供暖費、物業(yè)費相關(guān)政策

物業(yè)管理和供熱采暖工作

培訓(xùn)提綱第一頁，共三十八頁。一、適用的主要文件二、物業(yè)服務(wù)和供暖收費政策三、維修資金和售房款政策第二頁，共三十八頁。物業(yè)管理體制中央國家機(jī)關(guān)住房制度改革，包括住房建設(shè)、配售、出租、交易以及管理等多個環(huán)節(jié)。作為住房制度改革的重要組成部分，中央國家機(jī)關(guān)也實行屬地管理與歸口管理相結(jié)合的物業(yè)管理體制。第三頁，共三十八頁。住房資金管理和補(bǔ)貼制度，實行歸口管理，需執(zhí)行中央國家機(jī)關(guān)政策。例如，《關(guān)于發(fā)布<北京市居民住宅清潔能源分戶自采暖補(bǔ)貼暫行辦法>的通知》（京政管字[2006]22號）。歸口管理的事項，還包括物業(yè)服務(wù)、供熱計量、業(yè)主自治與社區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)與扶持等內(nèi)容。在收費價格、資質(zhì)管理、小區(qū)評審、業(yè)主自治組織監(jiān)督管理等方面，基本實行屬地管理，可以直接適用北京市相關(guān)政策。第四頁，共三十八頁。一、適用的主要文件（一）收費政策方面1.物業(yè)服務(wù)收費價格與交費體制（1）《關(guān)于發(fā)布<北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）><北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)>的通告》（京發(fā)改[2005]2662號）（2）北京市建設(shè)委員會《關(guān)于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物業(yè)服務(wù)費繳納問題的通知》（京建物[2006]30號）第五頁，共三十八頁。（3）《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（京價（房）字[1997]第196號）雖被明確廢止，但實際上仍廣泛適用。（4）《關(guān)于貫徹落實<在京中央和國家機(jī)關(guān)部級干部住房制度改革實施意見>有關(guān)問題的通知》（國管房改字[2000]35號）關(guān)系到部級干部去世后其配偶的物業(yè)管理、供暖費用負(fù)擔(dān)問題。第六頁，共三十八頁。2.供暖收費有關(guān)政策

（1）《北京市供熱管理辦法》（市政府[2009]第216號令）變更合同主體。用戶與供熱單位簽訂合同的，由合同約定的交費人支付采暖費。未簽訂合同的，由房屋所有權(quán)人或者承租政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)公有住房的承租人按照規(guī)定支付采暖費。采暖費由用戶所在單位負(fù)擔(dān)的，單位應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)。（為采暖費“暗補(bǔ)”變“明補(bǔ)”政策出臺前保留必要余地）維修改造責(zé)任。供熱單位應(yīng)當(dāng)對供熱范圍內(nèi)住宅用戶的室外供熱設(shè)施和室內(nèi)共用供熱設(shè)施承擔(dān)管理、維護(hù)、搶修和更新改造的責(zé)任，機(jī)關(guān)、部隊、企事業(yè)單位的后勤服務(wù)部門提供社會供熱服務(wù)的，可以按照規(guī)定委托專業(yè)企業(yè)承擔(dān)。住宅用戶發(fā)現(xiàn)室內(nèi)供熱采暖設(shè)施異常、泄漏等情況時，應(yīng)當(dāng)及時向供熱單位報修，并承擔(dān)室內(nèi)自用采暖設(shè)施維修、更新的相關(guān)費用。室內(nèi)自用采暖設(shè)施，是指室內(nèi)支管、散熱器及其附屬設(shè)備。（2）《關(guān)于做好中央國家機(jī)關(guān)供熱采暖合同簽訂工作有關(guān)問題的通知》（國管房改[2010]535號）第七頁，共三十八頁。3.房屋登記與物業(yè)、供暖清潔證明

（1）《中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法》（國管房改[2003]165號）關(guān)系到已購公房上市前交費的清結(jié)保證以及上市后物業(yè)、供暖費用的負(fù)擔(dān)問題（2）關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國管局房改辦、中直管理局房改辦《關(guān)于中央在京單位已購公房上市出售有關(guān)問題的通知》（京建發(fā)［2012］128號）自2012年4月1日起，城近郊區(qū)（東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山）辦理央產(chǎn)房轉(zhuǎn)移登記、變更登記、抵押登記時，需收取《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件，不再收取央產(chǎn)房上市出售確認(rèn)表原件和物業(yè)費、供暖費交清證明原件。（3）《關(guān)于在京中央單位已購公房上市出售有關(guān)問題的通知》（國機(jī)房改［2012］29號）產(chǎn)權(quán)人在辦理相關(guān)手續(xù)時，須向交易辦公室提交物業(yè)費、供暖費清結(jié)證明。第八頁，共三十八頁。（二）維修資金與其他房改資金政策方面1.專項維修資金及其交存有關(guān)問題（1）《中央國家機(jī)關(guān)住宅專項維修資金管理辦法》（國管房改[2008]346號）（2）《關(guān)于調(diào)整公有住房售后共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金單位資助資金標(biāo)準(zhǔn)的通知》（國管房改字[2002]249號）主要增加有電梯住宅維修資金的單位資助部分，仍然適用。第九頁，共三十八頁。（3）《關(guān)于中央國家機(jī)關(guān)住宅專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)問題的通知》（國機(jī)房改[2009]45號）（4）關(guān)于中央國家機(jī)關(guān)住宅專項維修資金交存有關(guān)問題的補(bǔ)充通知（國機(jī)房改［2011］236號）主要明確了以下幾個問題：空置舊有住房參照經(jīng)濟(jì)適用住房價格配售時的交存標(biāo)準(zhǔn)；已售公有住房、職工住宅參照經(jīng)濟(jì)適用住房價格配售時，受讓人是否補(bǔ)交維修資金的條件;已售公有住房、職工住宅騰退時，原業(yè)主交存部分的處理。第十頁，共三十八頁。2.售房款使用問題

（1）《關(guān)于調(diào)整在京中央和國家機(jī)關(guān)公有住房出售收入使用方向的意見》（國管房改[2006]）326號）

主要是明確售房款的使用方向，開通部分舊住宅區(qū)環(huán)境整治的資金渠道。（2）《關(guān)于舊住宅區(qū)環(huán)境整治有關(guān)問題的通知》（國管房改[2008]292號）

貫徹326號文件，明確舊住宅區(qū)環(huán)境整治的范圍、內(nèi)容、程序以及資金渠道第十一頁，共三十八頁。3.住房資金管理

(1）《關(guān)于加強(qiáng)中央國家機(jī)關(guān)售房款和住宅專項維修資金統(tǒng)一管理有關(guān)問題的通知》（國管房改[2009]358號）(2）《關(guān)于在京中央和國家機(jī)關(guān)公有住房租金使用管理有關(guān)問題的通知》（國管房地字[2000]153號）屋租金按照“統(tǒng)一歸賬，專項管理”的原則，專戶存儲，按租金構(gòu)成因素所占比例分別立賬。“售、租并存的單位公有住房維修所需費用，按相應(yīng)面積比例分別從‘已售公有住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金’和租金收入中分?jǐn)?，由房屋產(chǎn)權(quán)單位統(tǒng)一掌握使用?！钡谑摚踩隧?。二、物業(yè)服務(wù)和供熱采暖政策（一）關(guān)于物業(yè)服務(wù)的定價1.房改房住宅區(qū)。沒約定的，仍按原指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。經(jīng)約定，也可改采市場調(diào)節(jié)價。2.職工住宅區(qū)。業(yè)主大會成立前，經(jīng)適房指導(dǎo)價。業(yè)主大會成立后，也可實行市場調(diào)節(jié)價。3.周轉(zhuǎn)住房。結(jié)合住宅區(qū)具體情況測算。下一步，制定物業(yè)服務(wù)收費參考標(biāo)準(zhǔn)。第十三頁，共三十八頁。（二）關(guān)于測算和收取費用的項目（1）明確可以從共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護(hù)費用中獨立出來的項目。一是只有政策明確規(guī)定可以另行收費的共用設(shè)施設(shè)備，才能另行收費。二是沒有政策明確規(guī)定的，只能視為“物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護(hù)費用”的應(yīng)有部分，不能另行收費。（2）明確不能列入物業(yè)服務(wù)收費構(gòu)成的相關(guān)費用。（3）明確不得重復(fù)收費的項目。第十四頁，共三十八頁。（三）關(guān)于服務(wù)交費的主體1.承租公房。2.售后公房。3.上市公房。4.繼承公房。5.部級干部住房。6.職工住宅。下一步，擬出臺補(bǔ)貼政策。第十五頁，共三十八頁。（四）關(guān)于停車收費政策1.區(qū)分車位與車位管理。2.區(qū)分車位租金（場地占用費）與停車管理費。3.區(qū)分停車管理與保管責(zé)任。第十六頁，共三十八頁。（五）關(guān)于服務(wù)范圍與責(zé)任歸屬1.與業(yè)主責(zé)任進(jìn)行區(qū)分。2.與結(jié)果責(zé)任進(jìn)行區(qū)分。3.與保險責(zé)任進(jìn)行區(qū)分。第十七頁，共三十八頁。6.關(guān)于采暖收費政策

采暖收費和物業(yè)服務(wù)政策的主要區(qū)別：費用負(fù)擔(dān)主體的差異;有無統(tǒng)一補(bǔ)貼政策的支持;對企業(yè)的區(qū)分處理（《企業(yè)財務(wù)通則》）過去，集中供熱的公房或售后公房，由職工所在單位負(fù)擔(dān)。現(xiàn)在，淡化了住房的性質(zhì)。新的供熱辦法把企業(yè)是否負(fù)擔(dān)、負(fù)擔(dān)范圍以及如何負(fù)擔(dān)等問題，基本上授權(quán)企業(yè)自定。目前，結(jié)合中央國家機(jī)關(guān)實際，我們在供熱采暖合同簽訂方面進(jìn)行了分類處理。第十八頁，共三十八頁。三、專項維修資金和售房款政策方面（一）專項維修資金實體問題

1.專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)。（1）售后公房一是業(yè)主交存的部分。按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)年房改成本價的2%。二是售房單位資助的部分。其采用了時間和樓層的復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)，即按照多層住宅竣工10年以下25%、竣工10年（含）以上35%，高層住宅竣工10年以下35%、竣工10年（含）以上40%的比例，從其售房款中一次性提取住宅專項維修資金。另外，中央國家機(jī)關(guān)已售公有住房高層住宅及設(shè)有電梯的多層住宅，在原有維修基金單位提取比例的基礎(chǔ)上，每建筑平方米增加50元至70元，增加的具體額度由各單位根據(jù)售房款余額情況在此幅度內(nèi)自行確定。第十九頁，共三十八頁。（2）職工住宅2009年1月1日（不含）前簽訂購房（回遷）合同的職工，職工住宅、參照經(jīng)濟(jì)適用住房價格出售的舊有住房和非住宅的業(yè)主，每平方米建筑面積首期交存數(shù)額按原規(guī)定執(zhí)行，即售房款的2%（已按北京市《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088號）（即售房款2%）規(guī)定的交存標(biāo)準(zhǔn)足額交存住宅專項維修資金的業(yè)主，不再進(jìn)行調(diào)整；已部分交存住宅專項維修資金的業(yè)主，按照原規(guī)定補(bǔ)交；尚未交存住宅專項維修資金的業(yè)主，按照新辦法補(bǔ)交）。已部分簽訂購房（回遷）合同、約定按原標(biāo)準(zhǔn)交存維修資金的新建職工住宅小區(qū)，由售房單位提出小區(qū)住宅專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)的意見，報中央國家機(jī)關(guān)房改辦審核后執(zhí)行。2009年1月1日（含）后簽訂購房（回遷）合同的職工，首期住宅專項維修資金為北京地區(qū)建筑安裝工程造價的7%，即按照多層100元/建筑平方米、高層140元/建筑平方米的標(biāo)準(zhǔn)交存。（當(dāng)初，建安造價在1800元－2200元之間，取7%，多層大約100元，高層大約140元。）第二十頁，共三十八頁。（3）按經(jīng)濟(jì)適用住房價格向職工配售的空置公房空置舊有住房參照經(jīng)濟(jì)適用住房價格配售時，首期住宅專項維修資金按照多層100元/建筑平方米、高層140元/建筑平方米的標(biāo)準(zhǔn)交存。（《關(guān)于中央國家機(jī)關(guān)住宅專項維修資金交存有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》（國機(jī)房改［2011］236號））第二十一頁，共三十八頁。（4）售房款和住宅專項維修資金未劃轉(zhuǎn)至本單位在中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心指定銀行開立的專戶的住宅已按照北京市有關(guān)規(guī)定從售房款中計提住宅專項維修資金、但與中央國家機(jī)關(guān)計提標(biāo)準(zhǔn)不一致的單位，應(yīng)按照中央國家機(jī)關(guān)計提標(biāo)準(zhǔn)重新計算首期住宅專項維修資金交存數(shù)額。相關(guān)單位和業(yè)主應(yīng)補(bǔ)交原交存數(shù)額的不足部分。（《關(guān)于加強(qiáng)中央國家機(jī)關(guān)售房款和住宅專項維修資金統(tǒng)一管理有關(guān)問題的通知》（國管房改[2009]358號）第二十二頁，共三十八頁。（5）標(biāo)準(zhǔn)價住房變更為成本價住房購房人申請標(biāo)準(zhǔn)價住房變更為成本價住房時，購房人和售房單位應(yīng)當(dāng)分別補(bǔ)交原住宅專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)與《國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局關(guān)于印發(fā)<中央國家機(jī)關(guān)住宅專項維修資金管理辦法>的通知》（國管房改［2008］346號）第八條售后公房維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)的差額。（《關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)價住房變更為成本價住房應(yīng)否補(bǔ)交住宅專項維修資金問題的函》（國機(jī)房改［2012］271號））第二十三頁，共三十八頁。目前，除部分按照經(jīng)濟(jì)適用房價格配售舊有住房的以外，均屬首次歸集范疇。下一步，有待出臺住宅專項維修資金續(xù)交指導(dǎo)意見，建立切實可行的續(xù)交機(jī)制。第二十四頁，共三十八頁。2.專項維修資金的使用條件。一是保修期滿。依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、改造和更新費用，不得從專項維修資金中列支?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》（國務(wù)院令第279號）第四十條：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖季、供冷期;（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。第二十五頁，共三十八頁。二是需要維修、更新、改造。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費用。也就是說，日常維修養(yǎng)護(hù)和小修不屬于專項維修資金的使用范疇。《關(guān)于印發(fā)〈北京市住宅專項維修資金管理辦法〉的通知》（京建物〔2009〕836號）第二十一條規(guī)定：住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；（二）樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕；（三）地下室出現(xiàn)滲漏、積水的；（四）樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定值；（五）增加保溫層、建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或霉變；（六）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；（七）公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護(hù)墻、院門等出現(xiàn)破損的；（八）公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損的；（九）其它情況。第二十六頁，共三十八頁。三是屬于共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

自用部位不可，如戶內(nèi)門窗。

相應(yīng)市政公用等設(shè)施設(shè)備不可。四是非人為損壞。應(yīng)由當(dāng)事人承擔(dān)所需的修復(fù)費用。例如，電梯機(jī)房空調(diào)被人為損壞，應(yīng)由行為人或責(zé)任人承擔(dān)。第二十七頁，共三十八頁。3.售后公房維修資金的分?jǐn)傄?guī)則。按照《中央國家機(jī)關(guān)住宅專項維修資金管理辦法》（國管房改[2008]346號）第十七條：已售公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。與原來做法不同，也與北京市政策不同。第二十八頁，共三十八頁。4.已購公房出讓人與受讓人的關(guān)系。一是上市交易的。二是參照經(jīng)濟(jì)適用住房價格配售已售公房的。其一，受讓人是否補(bǔ)交？分戶賬結(jié)余資金（業(yè)主交存部分和售房款提取部分之和）高于首期住宅專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)的，受讓人不再交納；低于首期住宅專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)的，受讓人須補(bǔ)交不足部分。其二，下家與上家的權(quán)義關(guān)系如何？已售公有住房、職工住宅騰退時，分戶賬中業(yè)主交存部分結(jié)余資金，已確定受讓人的，由受讓人按同等金額隨房價款支付給原業(yè)主；未確定受讓人的，結(jié)余金額納入房屋總價款，沖抵原業(yè)主購房款，待受讓人確定后，由受讓人支付。第二十九頁，共三十八頁。（二）專項維修資金使用程序1.日常使用程序。（1）公告。（2）業(yè)主簽名。（3）申請列支。（4）主管部門進(jìn)行審核。（5）撥付資金。第三十頁，共三十八頁。（1）公告。相關(guān)業(yè)主、售房單位或物業(yè)服務(wù)單位提出維修和更新、改造項目的使用意見，售房單位或物業(yè)服務(wù)單位將維修和更新、改造項目的內(nèi)容、范圍、費用、時間等向涉及物業(yè)的業(yè)主公告。

（2）業(yè)主簽名。根據(jù)有關(guān)法規(guī)政策，可有兩種方式：一是簽名表（住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意）；二是業(yè)主大會決議。（3）申請列支。售房單位持有關(guān)材料，向主管部門申請列支。第三十一頁，共三十八頁。（4）主管部門進(jìn)行審核。一是造價審核與集中采購制度。項目預(yù)算一定金額以上或情況較為復(fù)雜的，實行造價機(jī)構(gòu)審核;預(yù)算金額60萬元以上的工程項目以及電梯、鍋爐等成套設(shè)備，原則上實行集中采購制度，由售房單位委托政府采購中心進(jìn)行招投標(biāo)。二是現(xiàn)場勘查制度。項目預(yù)算由造價審查機(jī)構(gòu)實施造價審核的，造價審核機(jī)構(gòu)會進(jìn)行現(xiàn)場勘查，房改辦可視項目實際情況由2人以上進(jìn)行不定期抽查。（5）撥付資金。資金中心憑主管部門審核意見書（以后或許有備案通知書），向售房單位辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。第三十二頁，共三十八頁。2.緊急項目程序。一是各單位應(yīng)結(jié)合自身實際，提前制定應(yīng)急支取預(yù)案?？蓞⒖肌侗本┦凶≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》（京建物［2009］836號）第二十九條，所稱的緊急情況包括：（一）屋面防水損壞造成滲漏的；（二）電梯故障危及人身安全的；（三）高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；（四）樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；（五）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的），明確緊急項目范圍。二是應(yīng)急支取預(yù)案應(yīng)經(jīng)雙2/3以上業(yè)主同意。三是出現(xiàn)緊急情況時，應(yīng)按照預(yù)案先行處置，再補(bǔ)辦資金撥付手續(xù)。（需要提醒的是，實施緊急項目時，特別是隱蔽工程項目，應(yīng)提前溝通，避免在工程量以及造價的后續(xù)審核方面出現(xiàn)爭議）。第三十三頁，共三十八頁。（三）售房款使用政策1.《關(guān)于舊住宅區(qū)環(huán)境整治有關(guān)問題的通知》（國管房改[2008]292號）（1）整治范圍。（2）整治內(nèi)容。（3）項目申報和使用程序。（4）資金籌集渠道。第三十四頁，共三十八頁。２．《關(guān)于開展中央和國家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治工作的通知》（國管房地［2013］342號）整治范圍。中央和國家機(jī)關(guān)各部門及所屬單位、在京中央企業(yè)1990年以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備陳舊、功能配套不全的老舊住宅小區(qū)列入綜合整治范圍；1990年之后建成的