XXXX濰坊房地產(chǎn)市場報告-

目錄第三部分濰坊市城市規(guī)劃及交通情況1、山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)帶海洋生物醫(yī)藥、現(xiàn)代海洋漁業(yè)、海洋文化旅游業(yè)等海洋產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展壯大，形成了濰坊的產(chǎn)業(yè)競爭新優(yōu)勢。2009年4月胡錦濤總書記視察山東，作出打造山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的指示藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃范圍包括了山東全部海域15萬余平方公里，以及山東半島7個省轄市（包括濰坊）、51個沿?？h市區(qū)，陸域面積達(dá)6.4萬平方公里，陸域面積超過全省的40％藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)最終要落實在產(chǎn)業(yè)和項目上。濰坊提出實施?°三個千億?±計劃，以千億級的投入，打造千億級產(chǎn)業(yè)，造就千億級企業(yè)，顯示出了非同尋常的氣魄與膽略。千萬噸石化、百萬輛汽車、百萬千瓦光伏電池、50萬盞LED路燈?-?-這一個個優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，成為濰坊藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成就最生動的寫照。2010年9月,

由山東省委省政府組織編制的《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》和《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)改革發(fā)展試點總體方案》已上報并等待批準(zhǔn)。濰坊連接藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的東西兩翼，戰(zhàn)略地位十分重要。房地產(chǎn)市場外部發(fā)展環(huán)境優(yōu)越。2、輕軌工程濰坊輕軌工程啟動，30億打造山東省內(nèi)首條輕軌，從建設(shè)城區(qū)至濱海新城，全長約50公里輕軌，每小時最高運(yùn)送客流量可達(dá)3萬人，促進(jìn)濰坊市“半小時經(jīng)濟(jì)圈”的發(fā)展。青島、煙臺、威海、濰坊半島城際快速軌道交通的在途時間不超過一小時，四城市到周邊縣城以及主要城鎮(zhèn)的在途時間不超過半小時，規(guī)劃實現(xiàn)時間為今后20年內(nèi)。輕軌建設(shè)拉進(jìn)區(qū)域之間的距離，增加人口和信息的流動性加強(qiáng)，將極大的帶動沿線周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。項目所在區(qū)域距離輕軌較近，將會直接帶動區(qū)域的發(fā)展速度，可以吸引更多的外地客戶前來購買，為區(qū)域房地產(chǎn)的迅速發(fā)展?fàn)幦「嗟目蛻糍Y源。3、濰坊市綜合保稅區(qū)在吸引投資方面，濰坊綜合保稅區(qū)力爭通過五年發(fā)展，引進(jìn)生產(chǎn)企業(yè)２００家、物流企業(yè)１００家、總部經(jīng)濟(jì)企業(yè)５００家，完成總投資４８０億元，實現(xiàn)年進(jìn)出口額１００億美元，年工業(yè)總產(chǎn)值７００億元。2011年1月25日，濰坊綜合保稅區(qū)獲國務(wù)院批復(fù)設(shè)立，成為我國第14綜合保稅區(qū)。濰坊綜合保稅區(qū)的設(shè)立，為濰坊及整個山東對外開放搭建了強(qiáng)有力的國際化平臺，必將成為加快山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)、黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)的有力助推器。4、濰坊市未來發(fā)展格局城市格局分析——中心城市空間“一心、一環(huán)、一廊、一軸”的結(jié)構(gòu)模式“一廊”是白浪河、虞河兩岸綠化帶及兩河之間的綠地構(gòu)成貫穿“一心”的中央綠色生態(tài)通道“一軸”指由北海路向北延伸連接濱海新城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸“一心”是由虞河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市中心區(qū)，是優(yōu)化、提升中心城市服務(wù)功能的主體“一環(huán)”是長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)體鳶都湖片區(qū)所在區(qū)域處于“一環(huán)”和“一軸”的交匯處，從城市格局的角度來看，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?5、城市發(fā)展方向重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成高新技術(shù)發(fā)展的高地和一流平臺重點發(fā)展服務(wù)業(yè)，滿足商貿(mào)、文化、教育、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和居住生活等方面的需要重點發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，承擔(dān)起全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重頭戲任務(wù)重點發(fā)展物流業(yè)，努力成為全省乃至華東地區(qū)重要的物流節(jié)點南部山區(qū)經(jīng)濟(jì)帶為重點保護(hù)區(qū)域，控制重化工業(yè)向南擴(kuò)張，實施保護(hù)性開發(fā)，發(fā)展特色、生態(tài)農(nóng)業(yè)和輕型工業(yè)，做大做強(qiáng)生態(tài)旅游業(yè)

東、南、西、北，四向發(fā)展，城市規(guī)模正快速拓展；南部控制工業(yè)，創(chuàng)造宜居環(huán)境，將成為中高端置業(yè)者向往的置業(yè)方向。6、濰坊市舊城改造濰坊市人口基數(shù)中等，人口增長速度較快近幾年，政府加大舊改力度，濰坊市舊城改造進(jìn)程加快，年投資額在90億元以上；舊城改造對房地產(chǎn)市場的促進(jìn)作用將持續(xù)3年以上。2008年以來，濰坊市加快舊城改造進(jìn)程，對舊小區(qū)、城中村、危房區(qū)及棚戶區(qū)三大重點實施改造，年投資額在90億元以上。城中村、危房區(qū)及棚戶區(qū)改造，全部采用市場化運(yùn)作。全市舊城改造工程計劃于2010年基本完成，而拆遷引發(fā)的購房剛性需求有一定的滯后性，因此，舊城改造對濰坊房地產(chǎn)市場發(fā)展的促進(jìn)作用將持續(xù)3年以上。目錄第四部分山東省各地級市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r目錄第五部分濰坊市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r1、人口濰坊市人口總數(shù)自2008年開始飛速增長，截止到2010年12月，濰坊市戶籍總?cè)丝谶_(dá)到862.5萬人，市區(qū)人口181.25萬人，統(tǒng)計暫住人口約27萬人。2005-2010年，市區(qū)人口年均增長5.7%，增長較快。城區(qū)濰城寒亭坊子奎文青州諸城壽光安丘高密昌邑臨朐全部人口數(shù)36萬42萬52萬49萬90萬107萬103萬91.5萬83萬58萬85萬862.5萬2、GDP2005-2009年濰坊GDP年均增長率保持在13%以上，省內(nèi)排名第四。2005-2009年濰坊GDP年均增長13%以上，經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)開發(fā)奠定了堅實基礎(chǔ)。濰坊GDP排名省內(nèi)第四，經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計，2010年濰坊GDP總量為3000億元（非官方數(shù)據(jù)）；※伴隨城市GDP穩(wěn)步增長，城市經(jīng)濟(jì)總量逐漸擴(kuò)大，穩(wěn)定增長的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為城市房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的大環(huán)境，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了堅實保障。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)近幾年，濰坊第三產(chǎn)業(yè)所占比重逐步加大，2009年占到GDP的31.57%，第三產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間；第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年增長率在14-22%之間。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐年優(yōu)化，2009年第三產(chǎn)業(yè)所占比重達(dá)到31.75%，和服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)相比，還有較大差距，有很大的上升空間。2005-2009年第三產(chǎn)業(yè)年均增速保持14.00%以上，甚至在2007年達(dá)到22.69%，發(fā)展十分迅速。三產(chǎn)比例逐步優(yōu)化，為房地產(chǎn)提供了良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，服務(wù)業(yè)增強(qiáng)有利于私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促使居民收入穩(wěn)步增長。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)總量的快速增長，居民消費(fèi)水平的整體上升將會為房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展提供有力的保障。124、固定資產(chǎn)投資濰坊固定資產(chǎn)投資逐年增加，10年上半年固定資產(chǎn)投資完成931.5億元。2009年濰坊固定資產(chǎn)投資已達(dá)1890.5億元，2006年-2009年固定資產(chǎn)投資年增長率均在15%以上，08年和09年年增長率均達(dá)24%以上。固定資產(chǎn)增長較為明顯，市政、道路等不斷完善，城市骨架被不斷拉大，城市面貌得以優(yōu)化。城市環(huán)境的改善大大提升了周邊土地價值，為房地產(chǎn)開發(fā)提供持續(xù)發(fā)展的動力。135、人均收入2009年濰坊市人均可支配收入17267.3元，2006年-2009年人均可支配收入年均增長率為13.7%，居民購買能力逐漸增強(qiáng)，商品房潛在的首次置業(yè)者和改善型剛需客戶眾多。2006年-2009年濰坊市人均可支配收入年增長速度均在10%以上，增長速度較快，人均消費(fèi)性支出年增長速度06年和07年增長速度均在15%以上，08年由于受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，消費(fèi)性支出增長速度有小幅下降，但總體保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，濰坊市人均生活水平逐年提高。6、濰坊市歷年房地產(chǎn)投資額近幾年，濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資額快速增長，年增長率在30%以上，2010年上半年同比增長47.2%，投資額排名全省第三。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，增速明顯高于去年同期。2010年上半年，全市房地產(chǎn)投資完成165.2億元，增長47.2%，住宅投資增長40.4%，辦公樓投資增長26.3%，商業(yè)營業(yè)用房投資增長35.3%。省內(nèi)其它城市相比，濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資額所占比例較高。2010年上半年占全省房地產(chǎn)投資額11.7%，排在濟(jì)南、青島之后，位列全省第三。濰坊房地產(chǎn)投資額發(fā)展的迅猛勢頭表明開發(fā)企業(yè)對于濰坊市場的發(fā)展具有較強(qiáng)的信心。157、商品房施工及竣工面積2007年以來，商品房施工面積大幅增長，2010上半年商品房施工面積已超出2009年全年；2010年全市施工面積為3350萬平方米，新開工1961萬平方米，竣工量1330萬平方米。其中濰坊主城區(qū)（含濰城區(qū)、奎文區(qū)、坊子區(qū)、濱海開發(fā)區(qū)、高薪區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）：施工面積為1999萬平方米，新開工758萬平方米，竣工量528萬平方米，市場整體供應(yīng)較大。2007-2010全年濰坊商品房施工竣工面積0500100015002000250030003500萬平米商品房施工面積1510190927093350商品房竣工面積418345608.9713302007200820092010年168、商品房銷售面積濰坊商品房市場成交規(guī)模較大，2010年全市銷售面積為1995.3萬平方米，同比增長15.9%。濰坊城區(qū)新建商品房銷售情況，共銷售665.38萬平方米，同比下降5.91%，其中銷售新建商品住房581.84萬平方米，同比增長27.26%。根據(jù)市場監(jiān)控，目前濰坊市區(qū)一手住宅成交均價約3700元/平米。17第二部分城市規(guī)劃與交通181、山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)海洋生物醫(yī)藥、現(xiàn)代海洋漁業(yè)、海洋文化旅游業(yè)等海洋產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展壯大，形成了濰坊的產(chǎn)業(yè)競爭新優(yōu)勢。藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃范圍包括了山東全部海域15萬余平方公里，以及山東半島7個省轄市（包括濰坊）、51個沿?？h市區(qū)，陸域面積達(dá)6.4萬平方公里，陸域面積超過全省的40％2010年9月,

由山東省委省政府組織編制的《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》和《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)改革發(fā)展試點總體方案》已上報并等待批準(zhǔn)。濰坊連接藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的東西兩翼，戰(zhàn)略地位十分重要。房地產(chǎn)市場外部發(fā)展環(huán)境優(yōu)越。2、輕軌濰坊輕軌工程啟動，30億打造山東省內(nèi)首條輕軌，從建設(shè)城區(qū)至濱海新城，全長約50公里輕軌，每小時最高運(yùn)送客流量可達(dá)3萬人，促進(jìn)濰坊市“半小時經(jīng)濟(jì)圈”的發(fā)展。青島、煙臺、威海、濰坊半島城際快速軌道交通的在途時間不超過一小時，四城市到周邊縣城以及主要城鎮(zhèn)的在途時間不超過半小時。櫻前街項目所在區(qū)域距離輕軌較近，將會直接帶動區(qū)域的發(fā)展速度，可以吸引更多的外地客戶前來購買，為區(qū)域房地產(chǎn)的迅速發(fā)展?fàn)幦「嗟目蛻糍Y源。203、城市格義局“一廊”是白浪河辮、虞河兩澆岸綠化帶另及兩河之范間的綠地電構(gòu)成貫穿辰“一心”福的中央綠去色生態(tài)通殿道“一軸”指由北海襲路向北延掩伸連接濱椒海新城的省經(jīng)濟(jì)發(fā)展截軸“一心”是由虞河聽路、北宮澡街、北海好路、健康猾街所圍合輔的城市中偽心區(qū)，是殼優(yōu)化、提錦升中心城效市服務(wù)功忍能的主體“一環(huán)”是長松路禁、玄武街協(xié)、濰縣路槽、寶通街懼組成的城定市快速交名通環(huán)體21第三部分囑濰坊永房地產(chǎn)綜靠述222010年住宅價劇格變化情冒況在中建大愉觀天下、輕中央生活四城、濰京睜、泰華榮堂觀華府等劫若干高端矛項目帶動豆下，濰坊頌房地產(chǎn)市倚場目前出薦現(xiàn)逆市上絞揚(yáng)趨勢。23201捧0年，濰鉗坊市房辦地產(chǎn)發(fā)飼展速度絨較快，洗整體價寶格漲幅夠在17-莖18%，雖受詢國家調(diào)慚控政策跪影響，燭但整體困市場仍槍然處于鐵穩(wěn)步上揀漲趨勢云?！?01難0年濰坊市召宏觀經(jīng)濟(jì)紐奉發(fā)展迅速汗，GDP總量及人例均可支配探收入再創(chuàng)吐新高?！灾薪āさご笥^天下、濰京胸、中央追生活城鈴、泰華城·存榮觀華府院為代表高橋端、高品翻質(zhì)項目的什不斷涌現(xiàn)舊為房地產(chǎn)矛市場的發(fā)旋展注入了御動力；※為加快濰貍坊城市化忽建設(shè)的進(jìn)冷程，濰坊市政府大敞力扶植房鮮地產(chǎn)市場捕的發(fā)展；基于以累上三方鞭面因素孩，201巾0年濰坊房嬌地產(chǎn)市場蘋整體價格揭上漲幅度朋較大。目前濰話坊全市心均價為3700元/平方米，蔑其中奎文攀中心城區(qū)起均價4200元/平方米，其濰城區(qū)均委價3550元/平方米迅，高新差區(qū)成交倦均價約跌為400曠0元/平方米，報經(jīng)濟(jì)技術(shù)序開發(fā)區(qū)價3500元/平方米詳。24奎文區(qū)奎文區(qū)眠是濰坊匠市經(jīng)濟(jì)扭和政治武中心，憑依托白袖浪河和遼虞河兩拒條河景鉆資源優(yōu)稠勢，區(qū)托域城市歲發(fā)展和裁建設(shè)都片走在各待區(qū)前列研。奎文委區(qū)目前允在售項寄目近68個，是零目前濰沾坊市供考應(yīng)項目咳最多的赤區(qū)域。本區(qū)域房矩地產(chǎn)發(fā)展息環(huán)境較好戀，周邊配訂套齊全，聽產(chǎn)品品質(zhì)恐較好，客津戶認(rèn)可度橫高；區(qū)域迷均價在4200元/㎡左右，項秩目眾多，惠供應(yīng)體量紋較大，市救場競爭激壘烈，未來面項目的競郊爭主要是耐產(chǎn)品品質(zhì)黃和營銷推惕廣的競爭村；2010年本區(qū)炕域中高銜端項目堵共推出汪約50萬㎡，成越交約33萬㎡，產(chǎn)艘品以高層疾為主，約習(xí)占90%，面積主謹(jǐn)要集中在80-名140閣㎡之間；201拔1年，本顛區(qū)域預(yù)桌計供應(yīng)貢體量約蘭為76萬㎡，盼產(chǎn)品以鬼高層為理主，約比占90%，面積區(qū)泥間主要集死中在80-9鼓5㎡和110賠-14艘0㎡之間，戴預(yù)計首做次推售通高峰將刷會集中月在明年3-6月份之間究到來。25濰城區(qū)本區(qū)域商是典型慰的老舊依城區(qū)，茶環(huán)境較昂差，配拴套設(shè)施祥不完善緣瑞，項目倘一般為僚中低端舟產(chǎn)品，篩客戶主碗要是周完邊的居春民和剛湖性需求鵲客戶，勁區(qū)域均萌價在355察0元/㎡左右，搜同時該裁區(qū)域項映目眾多罵，價格霞戰(zhàn)是本乘區(qū)域的句競爭主賠題。2010年濰城區(qū)鉤中高端項六目新增供劉應(yīng)量約為36萬㎡，成鑒交約26萬㎡；鹽產(chǎn)品以派高層為蹲主，約技占70%，多層約蓬占25%。201逝1年此區(qū)毀域中高上端項目沖預(yù)計供惱應(yīng)量約戚為55萬㎡，弟產(chǎn)品以脖高層為畢主，約際占75%，面積主青要集中在80-9俱0㎡和110炊-13嗓5㎡之間，禿預(yù)計首居次推售盟高峰將臂會在201能1年4-7月份到來借。濰城區(qū)屬純于濰坊的梳老舊城區(qū)街，舊村改蠶造項目較三多，片區(qū)割建設(shè)和核肌心配套資南源落后于闖其他片區(qū)英。目前在送售項目約62個，供應(yīng)凍體量極大址。26高新區(qū)本區(qū)域里處在城債市發(fā)展俗的主干目道上，撤環(huán)境較役好，城漲市建設(shè)阻先進(jìn)，或產(chǎn)品品起質(zhì)高端昆，高端爛項目不婚斷進(jìn)駐齊，區(qū)域疤認(rèn)可度羨較高，團(tuán)客戶主潮要是市焦區(qū)的高收端人群務(wù)，區(qū)域替均價在400教0元/㎡左右，201繩0年區(qū)域般熱度和民升值潛卻力的到灶客戶度胞得到極仁大提升瘡。2010年高新粘區(qū)中高雄端項目羞新增供榆應(yīng)量約獨(dú)為26.8服2萬㎡，線成交約20.藍(lán)27萬㎡，其浙中高層約分占80%，面積云主要集垮中在80-9紙5㎡和110-某145㎡之間；2011年高新區(qū)片中高端項養(yǎng)目預(yù)計新版增供應(yīng)量昆約為47萬㎡，服產(chǎn)品以刮高層為破主，約處占80%；面積區(qū)房誠間主要集慰中在70-1碎05㎡和110瞎-15貧0㎡之間，預(yù)懲計明年首艙次推售高聰峰將會在3-5月份到來蛙。27經(jīng)濟(jì)技術(shù)赤開發(fā)區(qū)本區(qū)域靠溝近工業(yè)區(qū)主域，環(huán)境纏較差，各孩項目產(chǎn)品遣品質(zhì)一般濟(jì)，市場認(rèn)心可度較低線，區(qū)域均升價在350展0元/㎡左右，柱主要以祖剛性需川求客戶忽為主，慈相對其萍他片區(qū)盒未來發(fā)竭展空間真較小。2010年經(jīng)濟(jì)開嚷發(fā)區(qū)中高蚊端項目新模增供應(yīng)量劍約為9.6萬㎡，弱成交約7.4萬㎡，其書中高層約局占80%，產(chǎn)品隊面積區(qū)才間主要粒集中在70-北130毒㎡之間；201年1本區(qū)域預(yù)腐計中高端腎項目新增院供應(yīng)量約熔為16.勁7萬㎡，連其中高叫層約占80%，面積提區(qū)間主弦要集中妙在80-漲95㎡和90-串120診㎡之間。201胞0年住宅市場小結(jié)1、宏觀券政策對連濰坊房鋼地產(chǎn)市憑場的發(fā)價展產(chǎn)生跟了一定枕影響，傻但并未異阻礙房方地產(chǎn)市煙場的飛尸速發(fā)展姿。2010年，國家麥出臺系列罷新政對房偷地產(chǎn)市場健進(jìn)行規(guī)范暗，限制房扎價的過快援上漲，針肉對濰坊房柏地產(chǎn)市場悅長期供大棗于求，市乘場泡沫較慢少的現(xiàn)狀匯，新政對曲部分剛性矛需求客戶膝和投資客諸戶產(chǎn)生了大一定影響里，但市場氣整體發(fā)展在趨勢較好灶。2、201陰0年濰坊市中高端項目新增恒供應(yīng)體量似約為125萬㎡，郊成交約87萬㎡，途中高端跟市場發(fā)驢展良好冒。根據(jù)全市腹重點項目風(fēng)的調(diào)研分梢析，201出0年濰坊叉市中高端項目新增芹供應(yīng)量共篩計約125萬㎡，成宮交約87萬㎡，成亡交率約為70%，成交架產(chǎn)品主毀要是以鐮高層為蘿主，約燒占成交聞產(chǎn)品的80%左右，面回積主要集扇中在80-座95㎡和110-想140㎡之間；暢濰坊市坦中高端翻物業(yè)整刻體市場柴發(fā)展?fàn)铋煕r較好攜，客戶塵對生活平品質(zhì)要習(xí)求的逐扶漸提高牲驅(qū)動中蝕高端物諒業(yè)的穩(wěn)確步上升測。3、2010年濰坊房晉地產(chǎn)市場像發(fā)展迅速扇，價格漲拼幅再創(chuàng)新堂高。2010年濰坊摘房地產(chǎn)陳市場整積體均價病漲幅再碰創(chuàng)新高謝，目前仁市場均衣價3700元/㎡，漲幅近15%，為歷建年來最涼高。4、高端惰項目陸針續(xù)面世察，房地陡產(chǎn)市場婦的競爭博成為產(chǎn)都品品質(zhì)敲和營銷妥推廣的襪競爭。2010年，繼茂雪華·紫苑公饑館引領(lǐng)鐵市場后阿，諸如今濰京、慎中央生默活城、浸加州·世紀(jì)尊全品、中村建·大觀天下潤、泰華城·榮觀華府包等高端項內(nèi)目陸續(xù)面郵世，形成冠分庭抗禮溉的市場競佳爭格局，夜產(chǎn)品品質(zhì)姜和營銷推鋸廣的比拼串是當(dāng)前和盲未來競爭堅的主題。29201這1年市場預(yù)蓄測1、政策姨的不確侵定性因初素，將朱會直接皆影響明抖年的房掀地產(chǎn)市幼場走勢溪。未來市痕場在眾過多不確震定性因雜素的影植響下，凍市場的房誠量價走園勢難以戰(zhàn)精確把避握。2011年上半抵年的走間勢，只甚能給予駝某些確慰定性的隆因素，悼包括成隆交量在與春節(jié)前輪后形成功新一輪請的低谷胃，開發(fā)林商銷售伸回款緊鴨縮難以雄持久、吉需求的算抑制終獎會釋放突等進(jìn)行味模擬推似斷。2、2011年中高端深項目市場慎潛在供應(yīng)且量預(yù)計達(dá)原到200萬平米，處奎文區(qū)、米高新區(qū)、泡濰城區(qū)將曾是明年供失應(yīng)主力區(qū)鹽域根據(jù)調(diào)唯查發(fā)現(xiàn)索，201璃0年多個饅大盤下茂半年入漠市，201啄1年大盤予進(jìn)入強(qiáng)鼻銷期，裝將加大源市場供敢應(yīng)，明懇年濰坊幻玉市中高組端物業(yè)扎供應(yīng)面令積預(yù)計在將超過200萬平米；丹整體市場邪新增供應(yīng)顛將會超過400萬㎡。帖從供應(yīng)釘時間上沾來看，腸大部分拖新推房典源將集幼中在上付半年推胡出；從紐奉區(qū)域上憲來看，摘奎文區(qū)揀、高新代區(qū)、濰亞城區(qū)將炒是明年鞭新增供卸應(yīng)的重融點區(qū)域列。3、新區(qū)發(fā)日展成為主寫力，大盤或?qū)⒄紦?jù)市嘴場較大份掙額。濰坊城趙市化進(jìn)刺程加快令，中心圓城區(qū)土樂地放量思有限，錦隨著高驢新區(qū)、顯經(jīng)濟(jì)開訪發(fā)區(qū)等揪區(qū)域的獵迅速崛摩起，大待批國內(nèi)前一線開鋤發(fā)企業(yè)回大手筆警進(jìn)入新冊區(qū)開發(fā)顆。未來腹，陽光100、恒大經(jīng)、萬達(dá)掌等開發(fā)峰企業(yè)均伶在城區(qū)鏈內(nèi)有超下過百萬平米的項目，樸大盤涌現(xiàn)沃將極大地拒占據(jù)市場弟份額，成領(lǐng)為住宅市壟場的主導(dǎo)博力量。大峰盤發(fā)展將鬧成為2011年濰坊住螺宅市場的歪一大亮點小。304、隨著嘴一線開五發(fā)企業(yè)畝的進(jìn)駐煮，濰坊殼產(chǎn)品品轉(zhuǎn)質(zhì)將得涌到明顯掛提升，喂精裝潮校將被帶敵起。201苦0年國內(nèi)一菊線開發(fā)企碧業(yè)紛紛進(jìn)姐駐濰坊，絡(luò)一線開發(fā)競商帶來成條熟的產(chǎn)品忘，市場產(chǎn)飄品品質(zhì)將副會明顯提吊升。另外由，綠城、弓恒大等開瘋發(fā)企業(yè)的砍產(chǎn)品線均粘已精裝為支主，未來潑的濰坊市音場將隨著昆一線開發(fā)傾企業(yè)精裝弊產(chǎn)品的入辛市，精裝孕項目將會登逐漸增多壞，精裝潮恭將會被慢滅慢帶動，依精裝修將峽成為高端頭項目的價項值提升點炮。5、未來的既濰坊房地霜產(chǎn)市場將犯呈現(xiàn)三足講鼎立之勢傍，市場競軍爭將更加騎激烈，細(xì)民分市場進(jìn)住一步形成艷。隨著一線見開發(fā)企業(yè)寇的進(jìn)駐，白以萬達(dá)、擊陽光100為核心的睡高端綜合牌體區(qū)域聚懲集區(qū)，以安中建、恒坦大為代表都的中高端把物業(yè)聚集句區(qū)域，以起綠城為核繞心的高端畜別墅花園女洋房聚集零區(qū)域?qū)⑹菧啚H坊未來匠城市發(fā)展面的三個主創(chuàng)要區(qū)域。裳另外，三走區(qū)域周邊居已有多個塔高端項目菌入市，未熱來濰坊房蘆地產(chǎn)市場加高端物業(yè)丙的發(fā)展，嘉將帶動整躁個市場迅半速發(fā)展，毯市場細(xì)分諷會進(jìn)一步息形成，未每來競爭將情更加激烈獨(dú)。31附：對翻新政策判解讀限購令擦被全面速強(qiáng)化，涉市場可溜能進(jìn)入承調(diào)整政策點評全面限購籍：由原來20多個城計市限購于擴(kuò)張到申全國近40個大中繞城市，橫涵蓋了夾全國主撒要的一瓜二線城刑市房地發(fā)產(chǎn)市場熊。這些折城市2010年住宅成究交量占全國三壘成以上，成交盈金額占全國靠近六成。力度更大摸：之前各珍地的限購害令多以新嬌增購房為侵限制條件他。本次以挪存量為調(diào)朵控前提，罪擁