安徽房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性報告

PAGE前言房地產(chǎn)業(yè)是投資資大、風(fēng)險險高、回報報顯著的行行業(yè)，是國國家重點(diǎn)調(diào)調(diào)控的行業(yè)業(yè)之一。21世紀(jì)以來來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已成為為國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，推動動和支持了了國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)、健健康、快速速的發(fā)展。但但也存在著著房地產(chǎn)開開發(fā)項目不不做市場調(diào)調(diào)查，不做做可行性研研究，盲目目上馬，結(jié)結(jié)果造成大大量房屋閑閑置和資金金積壓。本本文通過對對蚌埠市晨晨光·音樂花園園房地產(chǎn)開開發(fā)項目進(jìn)進(jìn)行全面深深入的市場場調(diào)查、分分析、預(yù)測測，營銷分分析、策劃劃，建設(shè)條條件和方案案分析，財財務(wù)評價，不不確定分析析，國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價，社社會評價，綜綜合評價等等，論證了了該項目技技術(shù)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、工程、環(huán)環(huán)境的可行行性和合理理性，從而而提出該項項目是否值值得投資和和如何進(jìn)行行建設(shè)的可可行性意見見，為項目目決策審定定和銀行貸貸款提供全全面的依據(jù)據(jù)。目錄第一章市場場場分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1一、蚌埠市房地地地產(chǎn)市場場分析析（宏觀觀）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1二、蚌埠市蚌山山山區(qū)房地地產(chǎn)市市場分析析（中中觀）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5三、晨光·音樂樂樂花園臨臨近區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市市場分析析（微微觀）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5第二章營銷分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5第一節(jié)環(huán)境分析析和SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5一、環(huán)境條件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5二、SWOT分分析析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7第二節(jié)主要競爭爭樓樓盤分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9第三節(jié)市場定位位及及營銷計計劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12一、購買對象及及及購買心心理分分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12二、產(chǎn)品定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12三、客戶定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12四、樓盤概念導(dǎo)導(dǎo)導(dǎo)入‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13五、價格定位與與與價格策策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13六、賣點(diǎn)策劃及及及賣點(diǎn)儲儲備‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥19七、營銷策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20八、銷售形式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20九、付款方式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20十、廣告宣傳‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21十一、銷售計劃劃劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21十二、場地布置置置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22十三、營銷費(fèi)用用用安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第三章建設(shè)方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24第四章財務(wù)評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26一、投資估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26二、銷售收入估估估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30三、現(xiàn)金流量計計計算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30四、財務(wù)評價指指指標(biāo)計算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30五、經(jīng)濟(jì)效益敏敏敏感性分分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31六、風(fēng)險分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33第五章國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34一一一、直接接費(fèi)用用與直接接效益益的調(diào)整‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34二、間接費(fèi)用與與與間接效效益‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34三、國民經(jīng)濟(jì)效效效益/費(fèi)用計算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34第六章社會評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35第七章綜合評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35第八章其他‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36項目可行性研究究究依據(jù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36附件（略）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37三、可行性研究究究人員‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37PAGE63蚌埠市晨光·音音音樂花園園房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目可行性性研究究第一章市場場場分析一、蚌埠市房地地地產(chǎn)市場場分析析（宏觀觀）2001年以來來來，蚌埠埠市國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)續(xù)快速健健康地地發(fā)展，全全市市國內(nèi)生生產(chǎn)總總值年均均增幅幅達(dá)8.9％，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力日益益增強(qiáng)強(qiáng)。2005年蚌埠市市國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值值263..7億元，同同比比增長16.5％，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)兩兩位數(shù)的的增長長；財政政收入入跨上新新臺階階，比上上年增增長4.1億元，達(dá)達(dá)到30.1億元，同同比比增長15.6％；尤其其值值得注意意的是是城鎮(zhèn)居居民人人均可支支配收收入達(dá)8109元，比上上年年增長12.1％，這是是對對樓市最最有力力的支持持和促促進(jìn)；固固定資資產(chǎn)投資資大幅幅增長，比比2001年翻了一一番番；產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)一步步優(yōu)化化，二、三三產(chǎn)產(chǎn)比重同同比有有了提高高；投投資環(huán)境境得到到優(yōu)化；；人民民生活明明顯改改善，城城鄉(xiāng)居居民收入入、生生活水平平進(jìn)一一步提高高；整整個國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)呈現(xiàn)出出一派派欣欣向向榮的的景象。在整個國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)濟(jì)調(diào)整發(fā)發(fā)展的的同時，房房地地產(chǎn)業(yè)也也不甘甘落后，2001年至2005年，每年年的的完成投投資、施施工面積積、竣竣工面積積、銷銷售面積積、銷銷售金額額均有有一定幅幅度的的增長。2005年房地產(chǎn)產(chǎn)完完成投資14.445億元，房房屋屋施工面面積221..113萬m2，竣工面面積122..221萬m2，銷售面面積83.228萬m2，銷售金金額15.991億元，平平均均售價1911元/m2。從安徽省整個房房房地產(chǎn)行行業(yè)景景氣度來來看，2005年12月份“皖房景氣氣指指數(shù)”值為130..6點(diǎn)，趨于于穩(wěn)穩(wěn)定，比比上年年同期略略有提提高，比05年9月份提高1.00點(diǎn)，繼續(xù)續(xù)保保持穩(wěn)步步上升升走勢。從從景景氣狀況況看，綜綜合指數(shù)數(shù)所屬屬的8大分類指指數(shù)數(shù)均處于于景氣氣空間，與與上上年同期期相比比均有一一定的的上升，其其中中，開發(fā)發(fā)投資資持續(xù)快快速增增長，竣竣工面面積大幅幅增加加，促使使了我我省房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)形勢好好于去去年同期期。從走勢看，0555年12月份，我我省省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)景景氣水平平近三三年來穩(wěn)穩(wěn)步上上升，其其所屬屬的8個分類指指數(shù)數(shù)與05年9月份相比7升1降。其中中，商商品房屋屋新開開工面積積、竣竣工面積積大幅幅增加，開開發(fā)發(fā)投資、到到位位建設(shè)資資金等等指標(biāo)持持續(xù)保保持了較較高的的增長水水平，有有力地拉拉動了了“皖房景氣氣指指數(shù)”繼續(xù)走高高。表120005年12月份“皖房景氣氣指指數(shù)”值計量單位位：%指數(shù)名稱指數(shù)值（％）與2004年同同同期相比增增減減（點(diǎn)）與上月度相比增增增減（點(diǎn)點(diǎn)）景氣狀況皖房景氣指數(shù)130.6↑5.38↑1.32景氣開發(fā)投資指數(shù)146.93↑8.32↑1.60景氣資金來源指數(shù)136.39↑5.69↑1.08景氣購置土地指數(shù)134.53↑0.56↑0.81景氣土地購置費(fèi)指數(shù)數(shù)數(shù)134.61↑4.45↑0.36景氣空置面積指數(shù)134.89↓7.78↓1.37景氣新開工面積指數(shù)數(shù)數(shù)124.35↑4.02↑1.19景氣竣工面積指數(shù)119.15↑7.78↑1.64景氣銷售價格指數(shù)113.97↑4.00↑2.14景氣圖1220004年2005年景氣指指數(shù)數(shù)走勢圖圖上世紀(jì)九十年代代代以來，隨隨著著城市化化建設(shè)設(shè)步伐的的加快快和住房房制度度改革的的深入入，住宅宅建設(shè)設(shè)已經(jīng)成成為新新的消費(fèi)費(fèi)熱點(diǎn)點(diǎn)和新的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長點(diǎn)點(diǎn)。我我市房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)從無到到有，從從小到大大，從從弱到強(qiáng)強(qiáng)，發(fā)發(fā)展令人人矚目目，已具具備了了相當(dāng)?shù)牡囊?guī)模模和實(shí)力力，為為促進(jìn)全全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展、加加快全市市城市市建設(shè)、增增強(qiáng)強(qiáng)城市功功能等等做出了了重要要貢獻(xiàn)。尤尤其其是城市市住房房商品化化和土土地有償償使用用政策逐逐步推推出，房房屋和和土地的的有償償使用開開始進(jìn)進(jìn)入流通通領(lǐng)域域，房地地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)運(yùn)運(yùn)而生，房房地地產(chǎn)業(yè)開開始成成為新的的投資資熱點(diǎn)，房房地地產(chǎn)業(yè)已已形成成了一個個獨(dú)立立的產(chǎn)業(yè)業(yè)，并并進(jìn)入快快速、健健康有序序、穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展的通通道。（一）形成了一一一定規(guī)模模的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)隊伍伍2005年底，全全市共有有房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)96家，其中中一一級資質(zhì)2家，二級級資資質(zhì)8家，三級級資資質(zhì)35家，四級級及及暫定資資質(zhì)51家，從業(yè)業(yè)人人數(shù)約4000人，分別別是1997年的2倍、3倍，8年間分別別以以年均12.55%及25%的增長速速度度迅猛發(fā)發(fā)展。2005年，我市市的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)個數(shù)在在全省省各市居居第3位，從業(yè)業(yè)人人員數(shù)居居第3位，初步步形形成了結(jié)結(jié)構(gòu)特特征為以以本地地房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)為為主，以以國有、集集體體、股份份制、私私營、外外來投投資企業(yè)業(yè)等多多種所有有制競競相發(fā)展展的完完整的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈。（二）資產(chǎn)實(shí)力力力不斷增增強(qiáng)我市房地產(chǎn)業(yè)在在在經(jīng)過上上世紀(jì)紀(jì)九十年年代快快速發(fā)展展的同同時，自自身也也不斷成成長壯壯大，積積聚了了一定規(guī)規(guī)模的的財力和和物力力，為建建設(shè)項項目的開開發(fā)準(zhǔn)準(zhǔn)備了必必要的的啟動資資金，也也為取得得銀行行信用、爭爭取取銀行貸貸款創(chuàng)創(chuàng)造了必必要的的條件。2005年底，全全市市各類房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的的資產(chǎn)總總計達(dá)達(dá)到35.8億元，資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率率遠(yuǎn)在在國際警警戒線線以下。（三）房地產(chǎn)開開開發(fā)投資資規(guī)模模迅速擴(kuò)擴(kuò)大，占占全社會會固定定資產(chǎn)投投資的的份額明明顯提提高近幾年我市房地地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資呈持續(xù)續(xù)快速速增長的的態(tài)勢勢。1997年全市房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)完成投投資2.56億元，僅僅占占當(dāng)年全全社會會固定資資產(chǎn)投投資的5%左右；2005年完成14.445億元，占占當(dāng)當(dāng)年全社社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資資額的14.0066%。（四）我市房地地地產(chǎn)業(yè)快快速增增長基本本建立立在市場場需求求基礎(chǔ)上上2005年底，全全市房地地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)竣工工房屋建建筑面面積221..113萬平方米米，比比1997年增長6.5倍，占全全社社會固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額的比比重也由1997年的5%提高到2005年的14.0066%。居民消消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)升升級成成為重要要的拉拉動力量量。隨隨著城市市化的的推進(jìn)、城城市市人口的的增加加及住房房制度度改革的的深入入，住房房商品品化水平平在不不斷提高高，居居民購買買商品品房的意意識和和觀念在在迅速速改變，長長期期被壓抑抑的大大量住房房需求求迅速釋釋放。2005年我市個個人人購買商商品房房的面積積為82.003萬平方米米，占占全部銷銷售面面積的比比重為為98.55%，比1996年提高了60個百分點(diǎn)點(diǎn)。其其中個人人購買買的住宅宅面積積為78.888萬平方米米，占占全部住住宅銷銷售面積積的比比重為100%。商品房房銷銷售供求求兩旺旺。1998年房改啟啟動動的巨大大市場場需求構(gòu)構(gòu)成房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)高速速增長的的原動動力。（五）空置房空空空置率在在合理理區(qū)間目前一般認(rèn)為商商商品房空空置率率保持在5－14%比較合理理，這這樣既有有利于于競爭，又又防防止樓市市過熱熱，我市2005年底的商商品品房空置置率在在合理區(qū)區(qū)間內(nèi)內(nèi)。（六）資金來源源源多元化化上世紀(jì)九十年代代代，我市市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的資金金來源源除少量量為國國家預(yù)算算內(nèi)撥撥款外，主主要要是國內(nèi)內(nèi)貸款款、自籌籌資金金、預(yù)收收購房房款等。進(jìn)進(jìn)入入本世紀(jì)紀(jì)，拓拓寬多種種渠道道，廣泛泛籌集集了房地地產(chǎn)開開發(fā)資金金，國國家預(yù)算算內(nèi)撥撥款逐年年減少少，其他他資金金來源比比重越越來越大大。（七）投資前景景景看好由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)發(fā)展空間間較大大，加之之投資資回報率率較高高，我市市大多多數(shù)開發(fā)發(fā)商對對投資前前景看看好。（八）有效地促促促進(jìn)了經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長，成成為支支撐經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長長的重要要因素素從1997-222005年間，我我市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)投資資額的的平均增增長速速度為51.6699%，遠(yuǎn)高于于同同期GDP增速、超超出出同期第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增速速。房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)以大大大高于GDP的增速迅迅猛猛發(fā)展，使使得得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增增加值占GDP的比重不不斷斷提高，對對經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長的貢貢獻(xiàn)度逐逐漸提提高。房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已成成為我我市國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。（九）帶動了“房地產(chǎn)族”產(chǎn)業(yè)群呈呈現(xiàn)現(xiàn)高增長長的發(fā)發(fā)展，實(shí)實(shí)現(xiàn)關(guān)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)業(yè)群的的聯(lián)動增增長房地產(chǎn)市場的持持持續(xù)旺盛盛，不不僅形成成對鋼鋼材、建建筑材材料等產(chǎn)產(chǎn)品生生產(chǎn)的強(qiáng)強(qiáng)勁拉拉動，也也帶動動了建筑筑裝飾飾產(chǎn)品以以及家家電、家家具等等相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)品的的需求，突突破破了單個個行業(yè)業(yè)局部增增長的的局限。據(jù)據(jù)世世界銀行行的資資料分析析，發(fā)發(fā)展中國國家的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資資對相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的乘數(shù)數(shù)效應(yīng)應(yīng)約為2倍。對以以住住宅為主主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)品群的的房地地產(chǎn)業(yè)鏈鏈下游游和上游游的50多個物質(zhì)質(zhì)生生產(chǎn)部門門產(chǎn)生生感應(yīng)或或影響響。目前前，包包含鋼材材、建建材、建建筑裝裝飾等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的“房地產(chǎn)族”產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)現(xiàn)旺旺盛的發(fā)發(fā)展勢勢頭，并并將成成為今后后拉動動我市經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長的重重要的的高增長長群。（十）改善了居居居民居住住條件件，帶動動了居居民消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)的升級級近些年來，我市市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)堅堅持“統(tǒng)一開發(fā)發(fā)、合合理布局局、綜綜合開發(fā)發(fā)、配配套建設(shè)”的方針，將將將開發(fā)建建設(shè)的的重點(diǎn)放放在商商品住宅宅建設(shè)設(shè)上，兼兼顧商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房房、辦公公用房房。隨著著人們們收入水水平的的提高以以及房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展，全全市居居民的居居住條條件有了了較大大改善，說說明明房地產(chǎn)產(chǎn)投資資或房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展與居居民居住住條件件的改善善具有有顯著的的正相相關(guān)關(guān)系系。同同時，隨隨著房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展，居居民住住房的檔檔次和和質(zhì)量也也有了了明顯提提高，一一批國家家級居居住示范范小區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)，帶帶動了居居民住住房消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)的升級級。（十一）加強(qiáng)了了了城市基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，推推動了城城市化化進(jìn)程的的加速速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展展，增強(qiáng)強(qiáng)了城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)的的能力力，也加加快了了城市化化的進(jìn)進(jìn)程，刺刺激了了經(jīng)濟(jì)的的快速速增長。城城市市房地產(chǎn)產(chǎn)的綜綜合開發(fā)發(fā)，有有效地調(diào)調(diào)整和和完善了了城市市的布局局結(jié)構(gòu)構(gòu)，逐步步形成成了商業(yè)業(yè)貿(mào)易易區(qū)、居居民住住宅區(qū)、工工業(yè)業(yè)園區(qū)、高高新新技術(shù)區(qū)區(qū)等，進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)揮了了城市的的多功功能作用用。表2主要年份份房房地產(chǎn)開開發(fā)投投資年份內(nèi)容單位199719981999200020012002200320042005完成投資按用途分：住宅宅宅辦公樓營業(yè)房其他本年施工項目的的的企業(yè)個個數(shù)施工房屋面積＃住宅竣工房屋面積＃住宅銷售房屋面積＃住宅銷售房屋金額＃住宅平均售價＃住宅萬元萬元萬元萬元萬元個m2m2m2m2m2m2萬元萬元元/m2元/m22556116328373743991097427276448201529743202251257993157158168832125894826407146122197512544734498599683504057629194144039382719750113621371121148199320411983817959965511291188885068751537943685935429030780854214389951530126757097395714292942238126712390722294873564536549370137852130667364394340361701111047682292403793861160387013489010289763392253114538542032538058576357071520109759611384794617918073357215556611866173740257003844609937835972461424751624112380742493882936995118467581386604441147493337276036048104439373882445834444906131411561387701058984500132181515458212392178710843241746481576994541762975708278216911528144480111203217115212158945222113618766612221010464683277978883015910814372819111822二、蚌埠市蚌山山山區(qū)房地地產(chǎn)市市場分析析（中中觀）蚌山區(qū)面積8333.08平方公里里，人人口21.883萬人，是是蚌蚌埠市政政治、文文化、金金融、經(jīng)經(jīng)濟(jì)商貿(mào)貿(mào)中心心。蚌山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)達(dá)、繁榮榮。它它是皖北北重要要的商品品集散散地，市市場繁繁榮、商商貿(mào)發(fā)發(fā)達(dá)，各各類商商廈鱗次次櫛比比，商賈賈云集集，人流流如織織，寸土土寸金金。蚌山區(qū)各類城市市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完完善，各各類設(shè)設(shè)施應(yīng)有有盡有有。蚌山山區(qū)投投資環(huán)境境祥和和。改革革開放放以來，全全區(qū)區(qū)人民勵勵精圖圖治、開開拓進(jìn)進(jìn)取、百百業(yè)俱俱興、政政通人人和。蚌蚌山區(qū)區(qū)應(yīng)是蚌蚌埠房房地產(chǎn)市市場的的發(fā)源地地，蚌蚌埠市首首個房房地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)誕生生在蚌蚌山區(qū)，目目前前蚌山區(qū)區(qū)的房房地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)個數(shù)數(shù)占全全市房地地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)個數(shù)數(shù)的2/3，完成投投資資額占全全市完完成房地地產(chǎn)開開發(fā)投資資額的的70％以上，蚌蚌蚌山區(qū)的的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)是蚌埠埠市房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)業(yè)的中流流砥柱柱，是蚌蚌埠房房地產(chǎn)市市場的的風(fēng)向標(biāo)標(biāo)。目目前蚌山山區(qū)有有在建或或待建建的房地地產(chǎn)項項目14個，規(guī)劃劃建建筑面積128..004萬m2。蚌山區(qū)房地產(chǎn)市市市場突出出表現(xiàn)現(xiàn)以下特特點(diǎn)：：1．在建或或待待建樓盤盤個數(shù)數(shù)并不多多，但但單個樓樓盤規(guī)規(guī)模偏大大。2．樓價是是蚌蚌埠市樓樓市價價格的風(fēng)風(fēng)向標(biāo)標(biāo)，樓價價明顯顯高于其其他區(qū)區(qū)。3．多為品品牌牌高品質(zhì)質(zhì)樓盤盤。建筑筑密度度低，綠綠地率率高，建建筑外外立面新新穎，戶戶型布局局科學(xué)學(xué)合理，景景觀觀設(shè)施投投資大大，智能能化較較高。4．小高層層建建筑占有有一定定比重。5．多為外外地地開發(fā)企企業(yè)開開發(fā)建設(shè)設(shè)。6．空置率率并并不高。三、晨光·音樂樂樂花園臨臨近區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市市場分析析（微微觀）臨近區(qū)域的大致致致范圍是是：東東至蚌埠埠市人人民政府府，北北至涂山山路，南南至東海海大道道，西至至沁雅雅花園。即即為為蚌埠新新城綜綜合開發(fā)發(fā)區(qū)的的中心商商務(wù)區(qū)區(qū)的大部部分范范圍。蚌埠新城綜合開開開發(fā)區(qū)是是安徽徽省人民民政府府批準(zhǔn)設(shè)設(shè)定的的省級開開發(fā)區(qū)區(qū)，面積積約為為39平方公里里，規(guī)規(guī)劃人口口約13萬人，分分為為四個片片區(qū)，即即為中心心商務(wù)務(wù)區(qū)、行行政辦辦公區(qū)、龍龍湖湖風(fēng)景區(qū)區(qū)、倉倉儲加工工區(qū)。其其中中心心商務(wù)務(wù)區(qū)規(guī)劃劃定位位于金融融商務(wù)務(wù)辦公、酒酒店店、文化化會展展中心、住住宅宅、商業(yè)業(yè)步行行街、行行政辦辦公、文文化休休閑娛樂樂、旅旅游度假假等，中中心商務(wù)務(wù)區(qū)以以發(fā)展第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主，重重點(diǎn)發(fā)展展房地地產(chǎn)業(yè)、新新型型服務(wù)業(yè)業(yè)、金金融商貿(mào)貿(mào)、文文化教育育、旅旅游娛樂樂業(yè)，大大力發(fā)展展開放放型經(jīng)濟(jì)濟(jì)。晨晨光·音樂花園園即即屬中心心商務(wù)務(wù)區(qū)。臨近區(qū)域的房地地地產(chǎn)市場場近年年來高速速發(fā)展展，擁有有品牌牌樓盤6個，多數(shù)數(shù)為為大盤樓樓盤，均均為分期期開發(fā)發(fā)建設(shè)實(shí)實(shí)施，均均為外地地開發(fā)發(fā)企業(yè)開開發(fā)建建設(shè)。臨近區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資額額比較大大，占占據(jù)蚌山山區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)投投資額的“半壁江山”。臨近區(qū)域樓盤的的的開發(fā)企企業(yè)在在樓盤銷銷售過過程中，重重視視營銷策策略、營營銷渠道道、價價格策略略的綜綜合實(shí)用用，營營銷費(fèi)用用投入入較高。臨近區(qū)域的主要要要競爭樓樓盤分分析將在在第二二章《營營銷分分析》中中詳細(xì)細(xì)闡述。第二章營銷銷銷分析第一節(jié)項目目目環(huán)境分分析和和SWOT分析一、環(huán)境條件（一）土地性質(zhì)質(zhì)質(zhì)綜述項目用地面積55520552㎡，折合78.008畝，為出出讓讓住宅土土地和和公建用用地，住住宅出讓讓年限限70年，土地地形形狀呈金金三角角形。項項目東東至已建建成的的月光花花園，西西至鐵路路專用用線，南南至蘭蘭凌路星星光花花園，北北至戴戴湖村用用地。（二）項目周圍圍圍景觀1．自然景觀（1）東方景觀觀。由由于項目目與月光光花園園屬同一一住宅宅區(qū)，根根據(jù)規(guī)規(guī)劃，項項目與與月光花花園之之間規(guī)劃劃了大大面積中中心廣廣場綠地地，因因此項目目東方方自然景景觀較較佳。（2）西、北方方景景觀。根據(jù)據(jù)據(jù)新城區(qū)區(qū)中心心商務(wù)區(qū)區(qū)的區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃，該該規(guī)劃即即將實(shí)實(shí)施，項項目西西、北臨臨區(qū)域域是近3萬㎡的綠綠地地，項目目西、北北方自然然景觀觀十分優(yōu)優(yōu)美。西西、北方方向遠(yuǎn)遠(yuǎn)景可觀觀看到到淮河文文化廣廣場優(yōu)美美的景景觀。（3）南方景觀觀。項項目南臨臨已建成成的星星光花園園，星星光花園園是“中國房產(chǎn)”的優(yōu)秀住住宅宅區(qū)，容容積率率低，綠綠地率率高，項項目正正對著晨晨光花花園的綠綠地大大道，因因此項項目南方方自然然景觀怡怡人。2．景觀綜述從本項目周圍環(huán)環(huán)環(huán)臨的景景觀及及遠(yuǎn)景開開闊程程度看，四四周周方向的的遠(yuǎn)景景和近景景相對對來說是是比較較優(yōu)美的的，也也是本項項目的的大優(yōu)勢勢和賣賣點(diǎn)。（三）環(huán)境衛(wèi)生生生、社會會治安安狀況1．環(huán)境衛(wèi)生。項項項目屬戴戴湖住住區(qū)，是是其一一個組團(tuán)團(tuán)，臨臨近的陽陽光、月月光、星星光花花園經(jīng)過過中房房物業(yè)管管理公公司近來來的有有效管理理與維維護(hù)，住住區(qū)范范圍內(nèi)衛(wèi)衛(wèi)生狀狀況上乘乘，無無衛(wèi)生臟臟亂差差之現(xiàn)象象，無無衛(wèi)生之之死角角。惟一一缺憾憾的是項項目南南臨規(guī)劃劃路蘭蘭凌路開開通后后會產(chǎn)生生汽車車尾氣和和噪音音，但對對項目目產(chǎn)生的的影響響微不足足道。2．社會治安狀狀狀況。項目目位位于本市市的東東南方向向，地地處城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合合部，前前些年年社會治治安狀狀況并不不十分分好，但但近些些年經(jīng)過過地方方政府的的綜合合治理和和政治治思想工工作的的開展，特特別別是構(gòu)建建和諧諧社會動動員教教育以來來，該該住區(qū)的的社會會治安狀狀況明明顯好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，05年項目臨臨近近村違法法犯罪罪率為零零。（四）周圍交通通通條件1．環(huán)臨的公共共共交通條件件。項項目東臨臨解放放四路，南南接接蘭凌路路，在在戴湖住住區(qū)東東主入口口即有有16路公交車車的的起終站站；向向東500米即珍珠珠小小區(qū)也有2、5、7路公交車車停?？空荆?；臨近近區(qū)域路路網(wǎng)密密布，交交通較較為發(fā)達(dá)達(dá)，出出租車隨隨手可可招。2．項目與公共共共交通的連連接接。本項項目僅僅臨公共共交通通站16路公交車車起起終站50米，居民民僅僅需步行2分鐘即可可到到達(dá)站點(diǎn)點(diǎn)，不不存在亞亞交通通的問題題。3．交通條件綜綜綜述。環(huán)臨臨項項目的公公共交交通極為為便利利，而且且周圍圍有多條條主次次干道路路，又又無交通通瓶頸頸限制，所所以以，該項項目可可充分宣宣傳交交通便捷捷這一一優(yōu)勢點(diǎn)點(diǎn)。（五）配套設(shè)施施施1．菜市場。項項項目正對面面星星光花園園的西西北角，規(guī)規(guī)劃劃有一高高檔次次室內(nèi)菜菜市場場，面積積較大大，設(shè)施施較為為齊全，且且該該菜市場場即將將建造施施工。2．商店、超市市市。附近小小型型便利店店星羅羅棋布，規(guī)規(guī)模模超市達(dá)3家以上。3．學(xué)校、幼兒兒兒園。本項項目目中即有有特色色學(xué)校、幼幼兒兒園，占占地面面積約1萬㎡，各各類類教育、教教學(xué)學(xué)設(shè)施齊齊全。4．醫(yī)院。小型型型社區(qū)診所所、個個體診所所項目目附近有4家之多，大大大型醫(yī)院院蚌埠埠鐵路醫(yī)醫(yī)院距距項目1000米。5．體育運(yùn)動場場場所。本項項目目中學(xué)校校附有有體育場場，且且為開放放式的的，在學(xué)學(xué)校兼兼用的同同時，也也可供居居民使使用。另另，星星光花園園內(nèi)也也有健身身大道道供居民民使用用。6．銀行、郵局局局、酒店、娛娛樂場所：此此類設(shè)施附近近齊全。本項目所處地區(qū)區(qū)區(qū)是規(guī)劃劃居住住用地地地區(qū)，已已建成區(qū)區(qū)人口口密度較較大，各各種生活活配套套設(shè)施十十分完完善，居居住在在項目中中的居居民可衣衣食無無憂。但但本區(qū)區(qū)域缺少少規(guī)模模大、檔檔次高高的精品品購物物中心，所所在在在本項項目實(shí)實(shí)施中可可在沿沿蘭凌路路的住住宅底層層設(shè)置置商業(yè)鋪鋪面，以以彌補(bǔ)此此方面面的不足足。二、項目的SWWWOT分析對項目的營銷，首首要的就是弄弄清項目自身身的優(yōu)缺點(diǎn)，面面臨的機(jī)會和和威脅，正所所謂知彼知己己，方能百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆。以下下是項目的SWOT分析。（一）優(yōu)勢1．交通條件。便便便捷。2．周圍配套設(shè)設(shè)設(shè)施。完善善齊齊全。3．教育文化氛氛氛圍。項目目中中的特色色學(xué)校校、幼兒兒園，房房地產(chǎn)與與教育育文化對對接、聯(lián)聯(lián)姻，對對于那那些渴望望自己己孩子以以后能能夠得到到特長長教育的的家長長來說，無無疑疑是最佳佳選擇擇。4．小區(qū)環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)生狀況。優(yōu)優(yōu)良。5．建筑功能、附附附件。充充分體體現(xiàn)人體體化設(shè)設(shè)計，功功能合合理，戶戶型科科學(xué)，建建筑立立面新穎穎高檔檔，附件件眾多多。6．建筑質(zhì)量?？煽煽煽俊?yōu)優(yōu)良。7．物業(yè)管理。優(yōu)優(yōu)優(yōu)秀。8．發(fā)展商資信信信。一級資資質(zhì)質(zhì)開發(fā)企企業(yè)，品品牌、信信譽(yù)良良好。9．售價。相對對對偏低。10．銷售、售售后后服務(wù)。熱熱熱情周到到。11．銷售形式式。靈靈活多樣樣的付款款方式式。（二）劣勢1．項目規(guī)模。偏偏偏小。2．土地利用。不不不規(guī)則。3．臨鐵路專用用用線。針對項目的優(yōu)劣劣劣勢，發(fā)發(fā)展商商應(yīng)廣泛泛宣傳傳項目的的優(yōu)勢勢來弱化化甚至至掩蓋項項目的的劣勢。具具體體可以：⑴“規(guī)模偏小”可以宣傳傳為為袖珍精精品。⑵“土地不規(guī)規(guī)則”可以宣傳傳為“居住在金金三三角”。⑶“臨鐵路專專用用線”可以在項項目目西側(cè)栽栽植高高大灌木木，一一可遮擋擋西曬曬陽光，二二可可減弱噪噪聲。（三）機(jī)會1．重大機(jī)會點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)。2006年新城區(qū)區(qū)在在中心商商務(wù)區(qū)區(qū)內(nèi)絕不不供應(yīng)應(yīng)居住用用地。2．新城區(qū)中心心心商務(wù)區(qū)的的快快速發(fā)展展，投投資強(qiáng)度度增加加，入駐駐企事事業(yè)單位位快速速增加，人人口口數(shù)量的的迅猛猛增大，進(jìn)進(jìn)而而導(dǎo)致住住宅消消費(fèi)客源源激增增。3．政府宏觀調(diào)調(diào)調(diào)控措施得得力力有效，06年全市土土地地供應(yīng)閘閘門收收緊。4．與建設(shè)銀行行行雙贏的合合作作關(guān)系和和建設(shè)設(shè)銀行大大力支支持，資資金鏈鏈條無憂憂。（四）威脅1．整個行業(yè)競競競爭激烈。2．項目的競爭爭爭樓盤在某某個個方面各各有優(yōu)優(yōu)勢點(diǎn)。3．外地開發(fā)企企企業(yè)高超的的營營銷手段段和雄雄厚的資資金實(shí)實(shí)力。項目的機(jī)會點(diǎn)眾眾眾多，重重點(diǎn)機(jī)機(jī)會點(diǎn)將將促使使項目成成功；；威脅是是任何何地區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)普遍遍現(xiàn)象象，是不不足以以抵消本本項目目的機(jī)會會。OOOSO戰(zhàn)略：采用戰(zhàn)略SO戰(zhàn)略：采用戰(zhàn)略S（優(yōu)勢）交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對價低O（機(jī)會）土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙贏ST戰(zhàn)略S（優(yōu)勢）交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對價低T（威脅）競爭激烈＋外企營銷手段＋外企資金實(shí)力WO戰(zhàn)略W（劣勢）規(guī)模偏?。恋夭灰?guī)則＋鐵路專用線O（機(jī)會）土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙輸贏WT戰(zhàn)略W（劣勢）規(guī)模偏?。恋夭灰?guī)則＋鐵路專用線T（威脅）競爭激烈＋外企營銷手段＋外企資金實(shí)力SWWSWWTO圖2晨光·音樂花園SWOT分析O鑒于本項目內(nèi)部部部條件具具有強(qiáng)強(qiáng)大的內(nèi)內(nèi)部優(yōu)優(yōu)勢，和和重大大的外部部機(jī)會會，發(fā)展展商可可采取加加快投投資速度度，擴(kuò)擴(kuò)大生產(chǎn)產(chǎn)，提提高市場場占有有率的SO戰(zhàn)略，即即增增長性戰(zhàn)戰(zhàn)略；；面臨一一些微微不足道道的劣劣勢和威威脅，發(fā)發(fā)展商可可克服服內(nèi)部劣劣勢，避避免或降降低外外部威脅脅的沖沖擊。第二節(jié)主要要要競爭樓樓盤分分析本項目臨近地段段段目前主主要競競爭樓盤盤有龍龍湖香都都、沁沁雅花園Ⅱ、阿爾卡卡迪迪亞Ⅱ、金山家家園園、益興興名流流區(qū)等5個樓盤。一、龍湖香都1．項目特色與與與市場定位位。該該樓盤位位于東東海大道道北側(cè)側(cè)，新政政府辦辦公中心心西北北側(cè)，占占地12000000㎡，容積積率1.7，綠地率40％，由多多層層和小高高層組組成。交交通相相對較為為便捷捷，周邊邊配套套設(shè)施基基本齊齊全，周周圍自自然環(huán)境境一般般。臨近近區(qū)域域內(nèi)有中中學(xué)、小小學(xué)、職職業(yè)中中學(xué)、高高校等等，子女女就學(xué)學(xué)相對較較為方方便。該樓盤的發(fā)展商商商是香港港華漢漢投資公公司，發(fā)發(fā)展商實(shí)實(shí)力雄雄厚；開開發(fā)商商是安徽徽華漢漢置業(yè)公公司，開開發(fā)商經(jīng)經(jīng)驗不不足；營營銷企企劃為福福州原原創(chuàng)投資資顧問問公司，經(jīng)經(jīng)銷銷商經(jīng)驗驗老到到，手法法嫻熟熟，售樓樓處設(shè)設(shè)在樓盤盤門口口南側(cè)，并并經(jīng)經(jīng)形象包包裝，氣氣勢宏偉偉、高高大。該樓盤產(chǎn)品定位位位于中高高檔商商品房。外外裝裝飾為中中檔外外墻涂料料、面面磚。內(nèi)內(nèi)裝飾飾為毛坯坯墻、地地，智能能化偏偏高；主主力戶戶型115㎡；客戶戶定定位于中中上等等收入的的白領(lǐng)領(lǐng)人士；；現(xiàn)銷銷售宣傳傳價1980元/㎡，折實(shí)實(shí)價1950元/㎡。2．銷售情況。004年開盤，現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)已銷售9成，市場場反反映尚可可，銷銷售業(yè)績績良好好。3．成功之處。得得得益于銷銷售商商嫻熟的的操盤盤手法，廣廣告告宣傳采采取密密集狂轟轟濫炸炸。二、阿爾卡迪亞亞亞Ⅱ1．項目特色與與與市場定位位。該該樓盤位位于沁沁雅花園園東側(cè)側(cè)，涂山山路南南側(cè)，東東臨淮淮河文化化廣場場；區(qū)域域位置置有一定定優(yōu)越越性；占占地面面積365000㎡，規(guī)劃劃建建筑面積750000㎡，容積積率2.05，綠地率38％，全部部由由小高層層組成成；該項項目交交通方便便，周周邊生活活配套套設(shè)施完完善，由由于緊臨臨淮河河文化廣廣場，遠(yuǎn)遠(yuǎn)眺夜景景十分分怡人。發(fā)展商為榮盛房房房地產(chǎn)開開發(fā)有有限公司司，屬屬榮盛集集團(tuán)子子公司，集集團(tuán)團(tuán)公司是是跨行行業(yè)、多多品種種經(jīng)營的的大型型企業(yè)集集團(tuán)，規(guī)規(guī)模龐大大，管管理科學(xué)學(xué)先進(jìn)進(jìn)，發(fā)展展商自自行銷售售樓盤盤。該樓盤的小高層層層住宅產(chǎn)產(chǎn)品定定位于中中高檔檔商品房房。外外裝飾為為中檔檔外墻涂涂料，內(nèi)內(nèi)裝飾為為毛坯坯墻、地地；智智能化高高；住住宅的主主力戶戶型為三三房二二廳，面面積120㎡；客戶戶定定位于中中上等等收入家家庭；；實(shí)際銷銷售價價格2200元/㎡。2．銷售情況。005年12月開盤銷銷售售，預(yù)計06年9月份交付付使使用，住住宅銷銷售率已已達(dá)85％；市場場反反映強(qiáng)烈烈，銷銷售業(yè)績績優(yōu)良良。3．成功之處。該該該樓盤地地理位位置優(yōu)越越，銷銷售宣傳傳得益益于中心心商務(wù)務(wù)區(qū)的中中心，銷銷售價格格策略略運(yùn)用得得當(dāng)，致致使該樓樓盤銷銷售異常常火爆爆。三、金山家園項目特色與市場場場定位。該該樓樓盤位于于涂山山東路北北側(cè)，涂涂山路與與解放放四路交交叉口口西北角角。占占地16800000㎡，規(guī)劃劃總總建筑面面積27000000㎡，容積積率1.6，綠地率40％，規(guī)劃劃由由多層和和小高高層組成成。周周圍自然然環(huán)境境、交通通條件件、配套套設(shè)施施均一般般。該樓盤發(fā)展商是是是上海萬萬隆房房地產(chǎn)集集團(tuán)公公司，該該公司司房地產(chǎn)產(chǎn)上下下游產(chǎn)業(yè)業(yè)兼營營，集團(tuán)團(tuán)子公公司眾多多，是是一家家家族企企業(yè)。該樓盤住宅產(chǎn)品品品定于中中高檔檔商品房房。外外裝飾為為中檔檔外墻涂涂料和和面磚，內(nèi)內(nèi)裝裝飾為毛毛坯墻墻、地：：智能能化高；；住宅宅主力戶戶型三三房一廳廳，面面積110㎡；客戶戶定定位于中中上等等收入家家庭。該樓盤尚未開盤盤盤銷售，預(yù)預(yù)訂訂情況不不明，預(yù)預(yù)計售價2550元/㎡。該樓盤規(guī)模較大大大，且離離晨光光·音樂花園園較較近，可可能會會分流晨晨光·音樂花園園的的部分客客源，是是晨光·音樂花園園的的強(qiáng)有力力的競競爭對手手樓盤盤。表3：蚌埠市新新城城區(qū)部分分房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目狀況調(diào)調(diào)查表表計量單位位：：㎡、元/㎡序序號項目名稱項目座落位置發(fā)展商規(guī)劃面積實(shí)施面積容積率綠地率主體形式智能化產(chǎn)品定位（預(yù)）開工時間間間（預(yù)）竣工時間間間形象進(jìn)度已（預(yù)）銷比例例例主力戶型價格面積套型預(yù)計已售01龍湖香都新政府華漢1900001900001.740％高、多高中高04.705.9部交90％1153198002沁雅二期工農(nóng)路集團(tuán)1670001670001.635％高、多高中高05.106.10主體50％1303225003阿卡亞Ⅱ涂山路榮盛75000750002.0538％小高高中高04.1105.12裝飾85％1203220004金山家園涂山路萬隆2700001000001.640％高、多高中高05.506.10主體45%1103228005益興名流涂山路興業(yè)29000001.540％高、多高中高05.706.12裝飾60%1203215006世紀(jì)家園馬場湖上鐵65000650002.0335％高、多高普高03.1004.12交付97％10531800合計=SUM(ABOVE)105700000=SUM(ABOVE)597000第三節(jié)市場定定定位及營營銷計計劃一、晨光·音樂樂樂花園臨臨近地地段樓盤盤購買買對象及及購買買心理分分析為更好地做好晨晨晨光·音樂花園園的的市場定定位，找找準(zhǔn)其購購買對對象，可可研人人員進(jìn)行行了一一次消費(fèi)費(fèi)者隨隨訪談?wù){(diào)調(diào)查；；另，可可研人人員曾長長期做做過的銷銷售工工作，與與消費(fèi)費(fèi)者接觸觸較多多，比較較了解解該地段段的消消費(fèi)心態(tài)態(tài)；可可研人員員從以以下幾個個方面面說明從從受訪訪者身上上得到到了信息息：1．規(guī)劃方面。大大大部分受受訪者者表示，小小區(qū)區(qū)的環(huán)境境好壞壞十分重重要，購購房所在在小區(qū)區(qū)一定要要有高高的綠化化率，若若有景觀觀更好好。2．建筑方面。戶戶戶型平面面結(jié)構(gòu)構(gòu)要合理理，采采光通風(fēng)風(fēng)要好好，最好好是南南北對流流的戶戶型，大大部分分受訪者者不喜喜歡西曬曬的戶戶型。3．戶型面積方方方面。戶型型面面積不宜宜太小小，但也也不宜宜過大，最最好好是建筑筑面積積100～120㎡，三房房二二廳或二二房二二廳為宜宜。4．小區(qū)配套方方方面。在小小區(qū)區(qū)內(nèi)或小小區(qū)附附近，必必須有有完善的的配套套設(shè)施，例例如如：學(xué)校校、幼幼兒園、醫(yī)醫(yī)院院、菜市市場、飯飯店等；；要有有足夠的的停車車棚或機(jī)機(jī)動車車庫；小小區(qū)所所處的區(qū)區(qū)域要要交通方方便，夜夜間要有有出租租汽車行行駛；；特別需需強(qiáng)調(diào)調(diào)的是部部分受受訪者表表示小小區(qū)及小小區(qū)附附近要有有路燈燈或路燈燈要明明亮。5．銷售價格方方方面。銷售售價價格越便便宜越越好，這這種心心理是人人之常常情，但但大部部分受訪訪者考考慮到近近幾年年來的樓樓價上上漲因素素，能能夠接受受的價價格區(qū)間間在1800～2000元/㎡。6．銷售方式方方方面。90％的受訪訪者者表示必必須有有銀行按按揭，首首付款要要少，按按揭年限限要長長，并要要求銷銷售人員員或發(fā)發(fā)展商幫幫助辦辦理銀行行按揭揭；另有有一小小部分受受訪者者表示最最好能能對發(fā)展展商分分期付款款，約約定幾年年內(nèi)付付清，不不做銀銀行按揭揭。7．建筑質(zhì)量方方方面。建筑筑質(zhì)質(zhì)量要絕絕對可可靠，并并要求求按國家家規(guī)定定進(jìn)行售售后服服務(wù)和保保修。8．物業(yè)管理方方方面。物業(yè)業(yè)管管理要熱熱情、周周到、誠誠實(shí)守守信；最最好是是發(fā)展商商自己己的物業(yè)業(yè)管理理公司負(fù)負(fù)責(zé)小小區(qū)的物物業(yè)管管理；100％的受訪訪者者要求物物業(yè)管管理費(fèi)要要便宜宜，最好好不要要超過0.6元/㎡。通過筆者直接的的的、面對對面的的消費(fèi)者者隨訪訪談?wù){(diào)查查，可可以清楚楚地看看到現(xiàn)在在的消消費(fèi)者變變得越越來越理理性，越越來越挑挑剔，要要求越來來越高高，并且且維權(quán)權(quán)意識特特別強(qiáng)強(qiáng)烈，法法律知知識也更更加豐豐富。通過調(diào)查及經(jīng)驗驗驗分析，可可以以大致勾勾畫出出本地段段樓盤盤購買對對象：：年齡在25～55歲之間，收收收入較高高，多多為工薪薪白領(lǐng)領(lǐng)階層，小小部部分是個個體工工商戶或或私營營企業(yè)主主。二、產(chǎn)品定位根據(jù)項目規(guī)劃總總總平面、建建筑筑方案、建建筑筑功能、建建筑筑結(jié)構(gòu)等等，產(chǎn)產(chǎn)品定位位于中中高檔商商品房房。三、客戶定位根據(jù)產(chǎn)品定位，客客戶定位于具具有中高收入入的工薪白領(lǐng)領(lǐng)階層。具體的市場細(xì)分分分為：1．從地理位置置置上細(xì)分。客客源來自蚌埠埠市蚌山區(qū)、龍龍湖區(qū)、新城城區(qū)一帶的居居民，其中蚌蚌山區(qū)、龍湖湖區(qū)的居民占占絕大多數(shù)。2．從年齡上細(xì)細(xì)細(xì)分。以25～55歲的人群群為為主。3．從工作環(huán)境境境上細(xì)分。以以在蚌埠市蚌蚌山區(qū)、龍湖湖區(qū)工作的中中高收入的工工薪白領(lǐng)階層層、政府公務(wù)務(wù)員以及個體體經(jīng)營者、私私營企業(yè)主。他他們主要來自自鐵路分局系系統(tǒng)、政府系系統(tǒng)、教育系系統(tǒng)、規(guī)模企企業(yè)的職員。4．從經(jīng)濟(jì)狀況況況上細(xì)分。月月總收入2500元以上的家家庭為主。5．從購房心理理理細(xì)分。以以首首次置業(yè)業(yè)、自自住購買買為主主，投資資為輔輔。四、樓盤概念的的的導(dǎo)入鑒于：“1.根根根據(jù)上述述市場場細(xì)分，項項目目的目標(biāo)標(biāo)客戶戶鎖定為為具有有中高收收入的的白領(lǐng)階階層和和私營業(yè)業(yè)主，這這一部分分人群群對居住住質(zhì)量量要求較較高，生生活愜意意，對對產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量要要求較高高，甚甚至挑剔剔，法法律知識識廣泛泛，維權(quán)權(quán)意識識強(qiáng)烈。2.目前蚌埠埠市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場場上部分分房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商言言而無信信，信信譽(yù)度低低，擾擾亂整個個市場場秩序，消消費(fèi)費(fèi)者誠惶惶誠恐恐，唯恐恐踏入入樓市陷陷阱。⒊充分宣揚(yáng)揚(yáng)發(fā)發(fā)展中房房品牌牌，彰顯顯中房房蚌埠公公司大大度氣魄魄?！钡娜齻€原原因因，本項項目導(dǎo)導(dǎo)入“無理由退退房房概念”?！盁o理由退房”即即在建筑期期期內(nèi)，交交付使使用前或或交付付使用后后三個個月無損損壞的的，可退退可換換，消費(fèi)費(fèi)者無無須說明明任何何理由。本項目發(fā)展商應(yīng)應(yīng)應(yīng)高舉高高打，大大力宣傳“無理由退退房”概念。五、價格定位與與與價格策策略（一）價格定位位位影響房地產(chǎn)價格格格的因素素有成成本因素素、競競爭因素素、產(chǎn)產(chǎn)品差異異因素素、購房房者心心理因素素、發(fā)發(fā)展商的的目標(biāo)標(biāo)、法律律政策策因素。成成本本因素是是影響響房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的重要要因素素，但本本項目目的土地地價格格成本由由于是是2年前的土土地地出讓價價格，相相對于目目前項項目臨近近地段段土地出出讓價價格明顯顯偏低低，因此此用成成本導(dǎo)向向定價價法確定定住宅宅的售價價已顯顯失真?？伎紤]慮到競爭爭因素素、產(chǎn)品品差異異因素、購購房房者心理理因素素，本項項目適適用可比比樓盤盤量化定定價法法，此定定價方方法在樓樓盤定定價中應(yīng)應(yīng)是科科學(xué)合理理的。具體步驟為：111.確定定級級因因素、指指標(biāo)、分分值。（見見表表4）⒉可比樓盤打分分分量化。（見見表5）⒊可比樓盤量化化化計算。（見見表6）⒋計算項目住宅宅宅銷售平均均價價。由于樓價與樓盤盤盤得分因因素值值之間呈呈近似似直線相相關(guān)，所所以建立立回歸歸方程y（樓價）＝＝＝a+bx（樓盤盤得得分因素素值），先先先求常數(shù)b、a值。因此建立的回歸歸歸方程yy=-27771++2662.88x。為了驗證上述模模模型y=-277771+22622.8x線性關(guān)系系是是否成立立，進(jìn)進(jìn)行一下下相關(guān)關(guān)性檢驗驗。在自由度n-222=6，顯著性性水水平α＝0.05，查相關(guān)關(guān)系系數(shù)表得得到臨臨界值為0.7007，R＝0.944996﹥0.7007，相關(guān)系系數(shù)數(shù)遠(yuǎn)大于于臨界界值0.7007，說明樓樓盤盤得分與與樓價價之間的的線性性關(guān)系成成立。經(jīng)對晨光·音樂樂樂花園樓樓盤進(jìn)進(jìn)行因素素評分分，得各各因素素評分值值合計計17.8，即x0=17..8，y0=-277771+22622.8××177.8==19908元/㎡。預(yù)測一下晨光···音樂花園園樓樓價可能能的區(qū)區(qū)間范圍圍。置置于水平平為95％的預(yù)測測區(qū)區(qū)間為y0±b(0.02255,6))S0，也即19088±±2.444669S0。計算S0：所以，190888±2..44469S0即為：19088±±2.444669×884..26＝19088±±207，樓價區(qū)區(qū)間間應(yīng)為1701～2115元/㎡之間。表4定級因素素、指指標(biāo)與分分值表表定級因素指標(biāo)分值位置1．距所在片區(qū)區(qū)區(qū)中心區(qū)的的遠(yuǎn)遠(yuǎn)近；2.商業(yè)為臨臨街街或背街街；3.寫字樓為為臨臨街或背背街；；4.住宅區(qū)為為距距所在片片區(qū)中中心區(qū)的的遠(yuǎn)近近A．最差（遠(yuǎn)）11；B.很差（遠(yuǎn)遠(yuǎn)）2；C.一般3；D.很好（近近）4；E.最好（近近）5價格1．20元以上上為等級級劃分分基礎(chǔ)；2.商鋪、寫寫字字樓、豪豪宅、普普通住宅宅等級級依次減減少；；3.價格是否否有有優(yōu)勢A．最高1；BBB.很高2；C.一般3；D.很低4；E.最低5配套1．城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)設(shè)施：供水水、排排水、供供氣、供供電；2.社會服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施：文文化教教育、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生、文文娛體體育、郵郵電、公公園綠地地A．最不完善111；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5物業(yè)管理1．保安；2...清潔衛(wèi)生生；3.機(jī)電；4.綠化率及及養(yǎng)養(yǎng)護(hù)狀況況；5.物業(yè)管理理費(fèi)費(fèi)；6.是否人車車分分流；7.物業(yè)管理理商商資質(zhì)A．最差1；BBB.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5建筑質(zhì)量1．是否漏雨漏漏漏水；2.門窗封閉閉情情況；3.內(nèi)墻；4.地板；5.排水管道道A.最差1；BB.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5交通1.大中小巴士士路路線數(shù)量;2.距公交站站遠(yuǎn)遠(yuǎn)近;3.站點(diǎn)數(shù)量;4.大中小巴巴舒舒適程度度A.最少(遠(yuǎn)))1;B.很少少(遠(yuǎn))2;CC.一般3;D.很多4;E最多(近)5城市規(guī)劃1.規(guī)劃期限((遠(yuǎn)遠(yuǎn)中近期);2.規(guī)劃完善善程程度;3.規(guī)劃所在在區(qū)區(qū)域重要要性程程度;4.規(guī)劃現(xiàn)狀狀A(yù).最完善1;;BB.不完善2;C.一般3;D.很完善4;E.最完善5樓盤規(guī)模1.總建筑面積積((在建及未未建);2.總占地面面積;3.戶數(shù)A.最小1;BB.很小小2;C;一般3;D.很大4;E.最大5朝向1.按方向;22..按山景;3.按水景;4.視野A.北(西北、東東北))1;B..西(西南)2;CC.東3;D.東南4;E.南5外觀1.是否醒目;;22.是否新穎;3.是否高檔;4.感官舒適適程程度A.最差1;BB.很差差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5室內(nèi)裝修1.高檔;2..實(shí)用;;3.功能是否否完完善;4.質(zhì)量是否否可可靠A.最差1;BB.很差差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5;環(huán)保1.空氣;2..噪音;;3.廢物;4.廢水A.最差1;BB.很差差2;C.一般3;D.很好4;E.最好(遠(yuǎn))5;發(fā)展商實(shí)力及信信信譽(yù)1.資產(chǎn)及資質(zhì)質(zhì);;2.開發(fā)樓盤盤多多少;3.樓盤質(zhì)量;4.品牌A.最差(少))1;B.很差差(少)2;CC.一般3;D.很好(多)4;EE.最好(多)5;付款方式1.一次性付款款;;2.分期付款;3.按揭付款;4.其他A.最差1;BB.很差差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5;戶型設(shè)計1.客廳和臥室室的的結(jié)構(gòu)關(guān)系系系;2.廚房和廁廁所所的結(jié)構(gòu)構(gòu)關(guān)系系;3.是否有暗暗房;4.實(shí)用率大大小小A.最差1;BB.很差差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5;銷售情況1.銷售進(jìn)度;;22.銷售率;3.尾盤現(xiàn)狀狀A(yù).最差1;BB.很差差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5;廣告1.版面大小;;22.廣告頻率;3.廣告創(chuàng)意意A.最差(小))1;B.很差差(小)2;CC.一般3;D.很好(大)4;EE.最好(大)5;停車位數(shù)量1.停車位數(shù)量量;;2.住戶方便便程程度A.最差(少))1;B.很差差(少)2;CC.一般3;D.很好(多)4;EE.最好(多)5;表5（1）可比樓盤盤綜綜合因素素量化化表權(quán)重序號龍湖香都新新家苑阿爾卡迪亞Ⅱ沁雅Ⅱ得分凈得分得分凈得分得分凈得分得分凈得分位置0.5131.552.552.552.5價格0.5231.531.52121配套0.435241.65252物業(yè)管理0.333451.551.551.551.5建筑質(zhì)量0.333551.551.551.551.5交通0.3641.2城市規(guī)劃0.333741.251.551.551.5樓盤規(guī)模0.333851.541.251.551.5朝向0.3951.5外觀0.11040.450.530.350.5室內(nèi)裝飾0.2221120.440.85151環(huán)保0.2125140.840.840.8發(fā)展商信譽(yù)0...11330.350.540.450.5付款方式0.2221440.850.840.840.8戶型設(shè)計0.1111550.550.540.440.4銷售情況0.1111650.550.550.530.3廣告0.11750.530.350.530.3停車位數(shù)量0...11850.540.450.550.5合計=SUM(ABOVE)18=SUM(ABOVE)18.8=SUM(ABOVE)19.1=SUM(ABOVE)19.3表五（2）可比樓盤盤綜綜合因素素量化化表權(quán)重序號金山家園世紀(jì)家園中心花園米亞花園晨光·音樂花園園得分凈得分得分凈得分得分凈得分得分凈得分得分凈得分位置0.5131.531.552.54231.5價格0.524252.552.54252.5配套0.435231.241.641.641.6物業(yè)管理0.333441.251.551.551.541.2建筑質(zhì)量0.333541.251.5交通0.3651.530.951.541.230.9城市規(guī)劃0.333741.251.5樓盤規(guī)模0.333851.520.641.251.541.2朝向0.3951.551.541.251.551.5外觀0.11040.450.550.550.550.5室內(nèi)裝飾0.2221140.830.65140.820.4環(huán)保0.21240.840.830.640.830.6發(fā)展商信譽(yù)0...11350.550.540.440.450.5付款方式0.222145151515140.8戶型設(shè)計0.1111540.440.450.550.550.5銷售情況0.1111640.450.540.440.430.3廣告0.11750.550.540.440.450.5停車位數(shù)量0...11850.540.430.350.530.3合計=SUM(ABOVE)18.9=SUM(ABOVE)17.3=SUM(ABOVE)19.5=SUM(ABOVE)19=SUM(ABOVE)17.8表6可比樓盤盤量量化定價價計算算表原始數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)計算欄序號樓盤名稱樓盤得分（xiii）樓價（yi）xiyixi21龍湖香都1819803564032438025302760.54764412新新家苑18.8215040420353.44256160.00364003阿爾卡迪亞Ⅱ19.1220042020364.81902521160.129624014沁雅Ⅱ19.3225043425372.492160992160.313626015金山家園18.9228040635357.211764160.025621166世紀(jì)家園17.3180031140299.291436411253162.07366257中心家園19.5250048750380.25400001197160.5776213168米亞花園19220041800361462421160.06764849晨光·音樂花園園（17.8）合計149.9=SUM(ABOVE)17230=SUM(above)32388330=SUM(above)2812.4999=SUM(above)258944=SUM(above)288788=SUM(above)3.7388=SUM(above)30384（二）價格策略略略1．總體價格策策策略。高價價策策略?；陧椖烤哂袆e別別的樓盤盤所沒沒有的明明顯優(yōu)優(yōu)點(diǎn)、產(chǎn)產(chǎn)品綜綜合性能能佳、性性價比高高、發(fā)發(fā)展商品品牌信信譽(yù)好、美美譽(yù)譽(yù)度高等等原因因，項目目的總總體價格格策略略定為高高價策策略，可可在上上述已測測價的的基礎(chǔ)上上上調(diào)調(diào)5％，價格格確確定在2000元/㎡左右，為為為迎合消消費(fèi)者者的心理理，定定價為1999元/㎡或1988元/㎡。2．銷售過程中中中的價格策策略略。低開開高走走價格策策略，尾尾盤價格格適時時考慮適適當(dāng)降降低。低開高走價格策策策略是隨隨著施施工建筑筑物的的形成和和不斷斷接近竣竣工，根根據(jù)銷售售進(jìn)展展情況，每每到到一個調(diào)調(diào)價時時點(diǎn)，按按照預(yù)預(yù)先確定定的幅幅度調(diào)高高一次次售價的的策略略。價格格先低低，給消消費(fèi)者者以實(shí)惠惠，開開盤初容容易聚聚集人氣氣；先先低后高高實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了前期期購樓樓者的升升值承承諾，發(fā)發(fā)展商商容易形形成口口碑；尾尾盤價價格適時時降低低，全部部脫手手。整個個銷售售過程中中走出出價格“低—高—低”的路線。在每個調(diào)價時點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)上，要要掌握握好調(diào)價價幅度度和調(diào)價價頻率率，調(diào)價價幅度度要小，每每次次漲幅在2％～3％之間；；調(diào)調(diào)價頻率率要適適度，本本項目目在銷售售過程程中擬調(diào)調(diào)價1～2次。本項目擬主體封封封頂（預(yù)預(yù)計2006年11月份）以1988元/㎡開盤銷銷售售，竣工工綜合合驗收交交付使使用（現(xiàn)現(xiàn)房，預(yù)預(yù)計2007年10月份）后后調(diào)調(diào)至2058元/㎡，交付付使使用半年年后若若銷售不不暢再再考慮適適當(dāng)降降價銷售售。3．住宅差別價價價格策略住宅差別分為不不不同的樓樓棟，不不同的朝朝向，不不同的樓樓層。根根據(jù)本項項目的的特點(diǎn)，差差別別定價策策略應(yīng)應(yīng)用為：：（1）B區(qū)樓價價格＋22％，C2、C3、C4每棟價格格＋2％。（2）每棟樓東東戶戶＋1％，西戶戶＋0.5％。4．折扣價格策策策略為刺激客戶購買買買欲望，滿滿足足其消費(fèi)費(fèi)心理理，促使使成交交，項目目銷售售過程中中，須須有價格格折扣扣策略。本項目在執(zhí)行上上上述1、2策略的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上，一一次性性付款優(yōu)優(yōu)惠4％，按揭揭付付款優(yōu)惠3％。一次次性性付款和和按揭揭付款在在一定定的價格格時期期內(nèi)付齊齊，執(zhí)執(zhí)行該時時期內(nèi)內(nèi)的價格格，然然后在分分別優(yōu)優(yōu)惠4％和3％。具體的住宅差別別別價格策策略的的應(yīng)用待待發(fā)展展商銷售售價格格確定以以后制制表列出出。六、賣點(diǎn)策劃及及及賣點(diǎn)儲儲備1．各種生活配配配套設(shè)施完完善善齊全，交交通通十分便便捷，令令您生活活更自自如。本本項目目周邊地地區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有和規(guī)規(guī)劃都都是居住住區(qū)，各各種生活活配套套設(shè)應(yīng)有有盡有有，十分分便捷捷的交通通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)使你出出行更更加方便便。2．靈活多樣的的的付款方式式，令令您置業(yè)業(yè)更輕輕松。本本項目目的付款款方式式有一次次性付付款、建建筑期期內(nèi)分期期付款款、八成成三十十年期按按揭付付款等方方式，任任您量力力而行行，擇優(yōu)優(yōu)選擇擇。3．特色學(xué)校，住住住進(jìn)本項項目，您您的孩子子一只只腳已踏踏進(jìn)了了藝術(shù)殿殿堂?，F(xiàn)現(xiàn)在的工工薪白白領(lǐng)階層層特別別注重孩孩子的的教育投投入，有有時“地段”、“價格”、“戶型”等因素與“孩子的教教育”因素相比比是是次要的的，所所以，我我們不不應(yīng)忽略略這一一點(diǎn)，抓抓住項項目中特特色學(xué)學(xué)校這一一有利利因素，瞅瞅準(zhǔn)準(zhǔn)“父母心”。4．優(yōu)質(zhì)高效的的的物業(yè)管理理服服務(wù)，令令您無無后顧之之憂。優(yōu)優(yōu)質(zhì)高效效的物物業(yè)管理理服務(wù)務(wù)是項目目立足足于日益益激烈烈競爭房房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的必要要條件，可可以以解決業(yè)業(yè)主的的后顧之之憂，一一心一意意的工工作、經(jīng)經(jīng)營。本本項目由由發(fā)展展商旗下下的物物業(yè)管理理企業(yè)業(yè)實(shí)施物物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)，它它是一家家經(jīng)驗驗豐富的的企業(yè)業(yè)，能使使業(yè)主主更安心心、放放心。5．承諾無理由由由退房。本本項項目竣工工交付付使用前前或交交付使用用后3個月內(nèi)業(yè)業(yè)主主未裝修修的房房屋，業(yè)業(yè)主若若不滿意意，不不需任何何理由由，只要要提出出，可退退可換換，退者者足額額退款，換換者者已交款款項多多退少補(bǔ)補(bǔ)。6．先買者實(shí)惠惠惠多多，物物業(yè)業(yè)升值潛潛力巨巨大。由由于本本項目實(shí)實(shí)施的的是低開開高走走的價格格過程程策略，先先買買者有一一定的的現(xiàn)金折折扣，予予消費(fèi)者者實(shí)惠惠。根據(jù)據(jù)蚌埠埠市房地地產(chǎn)市市場及本本項目目鄰近地地段的的市場價價格走走勢來看看，片片區(qū)市場場價格格在2007年底之前前肯肯定有售售價2800元/㎡的住宅宅橫橫空出世世，因因此本物物業(yè)升升值潛力力巨大大。策劃好的賣點(diǎn)，并并不是一次性性的全部廣而而告之，而是是視市場狀況況、銷售進(jìn)度度陸續(xù)推出，賣賣點(diǎn)要儲備一一部分以留需需要時急用。在在項目開盤時時首先推出第第5、1、2、3項賣點(diǎn)，在在強(qiáng)銷期內(nèi)推推出第4、6條賣點(diǎn)，以以后要隨時進(jìn)進(jìn)一步地挖掘掘賣點(diǎn)。七、營銷策略1．以“無理由由退房”概念推向向市市場，顯顯示發(fā)發(fā)展商的的實(shí)力力和誠信信，從從而吸引引潛在在客戶，聚聚集集人氣。2．大力宣傳發(fā)發(fā)發(fā)展商實(shí)力力信信譽(yù)，擴(kuò)擴(kuò)大品品牌形象象影響響。3．舉行開盤儀儀儀式，邀請請發(fā)發(fā)展商人人士、轄轄區(qū)政府府官員員、準(zhǔn)客客戶發(fā)發(fā)言致辭辭，并并進(jìn)行一一些文文娛活動動。4．制程旺銷搶搶搶購氛圍，大大力造勢。（1）張?zhí)b裝銷控表，充充分表現(xiàn)旺銷銷勢頭。（2）組織有確確切切購房意向向向的客戶戶集中中認(rèn)購，烘烘托托現(xiàn)場氣氣氛。（3）延長與客客戶戶現(xiàn)場交流流流時間，保保持持專賣人人氣。（4）在賣場間間斷斷的播放廣廣廣告錄像像，人人員現(xiàn)場場辦公公。5．做幾次事件件件推廣營銷銷。（1）利用國內(nèi)內(nèi)、省省內(nèi)、市市內(nèi)即時時發(fā)生生的政治治、法法律、生生活事事件，籌籌辦晚晚會。（2）舉行贊助助“希望工程”、“春蕾”、助殘、助助助困等捐捐資儀儀式，由由媒體體刊登新新聞報報道。（3）利用手機(jī)機(jī)短短信，給全全全市所有有機(jī)主主發(fā)送短短信：：“晨光·音樂花園園恭恭祝您事事業(yè)有有成，生生意興興隆，家家庭幸幸福?！卑?、銷售形式銷售主戰(zhàn)場設(shè)在在在星光花花園原原售樓接接待中中心，必必要時時在片區(qū)區(qū)中心心中房龍龍湖廣廣場或科科學(xué)宮宮一帶人人流量量大的地地域設(shè)設(shè)看樓專專車落落點(diǎn)，方方便客客戶到現(xiàn)現(xiàn)場參參觀。九、付款方式在不同價格時期期期內(nèi)，付付清購購房者款款執(zhí)行行當(dāng)前銷銷售價價格。內(nèi)容方式一次性付款按揭付款折扣96％97％定金1萬元十、廣告宣傳1．廣告目標(biāo)（1）制造銷售售熱熱點(diǎn)。（2）多媒體一一齊齊上，掀起起起立體廣廣告攻攻勢，大大范圍圍、全方方位、高高密度的的傳播播售樓信信息，激激發(fā)購買買欲望望。（3）擴(kuò)大晨光光··音樂花園園的的知名度度、識識別度、美美譽(yù)譽(yù)度。（4）進(jìn)一步提提升升發(fā)展商形形形象。（5）一年內(nèi)銷銷售售90％。2．廣告載體主載體：蚌埠日日日報、手手機(jī)短短信。次次載體體：蚌埠埠電視視臺、蚌蚌埠經(jīng)經(jīng)濟(jì)廣播播電臺臺、戶外外廣告告、宣傳傳單張張、橫幅幅、彩彩旗、花花籃等等。3．推廣手法密集轟炸和長線線線滲透相相結(jié)合合。前重重后輕輕，前密密后疏疏。4．廣告主題讓工薪白領(lǐng)住上上上好房子子。無理由退房。5．廣告詞“晨光·音樂花花園，工工薪白白領(lǐng)的家”?！跋胭I就買，想想想退就退，想想換就換”。“晨光花園會唱唱唱歌”。6．廣告內(nèi)容（1）賣實(shí)力：：標(biāo)標(biāo)榜發(fā)展商商商實(shí)力、信信譽(yù)譽(yù)、品牌牌。（2）賣質(zhì)量：：工工程質(zhì)量優(yōu)優(yōu)優(yōu)秀。（3）賣戶型：：平平面布局科科科學(xué)合理理，絕絕版戶型型。（4）賣物業(yè)管管理理服務(wù)：物物物業(yè)管理理服務(wù)務(wù)，大家家庭的的保姆。十一、銷售計劃劃劃（一）銷售渠道道道的選擇擇發(fā)展商內(nèi)部人員員員銷售或或外部部代理銷銷售。理理由是：1.鍛煉發(fā)展展商商員工的的營銷銷水平，為為將將來銷售售大規(guī)規(guī)模的樓樓盤夯夯實(shí)業(yè)務(wù)務(wù)能力力基礎(chǔ)。2.外部代理理銷銷售能激激起“鯰魚效應(yīng)”。（二）計劃安排排排第一階段：形象象象導(dǎo)入期期。2006年9～10月份。抓抓住住國慶長長節(jié)及及中秋佳佳節(jié)，進(jìn)進(jìn)行形象象導(dǎo)入入和聚集集人氣氣。重點(diǎn)點(diǎn)實(shí)施施以新聞聞炒作作等軟廣廣告為為主題的的形象象宣傳，并并借借助陽光光花園園、月光光花園園、星光光花園園在市場場上取取得的良良好形形象做品品牌延延伸宣傳傳。圍圍墻廣告告、橫橫幅、售售樓處處指示牌牌跟進(jìn)進(jìn)。第二階段：開盤盤盤預(yù)熱期期。2006年10～11月份的30天左右時時間間，力爭10%銷售量。重重重點(diǎn)推出出報紙紙廣告、手手機(jī)機(jī)短信，制制造造完成宣宣傳單單張。第三階段：強(qiáng)銷銷銷期。2006年11月～2007年6月份前后后。全全方位進(jìn)進(jìn)行立立體廣告告轟炸炸，公開開宣傳傳等全面面鋪開開，目標(biāo)標(biāo)爭取取達(dá)到70％的銷售售量量。第四階段：持續(xù)續(xù)續(xù)銷售及及尾盤盤消化期期。2007年6月份以后后，完完成尾盤30％左右的的消消化收尾尾工作作。以適適當(dāng)?shù)牡拇黉N優(yōu)優(yōu)惠吸吸引猶豫豫不決決的客戶戶下定定，力爭07年底之前前將將尾盤售售清離離場。十二、場地布置置置場地的布置包括括括：售樓樓接待待中心和和施工工現(xiàn)場的的布置置。（一）售樓接待待待中心的的布置置啟用原星光花園園園售樓接接待中中心，并并在戴戴湖住區(qū)區(qū)主入入口放置置指示示牌，指指示售售樓接待待中心心的位置置；售售樓接待待中心心門前添添置盆盆景；室室內(nèi)進(jìn)進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)?shù)难b裝修和衛(wèi)衛(wèi)生清清理后，在在接接待臺后后墻上上張貼歡歡迎辭辭，在兩兩側(cè)墻墻面上分分別張張貼戶型型平面面圖和銷銷控表表；接待待洽談?wù)剠^(qū)添置置桌椅椅，每桌桌大致致2～3個座位，桌桌桌面上放放置精精致的小小擺設(shè)設(shè)；接待待臺上上擺放一一些銷銷售法律律文件件，供客客戶翻翻閱查詢詢；接接待中心心必須須有電話話、純純凈水供供應(yīng)。（二）施工現(xiàn)場場場布置由于本項目規(guī)模模模中等，施施工工現(xiàn)場狹狹小，給給施工場場地布布置帶來來一定定的困難難，但但也應(yīng)精精心布布置。圈圈置施施工圍墻墻，圍圍墻除必必要的的施工公公告外外，刷寫寫一些些廣告詞詞；施施工現(xiàn)場場內(nèi)各各種原材材料應(yīng)應(yīng)分門別別類進(jìn)進(jìn)行堆放放，施施工單位位應(yīng)隨隨時清除除施工工垃圾，做做到到現(xiàn)場整整潔文文明；施施工單單位應(yīng)文文明施施工，杜杜絕一一些粗暴暴行為為和夜間間施工工擾民行行為的的發(fā)生。十三、營銷費(fèi)用用用安排1．前期軟性廣廣廣告（1）新聞報道道費(fèi)用：200000元（2）事件新聞聞報報道費(fèi)用：200000元2．氫氣球規(guī)格：直徑2mmm，附帶豎豎幅幅數(shù)量：2個費(fèi)用：1000000元3．橫幅（懸掛掛掛于勝利路路至至解放四四路直直至項目目內(nèi)）規(guī)格：0.5mmm×300m數(shù)量：100條條條費(fèi)用：4000000元4．彩旗（插于于于勝利路電電線線桿上至至解放放四路直直至項項目內(nèi)）規(guī)格：0.4mmm×0..7mm數(shù)量：200000面費(fèi)用：2000000元5．盆景：（放放放置售樓中中心心門前）規(guī)格：0.5mmm×1mm數(shù)量：8盆費(fèi)用：100000元6．宣傳單張規(guī)格：8開銅板板板紙，雙雙面印印刷數(shù)量：2000000張費(fèi)用：5000000元7．效果圖（展展展板）規(guī)格：2號圖數(shù)量：2幅費(fèi)用：100000元8．價目表、置置置業(yè)顧問單單及及各種必必要的的售樓文文件規(guī)格：16開數(shù)量：1000000份費(fèi)用：300000元9．電視廣告（蚌蚌蚌埠電視視臺）規(guī)格：每天5次次次，每次1分鐘數(shù)量：450分分分鐘費(fèi)用：8400000元10．報紙廣告告（蚌蚌埠日報報A版）規(guī)格：1/2版版版，周四四版數(shù)量：8次費(fèi)用：12000000元11．電臺廣告告（蚌蚌埠經(jīng)濟(jì)濟(jì)廣播電電臺）規(guī)格：每日2次次次，每次1分鐘數(shù)量：120分分分鐘費(fèi)用：2000000元12．手機(jī)短信信廣廣告（蚌埠埠埠移動公公司）規(guī)格：每周1次次次數(shù)量：5次費(fèi)用：2000000元廣告費(fèi)用總計投投投入50萬元，視視銷銷售狀況況合理理安排廣廣告節(jié)節(jié)奏，適適時投投入。第三章建設(shè)設(shè)設(shè)方案晨光花園以“晨晨晨光、音音樂花花園”為主題，以以以建設(shè)一一個高高尚居住住小區(qū)區(qū)為最終終目的的，力圖圖讓居居住者獲獲得生生生不息息的自自然涵養(yǎng)養(yǎng)。晨晨光花園園位于于解放路路西側(cè)側(cè)的月光光花園園、鉆石石花園園以西，南南貨貨場鐵路路專用用線以東東，蘭蘭凌路以以北，規(guī)規(guī)劃占地地面積積5.78公頃。晨晨光光花園以以一條條內(nèi)部組組團(tuán)道道路將該該小區(qū)區(qū)分為住住宅分分區(qū)和公公共建建筑分區(qū)區(qū)兩部部分。住住宅分分區(qū)以居居住建建筑（住住宅樓樓）為主主，并并內(nèi)設(shè)自自行車車庫，小小汽車車停車場場。公公共分區(qū)區(qū)以小小學(xué)和幼幼兒園園為主，為為保保證學(xué)生生的交交通安全全，規(guī)規(guī)劃將小小學(xué)和和幼兒園園的入入口設(shè)在在其東東側(cè)與蘭蘭凌路路連接的的組團(tuán)團(tuán)的道路路上，為為了減輕輕來自自蘭凌路路方向向的噪聲聲對小小學(xué)的影影響，在在小學(xué)與與蘭凌凌路之間間設(shè)置置了一棟棟兩層層商業(yè)服服務(wù)建建筑。住住宅分分區(qū)內(nèi)以以彎曲曲的水面面將各各種不同同形狀狀的綠地地自然然地連在在一起起，創(chuàng)造造出了了十分幽幽雅的的居住環(huán)環(huán)境。為為了減少少來自自鐵路專專用線線方面的的噪聲聲對居民民的干干擾，規(guī)規(guī)劃沿沿鐵路東東側(cè)結(jié)結(jié)合停車車場布布置了一一條防防護(hù)林帶帶，小小汽車停停車場場設(shè)在林林帶內(nèi)內(nèi)，在此此林帶帶內(nèi)設(shè)置置停車車場同時時還起起到人車車分流流的作用用。垃垃圾中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站位位于星光光花園園西北角角，蘭蘭凌路南南側(cè)并并已建成成投入入使用。住住宅宅建筑面面積595445平方米（含含含躍層面面積、陽陽臺面積積），商商場2670平方米。公公公共綠地5558平方米，公公公建附屬屬綠地地3086平方米，宅宅宅旁綠地125663平方米，綠綠綠地率達(dá)36.6699%，容積率0.97左右。晨光小區(qū)由蚌埠埠埠市規(guī)劃劃設(shè)計計研究院院提供供修建性性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃。小小區(qū)區(qū)總平面面布局局劃分為A、B、C三區(qū)及學(xué)學(xué)校校校區(qū)四四部分分。A區(qū)住宅在在南南部，包包括5、6層的多層層住住宅（頂頂層躍躍層）。B區(qū)住宅在在中中部，包包括6層的多層層住住宅（頂頂層躍躍層）。C區(qū)住宅在在北北部，包包括在在5、6層的多層層住住宅（頂頂層路路層）。2層的物業(yè)業(yè)管管理和商商場建建筑在學(xué)學(xué)校北北部。A區(qū)規(guī)劃設(shè)設(shè)四四排住宅宅，均均為南北北向建建筑，正正對30米城市次次干干道蘭凌凌路和和學(xué)校?？伎紤]慮人車分分流的的規(guī)劃原原則，小小區(qū)主入入口設(shè)設(shè)在A區(qū)東側(cè)，車車車行入口口設(shè)在在A區(qū)西側(cè)下下角角。結(jié)合合當(dāng)?shù)氐氐慕?jīng)濟(jì)濟(jì)水平平在A3棟設(shè)半地地下下室自行行車庫庫。A區(qū)北對用用地地面積1480平方米的的公公共綠地地（與與B區(qū)共用）。區(qū)區(qū)內(nèi)還設(shè)有休休息亭和兒童童游戲場，為為住戶提供豐豐富的休閑娛娛樂活動場所所。B區(qū)規(guī)劃設(shè)兩兩排住宅，均均為南北向建建筑。區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)4米寬消防路路，平時車輛輛不通過。西西對用地面積積1480平方米的公公共綠地（與與A區(qū)共用），北北對用地面積積1830平方米的中中心綠地（與與C區(qū)公用）。整整個小區(qū)環(huán)境境以一跳躍水水帶連接集匯匯成湖。在湖湖邊設(shè)一面積積為50平方米的售售貨亭，觀景景廊橫跨中心心綠地和人工工湖，豐富了了住戶的休閑閑娛樂活動場場所。C區(qū)規(guī)劃四排排住宅，均為為南北向建筑筑。C區(qū)南對用地地面積1830平方米的中中心綠地（與與B區(qū)公用）。北北對用地面積積420平方米呈三三角形公共綠綠地。與已建成的陽光光光、月光光、晨晨光花園園相比比，晨光光花園園設(shè)計標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)又又有明顯顯提高高：——外墻采用淺淺色色涂料，層層層頂采用用紅灰灰色掛瓦瓦房塊塊屋頂，利利用用坡頂?shù)牡淖兓屯勾按凹岸喽鄬哟伟及纪箟γ嫘纬沙擅靼蛋蹬c光影影變化化，使建建筑更更加秀美美，亮亮麗不俗俗?！獧C(jī)動車停車車場場沿西側(cè)布布布置，減減少機(jī)機(jī)動車對對住戶戶紛擾。車車位位的大小小按2.5米寬，5米長設(shè)計計，3戶一個配配置置，規(guī)劃劃為170個車位。學(xué)學(xué)學(xué)校南側(cè)側(cè)設(shè)有有臨時車車位，共共有16個。非機(jī)機(jī)動動車車位位合計計1500個。詳見《規(guī)劃設(shè)計計計方案》。表7晨光·音樂花園園建建設(shè)方案案經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)表表計量單位位：：㎡、戶戶、人人規(guī)劃用地面積57800其中住宅用地面積47260學(xué)校用地面積10540總建筑面積67205其中1、居住區(qū)用地地地內(nèi)建筑總總面面積63225其其中住宅建筑面積（含含躍層、陽臺臺）59545商場建筑面積2670公廁面積30配電房面積40文化站面積640物業(yè)管理用房面面面積3002、學(xué)校面積3880其其中小學(xué)建筑面積2591幼兒園建筑面積積積1264管理用房面積25容積率0.97建筑基底面積10951建筑密度19.0％綠地面積21207其中公建附屬綠地3086公共綠地5558宅旁綠地12563綠地率36.69％居住戶數(shù)510戶居住人數(shù)1785人機(jī)動車停車位170個（平均均均3戶一個）半地下非機(jī)動車車車停車位位1500個（一一一戶3個）表8晨光·音樂花園園建建設(shè)進(jìn)度度安排排工作設(shè)計完成開工準(zhǔn)備開工二層主體齊內(nèi)外裝齊單體竣工室外工程齊綜合驗收交付使用時間06.406.506.606.806.1107.407.607.907.1007.11第四章財務(wù)務(wù)務(wù)評價一、投資估算依據(jù)有關(guān)定額、市市場調(diào)查資料料及本公司近近期工程結(jié)算算分析資料，對對本項目的前前期費(fèi)