房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)講義

第4章

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)預(yù)測(cè)

學(xué)習(xí)目標(biāo)：1．了解房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型和程序；2．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法和調(diào)查技巧，能夠完成市場(chǎng)調(diào)查問卷設(shè)計(jì)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)查工作；3．了解房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容和程序；4．了解房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的基本方法。技能要求：1．掌握搜集資料的途徑、方法和技巧；2．學(xué)會(huì)合理地設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)查問卷并進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。3．熟悉市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的格式，能夠運(yùn)用調(diào)查資料撰寫市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告4.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述4.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查就是運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，有目的、有計(jì)劃、全面系統(tǒng)地收集、整理和分析相關(guān)的房地市場(chǎng)信息，為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)和經(jīng)營(yíng)決策、制定戰(zhàn)略、編制計(jì)劃等提供科學(xué)可靠的依據(jù)。4.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用4.1.2.1有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位4.1.2.2有利于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的營(yíng)銷戰(zhàn)略和策略4.1.2.3有利于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新產(chǎn)品，開拓新的目標(biāo)市場(chǎng)4.1.2.4有利于房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位4.1.2.5有利于房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的決策，提高經(jīng)營(yíng)管理水平4.1.2.6有利于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)測(cè)未來的市場(chǎng)發(fā)展為什么要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查？

4.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型4.1.3.1探索性調(diào)查探索性調(diào)查是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)情況很不清楚或感到對(duì)調(diào)查的問題不知從何處著手時(shí)所采用的方法。通過探索性調(diào)查，收集并分析有關(guān)資料，可以弄清企業(yè)或市場(chǎng)的實(shí)際情況，找出問題的實(shí)質(zhì)和關(guān)鍵，為描述性調(diào)查和因果性調(diào)查做好準(zhǔn)備。它要解決的是“做什么”的問題。4.1.3.2描述性調(diào)查描述性調(diào)查就是對(duì)已經(jīng)找出的問題做出如實(shí)的反映和具體的回答。它要解決

“是什么”的問題。4.1.3.3因果關(guān)系調(diào)查因果關(guān)系調(diào)查是在描述性調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析問題發(fā)生的原因，弄清因果之間的數(shù)量關(guān)系。它要回答的問題是“為什么”。因果關(guān)系調(diào)查一般采用實(shí)驗(yàn)法來收集市場(chǎng)變化的實(shí)際資料，并通過分析和推理，探明哪些因素是因，哪些因素是果，其因果相關(guān)程度如何等問題。4.1.3.4預(yù)測(cè)性調(diào)查預(yù)測(cè)性調(diào)查是在收集整理資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的方法，分析未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況及其發(fā)展變化趨勢(shì)?；卮稹敖窈髸?huì)怎么樣”的問題。預(yù)測(cè)性調(diào)查的目的是估計(jì)房地產(chǎn)的未來需求狀況，把握市場(chǎng)機(jī)遇，做出及時(shí)有效的決策。4.1.4房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容4.1.4.1市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查主要是對(duì)影響房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的不可控制的外部宏觀環(huán)境的調(diào)查，主要包括：1．人口環(huán)境調(diào)查2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查3．政治法律環(huán)境調(diào)查4．技術(shù)和自然環(huán)境調(diào)查5．社會(huì)文化環(huán)境調(diào)查4.1.4.2房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查1．房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求潛量；2．房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品的需求總量；3．房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)某類房地產(chǎn)的供求狀況；4．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響因素；5．房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化趨勢(shì)。4.1.4.3消費(fèi)者調(diào)查1．消費(fèi)者的數(shù)量及地理分布；2．消費(fèi)者的構(gòu)成、收入狀況及消費(fèi)支出模式；3．消費(fèi)者需求狀況。包括現(xiàn)實(shí)、潛在需求；4．消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)，包括消費(fèi)者的購(gòu)買意向、影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素、消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型；5．消費(fèi)者的購(gòu)買行為，包括消費(fèi)者購(gòu)買行為類型及其影響因素。4.1.4.4競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查1．對(duì)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)查2．對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)查4.1.4.5市場(chǎng)營(yíng)銷策略的調(diào)查1．產(chǎn)品調(diào)查2．價(jià)格調(diào)查3．銷售渠道調(diào)查4．促銷調(diào)查4.1.5房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一般可分為四個(gè)階段：調(diào)查準(zhǔn)備階段、正式調(diào)查階段、結(jié)果處理階段和跟蹤調(diào)查階段。4.1.5.1調(diào)查準(zhǔn)備階段1．確定調(diào)查目標(biāo)，擬定調(diào)查項(xiàng)目開展市場(chǎng)調(diào)查，首先要確定調(diào)查目標(biāo)，擬定調(diào)查項(xiàng)目。確立調(diào)查目標(biāo)應(yīng)弄清以下幾個(gè)問題：（1）為什么要調(diào)查?（2）調(diào)查中想了解的內(nèi)容是什么?（3）誰想知道調(diào)查結(jié)果?（4）調(diào)查結(jié)果對(duì)企業(yè)有什么用?調(diào)查前需要做哪些準(zhǔn)備？2．確定資料來源和調(diào)查方法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的目標(biāo)和項(xiàng)目確定以后，調(diào)查人員就要考慮資料的來源問題。要弄清楚：（1）需要哪些資料?（2）什么地方可以獲得這些資料?（3）通過什么方法能獲得這些資料?（4）調(diào)查對(duì)象是誰?３．制定調(diào)查計(jì)劃（１）調(diào)查目的；（２）調(diào)查對(duì)象；（３）調(diào)查方法；（４）調(diào)查的時(shí)間和進(jìn)度；（５）調(diào)查人員；（６）調(diào)查經(jīng)費(fèi)預(yù)算。４．培訓(xùn)調(diào)查人員房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員素質(zhì)的高低直接影響市場(chǎng)調(diào)查的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)在開展市場(chǎng)調(diào)查之前，必須確定合適的人選，并采取有效的方法對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn)，使之勝任調(diào)查工作。4.1.5.2正式調(diào)查階段１．查詢文字資料階段這一階段的主要工作是對(duì)現(xiàn)有的文字資料進(jìn)行調(diào)查和收集。企業(yè)可以從內(nèi)部的各種報(bào)表、原始憑證中獲得內(nèi)部資料，也可以從政府部門、統(tǒng)計(jì)部門等查詢外部資料。在查詢兩類資料的過程中，要考慮還欠缺哪些資料需要補(bǔ)充，最后確定哪些資料需要實(shí)地調(diào)查。２．實(shí)地調(diào)查階段實(shí)地調(diào)查可以獲取調(diào)查對(duì)象對(duì)調(diào)查項(xiàng)目的反應(yīng)，彌補(bǔ)二手資料的不足。企業(yè)在實(shí)地調(diào)查中既可以采用詢問的方式，也可采用觀察和實(shí)驗(yàn)的方式來獲取信息。在調(diào)查的過程中，調(diào)查人員有必要對(duì)調(diào)查情況定期進(jìn)行匯總，以了解調(diào)查工作是否順利進(jìn)行。4.1交.5.槍3結(jié)果處此理階段１．整理捆分析資料資料整繞理分析配的具體宏步驟如期下：（１）編慚輯整理。（２）分婆類。（３）利統(tǒng)計(jì)。（４）白分析。２．編兩寫調(diào)查萄報(bào)告(1)調(diào)查的目鐘的、對(duì)象善和范圍；(2)調(diào)查所顧采用的符方法；(3)調(diào)查結(jié)伐果；(4)得出的施結(jié)論；(5)對(duì)策建拔議；(6)必要的附柿件。編寫調(diào)查母報(bào)告的原垂則是：（１）回理答調(diào)查計(jì)原劃中提出閣的問題；（２）惡用調(diào)查遭數(shù)據(jù)說鵲明問題劉，數(shù)據(jù)憶力求準(zhǔn)痛確；（３）找文字簡(jiǎn)蝴明扼要提，重點(diǎn)偽突出；（４）慘分析問徐題力求轟客觀，潔避免主組觀臆斷揀；（５）霉提出解春決問題既的具體消意見，揀避免空梨談。撰寫并牧呈交調(diào)輔查報(bào)告4.1.遇5.4跟蹤調(diào)查了解調(diào)款查報(bào)告哥中所提拐建議是叨否符合增實(shí)際；調(diào)查數(shù)生據(jù)是否籍準(zhǔn)確；調(diào)查結(jié)果奮是否適用側(cè)；調(diào)查報(bào)告拒是否被采彼納。4.2房地產(chǎn)獎(jiǎng)市場(chǎng)調(diào)贏查的方挨法按照調(diào)查褲對(duì)象的多仁少，可將局其分為全窄面普查、拌典型調(diào)查注和抽樣調(diào)辟查；按照獲取液資料的方俗法，可將超其分為詢傭問法、觀孤察法和實(shí)換驗(yàn)法。4.2.套1按調(diào)查蕩對(duì)象劃淺分房地產(chǎn)解市場(chǎng)調(diào)棄查按照披調(diào)查對(duì)壤象可以危分為全奸面普查扔、典型捆調(diào)查和嚴(yán)抽樣調(diào)招查三種包類型。4.2亞.1.嚷1全面普查全面普查謎是指對(duì)調(diào)拆查對(duì)象總脫體中所包碌含的個(gè)體葬逐一進(jìn)行抗調(diào)查。4.2效.1.梯2典型調(diào)辰查典型調(diào)查念又叫重點(diǎn)任調(diào)查，就錘是在對(duì)被啦調(diào)查總體燈進(jìn)行分析降的基礎(chǔ)上拉，有計(jì)劃狐、有目的挪地選擇其雙中具有代銀表性的典咬型單位進(jìn)握行調(diào)查，勇通過對(duì)典臺(tái)型單位進(jìn)徐行調(diào)查的膨結(jié)果推出碗一般結(jié)論姓。4.2柏.1.蕩3抽樣調(diào)查抽樣調(diào)查穿就是從調(diào)違查的總體崖中抽取一冬部分單位席作為樣本智進(jìn)行調(diào)查腐，以樣本文的調(diào)查結(jié)俊果來推斷棄總體情況想。按照抽崖樣方式僅的不同況，可將辨抽樣調(diào)閃查分為膚隨機(jī)抽忠樣和非筋隨機(jī)抽病樣。4.2.使2按調(diào)查網(wǎng)方法劃葵分房地產(chǎn)址市場(chǎng)調(diào)奧查按照初調(diào)查方棒法可以猴分為詢天問法、洪觀察法獸和實(shí)驗(yàn)京法三種遮類型。4.2.部2.1詢問法詢問法是包房地產(chǎn)市傷場(chǎng)調(diào)查人導(dǎo)員以詢問溫的方式向臂被調(diào)查者竿提出問題爆而收集所蝕需資料的合一種調(diào)查園方法。詢問法禾按照詢悲問方式央的不同狀，又可血以分為險(xiǎn)以下幾騎種方法廉：1．面談?wù){(diào)屑查面談?wù){(diào)查午是調(diào)查人噴員與被調(diào)籠查者面對(duì)哨面地交談醋，提出有堂關(guān)問題，惰從而獲得燙有關(guān)信息展資料的方蓮法。優(yōu)點(diǎn)是大胸多數(shù)人都毒愿意說而前不愿意寫懂，所以回怠答率比別睡的方式要究高；面對(duì)穩(wěn)面地交談沫有助于深革入了解情灣況；面對(duì)亮面交談可籍以直接觀豪察到被調(diào)傍查者的反嘆應(yīng)。缺點(diǎn)是調(diào)志查成本高劇、費(fèi)用大陜；調(diào)查受廈調(diào)查者主球觀偏見影議響較大。面談?wù){(diào)架查適合踏于調(diào)查尸比較復(fù)喜雜的問俊題。2．電話根調(diào)查電話調(diào)查犁是由房地泥產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)女查人員通冰過電話向例被調(diào)查者殘?zhí)岢鰡栴}斗而收集資村料的一種打方法。優(yōu)點(diǎn)是收限集資料快摘；調(diào)查成流本低；不資受地區(qū)限根制；可按崖事先擬定怕的調(diào)查表脾進(jìn)行詢問略，便于統(tǒng)摟一處理。缺點(diǎn)是鎮(zhèn)不能詢湖問較為嫩復(fù)雜的鑄問題；如不易取頌得被調(diào)擔(dān)查者的瀉合作；奔不能觀惡察被調(diào)寬查者的曬真實(shí)反火應(yīng)；對(duì)擊沒有安舍裝電話巖的被調(diào)仇查者不程能采用本此法。適用于不怖易被接觸壺到的調(diào)查吸對(duì)象。3．郵寄表調(diào)查郵寄調(diào)查犯就是房地緣瑞產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)蠻查人員將渾事先設(shè)計(jì)征好的市場(chǎng)嚷調(diào)查表郵昏寄給被調(diào)孟查者，請(qǐng)疤他們按要灑求填寫好義后寄回以悅獲取資料鑒的方法。優(yōu)點(diǎn)是語調(diào)查區(qū)編域廣，塵調(diào)查成繳本低，返被調(diào)查鎮(zhèn)者有充怠分的考結(jié)慮時(shí)間跳，因而張資料較浪為真實(shí)撈可靠；鎖可以避慢免調(diào)查仆人員的史主觀偏喂見。缺點(diǎn)是問東卷回收時(shí)撓間長(zhǎng)，回振收率低；繪被調(diào)查者佳可能因誤乏解問卷的蓋含義而影鼓響調(diào)查結(jié)尿果。4．留置問事卷調(diào)查留置問儉卷調(diào)查被是由房躲地產(chǎn)市艘場(chǎng)調(diào)查暑人員將縱市場(chǎng)調(diào)眨查表當(dāng)著面交給父被調(diào)查占者，說康明回答岔問題的捏要求，贏留給被麻調(diào)查者攻自行填勵(lì)寫，然戲后由調(diào)冤查人員鄰收回的蛇方法。優(yōu)點(diǎn)是回禾收率高；泛被調(diào)查者悼有充分的雁時(shí)間思考秘和回答問爬題，有利涌于提高所院回答問題插的質(zhì)量。缺點(diǎn)是途所需費(fèi)別用較高墳；時(shí)間菌較長(zhǎng)。4.2鏟.2.惹2觀察法觀察法是改由房地產(chǎn)孩市場(chǎng)調(diào)查暮人員直接?；蛲ㄟ^儀注器在現(xiàn)場(chǎng)舟觀察被調(diào)張查對(duì)象的運(yùn)行為并加文以記錄而腎獲取信息聾資料的一欺種方法。運(yùn)用觀察搭法進(jìn)行調(diào)環(huán)查時(shí)，調(diào)腳查人員不麗許向被調(diào)按查者提問刮題，也不率需要被調(diào)針查者回答盞問題，只番是通過觀辭察被調(diào)查條者的行為頓、態(tài)度和在表現(xiàn)來收撒集資料。1．直接外觀察法擠直接全觀察法鉤是房地典產(chǎn)市場(chǎng)慨調(diào)查人候員直接嘩到現(xiàn)場(chǎng)間進(jìn)行觀送察以收吳集資料校的方法服。2．實(shí)際痕頃跡測(cè)量法遮實(shí)際痕滑跡測(cè)量法奇指房地產(chǎn)染市場(chǎng)調(diào)查缺人員不是慣直接觀察瞧被調(diào)查者哈的行為，鳳而是觀察田其行為發(fā)桃生后的痕嗽跡，據(jù)此捷收集所需蟲資料的方英法。3．行為火記錄法赤行為芬記錄法至就是在累取得被糟調(diào)查者惜同意后櫻，在調(diào)準(zhǔn)查現(xiàn)場(chǎng)然安裝某稱種儀器富設(shè)備，寬觀察并肝記錄被裳調(diào)查者盜的行為局，以獲陣取所需挪資料的喉調(diào)查方拒法。優(yōu)點(diǎn)：錄是被調(diào)窄查者不炎知道或父者不介織意自己惠的行為怒受到了率觀察，領(lǐng)因此表蠟現(xiàn)十分迷自然，蕩這樣收涉集到的蠅資料比沫較客觀斗真實(shí)。缺點(diǎn)：(1)費(fèi)用較蜓高，時(shí)童間較長(zhǎng)過。(2)難以觀察撤到事物的博內(nèi)在因素尖。(3)當(dāng)人們知我道被觀察亞時(shí)可能會(huì)妖改變他們?yōu)E的行為，看從而導(dǎo)致彼觀察結(jié)果啦失真。(4)對(duì)調(diào)查摟人員素謠質(zhì)要求枯較高。4.2擴(kuò).3問卷調(diào)能查法問卷調(diào)壁查法是從房地產(chǎn)某企業(yè)進(jìn)里行各種跟調(diào)查時(shí)評(píng)最常用柱的一種撐方法。索它是詢野問調(diào)查者法的發(fā)姓展和延呢伸，在潛各種調(diào)敗查中具蜂有廣泛駁的用途補(bǔ)，發(fā)揮慌著重要徐的作用麗。4.2.品3.1問卷調(diào)查增法的概念哥與優(yōu)缺點(diǎn)齊分析問卷，旁又稱調(diào)等查表，驕?zhǔn)钦{(diào)查尼者根據(jù)玻市場(chǎng)調(diào)城查的目侵的和需烤求設(shè)計(jì)笛出來的輕，由一效系列問頃題、備犁選答案索及說明嗚等組成膊的，向提被調(diào)查額者收集橫資料的氣一種工僵具。問卷調(diào)偶查法，侍簡(jiǎn)稱問杜卷法，達(dá)是調(diào)查赴者運(yùn)用洞統(tǒng)一設(shè)頁計(jì)的調(diào)蔬查問卷瓶，由被鵲調(diào)查者杯填寫，菠向被調(diào)多查者了的解市場(chǎng)咱有關(guān)情躬況，以巷收集有宣關(guān)資料棍的方法室。優(yōu)點(diǎn)：(1)調(diào)查范歷圍廣(2)節(jié)省人力遍、費(fèi)用和暫時(shí)間(3)具有匿名去性的優(yōu)點(diǎn)(4)避免干辰擾、減堅(jiān)少誤差(5)便于整刊理和分鏟析資料桶。缺點(diǎn)：(1)回收率有低。(2)對(duì)被調(diào)查蔽者的文化榨程度要求乘高。(3)被調(diào)查鉗者可能繞因誤解邀問卷的均含義而嘩影響調(diào)征查結(jié)果指。4.2.廊3.2調(diào)查問卷腰的基本結(jié)害構(gòu)問卷是問薪卷調(diào)查法乒的基本工竄具，了解切問卷的基補(bǔ)本結(jié)構(gòu)，抹對(duì)問卷的楚設(shè)計(jì)和應(yīng)漿用都是必匙需的。調(diào)查問浮卷一般乎由卷首螞語、正且文和結(jié)家束語三陶部分組縫成。1．卷首語（１）問轎候語。（２）熊填表說床明。（３）病問卷編欄號(hào)。２．問題撓和答案問題和拴答案是咸問卷的摘主體，掃是問卷崗最核心暫的組成挖部分。包括需要砍調(diào)查的問竹題和備選磁答案。３．結(jié)束峽語結(jié)束語軟放在問落卷的最鋪后。一方面盞向被調(diào)閉查者表摩示誠(chéng)懇染的感謝階；另一方面慈，還應(yīng)向頑被調(diào)查者棋征詢對(duì)市牙場(chǎng)調(diào)查問押卷設(shè)計(jì)的慈內(nèi)容、對(duì)寶問卷調(diào)查竭的意見和渾看法。4.2悉.3.賄3調(diào)查問椒卷問題則的設(shè)計(jì)１．問增題的類慘型（１）苦開放式喚問題和療封閉式仔問題1）開放充式問題幸是指問辟卷上沒杯有事先饒擬好的喝答案，陪回答者鏟可以自耐由回答政的問題軟。例如：您遙在購(gòu)房過返程中最需屑要哪些服屆務(wù)?優(yōu)點(diǎn)：被號(hào)調(diào)查者可賀以充分表分達(dá)自己的秀意見和看爺法，有利銷于發(fā)揮被芳調(diào)查者的菊主動(dòng)性和葉想象力；火很可能收漏集到調(diào)查授者自己忽初略的問題閥答案、資預(yù)料或建設(shè)大性意見；瓦防止固定唱答案對(duì)被面調(diào)查者的喜誘導(dǎo)。缺點(diǎn)：標(biāo)凈準(zhǔn)化程度瘋低，調(diào)查鏈結(jié)果不易扭處理；要濫求被調(diào)查騾者有一定求的文字表蓋達(dá)能力；萌在匯總處冠理調(diào)查結(jié)趴果時(shí)，因工文化素質(zhì)罷較高的人傅發(fā)表的意幸見較多而惡形成調(diào)查妻偏差；回智答率較低群，需要時(shí)敏間較長(zhǎng)。開放式問淹題適于詢拾問那些潛柱在答案很裕多，或者椅答案比較脂復(fù)雜，或孕者尚未弄特清各種可絮能答案的健問題。2）封閉漸式問題執(zhí)是指答擦案已事饑先由調(diào)疫查者擬擔(dān)定，由幟被調(diào)查徐者從中傲選擇答滲案的問貧題。例如：您認(rèn)為鏡住宅本輕身哪些處條件最花重要?樓層口廁朝向口烤采光口感通風(fēng)口財(cái)位置口室內(nèi)布頃局口點(diǎn)配套設(shè)瞞施口將戶型口組視野楊口(請(qǐng)用阿無拉伯?dāng)?shù)貪字選出指前三項(xiàng))封閉式問鉛題主要有晃兩種類型掠：①二項(xiàng)選唯擇題，即殘要求被調(diào)膜查者在預(yù)攻先給定的沫、相互對(duì)熔立的兩個(gè)驕答案中選或擇一個(gè)答鍵案。例如：您是否購(gòu)覽買了住房?買了口刷未買口②多項(xiàng)選擇襲題，即問凍卷中給出羨的答案在嬸兩個(gè)以上討，由被調(diào)沙查者根據(jù)族自己的情相況從中選涌擇一個(gè)或拾多個(gè)答案術(shù)。例如：您對(duì)所購(gòu)橫買的住宅驢哪些方面窗不滿意?地點(diǎn)口筐環(huán)境程口設(shè)啄計(jì)口部質(zhì)量口雞價(jià)格傍口建峽材口卻其他口(請(qǐng)用阿拉尊伯?dāng)?shù)字選發(fā)出前三項(xiàng))優(yōu)點(diǎn)：便鐮于回答，膚節(jié)省時(shí)間役；結(jié)果易港于處理；娘有利于提旦高問卷的霞回收率和毛有效率。缺點(diǎn)：對(duì)壤制作答案顧要求高，喘有時(shí)很難槳把答案設(shè)厲計(jì)周全，慘可能被調(diào)牧查者的意掠見不在擬確訂的答案狐中；給定療的答案可匙能會(huì)對(duì)被籍調(diào)查者產(chǎn)項(xiàng)生誘導(dǎo)；淚對(duì)被調(diào)查秒者來說，沙回答封閉沸式問題很紛方便，即姻使不了解索的問題也省可以任意撈填答，這碌會(huì)降低回院答的可靠么性。（２）席事實(shí)性千問題、趁行為性失問題、凍動(dòng)機(jī)性貝問題和淹態(tài)度性婚問題1）事實(shí)吹性問題頂是要求柴被調(diào)查解者回答資一些關(guān)欣于客觀詳存在的躬情況的萬問題。例如：您現(xiàn)在休的住房暗產(chǎn)權(quán)是?自己所有蘇口租里的口被借的口穩(wěn)單位的結(jié)口2）行為性叮問題是對(duì)艷被調(diào)查者籠的行為進(jìn)祝行調(diào)查。例如：您以前是炸否購(gòu)買過味住房?買過口傭沒買過口3）動(dòng)機(jī)昆性問題藥是了解蛾被調(diào)查嘴者行為代的原因繼或動(dòng)機(jī)贊。例如：您購(gòu)買住窩宅的主要責(zé)原因是什炕么?想有自己鴿的房子口售現(xiàn)有芳住房太小寶口現(xiàn)有住甩房地點(diǎn)劃不好口蓬現(xiàn)脫有住房貿(mào)功能不姓全口想住更數(shù)舒適的垃房子口揪想貞投資房牽地產(chǎn)口4）態(tài)度性緩問題是關(guān)秩于被調(diào)查違者的態(tài)度因、評(píng)價(jià)意獎(jiǎng)見等方面擴(kuò)的問題。例如：就住宅本定身而言，尖您認(rèn)為哪緊點(diǎn)最重要?質(zhì)量口揪朝向樓口戶鬼型口漏室內(nèi)設(shè)咱計(jì)口緣瑞樓層口媽環(huán)境碌口２．問題捐設(shè)計(jì)的原萄則設(shè)計(jì)（１）問坑題要明確項(xiàng)具體、避煙免籠統(tǒng)抽里象。（２）用礙詞要簡(jiǎn)短聯(lián)、確切、誘通俗。（３）寶避免誘綁導(dǎo)性提全問。（４）避任免否定形技式的提問午。（５）鐮避免敏炮感性問因題。（６）蹤蝶避免使頁用假設(shè)染性問題期。３．問題況順序的設(shè)桶計(jì)（１）鈔問題的盟排列應(yīng)饒具有邏送輯性。（２）止先易后戀難。（３）問羊題的排列君應(yīng)考慮時(shí)威間順序。（４）問染題的排列畜應(yīng)考慮被縮慧調(diào)查者的柱心理承受遍能力。4.2祥.3.棉4調(diào)查問厘卷答案尖的設(shè)計(jì)1．答案巴要窮盡2．答案餅要互斥市場(chǎng)調(diào)查席資料的整風(fēng)理編輯編號(hào)統(tǒng)計(jì)分接析1.編輯調(diào)查資料別收集以后垃，首先要覺進(jìn)行編輯漠整理，將糟零碎的、制雜亂的、穿分散的資抬料加以篩挑選，去其飾糟粕、留冶其精華，責(zé)去偽存真退，以保證嘴資料的系際統(tǒng)性、完勉整性和可突靠性。2.編碼編碼是把撿原始資料梯轉(zhuǎn)化為符爛號(hào)或數(shù)字澡的資料標(biāo)福準(zhǔn)化過程閥。通過對(duì)羽資料的編供碼，可以鞏方便數(shù)據(jù)握的統(tǒng)計(jì)工障作，為分允析研究工沾作做準(zhǔn)備桐。在很多梁情況下，削問卷中的準(zhǔn)問題本身綢就已經(jīng)對(duì)徒答案進(jìn)行悠了分類，悄如：3.統(tǒng)計(jì)分析常用的統(tǒng)長(zhǎng)計(jì)分析工澆具有制表葵分析和制質(zhì)圖分析。（1）制表紛分析。對(duì)于房寶地產(chǎn)項(xiàng)卡目市場(chǎng)漏調(diào)查問兩卷所獲便取的數(shù)倉(cāng)據(jù)，通簽常進(jìn)行雪頻數(shù)分騎布分析瘋，即計(jì)瘡算該問鋼題的各愁個(gè)取值找被回答喉的次數(shù)歪及其所炸占的比滿例。常脆用的統(tǒng)丙計(jì)表包熊括簡(jiǎn)單舉頻數(shù)表催和交叉漠列聯(lián)表深等。①簡(jiǎn)單頻宿數(shù)表②交叉列聯(lián)救表：交叉列聯(lián)屋表是用以斬描述兩個(gè)銀或兩個(gè)以袋上變量的羊聯(lián)合分布殿狀況的統(tǒng)票計(jì)表，常強(qiáng)被用來進(jìn)柳行調(diào)查問戚卷的數(shù)據(jù)寨處理，其簽分析概念脆清晰，易政于操作，煎在房地產(chǎn)鐘市場(chǎng)調(diào)查叔中被廣泛嚴(yán)應(yīng)用。如:（2）制圖訴分析常用的浪統(tǒng)計(jì)圖褲有直方玻圖、餅活形圖、編態(tài)度對(duì)饞比圖、捐輪廓圖砌或形象綿圖等，揀以餅狀腔圖為例預(yù)進(jìn)行介炸紹。如襪：房地產(chǎn)善市場(chǎng)調(diào)毒查報(bào)告房地產(chǎn)堪市場(chǎng)調(diào)毛查報(bào)告悶的特點(diǎn)（1)內(nèi)容豐富頁。從宏觀矩到微觀、鬼從大環(huán)境慎到小環(huán)境孔、從消費(fèi)差者到產(chǎn)品皇等都要進(jìn)居行全面調(diào)應(yīng)查。（2）篇幅較虹長(zhǎng)。（3）多為埋集體負(fù)砍責(zé)完成業(yè)。由不羨同專業(yè)俘的人員裂組成一傍個(gè)小組捆，統(tǒng)一乘分工，莖共同完竹成。房地產(chǎn)圍市場(chǎng)調(diào)把查報(bào)告齡的內(nèi)容第一部嶄分牌房地產(chǎn)輔市場(chǎng)環(huán)唯境調(diào)查1.政治法律史環(huán)境調(diào)查2.經(jīng)濟(jì)環(huán)或境調(diào)查第二部暑分?jǐn)z社區(qū)環(huán)巧境調(diào)查1.房地產(chǎn)賓市場(chǎng)需賢求（1）消費(fèi)者省對(duì)某類房閱地產(chǎn)的總迫需求量及始其飽和點(diǎn)塵、房地產(chǎn)悄需求發(fā)展航趨勢(shì)。（2）房地產(chǎn)蝕需求影響炮因素調(diào)查犯。2.消費(fèi)行為須調(diào)查（1）需求專動(dòng)機(jī)調(diào)撈查；（2）購(gòu)買行青為調(diào)查。第三部分閱房地賣產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)溝查1.房地產(chǎn)市采場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)冰品的數(shù)量跳、質(zhì)量、送結(jié)構(gòu)、性休能、市場(chǎng)見生命周期賊。2.現(xiàn)有房賢地產(chǎn)租毅售客戶成和業(yè)主訂對(duì)房地季產(chǎn)的環(huán)彼境、功準(zhǔn)能、格殲局、售歇后服務(wù)痕的意見拴及對(duì)某得種房地運(yùn)產(chǎn)產(chǎn)品皇的接受為程度。3.新技術(shù)即、新產(chǎn)蛾品、新課工藝、青新材料梅的出現(xiàn)格及其在論房地產(chǎn)生產(chǎn)品上恩應(yīng)用情焰況。4.本企業(yè)產(chǎn)晴品的銷售過潛力及市勻場(chǎng)占有率琴。第四部溉分頌房地產(chǎn)雙價(jià)格調(diào)計(jì)查1.影響房地司產(chǎn)價(jià)格變裳化的因素滴，特別是湯政府的價(jià)螺格政策對(duì)格房地產(chǎn)企覽業(yè)定價(jià)的賓影響。2.房地產(chǎn)已市場(chǎng)供乒求情況猜的變化刪趨勢(shì)。3.房地產(chǎn)饒商品價(jià)僻格需求蒜彈性和忌供給彈殲性的大勾小。4.開發(fā)商各律種不同價(jià)館格策略和疑定價(jià)方法銅對(duì)房地產(chǎn)鍛租售量的堪影響。5.國(guó)際、國(guó)姑內(nèi)相關(guān)房士地產(chǎn)市場(chǎng)乏的價(jià)格6.開發(fā)個(gè)案觀所在城市掌及街區(qū)房榴地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)格7.價(jià)格變動(dòng)夕后消費(fèi)者薪和開發(fā)商針的反應(yīng)。第五部剪分前房地產(chǎn)民促銷調(diào)訪查1.房地產(chǎn)件廣告的醒時(shí)空分遲布及廣滅告效果厘測(cè)定。2.房地產(chǎn)廣氣告媒體使女用情況的許調(diào)查。3.房地產(chǎn)析廣告預(yù)三算與代淋理公司迷調(diào)查。4.人員促銷魚的配備狀累況。5.各個(gè)公快共活動(dòng)公對(duì)租售賤績(jī)效的歷影響。6.各種營(yíng)旗銷推廣予活動(dòng)的出租售績(jī)邪效。第六部分頁房地榨產(chǎn)營(yíng)銷渠府道調(diào)查1.房地產(chǎn)營(yíng)午銷渠道的鋪選擇、控餡制與調(diào)整衡情況。2.房地產(chǎn)市豎場(chǎng)營(yíng)銷方原式的采用每情況、發(fā)肉展趨勢(shì)及燥其原