房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算

第三章投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算第二節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算第三節(jié)融資與資金成本分析第四節(jié)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算案例分析

第四章投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析計(jì)算的主要內(nèi)容：總投資估算表總成本費(fèi)用表銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表投資計(jì)劃與資金籌措表借款還本付息表、用款計(jì)劃表第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。經(jīng)營資金：房地產(chǎn)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期間稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資（3.1）+（3.2）3.13.1.13.1.23.2開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金（3.1.1）+（3.1.2）2、開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也就是當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。

房地產(chǎn)開發(fā)的總成本費(fèi)用有兩種分類方法：（1）包括開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用。①開發(fā)成本包括土地費(fèi)用（土地使用權(quán)出讓金和土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他費(fèi)用、開發(fā)期間稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)。②開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，一般采用此類劃分。房地產(chǎn)開發(fā)的總成本費(fèi)用有兩種分類方法：（2）包括開發(fā)直接費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)。①開發(fā)直接費(fèi)包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。②開發(fā)間接費(fèi)包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用、開發(fā)期間稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)。例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581㎡，休養(yǎng)所為1200㎡，綜合商場(chǎng)為1000㎡。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營。該項(xiàng)目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場(chǎng)在開發(fā)完畢后自營時(shí)，需經(jīng)營資金8萬元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。上述開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成見下頁圖所示。從下頁圖可以看出，如果該項(xiàng)目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金8萬元；其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營固定資產(chǎn)182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。此時(shí)，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。如果是開發(fā)完成后用于自營的項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費(fèi)用）。土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬元開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元開發(fā)項(xiàng)目總投資13057萬元開發(fā)建設(shè)投資13049萬元經(jīng)營資金8萬元總成本費(fèi)用二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算1、土地費(fèi)用估算土地費(fèi)用的表現(xiàn)形式：征收土地的土地征收拆遷費(fèi)出讓土地的土地出讓地價(jià)款轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)租用土地的土地租用費(fèi)股東投資入股土地的土地投資折價(jià)款。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目總成本費(fèi)費(fèi)用的具體體估算1、土地費(fèi)費(fèi)用估算（（土地費(fèi)用用分為4種種形式）（1）土地地征收拆遷遷費(fèi)①農(nóng)村集體體土地征收收拆遷費(fèi)：：土地補(bǔ)償償費(fèi)、青苗苗補(bǔ)償費(fèi)、、地上附著著物補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、安置補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、新新菜地開發(fā)發(fā)建設(shè)基金金、征地管管理費(fèi)、耕耕地占用稅稅、拆遷費(fèi)費(fèi)、其他費(fèi)費(fèi)用②城鎮(zhèn)土地地拆遷費(fèi)主主要包括：：地上建筑筑物、構(gòu)筑筑物、附著著物補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、搬家費(fèi)費(fèi)、臨時(shí)拆拆遷安置費(fèi)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房房攤銷以及及對(duì)于原用用地單位停停產(chǎn)、停業(yè)業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、、拆遷管理理費(fèi)和拆遷遷服務(wù)費(fèi)等等。（2）土地地出讓地價(jià)價(jià)款土地出讓地地價(jià)款主要要包括向政政府繳付的的土地使用用權(quán)出讓金金和根據(jù)土土地原有狀狀況需要支支付的拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)、、安置費(fèi)、、城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)或征地地費(fèi)等。。土地出讓地地價(jià)款的數(shù)數(shù)額由土地地所在城市市、地區(qū)、、地段、土土地的用途途以及使用用條件、合合同條件等等許多方面面的因素決決定?？梢詤⒄栈鶞?zhǔn)地價(jià)，，再根據(jù)地地段等級(jí)、、用途、容容積率、使使用年限等等因素修正正。（3）土地地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)是指土地地受讓方向向土地轉(zhuǎn)讓讓方支付土土地使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)。（4）土地地租用費(fèi)土地租用費(fèi)費(fèi)是指土地地租用方向向土地出租租方支付的的費(fèi)用（房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中少見））（5）土地地投資折價(jià)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目目土地使用用權(quán)可以來來自房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的一一個(gè)或多個(gè)個(gè)投資者的的直接投資資。在這種種情況下，，不需要籌籌集現(xiàn)金用用于支付土土地使用權(quán)權(quán)的獲取費(fèi)費(fèi)用，但一一般需要對(duì)對(duì)土地使用用權(quán)評(píng)估作作價(jià)。序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明123456土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)合計(jì)土地費(fèi)用估估算表2、前期工工程費(fèi)估算算房地產(chǎn)項(xiàng)目目前期工程程費(fèi)主要包包括：開發(fā)發(fā)項(xiàng)目前期期規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、可行行性研究，，水文、地地質(zhì)勘測(cè)，，以及“五五通一平””等階段的的費(fèi)用支出出。（1）項(xiàng)目目的規(guī)劃、、設(shè)計(jì)、可可行性研究究所需費(fèi)用用一般可按按項(xiàng)目總投投資的一定定百分比估估算。一般般情況下，，規(guī)劃及設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)為建建安工程費(fèi)費(fèi)的3%左左右，可行行性研究費(fèi)費(fèi)占項(xiàng)目總總投資的1%—3%。（2）項(xiàng)目目的水文、、地質(zhì)、勘勘探所需費(fèi)費(fèi)用可根據(jù)據(jù)所需工作作量結(jié)合有有關(guān)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)估算，，一般為設(shè)設(shè)計(jì)概算的的0.5%左右。（3）土地地開發(fā)中的的“五通一一平”（給給水、排水水、通電、、通路、通通訊、土地地平整）等等工程費(fèi)用用，主要包包括地上原原有建筑物物、構(gòu)筑物物拆除費(fèi)用用、場(chǎng)地平平整費(fèi)用和和“五通””的費(fèi)用。。這些費(fèi)用用估算可根根據(jù)實(shí)際工工程量，參參照有關(guān)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明123456規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)水文、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)合計(jì)前期工程費(fèi)費(fèi)估算表3、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)估算基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)是指指建筑物2米以外和和項(xiàng)目用地地規(guī)劃紅線線以內(nèi)的各各種管線和和道路等工工程的費(fèi)用用，主要包包括供水、、供電、供供氣、排污污、綠化、、道路、路路燈、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)設(shè)施的建建設(shè)費(fèi)用，，以及各項(xiàng)項(xiàng)設(shè)施與市市政設(shè)施干干線、干管管、干道的的接口費(fèi)用用。一般按按實(shí)際工程程量估算。。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)通常采用用單位指標(biāo)標(biāo)估算法來來計(jì)算。一一般說來，，詳細(xì)估算算時(shí)，供水水工程可按按水增容量量（噸）指指標(biāo)計(jì)算，，供電及變變配電工程程可按電增增容量（千千伏安）指指標(biāo)計(jì)算，，各類圍墻墻、管線工工程按長度度米指標(biāo)計(jì)計(jì)算，室外外道路按道道路面積平平方米指標(biāo)標(biāo)計(jì)算。粗粗略估算時(shí)時(shí)，則各項(xiàng)項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施施工程均可可按建筑平平方米或用用地平方米米造價(jià)計(jì)算算。4、建筑安安裝工程費(fèi)費(fèi)建筑安裝工工程費(fèi)是指指建造房屋屋建筑物所所發(fā)生的建建筑工程費(fèi)費(fèi)用、設(shè)備備采購費(fèi)用用、安裝工工程費(fèi)用和和室內(nèi)基本本裝修費(fèi)等等。建筑工程費(fèi)費(fèi)包括結(jié)構(gòu)構(gòu)、建筑、、特殊裝修修工程費(fèi)；；設(shè)備采購購及安裝工工程費(fèi)包括括給排水、、電氣照明明及設(shè)備安安裝、空調(diào)調(diào)通風(fēng)、弱弱電設(shè)備及及安裝、電電梯及安裝裝、其他設(shè)設(shè)備及安裝裝等。4、建筑安安裝工程費(fèi)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)費(fèi)用估算可以采采用單元估算法法、單位指標(biāo)估估算法、工程量量近似匡算法、、概算指標(biāo)估算算法、概預(yù)算定定額法，也可以以根據(jù)類似工程程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算算。（1）單元估算算法是指以基本建設(shè)設(shè)單元的綜合投投資乘以單元數(shù)數(shù)得到項(xiàng)目或單單項(xiàng)工程總投資資的估算方法。。如以每間客房房的綜合投資乘乘以客房數(shù)估算算一座酒店的總總投資，以每張張病床的綜合投投資乘以病床數(shù)數(shù)估算一座醫(yī)院院的總投資籌。。（2）單位指標(biāo)標(biāo)估算法是指以單位工程程量投資乘以工工程量得到單項(xiàng)項(xiàng)工程投資的估估算方法。一般般說來，土建工工程、水電安裝裝工程及其他設(shè)設(shè)備安裝工程可可按建筑平方米米造價(jià)計(jì)算。其其造價(jià)指標(biāo)可參參照有關(guān)近似案案例獲得。（3）工程量近近似匡算法是采用與工程概概預(yù)算類似的方方法，先近似匡匡算工程量，再再乘以相應(yīng)概預(yù)預(yù)算定額和取費(fèi)費(fèi)。（4）概算指標(biāo)標(biāo)法是采用綜合的單單位建筑面積和和建筑體積等建建筑工程概算指指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工工程費(fèi)用量。常常使用的估算公公式是：工程概概算價(jià)值=建筑筑面積×概算指指標(biāo)（5）類似工程程經(jīng)驗(yàn)估算法測(cè)算出各類有代代表性物業(yè)的建建安工程各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用的大致標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。5、公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算算公共配套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)是指居住住小區(qū)內(nèi)為居民民服務(wù)配套建設(shè)設(shè)的各種非營利利性的公共配套套設(shè)施（又稱公公建設(shè)施）的建建設(shè)費(fèi)用，主要要包括：居委會(huì)會(huì)、派出所、托托兒所、幼兒園園、鍋爐房、變變電室、公共廁廁所、停車場(chǎng)等等。一般按規(guī)劃劃指標(biāo)和實(shí)際工工程量估算。6、開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)估算開發(fā)間接費(fèi)是指指房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)所屬獨(dú)立核核算單位在開發(fā)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理理所發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。主要包包括：工資、福福利費(fèi)、折舊費(fèi)費(fèi)、修理費(fèi)、辦辦公費(fèi)、水電費(fèi)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷銷和其他費(fèi)用等等。7、管理費(fèi)用估估算管理費(fèi)用是指房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的管理部門為為組織和管理房房地產(chǎn)項(xiàng)目的開開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。管理費(fèi)可按項(xiàng)目目投資或前述1~5項(xiàng)直接費(fèi)費(fèi)用的一個(gè)百分分比計(jì)算，這個(gè)個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為為3%左右。8、財(cái)務(wù)費(fèi)用估估算財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)為籌集資金而而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。主要包括括借款和債券的的利息、金融機(jī)機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融融資代理費(fèi)、外外匯匯兌凈損失失以及企業(yè)籌資資發(fā)生的其他財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用。借款利息包括長長期借款利息和和流動(dòng)資金借款款利息。9、銷售費(fèi)用估估算銷售費(fèi)用是指房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用用，以及專設(shè)銷銷售機(jī)構(gòu)或委托托銷售代理的各各項(xiàng)費(fèi)用。主要要包括銷售人員員工資、獎(jiǎng)金、、福利費(fèi)、差旅旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)構(gòu)的折舊費(fèi)、修修理費(fèi)、物料消消耗、廣告費(fèi)、、宣傳費(fèi)、代銷銷手續(xù)費(fèi)、銷售售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售售許可證申領(lǐng)費(fèi)費(fèi)等。（1）廣告宣傳傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)費(fèi)，一般約為銷銷售收入的2%~3%。（2）銷售代理理費(fèi)，一般約為為銷售收入的1.5%~2%。（3）其他銷售售費(fèi)用，一般約約為銷售收入的的0.5%~1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，，銷售費(fèi)用約占占到銷售收入的的4%~6%。。10、其他費(fèi)用用估算其他費(fèi)用主要包包括臨時(shí)用地費(fèi)費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)費(fèi)、工程造價(jià)咨咨詢費(fèi)、總承包包管理費(fèi)、合同同公證費(fèi)、施工工執(zhí)照費(fèi)、工程程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、、工程監(jiān)理費(fèi)、、竣工圖編制費(fèi)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)等。這些費(fèi)用用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部部門規(guī)定的費(fèi)率率估算，一般約約占投資額的2%~3%。11、開發(fā)期間間稅費(fèi)估算開發(fā)期間稅費(fèi)是是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)擔(dān)的與房地產(chǎn)投投資有關(guān)的各種種稅金和地方政政府或有關(guān)部門門征收的費(fèi)用。。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)估算。12、不可預(yù)見見費(fèi)估算房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資估算應(yīng)考慮適適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見見費(fèi)用。不可預(yù)預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目目的復(fù)雜程度和和前述各項(xiàng)費(fèi)用用估算的準(zhǔn)確程程度，以上述各各項(xiàng)費(fèi)用之和的的3%~7%估估算。如果是開發(fā)完成成后出租或自營營的項(xiàng)目，還應(yīng)應(yīng)該估算下列費(fèi)費(fèi)用：運(yùn)營費(fèi)用用和修理費(fèi)用第二節(jié)收入與與稅金估算一、經(jīng)營收入估估算市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)測(cè)的最終目的就就是對(duì)投資項(xiàng)目目租售方案的確確定、租售價(jià)格格的確定和經(jīng)營營收入的估算。。1、租售方案的的確定租售方案一般應(yīng)應(yīng)包括以下幾個(gè)個(gè)方面的內(nèi)容：：（1）項(xiàng)目出售售、出租還是租租售并舉？出售售面積和出租面面積的比例是多多少？以及整個(gè)個(gè)項(xiàng)目中哪些出出售、哪些出租租、哪些自營？？（2）可出售面面積、可出租面面積、自營面積積和可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在在建筑物中的位位置；（3）出售和出出租的時(shí)間進(jìn)度度安排和各時(shí)間間段內(nèi)租售面積積數(shù)量的確定。。（4）售價(jià)和租租金水平的確定定；（5）收款方式式與收款計(jì)劃的的確定。銷售期間第1期第2期…第N期合計(jì)銷售計(jì)劃面積百分比100%收款計(jì)劃期間百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入第1期第2期第3期…第N期總計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目銷售計(jì)劃及收收款計(jì)劃表表5-10單單位：建筑筑面積（㎡），，銷售收入（元元）項(xiàng)目建筑面積（㎡）售價(jià)（元/㎡）XX年XX年XX年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分總計(jì)表5-12房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入入?yún)R總表（全部部出售方案）單單位：萬元元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng)營期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面積2單位租金3可能毛租金收入4出租率（%）5有效毛租金收入6轉(zhuǎn)售收入7轉(zhuǎn)售成本及稅費(fèi)8凈轉(zhuǎn)售收入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目出租計(jì)劃及出出租收入計(jì)劃表表表5-11單單位：建筑筑面積（㎡），，銷售收入（元元）2、租售價(jià)格的的確定（1）房地產(chǎn)開開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)方方法①成本導(dǎo)向定價(jià)價(jià)法②購買者導(dǎo)向定定價(jià)法③競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)價(jià)法（2）基本原則則市場(chǎng)比較目標(biāo)利潤3、經(jīng)營收入估估算經(jīng)營收入是指向向社會(huì)出售、出出租房地產(chǎn)商品品或自營時(shí)的貨貨幣收入。房地地產(chǎn)投資項(xiàng)目的的經(jīng)營收入主要要包括房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入入、租金收入、、土地轉(zhuǎn)讓收入入、配套設(shè)施銷銷售收入（以上上統(tǒng)稱租售收入入）和自營收入入。二、稅金估算1、經(jīng)營稅金及及附加經(jīng)營稅金及附加加是指在房地產(chǎn)產(chǎn)銷售、出租與與自營過程中發(fā)發(fā)生的稅費(fèi)，主主要包括營業(yè)稅稅、城市建設(shè)維維護(hù)稅、教育費(fèi)費(fèi)附加（通常也也叫兩稅一費(fèi)））。（屬于租售交易稅稅費(fèi)）目前營業(yè)稅的稅稅率是5%。城城市建設(shè)維護(hù)稅稅、教育費(fèi)附加加的計(jì)稅依據(jù)是是營業(yè)稅稅額。。城市維護(hù)建設(shè)稅稅的稅率，納稅稅人所在地為市市區(qū)的，稅率為為7%；教育費(fèi)費(fèi)附加的稅率一一般為3%。二、稅金估算2、城鎮(zhèn)土地使使用稅（屬于開發(fā)期間稅稅費(fèi)）土地使用稅是房房地產(chǎn)開發(fā)投資資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)經(jīng)營過程中占用用國有土地應(yīng)繳繳納的一種稅。。每個(gè)城市的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不相同。受讓方從合同約約定交付土地時(shí)時(shí)間的次月起繳繳納城鎮(zhèn)土地使使用稅，截止到將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品交付給購買買者并辦理權(quán)屬屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)續(xù)的次月。應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使使用稅是逐漸減減少的，直到銷銷售完畢，納稅稅義務(wù)終止。3、房產(chǎn)稅（屬于持有期間的的稅費(fèi)）房產(chǎn)稅是投資者者擁有房地產(chǎn)時(shí)時(shí)應(yīng)繳納的一種種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)于于出租的房產(chǎn)，，以房產(chǎn)租金收收入為計(jì)稅依據(jù)據(jù)。對(duì)于非出租租的房產(chǎn)，以房房產(chǎn)原值一次減減除10~30%后的余額為為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算算繳納。房產(chǎn)稅的稅率實(shí)實(shí)行比例稅率：：

（1）從價(jià)價(jià)（或從值）計(jì)計(jì)征的，按照房房產(chǎn)原值減除30%的余值計(jì)計(jì)算，稅率為1.2%；（（2）從租計(jì)征征的，按照房產(chǎn)產(chǎn)出租的租金收收入計(jì)算，稅率率為12%。4、企業(yè)所得稅稅（每年計(jì)征，項(xiàng)目目結(jié)束后清算）企業(yè)所得稅是對(duì)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營營所得和其他所所得征收的一種種稅。一般為25%的稅率。。5、土地增值稅稅（先預(yù)征，結(jié)束后后清算）土地增值稅是對(duì)對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地地使用權(quán)、地上上建筑物及其附附著物并取得收收入的單位和個(gè)個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)所取得得的增值額為征征稅對(duì)象征收的的一種稅。是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)獲取的增值額額征收。增值額是納稅人人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所所取得的收入減減去扣除項(xiàng)目金金額后的余額。。普通住宅預(yù)征率率為1%~1.5%；非普通通住宅預(yù)征率為為1.5%~2.5%；商用用房預(yù)征率為2.5%~3.5%.5、土地增值稅稅（1）計(jì)算增值值額的扣除項(xiàng)目目：①房地產(chǎn)開發(fā)成本本（土地出讓金、土土地征收及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)、前期期工程費(fèi)、建筑筑安裝工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)、公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間間接費(fèi)等）②房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用用（管理費(fèi)用、銷售售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用）③舊房或建筑物評(píng)評(píng)估價(jià)格（轉(zhuǎn)讓舊房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)適用）④轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的稅金（“兩稅一費(fèi)””和印花稅）⑤財(cái)政部規(guī)定其他他扣除項(xiàng)（按開發(fā)成本的的20%）5、土地增值稅稅土地增值稅實(shí)行行四級(jí)超率累進(jìn)進(jìn)稅率，從30%~60%。。（1）增值額未未超過扣除項(xiàng)目目金額50%（（包括本比例數(shù)數(shù)，下同）的部部分，稅率為30%；（2）增值額超超過扣除項(xiàng)目金金額50%，但但未超過扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額100%的部分，稅稅率為40%；；（3）增值額超超過扣除項(xiàng)目金金額100%，，但未超過扣除除項(xiàng)目金額200%的部分，，稅率為50%；（4）增值額超超過扣除項(xiàng)目金金額200%的的部分，稅率為為60%。序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表22.12.2

2.32.4

2.5扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)的支付金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1＋2.2＋2.3＋2.4＋2.5地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征收及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅（土地使用權(quán)金額＋開發(fā)成本）×20%3增值額(1)－(2)4增值率(3)÷(2)

5適用增值稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過50%至100%部分：40%增值額超過100%至200%部分：50%增值額超過200%部分：60%6增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率土地增值稅計(jì)算算表第三節(jié)融融資與資金成本本分析一、融資環(huán)節(jié)及及渠道分析1、融資含義：：籌措資金的財(cái)財(cái)務(wù)活動(dòng)；2、房地產(chǎn)融資資必要性分析討論：（1）房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)過程中中，那個(gè)環(huán)節(jié)資資金缺口最大？？（2）房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目融資渠道有有哪些？2、房地產(chǎn)投資資資金來源分析析資本金（股本金金）銀行貸款預(yù)售收入商業(yè)信用：承包包商帶資承包和和合作開發(fā)向社會(huì)募集資金金（發(fā)行股票、、債券）利用其他資金等等3、房地產(chǎn)項(xiàng)目目主要融資環(huán)節(jié)節(jié)分析時(shí)點(diǎn)一：在取得得《國有土地使使用證》后及《《施工許可證》》之前信托公司融資過橋貸款尋找機(jī)構(gòu)投資者者，包括房地產(chǎn)產(chǎn)投資基金時(shí)點(diǎn)二：在取得得《施工許可證證》后及《銷售售許可證》之前前新增方式：向銀銀行申請(qǐng)商品房房開發(fā)貸款時(shí)點(diǎn)三：在開發(fā)發(fā)商取得《銷售售許可證》后及及項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂之前新增方式賣方信貸包銷時(shí)點(diǎn)四：在項(xiàng)目目主體結(jié)構(gòu)封頂頂后及竣工之前前同前方式二、融資資金成成本分析1、資金成本的的含義為籌集和使用資資金而付出的代代價(jià)，包括籌集集成本（F）和和使用成本（D）?；I集成本：指投資者在資金金籌措過程中支支付的各種費(fèi)用用。主要包括向向銀行借款的手手續(xù)費(fèi)；發(fā)行股股票、債券而支支付的各項(xiàng)代理理費(fèi)用。使用成本（D））：稱資金占用費(fèi)，，包括支付給股股東的各種股利利、向債權(quán)人支支付的貸款利息息及支付給其他他債權(quán)人的利息息費(fèi)用等。其與與所籌資金的多多少、使用時(shí)間間有關(guān)，具有經(jīng)經(jīng)常性、定期支支付的特點(diǎn)。二、融資資金成成本分析2、融資成本分分析意義：選擇資金來源，，擬定籌資方案案的重要依據(jù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行性性的一個(gè)重要尺尺度可作為投資者進(jìn)進(jìn)行資金結(jié)構(gòu)決決策的基本依據(jù)據(jù)3、資金成本計(jì)算的的一般形式資金成本一般用用相對(duì)數(shù)表示，，稱之為資金成成本率。其一般般計(jì)算公式為：：式中，K—資金金成本率；D——資金占用費(fèi)；；P—籌集資金金總額；f—籌籌資費(fèi)費(fèi)率（即即籌資費(fèi)占籌集集資金總額的比比率）。4、各種資金來來源的資金成本本計(jì)算（1）銀行借款款的資金成本①不考慮資金金籌集成本時(shí)的的資金成本式中，Kd為銀行借款的資資金成本；T為所得稅稅率；；R為銀行借款利率率。②對(duì)項(xiàng)目貸款款實(shí)行擔(dān)保時(shí)的的資金成本式中，Vd為擔(dān)保費(fèi)率；V為擔(dān)保費(fèi)總額；；P為企業(yè)借款總額；；n為擔(dān)保年限。③考慮資金籌集集成本時(shí)的資金成成本例：某企業(yè)為某建建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)銀行行長期貸款5000萬元，年利率率為10%，每年年計(jì)息一次，到期期一次還本，貸款款管理費(fèi)及手續(xù)費(fèi)費(fèi)率為0.5%。。企業(yè)所得稅稅率率為25%，試計(jì)計(jì)算該項(xiàng)目長期借借款的資金成本。。解：根據(jù)公式，該該項(xiàng)目長期借款的的資金成本為：（2）債券資金成成本發(fā)行債券的成本主主要是指?jìng)⑾⒑突I資費(fèi)用?；蚴街?，Kb為債券資金成本；；B為債券籌資額；fb為債券籌資費(fèi)率;Ib為債券年利息；Rb為債券利率。若債券溢價(jià)或折價(jià)價(jià)發(fā)行，為了更精精確地計(jì)算資金成成本，應(yīng)以其實(shí)際際發(fā)行價(jià)格作為債債券籌資額。例題2：假定某公公司發(fā)行面值為100萬元的10年期債券，票面面利率8%，發(fā)行行費(fèi)率5%，發(fā)行行價(jià)格120萬元元，公司所得稅稅稅率為25%，試試計(jì)算該公司債券券的資金成本。如如果公司以85萬萬元發(fā)行面額為100萬元的債券券，則資金成本又又為什么？①根據(jù)公式，以以120萬元價(jià)格格發(fā)行時(shí)的資金成成本為②以85萬元價(jià)價(jià)格發(fā)行時(shí)的資金金成本為（3）優(yōu)先股成本本：主要指在利潤潤分紅及剩余財(cái)產(chǎn)產(chǎn)分配的權(quán)利方面面，優(yōu)先于普通股股，通常為固定股股利。與負(fù)債利息的支付付不同，優(yōu)先股的的股利不能在稅前前扣除，因而在計(jì)計(jì)算優(yōu)先股成本時(shí)時(shí)無需經(jīng)過稅賦的的調(diào)整。或式中，Kp為優(yōu)先股資金成成本；Dp為優(yōu)先股每年股股利；Pp為優(yōu)先股票發(fā)行行價(jià)格；fp為籌資費(fèi)率；i為股利比率。（4）普通股資金金成本式中，Kc為普通股資金成本本；Dc為預(yù)期年股利額；；Pc為普通股籌資額；；fc為普通股籌資費(fèi)率率；G為普通股利年增長長率。①評(píng)價(jià)法②資本資產(chǎn)定價(jià)價(jià)模型法式中，Rf為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率率；Rm為市場(chǎng)投資組合合預(yù)期收益率；β為投資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)數(shù)某一期間證券市場(chǎng)場(chǎng)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為為11%，平均風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)股票必要報(bào)酬酬率為15%，某某一股份公司普通通股β值為1.15，，試計(jì)算該普通股股的資金成本。（5）融資租賃資資金成本企業(yè)租入某項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)，獲得其使用權(quán)權(quán)，要定期支付租租金，并且租金列列入企業(yè)成本，可可以減少應(yīng)付所得得稅。式中，KL為融資租賃資金金成本；E為年租金額；PL為租賃資產(chǎn)價(jià)值值。（6）留存盈余資資金成本留存盈余是指企業(yè)業(yè)未以股利等形式式發(fā)放給投資者而而保留在企業(yè)的那那部分盈利，即經(jīng)經(jīng)營所得凈收益的的積余，包括盈余余公積和未分配利利潤。式中，Kr為留存盈余資金成成本；其他符號(hào)同同前。留存盈余是所得稅稅后形成的，其所所有權(quán)屬于股東，，實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于股股東對(duì)公司的追加加投資。如按評(píng)價(jià)價(jià)法，計(jì)算公式為為：（7）加權(quán)平均資資金成本為了對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的的融資方案進(jìn)行籌籌資決策，在計(jì)算算各種融資方式個(gè)個(gè)別資金成本的基基礎(chǔ)上，還要計(jì)算