房地產(chǎn)項目開發(fā)成本構(gòu)成與控制管理

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成與控制第一部分房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成第二部分房地產(chǎn)開發(fā)成本控制第三部分建筑設(shè)計常識與訣竅第四部分前期談判實戰(zhàn)經(jīng)驗談講義提

綱第一部分房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由以下九個方面構(gòu)成：概論：房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成土地成本營業(yè)稅金建安造價行政事業(yè)收費企業(yè)管理費用財務(wù)費用營銷費用勘察設(shè)計監(jiān)理配套設(shè)施產(chǎn)品競爭主要有差異化、低成本競爭兩種形式。商品房要做出大差異化很難，房地產(chǎn)最容易克隆，無知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)，所以還是要降低成本，在不降低品質(zhì)的前提下，成本越低，市場競爭力越強，利潤越高。地價可通過容積率折算成樓面地價(即每建筑平方米里的土地成本)。簡單的公式是——1、土地成本舉例：地價100萬/畝，容積率3.0，樓面地價為500元/㎡；地價60萬/畝，容積率3.0，樓面地價300元/㎡。樓面地價

=

地價（單位：萬元/畝）÷666.67÷容積率容積率經(jīng)驗系數(shù)多層容積率約1.5左右（最大不能超過2，超過2的也有，但品質(zhì)相對差）小高層容積率約2.0---2.5高層容積率約2.5以上容積率與土地的形狀和大小有較密切的關(guān)系，如，數(shù)碼大廈和金源國際的容積率就在8以上。同樣的建筑形態(tài)，地塊越大，容積率反而會越小，因為牽涉到樓間距等規(guī)劃限制。而地塊形狀與容積率的關(guān)系個人總結(jié)如下——曾經(jīng)算過一塊地（建設(shè)路與天津路交匯處）多層容積率在2.2左右，而且樓間距絕對夠。同樣大小的地塊南北越長、東西越短,則容積率越?。欢鴸|西越長，南北越短，則容積率越大。按配套較全（含煤、暖、熱水）檔次中高的住宅來說——磚混多層：700元/㎡小高層（10-17層）：950元/㎡(不含電梯)，一部電梯16萬為基數(shù)，每層加5000元。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本45元/㎡左右，18層以上（含18層）須配兩部電梯，成本約增加60元/㎡。控制得好，小高層含電梯的建安成本在1000～1050元/㎡左右。鋼筋含量是高層建安造價的重要指標(biāo)。國標(biāo)為68㎏/㎡，目前洛陽的項目多在45-50㎏/㎡，不過有的最高的達(dá)80㎏/㎡。1㎏/㎡的成本約5元（含人工費）暖氣成本約合30元/㎡，高檔房、低檔房在成本上差不多，也就是40～50元/㎡。2、建安造價包括煤、暖、電、供排水、道路、景觀等，成本約120-150元/㎡。創(chuàng)展的景觀設(shè)計費在18萬元左右，單位成本僅合4元/㎡（建筑面積）。合計一般不超過20元/㎡3、配套設(shè)施4、勘查、設(shè)計（施工圖）監(jiān)理等5、營銷費用營銷代理費主要有有營銷代理和廣告告兩項費用，約3%左右。6、財務(wù)費用財務(wù)費用一般約為180元元/㎡。經(jīng)驗公式：財務(wù)費費用=總成本×50%×年貸款利利率×27、企業(yè)管理費用根據(jù)公司和開發(fā)項項目規(guī)模不同，差別較大，，一般為15-20元/㎡8、行政事業(yè)收費公關(guān)后行情在160元/㎡左右。。舉例說明：人防工工程收費：如自建建人防工程，則成成本為：多層1200元/㎡，高層1800元/㎡（按人人防面積攤）。如無自建，則須交交納人防異地建設(shè)設(shè)費，取費標(biāo)準(zhǔn)如如下：高層：5B級人防防，單位成本=2000元/層數(shù)數(shù)多層：6級人防，，單位成本=1500元/層數(shù)但實際現(xiàn)狀高層為為20-30元/㎡9、營業(yè)稅營業(yè)稅+大修基金金+所得稅…=11.7%。成本約為150～～250元/㎡。。第二部分房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本控制▲售價一定的情況下下，開發(fā)成本控制制能力決定企業(yè)的的贏利水平；▲在一定意義上講，成成本控制能力其實實是企業(yè)綜合實力力的體現(xiàn)；▲房地產(chǎn)開發(fā)最重要要的成本控制是土土地成本和建造成成本的控制。概論：開發(fā)成本控制的重重要性1、土地成本控制制什么樣的地可買？？宗地的形狀及其其周邊環(huán)境決定容容積率，容積率直直接影響樓面地價價。舉例：美侖鳳凰城占地地30畝，建筑面面積為6萬㎡中泰新城占地地30畝，建筑面面積為10萬㎡因此在買地時應(yīng)該該綜合考慮能建多多少房子，而且也也要求將來小區(qū)的的環(huán)境也不錯。目前一般洛陽中檔檔住宅的樓面地價價為＜600元/㎡，低檔住宅的樓面地地價為＜400元元㎡2、建安成本控制個人認(rèn)為，建安成本的控制要要“過五關(guān)”——第五關(guān)現(xiàn)場管理第一關(guān)規(guī)劃設(shè)計第四關(guān)材料設(shè)備采購第三關(guān)工程招標(biāo)第二關(guān)工程造價與決算要通過前期策劃做做發(fā)產(chǎn)品定位，確確定房子的檔次及及規(guī)模。以前是說結(jié)構(gòu)決定定造價，現(xiàn)在我們們認(rèn)為，方案決定定造價，結(jié)構(gòu)設(shè)計計影響造價。在實實際施工過程中可可以適當(dāng)修改，但但不能修改得太多多，否則在驗收時時設(shè)計院不蓋章。。我們認(rèn)為，平面形形狀簡單、結(jié)構(gòu)方方正、對稱規(guī)則可可以降低成本，一一些裝飾性的東西西能免就免。［建建議大家上網(wǎng)上查查一下“極簡主義義”、“少就是多多”“l(fā)essismore”］第一關(guān)：規(guī)劃設(shè)計計規(guī)劃設(shè)計工程招標(biāo)工程造價與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理層高也不是越高越越好，要注意“高高粗比”?？拐鹨髩?yīng)該全全部是通的，不超超過50CM的視視為通墻。磚混結(jié)構(gòu)的外墻開開洞率不能超過40%。從剛性的角度考慮慮，高層建筑一般般是三角形、圓形形、正方形的，承承重墻不能“里出出外進(jìn)”。墻如果果不是通的，就得得增加鋼筋含量。。磚混結(jié)構(gòu)的錯層不不能超過50㎝。。方正的設(shè)計也許會會被說成呆板，設(shè)設(shè)計和營銷是有矛矛盾的，根據(jù)規(guī)定定，構(gòu)造柱見墻角角就要有。立面豐豐富是好看，但是是值不值？加些線線條是不是就好得得不得了？是不是是有必要為此增加加成本？規(guī)劃設(shè)計工程招標(biāo)工程造價與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理這一點在實際操作作過程中有很多經(jīng)經(jīng)驗，有的決算能能被審掉一半。規(guī)劃設(shè)計工程招標(biāo)工程造價與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理第二關(guān)：工程造價價與決算根據(jù)有關(guān)規(guī)定，七七層以上按1類取取費37%，七層以下按4類取取費21.6%。。建筑市場競爭爭也非常激烈，在在實際操作過程中中，有的開發(fā)公司司對七層以上的建建筑工程招標(biāo)是按按4類下浮5%。。規(guī)劃設(shè)計工程招標(biāo)工程造價與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理第三關(guān)：工程招標(biāo)標(biāo)規(guī)劃設(shè)計工程招標(biāo)工程造價與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理這方面很難把握，，可以規(guī)定“貨比比三家”，但就是是這樣也很難控制制。在招標(biāo)過程中中可以找三家以上上，然后選兩家報報價低的再往下砍砍價。第四關(guān)：材料設(shè)備備采購規(guī)劃設(shè)計工程招標(biāo)工程造價與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理更難，比比如一些圖紙上沒沒有的東西要進(jìn)行行“簽單”，這個個過程也很難直接接控制。第五關(guān)：現(xiàn)場管理理第三部分建筑設(shè)設(shè)計常識與訣竅建筑設(shè)計幾個檻：：▲6層及以下，不裝裝電梯；▲6層以上，必須裝裝電梯；▲11層及以下，可可只裝一部電梯，，并且樓梯間與電電梯間可以連通▲12層開始，必須須裝兩部電梯，其其中一部作為消防防電梯▲19層及以上必須須設(shè)兩條步梯或者者剪刀樓梯電梯的成本：以18層為例，電電梯成本約25萬萬，每增加一層電電梯成本約提高5000元2.8米層高的來來歷：房間的層高應(yīng)小于于等于面寬。圈梁梁+樓板=40㎝㎝，窗高1.5米米，窗臺高0.9米，合起來就是是2.8米。外墻面積測算：外墻面積一般約為建筑面積積的1/3（可作作為外墻貼磚面積積估算的依據(jù)）。。玻璃幕墻的成本約約300元以上，，而普通鋁合金窗窗成本約180元元/㎡建筑之間東西間距距：多層不小于8米，，而小高層和高層層不小于13米。。節(jié)能住宅與普通住住宅的差別：▲外墻做保溫處理（（節(jié)能比普通高80元/㎡，墻面面面積）▲北向不宜開飄窗▲窗戶盡量采用塑鋼鋼雙層中空玻璃。?！?jié)能住宅的成本比比第四部分前期談判實戰(zhàn)經(jīng)驗驗談商務(wù)談判是所有工作中的重要一環(huán)環(huán)，成功的談判是是做成業(yè)務(wù)的前提提。如果談判者能能靈活掌握并動用用一些談判原則和和實用技巧，就可可能在談判桌上取取得主動，起到““兵不血刃”、““不戰(zhàn)而屈人之兵兵”的作用，為最最終取得所期望之之結(jié)果奠定基礎(chǔ)。概論：商務(wù)談判有技巧1、談判前準(zhǔn)備初次見開發(fā)商需配配“三把刀”——第一刀：入地第二刀：削魂第三刀：還魂實地查看地塊及周周邊特征，目的是是確定樓盤區(qū)位特特征、檔次熟悉一切項目相關(guān)關(guān)資料，以最快的速度形成項項目整體輪廓，勾勾勒項目的靈魂調(diào)研當(dāng)?shù)刂饕獦潜P盤，找一個市場特特質(zhì)與本項目類似似的樓盤作為參照照，以初步確定項項目的規(guī)劃檔次、、銷售價格2、談判原則與技巧個人體會總結(jié)，前前期談判有這么實實用“八招”———第一招將心比心第二招突出優(yōu)勢第三招模擬演習(xí)第四招底線界清第五招了解對手第六招要有耐心第七招隨機(jī)應(yīng)變第八招埋下契機(jī)第一招將心比心談判最忌以己方觀觀點，需索無度，，應(yīng)從對方的角度出出發(fā)，將心比心，合作的最后達(dá)成一一定是兼顧雙方利利益的，比如開封封錦繡皇城項目合合作洽淡。第二招突出優(yōu)勢對于對方立場、觀點都都有初步的認(rèn)知后后，再將自己在此此次談判事項中所所占有的優(yōu)、劣勢勢及對方的優(yōu)、劣劣勢，進(jìn)行嚴(yán)密周周詳?shù)牧信e，尤其其要將己方優(yōu)勢，，不管大小新舊，，應(yīng)全盤列出，以以作為談判籌碼。。而己方劣勢，當(dāng)當(dāng)然也要注意，以以免倉促迎敵，被被對方攻得體無完完膚，比如駐馬店項目目洽談。第三招模擬演習(xí)就是將各種種可能發(fā)生生的狀況，，預(yù)先模擬擬，以免實實際遭遇時時人慌馬亂亂，難以主主控戰(zhàn)局。。在了解優(yōu)優(yōu)、劣后，，就要假想想各種可能能發(fā)生的狀狀況，預(yù)作作策劃行動動方案。小小至談判座座位的擺放放都要詳加加模擬，如彭總帶帶領(lǐng)洽談中中泰二期項項目，各有有分工。第四招底線界清通常，談判判時，雙方方都帶攻擊擊性，磨刀刀霍霍，躍躍躍欲試。。雙方只想想到可以““獲得多少少”，卻常常常忽略要要“付出多多少”，忽忽略了談判判過程中己己方要讓步步多少，方方可皆大歡歡喜。所以以，在談判判前，務(wù)必必要把己方方的底線界界清：可讓讓什么?要要讓多少?如何讓?何時讓?為何要讓讓?先行理理清，心中中有效。否否則，若對對方咄咄逼逼人，己方方束手無策策任由對方方宰割，那那就失去了了談判的本本意。比如正常的的合同要點點拉鋸砍價價第五招了解對手孫子兵法的的“知己知知彼，百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆”眾眾所皆知。。談判前，，了解對方方談判負(fù)責(zé)人人的喜好，，投其所好好能盡快獲獲得對方的的好感。有助談判達(dá)達(dá)成。比如楊總帶帶領(lǐng)洽談的的汝州項目目，對方有有留學(xué)經(jīng)歷歷；彭總帶帶領(lǐng)洽談的的東方今典典項目等等等，每一次次都應(yīng)盡可可能的多了了解對手資資料。第六招要有耐心古語有云：：“病急亂亂投醫(yī)”。。故在談判判中要時刻刻暗誦默念念“戒急戒戒躁”，尤尤其在劍拔拔弩張、激激烈火爆之之際，更要要遵行。因因為，談判判中常有耐耐久戰(zhàn)要打打，據(jù)傳當(dāng)年李李鵬當(dāng)選傳傳；中泰二二期，。第七招隨機(jī)應(yīng)變戰(zhàn)場狀況，，瞬息萬變變，談判桌桌上需隨機(jī)機(jī)應(yīng)變。雖雖說諸葛亮亮神機(jī)妙算算，但人算算不如天算算，總有考考慮欠周、、失算之處處。談判時時，出現(xiàn)對對手突有神神來一筆，，超出己方方假設(shè)狀況況，己方人人員一定要要會隨機(jī)應(yīng)應(yīng)變，見招招拆招。實實在無法招招架，手忙忙腳亂時，，先施緩兵兵之計，再再圖謀對策策，以免當(dāng)