城市綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)及其運(yùn)作方案

城市綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)及其運(yùn)作方案第1頁(yè)/共56頁(yè)鑒于綜合體物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設(shè)施含量高，日常運(yùn)營(yíng)管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識(shí)的綜合體物業(yè)管理體系。綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)1、綜合體物業(yè)管理的任務(wù)綜合體的物業(yè)類型復(fù)雜，一般包括五星級(jí)酒店、購(gòu)物中、寫字樓、公寓。綜合體物業(yè)包含大量智能化設(shè)備，例如，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)系統(tǒng)，技術(shù)含量高，需要較高的專業(yè)水平維護(hù)。由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”，而且更重要的任務(wù)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)中長(zhǎng)期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α＞C合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以統(tǒng)一管理并負(fù)責(zé)工程維護(hù)費(fèi)用單獨(dú)核算。根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定，需要考慮根據(jù)物業(yè)不同性質(zhì)收費(fèi)不同，其中五星級(jí)酒店和購(gòu)物中心的收費(fèi)要略高一些。第2頁(yè)/共56頁(yè)2.商業(yè)綜合體物業(yè)基本的管理職能為：

——辦公室（含前臺(tái)、財(cái)務(wù)、采購(gòu)、倉(cāng)庫(kù)）——客服中心（客戶服務(wù)、投訴處理、維修報(bào)修、商務(wù)服務(wù)、房屋租賃等）；——工程管理（供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、維修、管理；公共部位裝潢維修維護(hù)等）；——公共秩序管理（含中控室、安護(hù)、重大活動(dòng)配合、停車場(chǎng)管理等）；——環(huán)境衛(wèi)生管理（含消殺、綠化和團(tuán)膳）?；緳C(jī)構(gòu)配置為辦公室、物業(yè)部、管理部。可以根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。第3頁(yè)/共56頁(yè)3.物業(yè)管理收費(fèi)特點(diǎn)由于綜合體物業(yè)管理復(fù)雜要求高,收費(fèi)要高于普通物業(yè)

購(gòu)物中心收費(fèi)20-30元//月平方米省級(jí)城市40-50元/月/平米五星級(jí)酒店由酒店管理公司撥款根據(jù)規(guī)模和服務(wù)要求一般費(fèi)用需要200萬(wàn)元-400萬(wàn)元寫字樓普通3-5元//月平方米5A寫字樓,以深圳大中華國(guó)際金融中心為例物業(yè)費(fèi)：8.8元/月/平米公寓3-5元/平方米五星級(jí)別酒店式公寓收費(fèi)6-7元/月/平米第4頁(yè)/共56頁(yè)二、綜合體物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)綜合體商業(yè)管理公司購(gòu)物中心物業(yè)管理處綜合體物業(yè)管理公司衛(wèi)生清潔部保安部財(cái)務(wù)部工程與設(shè)備部工程部：電梯維護(hù)工程師、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)工程師、空調(diào)工程師、電器技工（負(fù)責(zé)強(qiáng)電、消防設(shè)備維護(hù)等）。

由于綜合體物業(yè)設(shè)施多，物業(yè)管理人員素質(zhì)要求高，需要注重知識(shí)共享和培訓(xùn)。第5頁(yè)/共56頁(yè)三、綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)與驗(yàn)收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗(yàn)收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問(wèn)題的處理流程等。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理公司將委派相對(duì)應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢(shì)與恒久的品質(zhì)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段參與人員前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、工程主管、財(cái)務(wù)部經(jīng)理主要工作內(nèi)容1、從物業(yè)管理角度對(duì)項(xiàng)目的整體布局提出建議，如在綜合體項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)物業(yè)管理用房的位置、臨時(shí)停車場(chǎng)的設(shè)置等提出建議。第6頁(yè)/共56頁(yè)成都萬(wàn)象城市綜合體購(gòu)物中心下沉廣場(chǎng)和主要入口參與項(xiàng)目的規(guī)劃，如在本項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)綜合體出入口設(shè)計(jì)、人車分流、地下車庫(kù)預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議。綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案第7頁(yè)/共56頁(yè)3.全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計(jì)、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護(hù)經(jīng)濟(jì)性等方面對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購(gòu)、安裝及維保合同的洽談工作。通過(guò)上述工作，管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護(hù)。4.參與廣場(chǎng)綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)的論證，前期介入小組重點(diǎn)從后期維護(hù)的角度對(duì)綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議。第8頁(yè)/共56頁(yè)5.參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理用房的面積提出要求。6.參與寫字樓和公寓戶型討論會(huì)，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對(duì)戶型設(shè)計(jì)的意見、裝修中的常見改動(dòng)等情況反饋給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計(jì)方案。7.參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護(hù)和安全管理的角度提出有關(guān)建議。8.物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查及目標(biāo)客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實(shí)掌握目標(biāo)客戶群的需求，制定出有針對(duì)性的管理服務(wù)措施。綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案第9頁(yè)/共56頁(yè)施工圖設(shè)計(jì)階段的物業(yè)服務(wù)介入.參與人員前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。二.在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容，根據(jù)實(shí)際情況提出合理化建議1.土建1）對(duì)屋面、有防水要求的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇2）門、窗的材質(zhì)3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸4）地區(qū)氣候差異對(duì)房屋質(zhì)量的特殊要求5）空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集6）煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置7）廣場(chǎng)、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性

第10頁(yè)/共56頁(yè)2.配套1）室內(nèi)管道、計(jì)量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及2）給業(yè)主造成的影響3）各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對(duì)業(yè)主的影響4）各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)5）各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗6）室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響7）智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟(jì)性

施工圖設(shè)計(jì)階段的物業(yè)服務(wù)介入第11頁(yè)/共56頁(yè)施工階段（一）參與人員前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時(shí)安排工程維修人員參與。（二）主要關(guān)注以下內(nèi)容，對(duì)影響后期管理的項(xiàng)目提出合理化建議1.地產(chǎn)公司招標(biāo)工作介入1）供方門、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評(píng)價(jià)2）公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定2.施工介入1）房屋質(zhì)量控制2）隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄3）設(shè)計(jì)變更記錄的收集4）設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓(xùn)5）成品保護(hù)6）綜合體和小區(qū)體育設(shè)施、兒童游樂(lè)設(shè)施質(zhì)量

第12頁(yè)/共56頁(yè)三.綜合體購(gòu)物中心部分物業(yè)管理方案購(gòu)物中心是城市綜合體最重要的部分之一，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個(gè)部分中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對(duì)顧客心理和行為需要及特征，在購(gòu)物空間布局布置、環(huán)境營(yíng)造、交通、導(dǎo)購(gòu)等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行和管理上必須采取有效措施，例如，邀請(qǐng)專門導(dǎo)示系統(tǒng)公司設(shè)置好導(dǎo)示標(biāo)志和臨時(shí)標(biāo)志；另一方面，針對(duì)商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運(yùn)行和管理以及營(yíng)銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。

購(gòu)物中心物業(yè)管理任務(wù)一般包括1.購(gòu)物中心的前期介入2.購(gòu)物中心的裝修管理3.保安和錄像監(jiān)控系統(tǒng)確保對(duì)購(gòu)物顧客的無(wú)打擾服務(wù)4.購(gòu)物中心的清潔5.機(jī)電設(shè)施維護(hù)6.電腦系統(tǒng)結(jié)算整個(gè)購(gòu)物中心物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用第13頁(yè)/共56頁(yè)對(duì)于購(gòu)物中心在前期介入方面，要重點(diǎn)開展中央空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能以及綜合體物業(yè)管理成本預(yù)算購(gòu)物中心開業(yè)后保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)開業(yè)前物業(yè)管理提前介入服務(wù),竣工驗(yàn)收物業(yè)交接和裝修管理五星級(jí)酒店保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)納入五星級(jí)酒店總體成本寫字樓保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備和樓宇自動(dòng)化設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)公寓保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備和樓宇自動(dòng)化設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)成本，相關(guān)業(yè)主聯(lián)歡活動(dòng)成本第14頁(yè)/共56頁(yè)四.購(gòu)物中心的裝修管理購(gòu)物中心裝修管理的流程與重點(diǎn)----以深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城為例安全第一,防火是裝修管理的重點(diǎn)。方便商戶裝修,將商戶裝修手冊(cè)等及時(shí)發(fā)放到商戶手中。

第15頁(yè)/共56頁(yè)2、購(gòu)物中心內(nèi)主力百貨商場(chǎng)“二次裝修”的要求和標(biāo)準(zhǔn)概述百貨商場(chǎng)的裝修按內(nèi)容和階段不同可分為“一次裝修”和“二次裝修”?！耙淮窝b修”是指為其經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提供基本的物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)條件、硬件環(huán)境。包括為滿足業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的需要對(duì)基建工程的必要修整和裝修，包括天棚、地面、柱體、墻面、樓梯、通道等；為經(jīng)營(yíng)需要提供的必要基礎(chǔ)設(shè)施，包括水、電、空調(diào)、消防、安防、廣播、通訊設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)工程、照明、電梯等；為滿足商場(chǎng)營(yíng)銷需要而進(jìn)行的設(shè)施、促銷設(shè)施等。第16頁(yè)/共56頁(yè)進(jìn)駐商家的裝修“二次裝修”是指以“一次裝修”為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修。主要包括貨架、柜臺(tái)、壁柜、形象、陳列、燈光、色彩等?！岸窝b修”主要是由各品牌商家自己進(jìn)行，因此制定好“二次裝修”的要求和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)整體裝修的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，達(dá)到二次裝修的目的和效果具有重要意義。第17頁(yè)/共56頁(yè)“二次裝修”的目的是為了更好的展示品牌和商品形象，形成良好的賣場(chǎng)氛圍，體現(xiàn)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位、經(jīng)營(yíng)特色、企業(yè)文化。所以商場(chǎng)的“二次裝修”一要符合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位要求，二要符合商場(chǎng)的企業(yè)文化要求，三要符合商場(chǎng)的整體形象要求，四要充分展示品牌形象和商品形象。成都萬(wàn)象城購(gòu)物中心第18頁(yè)/共56頁(yè)組織好商場(chǎng)的“二次裝修”工作要遵循以下原則：一、彰顯個(gè)性與整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的原則?！岸窝b修”既要體現(xiàn)商家品牌、商品的特性與獨(dú)特的形象，又要與商場(chǎng)的整體定位、樓層、賣區(qū)的定位協(xié)調(diào)一致。二、統(tǒng)一安排，獨(dú)立執(zhí)行的原則?！岸窝b修”要依商場(chǎng)的統(tǒng)一開業(yè)、調(diào)整計(jì)劃統(tǒng)一安排，同時(shí)每個(gè)品牌又要獨(dú)立設(shè)計(jì)、制作完成各自的裝修。三、效率與質(zhì)量統(tǒng)一的原則。“二次裝修”既要保證時(shí)間和工期的要求，又要保證裝修質(zhì)量，做到不忽視每一個(gè)細(xì)節(jié)，不浪費(fèi)點(diǎn)滴時(shí)間。四、安全第一，規(guī)范施工的原則。“二次裝修”施工過(guò)程中各品牌商家的裝修要按要求規(guī)范施工，把安全放在首位，嚴(yán)格執(zhí)行消防、用電、安全制度按操作流程規(guī)范施工。五、打造精品與厲行節(jié)約的原則。各品牌在“二次裝修”中要注重設(shè)計(jì)精心制作，打造品牌形象，同時(shí)又要杜絕在材料使用和制作工程上的浪費(fèi)現(xiàn)象。第19頁(yè)/共56頁(yè)“二次裝修”工作要遵循和符合以下具體要求：一、商場(chǎng)形象管理的要求。各品牌專柜是置身于商場(chǎng)整體之中的一員，因此各品牌專柜的裝修風(fēng)格、色彩、陳列等要符合商場(chǎng)的整體形象定位要求，其形象色彩其要與所在樓層、賣區(qū)及周邊相鄰品牌柜組協(xié)調(diào)一致。二、商場(chǎng)裝修工作計(jì)劃和進(jìn)度要求。各品牌、柜組“二次裝修”要按照商場(chǎng)的“裝修”整體工作計(jì)劃和進(jìn)度按時(shí)完成裝修任務(wù)，以保證開業(yè)或調(diào)整計(jì)劃的如期完成。三、要遵循商場(chǎng)“二次裝修”的施工管理要求。商場(chǎng)的“二次裝修”同時(shí)有許多品牌柜組進(jìn)行施工和安裝，所以保持和維護(hù)良好的秩序、保證施工安全、財(cái)產(chǎn)和人生安全十分重要，因此各品牌柜組必須按照商場(chǎng)的“二次裝修”施工管理要求組織施工。四、遵守和執(zhí)行商場(chǎng)的“二次裝修管理”工作流程。為完成好“二次裝修”工作商場(chǎng)制定了完善的商裝工作流程包括裝修方案審核、形象設(shè)計(jì)審核、圖紙審核、材料審核、施工隊(duì)伍審核以及施工管理、驗(yàn)收等工作流程，各品牌柜組要按照商場(chǎng)的“二次裝修”工作流程與商場(chǎng)相關(guān)部門配合接受相關(guān)的管理和指導(dǎo)。五、遵守和執(zhí)行相關(guān)的安全、消防等標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，保證施工和制作質(zhì)量。各品牌柜組的“二次裝修”還要遵照?qǐng)?zhí)行有關(guān)部門關(guān)于安全、消防、等管理規(guī)定和技術(shù)要求、材料、工藝要求等，使得裝修結(jié)束后能夠通過(guò)驗(yàn)收安全使用。第20頁(yè)/共56頁(yè)百貨商場(chǎng)“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)，因商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位，具體的市場(chǎng)環(huán)境和物業(yè)條件會(huì)有所差別。各商場(chǎng)應(yīng)根據(jù)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位、市場(chǎng)環(huán)境、企業(yè)文化、物業(yè)特點(diǎn)制定好“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)，用以規(guī)范和指導(dǎo)各品牌柜組的“二次裝修”。“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)大體分為以下幾部分內(nèi)容：

一、色彩使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)企業(yè)VI的要求以及商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位、業(yè)態(tài)形式、商品賣區(qū)特點(diǎn)等制定“二次裝修”的色彩使用標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。在標(biāo)準(zhǔn)中明確列出應(yīng)當(dāng)使用的色彩和禁止使用色彩。二、品牌形象設(shè)計(jì)和展示柜、貨架設(shè)計(jì)制作標(biāo)準(zhǔn)。明確規(guī)定出品牌形象墻的高度、貨架、展示柜、試衣間的高度、規(guī)格尺寸要求和制作標(biāo)準(zhǔn)。三、柜位設(shè)計(jì)、動(dòng)線規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)列出柜位的朝向，貨架的擺放和朝向，及通道、動(dòng)線和顧客的基本流向。四、商品陳列標(biāo)準(zhǔn)。指出商品陳列的要求、原則和陳列方式。五、裝修材料使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位和當(dāng)?shù)氐难b修材料市場(chǎng)情況，規(guī)定應(yīng)當(dāng)使用的裝修材料和禁止使用的裝修材料。六、電力和燈光照明標(biāo)準(zhǔn)。限定可以使用的電力容量、應(yīng)達(dá)到的燈光效果、可以使用和禁止使用的照明燈具。七、消防和安保標(biāo)準(zhǔn)，列明在商裝設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)執(zhí)行的消防和安保標(biāo)準(zhǔn)。第21頁(yè)/共56頁(yè)做好“二次裝修”工作，要注意解決好以下問(wèn)題1、做好“二次裝修”的計(jì)劃和組織工作。2、設(shè)計(jì)和做好“二次裝修”的工作流程。3、為品牌和柜組提供準(zhǔn)確的柜位圖紙、詳盡的賣場(chǎng)規(guī)劃、企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)定位信息和明確的裝修指導(dǎo)建議。4、做好品牌裝修方案、形象、圖紙的審核指導(dǎo)工作。5、及時(shí)的與品牌商家溝通，互通想法。6、做好施工中的跟蹤工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。7、加強(qiáng)管理和服務(wù)，做好品牌上的參謀。“二次裝修”工作是商場(chǎng)開業(yè)籌備和調(diào)整時(shí)的重要工作之一，因此必須明確“二次裝修”的要求，制定好“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，做好管理和服務(wù)，把“二次裝修”工作做好。

第22頁(yè)/共56頁(yè)二次裝修中商戶應(yīng)該向購(gòu)物中心物業(yè)管理公司提交的資料:1、租戶提交的施工圖紙應(yīng)至少包括下列內(nèi)容：效果圖平面布置圖天花布置圖立面圖、剖面圖（包括店面、櫥窗、燈箱和招牌）地面鋪裝圖空調(diào)施工圖（包括設(shè)計(jì)說(shuō)明、水管圖、風(fēng)管圖）電氣圖（包括結(jié)線系統(tǒng)圖、照明線路圖、插座線路圖）弱電系統(tǒng)施工圖（含網(wǎng)絡(luò)、電話、CCTV、音響等）給、排水（污）施工圖（租區(qū)內(nèi)如有衛(wèi)生間、茶水間、洗手盆等設(shè)計(jì)）套有專業(yè)消防公司設(shè)計(jì)圖框的消防系統(tǒng)施工圖（包括消防噴淋布置圖、消防報(bào)警布置圖、消防排煙布置圖）

第23頁(yè)/共56頁(yè)2、餐飲類租戶另須增加以下圖紙廚房排油煙施工圖給、排水（污）施工圖燃?xì)夤艿兰皥?bào)警裝置布置圖（政府指定專業(yè)施工單位出具）北京朝陽(yáng)大悅城餐飲商戶第24頁(yè)/共56頁(yè)3.名品購(gòu)物中心與百貨裝飾設(shè)計(jì)管理規(guī)定

1．1

品牌商指定的裝飾設(shè)計(jì)公司應(yīng)提供經(jīng)國(guó)家主管部委認(rèn)可的有效資質(zhì)證書及營(yíng)業(yè)執(zhí)照、裝飾業(yè)績(jī)等。1．2

通過(guò)商場(chǎng)審核的公司應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供A4及以上幅面的裝飾現(xiàn)場(chǎng)平面圖、立面圖、效果圖、施工圖、天花燈位圖、電氣圖，圖紙應(yīng)詳盡標(biāo)注材質(zhì)品牌型號(hào)、尺寸，電氣圖應(yīng)詳細(xì)標(biāo)注單燈功率、分項(xiàng)功率、總功率。圖紙通過(guò)審批后，辦理施工手續(xù)。1．3

出圖周期應(yīng)嚴(yán)格遵守我方規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行設(shè)計(jì)。1．4

柜體高度未作特殊要求的應(yīng)遵守以下原則：

服裝類、鞋類低柜高度1350mm以下。珠寶、飾品、化妝品類低柜高度950mm，炮臺(tái)展柜高1350mm以下。第25頁(yè)/共56頁(yè)1．5

高柜長(zhǎng)度嚴(yán)格按照“T”字墻的限位制作。

1．6

模特地臺(tái)高150mm,深800mm櫥窗玻璃高度應(yīng)到頂，鑲嵌不銹鋼、烤漆木飾面、烤漆鋁合金邊框，2F以上商鋪不能制作模特底臺(tái)及櫥窗玻璃。

1．7

柜體面層應(yīng)選用烤漆或高檔防火板（機(jī)器無(wú)縫折邊）、嚴(yán)禁選用波音軟片及大芯板外刮膩?zhàn)用鎸?。?6頁(yè)/共56頁(yè)1．8

柜體必須加裝易擦洗踢腳板。1．9

消防栓請(qǐng)按國(guó)家最新消防要求采用不燃材質(zhì)進(jìn)行裝飾處理。容易燃燒的材料和電焊作業(yè)區(qū)必須分隔3米以上。1.101F商鋪化妝品區(qū)吊楣尺寸為250mm厚400mm高，2F3F門楣尺寸詳見商場(chǎng)規(guī)劃圖。商鋪入口不小于2米，2F、3F門楣統(tǒng)一為嵌入式門楣。門楣材質(zhì)請(qǐng)選用烤漆玻璃、金屬、石材等不易變形、開裂材質(zhì)。1.11

地面鋪裝材料必須與通道地面保持一平，與通道地面銜接處用5mm寬不銹鋼條收口1.12

地面找平層不得直接使用水泥砂漿，應(yīng)使用水泥壓力板或塑料基膜進(jìn)行間隔，再進(jìn)行地面鋪設(shè)。名品購(gòu)物中心與百貨裝飾設(shè)計(jì)管理規(guī)定

第27頁(yè)/共56頁(yè)名品購(gòu)物中心與百貨裝飾設(shè)計(jì)管理規(guī)定

1.13

試衣間設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照商場(chǎng)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，通頂設(shè)計(jì)請(qǐng)考慮空調(diào)消防問(wèn)題。1.14

裝飾材料應(yīng)使用符合消防要求的綠色環(huán)保產(chǎn)品；玻璃均應(yīng)為夾膠、鋼化等安全玻璃。1.15

圍擋應(yīng)嚴(yán)格按照商場(chǎng)要求進(jìn)行制作，圍擋畫面請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)精美、簡(jiǎn)單，以品牌LOGO底紋為準(zhǔn)。1.16

天花石膏板請(qǐng)選用12mm國(guó)優(yōu)防水石膏板。第28頁(yè)/共56頁(yè)五.城市綜合體物業(yè)管理必須十分重視服務(wù)功能的開發(fā)和運(yùn)用

1.首先，管理者必須充分有效地開發(fā)和運(yùn)用城市綜合體各個(gè)部分的服務(wù)功能。城市綜合體各個(gè)部分都有自身服務(wù)功能的體現(xiàn)方式。例如，對(duì)于商務(wù)辦公樓，必須注重打造商務(wù)平臺(tái)。在提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的前提下，必須充分挖掘客戶的商務(wù)需求，提供全面的商務(wù)服務(wù)。與此同時(shí)，根據(jù)商務(wù)辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導(dǎo)示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營(yíng)造上形成品位，創(chuàng)造良好的商務(wù)空間和商務(wù)環(huán)境。第29頁(yè)/共56頁(yè)購(gòu)物中心的服務(wù)措施購(gòu)物中心是城市綜合體最重要的部分，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個(gè)部分中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對(duì)顧客心理和行為需要及特征，在購(gòu)物空間布局布置、環(huán)境氛圍營(yíng)造、內(nèi)部動(dòng)線與外部交通呼應(yīng)、導(dǎo)購(gòu)與導(dǎo)示系統(tǒng)等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行和管理上必須采取有效措施；另一方面，針對(duì)商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運(yùn)行和管理以及營(yíng)銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。一般建議在商家的背面設(shè)置貨運(yùn)通道,運(yùn)貨部分與人流通道不沖突。第30頁(yè)/共56頁(yè)城市綜合體是一個(gè)完整的有機(jī)系統(tǒng)。在這個(gè)系統(tǒng)中，每個(gè)部分的服務(wù)功能要求是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩的環(huán)境，而購(gòu)物中心則需要熱烈的商業(yè)氣氛，但綜合體各部分的服務(wù)功能又是相互依存的。例如，在商圈內(nèi)的綜合體項(xiàng)目,以購(gòu)物中心作為中心,購(gòu)物中心與人們的日常生活最為密切，滿足人們購(gòu)物、娛樂(lè)和休閑，能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求，是綜合體中的核心部分；2.其次，整個(gè)綜合體各個(gè)部分服務(wù)功能的相互關(guān)系必須達(dá)到高度和諧和共生的狀態(tài)。第31頁(yè)/共56頁(yè)在CBD內(nèi),寫字樓是綜合體的核心部分。

寫字樓需要公寓和酒店作為周圍重要的配套，其自身則是城市綜合體的主要功能，操縱著大部分資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。第32頁(yè)/共56頁(yè)六.綜合體五星級(jí)酒店物業(yè)管理方案五星級(jí)酒店的物業(yè)管理納入酒店管理的一個(gè)組成部分，具體包括清潔衛(wèi)生、保安和設(shè)施維護(hù)?？照{(diào)等設(shè)備維護(hù)可以統(tǒng)一由綜合體物業(yè)公司下屬的工程與設(shè)備部維護(hù),電梯設(shè)備檢修等聯(lián)絡(luò)專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)檢修。五星級(jí)酒店可以設(shè)立專門的物業(yè)管理處，負(fù)責(zé)平時(shí)日常工作。五星酒店物業(yè)管理也可以交給酒店管理公司配套的物業(yè)管理公司.例如,花園酒店由珠江物業(yè)酒店公司管理.第33頁(yè)/共56頁(yè)目前市場(chǎng)有大型專業(yè)化酒店物業(yè)管理公司,例如,廣州花園酒店由廣州珠江物業(yè)酒店管理有限公司管理,經(jīng)過(guò)20年的努力，珠江管理已發(fā)展成具有酒店管理、物業(yè)管理、房地產(chǎn)代理、物業(yè)清潔保養(yǎng)、管理人才培訓(xùn)、工程機(jī)電維修、飲食娛樂(lè)等多元經(jīng)營(yíng)的公司,其組織架構(gòu)如下:

第34頁(yè)/共56頁(yè)五星酒店物業(yè)管理措施五星酒店要求中央空調(diào)和電梯設(shè)備完好率較高,因此,必須有專業(yè)空調(diào)和電梯維修工程師駐扎現(xiàn)場(chǎng),對(duì)設(shè)備即將到期檢修,提前做好預(yù)案,保證設(shè)備的較高完好率,此外,對(duì)設(shè)備的使用壽命需要在交接中明確,正確按照中央空調(diào)的規(guī)程操作,合理使用,避免出現(xiàn)犧牲設(shè)備壽命,造成較大損失。一般采取如下措施:1.業(yè)主和酒店管理委托合同中明確設(shè)備使用壽命。2.業(yè)主或者酒店管理公司和物業(yè)管理公司明確設(shè)備使用壽命,做好設(shè)備檔案移交和設(shè)備檢查工作。第35頁(yè)/共56頁(yè)七.寫字樓和公寓物業(yè)管理方案寫字樓服務(wù)重點(diǎn)保證可靠性，供電和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可靠性納入重點(diǎn)工作。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)管理和維護(hù)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化和知識(shí)化服務(wù)，降低物業(yè)管理成本。遠(yuǎn)程維護(hù)服務(wù)，與機(jī)電設(shè)備供應(yīng)商專家保持良好的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，及時(shí)得到遠(yuǎn)程視頻指導(dǎo)。寫字樓的出租管理是整個(gè)物業(yè)管理的重點(diǎn),要根據(jù)物業(yè)的檔次和定位,選擇最適合的租戶群體,以高檔5A寫字樓為例,100米以上需要以大企業(yè)總部作為主要租賃對(duì)象,一般整個(gè)樓層租賃。100米一下樓層可以分散租賃,但是50米以上每層盡量安排兩家租戶。深圳京基100綜合體的超高層寫字樓第36頁(yè)/共56頁(yè)寫字樓租戶布局原則寫字樓出租管理需要充分考慮行業(yè)特征,5A,4A級(jí)別寫字樓物業(yè),如果以金融保險(xiǎn)為主,金融類服務(wù)公司可以放在較高樓層,保險(xiǎn)類公司盡量安排在較低樓層,原則是訪客最多的租賃單位放在較低樓層。華潤(rùn)大廈是深圳高端寫字樓的典范，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓，共29層，辦公面積約4.2萬(wàn)平方米，以金融機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)為主要目標(biāo)客戶.第37頁(yè)/共56頁(yè)超高層寫字樓的消防管理是重點(diǎn)之一,由于超高層火災(zāi)害難以救援,必須將火險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)。失火后的沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫國(guó)際大廈

沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫國(guó)際大廈坐落于沈陽(yáng)最繁華的青年大街黃金地段上，A、B、C三座超高層塔樓呈“品”字形排列，底部以裙樓共享大廳連接，設(shè)有五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓和高級(jí)公寓等，A座主要為豪華五星級(jí)酒店和部分寫字樓，頂尖高度為219米，B座主要為公寓，精裝修，高度為152米。該項(xiàng)目總投資近30億元人民幣。超高層的監(jiān)控系統(tǒng)需要考慮監(jiān)控內(nèi)部的同時(shí),還要能夠監(jiān)控外立面,消防系統(tǒng)要能夠?qū)ν鈮ζ鸹鹩袦缁鸫胧３邔拥碾娞莨芾硪彩请y點(diǎn),容易引起客戶投訴,因此,需要培訓(xùn)專業(yè)電梯工程師或者是電梯維護(hù)公司派出工程師和維修技工駐扎。

第38頁(yè)/共56頁(yè)300米高度電梯分區(qū)方案酒店式公寓服務(wù)可以參考五星酒店物業(yè)管理服務(wù),酒店式服務(wù)引進(jìn)公寓中，提供洗衣服和送餐服務(wù).酒店式公寓盡量租賃給知識(shí)分子群體,便于管理,建立有效的管理秩序。第39頁(yè)/共56頁(yè)八.停車場(chǎng)管理停車場(chǎng)管理是物業(yè)管理的重要組成部分。以長(zhǎng)春國(guó)際金融中心為例，酒店和公寓停車位專用，寫字樓和購(gòu)物中心建議部分停車位通用，具體為購(gòu)物中心設(shè)置100個(gè)停車位，可以混合使用寫字樓200個(gè)停車位。大型綜合體可能有多種停車方式,包括空中停車和立體停車。以青島JUSCO為例是地面停車和空中停車結(jié)合。第40頁(yè)/共56頁(yè)九、現(xiàn)代綜合體的應(yīng)急守則和突發(fā)事件管理----以深圳萬(wàn)象城為例作為都市綜合體，在安全管理上的復(fù)雜性，決定了華潤(rùn)中心突發(fā)事件管理的復(fù)雜性，總結(jié)歷年的管理經(jīng)驗(yàn)，較易發(fā)生的突發(fā)事件類型有：消防安全事件公共安全事件治安事件自然災(zāi)害事件施工作業(yè)傷害事件詳見案例分析第41頁(yè)/共56頁(yè)注：文