成都某綜合地產(chǎn)項目提案

關(guān)于“成都****”

項目理解2004年11月6日目錄一、市場總體概述；二、項目綜述理解；三、對**品牌的理解；四、項目SWOT分析；五、項目定位的思考六、項目營銷方面的思考；七、對項目運作的思考；1、人手配置；2、合作形式；一、市場總體概述1、市場發(fā)展空間巨大競爭格局出現(xiàn)變遷房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好健康的發(fā)展走勢；現(xiàn)階段房價水平不高，有較大的發(fā)展空間；住宅郊區(qū)化正在盛行，為本項目的開發(fā)帶來有利條件；大盤時代的到來，外來大品牌發(fā)展商進駐成都，房地產(chǎn)市場迎來新的競爭格局；2、成都市未來房地產(chǎn)市場新格局預(yù)測一環(huán)三環(huán)二環(huán)和記黃埔城南項目中海地產(chǎn)城西項目**地產(chǎn)城東項目品牌發(fā)展商及大盤分布圖二、項目綜述1、項目地理位置本項目位于成都行政區(qū)域的東部，西接?xùn)|三環(huán)高速公路，北靠成渝高速公路，東臨四川師范大學(xué)（東區(qū)校區(qū)），南眺獅子山培育園。2、項目發(fā)展定位

城東作為成都市未來發(fā)展的重點區(qū)域，各種工廠企業(yè)都已經(jīng)大部分搬遷，各種風(fēng)景區(qū)、住宅區(qū)的規(guī)劃及交通規(guī)劃都已經(jīng)提上日程，城東副中心中心城區(qū)的建設(shè)已步入實施階段，錦江區(qū)區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府等相關(guān)部門將進入城東副中心。目前“東部新區(qū)”起步區(qū)的各項配套設(shè)施正緊張有序地進行，連接成渝高速路的道路僅差一座立交橋就得以貫通，屆時三圣、洪河、十陵片區(qū)將連成一片，進入市區(qū)將縮短至少１０分鐘，今后城東將成為一個新型居住區(qū)。

3、項目規(guī)劃概述總用地面積：444175.50m2住宅用地面積：243410.30m2商業(yè)/金融/貿(mào)易用地：42586.51m2開發(fā)強度：容積率2.3~3.5建筑密度：≤35%綠地率：≥30%

配套用地要求：公園（5166m2）幼兒園（4466m2）街道辦事處（1526m2）門診所（3028m2）文化中心（8014m2）插入地塊圖4、地塊現(xiàn)狀優(yōu)勢：住宅用地容積可達到2.3，使項目的產(chǎn)品多樣化，在設(shè)計中可使用多種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，避免項目產(chǎn)品的單一性。地塊的自然坡地使各組團錯落有致，獲得更好的日照。在項目內(nèi)設(shè)有5千多平方米的小區(qū)公園，為居民提供休閑的地方劣勢：市政配套用地過多，降低住宅和商業(yè)用地的使用率與三環(huán)路只有50米的綠化隔離帶，對住宅產(chǎn)生噪音有兩條市政路貫通南北，將地塊分割成四塊，不利于小區(qū)圍合式管理，影響小區(qū)內(nèi)部的私密性5、市政配配套現(xiàn)狀就目前該區(qū)區(qū)域的生活活配套現(xiàn)狀狀來說，給給人總的印印象還是一一個“大荒荒地”，生生活配套非非常不足，，目前除了了三環(huán)路投投入使用外外，新建成成的樓盤還還太少，只只有上東陽陽光、桃花花源別墅等等少數(shù)低檔檔樓盤。而而且這里沒沒有學(xué)校、、大酒家、、購物中心心、大型超超市、體育育場館等生生活配套，，當?shù)氐木泳用裥枰埔撇角巴馔鈬M。。三、**品牌的的理解**集團成成立于1984年5月，以房房地產(chǎn)為核核心業(yè)務(wù)，，是中國大大陸首批公公開上市的的企業(yè)之一一。成都**公公司成立于于1993年6月，，成為**集團繼深深圳、上海海、北京、、天津、沈沈陽之后第第六大重點點投資的城城市。成都都**先后后開發(fā)了成成都城市花花園和**家園，在在市場上樹樹立了良好好的市場形形象、產(chǎn)品品形象，獲獲得良好的的社會效益益和經(jīng)濟效效益，成為為成都房地地產(chǎn)市場的的領(lǐng)跑者。。由于**花花園、**家園在成成都市場上上樹立了良良好的產(chǎn)品品形象、品品牌形象，，因此，成成都消費者者對**的的品牌有一一定的認識識，也為后后繼開發(fā)的的項目奠定定了良好的的市場基礎(chǔ)礎(chǔ)。四、項目SWOT分分析S優(yōu)勢W劣勢項目位于成都“東拓”核心區(qū)域，隨著成渝高速的貫通，工廠企業(yè)的搬遷，東部核心已形成項目緊靠三環(huán)路，加上市政府對周邊道路的投入較大，地面交通優(yōu)勢明顯在高速公路旁，噪音嚴重，鄰近成渝立交橋，空氣受到一定的污染項目附近的生活配套設(shè)施嚴重不足，完全要依賴小區(qū)自身的配套O機遇T威脅東部新城的形成，為引入外區(qū)域新移民奠定基礎(chǔ)現(xiàn)時該區(qū)域房地產(chǎn)市場仍處于中前期狀態(tài)，在售房地產(chǎn)項目不多，市場競爭相對不太激烈市場買家已越來越成熟，對住宅的要求也不斷的提高。居民受到傳統(tǒng)購房思維——“南富、西貴、東貧、北匪”的影響，對東部區(qū)域產(chǎn)生一定的抗性核心競爭力力經(jīng)過以上SWOT分分析，我司司對項目提提算出其內(nèi)內(nèi)、中、外外三層核心心競爭力內(nèi)層中層未來發(fā)展前前景及其升升值空間受受到客戶的的認同外層產(chǎn)品的多元元化發(fā)展格格局**品牌和和質(zhì)量的認認同五、項目定定位思考當前，成都都**公司司對于本項項目將面臨臨一個經(jīng)營營思考問題題：1）是高容容積率項目目，追求現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)品的的多樣化發(fā)發(fā)展？2）是低容積率率，保持**一一貫的開發(fā)風(fēng)格格？1、****是是一個什么樣的的項目？1）中海?國際社區(qū)（暫名名）項目簡介項目位置及交通通項目位于成都市市金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)鄉(xiāng)、郫縣犀浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)境內(nèi)，國家級級成都高新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)西部園園區(qū)東南側(cè)。項目至市中心5KM至火車站6KM至雙流機場15KM毗鄰未來地鐵二二號2、同品牌競爭爭項目對比規(guī)劃要點：規(guī)劃總面積：1986畝總建筑面積：超超過130萬平平方米開發(fā)強度：容積積率0.85-0.95建筑密度：≤20%綠地率：≥≥38%土地成交價格：：60萬元/畝（（備注：與成都都**土地成本本相同）配套要求：醫(yī)院（200床床，18000㎡）雙語學(xué)校（小學(xué)學(xué)至高中，54班）幼兒園（2所，，雙語教學(xué)）文化活動中心（（10000㎡㎡）凈菜市場（12000㎡）公園（緊鄰項目目南側(cè)，占地48000㎡））體育公園（緊鄰鄰項目南側(cè)，占占地23900㎡）變電站（110KV，兩個））、派出所、街街道辦事處、社社區(qū)服務(wù)中心等等初步規(guī)劃方案公園體育公園項目點評一屬于城市邊緣項項目；交通便捷性略嫌嫌不足；該地塊所在地段段雖已開通城區(qū)區(qū)至高新西區(qū)的的城市公交，但但從城區(qū)的可達達性看，進城主主干道只有一條條羊西沿線，而而此條線路為城城西的快速通道道，上下班時常常交通擁擠；項目點評二區(qū)域位置價值較較大：——連接城西生生態(tài)景觀走廊——城西上風(fēng)下下水的概念深入入人心——“南富西貴貴”，城西有眾眾多高尚社區(qū)——未來地鐵二二號線概念項目點評三景觀資源較為豐豐富，適合打造造具有閑適情調(diào)調(diào)的高品質(zhì)生活活社區(qū)；開發(fā)規(guī)模大、可可塑性強；但周邊配套尚未未完善。小結(jié)：從以上分析可以以看出，本項目目與中海城西項項目相比，同屬屬城市邊緣項目目，周邊配套尚尚未完善；本項項目除了在交通通可達性、土地地成本上占據(jù)一一定的優(yōu)勢外，，在項目所處地地段的區(qū)位價值值、景觀資源、、規(guī)模等方面，，本項目還稍處處劣勢。2、和記黃埔地地產(chǎn)城南項目簡介項目位置及交通通高新區(qū)西至鐵路路防護綠地，北北至三環(huán)路，東東至站華路，南南至武侯大道；；交通便利，東東靠天府大道，，北靠三環(huán)路，，北側(cè)是成都著著名的桐梓富人人區(qū)，南面是規(guī)規(guī)劃中的科技園園區(qū)和政府辦公公及商務(wù)區(qū)。和記黃埔項目一環(huán)三環(huán)二環(huán)規(guī)劃要點：規(guī)劃總面積：1036畝開發(fā)強度：容積積率≤3.0建筑密度：≤30%綠地率：≥≥30%土地成交價格：：206萬元/畝畝項目點評一屬于城市邊緣項項目；交通便捷性較高高；區(qū)域位置價值值較大：——向南是成都市市今后城市發(fā)發(fā)展的重要方方向之一；——“南富西貴”，，城南高素質(zhì)質(zhì)樓盤眾多，，區(qū)域日趨成成熟。和記黃埔項目目一環(huán)三環(huán)二環(huán)項目點評二開發(fā)規(guī)模大、、可塑性強；；周邊配套正日日漸成熟。小結(jié)：和記黃埔此次次花巨資高調(diào)調(diào)進駐成都房房地產(chǎn)市場，，其實力不容容置疑；據(jù)媒媒體報道，和和記黃埔有意意將其開發(fā)““一個全新的的香港城”。。外來發(fā)展商商能否克服““水土不服””的通病，還還需拭目以待待。六、項目營銷方面面的思考1、對“****”市場場定位的思考考由于項目地處處成都東拓核核心，而容積積率又比較高高，如果單從從數(shù)據(jù)上來看看，該項目應(yīng)應(yīng)該是一個高高容積率的城城市社區(qū)項目目。但該項目的定定位是否能夠夠最大強度地地吸引買家，，建議貴司在項項目定位上必必須慎重。必須要建立在在詳實的市場場支持數(shù)據(jù)上上方可確定。。本項目占地660畝，總總建面積達平平方米而且首首期開發(fā)量就就達到十三萬萬平方米的消消化量，在成成都也算比較較龐大的貨量量，必須思考考嚴密，穩(wěn)操操勝券方好。。2、對項目客戶群群定位的思考項目位于新開發(fā)區(qū)區(qū)域，項目附近均均為待開發(fā)用地，，潛在客戶中原居居民的比例極少，，項目所在地的購購買資源欠缺，從從表象來看，該項項目的潛在客戶以以外區(qū)移民為主。。思考：1）什么樣的人會會考慮接受東面為為居住區(qū)？2）什么樣的人是是該項目的核心客客戶群？3）什么樣的條件件可以吸引這部分分群體？4）他們都具有什什么樣的特征？3、對項目板塊區(qū)區(qū)域發(fā)展的思考項目位于新開發(fā)區(qū)區(qū)域，大盤將會逐逐漸增多，政府今今后對東部的發(fā)展展規(guī)劃、市政配套套、教育配套、生生活配套、商業(yè)配配套的考慮如何？？買家如果要遷移移，將會重點考慮慮區(qū)域的什么配套套條件？開發(fā)商如如何與政府聯(lián)動，，如何整合社會資資源、政府資源為為該項目服務(wù)，這這也是下一步工作作將重點考慮的問問題。思考：1）東面今后的的大規(guī)劃發(fā)展如如何？2）政府會給予予那些配套支持持？3）如何去炒作作該區(qū)域板塊？？4、對項目產(chǎn)品品定位的思考**特有的產(chǎn)品品：6層情景洋房帶觀光電梯的小小高層專利產(chǎn)品情景TOWNHOUSE思考：1）本項項目的主主力產(chǎn)品品應(yīng)該以以什么為為主？2）產(chǎn)品品應(yīng)該具具有哪些些特色？？3）與以以往**的產(chǎn)品品特點有有什么不不同？5、對項項目價格格定位的的思考由于項目目是東面面的第一一個大型型項目，，因此，，在價格格策略方方面扮演演著重要要的“土土地價格格杠桿角角色”，，本項目目的價格格制定，，對未來來板塊樓樓市的價價格起到到一定的的影響作作用。因此，在制定定價格方面既既要考慮買家家的接受度，，又要達到項項目浮出市場場一炮而紅的的效果，必須須慎重思考。。總之，我司將將重點在營銷銷工作中思考考以下問題：：1、如何提升升**的品牌牌形象？2、如何提升升**產(chǎn)品的的形象？2、如何樹立立本項目在東東部指標盤的的形象？4、如何在營營銷上吸引買買家核心群體體？5、如何令到到項目營銷達達到“一炮而而紅”的轟動動效應(yīng)？如果貴司能夠夠給予我司機機會，我們將將重點去解決決以上問題。。由于“****項目”是是成都**明明年重點關(guān)注注的項目，貨貨量大，壓力力重，我司建建議，作為戰(zhàn)戰(zhàn)略合作的營營銷團隊必須須具備以下能能力：1、必須具備備“整合品牌牌資源”的能能力；2、要具備整整合市場資源源、具備市場場應(yīng)變的能力力；3、對消費者者的需求、特特點、購買力力有深入的研研究能力；