房地產城市進入-南陽市城市進入研究報告正式版

南陽市城市進入研究報告南陽市城市進入研究一、城市基本二、土地市場三、商品房市四、市場板塊五、進駐房企六、研究結論面場分析研究基本面概述區(qū)位整體量價老城區(qū)房企格局進入結論規(guī)劃高鐵個案去化新城區(qū)進駐區(qū)域目標區(qū)域人口產品形態(tài)高新區(qū)目標產品第一部分 城市基本面研究城市基本面城市能級河南省除洛陽外僅有的一個三線城市豫鄂陜三省交界的區(qū)域性中心城市中國百強城市。

人口與城鎮(zhèn)化率總人口1171萬（含鄧州），常住人口1002萬，居省內第一位；城區(qū)人口153萬人，省內僅次于鄭、洛（253萬）居第三位；城鎮(zhèn)化率43%，低于全省平均水平（48.5%）,居14位。

地區(qū)生產總固定資產投值（GDP）資?2016年3118億（不含鄧州?2016年3069為2737億），億，僅次于鄭2017年3377（6455億）、億，穩(wěn)居省內洛（4082第三位。億），穩(wěn)居省2016年人均內第三位；GDP31122元，?增速16.7%，居省內第15居第4位。位；

社會消費品零售總額2016年為1598億，僅次于（3665億）、洛（1807億），穩(wěn)居省內第三位；增速11.9%，居11位。

資金總量2016年末金融機構存款余額3454億，僅次于鄭（19000）、洛（4982億），居省內第三位；2016年末住戶存款余額2344億，僅次于鄭（6297億）、洛（2364億），居省內第三位。

人均可支配收入2016年城鎮(zhèn)居民26898元，居省內第7位；農村11700元，居省內第10位。城市能級高，規(guī)模優(yōu)勢突出；各項指標總量居省內前列，人均指標一般；未來發(fā)展?jié)摿Υ?。城市區(qū)位南陽地處河南省西南部，與湖北省、陜西省毗臨，北靠伏牛山，東扶桐柏山，西依秦嶺，南臨漢水，是一個三面環(huán)山、中間開闊、南部開口的盆地。地理位置優(yōu)越，是鄂西北、豫西南、陜東南三省交界經濟協(xié)作區(qū)的地理中心，在武漢、鄭州、西安三大城市組成的三角形中，南陽居其中心位置，具有無可取代的區(qū)位優(yōu)勢。南陽獨特的地理位置使它既是我國東部、中部和西部三個經濟帶的結合點，在我國經濟自東向西演進與發(fā)展中、在南北經濟對流中發(fā)揮著溝通支撐和中轉站的作用，又從區(qū)位上承擔著聯(lián)系策應東部沿海、支撐西部發(fā)展的重要作用。特殊的戰(zhàn)略地理位置為南陽的發(fā)展壯大提供了條件。行政區(qū)劃南陽現(xiàn)轄2個區(qū)和1個高新區(qū)、1個示范區(qū),分別是宛城區(qū)、臥龍區(qū)、高新區(qū)和一體化示范區(qū)，10個縣分別是桐柏縣、方城縣、淅川縣、鎮(zhèn)平縣、唐河縣、南召縣、內鄉(xiāng)縣、新野縣、社旗縣、西峽縣，1個縣級市鄧州市（2014年1月1日起鄧州市由省直管。）。南陽市轄：2個區(qū)、1個高新區(qū)、1個一體化示范區(qū)1個縣級市、10個縣土地面積：2.66萬平方公里總人口：1150萬（含鄧州）高新區(qū)城市定位與發(fā)展目標城市屬性定位：國家歷史文化名城，中部地區(qū)重要的交通樞紐，豫、鄂、陜三省交界地區(qū)區(qū)域性中心城市，生態(tài)宜居城市。城市職能定位：國家歷史文化名城，重要的水源和生態(tài)保護地區(qū)；中部地區(qū)重要的交通樞紐；豫、鄂、陜三省交界地區(qū)的商貿物流、金融服務和文化教育中心；豫西南的行政管理中心；以醫(yī)藥、光、機、電等高新技術產業(yè)和先進適用技術產業(yè)為先導，以食品、農副產品深加工和清潔能源為主的新型工業(yè)基地；風景旅游城市及區(qū)域性旅游服務基地。

總體發(fā)展目標發(fā)揮中心城區(qū)交通區(qū)位等優(yōu)勢，建設區(qū)域交通樞紐和物流中心；積極參與區(qū)域分工協(xié)作，形成優(yōu)勢產業(yè)體系，打造高新技術和先進適用技術產業(yè)基地；借助歷史人文和自然環(huán)境優(yōu)勢，形成區(qū)域性旅游服務中心；拓展城市功能，提升城市地位，構建區(qū)域性中心城市；總體規(guī)劃與發(fā)展方向城市規(guī)劃《南陽市2008-2020年中心城區(qū)總體規(guī)劃方案》顯示，至2020年中心城區(qū)將發(fā)展到西至規(guī)劃中的312國道城西段、長江路南段；東至南陽機場；北至焦柳鐵路引入寧西鐵路連接線、獨山風景區(qū)北界；南至許平南高速公路與寧西鐵路交接處，總面積297平方公里。發(fā)展方向城市主要向東、向南發(fā)展，適當向西、向北延伸。近期方向主要完善白河以北地區(qū)，加強對白河水體及沿岸的綜合治理，建設白河濕地公園和濱河綠地；適當建設白河以南地區(qū)。遠期方向主要跨越白河向南發(fā)展，適當建設白河以東地區(qū)。遠景方向主要建設白河以東地區(qū)，并可以考慮跨越許平高速公路繼續(xù)向東發(fā)展。南陽新區(qū)（一體化示范區(qū)）規(guī)劃南陽新區(qū)（一體化示范區(qū)）規(guī)劃有商務中心區(qū)、行政文化中心以及產業(yè)中心區(qū)；另有多個區(qū)域組團；目前重點發(fā)展白河南岸溧河組團以及行政文化中心區(qū)和商務中心區(qū)?？臻g范圍：西以白河為界，東至許南襄高速，北至南水北調總干渠，南至寧西鐵路，總規(guī)劃面積120平方公里；功能定位：整體定位為三區(qū)一基地一中心。三區(qū)為城鄉(xiāng)一體化先行區(qū)、現(xiàn)代化復合功能區(qū)和對外開放示范區(qū)；一基地為新能源產業(yè)基地；一中心為豫鄂陜結合部綜合交通樞紐和物流中心；空間發(fā)展結構：規(guī)劃期末城市建設用地達到115平方公里，形成“一極兩翼多組團”的空間發(fā)展結構；“一極”指以商務中心和行政文化中心所構成的城市復合中心；“兩翼”指南北兩個發(fā)展組團，北翼培育區(qū)域服務，南翼突出產業(yè)主導；“多組團”包括北部組團、科教組團、迎賓組團、機場組團、溧河組團和高鐵組團。發(fā)展規(guī)模：近期規(guī)劃人口40萬，中期規(guī)劃人口70萬，遠期人口120萬；2015年用地規(guī)模為40平方公里，2020年為68平方公里，2030年達到115平方公里。鴨河工區(qū)規(guī)劃簡介：南陽鴨河工區(qū)成立于2009年，位于南陽市北部，距市區(qū)30公里，總面積118平方公里，總人口10萬，是南陽核電廠選址、鴨河工區(qū)鴨河口水庫、鴨河口電廠、蓮花溫泉所在地，是國家一級水源地麒麟湖組團和南陽市飲用水源地，是南陽目前唯一的“長壽鄉(xiāng)”。規(guī)劃與定位：工區(qū)總規(guī)突出了“水、漢、壽、石”四大文化，35KM定位為中原經濟區(qū)養(yǎng)生度假目的地，南陽市北翼濱水宜居新城。工區(qū)產業(yè)定位為中原經濟區(qū)養(yǎng)生度假和文化傳承創(chuàng)新區(qū)，中原經濟區(qū)濱水湖泊旅游精品區(qū)、南陽市都市農業(yè)示范基地和綠色農業(yè)示范區(qū)。交通：轄區(qū)內省道S231、S333線及焦枝鐵路穿境而過，距二廣高速、蘭南高速、鄭渝高鐵、南陽機場均在35公里以內。鴨河至南陽市城區(qū)快速通道即將開工。水資源：鴨河口水庫是南陽市的飲用水源地，是南水北調中線工程的備用水源地。庫區(qū)水域面積120平方公里。旅游資源：蓮花溫泉景區(qū)占地1200余畝，周邊擁有水面數(shù)千畝，是５A級綠色景區(qū)及五星級度假酒店。南都古城項目計劃投資150億元，是河南省大型文化旅游產業(yè)項目、省重點建設項目。鄭萬高鐵鄭萬高鐵的建設對于南陽融入鄭州市一小時經濟圈，提高區(qū)域影響力具有重大作用。鄭萬高鐵全長800多公里，設計時速350公里。鐵路起于鄭州南站，通過聯(lián)絡線連接鄭州東站，經河南省的開封市（尉氏縣境內）、長葛市、禹州市、平頂山市、南陽市、鄧州市，進入湖北省的襄陽市襄城區(qū)、南漳縣、?？悼h、神農架林區(qū)、興山縣、恩施州巴東縣，然后進入重慶市境內，經巫山縣、奉節(jié)縣、云陽縣至萬州區(qū)連接渝萬高鐵。鄭萬高鐵已于2016年12月全線開工，先期建設的鄭州至襄陽段預計2019年底建成通車，屆時南陽市與外部核心城市的交通聯(lián)系將極大便捷。

南陽姜營機場南陽臥龍站人口及城鎮(zhèn)化率人口基數(shù)大，城鎮(zhèn)化率水平低，未來城市人口增長空間巨大。14001200人口：萬人10008006004002000總人口常住人口城鎮(zhèn)人口城鎮(zhèn)化率

2012-2016年南陽市人口及城鎮(zhèn)化率40.4%42.1%43.7%34.9%38.3%101510098588608632012年2013年2014年2015年2016年116611711001100610111015100985886086335438634636237834.9%38.3%40.4%42.1%43.7%

50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%

城鎮(zhèn)化率

截至2016年，南陽市總人口為1011萬人（含鄧州為1150萬人），其中常住人口863萬人、城鎮(zhèn)常住人口378萬人，城鎮(zhèn)化率為43.7%。根據(jù)國際普遍水平，城市化率在50-90%這一階段，是城市化的高速發(fā)展期。結合南陽市當前城市化率水平和增速來看，南陽市未來3-5年即將迎來城市化高速發(fā)展期；如城鎮(zhèn)化率達到65%以上，則未來需有180萬人進城，房地產市場空間較大。說明：2014年鄧州市成為省直管縣，宏觀數(shù)據(jù)不再計入南陽數(shù)據(jù)；鄧州總人口約145萬人，城鎮(zhèn)化率與南陽市基本持平。小結城市定位：國家區(qū)域性中心城市；主要發(fā)展高新技術產業(yè)、新型能源、旅游以及物流相關產業(yè)；發(fā)展方向：主要向東部及南部宛城新區(qū)、一體化示范區(qū)發(fā)展，適當向北部高新區(qū)以及西部發(fā)展；人口經濟：南陽市人口總量位居河南省各地市首位，且城鎮(zhèn)化率相對較低，后期發(fā)展空間巨大，有利于房地產業(yè)發(fā)展；南陽GDP位居全省第三位，且經濟增速較高，同樣推動房地產相關行業(yè)發(fā)展；交通建設：目前滬陜、二廣等高速貫穿城市北部，未來鄭萬高鐵即將建成，同時姜營機場早已建成并使用，南陽和省外城市以及鄭州的聯(lián)系將會更加快捷方便。南陽市人口經濟居于省內前列，綜合競爭優(yōu)勢明顯，具有良好的基礎條件和發(fā)展?jié)摿?。第二部?土地市場研究住宅用地總體量價2013-2017年南陽市區(qū)住宅用地供求量價60056914001324500449120041810004009561002319752800300257258600564174200144135119400100200002013年2014年2015年2016年2017年居住供應建面（萬㎡）居住成交建面（萬㎡）居住樓面價（元/㎡）2017年南陽市區(qū)住宅用地成交890畝，成交建筑面積174萬平米，平均地價147萬/畝，樓面地價752元/平米。2017年土地成交量減少，同時部分郊區(qū)（龍王溝風景區(qū)）用地成交拉低了整體地價。

年份2013年2014年2015年2016年2017年居住供應量（畝）1666769213721721264居住供應建面319144449569258（萬㎡）居住成交量（畝）64155714051484890居住成交建面119135257418174（萬㎡）居住成交金額15762875889245640419125130978（萬元）居住單價246136175282147（萬元/畝）居住樓面價13245649561002752（元/㎡）商辦用地總體量價2013-2017年南陽市區(qū)商辦用地供求量價年份2013年2014年2015年2016年2017年3002742000商辦供應量407353187193841525020015931500（畝）162商辦供應建1501241000242727412470800面（萬㎡）10063757170502414272751850500商辦成交量93211342451045249（畝）002013年2014年2015年2016年2017年商辦成交建1492716250商辦供應建面（萬㎡）商辦成交建面（萬㎡）商辦樓面價（元/㎡）面（萬㎡）商辦成交金88205030425828391739859額（萬元）2017年南陽市區(qū)商辦用地成交249畝，成交建筑面積50萬平商辦單價283817480160米，平均地價160萬/畝，樓面地價800元/平米。（萬元/畝）商辦樓面價6375711593518800（元/㎡）2017年住宅用地成交明細-1主流土地成交單價125-418萬/畝，老城區(qū)土地容積率普遍較高。區(qū)域土地位置出讓方式地塊編號用地性質用地面積規(guī)劃建筑面容積率成交日期受讓單位成交價(萬成交每畝價(萬成交樓面價(㎡)積(㎡)元)元/畝)(元/㎡)宛城區(qū)建設路以南、孔明拍賣G2017-12住宅5803.626116.2≥1且≤4.52017-12-08河南久嘉實業(yè)有限責任公3641418.251394.15路以東區(qū)域司高新區(qū)光武路以南、南陽市常綠南郡房地產開宛城區(qū)原西環(huán)路以東、博拍賣G2017-18住宅32020104065≥2且≤3.252017-12-0816815350.091615.81望路以西發(fā)有限公司范蠡路(原天山路)城鎮(zhèn)住宅、批河南永安房地產開發(fā)有限宛城區(qū)以北、明山路以西拍賣G2017-0213116.862960.64≥1且≤4.82017-07-076805345.871080.82區(qū)域發(fā)零售公司建設路南側、規(guī)劃南陽市民祥房地產開發(fā)有宛城區(qū)城市區(qū)間路西側區(qū)掛牌G2017-10住宅6400.4131682.03≥1且≤4.952017-09-052919304.04921.34域限責任公司宛城區(qū)漢城河以東、明山拍賣G2017-061272.234452.81≥2且≤3.5562294.51262.11路以西區(qū)域綜合用地（含2017-10-19南陽中原藍城城鎮(zhèn)建設有宛城區(qū)建設路以南、明山拍賣G2017-07住宅）1589.295562.51≥2且≤3.5限公司700293.631258.42路西側區(qū)域工業(yè)路以西、范蠡城鎮(zhèn)住宅、批宛城區(qū)掛牌G2016-06發(fā)零售和商務6358.133062.12≥1且≤5.22017-05-16南陽市榮和置業(yè)有限公司2786292.12842.65路北側區(qū)域金融宛城區(qū)張衡路以南,仲景路掛牌宛城區(qū)G2017-07城鎮(zhèn)住宅、商1036.25440.05≥1且≤5.252017-05-25南陽市長安房地產開發(fā)有450289.52827.2西側區(qū)域。號服限公司宛城區(qū)張衡路南側、明山掛牌高新區(qū)G2016-583958.719793.5≥3且≤51610271.13813.39路東側宛城區(qū)張衡路南側、明山掛牌高新區(qū)G2016-57住宅15433.677168≥3且≤52017-03-22南陽市云龍置業(yè)有限公司6270270.84812.5路東側宛城區(qū)張衡路南側、明山掛牌高新區(qū)G2016-561275763785≥3且≤55110267.04801.12路東側宛城區(qū)兩相路南側、獨山掛牌高新區(qū)G2017-05住宅11646.751245.48≥1且≤4.42017-08-23南陽市嘉合房地產開發(fā)有4130236.4805.91大道以東限公司宛城區(qū)信臣路南側、仲景掛牌高新區(qū)G2016-542077.310386.5≥3且≤5730234.28702.84路西側宛城區(qū)信臣路南側、仲景掛牌高新區(qū)G2016-55住宅4135.220676≥3且≤52017-03-22南陽市鑫融置業(yè)有限公司1440232.15696.46路西側宛城區(qū)信臣路南側、仲景掛牌高新區(qū)G2016-536461.532307.5≥3且≤52250232.14696.42路西側2017年住宅用地成交明細-2區(qū)域土地位置出讓方式地塊編號用地性質用地面積規(guī)劃建筑面容積率成交日期受讓單位成交價(萬成交每畝價(萬成交樓面(㎡)積(㎡)元)元/畝)價(元/㎡)宛城區(qū)兩相路以南、明山掛牌高新區(qū)G2017-22住宅18034.691074.73≥3且≤5.052017-11-01南陽市眾龍房地產開發(fā)有6250231.04686.25路以東號限公司宛城區(qū)北京大道以西、張掛牌高新區(qū)G2016-24住宅4924.833488.64≥3且≤6.82017-05-27南陽博誠置業(yè)有限公司1630220.65486.73衡路以南宛城區(qū)麒麟路以北、百里掛牌高新區(qū)G2016-51住宅15476.174285.28≥3.5且2017-07-12南陽市鑫泓房地產開發(fā)有4900211.08659.62奚路以西≤4.8限公司宛城區(qū)信臣路以南、仲景掛牌高新區(qū)G2016-59住宅19297.394556.77≥3且≤4.92017-11-01南陽市龍都房地產開發(fā)有6010207.63635.6路以西號限公司臥龍區(qū)信臣路以北、孔明拍賣G2016-38城鎮(zhèn)住宅、批22020.779274.52≥1且≤3.62017-01-20河南天工建設集團房地產5950180.13750.55路以西發(fā)零售開發(fā)有限公司宛城區(qū)白河大道以東,信掛牌示范區(qū)G2016-1245282.9135848.7≥1.5且≤311620171.07855.36臣北五路以南號住宅2017-01-26南陽豐融置業(yè)有限公司白河大道以東,北示范區(qū)G2016-11宛城區(qū)掛牌66788.63233760.2≥1.5且16950169.19725.1外環(huán)路以南號≤3.5信臣路以北、三號宛城區(qū)路以南、規(guī)劃次干掛牌高新區(qū)G2017-39住宅26691.4110502.4≥1且≤4.142017-10-20南陽市昊鼎置業(yè)有限公司6490162.1587.32道東側宛城區(qū)信臣路北側、區(qū)間掛牌高新區(qū)G2017-14住宅491829508≥1且≤62017-11-15南陽唐韻房地產開發(fā)有限1130153.18382.94路以西公司宛城區(qū)經十路以東、緯八掛牌高新區(qū)G2017-235410.613526.5≥1且≤2.5南陽高新區(qū)投資有限公司、1020125.68754.08路以南號住宅2017-11-01南陽市星旺房地產開發(fā)有經十路以東、緯八高新區(qū)G2017-24宛城區(qū)掛牌7811.219528≥1且≤2.5限責任公司1470125.46752.76路以南號龍王溝風景區(qū)龍祥臥龍區(qū)路以西、環(huán)湖路以掛牌臥龍區(qū)G2017-715402.918483.48＞1且＜1.275532.68408.47北龍王溝風景區(qū)龍祥臥龍區(qū)路以西、環(huán)湖路以掛牌臥龍區(qū)G2017-6住宅130892.9157071.5＞1且＜1.22017-05-26南陽合盛置業(yè)有限公司639032.55406.81北龍王溝風景區(qū)龍祥臥龍區(qū)路以西、環(huán)湖路以掛牌臥龍區(qū)G2017-886012.7103215.2＞1且＜1.2419532.51406.43北北部龍王溝風景區(qū)土地成交348畝，地價僅約32.6萬/畝，拉低了整體地價。第三部分 商品房市場研究整體量價（南陽市）2012-2017年南陽市商品房銷售量價600500面積：萬平米4002003001000銷售面積銷售均價

3563 38113104 3292 332927352012年2013年2014年2015年2016年2017年357434387413558538273531043292332935633811

450040003500300025002000150010005000

均價：元/平米2017年南陽市成交商品房538萬平米（含下轄縣市），同比下降3.5%；成交均價3811元/平米，同比上漲7.0%；成交金額約205億元，同比增長3.2%。其中，商品住宅銷售面積475.45萬平米，銷售均價3597元/平米，銷售額171.03億元。整體量價（中心城區(qū)）300250面積：萬平米200150100500供應面積成交面積成交均價

2013-2017年南陽市中心城區(qū)商品住宅供求量價2505664600024424424850002002102054500461742502014000390014030001102000100002013201420152016201725021020520124420011014024424839004250450046175664

均價：元/平米

中心城區(qū)2017年供應住宅234萬平米，成交住宅247萬平米，成交均價5627元/平米。截至2017年底，中心城區(qū)住宅庫存為275萬平米，去化周期約13個月。2017年南陽市中心城區(qū)供銷量價：類別批準預售備案成交庫存均價成交額（萬平米）（萬平米）（萬平米）（元/平米）商品房277（2.3萬套）279（2.5萬套）417（3.6萬套）6087170億商品住宅234247（2.2萬套）2755627139億個案去化水平南陽市場個案去化量分化明顯，恒建碧三大品牌房企2017銷售額約80億，占據(jù)整個商品房市場銷售額（170億）的近一半。當?shù)刭彿空咔嗖A實力品牌房企，品牌樓盤的熱銷與當?shù)胤科蟮推焚|問題樓盤的滯銷形成鮮明反差，品牌房企主流在售樓盤年均銷售額達10億以上。房企2017年南陽市銷售額主要在售項目數(shù)平均單項目銷售額項目說明恒大約30億310億恒大帝景、御景灣、翡翠華庭建業(yè)26億213億壹號城邦、凱旋廣場碧桂園22億211億南陽首府、南都翡翠山合計78億7平均11億產品形態(tài)市場主流品質樓盤容積率為2.0-3.0，主流產品為高層、洋房高低配或者純高層，別墅類產品較少。總體上新城區(qū)、高新區(qū)容積率偏低，多有洋房產品；老城區(qū)容積率偏高，以高層為主。區(qū)域典型樓盤容積率高層小高層（<15F）洋房疊拼聯(lián)排恒大帝景1.95★★示范區(qū)恒大御景灣2.4★★恒大翡翠華庭3.0★三川·玖龍臺2.0★碧桂園南都翡翠2.2★★高新區(qū)山綠都悅府1.8★★★美盛白河灣1.42★★★宛城區(qū)中信國安城1.68★★建業(yè)壹號城邦4.36★常綠大溪地2.49★★臥龍區(qū)碧桂園南陽首府3.0★★東正頤和府3.0★★戶型面積高層產品主力供應戶型為100-130平米三房、140-160平米四房；洋房主力產品為140-180四房、130-140三房。改善型市場180平米以上的大平層產品供應量較大。區(qū)域典型樓盤高層洋房兩房三房四房五房三房四房恒大帝景110-130140180示范區(qū)恒大御景灣146-187145-280恒大翡翠華庭102-130140碧桂園南都翡翠117142195/267高新區(qū)山綠都悅府90/120135140-160美盛白河灣88120135180中信國安城105-130157155-190、230-280宛城區(qū)建業(yè)壹號城邦7888/128/137三川御錦臺97-106135-144、180200常綠大溪地93-115131-192167臥龍區(qū)碧桂園南陽首府108-120160260180東正頤和府113-147152-190第四部分 市場板塊分析1、老城區(qū)2、新城區(qū)3、高新區(qū)老城區(qū)老城區(qū)包括臥龍區(qū)和宛城區(qū)一部分；區(qū)域為南陽傳統(tǒng)商業(yè)及居住區(qū)，區(qū)域內交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等各類配套設施齊全；但區(qū)域整體環(huán)境相比新城區(qū)較差。區(qū)域邊界老城區(qū)包括臥龍區(qū)和宛城區(qū)一部分（獨山大道以西）；區(qū)域內多條南北主干道貫穿，包括南北向車站路、工業(yè)路、人民路、仲景區(qū)域交通路和獨山大道；東西向建設路、范蠡路、張衡等；且老城區(qū)公共交通網(wǎng)密集，整體交通便利；商業(yè)配套臥龍區(qū)和宛城區(qū)為傳統(tǒng)老城區(qū)，區(qū)域內商業(yè)配套齊全，包括以人民路和工業(yè)路為主的核心商圈、南陽大廈和荷花廣場等為主的次級商圈等；醫(yī)療配套醫(yī)院有南陽市第一人民醫(yī)院、南陽市中心醫(yī)院等；教育配套南陽市二十一學校學校、南陽八中等優(yōu)質教育資源；區(qū)域環(huán)境老城區(qū)規(guī)劃較早，目前區(qū)域環(huán)境相比新城區(qū)板塊較差，公園及綠地配套相對較少；新城區(qū)新城區(qū)包括宛城區(qū)東部片區(qū)和白河東岸一體化示范區(qū)。區(qū)域臨白河濕地公園，生態(tài)環(huán)境宜居；目前白河西岸發(fā)展已經逐漸成熟，政府規(guī)劃各類配套實施相繼投入使用；一體化示范區(qū)目前發(fā)展不成熟，但規(guī)劃等級較高，后期發(fā)展?jié)摿薮?。區(qū)域邊界新城區(qū)包括宛城區(qū)和一體化示范區(qū)區(qū)域定位一體化示范區(qū)定位現(xiàn)代化復合功能區(qū)、對外開放示范區(qū)、能源產業(yè)基地和交通樞紐及物流中心新區(qū)中宛城區(qū)部分目前各類配套設施已經相繼建成并投入使用，包括會議中心、區(qū)域現(xiàn)狀體育館、規(guī)劃館、大型酒店等；白河東岸一體化示范區(qū)目前進展相對偏慢，政府規(guī)劃需要時間進行落地；白河西岸目前道路交通完善，白河東岸一體化示范區(qū)交通交通需要進一步提升；區(qū)域交通一體化示范區(qū)姜營機場目前已建成并投入使用，鄭萬高鐵南陽站也將落戶一體化示范區(qū)生活配套宛城新區(qū)生活配套持續(xù)落地，逐漸完善；一體化示范區(qū)差距較大，配套缺乏；區(qū)域環(huán)境新區(qū)位于白河兩側，緊挨白河濕地公園及白河兩岸綠化帶，整體環(huán)境比較宜居；高新區(qū)高新區(qū)位于城市東北方向，是南部老城區(qū)自然外溢區(qū)域；高新區(qū)是目前南陽經濟增長的核心驅動區(qū)；區(qū)域內擁有獨山等自然資源，生態(tài)環(huán)境相對較好；區(qū)域對外交通便利，但區(qū)域發(fā)展極不成熟，內部交通以及區(qū)域整體形象有較大提升空間。成立時間1996年成立，2010年晉升為國家級高新區(qū)整體現(xiàn)狀區(qū)域內信臣東路以北區(qū)域多為村莊和田地等未開發(fā)區(qū)，區(qū)域形象整體較差產業(yè)定位裝備制造業(yè)、新材料制造、特種汽車制造、光電交通區(qū)域內部道路不斷完善，跨白河南陽大橋修通，多條高速公路在區(qū)域內交匯，對外交通便利環(huán)境臨近白河以及北部獨山風景區(qū)，生態(tài)環(huán)境相對較好商業(yè)區(qū)域內目前大型商業(yè)配套缺乏，提升潛力巨大醫(yī)療高新區(qū)醫(yī)院等醫(yī)療設施相繼建成，整體依然匱乏教育南陽市五十九小學、六十二小學、南陽市二十九中學、河南工業(yè)職業(yè)技術學院等其他富堂中州國際飯店、南陽市農運會場館等板塊市場特征總結區(qū)域老城區(qū)新城區(qū)高新區(qū)區(qū)域特征配套成熟完善規(guī)劃起點高，沿白河環(huán)境優(yōu)美；產業(yè)區(qū)；配套相對較弱；北部靠配套有待提升近獨山風景區(qū)樓盤特征容積率相對較高，以高層為主容積率偏低，高低配為主容積率偏低，高低配為主物業(yè)類型高層洋房、高層、別墅高層、洋房價格水平高層5500-8000高層6500-8500高層5500-8000洋房8500-10000洋房8000-9500客戶特征改善+剛需改善為主改善+剛需板塊綜合價值排序：新城區(qū)＞老城區(qū)＞高新區(qū)第五部分 進駐房企研究房企格局劃分重點企業(yè)進駐情況房企格局南陽市場房企劃分為四大陣營第一陣營第二陣營第三陣營第四陣營

全國性品牌房企代表企業(yè)：恒大、碧桂園、建業(yè)市場表現(xiàn)：進駐南陽市場時間相對較短，但依托強大的品牌影響力，受到客戶追捧，未來將引領市場河南省內品牌房企&其他全國性房企代表企業(yè)：中信國安、美盛、常綠市場表現(xiàn)：進駐時間較早，形成一定市場口碑，依托核心地段和整體品質作為主要賣點。本土知名開發(fā)企業(yè)代表企業(yè)：財富、三川、萬正、鑫陽、名矗、奧蘭、先鋒等市場表現(xiàn)：占據(jù)較好地段，深耕細作、追求品質，開發(fā)節(jié)奏較慢。本土其他開發(fā)企業(yè)市場表現(xiàn)：品牌影響力一般，樓盤體量一般較小，采用市場跟隨策略，依靠價格優(yōu)勢吸引剛需客群。典型房企進駐區(qū)域和競爭策略外來品牌房企拿地區(qū)域涵蓋各片區(qū)，相對集中宛城區(qū)和示范區(qū)的白河沿線；品牌保障、品質、低密度、精裝修是品牌房企項目的主要競爭優(yōu)勢。開發(fā)企業(yè)在售項目個數(shù)進入?yún)^(qū)域代表樓盤競爭策略/競爭優(yōu)勢恒大3示范區(qū)恒大帝景、御景灣、翡翠華庭品牌+精裝修碧桂園2高新區(qū)、臥龍區(qū)南都翡翠山、南陽首府品牌+精裝修建業(yè)4宛城區(qū)、麒麟湖景區(qū)壹號城邦、十里湖山、春天里品牌+成熟配套+低密綠都1高新區(qū)綠都悅府低密+品牌中信國安1宛城區(qū)（新區(qū)部分）中信國安城地段+整體規(guī)劃+社區(qū)養(yǎng)老配套+品牌美盛1宛城區(qū)（新區(qū)部分）美盛白河灣低密+品牌第六部分 進入建議城市進入結論目標區(qū)域建議目標產品建議城市進入結論城市認知城市發(fā)展城市機遇房地產市場房企格局

三線城市，豫鄂陜交界的區(qū)域性中心城市，國家歷史文化名城。經濟總量穩(wěn)居省內第三并保持穩(wěn)步增長；人口總量居省內第一，城市化率穩(wěn)步提升。鄭萬高鐵建設大幅改善城市對外交通；新區(qū)（示范區(qū)）的建設拉大城市框架，改善人居環(huán)境。價格穩(wěn)步走高，市場容量大，主流個案年銷售額10億以上；品牌房企受追捧。恒大、碧桂園、建業(yè)等名企加速進入，城市價值普遍認同；品牌房企引領市場。

城市能級高規(guī)模優(yōu)勢突出，發(fā)展?jié)摿Υ笥瓉戆l(fā)展機遇容量大、價格較高品牌房企機會好南陽市場進入可行。目標區(qū)域建議市場板塊板塊特征建議宛城區(qū)①臨白河濕地公園，生態(tài)環(huán)境宜居；積極進入②目前白河西岸發(fā)展已經逐漸成熟，政府規(guī)劃各類配套實施相繼投入（東部片區(qū)）使用。

4南陽新區(qū)①目前發(fā)展不成熟，但規(guī)劃等級較高，后期發(fā)展?jié)摿薮蟆７e極進入（示范區(qū)）②高鐵站、機場均位于該區(qū)域。①位于城市東北方向，是老城區(qū)自然外溢區(qū)域；5②是目前南陽經濟增長的核心驅動區(qū)；

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1 2高新區(qū)③區(qū)域內擁有獨山等自然資源，生態(tài)環(huán)境相對較好；適當關注④對外交通便利，但配套不成熟，內部交通以及區(qū)域整體形象有待提升。宛城區(qū)①南陽傳統(tǒng)商業(yè)及居住區(qū)，區(qū)域內交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等各類配適當關注套設施齊全；（老城部分）②區(qū)域整體環(huán)境相比新城區(qū)較差。臥龍區(qū)①南陽傳統(tǒng)商業(yè)及居住區(qū)，區(qū)域內交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等各類配適當關注套設施齊全；②區(qū)域整體環(huán)境相比新城區(qū)較差。

3目標產品建議物業(yè)類型

住宅產品形態(tài) 目標客戶以住宅為主，可搭配少量社區(qū)配套商業(yè)。避免大規(guī)模的公寓、辦公或集中商業(yè)。

建議以具備改善屬性的洋房和高層為主力；如地塊條件具備，可輔以少量別墅類產品以拔高形象；既避免陷入低品質剛需的同質化競爭，也避免大量高總價產品帶來的去化壓力。

以南陽市區(qū)及周邊縣市的改善型客戶為主，剛需首次客戶為輔。報告附件典型個案臥龍區(qū)（老區(qū)）宛城區(qū)（老區(qū)）宛城區(qū)（新區(qū)）示范區(qū)（