安徽省-阜陽(yáng)市-潁東區(qū)-高速-時(shí)代御府項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

阜陽(yáng)至此，當(dāng)高速阜陽(yáng)·潁東·高速時(shí)代御府營(yíng)銷策略報(bào)告同策咨詢?chǔ)騍hanghaiTospurRealEstateConsultingCo.,LTD丨2020·1謹(jǐn)呈：高速地產(chǎn)正高速阜陽(yáng)高鐵經(jīng)濟(jì)來(lái)臨板塊日益完整品牌元年時(shí)代追求不斷提升……阜陽(yáng)當(dāng)高速

丨潁州第三子，能否再續(xù)傳奇2010高速時(shí)代華府區(qū)域品牌高端盤2015高速時(shí)代城城南神盤，一房難求2020高速時(shí)代御府28萬(wàn)方濱水高端住區(qū)——背景梳理——城南板塊——從最熱衷到最瘋狂，白刃相見(jiàn)，以價(jià)換量

潁東板塊——鐵路分東西，路東剛需有量，路西品牌扎堆關(guān)于本案——潁東核心板塊，28萬(wàn)方濱水品質(zhì)住區(qū)市場(chǎng)下行，品牌割據(jù)，廝殺的紅海格局高速&同策逆勢(shì)強(qiáng)銷，同策可以，高速地產(chǎn)，同策更懂合肥高速時(shí)代御府合肥西四十萬(wàn)方品質(zhì)大盤同策代理，首開(kāi)即罄，實(shí)收4億聯(lián)代案場(chǎng)，同策以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)取得團(tuán)隊(duì)第一，取得獨(dú)家代理權(quán)合肥高速蜀西湖畔合肥蜀西湖板塊品質(zhì)大盤同策獨(dú)家代理逆勢(shì)強(qiáng)銷，首開(kāi)9成去化蕪湖高速東方御府城東38萬(wàn)方品質(zhì)大盤同策代理首開(kāi)即罄，單邊實(shí)收2.18億，遠(yuǎn)超聯(lián)代對(duì)手阜陽(yáng)富力大河城章三角洲83萬(wàn)方城市綜合體同策代理，明星團(tuán)隊(duì)，業(yè)績(jī)榜首阜陽(yáng)融創(chuàng)城城南雙清灣板塊明星大盤同策合作項(xiàng)目，獨(dú)立外場(chǎng)團(tuán)隊(duì)，城南客戶一手資源掌握阜陽(yáng)奧山鉑悅府高鐵板塊十萬(wàn)方品質(zhì)項(xiàng)目同策代理阜陽(yáng)中果潁州中心潁州區(qū)十七萬(wàn)方城市綜合體同策獨(dú)家代理同策皖北最強(qiáng)團(tuán)隊(duì)配置為高速時(shí)代御府專屬定制大盤操作經(jīng)驗(yàn)高額保障底薪3000+浮動(dòng)績(jī)效3000阜陽(yáng)+合肥雙城市人員操盤駐場(chǎng)人員共計(jì)15人客戶滿意度監(jiān)督與回訪客戶總監(jiān)王婷婷客戶線策略線策劃總監(jiān)李玉頁(yè)策劃師：2名銷售線銷售總監(jiān)倪付國(guó)銷售經(jīng)理1名高端顧問(wèn)10名運(yùn)營(yíng)線后臺(tái)文員1名安徽事業(yè)部總經(jīng)理/項(xiàng)目總負(fù)責(zé)：張締皖北事業(yè)部副總經(jīng)理/項(xiàng)目總監(jiān)：朱瀚渠道線渠道經(jīng)理1名團(tuán)隊(duì)架構(gòu)操盤優(yōu)勢(shì)職務(wù)名稱業(yè)績(jī)表現(xiàn)Tobethebestserviceintherealestateindustry工作經(jīng)歷皖北事業(yè)部策劃總監(jiān)6年地產(chǎn)超強(qiáng)的執(zhí)行力、擅長(zhǎng)操作高流量的項(xiàng)目全盤統(tǒng)籌、項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)把控創(chuàng)新力強(qiáng)，整合力李玉頁(yè)安徽公司皖北事業(yè)部策劃總監(jiān)李玉頁(yè)先生有著6年房地產(chǎn)營(yíng)銷從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，曾先后服務(wù)眾多一線房產(chǎn)企業(yè)，擅長(zhǎng)營(yíng)銷策略制定、各類大型營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)把控、互聯(lián)網(wǎng)整合營(yíng)銷推廣，對(duì)項(xiàng)目整體把控及策略有獨(dú)到的見(jiàn)解，項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)驗(yàn)豐富。合肥綠地喬治莊園—16萬(wàn)方高端別墅項(xiàng)目；合肥新慧御湖城—90萬(wàn)方高端大盤；合肥半島一號(hào)—合肥城北高端墅區(qū)；合肥高速時(shí)代御府—40萬(wàn)方城西改善大盤；華盛BBB商業(yè)廣場(chǎng)—25萬(wàn)方商業(yè)綜合體；蕪湖寶文廣場(chǎng)—皖南最大服裝鞋帽類專業(yè)型市場(chǎng)；南京路易莊園—江北核心高端墅區(qū)；操盤優(yōu)勢(shì)職務(wù)名稱業(yè)績(jī)表現(xiàn)Tobethebestserviceintherealestateindustry工作經(jīng)歷皖北事業(yè)部銷售經(jīng)理5年地產(chǎn)倪付國(guó)安徽公司皖北事業(yè)部銷售總監(jiān)具有豐富的房地產(chǎn)領(lǐng)域銷售經(jīng)驗(yàn)。從事安徽皖北房地產(chǎn)行業(yè)近5年，擔(dān)任專案3年，曾負(fù)責(zé)多個(gè)項(xiàng)目銷售工作。經(jīng)歷項(xiàng)目有“華夏幸?！?、“奧山鉑悅府”、“弘陽(yáng)府”等知名房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。多年專業(yè)代理公司任職，服務(wù)過(guò)多個(gè)明星樓盤；先進(jìn)的管理模式，所培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)具備超強(qiáng)的執(zhí)行力及狼性；善于制定銷售計(jì)劃、擬訂銷售目標(biāo)善于提升團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)氛圍，隨時(shí)把握員工心理動(dòng)態(tài)2015，阜陽(yáng)恒華天地任職銷售經(jīng)理；2017，阜陽(yáng)錦華第一郡任職銷售經(jīng)理；2018，阜陽(yáng)奧山鉑悅府任職銷售總監(jiān)；2019，阜陽(yáng)弘陽(yáng)府任職銷售總監(jiān)。市場(chǎng)概況從發(fā)展中的市場(chǎng)中，尋找價(jià)值演繹的方向1PART全市市場(chǎng)：數(shù)據(jù)端口來(lái)看，阜陽(yáng)市場(chǎng)3季度開(kāi)始明顯下行，成交處于低位從近5年供求量?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，16-18年阜陽(yáng)整體呈上漲趨勢(shì)，但19年下半年成交量下滑明顯，其中下半年成交較上半年下滑27%政策趨松：隨市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，政府托底意圖較強(qiáng)，政策環(huán)境進(jìn)一步放松19年阜陽(yáng)市場(chǎng)政策整體呈放松態(tài)勢(shì)，19年底政府默認(rèn)銷價(jià)折扣不得大于5%，否則暫停網(wǎng)簽，托底意圖明顯，但目前效果一般，僅部分較小房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停止網(wǎng)簽住宅取消限價(jià)：19年1月阜陽(yáng)市供地公告中的限價(jià)條件取消，新拿地住宅備案價(jià)格不受限價(jià)限制限地價(jià)，競(jìng)安置房：4月份供地首次出現(xiàn)限地價(jià)，競(jìng)安置房要求，截止11月底，出現(xiàn)6宗競(jìng)安置房地塊，競(jìng)安置房最高限價(jià)為695萬(wàn)/畝信貸政策執(zhí)行新政：部分銀行開(kāi)始實(shí)行新政，利率開(kāi)始按照基數(shù)4.85%+基點(diǎn)計(jì)算1月4月10月放松收緊銷售新政（無(wú)正式文件）：阜陽(yáng)住宅項(xiàng)目銷售折扣不得大于5%，否則停止網(wǎng)簽。12月市場(chǎng)兩級(jí)分化：隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)高性價(jià)比盤市占率進(jìn)一步加大19年下半年市場(chǎng)開(kāi)始下行，競(jìng)爭(zhēng)激烈，多盤入市取消車位綁定；市場(chǎng)兩級(jí)分化明顯，高流速項(xiàng)目多以高性價(jià)比立足市場(chǎng)，僅靠品牌力實(shí)現(xiàn)溢價(jià)可能性低（如老城融創(chuàng)淮河壹號(hào)項(xiàng)目）熱度項(xiàng)目入市時(shí)間綁定車位均價(jià)首開(kāi)去化流速冷金科集美陽(yáng)光2019.09不綁高層6500，洋房73002成20套/月云棲天境2019.11不綁高層5500，洋房66006成40套/月融創(chuàng)淮河壹號(hào)2019.09不綁高層9500，洋房105001成20套/月弘陽(yáng)府2019.09不綁高層9400，洋房104001成25套/月皖創(chuàng)雍龍府2019.10不綁高層9300，洋房96003成42套/月萬(wàn)創(chuàng)城市之光2019.12不綁高層8500，洋房89003成20套/月公園天下2019.10不綁高層7600，洋房87004成50套/月江岸首府2019.11不綁高層6800，洋房76006成50套/月熱保利堂悅2019.12不綁高層8900，洋房103008成100套/月大河城章2019.10不綁高層8000，小高85006成110套/月錦繡江山2019.10不綁高層7200，洋房81007成75套/月山河甲第2019.10不綁高層8200，洋房9000，疊墅160008成131套/月華潤(rùn)阜陽(yáng)中心2019.8不綁高層8700，洋房95008成80-90套/月雙清院子2019.12綁定5萬(wàn)/高層，11萬(wàn)/洋房高層9200，洋房104006成87套/月書香名門2019.08綁定車位，9萬(wàn)/個(gè)高層9500，洋房105008成70套/月熱銷項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)均價(jià)（元/㎡）保利堂悅品牌、核心地段、配套高層9200，洋房10400華潤(rùn)阜陽(yáng)中心規(guī)劃、品牌、性價(jià)比、配套高層9000，洋房10500雙清院子學(xué)區(qū)、規(guī)劃高層9200，洋房10400碧桂園書香名門學(xué)區(qū)、品牌、地段高層9300-9500，洋房10500大河城章規(guī)劃、地段、景觀、配套高層7500-8000小高8000-8500，沿河10000錦繡江山配套、品牌、低價(jià)高層7200-7600小高7700-8100，洋房8100-8600山河甲第學(xué)區(qū)、配套、品牌高層7600-8200，洋房8800-9100，疊墅15000市場(chǎng)兩級(jí)分化：新項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃趨于保守，未來(lái)“剛需剛改”仍為市場(chǎng)主流項(xiàng)目首開(kāi)業(yè)態(tài)面積占比融創(chuàng)淮河壹號(hào)2019.09高層123㎡31%高層142㎡31%洋房144㎡29%洋房162㎡9%項(xiàng)目首開(kāi)業(yè)態(tài)面積占比融創(chuàng)城2019.12高層100㎡22%高層120㎡33%小高120㎡13%小高135㎡10%洋房120㎡15%洋房140㎡6%洋房170㎡1%融創(chuàng)產(chǎn)品規(guī)劃主力面積段明顯減小，整體定位剛需剛改主力120-140㎡主力100-120㎡項(xiàng)目首開(kāi)業(yè)態(tài)面積占比富力皖投大河城章2019.10高層120㎡38%高層130㎡30%小高144㎡19%小高160㎡8%小高185㎡5%主力120-144㎡大河城章產(chǎn)品規(guī)劃主力面積段較改善，目前項(xiàng)目處于調(diào)整規(guī)劃中市場(chǎng)上新盤規(guī)劃仍以控面積為主，未來(lái)供應(yīng)“剛需剛改”仍是主流；如融創(chuàng)城產(chǎn)品主力面積較淮河壹號(hào)下沉20㎡，大河城章亦開(kāi)始嘗試調(diào)整規(guī)劃，意圖縮小產(chǎn)品面積段全市市場(chǎng)小結(jié)2020年阜陽(yáng)市場(chǎng)將進(jìn)入更為激烈的“營(yíng)銷力”貼身戰(zhàn)1、自19年三季度開(kāi)始，阜陽(yáng)進(jìn)入下行周期，但政府托底意圖強(qiáng)烈，未來(lái)進(jìn)一步下行可能性??；2、從市場(chǎng)各項(xiàng)目流速來(lái)看，高流速項(xiàng)目中，“低價(jià)走量”項(xiàng)目占比一般，市場(chǎng)更青睞“高品質(zhì)，優(yōu)配套”所對(duì)應(yīng)的“高性價(jià)比項(xiàng)目”；3、隨著市場(chǎng)大環(huán)境轉(zhuǎn)冷，新入市項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃多趨于保守，市場(chǎng)不再屢現(xiàn)激進(jìn)的產(chǎn)品及價(jià)格預(yù)期，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品“同質(zhì)化”明顯本體分析2PART本體區(qū)位及地段：區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，板塊內(nèi)地段較優(yōu)，先天競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)老城板塊8000-9000元/㎡西湖新區(qū)暫無(wú)項(xiàng)目城南新區(qū)8800-10000元/㎡經(jīng)開(kāi)板塊6700-8200元/㎡阜合產(chǎn)業(yè)園6000-6500元/㎡第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)潁泉板塊6500-9000元/㎡本案第三梯隊(duì)火車線東6200-7500元/㎡火車線西7200-8000元/㎡全市梯隊(duì)區(qū)域價(jià)格實(shí)現(xiàn)（元/㎡）備注第一梯隊(duì)城南、老城8000-10000老城為市政府所在地，城市發(fā)展最為成熟區(qū)域，城南為目前規(guī)劃利好區(qū)域，城市新中心第二梯隊(duì)潁泉、潁東6500-9000潁泉為大型商貿(mào)以及工業(yè)園所在地，潁東是城市重要的交通樞紐，兩區(qū)規(guī)劃落地暫落后，但發(fā)展?jié)摿Υ蟮谌蓐?duì)經(jīng)開(kāi)、阜合、西湖6000-8200目前是城市發(fā)展末位，規(guī)劃正在落地板塊梯隊(duì)區(qū)域價(jià)格實(shí)現(xiàn)備注第一梯隊(duì)潁東火車線以西7200-8000火車線以西為潁東老城區(qū)域，發(fā)展成熟，配套齊全，認(rèn)可度高第二梯隊(duì)潁東火車線以東6200-7500火車線以東為潁東新城，規(guī)劃較好，但目前正處于規(guī)劃落地時(shí)期，較老城認(rèn)知略差本案位于全市第二梯隊(duì)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大，位于潁東板塊內(nèi)第一梯隊(duì)，板塊內(nèi)地段優(yōu)勢(shì)明顯，認(rèn)知度較高，先天競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)火車線產(chǎn)品盤點(diǎn)：項(xiàng)目產(chǎn)品符合市場(chǎng)主流，但改善類洋房去化壓力較大本案高層小高產(chǎn)品定位剛需剛改，整體符合市場(chǎng)主流，但洋房產(chǎn)品在現(xiàn)今市場(chǎng)情況下存在一定的去化壓力業(yè)態(tài)面積（㎡）套數(shù)占比高層（27F）10226614%11527014%小高（17-18F）10239421%11539421%洋房（11F）11830816%12826414%合計(jì)1896100%1、本案高層及洋房產(chǎn)品在潁東市場(chǎng)接受度如何，未來(lái)入市面臨怎樣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境？2、分產(chǎn)品如何定價(jià)，以及如何判斷流速及年度指標(biāo)？3、如何界定本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以此打造屬于潁東高速的標(biāo)簽化營(yíng)銷力？思考競(jìng)爭(zhēng)判斷3PART競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：現(xiàn)階段板塊內(nèi)三項(xiàng)目在售，均為規(guī)模大盤，競(jìng)爭(zhēng)壓力大板塊內(nèi)共三個(gè)在售項(xiàng)目，且體量較大，均為規(guī)模型大盤，且三盤均為19年四季度首開(kāi)，中短期內(nèi)均將主流在售京九線阜蚌路北京東路渦陽(yáng)北路潁河?xùn)|路地塊1地塊2在售待售項(xiàng)目均價(jià)（元/㎡）體量（萬(wàn)方）首開(kāi)時(shí)間富力皖投大河城章高層7500-8000小高8000-8500沿河10000822019.10.13碧桂園錦繡江山高層7200-7600小高7700-8100洋房8100-8600352019.9.30美的公園天下高層7600洋房8700332019.10.13碧桂園錦繡江山富力皖投大河城章美的公園天下流速盤點(diǎn)：競(jìng)爭(zhēng)壓力大+市場(chǎng)下行明顯，項(xiàng)目以價(jià)換量，保持流速三項(xiàng)目均于19年10月前后搶開(kāi)，整體去化率較好，首開(kāi)后11月由于三盤持續(xù)供貨+整體市場(chǎng)下行，富力及美的月均去化量下滑明顯，12月富力及美的開(kāi)始采用員工特價(jià)房方式釋放價(jià)格優(yōu)惠，進(jìn)入“價(jià)格戰(zhàn)”，流速出現(xiàn)回升項(xiàng)目10月流速（套）10月價(jià)格11月流速（套）11月價(jià)格12月流速（套）12月價(jià)格富力皖投大河城章560（含首開(kāi)）高層8500，小高9000，沿河1000050高層8500，小高9000，沿河10000100市場(chǎng)價(jià)：高層7500-8000，小高8000-8500，沿河10000員工價(jià)：?jiǎn)T工優(yōu)惠價(jià)85折碧桂園錦繡江山260（含首開(kāi)）高層7200-7600小高7700-8100洋房8100-8600100高層7200-7600小高7700-8100洋房8100-8600102高層7200-7600小高7700-8100洋房8100-8600美的公園天下150（含首開(kāi)）高層7800洋房880050高層7800洋房8800136市場(chǎng)價(jià)：高層7600，洋房8700，最低92折員工價(jià)：?jiǎn)T工房?jī)?nèi)部?jī)?yōu)惠85折，全民經(jīng)紀(jì)人1%備注：碧桂園首開(kāi)至今價(jià)格定位較低，剛需跑量成交結(jié)構(gòu)：整體來(lái)看，三盤以高層100-120㎡產(chǎn)品為絕對(duì)流速擔(dān)當(dāng)板塊成交以高層業(yè)態(tài)為主，洋房推貨量及成交較少；其中高層面積段100-120㎡，總價(jià)段70-100萬(wàn)為成交絕對(duì)主力面積/總價(jià)70萬(wàn)以下70-80萬(wàn)80-90萬(wàn)90-100萬(wàn)100-110萬(wàn)110-120萬(wàn)120-130萬(wàn)130萬(wàn)以上合計(jì)100㎡以下000000000100-110㎡0333000000333111-120㎡003503600600716121-130㎡00027300007334131-140㎡00000700171141㎡以上00000001515合計(jì)0333350387300760231469潁東三盤高層成交結(jié)構(gòu)分析：均價(jià)7200-8000元/㎡均價(jià)7700-8500元/㎡均價(jià)8100-8700元/㎡典型競(jìng)品：富力大河城章18萬(wàn)方濱河公園住宅幼兒園住宅住宅住宅商業(yè)、酒店辦公板塊內(nèi)唯一定位改善項(xiàng)目，目前去化710套房源，量?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)為三項(xiàng)目最優(yōu)，但由于后期產(chǎn)品面積段較大，無(wú)法匹配現(xiàn)階段下行市場(chǎng)下對(duì)于剛需剛改產(chǎn)品的需求，目前計(jì)劃更改規(guī)劃業(yè)態(tài)面積（㎡）供應(yīng)（套）去化（套）流速（套/月）均價(jià)（元/㎡）高層120382316537500-8000高高14018771128000-8500小高1606891.5小高185516110000合計(jì)1070710118渠道鋪排傳播階段營(yíng)銷活動(dòng)銷售節(jié)點(diǎn)推廣主題展點(diǎn)、展廳開(kāi)放活動(dòng)展點(diǎn)周邊、熱門商圈派單拉訪9.7正式售樓處開(kāi)放啟動(dòng)定存，客戶篩選升級(jí)展點(diǎn)、展廳開(kāi)放前期蓄水階段品牌期煥新城市與阜陽(yáng)共生售樓部亮燈儀式暨開(kāi)放活動(dòng)展點(diǎn)展廳開(kāi)放，前期蓄水期首開(kāi)籌備期首開(kāi)；2號(hào)、6號(hào)地塊加推續(xù)銷期10.13首開(kāi)10.307#加推6月7月8月9月10月11月12月房源持銷意向客戶積累2號(hào)地塊加推6號(hào)地塊加推形象期產(chǎn)品期持銷期讓阜陽(yáng)城市中心重回三角洲約83萬(wàn)方共生城市綜合體大河城章10月首開(kāi)首開(kāi)售罄加推在即1.5KM黃金水岸讓阜陽(yáng)同步世界媒體行、品牌發(fā)布會(huì)活動(dòng)專家板塊訪談活動(dòng)蟹宴、燒烤節(jié)、國(guó)慶魔術(shù)節(jié)首開(kāi)活動(dòng)火鍋宴、廣場(chǎng)舞大賽、人居論壇、系列暖場(chǎng)觀瀾會(huì)所開(kāi)放群星演唱會(huì)潁州主城區(qū)社區(qū)、街道鋪面聚焦?jié)}東項(xiàng)目周邊社區(qū)、街道鋪面企事業(yè)機(jī)關(guān)單位大客戶拜訪、圈層營(yíng)銷，異業(yè)聯(lián)盟，重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)團(tuán)客導(dǎo)入，CALL客約訪2020年1月?tīng)I(yíng)銷回顧：高舉高打，定位改善，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣節(jié)奏緊湊，線上線下聯(lián)合出動(dòng)，百人渠道搭配各類營(yíng)銷活動(dòng)，成功造勢(shì)典型競(jìng)品：碧桂園錦繡江山板塊最低價(jià)項(xiàng)目，首開(kāi)即主打“價(jià)格為王”，首開(kāi)成績(jī)較優(yōu)，但受限于品牌力下滑（阜陽(yáng)已交付項(xiàng)目維權(quán)）以及緊鄰火車站（城市界面較差），截止目前去化465套，月均流速77套/月，整體流速一般安置房區(qū)域首開(kāi)地塊業(yè)態(tài)面積（㎡）供應(yīng)（套）去化（套）流速（套/月）均價(jià)（元/㎡）高層100214205347200-7600高層11321619533小高12010850207700-8100洋房13040152.58100-8600合計(jì)57846577傳播階段銷售節(jié)點(diǎn)推廣主題9.7正式售樓處開(kāi)放蓄客升級(jí)展點(diǎn)、展廳開(kāi)放前期蓄客階段品牌期開(kāi)山者云，碧桂園首獻(xiàn)潁東展點(diǎn)展廳開(kāi)放，前期蓄水期首開(kāi)籌備期首開(kāi)；持續(xù)加推，續(xù)銷期9.30首開(kāi)3、5、7、17#6月7月8月9月10月11月12月10月底加推12#房源加推，持續(xù)熱銷2、10#形象期產(chǎn)品期持銷期阜陽(yáng)正源開(kāi)卷江山錦繡江山9月30日首開(kāi)首開(kāi)售罄加推在即江山開(kāi)卷盛啟錦繡風(fēng)華2020年1月?tīng)I(yíng)銷回顧：項(xiàng)目定位剛需剛改，營(yíng)銷發(fā)力較小項(xiàng)目主打剛需剛改，且品牌已落位阜陽(yáng)較長(zhǎng)時(shí)間，營(yíng)銷推廣及市場(chǎng)發(fā)聲力度較小營(yíng)銷活動(dòng)展點(diǎn)、展廳開(kāi)放活動(dòng)示范區(qū)耀世開(kāi)放展點(diǎn)、售樓部活動(dòng)，節(jié)假日紅包發(fā)放首開(kāi)活動(dòng)持銷期暖場(chǎng)活動(dòng)最美全家福征選雙十一暢玩假日典型競(jìng)品：美的公園天下美的落位阜陽(yáng)的首個(gè)項(xiàng)目，前期市場(chǎng)發(fā)聲以及品牌落地未做好，項(xiàng)目首開(kāi)遇冷，后期加大優(yōu)惠促進(jìn)成交，截止目前去化336套，整體流速約56套/月，為板塊最差業(yè)態(tài)面積（㎡）供應(yīng)（套）去化（套）流速（套/月）均價(jià)（元/㎡）高層105132128217600高層11518215525高層12854275洋房118441838700洋房1282250.8洋房1382230.5合計(jì)456336561126571389101216171819202122232526272829303132353336373839已推未推安置房區(qū)域1315傳播階段營(yíng)銷活動(dòng)銷售節(jié)點(diǎn)推廣主題展點(diǎn)、展廳開(kāi)放活動(dòng)9月正式售樓處開(kāi)放同時(shí)準(zhǔn)備首開(kāi)展點(diǎn)、展廳開(kāi)放前期蓄客品牌期為更美的阜陽(yáng)而來(lái)示范區(qū)耀世開(kāi)放展點(diǎn)展廳開(kāi)放，前期蓄水期首開(kāi)籌備首開(kāi)；加推，續(xù)銷期10.12首開(kāi)去化較差5月7月8月9月10月11月12月房源持銷加大優(yōu)惠加推房源3、5、15#形象期產(chǎn)品期持銷期美的公園天下，開(kāi)啟阜陽(yáng)智慧生活“芯”紀(jì)元首開(kāi)勁銷，全城矚目匠筑潁東城芯，引領(lǐng)人居美好升級(jí)媒體行、品牌發(fā)布會(huì)活動(dòng)城市樂(lè)跑比賽首開(kāi)活動(dòng)黃金周，送好禮持銷期暖場(chǎng)活動(dòng)年末狂歡購(gòu)房節(jié)2020年1月?tīng)I(yíng)銷回顧：定調(diào)較低，多為內(nèi)場(chǎng)活動(dòng)，市場(chǎng)發(fā)聲一般項(xiàng)目推廣節(jié)奏稍慢，營(yíng)銷活動(dòng)整體調(diào)性較低，多以低成本案場(chǎng)暖場(chǎng)送禮活動(dòng)為主，項(xiàng)目發(fā)聲一般6月雙十一，好禮回饋未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)判：20年三項(xiàng)目均將主力在售，且洋房產(chǎn)品庫(kù)存占比較高板塊整體庫(kù)存量較大，預(yù)計(jì)2020年三盤仍主力在售，且洋房產(chǎn)品庫(kù)存占比較大，預(yù)計(jì)去化周期長(zhǎng)，未來(lái)本案入市洋房產(chǎn)品將面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力項(xiàng)目名稱庫(kù)存體量2020年1季度2020年2季度2020年3季度2020年4季度小計(jì)富力皖投大河城章高層120-130㎡（28.5萬(wàn)方）預(yù)計(jì)20年下半年高層庫(kù)存30.96萬(wàn)方，預(yù)計(jì)去化周期12個(gè)月小高130㎡以上（20.87萬(wàn)方）碧桂園錦繡江山高層100-113㎡（11.76萬(wàn)方）預(yù)計(jì)20年下半年小高層庫(kù)存22.25萬(wàn)方，預(yù)計(jì)去化周期74個(gè)月小高120㎡（3.26萬(wàn)方）洋房130㎡（3.72萬(wàn)方）美的公園天下高層105-128㎡（6.18萬(wàn)方）預(yù)計(jì)20年下半年洋房庫(kù)存12.38萬(wàn)方，預(yù)計(jì)去化周期137個(gè)月洋房118-138㎡（9.18萬(wàn)方）20年下半年仍20.7萬(wàn)方在售20年下半年仍19.61萬(wàn)方在售20年下半年仍7.44萬(wàn)方在售20年下半年仍2.66萬(wàn)方在售20年下半年仍3.54萬(wàn)方在售20年下半年仍2.82萬(wàn)方在售20年下半年仍8.88萬(wàn)方在售預(yù)計(jì)去化7.8萬(wàn)方預(yù)計(jì)去化1.26萬(wàn)方預(yù)計(jì)去化4.32萬(wàn)方預(yù)計(jì)去化0.6萬(wàn)方預(yù)計(jì)去化0.18萬(wàn)方預(yù)計(jì)去化3.36萬(wàn)方預(yù)計(jì)去化0.3萬(wàn)方競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)思考1、板塊內(nèi)已出現(xiàn)“價(jià)格戰(zhàn)”趨勢(shì)，且在售高層洋房產(chǎn)品高度同質(zhì)化，本案從產(chǎn)品規(guī)劃面積段來(lái)看，高層產(chǎn)品符合市場(chǎng)主流，但不具備明顯優(yōu)勢(shì)；2、本案規(guī)劃洋房產(chǎn)品572套，參考板塊內(nèi)現(xiàn)有洋房產(chǎn)品流速及價(jià)格實(shí)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)改善需求較弱，本案洋房產(chǎn)品面臨較大競(jìng)爭(zhēng)壓力；3、本案預(yù)計(jì)將于20年下半年入市，屆時(shí)市場(chǎng)三盤仍將主力在售，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)烈度較高本案需充分挖掘項(xiàng)目獨(dú)有營(yíng)銷價(jià)值點(diǎn)，塑造價(jià)值標(biāo)簽與競(jìng)品實(shí)現(xiàn)區(qū)隔化競(jìng)爭(zhēng)案例借鑒-富力大河城章作為板塊內(nèi)首個(gè)定位剛改改善項(xiàng)目，富力大河城章首開(kāi)成交額超4億，后期量?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)較高，且在四季度板塊競(jìng)爭(zhēng)中不落下風(fēng)18萬(wàn)方濱河公園住宅幼兒園住宅住宅住宅商業(yè)、酒店辦公價(jià)值點(diǎn)輸出：1、優(yōu)規(guī)劃（阜陽(yáng)重回三角洲，未來(lái)城市重心）2、好地段（三區(qū)交界，發(fā)展成熟，城市絕對(duì)中心）3、強(qiáng)品牌（中國(guó)高端地產(chǎn)領(lǐng)跑者：富力+安徽前五國(guó)企：皖投）4、全配套（小區(qū)自帶商業(yè)、教育、景觀等，打造完美綜合體）5、改善盤（環(huán)境、產(chǎn)品、圈層、示范區(qū)打造均屬于頂級(jí)，定調(diào)改善）營(yíng)銷拓客：1、線上+線下聯(lián)合強(qiáng)力發(fā)聲2、大團(tuán)隊(duì)超百人渠道團(tuán)隊(duì)拓客3、多項(xiàng)親民類推廣活動(dòng)集聚人氣+明星輔助提高熱度優(yōu)質(zhì)價(jià)值點(diǎn)+多類型營(yíng)銷活動(dòng)+大團(tuán)隊(duì)強(qiáng)勢(shì)拓客案例借鑒-富力皖投大河城章/核心價(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目圍繞三角洲規(guī)劃為重點(diǎn)推廣，強(qiáng)調(diào)城市中心將重返三角洲，聯(lián)合媒體廣播炒熱板塊價(jià)值，樹立自身絕對(duì)核心的城市地位18年底在阜陽(yáng)市新一輪城市總體規(guī)劃中，三角洲地區(qū)被定位為以生活、商業(yè)、商務(wù)功能為主的三角洲城市中心。1、將圍繞三角洲打造泉北半島金融商務(wù)區(qū)、濱河生態(tài)休閑區(qū)、潁東游憩型商業(yè)休閑區(qū)和城市高品質(zhì)居住社區(qū)以及4座市級(jí)地標(biāo)性建筑。2、優(yōu)化三角洲地區(qū)路網(wǎng)系統(tǒng)，增加兩條跨河通道，阜口路跨河大橋，人民路—幸福路下穿隧道。未來(lái)三角洲鳥瞰圖聯(lián)合電視臺(tái)做專家訪談聯(lián)合媒體炒熱板塊案例借鑒-富力皖投大河城章/推廣活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)方面，線上+線下形式雙聯(lián)動(dòng)，先以低成本多參與方式積攢人氣，再輔以高規(guī)格活動(dòng)加強(qiáng)項(xiàng)目關(guān)注度螃蟹宴燒烤節(jié)齊秦演唱會(huì)以巨星（齊秦）演唱會(huì)吸引全城關(guān)注，一個(gè)月的宣傳周期里，線上線下聯(lián)動(dòng)，線上通過(guò)官微、各大主流媒體、朋友圈廣告等釋放活動(dòng)及派票信息；線下渠道派發(fā)兌換券；結(jié)合年末節(jié)點(diǎn)以演唱會(huì)高規(guī)格活動(dòng)吸引眼球演唱會(huì)現(xiàn)場(chǎng)金秋蟹宴（2019年9月13日-15日）定存及意向客戶參與，共240組客戶參與活動(dòng)；啤酒燒烤節(jié)（2019年9月20日-29日）定存及意向客戶參與，共400組客戶參與活動(dòng)；國(guó)慶嘉年華（2019年10月1日-7日）國(guó)慶期間，售樓部外場(chǎng)舉辦“驚天魔盜團(tuán)”魔術(shù)節(jié)活動(dòng)；內(nèi)場(chǎng)舉辦“拉斯維加斯活動(dòng)”，全城參與。親民低成本營(yíng)銷活動(dòng)積攢人氣，提高關(guān)注案例借鑒-富力皖投大河城章/渠道團(tuán)隊(duì)總負(fù)責(zé)（總監(jiān)）外場(chǎng)派單CALL客聯(lián)動(dòng)外拓100名外場(chǎng)銷售員內(nèi)場(chǎng)50名內(nèi)場(chǎng)銷售員50名內(nèi)場(chǎng)銷售員分為4組，分組管控及競(jìng)爭(zhēng)外場(chǎng)數(shù)據(jù)歸口至外場(chǎng)銷售員負(fù)責(zé)跟進(jìn)外場(chǎng)銷售員篩選數(shù)據(jù)交由內(nèi)場(chǎng)銷售員逼定成交，雙方分成內(nèi)外場(chǎng)銷售員上崗競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制外場(chǎng)各模塊負(fù)責(zé)人針對(duì)各自數(shù)據(jù)進(jìn)行整理歸檔，同時(shí)定期進(jìn)行數(shù)據(jù)收口，監(jiān)督外場(chǎng)銷售員跟進(jìn)情況KPIKPI百人渠道拓客外部依靠百人拓客團(tuán)隊(duì)，大范圍掃客，內(nèi)場(chǎng)安排50名銷售員，整體協(xié)作有條不紊案例借鑒-富力皖投大河城章/營(yíng)銷展示區(qū)打造展示區(qū)打造上注重高調(diào)性與生活作息的結(jié)合，打造阜陽(yáng)頂級(jí)示范區(qū)；示范區(qū)外部規(guī)劃結(jié)合西側(cè)公園設(shè)計(jì)硬朗的活動(dòng)線路，現(xiàn)代感強(qiáng)；售樓部?jī)?nèi)的打造注重高調(diào)性與柔和的線條美感，市場(chǎng)認(rèn)可度較高售樓部運(yùn)動(dòng)路線—行車路線—行走路線—公園入口示范區(qū)外部動(dòng)線示范區(qū)外部實(shí)景-時(shí)光與廊橋示范區(qū)內(nèi)部實(shí)景示范區(qū)內(nèi)部實(shí)景案例借鑒-思考大河城章的成功多源于對(duì)三角洲規(guī)劃的成功輸出，配合大盤所附帶的完善配套，以及上百人渠道的大團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)，成功站位潁東，本案營(yíng)銷端可參考大河城章，圍繞三角洲規(guī)劃進(jìn)行價(jià)值點(diǎn)輸出，同時(shí)配合大規(guī)模團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)，強(qiáng)勢(shì)突圍核心價(jià)值體系大盤一線生態(tài)資源內(nèi)部配套三角洲規(guī)劃（城市核心）客戶印象：城中心、高端盤、團(tuán)隊(duì)強(qiáng)關(guān)鍵字提煉高端項(xiàng)目城市核心優(yōu)質(zhì)配套團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)4客戶分析PART客戶分析-富力皖投大河城章（高層100-130㎡）大河城章高層成交客戶主力為潁東地緣客戶，其次為利辛縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶，除價(jià)格外多關(guān)注地段、學(xué)區(qū)、商業(yè)配套等，以自住或子女婚房為主，抗性多為價(jià)格和樓棟位置，整體而言項(xiàng)目客戶剛需剛改屬性較強(qiáng)客戶分析-錦繡江山、公園天下（高層）錦繡江山、公園天下成交高層客戶主力來(lái)自潁東地緣，其次為東邊下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)，多為首次購(gòu)房，關(guān)注點(diǎn)較大河城章差距不大，但價(jià)格關(guān)注比例稍高，抗性除價(jià)格外多為城市界面較差；整體來(lái)看兩項(xiàng)目高層客戶剛需屬性明顯客戶分析-高層客戶定位本案高層客戶主力以潁東地緣剛需剛改客戶為主，其次為鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城及北部利辛縣城為輔，面積需求多為100-120㎡潁東地緣客戶（65%）地域來(lái)源：潁東老城地緣關(guān)注因素：價(jià)格、地段、學(xué)區(qū)、配套等面積需求：100-120㎡高層；置業(yè)特征：剛需、剛改自住或子女婚房為主重點(diǎn)客戶層邊緣客戶層第一圈層第三圈層第二圈層核心客戶層鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶+利辛縣城（30%）地域來(lái)源：東邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城+北部利辛縣城關(guān)注因素：價(jià)格、地段等面積需求：100-120㎡高層置業(yè)特征：剛需自住為主地域來(lái)源：潁泉區(qū)等關(guān)注因素：價(jià)格、地段等面積需求：100-120㎡高層置業(yè)特征：剛需自住為主，少量投資其他區(qū)域客戶（5%）客戶分析-富力皖投大河城章（大面積144-185㎡）大河城章大面積客戶來(lái)源仍以潁東地緣為主，其次為潁泉、潁州區(qū)部分外溢，鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣城客戶占比明顯變小，關(guān)注點(diǎn)除價(jià)格外，多為地段、戶型等，對(duì)于產(chǎn)品力要求較高，抗性除價(jià)格外主要為可選樓棟較差，整體改善屬性較強(qiáng)客戶分析-洋房客戶定位本案洋房客戶主力以潁東地緣剛改改善客戶為主，其次為潁泉、潁州外溢客戶為輔，面積需求多為120㎡以上潁東地緣客戶（70%）地域來(lái)源：潁東老城地緣關(guān)注因素：價(jià)格、地段、戶型、配套等面積需求：120㎡以上；置業(yè)特征：剛改改善自住為主重點(diǎn)客戶層邊緣客戶層第一圈層第三圈層第二圈層核心客戶層潁泉+潁州（25%）地域來(lái)源：部分項(xiàng)目北邊潁泉區(qū)及南邊潁州區(qū)外溢關(guān)注因素：價(jià)格、地段、戶型等面積需求：120㎡以上置業(yè)特征：改善自住為主地域來(lái)源：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城或其他縣城等關(guān)注因素：價(jià)格、地段等面積需求：120㎡以上置業(yè)特征：自住為主，少量投資其他區(qū)域客戶（5%）單位火車線西側(cè)企業(yè)數(shù)職工數(shù)火車線東側(cè)企業(yè)數(shù)職工數(shù)行政機(jī)關(guān)29006950事業(yè)單位112322112840私企9445082650產(chǎn)業(yè)園區(qū)00517800合計(jì)2276722424240產(chǎn)業(yè)園華盛卷簾門廠煙草公司化肥廠昊源化工集團(tuán)恒信卷閘門潁東區(qū)政府婦產(chǎn)醫(yī)院福興醫(yī)院市七院麻紡廠華陽(yáng)公交公司汽車配修廠腫瘤醫(yī)院東區(qū)電力工程公司成效中學(xué)區(qū)財(cái)政局中鐵中心醫(yī)院區(qū)水務(wù)局區(qū)司法局光正食品福潤(rùn)肉類加工公司皖北物流園社會(huì)兒童福利院區(qū)人社局區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督局立華畜禽公司金牧飼料公司同力實(shí)業(yè)有限公司雅典國(guó)際建材城金冠農(nóng)牧科技公司媒基新材料產(chǎn)業(yè)園九珍食品工業(yè)園行政機(jī)關(guān)事業(yè)單位其他企業(yè)市四院雪偉食品廠區(qū)政務(wù)服務(wù)中心中鐵中心醫(yī)院東盛路小學(xué)機(jī)電工業(yè)學(xué)?；涨蹇萍紙@盈田產(chǎn)業(yè)園農(nóng)村信用合作社（臨潁分社）中國(guó)銀行建設(shè)銀行徽商銀行阜陽(yáng)十六中幸福路小學(xué)新華中心學(xué)校宏昌自動(dòng)化稱重希望小學(xué)黃岡學(xué)校十中新校區(qū)潁東區(qū)域內(nèi)行政機(jī)關(guān)及銀行、醫(yī)院等企事業(yè)單位眾多，共計(jì)約3萬(wàn)企事業(yè)員工客戶分析-潛在客戶1本案向陽(yáng)小區(qū)志強(qiáng)花苑濟(jì)河苑舜馨苑竹木小區(qū)創(chuàng)匯佳苑東方名苑開(kāi)樂(lè)小區(qū)煙廠社區(qū)幸福村阜軸小區(qū)新華辦事處小區(qū)鐵二處小區(qū)2區(qū)鐵二處小區(qū)3區(qū)鐵二處小區(qū)1區(qū)粵陽(yáng)小區(qū)周莊新區(qū)鐵路西側(cè)老小區(qū)鐵路東側(cè)老小區(qū)向陽(yáng)苑廈門商業(yè)廣場(chǎng)南區(qū)廈門商業(yè)廣場(chǎng)北區(qū)龍興家園三角洲安置區(qū)曙光小區(qū)同興家園曙光北路小區(qū)阜淮小區(qū)京九鐵路新村新新小區(qū)幸福家園小區(qū)幸福時(shí)代幸福苑幸福公館振興安置小區(qū)安居花苑農(nóng)機(jī)大市場(chǎng)潁河水岸安建明珠花園本案鐵路以西預(yù)估戶數(shù)建筑年限阜淮小區(qū)（第四人民醫(yī)院建）16835年向陽(yáng)小區(qū)15020年幸福村28820年粵陽(yáng)小區(qū)20020年曙光小區(qū)20017年曙光北路小區(qū)28815年阜軸小區(qū)20015年同興家園10015年開(kāi)樂(lè)小區(qū)75015年煙廠社區(qū)12015年新華辦事處小區(qū)20015年中鑫舜馨苑100015年竹木小區(qū)20015年志強(qiáng)花苑14415年向陽(yáng)苑15015年三角洲安置區(qū)（安置）90013年龍興家園24011年廈門商業(yè)廣場(chǎng)北區(qū)36010年廈門商業(yè)廣場(chǎng)南區(qū)300010年中鑫濟(jì)河苑36010年?yáng)|方名苑10010年安居花苑140010年創(chuàng)匯佳苑15010年周莊新區(qū)27010年高速時(shí)代華府150010年內(nèi)合計(jì)12438火車站以東預(yù)估戶數(shù)建筑年限鐵二處小區(qū)1區(qū)20020年鐵二處小區(qū)2區(qū)30015年鐵二處小區(qū)3區(qū)20015年合計(jì)700火車站以東預(yù)估戶數(shù)建筑年限幸福家園12003-5年振興安置小區(qū)8003-5年幸福時(shí)代10003-5年幸福苑9003-5年幸福公館3003-5年安建明珠花園27003-5年潁河水岸25003-5年農(nóng)機(jī)大市場(chǎng)30003-5年合計(jì)12400鐵路東側(cè)房齡超過(guò)10年的小區(qū)3個(gè)，房齡在3-5年以上小區(qū)8個(gè)，預(yù)計(jì)居住戶數(shù)13100戶，

鐵路西側(cè)房齡10年左右小區(qū)24個(gè)，預(yù)計(jì)戶數(shù)1.2萬(wàn)戶，兩側(cè)首置及改善需求存在挖掘空間客戶分析-潛在客戶2高速時(shí)代華府客戶分析-潛在客戶3本案周邊緊靠潁東優(yōu)質(zhì)民辦學(xué)校成效中學(xué)，斥資求學(xué)目的潛在客戶群體較大，本案可重點(diǎn)挖掘地塊2成效中學(xué)地塊1學(xué)校班級(jí)數(shù)量預(yù)計(jì)學(xué)生（1屆）備注成效中學(xué)115個(gè)（含高中）1000人優(yōu)質(zhì)民辦學(xué)校，潁東認(rèn)可度最佳客戶分析-潛在客戶小結(jié)購(gòu)房需求核心關(guān)注點(diǎn)需求面積及戶型合計(jì)客戶量鐵路以東老舊小區(qū)客戶首改/再改總價(jià)、物業(yè)管理、戶型、交通、品質(zhì)110-120㎡三房/四房5.8萬(wàn)戶鐵路以西老舊小區(qū)客戶首改/再改總價(jià)、地段、戶型、生活配套、環(huán)境120-130㎡三房/四房鐵路以東企事業(yè)單位客戶首置/首改總價(jià)、品質(zhì)、配套100-110㎡三房鐵路以西企事業(yè)單位客戶首置/首改總價(jià)、地段、品質(zhì)100-120㎡三房/四房為求學(xué)置房客戶首改/再改總價(jià)、地段、生活配套100-120㎡三房/四房客戶層面機(jī)會(huì)點(diǎn)：1、周邊老舊小區(qū)眾多，置換需求旺盛；2、項(xiàng)目旁邊企事業(yè)單位較多，購(gòu)房客群基數(shù)大；3、成效中學(xué)口碑較高，存在專門斥資求學(xué)置房的潛力5項(xiàng)目定位PART核心問(wèn)題界定我們DE難點(diǎn)阜陽(yáng)四子同輝，高速品牌如何深耕品牌認(rèn)知尚需提高，市場(chǎng)房企品牌扎堆，品牌大戰(zhàn)一觸即發(fā)市場(chǎng)下行，品牌割據(jù)，2020量?jī)r(jià)指標(biāo)如何突圍年中入市，如何跳脫市場(chǎng)，提升客戶粘性，吸附有效客戶客戶觀望情緒濃厚，環(huán)境變化下如何進(jìn)行客戶擴(kuò)容接受品牌價(jià)值

↘先賣品牌價(jià)值接受項(xiàng)目理念

↘再賣全盤價(jià)值接著賣里面各類產(chǎn)品安徽省交通控股集團(tuán)有限公司集團(tuán)資產(chǎn)總額2447億元（截至2018年底），資產(chǎn)規(guī)模最大的省屬企業(yè)擁有交通運(yùn)輸、投資與資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)和建筑三大主業(yè)安徽的高速18載深耕10余座城市布局安徽1000萬(wàn)方+開(kāi)發(fā)體量4萬(wàn)余家庭的共同選擇地產(chǎn)的高速地產(chǎn)集團(tuán)是本土房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積逾1000萬(wàn)平方，在合肥、黃山等地運(yùn)營(yíng)3家酒店，安聯(lián)公司在京、滬、深等一線城市擁有11萬(wàn)平方高端商辦物業(yè)；經(jīng)工集團(tuán)主要從事建筑施工業(yè)務(wù)。國(guó)家一級(jí)物業(yè)資質(zhì)一對(duì)一管家式服務(wù)、全心溝通、全維關(guān)環(huán)美好的高速國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目遍布全省，管理總面積800多萬(wàn)平方米樂(lè)居高速、樂(lè)享生活、樂(lè)鄰社區(qū)用產(chǎn)品“硬實(shí)力”和服務(wù)“軟實(shí)力”塑品牌、促發(fā)展如何輕松賣掉全盤價(jià)值？SELLREGIONOFTHEFUTURE再回到本案或者說(shuō)，如何讓市場(chǎng)迅速認(rèn)同本案前瞻規(guī)劃理念？高速產(chǎn)品線解讀——品味“御”系底蘊(yùn)溯源歸心九御人生

御匠（品牌）國(guó)匠耕心洞見(jiàn)時(shí)代所向以城筑未來(lái)，國(guó)企實(shí)力與城市共升級(jí)

御境（配套）揮灑崢嶸三角洲灣居時(shí)代

三角洲板塊，區(qū)域配套全面崛起，主城最后一塊價(jià)格”自留地”

御極（社區(qū)）醉在人間全齡生活樣本國(guó)際理念人本關(guān)懷，全生命周期精質(zhì)住區(qū)

御園（園林）大師杰作禮秩稀貴之作三角洲公園，東三角游園紛繁花園勝境

御鑒（戶型）直抒胸臆全明寬適舒居約102-128㎡全家庭成長(zhǎng)戶型，涵蓋首置到改善全面需求

御制（建筑）國(guó)萃風(fēng)雅當(dāng)代歸心居所考究入戶儀規(guī)，層層遞進(jìn)的生活至美

御樂(lè)（商業(yè)）足購(gòu)寵愛(ài)

多元商業(yè)配套北至臨沂商城，南至愛(ài)琴海購(gòu)物中心/星光里購(gòu)物中心

御藏（教育）明慧沃土延續(xù)醇厚文脈成效中學(xué)、城郊中學(xué)近在咫尺，孩子成長(zhǎng)未來(lái)可期，一站式學(xué)區(qū)配套

御享（物業(yè)）怡然自樂(lè)細(xì)節(jié)服務(wù)美學(xué)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管家，24小時(shí)全情呵護(hù)Valuesystem溯源歸心九御人生御匠御極御園御鑒御制

御樂(lè)御享御藏本案產(chǎn)品價(jià)值梳理國(guó)匠耕心洞見(jiàn)時(shí)代所向

揮灑崢嶸未來(lái)都會(huì)中心

明慧沃土延續(xù)醇厚文脈國(guó)萃風(fēng)雅當(dāng)代歸心居所直抒胸臆全明寬適舒居醉在人間全齡生活樣本怡然自樂(lè)細(xì)節(jié)服務(wù)美學(xué)大師杰作禮秩稀貴之作足購(gòu)寵愛(ài)多元商業(yè)配套御境[蓄勢(shì)待發(fā)的核心地段]——[卓越設(shè)計(jì)的城市配套體系]三角洲·潁河畔·三十萬(wàn)方公園學(xué)府[項(xiàng)目定位]6營(yíng)銷執(zhí)行基于目標(biāo)理解，完成系列營(yíng)銷落地動(dòng)作PART業(yè)務(wù)執(zhí)行總方針聚焦客戶，受眾為王的攻堅(jiān)戰(zhàn)客戶為核，執(zhí)行為根，高效組織，落實(shí)管控【作戰(zhàn)方案】明確任務(wù)：營(yíng)銷目標(biāo)判定PARTNO.1價(jià)格策略（高層）因素項(xiàng)目權(quán)重大河城章公園天下本項(xiàng)目參考權(quán)重70%30%——毛坯售價(jià)80007600——區(qū)位條件板塊成熟度及潛力15%10095100配套條件商業(yè)、教育、醫(yī)療、行政便捷度15%10095100交通條件與主干道、軌道交通距離15%10595100景觀資源外部資源景觀10%10595100小區(qū)內(nèi)部景觀10%10095100項(xiàng)目規(guī)模以建筑面積作比較5%11095100產(chǎn)品素質(zhì)外立面品質(zhì)5%100100100梯戶/拼合密度5%100100100戶型設(shè)計(jì)：尺度、朝向、功能性5%100100100開(kāi)發(fā)商品牌品牌在當(dāng)?shù)赜绊懥?0%9595100物業(yè)管理物業(yè)公司品牌在當(dāng)?shù)赜绊懥?%100100100綜合系數(shù)

100%

100比準(zhǔn)系數(shù)101.3696.82100.00靜態(tài)價(jià)格8109.097358.187883.82參考本案在售競(jìng)品大河城章以及公園天下，推導(dǎo)出本案入市價(jià)格為毛坯高層7850元/㎡參考其余三盤洋房/小高層較高層的溢價(jià)水平，推導(dǎo)出本案入市價(jià)格為毛坯洋房8950元/㎡，毛坯小高8300元/㎡市場(chǎng)洋房項(xiàng)目產(chǎn)品溢價(jià)參考項(xiàng)目名稱同期高層價(jià)格（元/㎡）同期洋房/小高價(jià)格（元/㎡）洋房/小高溢價(jià)大河城章8000小高8500小高6.3%公園天下7600洋房8700洋房14.5%錦繡江山7200小高7700洋房8100小高6.9%洋房12.5%定價(jià)依據(jù)：本案洋房參考市場(chǎng)上含有高層、洋房的項(xiàng)目進(jìn)行類比定價(jià)原則：區(qū)域內(nèi)洋房相比于高層溢價(jià)率大約在12.5-14.5%，小高較高層溢價(jià)6.3-6.9%，建議本項(xiàng)目洋房較高層溢價(jià)14%，小高較洋房溢價(jià)6%：小高均價(jià)=7850*（1+6%）=8300元/㎡洋房均價(jià)=7850*（1+14%）=8950元/㎡價(jià)格策略（小高層/洋房）貨量盤點(diǎn)及推售指標(biāo)本案規(guī)劃高層、小高層、洋房，可售住宅1896套，總建面為21.38萬(wàn)方：其中高層主力面積102-115㎡，共計(jì)1324套，洋房主力面積118-128㎡，共計(jì)572套住宅產(chǎn)品配比戶型套數(shù)建筑面積戶數(shù)比面積比高層（18F-27F）102㎡6626752450.00%47.00%（18F-27F）115㎡6627613050.00%53.00%高層小計(jì)1324143654100.00%100.00%洋房（11F）118㎡3083634453.85%51.82%（11F）128㎡2643379246.15%48.18%洋房小計(jì)57270136100.00%100.00%住宅合計(jì)（1896套）35號(hào)地塊6447284434%34%36號(hào)地塊125214094666%66%貨量盤點(diǎn)及推售指標(biāo)2020年完成36號(hào)地塊房源推售，1252套，銷售目標(biāo)：80%去化目標(biāo)去化房源：1000套首開(kāi)日期：2020年7月18日房源：1棟高層，3棟小高層，2棟洋房首開(kāi)合計(jì)412套8月加推：1棟小高層(1#)，共72套9月加推：2棟小高層，1棟洋房，共188套10月加推：1棟高層，1棟小高層，1棟洋房10月合計(jì)224套11月加推：1棟小高層，2棟洋房，共160套12月加推：1棟小高層，2棟洋房，共196套23561617首開(kāi)18月加推910139月加推810月加推111511月加推12181912月加推72021推售方案（備選）首開(kāi)南邊地塊，兩棟高層+三棟小高+兩棟洋房，共516套，貨值約4.6億元；10月、12月各加推一棟高層+一棟小高+兩棟洋房，全年指標(biāo)約9.21億元高層高層小高小高小高洋房洋房首開(kāi)2020年7月首開(kāi)2棟27F高層+2棟18F、1棟17F小高+2棟11F洋房共516套，總貨值約4.6億元2020年10月加推1棟27F高層+1棟18F小高+2棟11F洋房共268套，貨值約2.54億元2020年12月再次加推1棟27F高層+1棟18F小高+2棟11F洋房共224套，貨值約2.07億元售樓部洋房洋房高層加推小高洋房洋房加推高層小高銷售目標(biāo)本案營(yíng)銷目標(biāo)預(yù)期項(xiàng)目整體貨量1896套，整體銷售金額約18億首開(kāi)貨量412套，80%去化目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)銷售金額3億【作戰(zhàn)方案】目標(biāo)實(shí)現(xiàn)：擴(kuò)基數(shù)，提精度PARTNO.2目標(biāo)分解首開(kāi)貨量412套銷售目標(biāo)330渠道貢獻(xiàn)200套（成交占比60%）認(rèn)籌轉(zhuǎn)化不低于400組（2:1）首開(kāi)銷售目標(biāo)：330套，渠道貢獻(xiàn)200套累計(jì)認(rèn)籌目標(biāo)：按照1：2的解籌率需400組意向客戶目標(biāo)：按照1：10的來(lái)訪轉(zhuǎn)認(rèn)籌比，需4000組渠道來(lái)訪，即45組/天的渠道帶訪（按照三個(gè)月蓄客周期計(jì)算）。渠道策略4000組渠道分解拉訪35%1680組16組/日大客戶5%240組2組/日CALL客5%240組2組/日巡展25%1200組11組/日競(jìng)品15%720組6組/日資源嫁接5%240組2組/日其他10%480組5組/日渠道策略客戶積累（價(jià)值滲透）客戶維系（圈層營(yíng)銷）渠道策略：客戶維系，建立圈層影響力量變質(zhì)變最大限度的進(jìn)行客戶積累，價(jià)值傳播，產(chǎn)生認(rèn)同；優(yōu)質(zhì)客戶追崇，促進(jìn)圈層營(yíng)銷局面展開(kāi)，反哺客戶積累。第一階段第二階段第一階段：客戶積累（2020年2月-項(xiàng)目首開(kāi)）0102企拓03競(jìng)品展點(diǎn)聯(lián)動(dòng)04拆遷客戶05重點(diǎn)區(qū)域展點(diǎn)：重點(diǎn)區(qū)域收攏客戶人員安排：每展點(diǎn)置業(yè)顧問(wèn)2人+小蜜蜂3人工作思路：通過(guò)人流密集處設(shè)置拓展，線下全面的搜集號(hào)碼、介紹項(xiàng)目，全面的宣傳項(xiàng)目；一級(jí)展點(diǎn)：1.潁泉萬(wàn)達(dá)展點(diǎn)；2.阜陽(yáng)火車站展點(diǎn)；3.潁東蘇果展點(diǎn)；4.千百意國(guó)貿(mào)展點(diǎn)；5.商廈時(shí)代廣場(chǎng)展點(diǎn)；拓展方式：擺點(diǎn)巡展登記號(hào)碼；登記號(hào)碼+政策釋放；1、老城區(qū)擺點(diǎn)巡展，通過(guò)普發(fā)小禮品宣傳項(xiàng)目，登記號(hào)碼；同時(shí)配合小蜜蜂掃樓的形式進(jìn)行開(kāi)展；或者通過(guò)買通小區(qū)管理員，發(fā)展關(guān)鍵人形式進(jìn)行拓展；2、主要商圈接洽其中1-2家的商家，以贈(zèng)送關(guān)鍵人禮品等形式，定點(diǎn)巡展，登記號(hào)碼，配合小蜜蜂周邊派單巡展；3、老城區(qū)路演，推薦項(xiàng)目，首次認(rèn)籌政策宣傳，推動(dòng)成交；獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制：通過(guò)推薦上門、推薦成交等形式給予獎(jiǎng)勵(lì)，刺激關(guān)鍵人推薦；本案21345精準(zhǔn)攔截—外展搭建，客戶收攏上周渠道線鋪面工作范圍01潁州區(qū)圖一1號(hào)地塊和2號(hào)地塊為已掃街道，紅色區(qū)域?yàn)橐褣呱鐓^(qū)三區(qū)工會(huì)家屬院中央豪庭教育小區(qū)惠泉小區(qū)紡織集團(tuán)生活區(qū)東苑雅居新大陸小區(qū)陽(yáng)光家園金馬小區(qū)地鐵局小區(qū)開(kāi)樂(lè)小區(qū)煙廠社區(qū)玉泉家園河濱路潁上南路七里鋪路沙河路蓮花路文峰路潁河西路潁上路向陽(yáng)路火車站北京路幸福路濟(jì)河路潁河?xùn)|路小區(qū)鋪面名單序號(hào)小區(qū)名稱規(guī)模1地鐵局小區(qū)8棟2教育小區(qū)7棟3三區(qū)工會(huì)家屬院11棟4惠泉小區(qū)6棟5金馬小區(qū)11棟6陽(yáng)光家園9棟7中央豪庭17棟8紡織集團(tuán)生活區(qū)15棟9新大陸小區(qū)7棟10玉泉家園12棟11東苑雅居9棟12煙廠社區(qū)21棟13開(kāi)了小區(qū)16棟社區(qū)拓客拓展關(guān)鍵點(diǎn)：社區(qū)：社區(qū)物業(yè)為突破口，去開(kāi)拓小區(qū)社團(tuán)以及工會(huì)，洽談做團(tuán)客導(dǎo)入商店：針對(duì)老城區(qū)街道進(jìn)行鋪面收尾工作，主要工作內(nèi)容，商家派單留電、物料植入，發(fā)展商家老板為關(guān)鍵人合伙人。精準(zhǔn)攔截—社區(qū)巡展，客戶擴(kuò)容活動(dòng)配合：在社區(qū)巡展和商超巡展時(shí)，以定期組織“免費(fèi)觀影”、“社區(qū)健康講堂”、“公園親子活動(dòng)”在項(xiàng)目主要競(jìng)品范圍內(nèi)設(shè)置拓客點(diǎn)，對(duì)競(jìng)品售樓處出來(lái)的車輛及行人進(jìn)行攔截派單宣傳截留競(jìng)品客戶，掠奪區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)的購(gòu)房客戶，全天候封鎖競(jìng)品，最大化的轉(zhuǎn)化目標(biāo)客戶。拓客拉訪，渠道帶隊(duì)監(jiān)督指導(dǎo)小蜜蜂派單拉訪，實(shí)現(xiàn)全區(qū)域覆蓋拓展對(duì)象：區(qū)域內(nèi)意向購(gòu)房客戶，精準(zhǔn)競(jìng)品客戶；拓展項(xiàng)目：

大河城章，美的公園天下，錦繡江山拓展方式：1、競(jìng)品攔截拉訪，來(lái)訪送隨手禮，奶茶，洗車服務(wù)，小禮品2、商圈派單、拉訪3、其他區(qū)域競(jìng)品派單本案美的精準(zhǔn)攔截—核心競(jìng)品，客戶攔截老業(yè)主聯(lián)動(dòng)—通過(guò)高速阜陽(yáng)前期項(xiàng)目老業(yè)主，聯(lián)動(dòng)周邊資源，通過(guò)老業(yè)主答謝及老業(yè)主感恩季旅游活動(dòng)，帶動(dòng)老業(yè)主周邊資源及人脈資源；業(yè)主生日宴：每月中舉辦一次，梳理當(dāng)月生日業(yè)主，至售樓部參加生日宴會(huì)，拍照留念，增進(jìn)鄰里感情；感恩旅游季：抽取部分介紹客戶較多業(yè)主，每人享受兩個(gè)名額，可攜帶同游，轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈，增加項(xiàng)目曝光量，提升項(xiàng)目活動(dòng)質(zhì)量；經(jīng)紀(jì)人表彰：每月底根據(jù)經(jīng)紀(jì)人情況，邀請(qǐng)其至溫德姆/萬(wàn)達(dá)/天筑豪生參加宴會(huì)，對(duì)其進(jìn)行表彰，贈(zèng)送電器或其他相關(guān)禮品；客戶深挖—高速業(yè)主深挖拆遷區(qū)拓展—梳理阜陽(yáng)市區(qū)近三年主力拆遷區(qū)域，與各街道拆遷辦洽談，植入展架，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，必要時(shí)指定團(tuán)購(gòu)方案，團(tuán)購(gòu)方案制定一定的優(yōu)惠政策。序號(hào)拆遷項(xiàng)目名稱位置征遷情況（房屋面積㎡）1祥源安置區(qū)東側(cè)、劉锜路南側(cè)、竇鵬溝北側(cè)、

舒園路西側(cè)祥源安置區(qū)東側(cè)、劉锜路南側(cè)、竇鵬溝北側(cè)、舒園路西側(cè)985002七漁河西側(cè)、竇鵬溝北側(cè)、劉锜路南側(cè)七漁河西側(cè)、竇鵬溝北側(cè)、劉锜路南側(cè)922003南京路西側(cè)、規(guī)劃一道河路南側(cè)、規(guī)劃潁南

大道北側(cè)、七漁河?xùn)|路東側(cè)南京路西側(cè)、規(guī)劃一道河路南側(cè)、規(guī)劃潁南大道北側(cè)、七漁

河?xùn)|路東側(cè)2654004南京路東側(cè)、規(guī)劃一道河路南側(cè)、規(guī)劃城泉

路西側(cè)、文錦華庭小區(qū)北側(cè)南京路東側(cè)、規(guī)劃一道河路南側(cè)、規(guī)劃城泉路西側(cè)、文錦華

庭小區(qū)北側(cè)2114005中南大道西側(cè)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)南側(cè)、規(guī)劃西湖路

東側(cè)、商廈時(shí)代廣場(chǎng)北側(cè)中南大道西側(cè)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)南側(cè)、規(guī)劃西湖路東側(cè)、商廈時(shí)代

廣場(chǎng)北側(cè)1472006瑤池路東側(cè)、酒廠大塘南側(cè)、京九路西側(cè)、

七里長(zhǎng)溝北側(cè)瑤池路東側(cè)、酒廠大塘南側(cè)、京九路西側(cè)、七里長(zhǎng)溝北側(cè)3100007清河街道九里社區(qū)九里溝東至東清河、西至潁州路、南至三清路、北至柳林路820008清河街道九里社區(qū)張莊、李墳東至京九鐵路、西至九里溝農(nóng)場(chǎng)、南至九里溝農(nóng)場(chǎng)、北至一

里洋房2000009清河棚戶區(qū)改造項(xiàng)目阜南路以東、一道河以北、錦繡花園小區(qū)以南14198.610東關(guān)牛肉鋪改造項(xiàng)目潁河西路以北、東城河以西、東城墻路以東、綠化帶以南4782.1211賈莊社區(qū)綜合體項(xiàng)目西清路以西、馬場(chǎng)路以東、清河中心校以北、潁南路以南1872012搬井棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中南大道以東、西城河以西、河濱路以南、舒樂(lè)小區(qū)以北24000013解放北大街兩側(cè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目人民路以北、河濱路以南、劉琦公園以東、東城墻路以西28405614白衣橋師院北門棚戶區(qū)改造項(xiàng)目林青路以東、阜臨路以南、師院北門以西76000執(zhí)行時(shí)間：2020年2月-7月人員配置：2人/組任務(wù)目標(biāo)：每周兩組：①物料植入；②現(xiàn)場(chǎng)推介留意向客戶電話③客戶回訪物料：本案手提袋、戶型圖、樓書、價(jià)值手冊(cè)、宣傳海報(bào)、禮品、X展架等客戶深挖—拆遷戶拓展工作思路：通過(guò)走進(jìn)政府、企業(yè)推介，關(guān)鍵人豐厚的獎(jiǎng)勵(lì)等形式，以團(tuán)購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)批量銷售。拓展對(duì)象：以城東和項(xiàng)目周邊公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層為主，潁州區(qū)企業(yè)補(bǔ)充；拓展重點(diǎn)：上門拜訪；關(guān)鍵人介紹，設(shè)立成交獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制；成立內(nèi)部推介會(huì)；優(yōu)惠政策靈活變動(dòng)；定期進(jìn)行互動(dòng)活動(dòng)；拓展方式：通過(guò)拓展“關(guān)鍵人”（員工、親戚朋友），進(jìn)入企業(yè)推介；通過(guò)挖掘“已來(lái)訪”客戶，推動(dòng)進(jìn)入企業(yè)及推介；媒體通過(guò)活動(dòng)嫁接，進(jìn)入企業(yè)進(jìn)行推介，拜訪資料等；（如4S店、美容、健身房等活動(dòng)，項(xiàng)目以贊助的形式進(jìn)行嫁接）；摸清區(qū)域內(nèi)及周邊企業(yè)團(tuán)體客戶和企業(yè)個(gè)體購(gòu)房者的購(gòu)買實(shí)力和購(gòu)買誠(chéng)意度，并進(jìn)行洽談合作方式及優(yōu)惠方式拓展；了解清楚項(xiàng)目周邊政府及事業(yè)單位購(gòu)房群體購(gòu)房特征，進(jìn)行放線、洽談合作等優(yōu)惠等方式拓展；發(fā)展關(guān)鍵人拓展：政府單位、企事業(yè)單位人員安排：6人（單家，由置業(yè)顧問(wèn)組成的大客戶組）客戶深挖—政企拓展三級(jí)區(qū)域（距離項(xiàng)目8公里以上）二級(jí)區(qū)域（距離項(xiàng)目4-8公里）一級(jí)重點(diǎn)區(qū)域（距離項(xiàng)目4公里）阜陽(yáng)市第三中學(xué)中國(guó)建設(shè)銀行阜陽(yáng)分行潁泉區(qū)政府阜陽(yáng)市人民醫(yī)院中國(guó)銀行阜陽(yáng)分行潁泉區(qū)公安局阜陽(yáng)市公安局潁州區(qū)人社局潁泉區(qū)地稅局阜陽(yáng)市第六人民醫(yī)院潁州區(qū)民政局潁泉衛(wèi)生局潁州區(qū)人民政府各銀行分理處等等潁泉區(qū)政府單位潁州區(qū)公安分局阜陽(yáng)市文峰小學(xué)阜陽(yáng)煙草公司潁州區(qū)地稅局阜陽(yáng)汽運(yùn)集團(tuán)阜陽(yáng)腫瘤醫(yī)院中國(guó)移動(dòng)阜陽(yáng)分公司阜陽(yáng)市人民醫(yī)院（潁河西路分院）阜陽(yáng)金種子酒廠阜陽(yáng)市地稅局阜陽(yáng)市清潁中學(xué)阜陽(yáng)鹽業(yè)公司阜陽(yáng)市國(guó)稅局阜陽(yáng)市附小小學(xué)潁東各個(gè)政府單位阜陽(yáng)市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局阜陽(yáng)市第八中學(xué)阜陽(yáng)火車站阜陽(yáng)飛機(jī)場(chǎng)阜陽(yáng)市婦幼保健院阜陽(yáng)汽車北站阜陽(yáng)市第十五中學(xué)阜陽(yáng)市房管局阜陽(yáng)汽車東站阜陽(yáng)市清河小學(xué)阜陽(yáng)市建委北京路小學(xué)阜陽(yáng)市教育局阜陽(yáng)市規(guī)劃局阜陽(yáng)一監(jiān)阜陽(yáng)市政府阜陽(yáng)商廈阜陽(yáng)交警支隊(duì)阜陽(yáng)師范學(xué)院阜陽(yáng)百貨大樓阜陽(yáng)看守所中國(guó)人保財(cái)險(xiǎn)阜陽(yáng)國(guó)貿(mào)九龍監(jiān)獄阜陽(yáng)市人社局阜陽(yáng)和華千百意經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)中國(guó)人民銀行阜陽(yáng)分行阜陽(yáng)市一中經(jīng)開(kāi)區(qū)公安分局中國(guó)工商銀行阜陽(yáng)分行阜陽(yáng)二中阜陽(yáng)市工商局中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行阜陽(yáng)分行阜陽(yáng)第一職業(yè)高中阜陽(yáng)五中徽商銀行阜陽(yáng)分行阜陽(yáng)第二人民醫(yī)院阜陽(yáng)環(huán)經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)周邊單位針對(duì)阜陽(yáng)市全市的企事業(yè)單位進(jìn)行單獨(dú)拓展，以團(tuán)購(gòu)政策作為噱頭制造客戶心理優(yōu)越感；本案一級(jí)區(qū)域二級(jí)區(qū)域客戶深挖—政企拓展1、目標(biāo)選?。簣F(tuán)購(gòu)單位要實(shí)力較強(qiáng)，客戶基數(shù)大，同時(shí)單位支持、員工踴躍；2、官方動(dòng)員：即由單位自發(fā)式推動(dòng)系統(tǒng)內(nèi)團(tuán)購(gòu)報(bào)名；3、團(tuán)購(gòu)單位選擇：兄弟單位、內(nèi)部員工，從積累客戶尋找合作單位，市區(qū)企業(yè)等；4、推介形式：以“電影專場(chǎng)+團(tuán)購(gòu)?fù)平闀?huì)”形式邀約與發(fā)布團(tuán)購(gòu)信息；5、價(jià)格政策：按照?qǐng)F(tuán)購(gòu)報(bào)名順序選房，同時(shí)給予額外的2－5%的優(yōu)惠折扣（待定）。序號(hào)傳播方式企業(yè)操作范例執(zhí)行方式1企業(yè)OA系統(tǒng)銀行、政府1、利用企業(yè)內(nèi)部傳播通道：如公告欄、內(nèi)部刊物、郵件等；2、重要人物預(yù)約拜訪：（如單位的領(lǐng)導(dǎo)干部，醫(yī)院的專家和?？漆t(yī)生等），送上邀請(qǐng)函、禮品和項(xiàng)目資料；3、組織企業(yè)間的聯(lián)誼活動(dòng)：從中建立客戶關(guān)系，發(fā)掘目標(biāo)客戶；4、利用項(xiàng)目營(yíng)銷中心：邀請(qǐng)企業(yè)客戶到現(xiàn)場(chǎng)參加體驗(yàn)、休閑等各類活動(dòng)；5、邀約意向客戶：為企業(yè)舉行內(nèi)部專場(chǎng)推介會(huì)。2企業(yè)內(nèi)部短信發(fā)送電信、移動(dòng)、聯(lián)通3企業(yè)內(nèi)部發(fā)文或傳真分支結(jié)構(gòu)很多的企業(yè)4海報(bào)、易拉寶擺放有張貼公告欄的企業(yè)5獲得企業(yè)員工電話中小型企業(yè)6企業(yè)內(nèi)網(wǎng)發(fā)布大型企業(yè)客戶深挖—政企拓展拓展城市高端客戶群體，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力；最大化的轉(zhuǎn)化目標(biāo)客戶；汽車4S店

奔馳、寶馬、凱迪拉克、奧迪等4S店金融界

招商、工商、徽商等銀行協(xié)會(huì)商會(huì)

攝影家協(xié)會(huì)、教工攝影等針對(duì)客群：擁有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的銀行VIP客戶、本地五星級(jí)酒店會(huì)員、高端汽車VIP客戶、高端會(huì)所會(huì)員活動(dòng)形式：嫁接合作銀行及其他高端客戶資源，組織品鑒類等小眾圈層活動(dòng)客戶深挖—異業(yè)聯(lián)盟伍明冉廟鄉(xiāng)棗莊鎮(zhèn)王莊插花鎮(zhèn)正午鎮(zhèn)袁寨鎮(zhèn)周棚鎮(zhèn)楊樓鎮(zhèn)口孜鎮(zhèn)潁東區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鋪面圖，紅點(diǎn)為各區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)濟(jì)廣高速鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓客拓展關(guān)鍵點(diǎn)：市集：配合逢集時(shí)間，上門拜訪鄉(xiāng)鎮(zhèn)商戶，村戶派單，對(duì)重點(diǎn)商戶進(jìn)行項(xiàng)目推薦及物料植入，并發(fā)展關(guān)鍵人合伙人洽談，對(duì)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行點(diǎn)位摸排洽談，進(jìn)行團(tuán)客導(dǎo)入商店：針對(duì)老城區(qū)街道進(jìn)行鋪面收尾工作，主要工作內(nèi)容，商家派單留電、物料植入，發(fā)展商家老板為關(guān)鍵人合伙人。展點(diǎn)：通過(guò)商談要點(diǎn)位置超市，商店等地，洽談臨時(shí)展位，張貼單透或海報(bào)，展架畫面；村鎮(zhèn)單位：拜訪機(jī)關(guān)單位，進(jìn)行關(guān)鍵人開(kāi)發(fā)，對(duì)可復(fù)訪單位進(jìn)行維系，并開(kāi)展舉辦推介會(huì)；人員安排：每鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩名銷售；任務(wù)指標(biāo)：每人每日收十組真實(shí)號(hào)碼，導(dǎo)客一組；物料準(zhǔn)備：?jiǎn)雾?yè)，海報(bào)，四折頁(yè)，拓客禮品，拓客車，四級(jí)展臺(tái)，音響（配合拓客音頻）；鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓展—重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)節(jié)點(diǎn)性拓展渠道策略-媒體投放選擇當(dāng)?shù)刂髁鏖T戶網(wǎng)站阜陽(yáng)論壇、阜房網(wǎng)等投放形式：發(fā)揮各家網(wǎng)絡(luò)不同優(yōu)勢(shì)以軟文炒作、網(wǎng)站貼片廣告、地產(chǎn)專欄樓盤推薦等形式推廣項(xiàng)目渠道策略-媒體投放利用知名微博/微信大V進(jìn)行新媒體營(yíng)銷，通過(guò)當(dāng)?shù)刂娞?hào)進(jìn)行項(xiàng)目軟性植入，從業(yè)內(nèi)到生活、人文、藝術(shù)占據(jù)當(dāng)?shù)乜腿号笥讶?，挖掘意向客戶，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度；優(yōu)勢(shì)微信大號(hào)合作建議：行業(yè)內(nèi)【阜陽(yáng)樓市】：從品牌到項(xiàng)目的專業(yè)解讀引發(fā)行業(yè)內(nèi)關(guān)注，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度；資訊類【阜陽(yáng)在線】：發(fā)布項(xiàng)目事件營(yíng)銷活動(dòng)，通過(guò)流媒體形式引爆對(duì)項(xiàng)目的探究；生活類【吃喝玩樂(lè)在阜陽(yáng)】：快捷便利生活方式解讀；第二階段：客戶升級(jí)（2020年4月至項(xiàng)目首開(kāi)）0102專家宣講團(tuán)團(tuán)體關(guān)鍵人定制暖場(chǎng)活動(dòng)03找到關(guān)鍵人產(chǎn)生聯(lián)系，制造話題時(shí)間：持續(xù)炒作（每周1次）話題內(nèi)容：高速與知名人物的那些事投放媒體：自媒體微、信公眾號(hào)、朋友圈、各大地產(chǎn)門戶網(wǎng)站人物選擇：帶有社會(huì)話題的政企名人等活動(dòng)目的：通過(guò)話題炒作，綁架公眾人物形象，拔高項(xiàng)目的高度，讓客戶尊崇感，提高知名度宣傳?；顒?dòng)時(shí)間：2020年4月-2020年7月（每周1次）活動(dòng)內(nèi)容：高速專家宣講專家團(tuán)活動(dòng)地點(diǎn)：酒店活動(dòng)人數(shù)：100人/場(chǎng)次

活動(dòng)目的：通過(guò)活動(dòng)，收集客戶資源，篩選客戶?；顒?dòng)形式：邀請(qǐng)邀請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)威人士、甲方規(guī)劃設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部成立專家團(tuán)與客戶解析房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)形勢(shì)，現(xiàn)場(chǎng)與客戶互動(dòng)答疑，讓客戶深層次了解融創(chuàng)品牌、產(chǎn)品規(guī)劃等。專屬宣講專家團(tuán)挖掘周邊政企單位定制型活動(dòng)周期性維系客戶內(nèi)容：邀請(qǐng)高度誠(chéng)意客戶到營(yíng)銷中心或者相關(guān)地點(diǎn)參與一系列的客戶專屬小眾活動(dòng)。如：業(yè)主派對(duì)、生日會(huì)知名品牌時(shí)尚沙龍及下午茶汽車保養(yǎng)專場(chǎng)沙龍閑趣讀書會(huì)藝術(shù)品鑒賞及收藏沙龍等【作戰(zhàn)方案】推廣策略：訴求直效PARTNO.3營(yíng)銷總控?zé)徜N加推期形象重塑期開(kāi)盤引爆期營(yíng)銷訴求品牌提升、形象落地開(kāi)盤引爆、全城矚目?jī)r(jià)值強(qiáng)化，持續(xù)熱銷核心策略高速在阜第三子全面解讀

品牌理念帶動(dòng)品牌落地，樹立項(xiàng)目形象學(xué)區(qū)、公園等價(jià)值持續(xù)輸出；閉并客戶維護(hù)增加客戶粘性和項(xiàng)目認(rèn)同感，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)熱銷營(yíng)銷主題◆品牌發(fā)聲：品牌發(fā)布會(huì)◆品牌落地：營(yíng)銷中心開(kāi)放◆產(chǎn)品發(fā)聲：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)◆產(chǎn)品落地：首開(kāi)盛典◆公益贈(zèng)書計(jì)劃◆業(yè)主維系活動(dòng)◆年末答謝活動(dòng)20年5-7月20年8-12月20年2-4月活動(dòng)配合阜陽(yáng)，正高速人生至此，當(dāng)高速結(jié)合銷售節(jié)點(diǎn)釋放銷售信息，實(shí)現(xiàn)首開(kāi)熱銷公園學(xué)府樂(lè)居生活第一階段：品牌勢(shì)能建立2020年2月-4月作戰(zhàn)時(shí)間作戰(zhàn)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)2大關(guān)鍵目標(biāo)塑形：形象釋放樹立項(xiàng)目調(diào)性，形成市場(chǎng)第一波感知鎖客：品牌與區(qū)域活動(dòng)，臨展開(kāi)放，完成初始客戶積累作戰(zhàn)策略營(yíng)銷針對(duì)性，形象與價(jià)值并行，線上線下虛實(shí)結(jié)合形象線：品牌發(fā)布會(huì)+臨展開(kāi)放活動(dòng)+前端事件發(fā)力價(jià)值線：高速地產(chǎn)價(jià)值+公園屬性標(biāo)簽蓄客線引起認(rèn)知，導(dǎo)入媒體、周邊客群及政府領(lǐng)導(dǎo)等推廣線基于城市的變化及高速品牌的深化完成高速品牌落位深耕營(yíng)銷線核心動(dòng)作：臨展開(kāi)放+品牌發(fā)布會(huì)+前端事件發(fā)力兌現(xiàn)阜陽(yáng)高速阜陽(yáng)正高速解決：項(xiàng)目形象塑形，品牌勢(shì)能提振區(qū)域在各大商圈、公園、廣場(chǎng)、超市等人流聚集地，派發(fā)包裝精美的微景漂流瓶或者空氣瓶，倡導(dǎo)健康生態(tài)的鮮氧生活，富有新意而又精致的禮品可吸引過(guò)往人群注意力；造型簡(jiǎn)潔的瓶子印有項(xiàng)目LOGO，實(shí)用性強(qiáng)，便于客戶日常使用中擴(kuò)散對(duì)品牌的宣傳。微景觀瓶可作為蓄客時(shí)的到訪隨手禮，意在凸顯本案得天獨(dú)厚的生態(tài)優(yōu)勢(shì)及自成天地的格局心境。微景漂流瓶將一方天地私藏，景觀濃縮于內(nèi)，用來(lái)安放那一顆漂泊紅塵的禪心意境。空氣瓶納一捧清新入懷，自然縈繞其中，用來(lái)安撫那一抹歲月滄桑的韻味悠長(zhǎng)?！桥甚r氧，開(kāi)啟公園時(shí)代（可配合售銷中心開(kāi)放節(jié)點(diǎn)）[事件先行

-寸金難買寸光蔭]活動(dòng)時(shí)間：4月活動(dòng)內(nèi)容：以書信的形式制作品牌發(fā)布會(huì)的邀請(qǐng)函，定向邀約目標(biāo)客戶客群、媒體嘉賓等共同啟幕一城雍華的絕代風(fēng)采，共同感知高速品牌的傳承之路，一方面突出高速地產(chǎn)一向重“信”，二做為品牌發(fā)布會(huì)邀約客戶的道具。結(jié)合項(xiàng)目臨展來(lái)訪有好禮來(lái)做系列延展禮品。高速第三子落足阜陽(yáng)，戰(zhàn)略布局以及品牌文化理念，項(xiàng)目借助整體品牌發(fā)布會(huì)有效提升知名度及形象。——高速時(shí)代御府案名發(fā)布會(huì)[品牌強(qiáng)化

-信啟高速，筑夢(mèng)城東]第二階段：價(jià)值傳遞，客戶升級(jí)2020年4月-7月作戰(zhàn)時(shí)間作戰(zhàn)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)2大關(guān)鍵轉(zhuǎn)化產(chǎn)品塑造：公園學(xué)府核心價(jià)值點(diǎn)深化客戶升級(jí)：針對(duì)前期的儲(chǔ)備客戶進(jìn)行升級(jí)落位作戰(zhàn)策略營(yíng)銷活動(dòng)傳遞形象感知，營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)兌現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值形象線：產(chǎn)品發(fā)布價(jià)值線：實(shí)景樣板段蓄客線以營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)為媒介，導(dǎo)入媒體、意向客戶、認(rèn)籌客戶等推廣線通過(guò)項(xiàng)目本體價(jià)值和系列營(yíng)銷事件引起市場(chǎng)關(guān)注，達(dá)到傳播目的營(yíng)銷線核心動(dòng)作：產(chǎn)品發(fā)布+系列鎖客動(dòng)作兌現(xiàn)未來(lái)展望學(xué)府公園樂(lè)居生活解決：解析產(chǎn)品價(jià)值，產(chǎn)品線深入人心活動(dòng)時(shí)間：5月中旬傳播渠道：朋友圈/公眾號(hào)/阜陽(yáng)房媒，發(fā)布刷屏及炒作文章邀請(qǐng)代表性人物進(jìn)行訪談，并制作成視頻進(jìn)行傳播；解析產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，智慧改變城市和生活的話題，落位到項(xiàng)目即將首開(kāi)的信息——高速時(shí)代御府產(chǎn)品發(fā)布會(huì)[產(chǎn)品背書

-國(guó)匠19載，共話美好生活]活動(dòng)時(shí)間：6月1日事件目的：借前期品牌話題基礎(chǔ)，以公益行動(dòng)快速提升品牌影響力，鞏固品牌形象占位，同時(shí)熱炒學(xué)區(qū)資源?；顒?dòng)內(nèi)容：1、對(duì)潁東區(qū)中小學(xué)進(jìn)行走訪，確定目標(biāo)學(xué)校資源2、選定的目標(biāo)捐贈(zèng)學(xué)校，預(yù)告捐贈(zèng)儀式信息

3、邀約政府職能部門（如教育部）共同參與捐贈(zèng)活動(dòng)，為高速品牌站臺(tái)——高速地產(chǎn)·樂(lè)活公益贈(zèng)書計(jì)劃[公益事件

-讀書立人，贈(zèng)書明心]活動(dòng)時(shí)間：7月傳播渠道：朋友圈/公眾號(hào)/阜陽(yáng)房媒，發(fā)布刷屏及炒作文章活動(dòng)內(nèi)容：進(jìn)行項(xiàng)目首次開(kāi)盤盛典，引發(fā)全城關(guān)注，熱銷全城?！嘈趴诒牧α縖高速時(shí)代御府盛大開(kāi)盤]第三階段：熱銷階段2020年8月-12月作戰(zhàn)時(shí)間作戰(zhàn)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)2大關(guān)鍵轉(zhuǎn)化形象維度：形象升級(jí)，價(jià)值深化價(jià)值維度：產(chǎn)品力的第三次呈現(xiàn)，給予客戶購(gòu)買信心作戰(zhàn)策略營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)兌現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值形象線：公園學(xué)府生活，未來(lái)可期價(jià)值線：營(yíng)銷中心樣板房呈現(xiàn)蓄客線通過(guò)強(qiáng)銷信息儲(chǔ)備客戶量完成加推熱銷推廣線首開(kāi)前持續(xù)輸出項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)，首開(kāi)后發(fā)布項(xiàng)目熱銷信息，給予新老客戶購(gòu)買信心，持續(xù)市場(chǎng)發(fā)聲，達(dá)到去化目的營(yíng)銷線核心動(dòng)作：新品加推，客戶維系兌現(xiàn)首開(kāi)耀世人生至此，當(dāng)高速解決：強(qiáng)勢(shì)輸出項(xiàng)目熱銷信息，強(qiáng)化客戶購(gòu)買信心——相信文化的力量[塑造影響-致敬學(xué)者的力量]活動(dòng)時(shí)間：2020年9月活動(dòng)地點(diǎn)：營(yíng)銷中心活動(dòng)對(duì)象：前期老客戶、新客戶，促成老帶新傳播渠道：朋友圈/公眾號(hào)/合肥論壇，發(fā)布刷屏及炒作文章，邀請(qǐng)代表性人物進(jìn)行訪談，并制作成視頻進(jìn)行傳播活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)老師們分享教育改變城市和生活的話題劉老師誠(chéng)邀您參加《致敬學(xué)者的力量》[保持熱度-客戶維系]

首開(kāi)后針對(duì)項(xiàng)目客戶，從興趣愛(ài)好，職業(yè)、關(guān)注點(diǎn)對(duì)客戶進(jìn)行劃分，建立“高速美好生活俱樂(lè)部”，從吃、喝、玩、樂(lè)、衣、食、住、行，定期舉辦VIP活動(dòng)，深入目標(biāo)客戶圈層，建立牢固的情感聯(lián)系。少兒才藝|繪畫|親子互動(dòng)手工作業(yè)|四點(diǎn)半課堂樂(lè)跑|繪畫|茶道|烘培|形體攝影|旗袍|咖啡|興趣培養(yǎng)MBA同學(xué)會(huì)|馬會(huì)|高爾夫|紅酒會(huì)|畫展|藝術(shù)展|書法展親子女性圈層商家[2020年?duì)I銷費(fèi)用估算]推廣費(fèi)用測(cè)算依據(jù)：2020年度銷售金額約9億元根據(jù)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，推廣費(fèi)率約為1%，總計(jì)約為900萬(wàn)；根據(jù)同策營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，線上媒體效能逐漸降低，線下渠道拓展占比增大，線上線下分配比例為40%與60%；【同策單邊整合】資源助力，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合PARTNO.4獨(dú)立外場(chǎng)團(tuán)隊(duì)，資源全面傾斜同策皖北事業(yè)處獨(dú)立外場(chǎng)渠道團(tuán)隊(duì)，全面整合潁