62%，精品文檔放心下載白領企業(yè)注重生活品質，看中地段便利，就醫(yī)、就學等生活配套；自營客戶謝謝閱讀從其購買的物業(yè)看，呈兩級分化狀，即臨河的高價單位與總額較低的兩房、感謝閱讀小三房，由此看私營業(yè)主分為少數(shù)較有實力的私營企業(yè)主與大部分小本工商謝謝閱讀業(yè)主。購買原因地段是客戶選擇******的首要因素，但通過與業(yè)主的交流中發(fā)現(xiàn)，不同的業(yè)精品文檔放心下載主看重的地段價值內(nèi)涵不一樣，部分業(yè)主看重地段的稀缺性，部分業(yè)主看重謝謝閱讀地段優(yōu)勢賦予良好的教育優(yōu)勢，部分業(yè)主看重交通購物的便利性。謝謝閱讀發(fā)展商品牌雖是客戶選擇****的第二因素，但卻是其購買的決定性因素。感謝閱讀綜上所述，在********客戶的整體特征表現(xiàn)為：本地客戶以項目周邊、城南片區(qū)與謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀意識，追究生活美感。9.其它物業(yè)銷售總結商業(yè)物業(yè)區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場特征謝謝閱讀密度大，區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費十分旺盛，但就目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布而言，精品文檔放心下載謝謝閱讀是商業(yè)分布的密度、業(yè)態(tài)結構上都不能滿足區(qū)域消費的要求。謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀業(yè)，商業(yè)輻射力不強、凝聚力較差。感謝閱讀有包括科華北路一線、致民路一線、以及宏濟中路一線等幾個商業(yè)帶，謝謝閱讀但這幾個商業(yè)帶輻射力不強。隨著九眼橋區(qū)域太平南街商業(yè)帶的沒落感謝閱讀謝謝閱讀空白點。商業(yè)物業(yè)定位根據(jù)本項目的區(qū)域市場特征、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，并充分預估商業(yè)發(fā)展中謝謝閱讀可能出現(xiàn)的問題，結合項目自身特點，本項目將商業(yè)劃分為三個板塊：謝謝閱讀沿望江路沿河會所式商業(yè)板塊--品牌餐飲+商務休閑：該路段現(xiàn)無成熟感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀飲+商務休閑，促進商業(yè)、商務、會所三者的結合，一方面可以提高銷精品文檔放心下載售價格，另一方面也會提升住宅的品質。培根路特色文化商業(yè)板塊--謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載閑作為重點挖掘；社區(qū)常規(guī)商業(yè)板塊--填補和滿足區(qū)域生活消費要求的中小型超市和農(nóng)精品文檔放心下載貿(mào)市場(規(guī)劃要求)及滿足區(qū)域日常生活與川大校園消費的配套型商業(yè)。精品文檔放心下載商業(yè)物業(yè)銷售階段面臨的問題精品文檔放心下載消費力也較低，需要一定時間的培養(yǎng)和帶動；主力店范圍、面積偏大，招商的不明確性。感謝閱讀謝謝閱讀批程序也將更加嚴格，這對商業(yè)投資者將形成一定打擊。謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀者雙方的回報率，制定有效的經(jīng)營管理模式。住宅銷售與商業(yè)推廣和經(jīng)營的矛盾：2005年為了不影響住宅銷售，05精品文檔放心下載年商業(yè)未正式進行推廣，未安排合適的銷售節(jié)點，因此出現(xiàn)銷售斷檔。精品文檔放心下載對商鋪銷售時機的思考感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載以向投資者灌輸對物業(yè)的良好預期，制造緊俏場面，使其在商鋪未揭精品文檔放心下載“蓋頭”時就盡快下單，以免如物業(yè)呈現(xiàn)后不盡人意，反而影響銷售。感謝閱讀****作為一個住宅-商業(yè)復合的地產(chǎn)項目，如何對各功能板塊的推售時精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀商業(yè)的銷售。這樣，從2005年全年幾乎未對進行商業(yè)任何推廣，導致謝謝閱讀一段時間內(nèi)剩余商業(yè)銷售遲滯。關于銷售價格的思考據(jù)項目發(fā)展策劃，商業(yè)一層價格定位為14,000元/㎡，二層定位為7,000感謝閱讀元/㎡，臨河會所式商業(yè)定位為8,500元/㎡，實際成交價格均價為一層為精品文檔放心下載16,000元/㎡，二層為7,000元/㎡，臨河會所式商業(yè)為8,200元/㎡。對商業(yè)謝謝閱讀物業(yè)銷售節(jié)奏及價格來看，主要存在以下問題：謝謝閱讀標測算，內(nèi)街售價定得過高，但使得后期內(nèi)街商業(yè)物業(yè)銷售面臨“尷精品文檔放心下載尬謝謝閱讀精品文檔放心下載場形象，無法實施強有力的促銷政策，影響了銷售速度。感謝閱讀謝謝閱讀影響銷售利潤。05精品文檔放心下載調(diào)整內(nèi)街商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)，影響商業(yè)價格預期目標和住宅的居住氛圍。謝謝閱讀值得借鑒和推廣的經(jīng)驗銷售與招商密切配合，以招商成果帶動銷售感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀多重主力店，認為其招商的成功必會帶來后期經(jīng)營的成功。精品文檔放心下載租售比例的把握謝謝閱讀****設置了較多主力精品文檔放心下載感謝閱讀公司在引進主力店時，多與對方簽定了租轉售協(xié)議，如其購買租賃物業(yè)，謝謝閱讀精品文檔放心下載棄購買權，則我公司將其帶租約銷售。業(yè)態(tài)的控制和調(diào)整在*******項目中公司對商業(yè)物業(yè)做了詳細的業(yè)態(tài)規(guī)劃，從后期執(zhí)行謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀****臨河商業(yè)規(guī)劃為較安靜的高檔休閑業(yè)態(tài)，也精品文檔放心下載不能在其中引入喧鬧的酒吧等業(yè)態(tài)。精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載后期管理精品文檔放心下載謝謝閱讀升值，對后續(xù)物業(yè)的銷售也有相當?shù)拇龠M作用。為保障*******商業(yè)物業(yè)的后期商業(yè)管理，由物管公司將成立專門的精品文檔放心下載商業(yè)管理部門，對****商業(yè)物業(yè)按照三權分離的原則進行商業(yè)經(jīng)營管理，精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載升值的目的。商務公寓物業(yè)市場定位總結基于區(qū)域環(huán)境擁有諸多商務辦公的硬件條件，臨近川大良好的商務辦公氛精品文檔放心下載圍和龐大的校園產(chǎn)業(yè)（辦公或投資）支撐，商務公寓有較好的發(fā)展空間。項目謝謝閱讀的商務公寓一方面避免了商住混用帶來的諸多弊端，另一方面也可為項目貢獻感謝閱讀更高的利潤。項目的商務公寓定位為：滿足成長型中小企業(yè)辦公需求的高檔商精品文檔放心下載務公寓。2003年的市場環(huán)境來看商務公寓的銷售價謝謝閱讀05年新謝謝閱讀政政策對商務公寓作了明確界定后，后期的推廣與銷售面臨政策風險而處境尷感謝閱讀尬，銷售抗性增大。政策因素，使商務公寓推廣與銷售面臨尷尬。成都市規(guī)劃局規(guī)定：“商務公寓”的建設在2004年7月有關規(guī)劃規(guī)定謝謝閱讀1號樓規(guī)劃定性為住宅的性質是不可改變精品文檔放心下載感謝閱讀竣工驗收也將按住宅進行。律師建議宣傳方面：文字資料杜絕使用“辦公字眼，盡量用“居家創(chuàng)精品文檔放心下載業(yè)”類代替，模糊廣告用語。概念替換：可考慮使用當下流行的SOHO精品文檔放心下載類概念進行替換?？蛻舴治鲑徺I目的：商務公寓自住比例占59%，投資的客戶占41%。實際成交客精品文檔放心下載感謝閱讀**成都公司的入住,謝謝閱讀增強了客戶的購買信心與決心。精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載烈，但**品牌的號召力為公寓的銷售提供了強大的推動力。精品文檔放心下載信息來源：信息來源較為分散，****業(yè)主占13%，朋友介紹23%，廣告精品文檔放心下載占15%，合作商23%，這說明前期多渠道的拓展客戶資源，在**廣場的感謝閱讀銷售中效果比較明顯。**廣場在推謝謝閱讀謝謝閱讀**廣場銷售成功的關鍵在于有效的拓展謝謝閱讀客戶渠道，運用品牌影響力，吸引客戶購買。銷售價格5,000元/㎡謝謝閱讀達5,440元/㎡，從結果來看，達到了預期定位價格。謝謝閱讀小戶型物業(yè)定位總結本項目位于一環(huán)路旁，臨近城市主要交通干道，背靠川大，擁有龐大的校謝謝閱讀園市場支撐，具備了小戶型發(fā)展的基本區(qū)位條件。同時小戶型銷售市場形勢較謝謝閱讀好，投資需求旺盛，租賃市場良好。而且小戶型地塊設置于地塊西南角，由東精品文檔放心下載北往西南角呈L型退臺式設計，對容積率貢獻大。因此在本項目設置了精品小精品文檔放心下載戶型住宅。銷售總結消費者選擇小戶型的關鍵性因素按重要程度包括：地段、交通、各項生活精品文檔放心下載謝謝閱讀交通和生活成本是消費者關注的核心問題。銷售策略：按客戶重要等級劃分銷售開拓了公司關系營銷的先河，形成市精品文檔放心下載場追捧的熱銷的局面。（公司內(nèi)部員工——公司關系客戶——員工親友——普感謝閱讀通客戶）值得借鑒和推廣的經(jīng)驗感謝閱讀降低對高檔住宅社區(qū)的影響，同時又做到貢獻容積率。從建筑規(guī)劃和密度方面考慮，總建筑面積控制在10,000㎡感謝閱讀存在空間較為寬松和適度。農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場在定位及設計中有如下問題據(jù)拍賣規(guī)劃要點農(nóng)貿(mào)市場屬于政策強制要求配套3,000㎡，但在定位時精品文檔放心下載我們沒有充分考慮到區(qū)域市場容量，將其規(guī)模做到了3,700㎡，超出了感謝閱讀市場實際需求。對農(nóng)貿(mào)市場建筑成本投入過大，如外墻全部采用干掛花崗石。精品文檔放心下載農(nóng)貿(mào)市場腌鹵攤位沒有排水點，點殺區(qū)給水和籠位設置不合理等。謝謝閱讀對部分有特殊要求攤位電量、電位配置不足等。感謝閱讀3,700㎡精品文檔放心下載60%精品文檔放心下載造成目前狀況的原因為：****精品文檔放心下載支撐經(jīng)營。方園500感謝閱讀謝謝閱讀價轉嫁至經(jīng)營商家成為高租金，經(jīng)營成本高，經(jīng)營難以為繼。謝謝閱讀農(nóng)貿(mào)市場的思考謝謝閱讀精品文檔放心下載劃，結合實際需要，完善建筑細部設計和功能配套。感謝閱讀銷售率不高，導致未銷商鋪和已售商鋪混雜，后期處理起來難度很大。精品文檔放心下載精品文檔放心下載另一方面吸引更多人氣。謝謝閱讀謝謝閱讀后以拍賣經(jīng)營權的方式可以獲取高收益，安全系數(shù)更高。和當?shù)亟值擂k事處密切合作，盡可能多的爭取政策的支持。精品文檔放心下載可以考慮請專業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場，而不是由物業(yè)公司經(jīng)營。感謝閱讀11,000元/㎡感謝閱讀謝謝閱讀05精品文檔放心下載銷售目標出貨，影響了農(nóng)貿(mào)市場重新整合。會所會所定位與實際結果存在以下問題:會所的定位設計時將會所大堂入口設置在小區(qū)內(nèi)部，一方面不利于會所后期感謝閱讀對外經(jīng)營，另一方面存在安全隱患。會所設計時未充分考慮各功能區(qū)的面積配比，部分設施僅是滿足銷售期對其感謝閱讀類型的陳述而未考慮功能的實用性，如健身房等。會所內(nèi)配套設施設置既要從經(jīng)營角度與后期維護角度考慮，又要從為業(yè)主服謝謝閱讀務角度考慮。車位車位定位與實際使用對比效果分析：**戶數(shù)車位比為10.7，作為高品質項目，這種車位配置比例有利于后期車精品文檔放心下載位銷售，減少庫存積壓，但在后期物業(yè)管理方面存在隱患，影響項目品質與謝謝閱讀口碑。由于項目物業(yè)形態(tài)復雜，車位定位時對商業(yè)業(yè)主與住宅業(yè)主實際使用中對區(qū)謝謝閱讀域流線劃分未做到有郊分隔，存在安全隱患。未來開發(fā)的項目中應考慮各物感謝閱讀業(yè)特點及安防。由于前期設計對車位采取最低標準配置原則，未預留多余面積，造成修建完感謝閱讀謝謝閱讀存在車流動線、車位面積劃分不合理的現(xiàn)象。10.品牌建設品牌建設的預期*******是***進入成都以來的第二個項目，并于03年開始雙項目運作的模式。謝謝閱讀品牌建設的預期為：通過**名城的后期銷售，以及****的銷售及呈現(xiàn)，增加市場份感謝閱讀額的同時，將**擅長的高層豪宅開發(fā)理念引入成都，豐富成都的產(chǎn)品線，穩(wěn)步提高謝謝閱讀市場地位。品牌建設工作〖*******·****謝謝閱讀更注重公司品牌帶動項目品牌。品牌推廣語：光榮夢想|精品精粹|超越卓越。推廣要點集團強大的背景支持全國多個城市25年開發(fā)經(jīng)驗的積淀“誠信卓越精品永恒”的開發(fā)理念推廣調(diào)性大氣、沉穩(wěn)，同時更注重親和力與溝通性宣傳手段硬廣立勢，軟文炒作，雜志保溫品牌建設的實際效果企業(yè)品牌美譽度持續(xù)提高：通過****的一年多的銷售，消除了成都人對高層精品文檔放心下載電梯住宅的心理抗性，同時改變了九眼橋片區(qū)的居住結構，使之成為目前成感謝閱讀都又一高檔居住區(qū)。對項目銷售的有利促進：短短一年內(nèi)，從成都人不接受高層住宅，到房價的謝謝閱讀持續(xù)飆升，公司品牌在成都的召號力已日益強大?？蛻艋A的夯實：****的銷售體現(xiàn)的**物業(yè)增值的潛力，以及產(chǎn)品呈現(xiàn)力，精品文檔放心下載在成都市場以及業(yè)內(nèi)，培育了數(shù)量較大的**忠實客戶，為公司的持續(xù)開發(fā)積感謝閱讀蓄了豐富且高質的資源。綜合分析及建議品牌推廣的一些不足之處04、05年的品牌推廣僅僅依托于項謝謝閱讀感謝閱讀劃及主題。精品文檔放心下載感謝閱讀地產(chǎn)品有力的支撐。****亮相時間有一定重合，但對于精品文檔放心下載名城的借勢方面力度不夠，項目推廣各做各，沒有形成整合的推廣力，感謝閱讀削弱推廣力度。精品文檔放心下載點掛鉤，節(jié)點性、季節(jié)性的客戶維系工作力度不夠。對品牌推廣的建議整合推廣；項目聯(lián)動；渠道多樣；搭建**會平臺；整合客戶資源；加強與集團的溝通。11.項目總體評價中海----城項目作為集住宅、商業(yè)、商務公寓、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場為一體的多謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀推售時機的選擇、價格策略的制訂等大方向來看，****項目整體運營及操作較為成精品文檔放心下載功。住宅的成功銷售，改變了成都市民對高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都公司謝謝閱讀市場領導者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷售，重新奠定了區(qū)域娛樂行業(yè)霸主的地謝謝閱讀位，推動了娛樂經(jīng)濟的發(fā)展；商業(yè)物業(yè)、商務公寓、農(nóng)貿(mào)市場的銷售使我們積累了精品文檔放心下載大量的實際經(jīng)驗，同時更清晰的認識到短期目標與長期目標的關系。謝謝閱讀【項目進度、工程管理評估】1.項目發(fā)展進度執(zhí)行及管理項目開發(fā)周期本項目分三個批次開發(fā)。項目發(fā)展總進度控制點如下表：項目整體從批次A1區(qū)A2、16#樓B區(qū)拿地到主要原計劃節(jié)超謝謝閱讀進度控制點節(jié)點時間簽定土地合同2003.04.242003.04.242003.04.24感謝閱讀定位及規(guī)劃設計2003.04.252003.04.252003.04.25精品文檔放心下載開工日期2004.05.212004.08.212004.08.2713個月10個月3個月謝謝閱讀開盤2004.10.232004.12.2418個月17個月1個月精品文檔放心下載地下室結構封頂日期/2004.11.102004.12.16謝謝閱讀主體結構封頂日期2004.08.182005.02.042005.08.20感謝閱讀工程質監(jiān)驗收日期2005.06.102005.08.202006.08.28感謝閱讀入伙日期2005.07.012005.09.012006.11.11-1843個月43個月0個月感謝閱讀主要施工進度計劃與完成情況對比表（B區(qū)）計劃完成實際完成1施工項目名稱計劃起止時間實際起止時間時間2開工112004.8.272004.8.27謝謝閱讀2004.8.28～2004.8.28～360872004.10.262004.11.222004.10.18～2004.11.1～4地下室施工60462004.12.162004.12.162004.12.17～5三層轉換層施工48482004.12.17～2005.2.2感謝閱讀2005.2.262004.12.17～十五層以下結構施工1381382004.12.17～2005.5.3謝謝閱讀2005.5.32004.12.17～2004.12.17～732層）2472472005.8.202005.8.202004.12.17～8機房結構封頂2632632004.12.17～2005.9.5感謝閱讀2005.9.52004.12.17～9主體驗收2652652004.12.17～2005.9.7感謝閱讀2005.9.72005.9.8～2005.9.8～10屋面工程24242005.10.12005.10.12005.9.8～11頂層外裝飾40992005.9.8～2005.12.15謝謝閱讀2005.10.182005.9.8～12頂層下架40992005.9.8～2005.12.15謝謝閱讀2005.10.182005.9.8～2005.9.8～13十五層以上外飾工程1501712006.2.042006.2.252006.2.05～14十五層以下外裝飾115942006.2.26～2006.5.30謝謝閱讀2006.5.302005.9.8～2005.9.8～15內(nèi)飾工程2652652006.5.302006.5.302006.6.1～2006.6.1～16大堂及架空層裝飾53532006.7.232006.7.232006.1.4～2006.1.4～17電梯安裝調(diào)試1321322006.5.152006.5.152005.8.21～18消防工程2992992005.8.21～2006.6.15感謝閱讀2006.6.152005.9.8～2005.9.8～19燃氣工程2812812006.6.152006.6.152005.9.8～2005.9.8～20外架下架2302302006.4.252006.4.252004.8.28～21竣工驗收7317312004.8.28～2006.8.28感謝閱讀2006.8.282006.5.8～2006.5.8～22室外綠化、景觀1461462006.9.302006.9.302.土建工程經(jīng)驗總結綜合管理項目發(fā)展總體進度計劃的管理。項目發(fā)展總體進度計劃是項目發(fā)展的“綱”，編制總體計劃一定要結合項目謝謝閱讀特點，集以往經(jīng)驗和集體智慧，認真推敲，過程中根據(jù)實際情況的變化及時調(diào)感謝閱讀整并知會相關部門，對要求時間較長的材料采購，材料認樣、設計樣板等工作感謝閱讀要提早跟進，做到未雨綢繆。與公司各部門的協(xié)調(diào)。設計出圖計劃及物資采購計劃必須按照項目制定的項目發(fā)展計劃來制定。謝謝閱讀同時項目應充分發(fā)揮對業(yè)務部門的推動作用，避免過程中跟蹤不夠，待提交成感謝閱讀果時間臨近，相關工作還未安排的事件發(fā)生。本工程發(fā)展過程中項目管理模式感謝閱讀經(jīng)歷了前期的地盤經(jīng)理制和后期的項目發(fā)展經(jīng)理制，雖然此時的項目發(fā)展經(jīng)理感謝閱讀精品文檔放心下載聯(lián)系更通暢了，協(xié)調(diào)效率提高了。建議今后項目發(fā)展經(jīng)理制度應更深入實施，感謝閱讀使權責一致。各施工單位之間的協(xié)調(diào)。主包單位是施工單位的核心，主包作用發(fā)揮不出來，工程進展會很慢也很精品文檔放心下載不協(xié)調(diào)，要利用總包去管理分包，可以減輕甲方的壓力和節(jié)約精力，但也要進感謝閱讀感謝閱讀開展工作才會順利。由于甲方直接分包的單位太多，協(xié)調(diào)、配合工作量很大，精品文檔放心下載主要是通過開協(xié)調(diào)會或相關人員現(xiàn)場碰頭的方式來做好協(xié)調(diào)、配合工作，協(xié)調(diào)感謝閱讀會主要由總包單位主持，甲方、監(jiān)理參與決策。為了減少扯皮，各分包單位剛感謝閱讀進場就應做好以下工作：組織相關單位審圖，解決圖紙沖突，明確收邊收口的精品文檔放心下載責任劃分；明確管理制度，嚴格執(zhí)行，先嚴隱患少，先松后嚴難。謝謝閱讀對監(jiān)理的管理。質量控制中一定要堅持施工單位的自檢在前，監(jiān)理的檢查在中，甲方的檢感謝閱讀查在后，這樣不僅檢查了質量，同時也對監(jiān)理的工作起到了監(jiān)督和檢查作用。謝謝閱讀精品文檔放心下載根據(jù)考評結果決定獎金的支付比例，考評不合格的人員不得留在項目監(jiān)理，增感謝閱讀強監(jiān)理人員的責任心和危機感。同時要發(fā)揮監(jiān)理的主觀能動性，一方面激勵他謝謝閱讀們，充分相信他們，另一方面要加強對監(jiān)理的監(jiān)督，對監(jiān)理做出的不適當事宜感謝閱讀及時予以糾正，采取問責制，對監(jiān)理簽的字或作的決定依據(jù)事實進行問責制。謝謝閱讀精品文檔放心下載甲方在糾正，事后不了了之，這樣助長了監(jiān)理的隨意性。售樓合同主要技術條款要清楚，避免施工過程中違背合同的修改引起糾紛。感謝閱讀質量管理質量管理體系的有效運行。本工程在開工前即對管理體系和表格進行了檢討和優(yōu)化，過程中注重體系精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載沉降、裂縫等質量通病的業(yè)主投訴大大減少。變更的預見性。感謝閱讀可以減少返工量和經(jīng)濟損失，這就要求工程師和設計師提前認真看圖紙及研究感謝閱讀節(jié)點作法等。重要的是項目部工程師一定要樹立精品意識和細節(jié)、節(jié)點由項目感謝閱讀負責的責任意識，主動在細節(jié)、節(jié)點上想辦法，消除依賴設計部的思想。謝謝閱讀加大材料質量控制力度。為能有效控制進場材料質量，甲供及甲指乙供材料均應有經(jīng)物資部確定的感謝閱讀樣板或詳細的材料驗收標準，應由設計、物資封板后送項目部方可進行驗收及感謝閱讀施工；而對于施工過程中由于設計變更新發(fā)生的需甲方認價的乙供材料，項目感謝閱讀謝謝閱讀認樣、封樣，避免施工單位認價材料和實際采購材料之間的偷梁換柱。由于乙感謝閱讀供材料數(shù)量少，進場時間分散，也是材料質量控制的一個重點，必須加強材料精品文檔放心下載的進場驗收工作。重視施工樣板的指導和預控作用。成熟的項目管理，應該將更多的時間來關注項目的計劃及預控措施。而施精品文檔放心下載工樣板對于我們的重要性也就在于此。首先應確定需認樣的范圍。需要根據(jù)相關規(guī)范、強條及考慮滿足小業(yè)主的精品文檔放心下載使用功能，關注每一個細節(jié)。對于清水房而言，通常有如下項目需定樣：謝謝閱讀入戶門：顏色、材質、門扇開向、門跺尺寸、門扇下標高確定；謝謝閱讀感謝閱讀門窗分隔方式、門扇下標高確定；防水：施工部位、施工范圍；開關、插座、配電箱：設置位置應滿足業(yè)主使用功能，重點又在廚房、感謝閱讀衛(wèi)生間內(nèi)開關、插座、給水點位置；空調(diào)機設置：外機的放置位置、冷凝管及冷媒管走向；精品文檔放心下載外墻節(jié)點：滴水節(jié)點、窗盤節(jié)點、面磚，涂料收口位置。感謝閱讀施工樣板的確認應組織設計、營銷、物管等部門和監(jiān)理、施工單位參加，謝謝閱讀且應及時完成認樣記錄。對精裝工程更應該以樣板牽頭，對每個分項工程都應謝謝閱讀認樣。逐步將交樓標準集成化、模塊化。謝謝閱讀之所以希望交樓標準能夠集成化、模塊化，是因為每一個新項目都會拋開建施感謝閱讀中的建筑做法，重新編寫交樓標準，不但耗時，而且未能合理利用以往項目的感謝閱讀有益經(jīng)驗。對此，有以下幾點想法：感謝閱讀謝謝閱讀的也應以標準圖集與工程實際經(jīng)驗為參考；精品文檔放心下載免過多的設計修改及費用變更；確立新項目交樓標準僅需對有新要求或此前無類似工程經(jīng)驗的做法進精品文檔放心下載行討論，從而可以節(jié)約大量人力、時間；感謝閱讀從而形成一套可以代表**水平的經(jīng)濟、高質的交樓做法。感謝閱讀3.水電安裝工程經(jīng)驗總結圖紙審查的深度圖紙審查中除了審查系統(tǒng)的功能性外還應結合實用性要求。如地下室安裝的下謝謝閱讀排風管道、配電箱柜、消火栓及排水管道等位置布置對日后停車位及行車規(guī)劃的影感謝閱讀響；空調(diào)外機位的設置合理性問題等。盡量使環(huán)境施工與總平管線施工的工序穿插安排更趨合理精品文檔放心下載景觀施工單位應在總平雨污水管線施工開始時同步進場，雨污水管敷設前對主感謝閱讀謝謝閱讀這樣雨污水管道敷設時可以及時的調(diào)整有沖突的井位和管線走向，盡量減少后期重感謝閱讀新開挖、移位砌筑等返工情況。另外在綠化給水管道和埋深相對較淺的總平強弱電精品文檔放心下載管線敷設前完成高大喬木的栽種和土壤的造坡，這樣一方面便于總平景觀照明燈具謝謝閱讀的布置定位，另一方面也減少樹坑開挖和土坡反復調(diào)整對管線的破壞。感謝閱讀化糞池提前施工對于高層建設項目，一般情況下非地下室區(qū)域面積都較小，可作為化糞池的用感謝閱讀地非常有限，化糞池距離地下室或建筑外墻都較近，給施工造成極大的困難，如果感謝閱讀再遇到下雨天氣，往往會發(fā)生塌方及支護困難等問題。故可以考慮在前期地下室土感謝閱讀方開挖時便將化糞池同步開挖施工，這樣在沒有太大干擾及有降水保障的情況下可謝謝閱讀顯著縮短工期，還可以給施工期間的污水臨時排放創(chuàng)造有利條件，并減少后期對景謝謝閱讀觀施工的不利影響。正式用電提前使用對于分期分批施工的項目，可以根據(jù)項目的發(fā)展計劃將正式配電房適當提前投感謝閱讀入使用，以減少施工臨時用電供配電設備的一次性投入，減少投資。精品文檔放心下載施工中的細節(jié)控制在整個系統(tǒng)安全可靠的前提下，項目的品質更多的體現(xiàn)在施工的細節(jié)控制上。謝謝閱讀如****謝謝閱讀露，不便于景觀變更調(diào)整，后經(jīng)過整改，采取水泥沙漿將外露螺栓覆蓋壓光，解決謝謝閱讀了防腐問題，但標高的出入?yún)s仍然未能有效解決，建議采取預制基礎可有效解決以感謝閱讀謝謝閱讀這樣才能保證后期管道穿墻、梁處防水作業(yè)的施工質量。4.裝飾、景觀工程經(jīng)驗總結謝謝閱讀施工方的專業(yè)技術人員，做好專業(yè)銜接，消除圖紙中的盲點，明確各節(jié)點做法，精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀靈活高效的配合是確保質量和工期的有效手段。欄桿材料質量控制，項目部應嚴格做好材料樣板的認樣和封樣工作，重視過程檢精品文檔放心下載查。在施工方大批進貨前，項目部應會同監(jiān)理到廠驗收，重點檢查了鍍鋅、鐵件感謝閱讀壁厚、油漆品牌等情況。在欄桿在廠批量加工過程中，項目部應會同監(jiān)理不定期感謝閱讀到廠檢查，重點檢查鐵件尺寸、焊接質量、底漆質量等。通過以上措施，確保了感謝閱讀欄桿半成品進場的合格率。感謝閱讀100％淋謝謝閱讀水試驗，經(jīng)過整改和復驗，在入伙時達到全數(shù)合格。對外門窗滲水，項目部做了感謝閱讀具體分析：窗臺滲水：主要原因是塞縫不實，外墻空鼓，密封膏粘結不牢，窗臺里低外感謝閱讀高等。窗框滲水：主要原因是注膠不到位或45°拼角處漏安轉角鋁塊等。精品文檔放心下載45°謝謝閱讀安裝過程中窗扇變形，密封條安裝不貫通等。感謝閱讀5.小戶型精裝房的施工管理******小戶型精裝房是成都公司第一個全精裝工程，具有分包多，時間緊，成品謝謝閱讀保護困難等特點。體會是：謝謝閱讀不能將其簡單視為建筑工程的一個分部，而進行搭接施工。應在建筑工程施工完精品文檔放心下載成后，整體或分層移交