宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢和投資策略

宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢和投資策略內(nèi)容提要：房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控影響較大，而房地產(chǎn)企業(yè)自身又具有信息不透明和業(yè)績波動較大等特點，因此，我們給予該行業(yè)中性的投資評級；對于房地產(chǎn)上市公司我們的投資思路是堅持選擇投資業(yè)績穩(wěn)定、可持續(xù)經(jīng)營能力強的龍頭企業(yè)，如萬科Ａ。一、今年以來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回顧今年以來，國家采取的一系列控制投資高速增長的政策措施成效明顯，國房景氣指數(shù)處于回落態(tài)勢。但7月份“國房景氣指數(shù)”為105.25，比6月份微升0.07點（如圖１）。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積、竣工面積等指標增幅走低，而商品房平均銷售價格仍繼續(xù)攀升。圖1：國房景氣指數(shù)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅回落1-7月份，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6055億元，同比增長28.6%，增幅比去年同期回落5.5個百分點。其中，商品住宅完成投資4111億元，同比增長28.1%；辦公樓投資297億元，增長31.5%；商業(yè)營業(yè)用房投資766億元，增長35.6%。2、開發(fā)土地面積和房屋竣工面積的增幅明顯回落1-7月份，全國完成開發(fā)土地面積9560萬平方米，同比增長12.2%，增幅比去年同期明顯回落；本年購置土地面積1.87億平方米，同比增長6%；全國累計完成房屋竣工面積1.18億平方米，同比增長12.9%，增幅比去年同期下降24.8個百分點。3、商品房銷售狀況保持良好，銷售價格依然上升茫1-7大月份，全國粉商品房完成藝銷售面積鎮(zhèn)1.34末億平方米，逢同比增長顫25.2%事；商品房累畏計銷售額華3657父億元，同比炮增長星41.4%卵；全國商品乒房平均銷售師價格為斧2724剪元掉/破平方米，同腎比提高章12.9%節(jié)，是取1996零年以來同期贏的最高增幅確。分地區(qū)看宋，全國有券12港個地區(qū)商品鵝房平均銷售突價格的提高完幅度超過悼10%詢，其中，江夠西、甘肅和膏天津等嫌6父個地區(qū)價格費提高幅度超顏過篇20%蘆。戰(zhàn)舍4盼、商品房空下置面積增幅膨繼續(xù)回落湊7刷月末，全國阻商品房空置碧面積為鍬9678偉萬平方米，識同比下降允0.8%昌，已是自兼4順月份以來連緒續(xù)第島3曲個月下降。捏分地區(qū)看，暫上海、天津姜和湖北等阿12碗個地區(qū)的商僑品房空置面氧積為負增長秒。其中，上盲海商品房空濁置面積同比儀下降蘭37.7%垃，是下降幅畏度最大的地吧區(qū)。岔二、球宏觀調(diào)控政秧策對房地產(chǎn)濾行業(yè)的影響緒國家近期出器臺的一系列蒼政策，從土妄地供應(yīng)、銀亦行信貸、機合構(gòu)監(jiān)管和產(chǎn)次業(yè)政策等各講方面對房地云產(chǎn)行業(yè)逐步魯進行規(guī)范和劍完善，將引抓導房地產(chǎn)行劉業(yè)向著更加鵲理性、成熟平和健康的方楊向發(fā)展，將經(jīng)會提高行業(yè)緒的進入壁壘斑，那些資金倡規(guī)模小，缺館乏可持續(xù)經(jīng)壁營發(fā)展能力綢的公司將會貿(mào)逐步被市場封淘汰。而對使于具有規(guī)模鞋品牌核心競描爭力的公司腥將會不斷獲虧得壯大。閣近期政府出日臺的抑制房興地產(chǎn)投資過騎熱的政策有唱：廟銀監(jiān)會：偏2暖月軟26-3節(jié)月映26偽日發(fā)布了《狗商業(yè)銀行房難地產(chǎn)貸款風其險管理指引版（征求意見辭稿）》擦――拆調(diào)整購房個滾人貸款收支陣比例設(shè)置，腥加強信貸管濾理。浙央行：賽4音月意11言日宣布，從賓2004羊年茅4撇月腳25換日起，提高勤存款準備金開率護0.5確個百分點灶-秀――那限制商業(yè)銀辜行的信貸盲皇目擴張，房襲地產(chǎn)業(yè)是信籃貸調(diào)控的首挑要對象之一旬。耕發(fā)改委等：玻3箏月焦9勁日聯(lián)合下發(fā)回標注為印“盛特急巧”啄的《關(guān)于清宗理整頓現(xiàn)有周各類開發(fā)區(qū)如的具體標準神和政策界限配的通知》己――圖縮減開發(fā)區(qū)繁的數(shù)量和規(guī)舅劃用地規(guī)模航，防止開發(fā)休區(qū)過多過濫啄、違規(guī)用地義等突出問題散，促進開發(fā)俊區(qū)規(guī)范、協(xié)獻調(diào)發(fā)展。瓦國務(wù)院：柜4華月共28既日發(fā)出通知衣，決定適當下提高鋼鐵、嚷電解鋁、水愧泥、房地產(chǎn)拌開發(fā)固定資待產(chǎn)投資項目澇資本金比例信――挑提高項目資擾本金比例，似抬高行業(yè)進盜入門檻。捐這一系列的哀宏觀調(diào)控的迷緊縮政策表澤明政府十分狗關(guān)注房地產(chǎn)呢行業(yè)高速增墳長可能帶來叫的風險，在嶺前階段緊縮酬政策未能達竊到效果的情娛況下，越來樹越希望通過錄產(chǎn)業(yè)政策和劣信貸政策來恐加大調(diào)控力黎度，以抑制掏投資的過快姥增長。這些信政策表明了屬政府降溫房循地產(chǎn)投資的善決心和進一捕步緊縮政策圍的預期，將掌在一定程度而上抑制商業(yè)敗銀行對房地列產(chǎn)開發(fā)貸款驕的投放適。失在目前房地懲產(chǎn)行業(yè)融資騾渠道比較單狀一的狀況下懸，房地產(chǎn)企固業(yè)很難從銀應(yīng)行以外的渠培道獲得開發(fā)截資金，緊縮郵政策必將會驢拉緊房地產(chǎn)仇企業(yè)的資金濕鏈，實力不卷強的開發(fā)商擱面臨較大的早困難。融資鳳難度的加大陣意味著房地拿產(chǎn)開發(fā)商的拜開發(fā)成本的宵提高，無疑雀將加速房地瞇產(chǎn)公司優(yōu)勝泄劣汰的過程恩。有品牌、仍實力，管理驢能力較強的灶公司將獲得猾較大的發(fā)展悔空間，并獲尊得更多的政展府的支持；跨而實力不強顏、信用資質(zhì)供較低、歷史暈包袱沉重、奸負債率較高層、亂盲目擴張拌的房地產(chǎn)開島發(fā)商將被逐答漸淘汰出局遮。尋三、支持房課地產(chǎn)行業(yè)發(fā)躍展的因素憶在宏觀緊縮困的背景下，丑國房景氣指爽數(shù)出現(xiàn)了回棍落，而商品丟房銷售面積蘇繼續(xù)保持快零速增長，商司品房平均銷蜘售價格繼續(xù)刮攀升，這表且明房地產(chǎn)市占場需求保持店旺盛，行業(yè)限前景依然看測好。典１、濕消費結(jié)構(gòu)升有級繼續(xù)支持額房地產(chǎn)行業(yè)闊發(fā)展復消費者的消灑費觀念發(fā)生域變化，將增征加市場需求觀。從國家統(tǒng)絲計局砍2000擁年公布的城梳鎮(zhèn)居民家庭惜住房現(xiàn)狀調(diào)艦查的數(shù)字分請析，全國平終均使用面積舒為醋52稱平方米，與稠人們期望的研住房水平，攔還有較大的槍差距。所以震，中國的房與地產(chǎn)市場發(fā)邪展空間非常深大。檔鞭圖微2友：全國城鎮(zhèn)益居民家庭住寬房現(xiàn)狀調(diào)查哲數(shù)據(jù)來源：絲國研網(wǎng)絡(luò)從住房消費煩結(jié)構(gòu)來看稱,漁居民個人購理房需求快速刑增長是房地殿產(chǎn)市場較快嘗發(fā)展的基礎(chǔ)幕。檔2002泄年，個人購崗買新舊住房變和建房支出濁總額約若8000未億元，居民京住房支出已姨成為支撐房疤地產(chǎn)市場需織求的主體，陽成為房地產(chǎn)徐業(yè)發(fā)展的根香本動力。目慧前，個人購甜房比重已接慮近螺90%質(zhì)，其中個人段購買住宅商解品房的比例捆達到識94.2%黃。良1992勉年、鉗1993打年個人購房級在整個房屋喬銷售總面積移中占比分別冤為益34%厭和妖44%躬，而近年來享，個人購房役面積占比直篇線上升，從媽1998筍年的戴58%烤上升到監(jiān)200比2場年的丙80%禿以上，已經(jīng)捧成為推動房蕉地產(chǎn)需求的灣決定性力量渴。臘寺儀滅圖改3刺：個人購房焰比例趨勢調(diào)數(shù)據(jù)來源：器申萬研究所膽２、大規(guī)模等城鎮(zhèn)化進程繡將支持房地域產(chǎn)行業(yè)發(fā)展脫1998鹽年以來，我悉國城鎮(zhèn)化進勇程明顯加快食，城鎮(zhèn)每年縮增加的非農(nóng)際業(yè)人口大都思在孝800們?nèi)f購-1000書萬人。城鎮(zhèn)謙人口比重增茂幅較快。按遵照發(fā)展規(guī)劃遭，到碌2005是年城市化水扎平將達到止40%糟以上。據(jù)預遙測，到毒2023濾年，我國城邀市化水平將凍達到于52%鵝左右，每年暈將增加那0.8%-兩1.0%革。談表開1些：城市化水插平預測禮城市化水平彈預測（鄙%悲）蚊2005將年雷2023旦年暫2023鑒年多2023旁年有38.3件42.7物47.2旁51.8江大規(guī)模城鎮(zhèn)駐化進程的直虹接后果就是盼城市人口的敏增加。據(jù)估切計，寒2023熊年中國城市喘人口將超過土5掩億，人口城孝市化率將達份到碑40%名。城市人口該的急劇增長揭?guī)砹司薮髴舻淖》啃枨笫常鼮橹赝幸氖沁@一默進程還遠遠嚇沒有結(jié)束，央將推動住宅墊需求的長期遵持續(xù)增長。轟我們認為大銀規(guī)模城鎮(zhèn)化懼的政策在未讓來些10樂年都不會改引變，我國將叫進入城鎮(zhèn)化波率塞40%敲到橋60%供的加速擴張秧階段，成為旗影響商品住舊宅需求的最鍬重要因素。登圖園4變：城市人口鍋增長趨勢勤器巷數(shù)據(jù)來源：遷申萬研究所殿四、房地產(chǎn)喉行業(yè)未來發(fā)舍展趨勢姓1影、投資增速聰放緩，行業(yè)美盈利水平降漆低濤2004毅年，房地產(chǎn)段市場將繼續(xù)胸保持相對穩(wěn)堵定的發(fā)展，璃但增幅預計伙會比高速增既長的瓜2003依年有所下降碑，同時，企聽業(yè)的競爭和牛兩極分化將隨會加劇，行自業(yè)的盈利水哨平將會降低盈。海土地市場趨般緊、供給總點量減弱將抑北制和影響投五資的速度與企增幅，信貸猶規(guī)模的控制歷將直接影響晃到投資的增革長速度。背2003尤年怠6那月央行發(fā)布穗了軟“舟121芬號辜”素文件（《關(guān)沃于進一步加滴強房地產(chǎn)信努貸業(yè)務(wù)管理驚的通知》）莊，房地產(chǎn)信未貸規(guī)模開始沃逐步緊縮。圓今年禍適當提高房雷地產(chǎn)等四個首行業(yè)項目資怠本金比例和嶼控制信貸資能金流入等政玩策，又一次輸拉緊房地產(chǎn)件企業(yè)的資金啊鏈，在產(chǎn)業(yè)稠政策和貨幣蹲政策的雙重狀配合下，房未地產(chǎn)行業(yè)的期進入門檻提宜高，融資難葵度加大，意乞味著房地產(chǎn)如開發(fā)商的開額發(fā)成本提高稱，將在中長形期內(nèi)對房地低產(chǎn)行業(yè)的供脫給產(chǎn)生一定合的抑制作用蝴。犧２、企業(yè)融智資渠道將趨蹄向多元化幼宏觀緊縮對刑整個房地產(chǎn)錦業(yè)的發(fā)展格程局開始產(chǎn)生毒重大影響。漲其中，最直批接的影響就崖是對房地產(chǎn)葛企業(yè)融資渠溉道的沖擊，永導致資金密匹集型的房地道產(chǎn)企業(yè)被迫頁尋求新的融掉資方式和渠乞道，這意味荒著房地產(chǎn)融飽資將趨向多好元化。嗚直接融資將綠成為最好的或選擇。房地封產(chǎn)企業(yè)若能階通過資本市居場融資或再獄融資，可從凝容化解房貸塑緊縮政策所摟帶來的影響不，緩解來自爺房地產(chǎn)項目彈資金需求方紡面的壓力。燦可以預見，域出于融資方冶面的考慮，饑會有越來越升多的大型房幼地產(chǎn)企業(yè)加茄入到腳“谷買殼舊”付上市的行列扛中。烘房地產(chǎn)信托塞將脫穎而出煩。扔去年央行標121惕號文的頒布漂后，房地產(chǎn)徒開發(fā)商以銀威行作為主渠誼道的融資方仰式受到限制煮，房地產(chǎn)信畏托經(jīng)過一段律時間在局部旋地區(qū)的試探濤之后，去年顆第四季度全梅國共發(fā)行房鉆地產(chǎn)信托灘37聚個，募集資請金胸35斤億元霉,耍比第三季度孩驟增了始22婆個、貓22.9印億元，占所泰有信托產(chǎn)品娘的數(shù)量和金欲額的比重也地上升了一倍老左右。親房地產(chǎn)信托著將成為除銀搞行以外房地活產(chǎn)業(yè)全新的添融資平臺，悟?qū)Ψ康仄．a(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)乖發(fā)展起到越瞎來越大的作給用。含房地產(chǎn)基金孤將有可能出卷現(xiàn)。房地產(chǎn)灘基金的出現(xiàn)聽及發(fā)展將會俯對房地產(chǎn)業(yè)念的持續(xù)健康督發(fā)展產(chǎn)生深趁遠的影響。傷對房地產(chǎn)企籮業(yè)來說，可寒以通過獲得淹房地產(chǎn)投資贈基金而大大率拓寬融資渠摧道，解決資鉆金瓶頸問題棚。而對于投技資者來說，嘉不僅可以從菌房地產(chǎn)基金鴉中獲得較高招的投資收益撐率，還能有陳效地規(guī)避風肌險。喝３、優(yōu)勢企矩業(yè)群體將脫鞏穎而出盛在央行箱121碎號文件出臺螺后，隨著業(yè)鬼務(wù)流程的規(guī)柔范，使房地搞產(chǎn)業(yè)的資金嗓密集型產(chǎn)業(yè)類特點迅速顯榨現(xiàn)，最直接痕的效應(yīng)就是擋行業(yè)內(nèi)兩極慕分化不可阻鍵擋。而泄2003忽年利9殃月對1收日國務(wù)院艇18螺號文件《關(guān)紀于促進房地債產(chǎn)市場持續(xù)格健康發(fā)展的移通知》給出邀了明確的政飾策信號：助“森對符合條件科的房地產(chǎn)開剛發(fā)企業(yè)要加率強信貸支持綁力度披”怠，同時嘉“紐對空置量大敞的房地產(chǎn)開役發(fā)企業(yè)，要盯限制其參加干土地拍賣和鎮(zhèn)新項目的申門報哀”假。這些內(nèi)容欺一旦實施，泳可以說在提該高行業(yè)進入匪門檻的同時陰，那些擁有溜專業(yè)化優(yōu)勢語、品牌優(yōu)勢鬧和市場優(yōu)勢顆的企業(yè)將獲犬得高速發(fā)展疫的機會，這葛既順應(yīng)了目尾前行業(yè)內(nèi)加評快集約整合脾的趨勢，也犯會帶來規(guī)范罩行業(yè)管理、貼提升行業(yè)競饅爭力，提高嗚土地開發(fā)價自值、降低銀萌行金融風險窮的系列效應(yīng)裝。隨著政策鎮(zhèn)效應(yīng)的逐漸胡顯現(xiàn)，行業(yè)物內(nèi)兩極分化宵將日益嚴重黨，具有規(guī)模添優(yōu)勢、資金己優(yōu)勢、土地悉儲備優(yōu)勢和享管理優(yōu)勢的簡企業(yè)將脫穎個而出。飽４、結(jié)構(gòu)性窄矛盾將有望帖緩解擱目前我國房荒地產(chǎn)在快速抓發(fā)展的同時返，存在著很妹多深層次的胞問題，最主停要的是結(jié)構(gòu)授性矛盾。比泰如從增長結(jié)歲構(gòu)上看，存恰在結(jié)構(gòu)性增嫂長不平衡和門區(qū)域性投資怎擴張過熱的稻矛盾?？偟难颖憩F(xiàn)在糞:默部分城市房購地產(chǎn)開發(fā)規(guī)悠模過大、房我地產(chǎn)價格上剩漲過快、住轟房供求結(jié)構(gòu)鮮失衡和空置色量增加、對泊銀行資金的稅依賴很嚴重聾等。對出現(xiàn)姨的種種問題訊，政府部門溫和金融機構(gòu)妨非常重視，塌今年以來，革以杭州、上征海、南京等扒城市為主的割長三角地區(qū)隊相繼出臺了銜一攬子遏制染炒房的政策柳，主要包括泛杭州征收助“悼二手房交易慮稅拒”話、上海出臺洲“嶺期房限轉(zhuǎn)禿”熱政策、南京誠實施識“旅購房實名制指”則等，這些政疫策的出臺表尺明地方政府拌對房地產(chǎn)市帆場的監(jiān)管力爪度正在逐步次加強，目的薄是維持房地銳產(chǎn)市場持續(xù)濫、穩(wěn)定的發(fā)灰展。因此，予可以預期未終來房地產(chǎn)行犬業(yè)的結(jié)構(gòu)性抱矛盾有望得宗到緩減。淚燥五、房地產(chǎn)雄板塊投資建瓣議輛１、房地產(chǎn)皆板塊總體評檔價見總體評價房及地產(chǎn)板塊應(yīng)盒從兩個角度諸來看：糕一方面，酒從行業(yè)發(fā)展厭狀況上看，深房地產(chǎn)行業(yè)鑒近年來發(fā)展程態(tài)勢不錯，土市場需求旺越盛，消費結(jié)社構(gòu)的升級、柏居民住房需巖求的擴大，飾城鎮(zhèn)化的加僑速、大規(guī)模貌城市建設(shè)和伸拆遷力度的午加大等等都新為房地產(chǎn)行銅業(yè)的發(fā)展營碧造了很好的糕宏觀環(huán)境；阿而從房地產(chǎn)膨企業(yè)自身來輸看，不少企客業(yè)的項目經(jīng)掀過前幾年的趁建設(shè)之后已上經(jīng)陸續(xù)進入春收獲期，從鼠業(yè)績的波動寫周期上看，理這些企業(yè)的蘆業(yè)績將進入深快速提升期眾。從這一方粘面來看，我互們對房地產(chǎn)終企業(yè)持比較炒樂觀的態(tài)度祥。還另一方面，榴國內(nèi)的房地掀產(chǎn)市場還不顛成熟和規(guī)范歐，上市公司氧的信息披露拿還不夠透明封、調(diào)節(jié)利潤香的空間仍然肉很大，這有早可能造成企襲業(yè)業(yè)績表現(xiàn)剛和實際情況誦的背離，或名者人為的加睡大了企業(yè)業(yè)遲績的波動；艘同時，房地嚼產(chǎn)板塊內(nèi)的搶上市公司資潑質(zhì)差別很大熄、良莠不齊糧導致業(yè)績分那化明顯；而終且，房地產(chǎn)寺開發(fā)具有周稍期性特征，坊業(yè)績波動較碎大。房地產(chǎn)旺項目從開發(fā)暑到竣工的周程期一般在裁2-3夜年，一家公胞司如果沒有暴幾個項目同亞時運轉(zhuǎn)，業(yè)匹績的大幅波詳動在所難免培；房地產(chǎn)行曾業(yè)收入確認蜘也具有特殊源性，上市公志司四季度利棍潤將占到全結(jié)年利潤的較簽大份額。從歐這一方面來恒看，我們對午房地產(chǎn)板塊堵的態(tài)度又是述審慎的。拌因此，我們冠對房地產(chǎn)板眾塊給予中性嗓的投資評級竟。染２、房地產(chǎn)表板塊投資思爺路鬼我們應(yīng)該注若意到，在宏焦觀緊縮政策奴的影響下，侮此次行業(yè)的蒜調(diào)整，表面撐上是行業(yè)增蜻長速度的下險降，其更深謀層次的意義中在于市場結(jié)獻構(gòu)將發(fā)生根卵本性變化，憤中小開發(fā)商皂的淘汰速度轉(zhuǎn)會有所加快旦，行業(yè)集中袖度進一步提翼高，那些資茅金實力雄厚假、土地儲備剪較多、管理耐規(guī)范、具有溜一定品牌效侵應(yīng)的公司將鎖在行業(yè)的本秒次調(diào)整中獲床得更大的發(fā)夸展機遇，堅始持價值型投縣資理念的投腰資者將會獲需得超額的市亡場回報。因算此，我們認剃為在投資房魯?shù)禺a(chǎn)上市公姨司時應(yīng)捐重點關(guān)注肢――亡業(yè)績有