民宿的經(jīng)營(yíng)成本分析3133

民宿的經(jīng)營(yíng)成本分析民宿的經(jīng)營(yíng)成本分析實(shí)際上這和房租是一個(gè)道理，全家人都投入到這樣一個(gè)經(jīng)營(yíng)里以后，人的價(jià)值也應(yīng)該有所體現(xiàn)，而不是自家人去做這么一件事的時(shí)候就可以不去算人工成本，不算工資和獎(jiǎng)金，僅僅只是依靠一個(gè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)來(lái)獲得生活費(fèi)用。日常損耗日常損耗分為幾個(gè)小部分，比如洗發(fā)水、沐浴露，甚至部分客棧民宿會(huì)提供香氛、香水、洗面奶、香薰，再包括一次性的牙膏、牙刷，還有我們平常的布草送洗，這些都是經(jīng)營(yíng)中的日常損耗。這些日常損耗并不能完全等于日常支出，因?yàn)槿粘ＶС鲞€包活食宿之類的其他成本。維修費(fèi)用這一部分包括電器、家具的維修費(fèi)用，易于理解就不再贅言。?2個(gè)性化住宿的成本預(yù)算一般而言個(gè)性化住宿經(jīng)營(yíng)成本的預(yù)算應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：建議把所有成本按照均攤的方式，攤到每一個(gè)客房、每一個(gè)營(yíng)業(yè)日上，就能了解每一間客房、每一天的運(yùn)營(yíng)成本是多少，在制定價(jià)格時(shí)就可以有一個(gè)最基礎(chǔ)的保障，知道一間房、一個(gè)晩上賣多少錢能保本不虧。我一直在強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是：高的入住率并不等于有高的利潤(rùn)。因?yàn)槿绻氵B每一間客房、每一天的經(jīng)營(yíng)成本都不知道，即使你的入住率很高，但是因?yàn)槎▋r(jià)低于成本，你就是虧的，而且賣的越多虧得越多。在進(jìn)行成本預(yù)算的時(shí)候，要去估算好裝修回收期。一般來(lái)說(shuō)，裝修的回收期定在3-5年之間比較合理，在此情況下，裝修投入的這費(fèi)用不管是按利率計(jì)算，還是按照其他項(xiàng)目的投資対比來(lái)看，都較為合理。如果回收期超過(guò)5年，基本上就沒(méi)有什么利潤(rùn)或者是收益可言了。進(jìn)行成本預(yù)算時(shí)應(yīng)該選用一些能夠持續(xù)長(zhǎng)久使用的物品，盡可能地去選擇一些被回收的時(shí)候還能夠保值的物品來(lái)進(jìn)行裝修和裝飾?，F(xiàn)在很多客棧民宿或是短租公寓，在裝修選材時(shí)并沒(méi)有考慮到選材的耐用性，這樣対自已以后的經(jīng)營(yíng)支出會(huì)有很大影響。既要注重保值，又要注重耐用性。很多人在做成本核算的時(shí)候并沒(méi)有把房租的遞增算進(jìn)去，建議大家在做核算的時(shí)候要把所有租期內(nèi)的房租平均計(jì)算，這樣得出的成本才是有效的。3如何通過(guò)成本預(yù)算制定價(jià)格體系？公式：客房數(shù)量·客房的最低單價(jià)·全年280天（根據(jù)數(shù)據(jù)出來(lái)的結(jié)論是每年我們都是至少有90天左右是保證能夠滿房，而且這個(gè)滿房的價(jià)格還不是太低，所以我們真正需要擔(dān)心的或者是把入住率支撐起來(lái)的時(shí)間是280天左右）·（入住率的一個(gè)統(tǒng)計(jì)）=全年房租+全年人工支出+全年損耗支出+全年水電+轉(zhuǎn)讓費(fèi)回收的每年平攤+裝修費(fèi)用回收的每年均攤正常情況下，通過(guò)公式得出來(lái)的兩邊的得數(shù)差額應(yīng)約等于10萬(wàn)左右。這個(gè)公式實(shí)際上已經(jīng)把成本最大化、利潤(rùn)最小化了，因?yàn)楹芏嗳硕际怯捎谇捌陬A(yù)期太高，導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)得非常辛苦。我希望大家把期望值降低到一個(gè)點(diǎn)上，這樣到后面回收的時(shí)候才會(huì)充滿驚喜。4如何控制單體單店的經(jīng)營(yíng)成本？建議大家在籌備之前，做一個(gè)超出預(yù)算10%-20%的成本預(yù)算表，清楚自已要花的錢大多數(shù)都在哪里。然后把成本預(yù)算表里超過(guò)一萬(wàn)塊錢以上的項(xiàng)目單獨(dú)列出來(lái)，去做成本的獨(dú)立核算。在籌備期間，如果成本預(yù)算已經(jīng)定稿，或裝修的樣板圖、效果圖已經(jīng)出來(lái)，主題定位、客群定位都已確定之后，只要是涉及十平方或者兩個(gè)房間以上的區(qū)域改造項(xiàng)目，盡可能地只在這些項(xiàng)目上做減少而不是增加。因?yàn)榭腿藢澐块g的要求并沒(méi)有我們想象的那么多。不必把一個(gè)區(qū)塊的裝修一次性做到位，這樣投入成本會(huì)很高。一些可有可無(wú)的裝飾品或物品可以在雙十一雙十二或打折促銷的時(shí)候去采購(gòu)添加，能夠節(jié)省資金?，F(xiàn)在很多同行會(huì)走入一個(gè)誤區(qū)或怪圈：一家店兩到三年以后就放棄原有裝修，全盤重新進(jìn)行大裝，其實(shí)這樣很傷元?dú)?。一家店在?jīng)營(yíng)過(guò)程中都會(huì)發(fā)生同地區(qū)同行業(yè)之間的對(duì)比，但我們一再堅(jiān)持的是，人無(wú)我有，人有我未必要有?？腿诉x擇個(gè)性化住宿產(chǎn)品的時(shí)候就確定了這一點(diǎn)，他要的東西并非酒店的單純硬件奢華體驗(yàn)?zāi)軌蛱峁┑?，而是我們能夠提供的。此外，兩到三年的一個(gè)大的全裝修，相當(dāng)于把剛剛收回的資金又再投入到店里，相當(dāng)于這兩到三年是在打白工。我們?nèi)ソ?jīng)營(yíng)客棧民宿，更多的是為了我們自己的生活有所不同。大家可以設(shè)想一下，如果每一個(gè)人都在想方設(shè)法地在兩到三年去做房屋的裝修翻新，同行看到了以后也會(huì)有同樣的舉動(dòng)和想法，這樣在民宿的聚集地全年到尾就都在裝修，帶來(lái)的結(jié)果就是市場(chǎng)環(huán)境和自然環(huán)境的惡劣，在這樣的情況下，就難以為客人提供較高的體驗(yàn)度，難以獲取較高的滿意度，生意自然也就差了。其實(shí)東西可以舊不可以臟，并不是所有配置都豪華得煥然一新就可以做滿足客人的心理需要，消費(fèi)者想要的是回歸的概念，而不是單純奢華的概念。單店單體的經(jīng)營(yíng)成本逐年遞增，建議大家在每年的維修費(fèi)用上也做一個(gè)比較準(zhǔn)確的估算。其實(shí)單店單體的經(jīng)營(yíng)成本是很難去降低的，而在經(jīng)營(yíng)之外，很多時(shí)候單體店的經(jīng)營(yíng)成本居高不下，并不是因?yàn)榈陜?nèi)開(kāi)支，而是三五不時(shí)地招待親友。如果是組織活動(dòng)反饋給客人這樣的經(jīng)營(yíng)成本是該花的，但如果總是過(guò)分的進(jìn)行應(yīng)酬和公關(guān)是很不必要的。一直都在強(qiáng)調(diào)的是，在開(kāi)店之前要把客群定位好，明確自己接待什么樣的客人、賺什么人的錢，這樣生意就會(huì)相對(duì)來(lái)說(shuō)有一些規(guī)律去摸索。控制經(jīng)營(yíng)成本其實(shí)與接待的消費(fèi)者也是有關(guān)聯(lián)的，如果你的店什么樣的房型都有、什么樣的客人都要去接待的話其實(shí)會(huì)增加一定的經(jīng)營(yíng)成本。?5兩到三年后，成本控制的重點(diǎn)在哪里？簡(jiǎn)單總結(jié)：不要大修大裝，大修大裝勢(shì)必要把原先的本錢又都投入進(jìn)去的。要持自己的特色，人無(wú)我有，人有我未必要有。注意電器的維護(hù)，電器在兩到三年以后就達(dá)到三分之一的使用壽命到了，這時(shí)候需要經(jīng)常檢修電器。家具的維修和檢査也非常重要。很多人可能不會(huì)想到，就是外墻的防水。房屋都有一個(gè)使用壽命，很多房間發(fā)霉或是漏水都是因?yàn)橥鈮Φ姆浪疀](méi)有做好，建議大家在裝修完兩到三年之后，全面地去檢查房屋的外面和天花板，如果有出現(xiàn)漏水的痕跡要及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)救，越是到后期就越是要注意這一方面。6成本逐年遞增后的應(yīng)對(duì)方式在籌備期做好支出調(diào)研非常有必要，但在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)建議大家每一個(gè)季度的經(jīng)營(yíng)期,也要做好下一個(gè)季度的成本支出預(yù)算及核算，這有助于我們?cè)诮?jīng)營(yíng)過(guò)程中少花錢、少亂花錢。千萬(wàn)不要隨波逐流，很多業(yè)主看到周邊的同行添置了一個(gè)東西之后會(huì)覺(jué)得很不錯(cuò)我也去買一個(gè)，卻不考慮物品對(duì)自己房子的實(shí)用性。每増加一項(xiàng)成本投入實(shí)際上都要根據(jù)房屋的狀況，如果房屋本身承受不了某些物品的添加，增添之后其實(shí)是在給自己的資金和房屋增加負(fù)擔(dān)。建議多從旅行者的消費(fèi)習(xí)慣去考慮成本的支出和物品的添置，建議多和客人對(duì)話，了解他們的消費(fèi)習(xí)慣，這樣能夠在成本的支出和控制上就能有一個(gè)明顯的效果。建議大家在軟性的成本支出上做增加，不要一而再、再而三地在硬件上來(lái)做過(guò)多的投入。這里的軟性不單是軟裝，不單是供給客人一些精油、咖啡、茶之類的一些物品，還要從人工的角度去考慮。現(xiàn)在有很多的經(jīng)營(yíng)者往往都是在硬性的成本支出上面考量過(guò)多，而沒(méi)有在店員或人才這些軟性上進(jìn)行考量，導(dǎo)致行業(yè)人才緊缺。一間房子如果沒(méi)有人，就是一個(gè)沒(méi)有靈魂的經(jīng)營(yíng)體。建議大家盡可能把身邊的同事、伙伴培養(yǎng)起來(lái)，給到他們足夠多的薪資待遇、福利，可能對(duì)你的店的總體成本的控制或者是利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)都會(huì)有好的幫助。7關(guān)于OTA的成本控制OTA的成本是很可怕的，占到總體營(yíng)業(yè)額的18%-20%。你如果只能通過(guò)0TA來(lái)產(chǎn)生訂單，應(yīng)該考慮經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整。OTA是無(wú)情的，傭金一旦定死以后不太可能去降低或者抹平。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)該著重地去觀察自己的數(shù)據(jù)，了解不同的季書(shū)在不同的〇TA上面推房效果。哪家OTA給到的客源最多，哪一個(gè)〇TA在淡季的時(shí)候客源補(bǔ)充量最多，就要適時(shí)地調(diào)整在這些OTA上面的營(yíng)銷方案。而現(xiàn)在OTA上的金牌、特牌傭金特別高，是不建議大家采用的。原因在于〇TA推廣得再好，落地服務(wù)沒(méi)有跟上，也沒(méi)有回頭客。因此，想要降低OTA的推廣成本，實(shí)際上不管是單體經(jīng)營(yíng)還是連鎖經(jīng)營(yíng)，都應(yīng)該考慮垂直銷售、會(huì)員制度、粉絲經(jīng)濟(jì)這三種營(yíng)銷方式。8初期成本支出時(shí)應(yīng)避免的誤區(qū)回歸到我們最初談到的成本的支出的項(xiàng)目：房租、裝修、人工、日常維護(hù)、物件維修。其實(shí)真正的誤區(qū)只有一個(gè)：我們花了很多我們認(rèn)為應(yīng)該花的錢。在成本支出初期，多觀察，少掏腰包，因?yàn)樵谒械馁Y本投入之前，都還有修正的機(jī)會(huì)。個(gè)人主觀的東西不要太多，不能把所有的空同都?jí)涞脦в羞^(guò)多個(gè)人喜好的色彩，這是我們最需要避免的誤區(qū)。不要不合時(shí)宜地去添置物品，有些物品添置益可能會(huì)因?yàn)榧竟?jié)、環(huán)境、地域文化的不同產(chǎn)生一些反效果。個(gè)性化住宿最終會(huì)變成一個(gè)旅行的目的地。如果你經(jīng)營(yíng)的個(gè)性化住宿最終変成了旅行目的地，那你所要展現(xiàn)給消費(fèi)者、旅行者的一定是帶有地方特色的經(jīng)營(yíng)體，或者是說(shuō)含有這個(gè)地方特色的經(jīng)營(yíng)體。建議大家盡可能地減少一些不必要的主題設(shè)置，而是真正從消費(fèi)入群的定位去做初期成本的支出，把成本的投入先放到人的基本訴求上面來(lái)?，F(xiàn)在很多人也會(huì)在一些新媒體上做一些付費(fèi)的、提高自己知名度的曝光行為，建議大家在這一塊上面也要有所選擇。在初期還不清楚自身情況，不確認(rèn)經(jīng)營(yíng)體的精神內(nèi)核的時(shí)候，盡可能不要著急宣傳自己，讓消費(fèi)者產(chǎn)生過(guò)高的期望會(huì)對(duì)自己的后期經(jīng)營(yíng)不利。列舉一個(gè)例子通過(guò)數(shù)據(jù)了解項(xiàng)目投入成本與經(jīng)營(yíng)預(yù)計(jì)【1】房屋改造計(jì)劃和投入成本前后院改造計(jì)劃：(1)將原有水池復(fù)原，引入活水，讓整個(gè)水池流動(dòng)起來(lái)，養(yǎng)魚(yú)、水植方面必須豐富，以減少死水帶來(lái)的蚊蟲(chóng)多的負(fù)面影響。完善后這屋前屋后的池塘將是項(xiàng)目的最大外觀特色。(2)在原有宅基地上搭建簡(jiǎn)易房屋，風(fēng)格也需要融入古村落，或根據(jù)設(shè)計(jì)師意圖，部分創(chuàng)新。此規(guī)劃著重解決活動(dòng)室、食堂、文化體驗(yàn)場(chǎng)地的用地規(guī)劃。(3)卵石圍墻的整修與完善，達(dá)到民宿整體封閉性獨(dú)立性的需求。(4)院落綠化，根據(jù)設(shè)計(jì)施工進(jìn)行。綠化分前期綠化和后期經(jīng)營(yíng)者自己種植綠化，前期綠化基本由原來(lái)以后綠化轉(zhuǎn)變，后期按經(jīng)營(yíng)理念種植農(nóng)作物、欣賞型花卉等。(5)每棟民宿建造成本概算每棟民宿7個(gè)房間，建筑面積約500平方米。主體建造裝修或改造，1800元/平方米;房間硬質(zhì)裝修，2000元/平方米，院落以整理道路、修整圍墻，布置水池等，1000元/平方米;總體預(yù)算控制在3000000元(初步概包軟裝)?！?】本項(xiàng)目特色以及與落戶窯灣村的合作互利規(guī)劃結(jié)合民宿自身情況，進(jìn)行完善優(yōu)化后進(jìn)入穩(wěn)定營(yíng)業(yè)狀態(tài)。在營(yíng)業(yè)期間，為提升客戶滿意度，留得住客人并吸引回頭客。還需充分挖掘古村以及周邊的人文歷史自然等資源，以本民宿為點(diǎn)，撬動(dòng)體驗(yàn)式旅游的發(fā)展。在項(xiàng)目裝修期間，將會(huì)對(duì)本村落原始農(nóng)耕生態(tài)的特色生產(chǎn)生活活動(dòng)進(jìn)行深入探索研究，逐步推進(jìn)以下幾個(gè)特色活動(dòng)項(xiàng)目以增強(qiáng)民宿活力和特色：(1)挑選1-2個(gè)項(xiàng)目作為民宿固定活動(dòng)，具體地點(diǎn)優(yōu)先考慮設(shè)立在民宿前后院空地之中，搭建必要簡(jiǎn)易設(shè)施與之配合。提高民宿本體特色。并定期增加更換。除主體建筑休閑之外，可在部分古民居院落設(shè)立活動(dòng)地點(diǎn)，增加鄉(xiāng)村旅游活力。(2)根據(jù)農(nóng)民耕種實(shí)際情況，長(zhǎng)期發(fā)布農(nóng)活體驗(yàn)活動(dòng)，通過(guò)采摘、耕種、收貨等活動(dòng)，讓旅客感受在城市中體會(huì)不到的農(nóng)村生活氛圍，并可提高農(nóng)民收入。經(jīng)營(yíng)方式初定按人頭、家庭團(tuán)體收取體驗(yàn)活動(dòng)的費(fèi)用，再按比例與合作農(nóng)戶分成。此方案中民宿作為集合和休息地點(diǎn)，可借此宣傳民宿特色。(3)可以與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民配合，設(shè)立“窯灣村遠(yuǎn)程農(nóng)業(yè)”暫名()計(jì)劃，旅客可租賃當(dāng)?shù)靥锏?，體會(huì)播種至收貨的快樂(lè)。讓顧客承包一小塊地，從播種開(kāi)始，根據(jù)微信互動(dòng)，每周或者每隔幾電信寬帶：電信寬帶：100M有線寬帶1500元/年水電成本：10192元/年(按7間房，104天，5%的比率計(jì)算)宣傳成本：5000元/年(優(yōu)惠力度，熟客、關(guān)系客成本付出)營(yíng)業(yè)稅金：203840*=10192元(按7間客房全年30%入住率)預(yù)計(jì)全年成本：110884元【5】經(jīng)營(yíng)收入分析：1、住宿：初期7間客房，按平均每間房費(fèi)500元，保守估計(jì)，入住率30%計(jì)算，總共住宿項(xiàng)目收入為383250元。若按照本項(xiàng)目可類比案例平均入住率50%計(jì)算，住宿項(xiàng)目收入為638750元。2、農(nóng)村體驗(yàn)活動(dòng)，按照每周末20人次計(jì)算，每人次100元計(jì)算，全年52周，總計(jì)104000元。3、此外，因民宿假日經(jīng)濟(jì)因素，日常閑時(shí)可策劃養(yǎng)生、特色活動(dòng)等項(xiàng)目，按7間客房，150元每間閑時(shí)客房費(fèi)收入，10%消費(fèi)率計(jì)算，總計(jì)38325元。(此收