物業(yè)管理企業(yè)的詳細介紹

第五章物業(yè)管理企業(yè)第一頁，共三十五頁。5/3/20231EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的特點與分類一、物業(yè)管理企業(yè)的概念物業(yè)管理企業(yè)是指按合法程序成立并具備相應資質條件、經營物業(yè)管理業(yè)務的具有獨立法人地位的經濟實體作為獨立的企業(yè)法人，物業(yè)管理企業(yè)必須有明確的經營宗旨和經政府主管部門認可的管理章程，能夠獨立承擔民事和經濟法律責任成立物業(yè)管理企業(yè)還必須獲得物業(yè)管理行政管理部門頒發(fā)的資質證書物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是依照委托管理的契約，對受托物業(yè)及委托人提供管理服務第二頁，共三十五頁。5/3/20232EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的特點與分類二、物業(yè)管理企業(yè)的特點

服務性經營性專業(yè)性平等性第三頁，共三十五頁。5/3/20233EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的特點與分類三、物業(yè)管理企業(yè)的類別（一）從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，大致可分為四種類型

1、由房地產開發(fā)企業(yè)投資設立的分支機構

2、由房地產部門所屬的房管所轉換為物業(yè)管理企業(yè)

3、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)

4、按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產管理權的物業(yè)管理企業(yè)

第四頁，共三十五頁。5/3/20234EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的特點與分類（二）從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產權關系來看，可分為兩大類1、委托服務型物業(yè)管理企業(yè)2、自主經營型物業(yè)管理企業(yè)（三）其他分類按投資性質，物業(yè)管理企業(yè)可分為全民、集體、聯(lián)營、三資、私營等類型按股東出資形式，可分為有限責任公司、股份有限公司、股份合作公司等第五頁，共三十五頁。5/3/20235EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設立一、物業(yè)管理企業(yè)設立的條件（一）有限責任公司的設立條件1．股東符合法定人數；2．股東出資達到法定資本最低限額；3．股東共同制定公司章程；4．有公司名稱，建立符合有限責任公司要求的組織機構；5．有固定的生產經營場所和必要的生產經營條件。

第六頁，共三十五頁。5/3/20236EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設立（二）股份有限公司的設立條件1．發(fā)起人符合法定人數；2．發(fā)起人認繳和社會公開募集的股本達到法定資本最低限額；3．股份發(fā)行、籌辦事項符合法律規(guī)定；4．發(fā)起人制定公司章程，并經創(chuàng)立大會通過；5．有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機構；6．有固定的生產經營場所和必要的生產經營條件。

第七頁，共三十五頁。5/3/20237EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設立二、物業(yè)管理企業(yè)設立的步驟（一）可行性研究

1、市場調查2、綜合分析3、編寫可行性報告第八頁，共三十五頁。5/3/20238EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設立（二）物業(yè)管理企業(yè)建立的籌備1、人才儲備2、起草管理章程3、籌集資本金（三）登記注冊組建有限責任的物業(yè)管理企業(yè)和股份有限物業(yè)管理企業(yè)，登記注冊時應提交的文件略有不同（四）資質審查及稅務登記第九頁，共三十五頁。5/3/20239EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式（一）物業(yè)管理企業(yè)的組織類型1、實體型物業(yè)管理企業(yè)。一般屬于大中型企業(yè)，其內部按“統(tǒng)一領導與分級管理”原則，形成三個層次：（1）決策層；（2）管理層；（3）作業(yè)層。這類企業(yè)一般都可直接接受項目；同時，它也能提供物業(yè)管理的顧問、咨詢服務。此類企業(yè)的適應性強，但人員較多，不易轉型。第十頁，共三十五頁。5/3/202310EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制2、管理型物業(yè)管理企業(yè)。大多是中小型企業(yè)，主要由管理層人員組成，具體的作業(yè)操作需要時就采取分包形式。這類企業(yè)必須與專業(yè)企業(yè)建立合同關系。企業(yè)人員相對精干，內部機構精簡，規(guī)模適中，經營靈活，在物業(yè)管理市場中具有較強的競爭力。3、顧問型物業(yè)管理企業(yè)。由少量具有豐富物業(yè)管理經驗的人員組成，不具體承擔物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費。這類公司人員少、但業(yè)務素質高。

第十一頁，共三十五頁。5/3/202311EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制（二）物業(yè)管理企業(yè)的主要職能機構

經理室辦公室管理部財務部工程部經營發(fā)展部第十二頁，共三十五頁。5/3/202312EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制（三）物業(yè)管理企業(yè)組織形式的選擇

1、直線式直線式模式不設專業(yè)的職能機構，各級行政主管負責行政與專業(yè)管理的職能。機構按垂直系統(tǒng)領導，實行單向逐級負責制。這種管理模式的優(yōu)點是：機構精簡、指揮統(tǒng)一、權責分明、決策迅速、效率較高；利潤來源明確，管理層直接對成本和利潤負責。缺點是各種管理職能歸集于一人，難以適應較復雜的管理；同時，人力資源分散，最高層對下層缺乏直接溝通，容易造成指揮失誤。

第十三頁，共三十五頁。5/3/202313EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制2、職能制職能制是設有職能機構，由機構負責人在業(yè)務范圍內下達和布置工作。職能制的優(yōu)點是管理層專業(yè)化水平較高，缺點是與直線制相比機構比較龐大。職能制適合于規(guī)模不是很大，但管理難度較高的物業(yè)服務項目。

第十四頁，共三十五頁。5/3/202314EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制3、直線――職能制直線――職能制又稱直線參謀式，它是在直線式的基礎上吸收了職能制的長處，各級均設置了相應的職能部門，從事各項專業(yè)管理活動，但各職能部門沒有直接向下發(fā)布命令的權力。這種組織形式的優(yōu)點是：既保持了直線式的集中統(tǒng)一的優(yōu)點，又具有職能分工的長處，對于減輕主管領導負擔、彌補主管領導專業(yè)上的不足起到了重要作用，提高了工作質量。缺點是：下級缺乏必要的自主權，各個職能部門之間缺乏橫向聯(lián)系，容易產生脫節(jié)和矛盾，信息反饋速度較慢，組織不力可能降低效率。第十五頁，共三十五頁。5/3/202315EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制4．事業(yè)部制事業(yè)部制是在直線――職能制的基礎上，直線部門具有更明確的自主權和一定的財權。物業(yè)管理企業(yè)（有的稱總公司）下設若干事業(yè)部，每個事業(yè)部又負責若干經營事務?？偣菊乒軕?zhàn)略決策，確定經營方針，統(tǒng)管人員，每個事業(yè)部負責日常經營與管理活動，單獨核算、自負盈虧，上繳額定利潤。事業(yè)部制的主要優(yōu)點：（1）既有利于企業(yè)最高領導層擺脫日常行政事務，強化決策機制，又有利于調動各個事業(yè)部的積極性、責任心與主動性，增強企業(yè)經營的適應性與靈活性，消除由于企業(yè)規(guī)模大、層次多所造成的各種弊端。（2）由于各事業(yè)部實行獨立核算、自負盈虧，有利于分清各事業(yè)部的經營效果，調整經營業(yè)務機構，促進內部競爭。（3）有利于將社會化與專業(yè)化有效結合起來，加強多元化經營與綜合性服務。（4）有利于考核干部，培養(yǎng)復合型人才，提高領導素質。主要缺點是事業(yè)部之間的協(xié)調困難，機構重疊，用人過多。一般來說，對于企業(yè)規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經營業(yè)務復雜多樣的大型綜合性物業(yè)管理企業(yè)，可以借鑒或采用。第十六頁，共三十五頁。5/3/202316EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制5．矩陣式矩陣式是由職能部門與專業(yè)或項目部相互配合所形成的組織形態(tài)。這種管理模式的優(yōu)點是充分利用人力資源，調動各方面積極性來參與管理。同時可采用計算機現(xiàn)代化的管理手段來提高服務質量。缺點是雙重領導，容易出現(xiàn)矛盾，導致推卸責任。但只要職責界定清楚，矩陣式適用于各種類型物業(yè)的管理。第十七頁，共三十五頁。5/3/202317EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制選用企業(yè)組織形式，應考慮下列幾個主要因素1、企業(yè)的規(guī)模、類型及所負擔的職能2、企業(yè)的經營方式與管理業(yè)務的負責程度3、物業(yè)管理模式與服務對象特點4、擁有托管物業(yè)的管轄范圍的大小與種類的多少5、企業(yè)管理手段的先進性與管理人員的素質和能力第十八頁，共三十五頁。5/3/202318EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制二、物業(yè)管理制度建設

（一）物業(yè)管理制度設置的原則

1、合法性原則2、市場化原則3、實事求是原則4、責權利相統(tǒng)一原則5、定性與定量相結合的原則6、簡明扼要的原則

第十九頁，共三十五頁。5/3/202319EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制（二）物業(yè)管理制度的類型

1、物業(yè)管理企業(yè)內部管理制度員工管理條例部門職能管理制度崗位責任制度管理程序制度第二十頁，共三十五頁。5/3/202320EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制2、物業(yè)管理企業(yè)外部管理制度

（1）物業(yè)接管驗收制度（2）物業(yè)委托管理制度（3）住戶（用戶）手冊（4）房屋管理服務制度（5）住宅共用部位共用設施設備維修基金管理規(guī)定

第二十一頁，共三十五頁。5/3/202321EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制三、物業(yè)管理企業(yè)的人員培訓

（一）物業(yè)管理企業(yè)人員培訓的基本內容和要求

一般員工通常都由物業(yè)管理企業(yè)自己培訓。通過培訓，讓員工明確崗位責任和職業(yè)道德規(guī)范，強化員工的作風訓練和日常養(yǎng)成，提高他們的業(yè)務素質和水平。

專業(yè)性、技術性崗位的人員要參加政府有關行業(yè)主管部門組織的專業(yè)培訓，并經考核合格后，才能持證上崗。第二十二頁，共三十五頁。5/3/202322EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制（二）人員培訓的形式

1、職前培訓

2、在職培訓

（1）輪轉學習（2）總結經驗（3）專題講座（4）外派培訓第二十三頁，共三十五頁。5/3/202323EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度一、企業(yè)資質管理的概念

企業(yè)資質，主要是指企業(yè)具備或擁有的人力、物力和財力情況。企業(yè)資質是企業(yè)實力和規(guī)模的標志。

企業(yè)資質等級管理是指對那些政府認為有必要加強監(jiān)控行業(yè)的某類公司的經營服務能力的認定管理。

加強對物業(yè)管理企業(yè)資質的管理，有利于提高物業(yè)管理水平，促進我國物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，有利于規(guī)范我國的物業(yè)管理市場秩序，能夠更好地保護業(yè)主和住戶的合法權益，也有利于我國物業(yè)管理行業(yè)與世界接軌。第二十四頁，共三十五頁。5/3/202324EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度二、物業(yè)管理企業(yè)的資質等級及相應標準

1、一級資質

（1）注冊資本人民幣500萬元以上。（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。第二十五頁，共三十五頁。5/3/202325EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度（4）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％。

多層住宅200萬平方米

高層住宅100萬平方米

獨立式住宅（別墅）15萬平方米辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米

（5）建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經營管理業(yè)績。第二十六頁，共三十五頁。5/3/202326EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度2、二級資質

（1）注冊資本人民幣300萬元以上。（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。

（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。第二十七頁，共三十五頁。5/3/202327EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度（4）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％。

多層住宅100萬平方米

高層住宅50萬平方米

獨立式住宅（別墅）8萬平方米辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米

（5）建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經營管理業(yè)績。第二十八頁，共三十五頁。5/3/202328EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度3、三級資質

（1）注冊資本人民幣50萬元以上。（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。

（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。（4）有委托的物業(yè)管理項目。（5）建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

第二十九頁，共三十五頁。5/3/202329EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度三、企業(yè)資質的行政管理

1、資質等級核定管理《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》規(guī)定：申請核定資質等級的物業(yè)管理企業(yè)，應當提交下列材料：①企業(yè)資質等級申報表；②營業(yè)執(zhí)照；③企業(yè)資質證書正、副本；④物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；⑤物業(yè)服務合同復印件；⑥物業(yè)管理業(yè)績材料。

新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。

第三十頁，共三十五頁。5/3/202330EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉讓資質證書的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

物業(yè)管理企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，可處2萬元以下的罰款。

第三十一頁，共三十五頁。5/3/202331EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度2、資質等級審批管理

國務院建設主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)的資質證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。設區(qū)的市人民政府房地產主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。資質審批部門應當自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業(yè)核發(fā)資質證書；一級資質審批前，應當由省、自治區(qū)人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產主管部門審查，審查期限為20個工作日。第三十二頁，共三十五頁。5/3/202332EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度3、資質等級動態(tài)管理物業(yè)管理企業(yè)資質實行年檢制度。各資質等級的物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應資質審批部門負責。符合原定資質等級的，物業(yè)管理企業(yè)的資質年檢結論為合格。不符合原定資質等級的，物業(yè)管理企業(yè)的資質年檢結論為不合格，原資質審批部門