上海與廣州深圳房價的差異分析

長三角與珠三角地區(qū)的城市因素造成上海與廣州/深圳房價的差異分析-5-（題目10：請選擇兩個典型的城市，說明普通住宅價格完全不同的走勢，并請給出自己的解釋。）長三角與珠三角地區(qū)的城市因素造成上海與廣州/深圳房價的差異分析——區(qū)域中心城市效應(yīng)對于房價的影響珠三角地區(qū)和長三角地區(qū)背景介紹珠江三角洲地區(qū)珠江三角洲，簡稱珠三角，是組成珠江的西江，北江和東江入海時沖擊沉淀形成的一個三角洲，面積大約一萬平方公里。經(jīng)濟意義上的珠三角概念首次正式提出是1994年10月8日，廣東省委在七屆三次全會上提出建設(shè)珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)?！爸槿恰弊畛跤蓮V州、深圳、佛山、珠海、東莞、中山6個城市及惠州、清遠、肇慶三市的一部分組成(不含香港澳門2個特區(qū))，也就是通常所說的廣東珠三角。后來，“珠三角”范圍調(diào)整擴大為由珠江沿岸廣州、深圳、佛山、珠海、東莞、中山、惠州、江門、肇慶9個城市組成的區(qū)域，這也就是通常所指的“珠三角”或“小珠三角”。“小珠三角”面積為24437平方公里，不到廣東省國土面積的14％，人口4283萬人，占廣東省人口的61％。2008年“小珠三角”GDP總值達29745.58億元(4342.843億美元)，占全國10%。2009年1月8日，國務(wù)院發(fā)布《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-2020)》。綱要提出，到2012年，由廣州、深圳、佛山、珠海、東莞、中山、惠州、江門、肇慶9個城市組成的珠江三角洲地區(qū)率先建成全面小康社會，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到80000元；到2020年，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到135000元。長江三角洲地區(qū)長江三角洲，簡稱長三角，是長江和錢塘江在入海處沖積成的三角洲，包括江蘇省東南部和上海市，浙江省東北部。是長江中下游平原的一部分。面積約5萬平方千米。經(jīng)濟意義上的長三角城市包括：上海市；江蘇省的8個市：南京、蘇州、揚州、鎮(zhèn)江、泰州、無錫、常州、南通；浙江省的7個市：杭州、寧波、湖州、嘉興、舟山、紹興、臺州。一共16個城市構(gòu)成了整個長三角城市群，以上海為龍頭的蘇中南、浙東北工業(yè)經(jīng)濟帶。這里是我國目前經(jīng)濟發(fā)展速度最快、經(jīng)濟總量規(guī)模最大、最具有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟板塊，長三角地區(qū)占全國土地的1%，人口占全國5.8%，創(chuàng)造了18.7%的國內(nèi)生產(chǎn)總值、全國22%的財政收入和18.4%的外貿(mào)出口。2008年長三角地區(qū)GDP總值達53992.87億元，占全國的GDP的17.9%。從中國最發(fā)達兩個地區(qū)的數(shù)據(jù)中來看，依托以廣州深圳為中心的珠三角地區(qū)和依托上海為中心的整個長三角地區(qū)的發(fā)展水平相當，人均可支配收入都在24000元/年附近，可是房屋價格在這兩個地區(qū)的中心城市的走勢卻稍顯不同。上海市房屋均價在近年呈現(xiàn)出了穩(wěn)步上升的趨勢，而前一段時期內(nèi)廣州、深圳地區(qū)的房價卻一度經(jīng)歷了一場較大程度的跌勢，至2009年8月，整個上海市商品房銷售價格依然高達18000余元/平方米，而同時期廣州/深圳的房價卻在9000元/13000元左右。下文便從整個地域分布情況上來分析其中的差異性。珠三角地區(qū)和長三角地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展概括及其對房價的影響珠三角地區(qū)和長三角地區(qū)GDP構(gòu)成珠三角2000-2008年各市地區(qū)生產(chǎn)總值單位：億元市別200020012002200320042005200620072008廣州2492.742841.653203.963758.624450.555154.236073.837109.188215.82深圳2187.452482.492969.523585.724282.144950.915813.566801.577806.54珠海331.43368.34409.04476.71551.68634.95751.89895.90992.06佛山1050.381189.191328.551578.491918.042383.182933.533605.114333.30惠州439.19478.95526.57586.46686.45803.43925.681104.981290.36東莞820.25991.891186.941452.521806.032181.622627.153151.913702.53中山345.44404.38469.73572.05704.30880.201039.121238.051408.52江門504.66534.60565.99617.81695.64805.37950.851107.071280.59肇慶249.78267.96293.66328.30390.56450.57493.03593.10715.85總計8421.329559.4510953.9612956.6815485.3918244.4721608.6325606.8729745.58珠三角地區(qū)和長三角地區(qū)的生活水平對于房價的影響上海及廣州深圳居民收入情況單位：元市別上海廣州深圳人均可支配收入236232246924870人均消費支出172551895118752平均工資347074018738798注：上海平均工資包含120人以上私營企業(yè)長三角地區(qū)的經(jīng)濟與行政中心都是上海，上海比其周邊的衛(wèi)星城市來說，其突顯的優(yōu)勢是巨大的，上海吸引的巨大的人群的流入，勢必造成上海市區(qū)的房屋價格——無論是租房還是買房都水漲船高。而相對來說，珠三角地區(qū)的城市生活水平差別沒有那么大，人們對于居住地的傾向性并不是那么明顯，便造成了人口的相對分散，對于房屋的供求關(guān)系產(chǎn)生了重大的影響。在長三角地區(qū)的某一個城市的房屋的供求關(guān)系發(fā)生改變，價格發(fā)生變化，對于另外一個城市的影響并不十分明顯，而廣東省的這片城市群正是因為受到了廣州和深圳的兩個中心的原因，從而使房價的關(guān)聯(lián)度在整一個珠江三角洲地區(qū)產(chǎn)生了一個很高的正相關(guān)關(guān)系。長三角地區(qū)圍繞著上海進行發(fā)展，從而形成了以上海為圓心，以到上海的距離為半徑的這樣一個圓，人群紛紛向圓心方向緊靠，所以這樣的結(jié)果是進一步地推動了上海房價的上升，而對于珠三角地區(qū)，其呈現(xiàn)了一個以廣州為圓心以及一個以深圳為圓心的兩個有很大相互重疊的圓，促使了其同質(zhì)商品房供應(yīng)土地以及供應(yīng)數(shù)量遠遠大于長三角地區(qū)，因此在收入與生活水平差異不大的兩個地區(qū)卻顯現(xiàn)出了很大不同的房價的走勢。

珠三角地區(qū)和長三角地區(qū)的城市分布情況及其對房價影響廣州與深圳間開行動車里程與花費時間表單位：KM廣州69石龍9021東莞1033413樟木頭147784431深圳單位：分鐘廣州34石龍4713東莞55218樟木頭78443123深圳上海與南京間開行動車里程與花費時間表單位：KM上海49昆山8435蘇州1267742無錫1651168139常州23718815311172鎮(zhèn)江30125221717513664南京單位：分鐘上海21昆山4120蘇州644323無錫86654522常州11796765331鎮(zhèn)江154133113906837南京我們可以清晰地看見，珠三角地區(qū)聚集了眾多的走在中國前沿的領(lǐng)先城市：廣州市、佛山市（距廣州約30km，下括號相同）、東莞市（約90km）、深圳市（約147km）、中山市（約80km）、珠海市（約116km）等一系列經(jīng)濟發(fā)達的城市，這些和長三角的城市群有著相同的地方，然而其間又有很大的不同，在上海周邊的地區(qū)，昆山市（距上海49km）、蘇州市（約84km)、無錫市（約126km）、常州市（約165km）、鎮(zhèn)江市（約237km）南京市（約301km）、嘉興市（約90km）、杭州市（約180km）、湖州市（約160km）這些城市中被上海市的1小時城市包圍圈所圈住的城市數(shù)量和規(guī)模遠遠小于珠三角地區(qū)，珠三角地區(qū)就因為以上因素所形成的同城效應(yīng)是長三角所遠遠不能達到的。不僅僅體現(xiàn)在時間和距離上的優(yōu)勢，在列車開行密度上長三角地區(qū)同珠三角地區(qū)也是無法相比的，因為滬寧間的鐵路連接僅僅是雙線客貨混跑的，所以上海每日開行至南京動車班次僅僅在31班次，且分布時間相對集中（不包含過路車），而廣州同深圳之間的鐵路是中國改造完成的第一條高速鐵路，如今，廣深間鐵路成為了我國第一條建成的四線鐵路，其間動車組已實現(xiàn)公交化發(fā)車，每天班次超過90班次，高峰時間平均每5分鐘就有一班，所以同長三角地區(qū)相比，他們城市間的交通成本更低、更方便、更快捷。這樣的迅捷的交通促使了很大一部分上班族，傾向于白天去廣州、深圳上班，晚上則居住在廣深鐵路沿線，廣州深圳兩極化的傾向所覆蓋的大規(guī)模的影響范圍在很大程度上面增加了非廣州、深圳市區(qū)的房屋供給范圍，進一步增加了房屋的供給量，使東莞及其附近也形成了一片大型居住社區(qū)，從而分散了大量準備在廣州深圳市區(qū)買方的消費者，使得廣州深圳的房價得到了有效的抑制作用，所以在區(qū)域雙中心的城市群分布上的城市間的交通也對房價產(chǎn)生了一部分作用。珠三角地區(qū)和長三角地區(qū)的發(fā)展前景對房價的影響在近期，上海市政建設(shè)的日益完善，京滬高鐵、滬寧客運專線、滬寧城際鐵路、滬杭客運專線、滬杭城際鐵路相繼陸續(xù)通車，將大大縮短上海與周邊衛(wèi)星城市的交通成本，如果上海房價繼續(xù)上漲，必然會使很大一批人群向上海周邊地區(qū)尋求發(fā)展居住空間，這將促使上海房價有所下降。但是從遠期角度來看，如果長三角地區(qū)依然緊緊依托上海這樣的單中心模式進行發(fā)展的話，對于上海的房價可能更是推波助瀾的作用，因此這樣的作用反過來更會影響到上海乃至長三角地區(qū)整體的經(jīng)濟發(fā)展，所以整個長三角地區(qū)的發(fā)展應(yīng)該傾向于一個平衡發(fā)展的機制，加速拓展南京、杭州的發(fā)展速度與規(guī)模，而不僅僅是上海地區(qū)的一枝獨秀，三足鼎立的發(fā)展模式有利于降低上海地區(qū)的房價，從而更進一步加快長三角地區(qū)的發(fā)展，因而在經(jīng)濟的宏觀調(diào)控方向必須是抑制上海的房地產(chǎn)市場進一步的畸形的過度上漲的這樣一個結(jié)構(gòu)。無論從發(fā)展歷史還是發(fā)展模式上來看，珠三角地區(qū)可以說一直是領(lǐng)先于長三角地區(qū)的，珠三角地區(qū)在80年代率先開始了改革開放的進程，在90年代的時候，廣州的崛起成為了整個珠三角的中心城市，那時的珠三角地區(qū)經(jīng)歷了區(qū)域單中心城市模式的發(fā)展，隨著進一步的發(fā)展與壯大，深圳開始了他的追逐之旅，到了21世紀，一步一步漸漸地縮小了她與廣州之間的差距，從而形成了當今的以廣州深圳為主體的區(qū)域雙中心模式，又經(jīng)過了大概10年的發(fā)展，珠三角地區(qū)的發(fā)展尚未呈現(xiàn)出飽和狀態(tài)，但是由于其區(qū)域面積與儲備土地太小，與長三角地區(qū)相差太大。從長期來看，珠三角地區(qū)對于其南部沿海的一些國家，比如越南、菲律賓、馬來西亞將起到其至關(guān)重要的，不僅如此，珠三角地區(qū)還起到了對于廣西、貴州甚至云南地區(qū)的一系列的經(jīng)濟拉動的任務(wù)；然而在如今，這些功能尚未完全顯現(xiàn)出來，其周邊地區(qū)的經(jīng)濟基礎(chǔ)依然相對薄弱，發(fā)展?jié)摿σ琅f不可小覷，珠三角地區(qū)一旦能夠逐步建立完善其周邊配套功能的建設(shè)與發(fā)展，面臨新的一輪發(fā)展機制，必然會使得其將近2萬平方千米的土地成為一片熱土。上海的北邊仍然有蘇北地區(qū)作為一大片發(fā)展延伸與土地儲備空間，而珠三角地區(qū)一旦完成了其對于整個東南亞控制的關(guān)鍵核心地位的時候，等待整個東南亞重新再一次崛起之后，土地供需矛盾將會再一次顯現(xiàn)出來，從而造成其土地價格的急劇上漲。總結(jié)（單中心城市綜合圈與雙中心城市綜合圈對于房價及區(qū)域發(fā)展情況的影響的分析與比較）以上關(guān)于上海與廣州深圳的房價的走勢的不同，可以比較明顯地看出單中心城市綜合圈與雙中心城市綜合圈對于房價的影響。單中心城市綜合圈面臨的一個問題是隨著自身的發(fā)展，周邊的城市僅僅作為陪襯于依托，將造成其自身與周邊城市的距離越拉越大，其個人吸引力將周邊區(qū)域的優(yōu)秀資源全部囊入懷中，這樣的畸形發(fā)展最終將使其自身無法支撐，從而造成整個系統(tǒng)的崩潰。一個地域的發(fā)展需要的不僅僅是一枝獨秀的結(jié)果，更重要的是地區(qū)內(nèi)保持一個相對的平衡這樣才能有效的控制住房價，更好地推動經(jīng)濟的發(fā)展。一個區(qū)域的發(fā)展規(guī)律必定是一個中心帶動一個區(qū)域進行有序的發(fā)展，擴展到了一定程度也必須有另一個中心對其進行牽制與制衡，從而形成了共同發(fā)展圈最終建成泛區(qū)域的多中心規(guī)模城市群，只有這樣才能夠抑制其中的一些稀缺資源例如房地產(chǎn)的價格的異常波動，才能更好的發(fā)展。因此，如果上海繼續(xù)以其長三角核心地位的姿態(tài)來展現(xiàn)的話，其房價近期下跌空間有限，但對于其長期發(fā)展來說并不是有利的因素，隨著上海地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的飽和，在長期看來，不尋求另一經(jīng)濟中心作為依靠的話，會造成經(jīng)濟上的很大壓力，從而使得房價下跌，假使另一經(jīng)濟中心的崛起，也必然會使得在那