房地產(chǎn)城市進(jìn)入-南陽(yáng)市城市進(jìn)入研究報(bào)告正式版

南陽(yáng)市城市進(jìn)入研究報(bào)告南陽(yáng)市城市進(jìn)入研究一、城市基本二、土地市場(chǎng)三、商品房市四、市場(chǎng)板塊五、進(jìn)駐房企六、研究結(jié)論面場(chǎng)分析研究基本面概述區(qū)位整體量?jī)r(jià)老城區(qū)房企格局進(jìn)入結(jié)論規(guī)劃高鐵個(gè)案去化新城區(qū)進(jìn)駐區(qū)域目標(biāo)區(qū)域人口產(chǎn)品形態(tài)高新區(qū)目標(biāo)產(chǎn)品第一部分 城市基本面研究城市基本面城市能級(jí)河南省除洛陽(yáng)外僅有的一個(gè)三線城市豫鄂陜?nèi)〗唤绲膮^(qū)域性中心城市中國(guó)百?gòu)?qiáng)城市。

人口與城鎮(zhèn)化率總?cè)丝?171萬(wàn)（含鄧州），常住人口1002萬(wàn)，居省內(nèi)第一位；城區(qū)人口153萬(wàn)人，省內(nèi)僅次于鄭、洛（253萬(wàn)）居第三位；城鎮(zhèn)化率43%，低于全省平均水平（48.5%）,居14位。

地區(qū)生產(chǎn)總固定資產(chǎn)投值（GDP）資?2016年3118億（不含鄧州?2016年3069為2737億），億，僅次于鄭2017年3377（6455億）、億，穩(wěn)居省內(nèi)洛（4082第三位。億），穩(wěn)居省2016年人均內(nèi)第三位；GDP31122元，?增速16.7%，居省內(nèi)第15居第4位。位；

社會(huì)消費(fèi)品零售總額2016年為1598億，僅次于（3665億）、洛（1807億），穩(wěn)居省內(nèi)第三位；增速11.9%，居11位。

資金總量2016年末金融機(jī)構(gòu)存款余額3454億，僅次于鄭（19000）、洛（4982億），居省內(nèi)第三位；2016年末住戶存款余額2344億，僅次于鄭（6297億）、洛（2364億），居省內(nèi)第三位。

人均可支配收入2016年城鎮(zhèn)居民26898元，居省內(nèi)第7位；農(nóng)村11700元，居省內(nèi)第10位。城市能級(jí)高，規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出；各項(xiàng)指標(biāo)總量居省內(nèi)前列，人均指標(biāo)一般；未來發(fā)展?jié)摿Υ?。城市區(qū)位南陽(yáng)地處河南省西南部，與湖北省、陜西省毗臨，北靠伏牛山，東扶桐柏山，西依秦嶺，南臨漢水，是一個(gè)三面環(huán)山、中間開闊、南部開口的盆地。地理位置優(yōu)越，是鄂西北、豫西南、陜東南三省交界經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)的地理中心，在武漢、鄭州、西安三大城市組成的三角形中，南陽(yáng)居其中心位置，具有無可取代的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。南陽(yáng)獨(dú)特的地理位置使它既是我國(guó)東部、中部和西部三個(gè)經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合點(diǎn)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)自東向西演進(jìn)與發(fā)展中、在南北經(jīng)濟(jì)對(duì)流中發(fā)揮著溝通支撐和中轉(zhuǎn)站的作用，又從區(qū)位上承擔(dān)著聯(lián)系策應(yīng)東部沿海、支撐西部發(fā)展的重要作用。特殊的戰(zhàn)略地理位置為南陽(yáng)的發(fā)展壯大提供了條件。行政區(qū)劃南陽(yáng)現(xiàn)轄2個(gè)區(qū)和1個(gè)高新區(qū)、1個(gè)示范區(qū),分別是宛城區(qū)、臥龍區(qū)、高新區(qū)和一體化示范區(qū)，10個(gè)縣分別是桐柏縣、方城縣、淅川縣、鎮(zhèn)平縣、唐河縣、南召縣、內(nèi)鄉(xiāng)縣、新野縣、社旗縣、西峽縣，1個(gè)縣級(jí)市鄧州市（2014年1月1日起鄧州市由省直管。）。南陽(yáng)市轄：2個(gè)區(qū)、1個(gè)高新區(qū)、1個(gè)一體化示范區(qū)1個(gè)縣級(jí)市、10個(gè)縣土地面積：2.66萬(wàn)平方公里總?cè)丝冢?150萬(wàn)（含鄧州）高新區(qū)城市定位與發(fā)展目標(biāo)城市屬性定位：國(guó)家歷史文化名城，中部地區(qū)重要的交通樞紐，豫、鄂、陜?nèi)〗唤绲貐^(qū)區(qū)域性中心城市，生態(tài)宜居城市。城市職能定位：國(guó)家歷史文化名城，重要的水源和生態(tài)保護(hù)地區(qū)；中部地區(qū)重要的交通樞紐；豫、鄂、陜?nèi)〗唤绲貐^(qū)的商貿(mào)物流、金融服務(wù)和文化教育中心；豫西南的行政管理中心；以醫(yī)藥、光、機(jī)、電等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)適用技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以食品、農(nóng)副產(chǎn)品深加工和清潔能源為主的新型工業(yè)基地；風(fēng)景旅游城市及區(qū)域性旅游服務(wù)基地。

總體發(fā)展目標(biāo)發(fā)揮中心城區(qū)交通區(qū)位等優(yōu)勢(shì)，建設(shè)區(qū)域交通樞紐和物流中心；積極參與區(qū)域分工協(xié)作，形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)體系，打造高新技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；借助歷史人文和自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，形成區(qū)域性旅游服務(wù)中心；拓展城市功能，提升城市地位，構(gòu)建區(qū)域性中心城市；總體規(guī)劃與發(fā)展方向城市規(guī)劃《南陽(yáng)市2008-2020年中心城區(qū)總體規(guī)劃方案》顯示，至2020年中心城區(qū)將發(fā)展到西至規(guī)劃中的312國(guó)道城西段、長(zhǎng)江路南段；東至南陽(yáng)機(jī)場(chǎng)；北至焦柳鐵路引入寧西鐵路連接線、獨(dú)山風(fēng)景區(qū)北界；南至許平南高速公路與寧西鐵路交接處，總面積297平方公里。發(fā)展方向城市主要向東、向南發(fā)展，適當(dāng)向西、向北延伸。近期方向主要完善白河以北地區(qū)，加強(qiáng)對(duì)白河水體及沿岸的綜合治理，建設(shè)白河濕地公園和濱河綠地；適當(dāng)建設(shè)白河以南地區(qū)。遠(yuǎn)期方向主要跨越白河向南發(fā)展，適當(dāng)建設(shè)白河以東地區(qū)。遠(yuǎn)景方向主要建設(shè)白河以東地區(qū)，并可以考慮跨越許平高速公路繼續(xù)向東發(fā)展。南陽(yáng)新區(qū)（一體化示范區(qū)）規(guī)劃南陽(yáng)新區(qū)（一體化示范區(qū)）規(guī)劃有商務(wù)中心區(qū)、行政文化中心以及產(chǎn)業(yè)中心區(qū)；另有多個(gè)區(qū)域組團(tuán)；目前重點(diǎn)發(fā)展白河南岸溧河組團(tuán)以及行政文化中心區(qū)和商務(wù)中心區(qū)。空間范圍：西以白河為界，東至許南襄高速，北至南水北調(diào)總干渠，南至寧西鐵路，總規(guī)劃面積120平方公里；功能定位：整體定位為三區(qū)一基地一中心。三區(qū)為城鄉(xiāng)一體化先行區(qū)、現(xiàn)代化復(fù)合功能區(qū)和對(duì)外開放示范區(qū)；一基地為新能源產(chǎn)業(yè)基地；一中心為豫鄂陜結(jié)合部綜合交通樞紐和物流中心；空間發(fā)展結(jié)構(gòu)：規(guī)劃期末城市建設(shè)用地達(dá)到115平方公里，形成“一極兩翼多組團(tuán)”的空間發(fā)展結(jié)構(gòu)；“一極”指以商務(wù)中心和行政文化中心所構(gòu)成的城市復(fù)合中心；“兩翼”指南北兩個(gè)發(fā)展組團(tuán)，北翼培育區(qū)域服務(wù)，南翼突出產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)；“多組團(tuán)”包括北部組團(tuán)、科教組團(tuán)、迎賓組團(tuán)、機(jī)場(chǎng)組團(tuán)、溧河組團(tuán)和高鐵組團(tuán)。發(fā)展規(guī)模：近期規(guī)劃人口40萬(wàn)，中期規(guī)劃人口70萬(wàn)，遠(yuǎn)期人口120萬(wàn)；2015年用地規(guī)模為40平方公里，2020年為68平方公里，2030年達(dá)到115平方公里。鴨河工區(qū)規(guī)劃簡(jiǎn)介：南陽(yáng)鴨河工區(qū)成立于2009年，位于南陽(yáng)市北部，距市區(qū)30公里，總面積118平方公里，總?cè)丝?0萬(wàn)，是南陽(yáng)核電廠選址、鴨河工區(qū)鴨河口水庫(kù)、鴨河口電廠、蓮花溫泉所在地，是國(guó)家一級(jí)水源地麒麟湖組團(tuán)和南陽(yáng)市飲用水源地，是南陽(yáng)目前唯一的“長(zhǎng)壽鄉(xiāng)”。規(guī)劃與定位：工區(qū)總規(guī)突出了“水、漢、壽、石”四大文化，35KM定位為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)養(yǎng)生度假目的地，南陽(yáng)市北翼濱水宜居新城。工區(qū)產(chǎn)業(yè)定位為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)養(yǎng)生度假和文化傳承創(chuàng)新區(qū)，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)濱水湖泊旅游精品區(qū)、南陽(yáng)市都市農(nóng)業(yè)示范基地和綠色農(nóng)業(yè)示范區(qū)。交通：轄區(qū)內(nèi)省道S231、S333線及焦枝鐵路穿境而過，距二廣高速、蘭南高速、鄭渝高鐵、南陽(yáng)機(jī)場(chǎng)均在35公里以內(nèi)。鴨河至南陽(yáng)市城區(qū)快速通道即將開工。水資源：鴨河口水庫(kù)是南陽(yáng)市的飲用水源地，是南水北調(diào)中線工程的備用水源地。庫(kù)區(qū)水域面積120平方公里。旅游資源：蓮花溫泉景區(qū)占地1200余畝，周邊擁有水面數(shù)千畝，是５A(chǔ)級(jí)綠色景區(qū)及五星級(jí)度假酒店。南都古城項(xiàng)目計(jì)劃投資150億元，是河南省大型文化旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。鄭萬(wàn)高鐵鄭萬(wàn)高鐵的建設(shè)對(duì)于南陽(yáng)融入鄭州市一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，提高區(qū)域影響力具有重大作用。鄭萬(wàn)高鐵全長(zhǎng)800多公里，設(shè)計(jì)時(shí)速350公里。鐵路起于鄭州南站，通過聯(lián)絡(luò)線連接鄭州東站，經(jīng)河南省的開封市（尉氏縣境內(nèi)）、長(zhǎng)葛市、禹州市、平頂山市、南陽(yáng)市、鄧州市，進(jìn)入湖北省的襄陽(yáng)市襄城區(qū)、南漳縣、?？悼h、神農(nóng)架林區(qū)、興山縣、恩施州巴東縣，然后進(jìn)入重慶市境內(nèi)，經(jīng)巫山縣、奉節(jié)縣、云陽(yáng)縣至萬(wàn)州區(qū)連接渝萬(wàn)高鐵。鄭萬(wàn)高鐵已于2016年12月全線開工，先期建設(shè)的鄭州至襄陽(yáng)段預(yù)計(jì)2019年底建成通車，屆時(shí)南陽(yáng)市與外部核心城市的交通聯(lián)系將極大便捷。

南陽(yáng)姜營(yíng)機(jī)場(chǎng)南陽(yáng)臥龍站人口及城鎮(zhèn)化率人口基數(shù)大，城鎮(zhèn)化率水平低，未來城市人口增長(zhǎng)空間巨大。14001200人口：萬(wàn)人10008006004002000總?cè)丝诔Ｗ∪丝诔擎?zhèn)人口城鎮(zhèn)化率

2012-2016年南陽(yáng)市人口及城鎮(zhèn)化率40.4%42.1%43.7%34.9%38.3%101510098588608632012年2013年2014年2015年2016年116611711001100610111015100985886086335438634636237834.9%38.3%40.4%42.1%43.7%

50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%

城鎮(zhèn)化率

截至2016年，南陽(yáng)市總?cè)丝跒?011萬(wàn)人（含鄧州為1150萬(wàn)人），其中常住人口863萬(wàn)人、城鎮(zhèn)常住人口378萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為43.7%。根據(jù)國(guó)際普遍水平，城市化率在50-90%這一階段，是城市化的高速發(fā)展期。結(jié)合南陽(yáng)市當(dāng)前城市化率水平和增速來看，南陽(yáng)市未來3-5年即將迎來城市化高速發(fā)展期；如城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%以上，則未來需有180萬(wàn)人進(jìn)城，房地產(chǎn)市場(chǎng)空間較大。說明：2014年鄧州市成為省直管縣，宏觀數(shù)據(jù)不再計(jì)入南陽(yáng)數(shù)據(jù)；鄧州總?cè)丝诩s145萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率與南陽(yáng)市基本持平。小結(jié)城市定位：國(guó)家區(qū)域性中心城市；主要發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新型能源、旅游以及物流相關(guān)產(chǎn)業(yè)；發(fā)展方向：主要向東部及南部宛城新區(qū)、一體化示范區(qū)發(fā)展，適當(dāng)向北部高新區(qū)以及西部發(fā)展；人口經(jīng)濟(jì)：南陽(yáng)市人口總量位居河南省各地市首位，且城鎮(zhèn)化率相對(duì)較低，后期發(fā)展空間巨大，有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；南陽(yáng)GDP位居全省第三位，且經(jīng)濟(jì)增速較高，同樣推動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展；交通建設(shè)：目前滬陜、二廣等高速貫穿城市北部，未來鄭萬(wàn)高鐵即將建成，同時(shí)姜營(yíng)機(jī)場(chǎng)早已建成并使用，南陽(yáng)和省外城市以及鄭州的聯(lián)系將會(huì)更加快捷方便。南陽(yáng)市人口經(jīng)濟(jì)居于省內(nèi)前列，綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，具有良好的基礎(chǔ)條件和發(fā)展?jié)摿?。第二部?土地市場(chǎng)研究住宅用地總體量?jī)r(jià)2013-2017年南陽(yáng)市區(qū)住宅用地供求量?jī)r(jià)60056914001324500449120041810004009561002319752800300257258600564174200144135119400100200002013年2014年2015年2016年2017年居住供應(yīng)建面（萬(wàn)㎡）居住成交建面（萬(wàn)㎡）居住樓面價(jià)（元/㎡）2017年南陽(yáng)市區(qū)住宅用地成交890畝，成交建筑面積174萬(wàn)平米，平均地價(jià)147萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)752元/平米。2017年土地成交量減少，同時(shí)部分郊區(qū)（龍王溝風(fēng)景區(qū)）用地成交拉低了整體地價(jià)。

年份2013年2014年2015年2016年2017年居住供應(yīng)量（畝）1666769213721721264居住供應(yīng)建面319144449569258（萬(wàn)㎡）居住成交量（畝）64155714051484890居住成交建面119135257418174（萬(wàn)㎡）居住成交金額15762875889245640419125130978（萬(wàn)元）居住單價(jià)246136175282147（萬(wàn)元/畝）居住樓面價(jià)13245649561002752（元/㎡）商辦用地總體量?jī)r(jià)2013-2017年南陽(yáng)市區(qū)商辦用地供求量?jī)r(jià)年份2013年2014年2015年2016年2017年3002742000商辦供應(yīng)量407353187193841525020015931500（畝）162商辦供應(yīng)建1501241000242727412470800面（萬(wàn)㎡）10063757170502414272751850500商辦成交量93211342451045249（畝）002013年2014年2015年2016年2017年商辦成交建1492716250商辦供應(yīng)建面（萬(wàn)㎡）商辦成交建面（萬(wàn)㎡）商辦樓面價(jià)（元/㎡）面（萬(wàn)㎡）商辦成交金88205030425828391739859額（萬(wàn)元）2017年南陽(yáng)市區(qū)商辦用地成交249畝，成交建筑面積50萬(wàn)平商辦單價(jià)283817480160米，平均地價(jià)160萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)800元/平米。（萬(wàn)元/畝）商辦樓面價(jià)6375711593518800（元/㎡）2017年住宅用地成交明細(xì)-1主流土地成交單價(jià)125-418萬(wàn)/畝，老城區(qū)土地容積率普遍較高。區(qū)域土地位置出讓方式地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積規(guī)劃建筑面容積率成交日期受讓單位成交價(jià)(萬(wàn)成交每畝價(jià)(萬(wàn)成交樓面價(jià)(㎡)積(㎡)元)元/畝)(元/㎡)宛城區(qū)建設(shè)路以南、孔明拍賣G2017-12住宅5803.626116.2≥1且≤4.52017-12-08河南久嘉實(shí)業(yè)有限責(zé)任公3641418.251394.15路以東區(qū)域司高新區(qū)光武路以南、南陽(yáng)市常綠南郡房地產(chǎn)開宛城區(qū)原西環(huán)路以東、博拍賣G2017-18住宅32020104065≥2且≤3.252017-12-0816815350.091615.81望路以西發(fā)有限公司范蠡路(原天山路)城鎮(zhèn)住宅、批河南永安房地產(chǎn)開發(fā)有限宛城區(qū)以北、明山路以西拍賣G2017-0213116.862960.64≥1且≤4.82017-07-076805345.871080.82區(qū)域發(fā)零售公司建設(shè)路南側(cè)、規(guī)劃南陽(yáng)市民祥房地產(chǎn)開發(fā)有宛城區(qū)城市區(qū)間路西側(cè)區(qū)掛牌G2017-10住宅6400.4131682.03≥1且≤4.952017-09-052919304.04921.34域限責(zé)任公司宛城區(qū)漢城河以東、明山拍賣G2017-061272.234452.81≥2且≤3.5562294.51262.11路以西區(qū)域綜合用地（含2017-10-19南陽(yáng)中原藍(lán)城城鎮(zhèn)建設(shè)有宛城區(qū)建設(shè)路以南、明山拍賣G2017-07住宅）1589.295562.51≥2且≤3.5限公司700293.631258.42路西側(cè)區(qū)域工業(yè)路以西、范蠡城鎮(zhèn)住宅、批宛城區(qū)掛牌G2016-06發(fā)零售和商務(wù)6358.133062.12≥1且≤5.22017-05-16南陽(yáng)市榮和置業(yè)有限公司2786292.12842.65路北側(cè)區(qū)域金融宛城區(qū)張衡路以南,仲景路掛牌宛城區(qū)G2017-07城鎮(zhèn)住宅、商1036.25440.05≥1且≤5.252017-05-25南陽(yáng)市長(zhǎng)安房地產(chǎn)開發(fā)有450289.52827.2西側(cè)區(qū)域。號(hào)服限公司宛城區(qū)張衡路南側(cè)、明山掛牌高新區(qū)G2016-583958.719793.5≥3且≤51610271.13813.39路東側(cè)宛城區(qū)張衡路南側(cè)、明山掛牌高新區(qū)G2016-57住宅15433.677168≥3且≤52017-03-22南陽(yáng)市云龍置業(yè)有限公司6270270.84812.5路東側(cè)宛城區(qū)張衡路南側(cè)、明山掛牌高新區(qū)G2016-561275763785≥3且≤55110267.04801.12路東側(cè)宛城區(qū)兩相路南側(cè)、獨(dú)山掛牌高新區(qū)G2017-05住宅11646.751245.48≥1且≤4.42017-08-23南陽(yáng)市嘉合房地產(chǎn)開發(fā)有4130236.4805.91大道以東限公司宛城區(qū)信臣路南側(cè)、仲景掛牌高新區(qū)G2016-542077.310386.5≥3且≤5730234.28702.84路西側(cè)宛城區(qū)信臣路南側(cè)、仲景掛牌高新區(qū)G2016-55住宅4135.220676≥3且≤52017-03-22南陽(yáng)市鑫融置業(yè)有限公司1440232.15696.46路西側(cè)宛城區(qū)信臣路南側(cè)、仲景掛牌高新區(qū)G2016-536461.532307.5≥3且≤52250232.14696.42路西側(cè)2017年住宅用地成交明細(xì)-2區(qū)域土地位置出讓方式地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積規(guī)劃建筑面容積率成交日期受讓單位成交價(jià)(萬(wàn)成交每畝價(jià)(萬(wàn)成交樓面(㎡)積(㎡)元)元/畝)價(jià)(元/㎡)宛城區(qū)兩相路以南、明山掛牌高新區(qū)G2017-22住宅18034.691074.73≥3且≤5.052017-11-01南陽(yáng)市眾龍房地產(chǎn)開發(fā)有6250231.04686.25路以東號(hào)限公司宛城區(qū)北京大道以西、張掛牌高新區(qū)G2016-24住宅4924.833488.64≥3且≤6.82017-05-27南陽(yáng)博誠(chéng)置業(yè)有限公司1630220.65486.73衡路以南宛城區(qū)麒麟路以北、百里掛牌高新區(qū)G2016-51住宅15476.174285.28≥3.5且2017-07-12南陽(yáng)市鑫泓房地產(chǎn)開發(fā)有4900211.08659.62奚路以西≤4.8限公司宛城區(qū)信臣路以南、仲景掛牌高新區(qū)G2016-59住宅19297.394556.77≥3且≤4.92017-11-01南陽(yáng)市龍都房地產(chǎn)開發(fā)有6010207.63635.6路以西號(hào)限公司臥龍區(qū)信臣路以北、孔明拍賣G2016-38城鎮(zhèn)住宅、批22020.779274.52≥1且≤3.62017-01-20河南天工建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)5950180.13750.55路以西發(fā)零售開發(fā)有限公司宛城區(qū)白河大道以東,信掛牌示范區(qū)G2016-1245282.9135848.7≥1.5且≤311620171.07855.36臣北五路以南號(hào)住宅2017-01-26南陽(yáng)豐融置業(yè)有限公司白河大道以東,北示范區(qū)G2016-11宛城區(qū)掛牌66788.63233760.2≥1.5且16950169.19725.1外環(huán)路以南號(hào)≤3.5信臣路以北、三號(hào)宛城區(qū)路以南、規(guī)劃次干掛牌高新區(qū)G2017-39住宅26691.4110502.4≥1且≤4.142017-10-20南陽(yáng)市昊鼎置業(yè)有限公司6490162.1587.32道東側(cè)宛城區(qū)信臣路北側(cè)、區(qū)間掛牌高新區(qū)G2017-14住宅491829508≥1且≤62017-11-15南陽(yáng)唐韻房地產(chǎn)開發(fā)有限1130153.18382.94路以西公司宛城區(qū)經(jīng)十路以東、緯八掛牌高新區(qū)G2017-235410.613526.5≥1且≤2.5南陽(yáng)高新區(qū)投資有限公司、1020125.68754.08路以南號(hào)住宅2017-11-01南陽(yáng)市星旺房地產(chǎn)開發(fā)有經(jīng)十路以東、緯八高新區(qū)G2017-24宛城區(qū)掛牌7811.219528≥1且≤2.5限責(zé)任公司1470125.46752.76路以南號(hào)龍王溝風(fēng)景區(qū)龍祥臥龍區(qū)路以西、環(huán)湖路以掛牌臥龍區(qū)G2017-715402.918483.48＞1且＜1.275532.68408.47北龍王溝風(fēng)景區(qū)龍祥臥龍區(qū)路以西、環(huán)湖路以掛牌臥龍區(qū)G2017-6住宅130892.9157071.5＞1且＜1.22017-05-26南陽(yáng)合盛置業(yè)有限公司639032.55406.81北龍王溝風(fēng)景區(qū)龍祥臥龍區(qū)路以西、環(huán)湖路以掛牌臥龍區(qū)G2017-886012.7103215.2＞1且＜1.2419532.51406.43北北部龍王溝風(fēng)景區(qū)土地成交348畝，地價(jià)僅約32.6萬(wàn)/畝，拉低了整體地價(jià)。第三部分 商品房市場(chǎng)研究整體量?jī)r(jià)（南陽(yáng)市）2012-2017年南陽(yáng)市商品房銷售量?jī)r(jià)600500面積：萬(wàn)平米4002003001000銷售面積銷售均價(jià)

3563 38113104 3292 332927352012年2013年2014年2015年2016年2017年357434387413558538273531043292332935633811

450040003500300025002000150010005000

均價(jià)：元/平米2017年南陽(yáng)市成交商品房538萬(wàn)平米（含下轄縣市），同比下降3.5%；成交均價(jià)3811元/平米，同比上漲7.0%；成交金額約205億元，同比增長(zhǎng)3.2%。其中，商品住宅銷售面積475.45萬(wàn)平米，銷售均價(jià)3597元/平米，銷售額171.03億元。整體量?jī)r(jià)（中心城區(qū)）300250面積：萬(wàn)平米200150100500供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)

2013-2017年南陽(yáng)市中心城區(qū)商品住宅供求量?jī)r(jià)2505664600024424424850002002102054500461742502014000390014030001102000100002013201420152016201725021020520124420011014024424839004250450046175664

均價(jià)：元/平米

中心城區(qū)2017年供應(yīng)住宅234萬(wàn)平米，成交住宅247萬(wàn)平米，成交均價(jià)5627元/平米。截至2017年底，中心城區(qū)住宅庫(kù)存為275萬(wàn)平米，去化周期約13個(gè)月。2017年南陽(yáng)市中心城區(qū)供銷量?jī)r(jià)：類別批準(zhǔn)預(yù)售備案成交庫(kù)存均價(jià)成交額（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）（元/平米）商品房277（2.3萬(wàn)套）279（2.5萬(wàn)套）417（3.6萬(wàn)套）6087170億商品住宅234247（2.2萬(wàn)套）2755627139億個(gè)案去化水平南陽(yáng)市場(chǎng)個(gè)案去化量分化明顯，恒建碧三大品牌房企2017銷售額約80億，占據(jù)整個(gè)商品房市場(chǎng)銷售額（170億）的近一半。當(dāng)?shù)刭?gòu)房者青睞實(shí)力品牌房企，品牌樓盤的熱銷與當(dāng)?shù)胤科蟮推焚|(zhì)問題樓盤的滯銷形成鮮明反差，品牌房企主流在售樓盤年均銷售額達(dá)10億以上。房企2017年南陽(yáng)市銷售額主要在售項(xiàng)目數(shù)平均單項(xiàng)目銷售額項(xiàng)目說明恒大約30億310億恒大帝景、御景灣、翡翠華庭建業(yè)26億213億壹號(hào)城邦、凱旋廣場(chǎng)碧桂園22億211億南陽(yáng)首府、南都翡翠山合計(jì)78億7平均11億產(chǎn)品形態(tài)市場(chǎng)主流品質(zhì)樓盤容積率為2.0-3.0，主流產(chǎn)品為高層、洋房高低配或者純高層，別墅類產(chǎn)品較少?？傮w上新城區(qū)、高新區(qū)容積率偏低，多有洋房產(chǎn)品；老城區(qū)容積率偏高，以高層為主。區(qū)域典型樓盤容積率高層小高層（<15F）洋房疊拼聯(lián)排恒大帝景1.95★★示范區(qū)恒大御景灣2.4★★恒大翡翠華庭3.0★三川·玖龍臺(tái)2.0★碧桂園南都翡翠2.2★★高新區(qū)山綠都悅府1.8★★★美盛白河灣1.42★★★宛城區(qū)中信國(guó)安城1.68★★建業(yè)壹號(hào)城邦4.36★常綠大溪地2.49★★臥龍區(qū)碧桂園南陽(yáng)首府3.0★★東正頤和府3.0★★戶型面積高層產(chǎn)品主力供應(yīng)戶型為100-130平米三房、140-160平米四房；洋房主力產(chǎn)品為140-180四房、130-140三房。改善型市場(chǎng)180平米以上的大平層產(chǎn)品供應(yīng)量較大。區(qū)域典型樓盤高層洋房?jī)煞咳克姆课宸咳克姆亢愦蟮劬?10-130140180示范區(qū)恒大御景灣146-187145-280恒大翡翠華庭102-130140碧桂園南都翡翠117142195/267高新區(qū)山綠都悅府90/120135140-160美盛白河灣88120135180中信國(guó)安城105-130157155-190、230-280宛城區(qū)建業(yè)壹號(hào)城邦7888/128/137三川御錦臺(tái)97-106135-144、180200常綠大溪地93-115131-192167臥龍區(qū)碧桂園南陽(yáng)首府108-120160260180東正頤和府113-147152-190第四部分 市場(chǎng)板塊分析1、老城區(qū)2、新城區(qū)3、高新區(qū)老城區(qū)老城區(qū)包括臥龍區(qū)和宛城區(qū)一部分；區(qū)域?yàn)槟详?yáng)傳統(tǒng)商業(yè)及居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等各類配套設(shè)施齊全；但區(qū)域整體環(huán)境相比新城區(qū)較差。區(qū)域邊界老城區(qū)包括臥龍區(qū)和宛城區(qū)一部分（獨(dú)山大道以西）；區(qū)域內(nèi)多條南北主干道貫穿，包括南北向車站路、工業(yè)路、人民路、仲景區(qū)域交通路和獨(dú)山大道；東西向建設(shè)路、范蠡路、張衡等；且老城區(qū)公共交通網(wǎng)密集，整體交通便利；商業(yè)配套臥龍區(qū)和宛城區(qū)為傳統(tǒng)老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套齊全，包括以人民路和工業(yè)路為主的核心商圈、南陽(yáng)大廈和荷花廣場(chǎng)等為主的次級(jí)商圈等；醫(yī)療配套醫(yī)院有南陽(yáng)市第一人民醫(yī)院、南陽(yáng)市中心醫(yī)院等；教育配套南陽(yáng)市二十一學(xué)校學(xué)校、南陽(yáng)八中等優(yōu)質(zhì)教育資源；區(qū)域環(huán)境老城區(qū)規(guī)劃較早，目前區(qū)域環(huán)境相比新城區(qū)板塊較差，公園及綠地配套相對(duì)較少；新城區(qū)新城區(qū)包括宛城區(qū)東部片區(qū)和白河?xùn)|岸一體化示范區(qū)。區(qū)域臨白河濕地公園，生態(tài)環(huán)境宜居；目前白河西岸發(fā)展已經(jīng)逐漸成熟，政府規(guī)劃各類配套實(shí)施相繼投入使用；一體化示范區(qū)目前發(fā)展不成熟，但規(guī)劃等級(jí)較高，后期發(fā)展?jié)摿薮?。區(qū)域邊界新城區(qū)包括宛城區(qū)和一體化示范區(qū)區(qū)域定位一體化示范區(qū)定位現(xiàn)代化復(fù)合功能區(qū)、對(duì)外開放示范區(qū)、能源產(chǎn)業(yè)基地和交通樞紐及物流中心新區(qū)中宛城區(qū)部分目前各類配套設(shè)施已經(jīng)相繼建成并投入使用，包括會(huì)議中心、區(qū)域現(xiàn)狀體育館、規(guī)劃館、大型酒店等；白河?xùn)|岸一體化示范區(qū)目前進(jìn)展相對(duì)偏慢，政府規(guī)劃需要時(shí)間進(jìn)行落地；白河西岸目前道路交通完善，白河?xùn)|岸一體化示范區(qū)交通交通需要進(jìn)一步提升；區(qū)域交通一體化示范區(qū)姜營(yíng)機(jī)場(chǎng)目前已建成并投入使用，鄭萬(wàn)高鐵南陽(yáng)站也將落戶一體化示范區(qū)生活配套宛城新區(qū)生活配套持續(xù)落地，逐漸完善；一體化示范區(qū)差距較大，配套缺乏；區(qū)域環(huán)境新區(qū)位于白河兩側(cè)，緊挨白河濕地公園及白河兩岸綠化帶，整體環(huán)境比較宜居；高新區(qū)高新區(qū)位于城市東北方向，是南部老城區(qū)自然外溢區(qū)域；高新區(qū)是目前南陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)區(qū)；區(qū)域內(nèi)擁有獨(dú)山等自然資源，生態(tài)環(huán)境相對(duì)較好；區(qū)域?qū)ν饨煌ū憷?，但區(qū)域發(fā)展極不成熟，內(nèi)部交通以及區(qū)域整體形象有較大提升空間。成立時(shí)間1996年成立，2010年晉升為國(guó)家級(jí)高新區(qū)整體現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)信臣東路以北區(qū)域多為村莊和田地等未開發(fā)區(qū)，區(qū)域形象整體較差產(chǎn)業(yè)定位裝備制造業(yè)、新材料制造、特種汽車制造、光電交通區(qū)域內(nèi)部道路不斷完善，跨白河南陽(yáng)大橋修通，多條高速公路在區(qū)域內(nèi)交匯，對(duì)外交通便利環(huán)境臨近白河以及北部獨(dú)山風(fēng)景區(qū)，生態(tài)環(huán)境相對(duì)較好商業(yè)區(qū)域內(nèi)目前大型商業(yè)配套缺乏，提升潛力巨大醫(yī)療高新區(qū)醫(yī)院等醫(yī)療設(shè)施相繼建成，整體依然匱乏教育南陽(yáng)市五十九小學(xué)、六十二小學(xué)、南陽(yáng)市二十九中學(xué)、河南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院等其他富堂中州國(guó)際飯店、南陽(yáng)市農(nóng)運(yùn)會(huì)場(chǎng)館等板塊市場(chǎng)特征總結(jié)區(qū)域老城區(qū)新城區(qū)高新區(qū)區(qū)域特征配套成熟完善規(guī)劃起點(diǎn)高，沿白河環(huán)境優(yōu)美；產(chǎn)業(yè)區(qū)；配套相對(duì)較弱；北部靠配套有待提升近獨(dú)山風(fēng)景區(qū)樓盤特征容積率相對(duì)較高，以高層為主容積率偏低，高低配為主容積率偏低，高低配為主物業(yè)類型高層洋房、高層、別墅高層、洋房?jī)r(jià)格水平高層5500-8000高層6500-8500高層5500-8000洋房8500-10000洋房8000-9500客戶特征改善+剛需改善為主改善+剛需板塊綜合價(jià)值排序：新城區(qū)＞老城區(qū)＞高新區(qū)第五部分 進(jìn)駐房企研究房企格局劃分重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)駐情況房企格局南陽(yáng)市場(chǎng)房企劃分為四大陣營(yíng)第一陣營(yíng)第二陣營(yíng)第三陣營(yíng)第四陣營(yíng)

全國(guó)性品牌房企代表企業(yè)：恒大、碧桂園、建業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)：進(jìn)駐南陽(yáng)市場(chǎng)時(shí)間相對(duì)較短，但依托強(qiáng)大的品牌影響力，受到客戶追捧，未來將引領(lǐng)市場(chǎng)河南省內(nèi)品牌房企&其他全國(guó)性房企代表企業(yè)：中信國(guó)安、美盛、常綠市場(chǎng)表現(xiàn)：進(jìn)駐時(shí)間較早，形成一定市場(chǎng)口碑，依托核心地段和整體品質(zhì)作為主要賣點(diǎn)。本土知名開發(fā)企業(yè)代表企業(yè)：財(cái)富、三川、萬(wàn)正、鑫陽(yáng)、名矗、奧蘭、先鋒等市場(chǎng)表現(xiàn)：占據(jù)較好地段，深耕細(xì)作、追求品質(zhì)，開發(fā)節(jié)奏較慢。本土其他開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)：品牌影響力一般，樓盤體量一般較小，采用市場(chǎng)跟隨策略，依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引剛需客群。典型房企進(jìn)駐區(qū)域和競(jìng)爭(zhēng)策略外來品牌房企拿地區(qū)域涵蓋各片區(qū)，相對(duì)集中宛城區(qū)和示范區(qū)的白河沿線；品牌保障、品質(zhì)、低密度、精裝修是品牌房企項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。開發(fā)企業(yè)在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)進(jìn)入?yún)^(qū)域代表樓盤競(jìng)爭(zhēng)策略/競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)恒大3示范區(qū)恒大帝景、御景灣、翡翠華庭品牌+精裝修碧桂園2高新區(qū)、臥龍區(qū)南都翡翠山、南陽(yáng)首府品牌+精裝修建業(yè)4宛城區(qū)、麒麟湖景區(qū)壹號(hào)城邦、十里湖山、春天里品牌+成熟配套+低密綠都1高新區(qū)綠都悅府低密+品牌中信國(guó)安1宛城區(qū)（新區(qū)部分）中信國(guó)安城地段+整體規(guī)劃+社區(qū)養(yǎng)老配套+品牌美盛1宛城區(qū)（新區(qū)部分）美盛白河灣低密+品牌第六部分 進(jìn)入建議城市進(jìn)入結(jié)論目標(biāo)區(qū)域建議目標(biāo)產(chǎn)品建議城市進(jìn)入結(jié)論城市認(rèn)知城市發(fā)展城市機(jī)遇房地產(chǎn)市場(chǎng)房企格局

三線城市，豫鄂陜交界的區(qū)域性中心城市，國(guó)家歷史文化名城。經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)居省內(nèi)第三并保持穩(wěn)步增長(zhǎng)；人口總量居省內(nèi)第一，城市化率穩(wěn)步提升。鄭萬(wàn)高鐵建設(shè)大幅改善城市對(duì)外交通；新區(qū)（示范區(qū)）的建設(shè)拉大城市框架，改善人居環(huán)境。價(jià)格穩(wěn)步走高，市場(chǎng)容量大，主流個(gè)案年銷售額10億以上；品牌房企受追捧。恒大、碧桂園、建業(yè)等名企加速進(jìn)入，城市價(jià)值普遍認(rèn)同；品牌房企引領(lǐng)市場(chǎng)。

城市能級(jí)高規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出，發(fā)展?jié)摿Υ笥瓉戆l(fā)展機(jī)遇容量大、價(jià)格較高品牌房企機(jī)會(huì)好南陽(yáng)市場(chǎng)進(jìn)入可行。目標(biāo)區(qū)域建議市場(chǎng)板塊板塊特征建議宛城區(qū)①臨白河濕地公園，生態(tài)環(huán)境宜居；積極進(jìn)入②目前白河西岸發(fā)展已經(jīng)逐漸成熟，政府規(guī)劃各類配套實(shí)施相繼投入（東部片區(qū)）使用。

4南陽(yáng)新區(qū)①目前發(fā)展不成熟，但規(guī)劃等級(jí)較高，后期發(fā)展?jié)摿薮蟆７e極進(jìn)入（示范區(qū)）②高鐵站、機(jī)場(chǎng)均位于該區(qū)域。①位于城市東北方向，是老城區(qū)自然外溢區(qū)域；5②是目前南陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)區(qū)；

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1 2高新區(qū)③區(qū)域內(nèi)擁有獨(dú)山等自然資源，生態(tài)環(huán)境相對(duì)較好；適當(dāng)關(guān)注④對(duì)外交通便利，但配套不成熟，內(nèi)部交通以及區(qū)域整體形象有待提升。宛城區(qū)①南陽(yáng)傳統(tǒng)商業(yè)及居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等各類配適當(dāng)關(guān)注套設(shè)施齊全；（老城部分）②區(qū)域整體環(huán)境相比新城區(qū)較差。臥龍區(qū)①南陽(yáng)傳統(tǒng)商業(yè)及居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等各類配適當(dāng)關(guān)注套設(shè)施齊全；②區(qū)域整體環(huán)境相比新城區(qū)較差。

3目標(biāo)產(chǎn)品建議物業(yè)類型

住宅產(chǎn)品形態(tài) 目標(biāo)客戶以住宅為主，可搭配少量社區(qū)配套商業(yè)。避免大規(guī)模的公寓、辦公或集中商業(yè)。

建議以具備改善屬性的洋房和高層為主力；如地塊條件具備，可輔以少量別墅類產(chǎn)品以拔高形象；既避免陷入低品質(zhì)剛需的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，也避免大量高總價(jià)產(chǎn)品帶來的去化壓力。

以南陽(yáng)市區(qū)及周邊縣市的改善型客戶為主，剛需首次客戶為輔。報(bào)告附件典型個(gè)案臥龍區(qū)（老區(qū)）宛城區(qū)（老區(qū)）宛城區(qū)（新區(qū)）示范區(qū)（