北京某地產(chǎn)大廈項目后評估報告

北京【**】項目后評估報告**地產(chǎn)集團有限公司后評估工作小組二○○八年五月第62頁共63頁北京【**地產(chǎn)大廈】項目后評估報告前言：**地產(chǎn)大廈項目是北京公司運作的第一個寫字樓項目，項目于2003年12月取得審定方案通知書，2006年2月開工，至2007年11月23日與中國工商銀行股份有限公司最終簽訂了為期三年的整體寫字樓租賃合同，達到后評估時點（數(shù)據(jù)截至?xí)r間為：2007年11月30日）。基于對項目進行經(jīng)驗總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發(fā)的項目，尤是其寫字樓項目提供一定的借鑒。北京**地產(chǎn)大廈項目后評估過程中，北京公司同事認真對待，努力工作，總部的財務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計中心和營銷策劃中心及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目錄TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc210465095"核心內(nèi)容提要3HYPERLINK\l"_Toc210465096"【項目概況及評估綜述】5HYPERLINK\l"_Toc210465097"【項目投資管理評估】7HYPERLINK\l"_Toc210465098"【項目規(guī)劃設(shè)計工作評估】11HYPERLINK\l"_Toc210465099"【項目營銷工作評估】23HYPERLINK\l"_Toc210465101"【項目進度、工程管理評估】29HYPERLINK\l"_Toc210465102"【項目成本管理評估】35蓄核心內(nèi)容糾提要思【投資管義理評照估橋】蹄*旬*他地產(chǎn)大廈園項目開發(fā)纏經(jīng)營整體魔較為成功謹，取得了毀較為理想嘉的綜合效際益：其一全，由于宏烘觀市場及扯區(qū)域市場刪的變化，肢該項目租酒金收益大恐幅提高；迷其二，通門過規(guī)劃的貓調(diào)整，驚用爪15,8授9室8連平方米寫插字樓置寬換返12,6由4出1勾平方米的藏低品質(zhì)住鑒宅，既保昂證了住宅早項目的整鋼體品質(zhì)，京又提高了脆項目整體葛收益水平濁；第三，肺通過持有丟物業(yè)出租略方式經(jīng)營灘，為公司孕提供了穩(wěn)暮定且可觀憐的現(xiàn)金流碑。迎該項目值世得關(guān)注的狡借鑒意義某在于：其瓣一，該項禁目地處北賓京二環(huán)內(nèi)岸金融街地陣區(qū)，項目好本身及區(qū)慚域市場的傍發(fā)展歷程志均從側(cè)面當(dāng)反映了核齡心城市的立核心地段清的發(fā)展?jié)摓趿巴顿Y吧價值；其庭二，在規(guī)流劃條件不炊利的條件諸下，通過孝縝密的市捐場研判，娘根據(jù)市場旁的潛在需壽求對項目拒規(guī)劃定位饅和產(chǎn)品類綠型進行調(diào)濁整，將有暗利于優(yōu)化圍項目的盈畏利能力。軌【財務(wù)管峽理評估】挎該項目出冬租情況比喘較理想，纖年度租金妄收入較可奴研預(yù)期增甜加較大；震考慮資金扇占用成本把，實際項吹目發(fā)展成捐本較可研賠預(yù)期有所鼻增加，主開要是根據(jù)勵總部的項私目發(fā)展整徑體部署，傘延長項目朽建設(shè)期導(dǎo)較致利息費啄用增加，地因此，把捧控好項目棒發(fā)展周期語，是我們?nèi)饝?yīng)該總結(jié)痕的經(jīng)驗。統(tǒng)項目預(yù)森計認8夫年時間可苗收回投資汁成本，且可按非照設(shè)200涌7螞年員8哈月中介機足構(gòu)評估情央況，實現(xiàn)烈增值較為融理想，因起此，可以撲說，該項負目實現(xiàn)了停比較好的策投資回報蹲。磚【規(guī)劃設(shè)翠計工作評熟估】燈該項目是脂北京公司余第一個寫五字樓項目蛾，本項目恐規(guī)劃設(shè)計羅充分挖掘旋項目的客鄉(xiāng)觀及主觀氧優(yōu)勢，概母念設(shè)計與曾市場定位煮相吻合，隆并在規(guī)劃即設(shè)計工作劣過程中對擇定位進行瞎修正，同鬧時進行產(chǎn)務(wù)品的創(chuàng)新歸設(shè)計，產(chǎn)果品策劃理酒念在規(guī)劃的設(shè)計、辦戰(zhàn)公空間設(shè)窮計、立面雁設(shè)計、裝施修設(shè)計、擁景觀設(shè)計瞧等方面都吩得以很好技的貫徹和號體現(xiàn)。橋本項目規(guī)摩劃設(shè)計工唐作緊密結(jié)乎合市場定吹位和地域蘿特點，在米寫字樓產(chǎn)袍品的概念診策劃、規(guī)插劃布局、粥辦公空間賭研究、機電電結(jié)構(gòu)、少裝修設(shè)計固、成本控改制等方面沒取得了一敢定的成績蹤，得到了棉市場的認棄可，并為峰北京市場中寫字樓產(chǎn)螺品的規(guī)劃父設(shè)計工作詞積累了寶躍貴經(jīng)驗。技【營銷工優(yōu)作評估】執(zhí)在對金融王街寫字樓扔市場充分妻調(diào)研的基橡礎(chǔ)上，對乏項目進行衛(wèi)了準確定三位，在租箭售階段，額確定項目亂只租不售比，通過對攪目標客戶序的分析和睜梳理，最宴終確定將雞物業(yè)整單羨租賃給中軋國工篩商銀行，醒且租賃期也間仍冠津名良“遵*味*喘地產(chǎn)大委廈眾”天，以較高永價格成功擋實現(xiàn)了項怪目租售。療【發(fā)展進亦度奉、穿工程管理捆評估】騎項目實際腸施工時間閘從新200哀6報年倍2炕月開始，謊至尚200企6辦年畢1湯2爸月底完成毒竣工備案蛾，實現(xiàn)罩了妙“范當(dāng)年開工皂，當(dāng)年竣爭工路”壇，作為北燒京公司開婚發(fā)的第一胃個寫字樓蛾項目，在揮工程進度應(yīng)的控制方案面是比較宅成功的。手工程管理耳中，能夠任充分認識夸到工程外呆墻施工對至于寫字樓維項目工程義進度及質(zhì)探量的重要睡性，積極邁采取措施雁，調(diào)整管奉理和控制扶方法，董為先“拌當(dāng)年竣干工片”嘗的實現(xiàn)提歷供了可靠浙保證。鄉(xiāng)【成本管均理評估】糊*迷*煎地產(chǎn)大廈辛項目是北昨京公司運館作的第一繭個寫字樓毯項目，項秧目定位為衰高檔司5A佛級寫字樓遞。雖然沒貨有現(xiàn)成經(jīng)厘驗，但是鉗北京公司笛通過努力鍵，全過程扯控制成本徑，取得顯淡著成效。膀通過采用泡設(shè)備顧問嚴公司等方出式，通過跟設(shè)計優(yōu)化慨和周全的濕合約策劃陳以及過程積管理，較怕好實現(xiàn)成賄本控制。稍實際全成謀本數(shù)比可時研數(shù)以及吼集團批復(fù)私的控制指反標數(shù)都有姜較大減少納。測【項目概膨況及評估綁綜述】龍項目概況柏：湯【箱*錦*英地產(chǎn)大廈糞】項目位券于西城區(qū)訓(xùn)太平橋大斧街東側(cè)，科距西單商露業(yè)街董500段米；南距祖西長安街頭200碑米；西側(cè)雁與北京金煙融街隔街撥相望，距競內(nèi)城主干甩道西二環(huán)效600盼米；東側(cè)訓(xùn)與西城區(qū)第政府毗鄰裹，北側(cè)與專聯(lián)系金融知街與西單局大街的通貌道辟才胡患同相鄰。嘗項目地理趕位置優(yōu)越乓，交通便科利，主要蓬配套有麗攏茲附·循卡爾頓、悲金融街四告季商城、寇WEST接IN扮酒店、國學(xué)際會議中勵心等，且燦周邊政府蟲機關(guān)云集滑，便于辦眠理相關(guān)事訪務(wù)，節(jié)約膝企業(yè)辦公訪成本。項祝目緊鄰金壩融街，是平以金融機捧構(gòu)、通訊午、網(wǎng)絡(luò)公駛司為主，南法律、咨市詢、評估旋等配套服足務(wù)機構(gòu)為醉輔的新的渣金融商務(wù)席區(qū)稀，能夠為松企業(yè)帶來須良好的辦遭公環(huán)境。劉但是項目旱周邊餐飲間、購物等平配套不是活很完善，慈不能很好站的滿足項弦目周邊人堵群的需求卷。路項目經(jīng)濟撈技術(shù)指標顯項目最終煮建設(shè)用地妥面孩積燦4,7萌5蝕3規(guī)平方米，劑代征城市假道路面積鏡已經(jīng)包含引在莫*街*偷凱旋住宅亞項目中，餓寫字樓項納目無代征咬公共用地科，總建筑余面積筆為坑24,6損68.0勾6忠平方米，史容積恭率乏3.3拔8錯，實際可蹈租面積掩為盞16,9渠29.0部2額平方米。毫建筑結(jié)構(gòu)蒙形式為框早架剪力墻叼結(jié)構(gòu)。凈項目建筑貢高度刷26.6因9貞米，總建甚筑面積妖2俗4,66平8.0飽6擊平方米，猛其中地上弊約伏16,0及84.3息7螺平方米，鍬地下蠅約遍8,58冬3.6陡9宵平方米；唇地上特7醉層，地下吹3耀層；地上寧車頁位散1旋1每個，地下追車撇位希14術(shù)4式個。輸項目開發(fā)再周期障項目榮自峽200惡1橋年敢6里月完成土狼地簽約誼，沒200轉(zhuǎn)3念年害1驅(qū)月拆遷完碼畢，而正墾式開始對粉寫字樓進靠行設(shè)計工贊作開始子于原200晃3置年分5畫月，土方幟工程始貞于扎200胃6探年比2剝月突，錫200蜜6薄年遵3網(wǎng)月開始正挑負零以下舟結(jié)構(gòu)施工研，稀200喝6蘿年罷8以月結(jié)構(gòu)封受頂陵，類200真6慣年禿1挖2西月完成竣退工備案，登最終陜于蕩200痕7友年蠅1啦1拴月整體出嘗租使用，凝項目實際醉開發(fā)周期指約僅3燃年。栗項目綜合課評估擁項目的經(jīng)休濟技術(shù)指坊標較可研皺有所變化翁，總建筑誕面積有所劍增加，可峽租面積以安及車位增墊加較多。均同時通過婦對建安成程本的控制怠，項目在偷建安成本鄉(xiāng)減少的情灑況下，出鬼租收入提寧高，從而未使得項目塊利潤達到聯(lián)最大化。評項目的發(fā)劍展進度嚴膚格按爆照稿“旱當(dāng)年開工團，當(dāng)年竣偏工作”倉的發(fā)展目咽標執(zhí)行，榮建安工作練周期被大擠大壓縮，刪由此對項猴目的進度打控制、質(zhì)軋量控制和務(wù)成本控制素帶來了一跌系列的綜怖合影響，豎但項目在胃保證質(zhì)量雄的前提下諸按期竣工效備案，同散時通過優(yōu)窗化建筑做括法，一方惡面加快了盜工程進度好，另一方姑面也較好賺的控制了械成本，甚陜至有所減駱少。項目隱的發(fā)展進葡度加貧快，又促朝進了項目屬的租售，衛(wèi)加快資金淋的回籠?；薯椖客葡蛑肥袌龅臅r弊機把握較漆好，一方賴面項目在宜外立面完毛成以及室仗內(nèi)達到展豈示標準后肯推出，另挽一方面項辜目在推廣幼時避開了僻其它一些白高檔寫字暑樓的推廣匙期。較好凈的時機把胳握提升了扛項目形象闖的同時也洗獲得了較亂高的租金淡收入。同躁時通過對界客戶、面詳積以及類晃型的分類倆，權(quán)衡整推體租金收繼益情況下儲，較好的澡掌握了項細目銷售節(jié)祝奏。可以返說市場對濁項目的接香納以及租惡金收入的塘大幅提升逼也在一定默程度上反鍬映了項目惜前期市場糠定位的準女確性。下項目的發(fā)駱展成本較沾可研報告濁預(yù)測數(shù)減撥少較多、時收入以及媽凈利潤較玩可研報告框預(yù)測數(shù)均多有較大增旋加，稅后裂利潤率也羊比可研預(yù)花測數(shù)有較袍大提高，輝實現(xiàn)了項兔目利潤的秋最大化。助項目最終王實現(xiàn)了投牌資預(yù)期，叫每年可帶棉來較為穩(wěn)侮定的收入狀，同時也駱提升了公披司抵抗風(fēng)著險的能力童。努項目進一補步豐富和陜完善了北游京公司的張產(chǎn)品類型所，并為北果京公司運互作寫字樓片類型的項猴目積累了孔經(jīng)驗與教積訓(xùn)。纖寫字樓出叮租項目應(yīng)殼對不同需他求面積的混客戶進行楊面積分類叼、類型分恒類，并且餃進行各種釀拆分組合長，并且梳闖理客戶的因檔次，將域主力大單字客戶以及供高租金小訴單客戶進頸行區(qū)分，攤權(quán)衡項目直整體租金嬸收益情況遲進行單獨蜂談判。嘉寫字樓出敲租項目不篩可把寫字字樓轉(zhuǎn)永為裁“省固定資碧產(chǎn)赴”廣、也不進晨行折舊計碌提，此項擋安排可使嶺寫字樓項轟目避免因鍬視同銷售汪而一次性型繳納的企典業(yè)所得稅茫，從而增誠加利潤收箱入。泉寫字樓項走目不同以肌往所做的粗住宅項目棵，需做大莖量的調(diào)研近工作，應(yīng)叨多請專業(yè)墓顧問公司券進行設(shè)計爐、策劃和蔑合約招標喊咨詢工作匆，各相關(guān)遇部門從成只本控制的歡大局出發(fā)域，充分溝蚊通論證，赤這樣既能裕保證項目寒品質(zhì)，又召可減少不虧必要的成競本支出。正項目發(fā)展攀應(yīng)制定合畜理開發(fā)建模設(shè)周期；嫌項目開發(fā)棵建設(shè)周期來直接影響排整個項目漁的實施方距案，而項挺目的實施慮方案又影園響著項目草的成本。斯壓縮施工丹周期必然狂會造成成坐本的增加切以及對質(zhì)激量控制方顛面難度加綢大，因此色應(yīng)盡量避句免。炸招標前應(yīng)烏加強對總墳包的考察蛇，便于后愧期項目各仆項管理工液作的順利杰進行。同漠時應(yīng)當(dāng)時普刻做好反滾索賠工作芒，減少后監(jiān)期項目結(jié)墾算的難度匯以及對成吹本的良好委控制。桶設(shè)計方面妄要加強專茶業(yè)的把控校能力，尤勁其對項目脹的發(fā)展以信及定位要市具備更高逗的前瞻性怠，從而減部少非常規(guī)傭設(shè)計引起傳的后期圖醉紙的較大畢變動以及淡成本的增魯加。倍寫字樓項鄙目要注意蜘機電設(shè)計陪，全面把悠握和提升貌樓宇的內(nèi)館在品質(zhì)和暈競爭力。桶【項目投但資管理評歐估】毫項目發(fā)展叉周期內(nèi)北餐京房地產(chǎn)嫌市場發(fā)展袍回顧稍200老3鉤～讓200此7墓年，為項證目主要發(fā)寄展期，在礎(chǔ)此期間內(nèi)擋，北京市鄭房地產(chǎn)市木場經(jīng)歷了個宏觀調(diào)控翼引發(fā)的調(diào)咸整及觀望贏階段，但扯總體上呈加現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)搏展，市場慈需求增長儀，價格上質(zhì)升。賽由于中國頑入世特、剃200碎8堪年奧運會銹、世界經(jīng)炒濟穩(wěn)定增逃長等因素謊的推動，亦北京市嘗在煌200讀0臉年前后集皆中規(guī)劃清了朋CB桐D擇、金融街姨、中關(guān)村重西區(qū)等城膀市主力商浴務(wù)區(qū)，因嘩此北京芝從掩200腥4撒年開始進工入歷史上剩最大規(guī)模苗的中高檔希寫字樓需禽求和供應(yīng)回高峰期。朱北京寫字量樓市場，鍬從罰8由0浮年代開始液在經(jīng)歷了偶由輝煌到勇蕭條的完潔整周期之蓋后，正步估入前所未宴見的供需確兩旺階段磁。煤200撥5包年由于受餅到國家宏瞧觀調(diào)控的炊影響，寫棒字樓開發(fā)核投資額增平幅減緩。哪項目所在瞎地金融街棍甲級寫字吊樓項進目凍200案3吵年以后乎才昏逐漸回暖孩。于200松5愛年以后高醋檔甲級寫謎字樓成為繳金融街寫喉字樓市場獸的主流，雖占總量娃的帖68爪%槽；乙級寫伯字樓也占蔑到史了穿18竿%計。確200但6睜年上半年君，北京寫漸字樓市場潮總體發(fā)展座較為平穩(wěn)澤，子5薄月份出臺牲的各項政頃策沒有影頌響到相對雅穩(wěn)定的寫帆字樓市場藥。燥投資管理庸評估的方禍式區(qū)由于最初財項目的可掌研報告是潑按照純住蕩宅進行編鑰制的，后炕來變更成冠為住宅和最寫字樓，羞有關(guān)寫字檔樓的高度幟和技術(shù)經(jīng)鍛濟指標也造經(jīng)過了多糖輪報建和皂溝通，才準變更成為名現(xiàn)狀指標櫻?？?00外5蜂年重新編禾制了寫字舟樓項目的召可研報告距，總體上鋤，鑒于項置目所在的足特殊的地箭理位置，綠將純住宅縣變更為住賺宅加上寫吸字樓的綜標合項目是虛可行的。誤土地合同卻執(zhí)行情況忍評估驕199扭4屬年，北京偏市新地房彩地產(chǎn)開發(fā)冬有限公司獲取得二龍憤路項目的膊政府立項賊手續(xù)。北詢京市新地浪房地產(chǎn)開喘發(fā)有限公閣司是北京瞇市外國企運業(yè)服務(wù)集他團的全資呆子公司，膚國有獨資概企業(yè)。虹二龍路項瓦目分兩期耗開發(fā)：一亮期占項地距10,3袍1際0附平方米，服其中代征命市政用誰地士2,86斑0輝平方米權(quán)，置199售6寸年已建成拴寫字樓（渣新龍大廈啦），建筑絮面積腸為駐38,5猾4答3振平方米；循二期規(guī)劃駕建設(shè)用番地巷26,4腥8債0宮平方米，扮其中代征淘市政用毀地讀7,60史0羊平方米，澆該公司由功于資金缺紐乏，我司睡收購了本濤項目的二冒期，并成漂功開發(fā)憑了贏*葵*寒凱旋住宅投項目，鬧而傻*馬*嗚地產(chǎn)大廈駁寫字樓項炎目規(guī)劃建頭設(shè)用地面輩積騙4,75滑3例平方米，輛市政用地釘已經(jīng)擔(dān)在畏*堂*會凱旋住宅絲項目中代家征完畢。揭可研階段狹規(guī)劃調(diào)整免評估殺規(guī)劃指標虎調(diào)整的原飛因鞏規(guī)劃方面鏈的原因盯在本項目粥合作開發(fā)銷之初，合列作方提供有的審定設(shè)煙計方案通意知書張（伴200已0粱－規(guī)審字煙－芬017橋6輔）要求沃：漲“雪該區(qū)域限鉗高播為獅2重4愛米，限制籮層啊數(shù)熊9蠅層朝。巷”虜如果按照涼上面的規(guī)瞧劃條件進稿行設(shè)計，首住宅層高堂只李有腐2.絡(luò)6芳米；在不答設(shè)置寫字啦樓的條件蔑下，原方肺案讓為粱5.跡5擴～駐9去層的板式殼小高層和秘多層，并葬且有較大孤比例（債約巾1/縮5目以上）的蓋東西向戶戚型。以上呢兩點都不耐能滿足建暈設(shè)高檔社抓區(qū)的要求燒。潤市場方面螞的原因崗根爪據(jù)扛199壓3狹年國務(wù)院僵批復(fù)的《氣北京城市殃總體規(guī)劃側(cè)》，提出脊在西二環(huán)救阜成門至攜復(fù)興門一拼帶建設(shè)國季家級金融兩管理中心炊，集中安徒排國家級負銀行總行獨和非銀行旺機構(gòu)總部奔，北京金衣融街應(yīng)運鞏而生。金奉融街規(guī)劃伐范圍為南村起長安街峰的復(fù)興門趙內(nèi)大街，灰北至阜成煎門內(nèi)大例街渾,籮西至二環(huán)盜路，東至分太平橋大平街，南北怖長餃約京1,70艷0兆米，東西牢寬巨約財60棒0寺米，規(guī)劃輕區(qū)總占地剩面條積籌10吸3丘公頃，總艙建筑面積央約紛31層8絲萬平方米洞，其中地料上建筑面謹積逆23麥8隱萬平米，淺地下建筑腥面思積默8聚0產(chǎn)萬平米，勉規(guī)劃建筑沒用地援達你4奪0封余塊。馳金融街匯司聚了中國旱幾乎所有沉的銀行、璃證券、保塊險等金融瘡機構(gòu)的中差國總部或盆北京總部蘆；項目東廉側(cè)是西單擾地區(qū)，是向北京傳統(tǒng)淺的商業(yè)中浴心，隨著供西西工程查的實施，居商業(yè)中心陣的地位將堤更加顯著僚。從大環(huán)且境來看，訪該區(qū)域更太適合商務(wù)得辦公，寫站字樓的售炕價高于當(dāng)諒時的住宅施售價。住庸宅主要服慨務(wù)于在該丙處進行商沉務(wù)辦公的預(yù)地緣性客惰戶（住宅個項目的實腥際購買客抗群證明了方這個判斷筒，在撞《緣*臣*背凱旋住宅稿項目后評求估》中已約有論述）道。綜合上情述分析，吼該區(qū)域有笛寫字樓開禾發(fā)的便利乓市場條件逝。胡從當(dāng)時朝的跪9沙9相控規(guī)分析食，金融街檢的寫字樓捎，普遍都慶是大體量許、大規(guī)模吊的寫字樓且。信遠大道廈（控男高膜8餡0寄米），平疲安大廈（纏控遠高末6摟0謊米），投得資廣場（送控庫高賄8或0晃米），中柄信實業(yè)大瞞廈（控稻高襲8蚊0膨米），通哲太大廈（剖控胃高旨8尼0哈米）等等些，基本上愚都是大體史量的項目惑。我司曾終經(jīng)進行過湊突破控高交的努力，回也曾經(jīng)魔向蒼7氧0莊米的控高占進行過沖狡擊，結(jié)果織由于種種味限制條件瘡，沒有能綢夠?qū)崿F(xiàn)。膠但是，正倚是由于該齊區(qū)域的上蠟述特點，勻小規(guī)模的迎寫字樓反腐而具有稀狠缺性和一絞定的靈活妹性（可賣旦、可租、豬可整糖租也可零員租），成另為了該項汪目的有利換因素。舒基于以上鳥原因畜，友200床1綿年筑1俯月揪8貓日由興業(yè)拳公司（當(dāng)嘉時的集團盒公司）和活北京公司羽主要領(lǐng)導(dǎo)卵和骨干成泛員參與務(wù)的擇“末*嫌*茫豪捆庭剩”郊工作會議煮上決定在流項目的西折北角設(shè)置迫寫字樓一靜座。屢規(guī)劃調(diào)整來的實踐趙原審定方厭案辜（旺200孝0課－規(guī)審字膠－顯017后6物，合作方香于觸200炕0敢年夾3斜月而9膛日取得）駱總建筑面蠟積附為錄80,1悶5舊7槐平方米，由其中住宅雜建筑面征積娛76,6絲6茄1糕平方米，繳配套公建菌建筑面焰積竹3,49擔(dān)6蹄平方米。錢后期對住股宅部分進傍行了調(diào)整版，調(diào)整后晴住宅部分辨總建筑面剛積訴為胖101,樓70待2婆平方米，媽其中地飄上膝64,0鋼2白0溝平方米，軋地子下較37,6寒8罪2桑平方米，滿其中配套暑公建面護積漁1,80她0濾平方米。貓增加了寫某字樓的面?zhèn)浞e，寫字訂樓面積首為壺24,5淋29.6屋3獅平方米。羞后期調(diào)整鼓和前期審逝定方案對租比，居住亂面積減柳少殼12,6制4對1汗平方米，饒但是減少枕了東西向臂戶型，提減高了項目繼的品質(zhì)。凳同時總建射筑面積增牢加蹦了陶46,0雞74.6淘3調(diào)平方米。伸200這3疏年厭1弄2驗月輔2歷6股日取得的暈寫字樓的銹審定方案羅控高主為篩26.6屯9斯米，地上統(tǒng)建筑規(guī)模蔽為捎15,8積98.0貝7尼平方米，瓣用姜15,8急9尸8聞平方米的川寫字樓去雨替異換冬12,6稱4趁1腸平方米的算品質(zhì)不高極的住宅，適從各方面鵲分析都是叛比較值得于的，并且吳從最終的顧效果分析塞（見后文兔）中也得礙到了驗證縮。補在調(diào)整過造程中面臨駕的最大的胸問題是該壘區(qū)域控高賞的限制，夜公司相關(guān)事部門、人組員對于突胳破控高進苗行較長時蠶間的嘗試肝，最終控隊高忠為鈴26.6眠9屢米。戲規(guī)劃調(diào)整第的結(jié)果貸項目最終鋤調(diào)整后的炎指標比較眾見下表所遼示：謠項目原審勁定方案和玩現(xiàn)方案的鋒對比表丈原審定方趴案義后期調(diào)整鐮住宅斃商業(yè)尺住宅、商賺業(yè)齡寫字樓權(quán)總建筑面勒積損（副m她2跪）肝80,1早57工126,螺231.柏63痕101,降702時24,5犬29.6怨3籮建筑面積灰（邁m險2租）原地上鑼：完76,6縮61描地下治：閥3,49航6批地上錫：跌64,0哈20背其中住宅令：傭61,1擁19.6摩3士商業(yè)魄：挑2,90賞0.37衣地上變：肆15,8膠98.0歉7侍地上建筑壁面積總計巧：煮79,9籃18.0躺7墻地下敲：廊37,6歌82賄地下刊：澡8,63傅1.56配高度（米湊）器24守24拒26.6吉9趁層數(shù)字9搭11千其中：地而上壞8.訓(xùn)5儲，地柏下因3寬7靜其中：地奏上絨7掙，地階下友3筋層高（米宜）勉2.67社2.8材3.65齒停車位（狐個）況541決（其中地餡上赴7稿2治，地異下惰46獵9骨）治413野其中地上身：自2鐵3息，地壇下攪390鴨155識其中：地乏上倚1椒1逼，地吹下賺144喘和原規(guī)劃盡方案相比通，總建筑吃面積有了且較大的提過高，住宅溉（配套商斃業(yè)）面積員減少，減可少覽12,6轎4巡1殘平方米，敲寫字樓面省積增響加耐15,8須9盾8姻平方米，篇住宅層高亡為安2.瑞8犁米，品質(zhì)驗和業(yè)態(tài)較舍原方案更鋒趨合理。吼規(guī)劃指標禁變動評估鐘各經(jīng)濟技何術(shù)指標變影化表：造項侄柔堵目榜可研報告輸實學(xué)跑染際薯差異數(shù)付差異比例君建設(shè)用地扮面積兇（假m己2岔）聲4棕,瓦753.也00呀4浙,短753.弟00貍0.00辱饑0.00輕%湊總建筑面濾積雅（遼m常2怎）皂24扛,扔529.炊63窯24噴,蹄668.跟06滅138.準43萌0.56攀%搭可租面積鉤（互m跟2蛾）店15左,傭898.桃07招16販,得929.惜02往1環(huán),英030.慎95籃6.48妥%畫項目主要盼規(guī)劃指標爽有所變化胸，建筑經(jīng)章濟指標達壞到了可行輩性研究階戶段的要求殘，沒有因債規(guī)劃指標牧方面的原譜因而對項域目盈利及宰成本情況風(fēng)產(chǎn)生不利舒影響。惱項目建設(shè)森用地面南積立4,75涉3姜平方米，賭和可研面鑼積相同，煩實際可租瓣面馳積退16,9別2菊9任平方米，集比可研報餅告增匙加衰1,03誦0.9冠5擾平方米。較主要增加豆在地下面謝積的分攤批以及車庫宋的面積。惱項目總建幟筑面積妙為跌24,6填68.0還6從平方米，邊比可劍研氧24,5腿29.6元3奶平方米僅毛增加鹽了威0.5盤6鏡％，可見度項目總建賣筑面積和歌可研吻合父較好。剃土地成本宰變動評估促土地成本弱較可研變筐動較小，葵差別主要獸是因為分繪攤算法不搭同引起的渾，未發(fā)生唇因其它方風(fēng)面所引起戀的增減。經(jīng)驗總結(jié)用對項目發(fā)恢展前景和州未來市場窮的準確判臟斷北項目位于榜西城區(qū)太慕平橋大街腎東側(cè)，距砍西單商業(yè)尤街產(chǎn)80辣0齡米；南距飄西長安辣街鳴50領(lǐng)0紀米；西側(cè)牧與北京金蘭融街隔街元相望，距賽內(nèi)城主干撲道西二章環(huán)規(guī)70斯0箭米；東側(cè)租與西城改區(qū)政府毗咽鄰，地理佩位置優(yōu)越蹦，交通便倆利。隨著杯中國加入地世貿(mào)組織香時所承諾吊的國內(nèi)市沃場開放時絮間的逐步壩落實，外及資企業(yè)進洪入北京市轉(zhuǎn)場開展業(yè)劫務(wù)的需求攔正保持穩(wěn)呈定增長的賊勢頭晨，環(huán)200六8宿年的奧運咳商機也會山在短期內(nèi)熄帶動大量目的寫字樓呈需求。尤和其是其處貴在金融街鑄商圈，政賺府對這一厭區(qū)域的扶穩(wěn)持力度逐辭漸加大，稅金融街作我為中國金劍融管理中壯心，在吸貴引外資金浪融機構(gòu)方串面具有較怕大優(yōu)勢。思隨著金融著街區(qū)配套僑設(shè)施的不升斷完善，半必將進一問步提升地玻產(chǎn)大廈寫扯字樓項目考的吸引力聾。隙因此，在纏今后的土膽地儲備中沾，應(yīng)適當(dāng)伐增加北京栗市場寫字鍛樓項目的道儲備，尤斷其應(yīng)當(dāng)著虛眼于發(fā)展慘速度較快猶、政策扶必持力度較尸大、核心垮區(qū)域并具渠有較大的矛投資前景路的商業(yè)項苦目的土地度儲備。綁豐富產(chǎn)品逼類型，獲驕得穩(wěn)定回競報紹該項目是世北京公司上首個寫字屬樓項目，心通過地產(chǎn)雹大廈寫字礎(chǔ)樓的實踐億，使我司仁在寫字樓壇項目的經(jīng)村營和開發(fā)鉛上積累了故一定的經(jīng)冊驗，同時腎寫字樓項容目開發(fā)周庫期不長，脾出租后每字年可帶來河穩(wěn)定的收跌入，租金戚收入利潤從率較高，副而且其受聰政策影響子不是很大壟，可較大稅的提高房絕地產(chǎn)公司砍抵抗風(fēng)險旬的能力。拔【項目規(guī)穿劃設(shè)計工踩作評估】冷項目完成騾情況介紹歡項目實景跟照片利時間節(jié)點騎：窩200皂1鏡年菜4匯月：為配鎮(zhèn)合項目住胃宅的開發(fā)墳對寫字樓娃地塊進行屈相關(guān)設(shè)計箱準備工作幸；邀請興慶業(yè)建筑師寫（國際）襖有限公司重、美國海呀波建筑設(shè)芳計事務(wù)所檔、王董國額際有限公閉司等三家共境外設(shè)計厭公司對該檢項目建筑下做了設(shè)計幅投標。嫁200餅1芳年鎖8陰月，確定杯興業(yè)國際歲建筑師公棚司與中國魔建筑技術(shù)罪研究院人睛居所設(shè)計槐單位販200緣2躲年哲4頸月人居所筍根據(jù)興業(yè)顯國際初步濾設(shè)計方案泡出擴初圖錦紙擔(dān)200燦3碗年偷5紋月正式單戚獨開始社對灶*激*拘地產(chǎn)大廈搞寫字樓進激行設(shè)計工翼作。稀200懇3獎年拼8外月中聯(lián)環(huán)侍建文建筑縫設(shè)計有限運公司根據(jù)奔人居所初要步設(shè)計圖克紙和說明匙進行施工犯圖設(shè)計。威200塵3慈年錯1修1臂月佩1鄭5敲日，完成鋼第一版施賤工圖設(shè)計熱；代200慮3長年量1榴2禮月，規(guī)劃濱設(shè)計定稿丹；殺消200或3染年醬1警2譜月繼2蘇6即日，取得肢規(guī)劃審定喜設(shè)計方案喉通知書；澇200充4皂年上1優(yōu)月沖1霸5生日銷～折2循月啟9適日，中聯(lián)擔(dān)環(huán)完成立徑面壇5鵝個方案設(shè)躍計及效果創(chuàng)圖。月200梯4創(chuàng)年留2市月，根據(jù)籠集團意見揉重新委托偏香港興業(yè)布進行立面趴設(shè)計；陸200誘4胃年洲3煎月他1賣8嚼日，取得短建設(shè)工程幅規(guī)劃許可巖證（立面蹈為老立面律）。辭200圈4猜年歉4瘋月火2尿0靈日，立面德方案得到格集團確認鄰；圍200量4吃年婆6記月叢1腐7甚日，完成恭第二版施槐工圖；交200安6灶年拴2勞月，開工表；矛200范6幅年慘7守月，第二茶次規(guī)劃報喜建（由于膜立面調(diào)整多及由于銷閱售改自用牧的原因部摘分平面調(diào)傅整）；蘆200演6虹年飯1期2奶月，竣工莊驗收；尺200寇7抬年殖1逼0籍月，具備注使用條件說；無200堂7歇年記1義1疤月，正式味出租使用醉。功項目的建呢筑標準努結(jié)構(gòu)體系賣：基礎(chǔ)選渠型選用筏嚼板基礎(chǔ)形短式；主體辣結(jié)構(gòu)為框蛇架結(jié)構(gòu)。扇外立面材費料：采用詳芬蘭進口與石材藍鉆堤。玻璃幕形墻怕為付10+1冒2A+1呈0志節(jié)能低輻確射桿LOW-溫E促玻璃，隔鏟熱斷橋鋁沖合金型材粥，攜3獲厚氟碳噴暮涂鋁裝飾淚板，西側(cè)腦、東側(cè)采黎用固定鋁奮板遮陽系膛統(tǒng)。勾縫題劑采用美覺國百G傾E牙耐候硅酮怪密封膠。舉型材價格畫為孫2深4芒元反/K光G雁，氟碳噴軍涂費用跡為遼9璃5保元印/隨平米，外想立面石材擾價格辜為訓(xùn)79初5縣元吸/冤平米。幕姻墻單方（閘外立面面澤積）造蜘價而1,82詞1憑元雖/流平米。糟中空玻璃圣光熱性能蝦資料表旁玻璃配置歲可見光劉太陽光灑陽光總透姓過稍（喬g宿）宿遮陽系源數(shù)吼(換S.C.危)炮u前值熄土W去/m2.配k痛透射率％松反射率％涂透射率％態(tài)反射率％餐6LOW漆-E+1禍2A+6競76嘩12憑33物22外25將0.67哲1.8綱10LO錦W-E+李12A+躲10亡72駕10巷29旁20槐21熱0.59曲1.8獸公共部分甲：垃大堂：墻郵面地面采辟用夜里雪瓣石材，光皺面、機刨糕、水洗三劉種面層處魔理方式。平柱子及接動待臺采用難一級意大駐利雪花白嘆石材。頂雁棚幣為誦2品厚白色鋁饑合金吊頂伸。盲電梯廳：春地上各層趴電梯廳吊波頂標高以忍下墻面為笨背漆玻璃環(huán)；走廊墻館面為夜里捧雪石材及嫂乳膠漆；娃地下電梯仰廳墻面為鈴高檔玻化抬磚。地上昂電梯廳地海面為夜里弟雪石材，置地下電梯燥廳地面為胞高檔玻化羊磚。各層箱電梯廳及竊走廊頂棚禍為石膏板文吊頂。符衛(wèi)生間：瞧墻面地面犬為洞石，抄頂棚為石斥膏板吊頂快。潔具為慘臺灣卡斯種卡特品牌玉，全部為艘非觸摸式暫感應(yīng)出水臺。破出租區(qū)域身：走廊及震辦公區(qū)地有面為水泥艙地面，預(yù)渡留殘5C暫M拔的地面做落法，可實喝施網(wǎng)絡(luò)地碧板。辦公鳳區(qū)墻面頂仁棚都為砼診平整處理夾交樓。飛地下車庫灑：悲地下三層傲車庫地面木采用環(huán)氧袋砂漿做法撲，總厚度統(tǒng)為禮1.0m床m資。經(jīng)地下三層室車庫坡道西采用環(huán)氧蠶砂漿做法匠，總厚度飽為豆3.0m功m滾。鐵地下三層母墻群漆采梯用耐擦洗特涂料，品劑牌為立邦案和多樂士島品牌。題機電配置遞標準：吼電梯標準毀：采用四掠部高標準綢進口高速宜電梯，型瞎號為日糠本真OTI巨S倍無齒雷輪抹E41善1潑產(chǎn)品，載士重巴量雪160石0姻公斤，速吹度遣2.個0瓜米廳/頂秒。轎箱克凈逝高鉛2700略m脹m陽，開門尺繪寸戚1200鋼mmX2舉400m膀m或。指供配電系蟻統(tǒng)：地下好一層設(shè)變醋配電室（跟高壓自管罪），上級鑼電源來自砌凱旋住宅蛋小區(qū)配電弄室，總安臥裝容量綁為策1,93俱6k倘W共，計算總國負荷挽為菊1,45金2k悔W樸，高壓開魄關(guān)柜序為釘ABB恐Safe方plu碰s傍環(huán)網(wǎng)柜，晃變壓器阿為座GES醋CB1級0摩環(huán)氧澆筑聞干式變壓勤器，低壓梁開關(guān)柜異為娛ABB刮G怕柜。便動力照明羅系統(tǒng)：地籮上每層設(shè)何置一臺照咸明總配電衛(wèi)柜（設(shè)計日容量堆為甚120K葉W局，可根據(jù)襲需要擴容旨，配有計霜量裝置）具和一臺應(yīng)褲急照明配句電箱。電社力電纜沿變設(shè)置在強兔電豎井內(nèi)妻的電纜橋譽架敷設(shè)至館各層配電忽柜和各設(shè)俱備用電點激。地下車螺庫和機房禍照明為電執(zhí)子鎮(zhèn)流器蝴熒光燈，爐各層衛(wèi)生胖間、地下慨車庫、首濱層大堂老由綢ABB參I-BU抹S杠智能照明敗系統(tǒng)控制艦。劈防雷接地停系統(tǒng)：本垮建筑的防胖雷等級為勢三類，屋麥面避雷針劃、避雷帶夠等防雷接達閃裝置，沿接地系統(tǒng)根采用綜合抗接地，利旗用結(jié)構(gòu)鋼劈筋作為自李然接地體處，接地電逝阻小點于給0.兵5煤Ω痰。設(shè)有電蛇涌保護系漿統(tǒng)，確保串用電設(shè)備歉不受過電欠壓及電磁嘴干擾的侵敏害。介通信網(wǎng)絡(luò)綿系統(tǒng)：由征市政引來例通信電纜換和數(shù)據(jù)光途纜（運營牌商為中國點電信集團殺北京公司饑）至本樓樂弱電豎井塑，一、五依、七層設(shè)蠟置交換設(shè)螺備機柜，迅滿足辦公蓋用語音和秤數(shù)據(jù)通信遍的需要?？氏到y(tǒng)布線辮遵循國際忠標準題EIA/或TIA5毛68A叛，光纖數(shù)兇據(jù)主干，蛛超橋5暖類水平電乘纜，星形粘網(wǎng)絡(luò)拓撲赴結(jié)構(gòu)，真飲正使用戶仔獨享拳100M進網(wǎng)絡(luò)帶寬絮，提供高咐速接入奔Inte宜rnet脂服淚務(wù)物(HSI耐A鳴)親。獨建筑設(shè)備畜自動化系語統(tǒng)：通風(fēng)漠空調(diào)系統(tǒng)兆、變配電悄系統(tǒng)、智亡能照明系訓(xùn)統(tǒng)均婆由鬼BA真S唐系統(tǒng)進行倉監(jiān)視或控怕制，設(shè)備揚自動化系拆統(tǒng)和各系爆統(tǒng)集成產(chǎn)賺品需為攜Hone衰ywel鏟lTr輕en救d蕩品牌。販閉路電視佛監(jiān)控系統(tǒng)童：監(jiān)控中掃心設(shè)在地求下一層弱童電中控室扛，電梯轎接箱、電梯燕前室、主哲要出入口舍、地下停蠢車場等位撲置設(shè)有監(jiān)喪視攝像機漢，圖象傳源輸至監(jiān)視憑中心硬盤達錄像機，染通過矩陣武主機顯示許在電視墻稿上，部分扇攝像機可鞋進行云臺詢控制。監(jiān)避視系統(tǒng)產(chǎn)圣品為三星野品牌。兇有線電視待系統(tǒng)：地熔下一層弱蓋電豎井設(shè)膜有電視信羽號放大器禽，地上每網(wǎng)層弱電豎姥井設(shè)有線跨電視分配頭器。嫂火災(zāi)自動芒報警系統(tǒng)墊：本建筑寧為二類防麻火建筑，抖消防中控偽室設(shè)在首漲層。斃停車場管閘理系統(tǒng)：吉地下車庫初設(shè)停車場情管理系統(tǒng)沃，內(nèi)部車核輛采腔用陵I額C跡卡方式進爺出，外部礎(chǔ)車輛采用陶臨時發(fā)票寸機方式。桶門禁系統(tǒng)孩：地下設(shè)繳備機房和燃物業(yè)管理封用房設(shè)門生禁系統(tǒng)。嚼安防報警殖系統(tǒng)：首船層設(shè)紅外腫幕簾報警砍探測器、鋤二至七層遭樓梯間設(shè)茅紅外雙鑒重探測器，權(quán)每層配備曉緊急報警爭按鈕。進電子巡更宇系統(tǒng)：巡茫更為無線礦操作系統(tǒng)質(zhì)，人員配帆備與保安問報警系統(tǒng)貝相連接的野手怨提巡更器菌進行巡更傭，確保大辯廈安全。撈禿給水系統(tǒng)舞：鍛自來水系貝統(tǒng)：低區(qū)穗自來水由潤寫字樓西斷測市政自北來水管線站直接引入爛。高區(qū)自菌來水由市掛政自來水嚼管道引員入課B錄1炮層無負壓博供水泵房哲（品牌：語上海凱泉徒）經(jīng)變頻貨加壓后送嶄入高區(qū)。估設(shè)備參數(shù)基：型號局：絲Y2A9誼0L-2叢;虛閣功率汽：懸2.2K紙W跨標準層末腦端用水設(shè)僻備：衛(wèi)生訓(xùn)間潔具（車每層男衛(wèi)頌生間小便昏斗斯4服個、蹲親便籮3瓣個、坐焰便旬1寬個，女衛(wèi)慶生間蹲駱便驕3請個、坐糾便棉1璃個）、洗蘆手盆（男躲衛(wèi)生劣間飛2間個，女衛(wèi)協(xié)生魂間巨4勻個）上述倚潔具品牌駝為善CASC隸AD披E眠，均為感白應(yīng)式?jīng)_取水還;窄清潔間拖泡布池龍沙頭賽1吊個，立式港盆坦1卷個首層殘喝疾人衛(wèi)生撒間毫都坐塞便邪1至個，立式譯盆墨1耕個如;B咐1碑、鳳B并3娘各有男女歪衛(wèi)生間一布個，共計痛蹲豈便逝4威個，立式圾盆評2頁個。哄日生活熱水監(jiān)系統(tǒng)：屬高、低區(qū)豈生活熱水廣供回水管毯道均從一誰期預(yù)留管努線接入剃，為2糠4只小時供水蓄。冷、熱見水干管均迫采用襯塑潑鋼管。恥伶排水系統(tǒng)六：腳F1-F哨7數(shù)層排水系舞統(tǒng)脂從您B無1西層直接引殃出戶外接迅市政排水絹管網(wǎng)杰。諒B1-B減3陽排水進有入豈B棗3召集水坑由直污水泵排海出至市政奉管網(wǎng)。重厘力排水立貌管管材采女用螺旋硬辦聚氯乙烯翻管，水平較干管采用希硬聚氯乙環(huán)烯管。壓途力排水管躺采用熱鍍憲鋅鋼管。戀采雨水系統(tǒng)棟：礎(chǔ)雨水系統(tǒng)予采用內(nèi)外巧排水系統(tǒng)蛛，屋面雨斤水匯集后棋排至室外早。雨水管伏采用熱鍍泊鋅鋼管。杯浩制冷系統(tǒng)折：埋B夸3絮冷凍機房組：冷凍機汪兩臺（品紅牌：約克靜），冷凍煉水循環(huán)泵搖三臺、冷圈卻水循環(huán)三泵兩臺（剝品牌：格檢蘭富）扎冷凍機組據(jù)：型號蝦：員YSDB喚CAS3債5CHE狂;零基功率學(xué)：繁214K覆W腐,思制冷量蕉：孫31樣9蓄冷噸切（仔UST線R角）運冷卻水循川環(huán)泵：型紛號贊：轉(zhuǎn)MMG1齊80L-說4-48階-E2;淡關(guān)功率舞：蝴22KW船冷凍水循千環(huán)泵：型竟號赤：膚MMG1柄80L-膠4-48餡-E2;歷嘴功率稈：插22KW諒空調(diào)補水敲泵：功率仁：寒1.1K城W辨新風(fēng)機組域五臺（品踩牌：約克協(xié)）揪：煩B服2皮兩臺嫂，舟F盼2吵一臺稠，漲F緊8痛兩臺。遭設(shè)備參數(shù)約：攔B些2銅新風(fēng)機組嗎型號繼：郵YSM-膽S15H昂-6RX妨-B咸榨功率坑：銹5.5K忌W夫,倒風(fēng)量睬：哥1500譯0M3/侮H覺YSM-顆S20H束-6RX淋-B招落功率叫：秘7.5K鋒W時,借風(fēng)量衣：鍋2000慈0M3/帝H府F置2頌空調(diào)機組潛型號鋒：荒YSM2差5-50至*70-車HVCC鋒-R朋員功率嗚：城11KW惡,漿風(fēng)量辨：暴3200電0M3/戀H淹F第8毫新風(fēng)機組訪型號桌：積YSM-顏S30H珍-6RX本-B敏唇功率政：得15KW掘,址依風(fēng)量亂：淚3000矩0M3/蚊H叛YSM-國S30H圣-6RX昂-B薄皺功率仙：被15KW壞,智風(fēng)量敞：怠3000料0M3/申H襲冷卻塔兩陪臺：（品光牌：馬利滴）豆設(shè)備參數(shù)稱：型號搬：撇SC-G負-100殊-SC-商G-G-談250悔,毯悠功率痰：詳7.5K恩W青夸供暖系統(tǒng)嘉：臨采暖熱水付供回水管慮從一期預(yù)誤留管線接血入，其換掙熱器，循稱環(huán)泵均位膏于一期熱瞎力站。權(quán)末端系統(tǒng)秋：公共區(qū)蜻域、辦公臨區(qū)域采用區(qū)風(fēng)機盤管嘉（品牌：梨約克）系蚊統(tǒng)供熱、材制冷。避型號扶：墳YGFC級-04-托CC-3易H-XX葬L(R)次-F;種傾功率左：鞏71W;漠憤風(fēng)量帖：騙680M社3/H膏YGFC撓-03-蟲CC-3掉H-XX無L(R)扔-F;限或功率胸：識58W;暖封風(fēng)量釘：辦520M撫3/H透寫新風(fēng)系統(tǒng)寺：娃從隸B1/萌F來8想新風(fēng)管道何引入新風(fēng)反經(jīng)新風(fēng)機雪組處理后種通過復(fù)合郊風(fēng)管（品永牌：德州出亞太）引紙入各層辦誠公區(qū)域，方辦公區(qū)域神人員新風(fēng)偵標準高怎達少50M幼3/H醋/弟人。兵首層大堂端部分采用配全空氣系己統(tǒng)醫(yī)由謙F望2頃空調(diào)機組旗提供冷熱氏源，并通憶過旋流風(fēng)是口均勻分貸布至大堂毫各處。栽沖通風(fēng)系統(tǒng)酬：壘車庫通風(fēng)鋒：叢B1/B歇2/B殃3球車庫每層野配置送、造排風(fēng)機各垃一臺（品春牌：亞太絡(luò)），送排倍風(fēng)機兼作拋火災(zāi)時消館防排煙補農(nóng)風(fēng)機。設(shè)宗備參數(shù)：錯型號節(jié)：閉FT35主-11澡炸功率剝：規(guī)4KW芳拔風(fēng)量蜂：懲3527腿7M3/罩H曉所有衛(wèi)生國間設(shè)集中揉排風(fēng)系統(tǒng)架，排風(fēng)機足位于屋頂震，同瘋時念B遷1含、怪B娘3哨層衛(wèi)生間跌內(nèi)設(shè)排氣忠扇。所有證機電用房號設(shè)機械送齊排風(fēng)系統(tǒng)挺。透項目設(shè)計呆過程管理手回顧與實買施完成情劑況顆該項目設(shè)恢計過程比燕較曲折，楚主要在于護設(shè)計前期旺的非常規(guī)魂設(shè)計程序奸及后期項邊目自身定序位調(diào)整較嬌大造成的有。激在前期方滑案反復(fù)過籍程中，對枯以下幾個垃主要技術(shù)怪進行了論墾證：結(jié)構(gòu)施體系論證膏、慕層高論證統(tǒng)、空調(diào)論昨證、電梯鑰論證、柱亮網(wǎng)與車位黑關(guān)系的論傷證、使用輕率的論證竭等等。這淺些論證為味項目的實沸施及定位科做好了全跡面的技術(shù)萄基礎(chǔ)。從執(zhí)原有的對柱外銷售到涌自有物業(yè)鋪持有經(jīng)營烏的方式轉(zhuǎn)河變，項目虜?shù)恼w定鋪位有較大戶提升，這辱對后續(xù)的值整單出租音也起到了聯(lián)較大的硬包件支撐。同規(guī)劃設(shè)計鋤：閃通過規(guī)劃包設(shè)計分析第，對交通筆情況進行留了梳理，蹈最大限度百的規(guī)避了笑建筑用地繭狹小的問象題，有效渡的組織了優(yōu)相關(guān)的車北行、人行流入口、停息車與道路悼的關(guān)系，電減少了住戒宅相互之腿間的視線杏干擾。毒盯平面設(shè)計荷及功能：級嚴謹、莊且重、大氣炎的入口空放間：首層湖大堂為兩痰層為8.2且5體米通高的仍共享空間危，進約啊60獄0堆平米，結(jié)械合弧形的被石材片墻而與弧形的吳玻璃幕，秀創(chuàng)造出通煉透氣派的顯空間。胡高品質(zhì)的翼衛(wèi)生間的蠶設(shè)計：每瞇層設(shè)置男錦女衛(wèi)生間母及獨立茶爸水間，衛(wèi)禽生間的功構(gòu)能設(shè)計潔序廁分離，遮空間明確術(shù)。肉高標準的耐電梯配置瀉：親4所部高檔次種的進口奧險的斯電梯康。典經(jīng)濟的空慌調(diào)系統(tǒng)：充辦公區(qū)采鄰用四管制巡分區(qū)控制宰；針對重洋要的大堂側(cè)空間則采縮用更為舒稿適的全空淚氣系統(tǒng)，隙達到品質(zhì)攻的提升。滴可塑性強糟的標準層紋辦公空間急：繪8.類4差米柱網(wǎng)速、決3.6站5源米的層高胸的框架結(jié)班構(gòu)，，管紙線的預(yù)留謠、空調(diào)的晶二次設(shè)計稼使內(nèi)部空抵間的多樣柏成為可能鄰。珠經(jīng)濟合理鴿的核心筒視：爺由令4牽部電梯；樂兩個樓梯先間；強、貧弱電間；奏男女衛(wèi)生難間、垃圾南、保潔間疏組成，除挪衛(wèi)生間和飼電梯以外抽，在滿足叛設(shè)備要求志的前提下繁盡量的縮管小面積。引核心筒位適于建筑中不心，避免秀占用采光砌面；將主震要的設(shè)備民房間或管耐井設(shè)置在夜一側(cè)，另炒一邊的走站廊就完全景可以利用求為辦公空這間。我項細目最終使?jié)M用率達許到蹤73.萍5閃％，如果勺充分的利緣用走廊空國間（整層落租賃），堪使用率可撤以提根高樣6先％左右。根金融街周令邊項目調(diào)兔研情況如細下：加物業(yè)名稱妹使用率圍投資廣清場回貨70%蘋中證大廈革70%溝盈泰商務(wù)聰中心涉70%刷中化大黑廈糟箏70%妄凱旋大廈殺71%乒恒華國際撐大廈賠70%虹月壇大廈鹿70%垃平安大廈概65%菊百盛二污期昆蜘66%棚立面設(shè)計屈：燈現(xiàn)代古典朗風(fēng)格：以亂現(xiàn)代古典設(shè)風(fēng)格去作界立面處理壁，以表現(xiàn)腎其先進和滋高雅并重監(jiān)的身份及牛個性，同恨時與凱旋嬸住宅及周飯圍環(huán)境達券到整體的畫一致性。挨金融街的輝建筑氛圍榆：本設(shè)計宿的立面材脈質(zhì)為石材哪配和金屬餓鋁板，色星調(diào)為冷靜基的銀青色爺，與金融頂街寫字樓惹群的整體使氛圍協(xié)調(diào)幕一致。逼到位的細吹部處理：雅冷卻塔的超百葉遮擋賴、東立面樂窗線條較針密以緩和佛與住宅對攏面的影響刃、柱子以埋人的視點鄙出發(fā)細部痛金屬與石煮材的搭配玉處理都體霜現(xiàn)設(shè)計師慰對建筑細隆節(jié)的重視翁，使得該喊建筑面積購高度雖有立限，但仍手可鎮(zhèn)以嗓“儀精加致趨”委成為金融黨街的亮點嶄。兆通過該項民目的立面劫幕墻的運衛(wèi)作，對復(fù)饒雜幕墻體它系有針對辛性地探討萍，上為酸*貝*糕廣場等大掙型項目積保累經(jīng)驗，案在立面幕第墻系統(tǒng)中以，運用了例框架幕墻踏、點式幕娘墻、單向茅拉鎖幕墻濫、石材幕妖墻、金屬捆幕墻等，師同時在夜孤景照明燈讓光設(shè)計中念也作了多涼種的探索體，積累的鏈大量的經(jīng)負驗。青裝修設(shè)計廈：頑裝修的設(shè)我計主題胳：癥“嗓莊重、大校氣、生態(tài)矛、親稈和鞭”論。祝公共交通館尺度的探那討，從電轟梯洞口高地度寬度、摧侯梯距離干、大堂空汁間、走廊撤寬度，轉(zhuǎn)帳門的尺寸毀等都經(jīng)過成細致的推銷敲，尋求黑合理適當(dāng)窮的尺度，漢力求小中因見大，從內(nèi)小中見檔錫次，成功驅(qū)的在裝修剖細節(jié)上體掀現(xiàn)了建筑劇的品質(zhì)。億本項目選莖擇了整體虎基調(diào)灰色辜的國產(chǎn)夜齒里雪石材銳，彰顯莊俱重與大氣舊。同時達鴨到我司項蘿目與其他金項目差異替性的目的呼。留喊景觀設(shè)計疼：使寫字樓的疊環(huán)境將面很對城市的彩街區(qū)，景遣觀設(shè)計嚴響格遵循了合寫字樓建臺筑的景觀穴特點，嚴火謹、簡約胖。減少植壁物的類別跨，注重植口物品種，帥少花卉，糕多長綠。演景觀語匯酸與建筑語活匯在設(shè)計暢上得以呼胡應(yīng)，從材壤料的選擇陶、顏色的不平衡、尺誘度的規(guī)矩奇、線條的儉碰撞上都竊有機的將棄建筑與景列觀充分的寨結(jié)合。辨特色的景鄙觀廣場設(shè)粥計，廣場號較大角度斷的傾斜是較該項目廣細場區(qū)別于都周邊其它系項目的特崖點，傾斜瑞的廣場給統(tǒng)周邊道路搬行人以視忙覺的沖擊含，提高了光建筑基底庫高度，使買建筑更顯砍挺拔。釘項目實施明過程設(shè)計睛管理工作飽總結(jié)擠本項目的布絕對設(shè)計肚周期誘約怪1礙年的時間碧，可以說肅是比較正籮常，并有君一定時間驅(qū)進行調(diào)整量，但在設(shè)李計上為非峽常規(guī)程序衰進行的。撲前期設(shè)計恐過程中，觀為保證項迫目當(dāng)時的瞇進度要求義，在沒有喇規(guī)劃建設(shè)挽工程許可浩證的條件戒下，擬定望了假設(shè)成盆立的設(shè)計蟲條件，進鞋行了施工讓圖設(shè)計，扒三個月的送設(shè)計周期姨完成了施哪工圖設(shè)計鐵。在期間摔由于規(guī)劃敲高度調(diào)整細及后期立對面設(shè)計調(diào)插整，進行扭了各專業(yè)湖的施工圖練改動。最捐終施工圖叼紙與招標米圖紙有一疼定程度的呢差異，導(dǎo)挖致了造價陪提升。這飛部分調(diào)整蘆是為保證陽項目于新鹽的時期在桶各方面保斗持較新的蹈理念及較觀高的檔次凝，最終目剃的及效果準是有益的百。據(jù)關(guān)于圖紙喝質(zhì)量及設(shè)非計變更：侵在項目實爸施過程中宵，由于設(shè)拘計疏漏造資成的變更豆增量費用逆占設(shè)計變產(chǎn)更總造價堤增量扮的隱12吩%執(zhí)，況約賴8擺萬元。圖摘紙相對比飽較完善，庭無較大疏傍漏項。其戀中主要部嚼分為設(shè)備細專業(yè)的變默更，故在滔前期設(shè)計鼓過程中需改要加強專悉業(yè)的把控嘉能力，全份面有效的懇控制圖紙衛(wèi)中的錯漏拒問題。襪各階段與什相關(guān)部門野協(xié)調(diào)配合青在前期設(shè)恐計階段，找與相關(guān)業(yè)巧務(wù)部門進陽行充分的猛溝通，充飽分的理解蕩項目的市兵場定位及箭投資分析抵的基礎(chǔ)上量，進行了淺多輪的規(guī)萍劃方案論皇證及平面眨分析，做兔好平面自哭身功能設(shè)究計的同時遲也達到了跳對住宅的奧最小影響茄以及對項膠目面積、茄品質(zhì)的最棗大化。刺在方案報漏審階段，榜與前期部適能夠及時縮的溝通，聞密切關(guān)注守報規(guī)的結(jié)鄙果及政策探的變化，道有效的控也制了施工悶圖設(shè)計單復(fù)位的調(diào)整勿工作量。狂在施工圖裕設(shè)計階段鍬，與營銷遼進行配合揀，對平面從設(shè)計進行道了深度優(yōu)緣化，同時鍵在設(shè)計院盾的技術(shù)措翁施、成本棚控制等方結(jié)面也進行格把控。針乞?qū)A(chǔ)形銷式、結(jié)構(gòu)蠻形式、裝律修標準、敢技術(shù)措施襯、設(shè)備站坐點等進行吐了專題研端討，設(shè)計兼、營銷、崗前期配合參，及時有愉效的確定廳設(shè)計方案晚。同時需籃配合相關(guān)遵專業(yè)設(shè)計番院對該項合目的市政屬、電信、鍛燃氣等設(shè)傻計進行配背合。餃在施工階奏段配合項任目落實深龍化設(shè)計節(jié)桑點。設(shè)計欣部與項目釘部溝通配報合緊密，經(jīng)尤其表現(xiàn)鄭在現(xiàn)場專劉業(yè)工程師私與設(shè)計部硬及設(shè)計院厲的配合上妻，及時有謊效的解決反現(xiàn)場的設(shè)抗計問題。銜在租售過至程中，設(shè)出計、項目敞、前期與導(dǎo)營銷的密搖切配合，令多次專題砍分析及研訪討論證，采為最終項燦目的整單喪出租做好罪了技術(shù)支容撐。版本項目設(shè)兇計管理方鄙面突出經(jīng)他驗與教訓(xùn)女施工圖調(diào)謊整需要更乓多的提前虧控制賓由于項目精的定位變豪化，對早篇期施工圖你設(shè)計有了慮較大的反鋸復(fù)過程，籌這需要多彈個部門間負相互配合律，及早進聽行論證，炊對項目的肯發(fā)展及定伏位要具備河更高的前驚瞻性。敲精致的細衡部處理及錦標新的立繪面設(shè)計城在本項目崇的立面設(shè)尼計上經(jīng)過寨了多方案過的對比，樹最終確定竊以精致取芳勝，利用疊建筑的細掛部及精致排工藝等細翅節(jié)體現(xiàn)了走建筑的精暫品。在近互人尺度上耳的處理需膏要由細節(jié)樸取勝，但閱在建筑高嬸部可以簡畝化建筑節(jié)優(yōu)點的細部雪，節(jié)約一臟定的成本很，簡化施價工工藝及侵程序，縮證短施工周懷期，利于肺建筑節(jié)點勸的處理。王寫字樓品著質(zhì)的第一叫量化指標散—飯使用率賽在平面設(shè)初計過程中裕，針對建野筑的整體躬使用率做充過細致的斧論證，對軌樓梯間、辱管井及設(shè)共備用房等遙都得到了贈充分計算每。在各層截走廊的設(shè)項計中考慮綁消防驗收壁的要求，土做了簡易悠的分隔，贏辦公區(qū)可疫以進行任艷意分割，比也保留了幣后續(xù)整單懼出租的可予行性，最虹終租售情息況也證實聽，多種方肥式的可行課分析是必插要的，同胸時走廊及毯隔斷的簡露易做法也溫達到了最倚終成本的慌控制目的峰，銷售過領(lǐng)程中走廊戶的可拆性竊方案可得露到更大的失使用率，滔這也是項認目的亮點零之一。電重要的機遲電顧問店在設(shè)計階月段，針對嫌寫字樓的孝經(jīng)驗不足息問題，我章司聘請了如國際專業(yè)爪的寫字樓型設(shè)備顧問識公司，針旱對該項目尼，提出了景全面的優(yōu)宣化方案，錯并經(jīng)過論涂證分析，除在施工前失得以實施享，確保了巴項目內(nèi)在鼓的品質(zhì)需哭求。（例千首層大堂撲采用全空元氣系統(tǒng)空貫調(diào)。弱電戶系統(tǒng)增鵲設(shè)努IB鋒M穿系統(tǒng)，新巧風(fēng)設(shè)計標游準的提高服，增設(shè)智鉗能照明系談統(tǒng)等）版商用電梯盤的主要標顧準足由于項目猾定位的提悉升，經(jīng)過唇論證修改巧為進口的殖高端電梯姐，轎箱的情內(nèi)部裝修填也在上海滔等地的高椒檔寫字樓魂進行了考豐察后，確負定了國內(nèi)青最大的專孕業(yè)電梯裝竹修公司進本行施工，屯最終效果冤符合該項革目的檔次乖定位。你必要的幕和墻顧問恥過于追求元幕墻招標桌圖紙的細顯度，會導(dǎo)杰致圖紙完秀成時間拖蜂滯，對后襲續(xù)工作有堵一定的延林誤。針對片這種問題哪，需注意時在幕墻深古化過程中飄，首先需掃要各招標漠單位，依獵照建筑圖撤紙分別進頓行，來規(guī)寨避由于某挺個單位技拳術(shù)局限造存成設(shè)計上嗓的偏差。按然后在其礎(chǔ)中選出一等家技術(shù)能走力較強的喬單位，根縱據(jù)各家的廁圖紙為基惕礎(chǔ)進行完版善，最終河形成為一旦套圖紙。考以此進行誦招標。招嚷標圖紙不寸可能作到抬施工圖深但度。故針思對圖紙中豎幕墻系統(tǒng)插、材料及渡材料面層定作法、玻諷璃類型、誠幕墻分隔老等對造價穩(wěn)有較大影瓣響的設(shè)計競需及時明省確，減少緞后續(xù)變更鞠增量。最半佳解決辦償法是單獨開委托幕墻柜設(shè)計單位作（不參與麥投標）進墨行招標圖伐及施工圖鑄設(shè)計，會程更有效的押保證設(shè)計悄周期。教充分的把靈握幕墻的您細節(jié)及過畏程控制際關(guān)于特殊余構(gòu)件：為再保證項目松在細節(jié)上亞有獨特性嚼，在幕墻燒的節(jié)點構(gòu)谷件上選擇訂了特殊的癢造型設(shè)計坦，進行單水獨構(gòu)件加腔工，這需準要充分考踏慮到國內(nèi)潛幕墻公司晌的加工能罷力及特殊嫁制作的周喜期問題。機關(guān)于土建介誤差：在燒幕墻施工照過程中出砍現(xiàn)了部分概幕墻的精射度加工與洲土建結(jié)構(gòu)法誤差之間記沖突問題枝，在設(shè)計辣過程中應(yīng)餃充分考慮昨現(xiàn)場的實鏡施性。背泛光照明頃關(guān)鍵的效赤果控制朵泛光設(shè)計戲的主要設(shè)務(wù)計控制在費于試燈階藍段。故在返方案基本剝確定之后飽，需盡早啟確定泛光略施工單位爆，于設(shè)計榮深化階段奮嘗試多種旱燈光效果糧；泛光施曉工的驗收腔需要以前節(jié)期效果圖她作為驗收吐依據(jù)，以舍避免設(shè)計旅前期效果狹圖紙的刻炎意夸張造首成最終無卵法實現(xiàn)。泄燃氣預(yù)留鵲與功能延擺續(xù)熄在施工過晉程中，于升七層核心存筒實施了殖燃氣管線存，為該項曾目預(yù)留了殘多功能用漠途的需求率，可以考塘慮食堂或零飯店的可落行性。為朝后期談判疤創(chuàng)造了有殼利條件。息景觀設(shè)計腳：海建筑與外錄部空間共刑享與共生簡項目景觀寄面積總共珍占地不庸到誦300星0仿平米，距懂市政道路奧不在足鑼2何0厘米，受市時政條件的匆制約和影犁響非常之鑰大，在景供觀設(shè)計中對，完全突奧破了用地阿紅線的束隙縛，通過暑景觀設(shè)計汽的延續(xù)，類合理有效盼的利用了驅(qū)用地周邊陳的空間，贊將廣場突學(xué)破道路紅戲線，通過預(yù)材料的延脾伸，擴大渴樓宇領(lǐng)地板感。半標識與景踏觀的高度培統(tǒng)一腦標識設(shè)計吧與設(shè)置位犧置都經(jīng)過糾精心考慮畝，在顏色論及材料的枕選擇上與侵建筑主體鉗材料及氟固碳噴涂顏休色一致，轎達到了與維建筑本身赴的自然協(xié)祥調(diào)統(tǒng)一。令景觀設(shè)計盈管理長效距性緊此次寫字勁樓景觀設(shè)備計是和住武宅景觀設(shè)悲計一起異與夠EDS匯A訴景觀設(shè)計賴公司簽訂從的合同，菜住宅部分愛的施工已掌經(jīng)在兩年往前完成。澇寫字樓景匯觀的設(shè)計央工作受多鬼方面條件橡的影響一兇直沒有啟瞇動。設(shè)計亡院原來的楚主設(shè)人員倚多已換崗稿。新接手仇的設(shè)計師騙因為對項輩目文化缺賺乏相當(dāng)?shù)脑斫?，不此能完全發(fā)巾揮其雄厚頓的境外設(shè)甘計院的優(yōu)量勢，故此艷留下一點佳遺憾。禍裝修設(shè)計粥：貫石材選擇垃是一個綜榮合問題潛在本項目印大面積石青材選擇了遵產(chǎn)地山東飯的夜里雪定石材，為境后續(xù)施工坐周期及成勺本控制都斗起到了關(guān)謎鍵作用。桃在材料的神選擇上充桌分的把握我了項目進害度、實施蘇性、設(shè)計診效果、成酒本等多方傲面因素。強創(chuàng)造高品扣質(zhì)的第三探空間（衛(wèi)爹生空間）思經(jīng)過多個乏高端項目棒的考察，貞發(fā)現(xiàn)部分醒運瘡用惕“坐量身訂雅制互”底的工藝與便做法，這腳是體現(xiàn)裝渡修檔次的冤最有效、嬸最快捷的月方法之一孫；在本項婦目的衛(wèi)生寫間隔斷及野一些細部豎處理上運陸用了特殊企的做法。蛾材料的選擁擇是品質(zhì)腥的基礎(chǔ)。敬在大堂的著吊頂材料業(yè)厚度的選緊擇上和在吹電梯廳墻小面鋦漆玻綁璃色彩定念樣上，實項施效果與腹預(yù)期目標棍存在差異昌，在過程勸中通過實草踐及考察潔，進行相機應(yīng)的改進銹，最終完昌成效果才昂得以保證挎。閑限額設(shè)計鹽執(zhí)行情況竊由于該項媽目是北京卷公司第一某個寫字樓潔項目。針匠對項目設(shè)怪計前期階而段，所有紛的論證工依作都為前小期設(shè)計成通本控制做杯好了技術(shù)介分析。取異消人防設(shè)啦計、與住蒸宅項目公炒用部分設(shè)萌備用房，敢優(yōu)化地下者室鋼筋等棵各種措施答，同時在翼不斷的定利位調(diào)整過股程中，動睜態(tài)的完成因限額設(shè)計殺，結(jié)果控跪制良好，雪不超過成阻本指標。乒結(jié)構(gòu)優(yōu)化勁設(shè)計：竟在項目開絮工前根據(jù)責(zé)現(xiàn)行新的喉結(jié)構(gòu)規(guī)范幻要求，經(jīng)潤過專家的卡論證及設(shè)賞計院的反饑復(fù)校核，陶對于結(jié)構(gòu)深施工圖做采了重大調(diào)黎整，節(jié)省饅幾十萬的潤建安成本方。痕細部節(jié)點種處理的優(yōu)委化；秩幕墻實施栗過程中，鋤對與部分塘節(jié)點進行捕了簡化，癢如取消屋少頂欄板的班扶手處理抱，屋面燈譯箱造型細鉗部的簡化束等。之售后使用步情況扣建筑的立箭面設(shè)計階墻段，沒有云充分的考叼慮外墻清互洗的難度損，立面的春建筑做法捧比較復(fù)雜艦，部分遮鋤陽板采用饑固定挑板驗或隔柵方歡式，給內(nèi)月層玻璃清寶洗帶來較磚大困難。纖屋頂預(yù)留良了簡易的牌擦窗設(shè)備慶，尚未考燒慮大型擦管窗設(shè)備，購由于該項蘋目頂層為禍退臺，外既部外墻面丙還有部分毯挑板或大躍型雨棚，屯對于凹在崇里側(cè)的外堆窗很難觸奧及到?，F(xiàn)秤階段采用可蜘蛛人的流方式進行尿清洗，基找本能夠達逝到清洗目賓的，但對譯于部分外筑支鋁板還淘有一定的鮮破壞，不深利于外幕脊墻系統(tǒng)的眠防水。宗本項目整錘棟寫字樓欠出租給中翠國工商銀線行總部，群正在裝修怠期間，尚用未提出設(shè)旨計相關(guān)的慚問題。亭該項目寫順字樓的配侄置、機電區(qū)設(shè)備的選河擇、電梯福的選型、桂幕墻的控此制、裝修注的工藝等無方面，為連后續(xù)寫字慌樓的設(shè)計川及實施控辛制積累了謙成熟經(jīng)驗扛，減少新偽項目設(shè)計儲工程的修泰改量。南【項目營勁銷工作評談估】姓項目各類逆型物業(yè)銷德售情況路200剛7字年唇1鈴1圈月演2誼3污日卡，驚*猜*現(xiàn)地產(chǎn)大廈將寫字樓項銷目與中國呈工商銀行教股份有限晶公司（下年簡稱工總穴行）最終擦簽訂了為勇期三年的料整體寫字防樓租賃合旁同。巖項目實現(xiàn)田出租媽率菜10席0鼓％，完成永全部地上必可租賃面壞積以及全濁部車位的指租賃工作心。奇與市場定禿位時房地榨產(chǎn)市場情亂況對比分這析類從目前該菊區(qū)域已入身伙、在售標及潛在寫開字樓項目怪物業(yè)級別殿來看，高梨檔甲級寫調(diào)字樓為該逆區(qū)域?qū)懽滞綐鞘袌鲋髦昧飨稹捍祟惣准壨鞂懽謽琼棙蚰?，一部候分家為?997捧-199復(fù)9川年正式入六伙。此街后，該區(qū)箏域短期內(nèi)木甲級寫字棉樓項目供吉應(yīng)表現(xiàn)低殊迷，直搭至提200引3貿(mào)年以后甲鴨級寫字樓案項目逐漸煤回暖。烘隨后由于洪邊緣效應(yīng)拍，部分滿績足金融業(yè)席配套服務(wù)私的中小型披企業(yè)也晃激碎發(fā)了對乙布級、丙級因乃至商住睡項目市場懲的需求善，垃形成了甲蹈級寫字樓傾物業(yè)占主塔流，其他難級別寫字蠢樓物業(yè)為敗輔的市場陡現(xiàn)狀。粱200瓣5侍年以后高盾檔甲級寫街字樓仍然替是金融街四寫字樓市妙場的主流隔，占總量轎的彼68慣%孔；乙級寫執(zhí)字樓也占鋤到栗了熟18塌%繳，說明對貌這一類物青業(yè)也存在騾一定的需咱求量；而呼低檔丙級架寫字樓和咐商住樓的寸比例較小和，主要滿抄足位于金置融街外圍犯的配套服堅務(wù)型的小紹企業(yè)的需留要。泰項目銷售湊時機診根肆據(jù)牌200芬7米年項目銷說售計劃，嶺項目預(yù)計檔租賃時間化為鈔200辮7勾年舉4還月，根據(jù)忘整體項目璃進展，為切了更好的追提升租賃蒙價格，我排們待整體捐外立面完叛成并室內(nèi)盒達到展示湊標準后，晴再選擇正植式對外開刪放。完整盲的項目形弟象對外展蜻示，增強礎(chǔ)了客戶的硬信心，避現(xiàn)免了由于樹形象工程猴未完，導(dǎo)暴致大客戶援觀望并壓望低租金價冤格的情況春出現(xiàn)。蹄項目選擇芳在睬200暮7蠶年慮5悉月份進行岡正式推廣雀?；乇芰隋e年初英藍漢國際中心遺、凱晨廣身場等高檔愿甲級寫字根樓的推廣屑期，并且楚搶先于項野目北側(cè)北行豐哲B錦1伍樓等同質(zhì)的化寫字樓腸的推廣期疲，適時的累抓住了市牛場相對的牲空檔期，掘以準現(xiàn)房馬的優(yōu)勢吸鍬引了較多寸的客戶。破加快了寫春字樓的租曬賃時間。必租賃計劃儉時間和實鄰際時間比噸較表外計劃且實際關(guān)變化啞租賃時期如2007占.4狹2007站.5臘－濫基本租期豆一年魔三年烘調(diào)高起租見時間頑租賃層數(shù)沃半層起兩整層帥增大起租呆面積廢從對租賃盒的層數(shù)以尖及租期情挎況來看，塔為了更好浩的確保大攏客戶、穩(wěn)斤定的現(xiàn)金滿回報，我輝們針對目雜標客戶，繼提升了租患賃的門檻交，將低檔瞞次、低租音金的中小刃客戶進行融了適當(dāng)篩罵選。由于孟項目的體諸量相對較攻小，避免軟了中低檔賣客戶入住侵對整體樓深棟形象影轎響的問題遙出現(xiàn)。袍原定位與妖實際設(shè)計高建設(shè)成果羊的對比分吸析立本項目在激實際設(shè)計蜘建設(shè)過程些中，結(jié)合祥項目市場屢定位，主盯要是從提獎高項目內(nèi)焦涵、功能艙檔次和迎婦合區(qū)域目書標客戶需辯求特征兩蜜個方面入捉手，對項末目產(chǎn)品原晃設(shè)計方案胃進行細平化、修改社，使得一跡方面項目萍更加具有黎高檔獨立介辦公總部耽的特征，慣另一方面娃又能夠兼狀顧目標市攻場高端客像戶的辦公薦、使用需弊求，為項襯目獲得成寒功銷售和舊良好口碑薄，奠定了監(jiān)基礎(chǔ)。閃原定位風(fēng)她格為具有熟現(xiàn)代感的遍法式風(fēng)格濁為主，后醫(yī)調(diào)整為現(xiàn)唇代古典風(fēng)而格：秉承臘古典概念岡與風(fēng)格，烘同時保持礎(chǔ)了與凱旋雕住宅及周扣圍環(huán)境達花到整體的兄一致，以略現(xiàn)代古典內(nèi)風(fēng)格去作襲立面處理節(jié)，以表現(xiàn)魯其先進和售高雅并重昆的身份及幕個性。并灰且基于金刻融街寫字測樓群擁有巧相似的標善高與色調(diào)給，立面材催質(zhì)后期采胳用石材配瞇和金屬鋁綢板，色調(diào)犯為冷靜的蒸銀青色，之表現(xiàn)了內(nèi)鳥斂的現(xiàn)代什古典風(fēng)韻就，強調(diào)并久突出了獨雨立總部、嗚高檔寫字伯樓的特色雹。篩秉踏承僵*倒*舌凱旋住宅痰小區(qū)的現(xiàn)證代法式環(huán)碰境設(shè)計理社念。同時昨，為了凸夢顯建筑的族挺拔，故攝將景觀設(shè)燃計成全部召無障礙的棉高程，地贊面鋪裝也戀選用同立膊面石材相兔稱的深色丈石材。體亞現(xiàn)了項目寨穩(wěn)重、大亮氣的景觀剃特色，同福時，在視勺覺上，更膛利用高差框的出現(xiàn)，兔將視覺中汪心更好的惰集中于樓判體本身，尚增強了寫簡字樓本體加的視覺效獻果。假在大堂公礦共部分的鐘裝修方面脅，引入呀了萍BD堆M顏專業(yè)高檔拆寫字樓的奉裝修設(shè)計避單位，通姨過剖光石摧材與灰色懼石材的搭臺配，凸顯展了項目國笨際化裝修令標準檔次剩，天花采光用白色烤祝漆金屬鋁泉板的處理塞，更加提露升了大堂占位置的視揚覺高度，蠶配合大面水積的玻璃草幕墻，使逆得室內(nèi)外永的共享空煙間效果更借加近人、災(zāi)適度。整臣體公共部疾分裝修整航體感較強廟，色彩搭貓配沉穩(wěn)大賽氣。又不噸失時尚，屈簡潔輕快捷。污預(yù)期租金猴與實際租舊金的對比拾分析絕在本項目荷的租賃過付程中，根師據(jù)具體的炕區(qū)域市場廳變化和項誰目發(fā)展的視具體情況份，在保證體租賃速度善的情況下貨，對項目縫進行超過鞠計劃租金打的調(diào)整，蘭以獲得更蔥高利潤項繪目的租金狠收益。由掘于租賃項嗓目與銷售愚項目存在賢一定差異炭，針對不紀同檔次的晶租賃客戶袍，其價格書需求也不金盡相同。徑針對不同施類型、不瞞同檔次的描客戶再分席別進行單再獨談判，半針對不同跟客戶適當(dāng)產(chǎn)的調(diào)整價碧格區(qū)間，踏進行試探簡，最終以香較高的租速金價格完蒜成寫字樓裕的出租工喪作。阻本項目的臉實際租賃嚇價格遠高午于市場平斯均租金價鄭格，單平斬米單日價拾格比市場階均價高稱出犁1.律5昂元。上浮而均價比例昏為伏18.7弓5幻％，與金棗融街區(qū)域循內(nèi)的頂級測寫字樓租略金價格相特符。含從目前市縱場租金價擱格也可以店看出，原玉定租金價飾格與市場效價格相符京，租金的篇初始定位扮也是吻合伴市場情況揚需求的。毒物業(yè)管理粘和管理費磨價格確定辨檢討覽租賃期間鑄，我司對按本項目不謀提供物業(yè)削管理服務(wù)呈，由中國庭工商銀行裝所屬物業(yè)丹管理公司長提供。穿項目計劃環(huán)銷售期、粒速度與實憶際情況的真對比分析泊項目銷售炕期、速度鍵和實際情誠況對比表收計劃時間毀郵原計劃冶計劃位置梯實際完成啦完成位置堆200隊7腫年汪7蘭月迫3誰1裁日油30%雹一層南側(cè)些，二層汁40%唉一層南側(cè)誓，二～三劉層兆200普7越年伍1嶄0谷月典3妙1棒日手50%頌三～四層出65%必五～六層皂200灑7陳年趨1鋼2遇月瑞3彩1銷日油80%濃五～六層急100%青全樓單客壯戶簽約尺通過上表賺的計劃銷伍售期和銷喜售速度，胖與實際情浴況的對比幻可以看到遠，本項目揀基本按照瞧預(yù)計的銷庸售計劃，躺較好的掌鈴握項目銷耍售節(jié)奏，搶完成最終奮的銷售任炕務(wù)（其中館完成位置篇一欄所述術(shù)層數(shù)為與嚼多家客戶庭談判并最倍終明確意包向較深客擴戶的擬定怠層數(shù)）。肢實際成交醬客戶與原勞定位目標申客戶的區(qū)頂別及原因槍分析駕漏奉實際成交閉客戶與原鹽定目標客換戶對比表訴原定位客脂戶羊?qū)嶋H談判救客戶苗I引類藏金融機構(gòu)之，包括各像級銀行、觸保險及信漢托、期貨顯公司；侵中國工商植銀行總行篇（成交）濕、中國農(nóng)輔業(yè)銀行、漿中國銀行蔥、國家開趕發(fā)銀行、鼓招商銀行嘗、北京銀洞行、華夏成銀行、北裙京農(nóng)村銀洽行、大連謀銀行、渤艇海銀行、慈天津銀行亮、廈門國右際銀行、鐵泰康人壽沸、中國平笑安、中國厲人壽、中俘信證券、掩華泰保險路、永誠財櫻產(chǎn)保險、飯中國民族涌證券、大末成基金、戒大唐國際惰、宏源證上券說etc菠I君I拋類播外資金融型機構(gòu)或其把他大中型否公司北京置辦事礦處訂;附韓國產(chǎn)業(yè)碗銀行、新睜加坡華僑巷銀行、德作意志銀行撲、澳顫洲索FN閘S斜、加拿大益國際航空盞公艦司喇etc生II運I商類壯底層為高規(guī)檔商務(wù)中段心；糧寶馬、奔愧馳皮、楊SAA訂B蠅、大眾、汽溫馨鳥、疏報喜鳥章、安DH淺L駁、鼎力服獎裝、中國蜜移姥動研/彼聯(lián)通營業(yè)納廳、北京軍微克國際召制衣有限快公津司嫂etc餅I鳳V施類百知名外企揀、知名高肥科技公司線。辮CCTV扯.co涼m鴉、北京港湖通達貿(mào)易狠公司、中界華德銘、儀世紀鴻潤光投資顧問卷有限公司攪、永佳事歲務(wù)所、中詳資事務(wù)所光、科譽投鞭資公司、蜂港聯(lián)投資能公司、樸雙聯(lián)誠貿(mào)易趨公司、卓站恒投資有勺限公司、雙天健信德號會計事務(wù)挎所、中國自林貝斯投蠟資有限公腰司、北京栽君成投資絹有限公司即、澳門國畢際機場專渠營股份有地限公司、城北京佳恒地投資有限豐公司、北憐京志鼎國標際有限責(zé)故任公司林、何GYMB鳥ORE低E疊教獸育悲etc冬從上表可賀以看出，耽本項目實葬際成交客拼戶特征與矛原定位目吧標客戶在柿整體上基爪本一致。無這也反映勝了項目前創(chuàng)期營銷定音位的正確雞性。臥項目的銷陷售策略泉本項目的鑼租賃策略情與普通類寬住宅項目咸銷售有較梯大不同，蜜在實際操尚作過程中氏的情況具密體如下：剖對企業(yè)客囑戶信息資獅料的采集語充分有效腰的調(diào)研、賽分析金融弱街區(qū)域內(nèi)戚企業(yè)的基領(lǐng)本情況，賤對入住企曲業(yè)進行使腿用面積情探?jīng)r摸底，凡將提升對勇該區(qū)域客噴戶的了解遞度，便于陜后期的租廉賃組織。銅注重潛在晴客戶線索陵的管理與鬼跟蹤椅項目操盤亞經(jīng)理以及豐主管需對護項目租賃鉛顧問進行信定期督導(dǎo)測以及跟進親工作，對途每一個意隸向客戶每獻一階段的隔意向進行減跟蹤，及嚷時了解客靠戶對項目百在不同階堡段的想法束。霞強調(diào)客戶禾決策人的霸公關(guān)管理魯在現(xiàn)場不景僅需要關(guān)黃注客戶的窮基本資料占，并且需沾要迅速、噸有效的進笛行決策判童斷?？焖俦说姆智蹇图t戶在租賃博行為中的疤不同角色專關(guān)系，針助對決策性爹的關(guān)鍵人絞物進行有鉆效的推介挪和公關(guān)。然實現(xiàn)快速偽移動租賃幸對不同客蛇戶，除去謀在現(xiàn)場進范行接待外起，仍然需違要進行上逼門推薦，領(lǐng)對于有意野向的大客陷戶、優(yōu)質(zhì)悠資源，需誠要采用上輸門租賃、袋公關(guān)服務(wù)示以及各種階活動方面諷的營銷手德段來更好瘋的創(chuàng)造機覽會。堡強調(diào)銷售萍團隊與各足個部門之搶間的有效仔協(xié)調(diào)父在租賃過紹程中，強緊調(diào)營銷團禾隊與其他雕部門的有件效溝通，鍬并不斷了名解更深層鞠次的寫字玻樓相關(guān)知脫識是推動嚇租賃工作羽不可或缺釘?shù)牟糠?。丟排查式、宵地毯式的惠推進將是源最直接接喘觸終端的靠方式之一情對于租賃累寫字樓的滿客戶資源顛，通過多扣途徑的獲銳知相關(guān)信班息資源，棒大范圍地儉毯式的排癢查也是最糖直接的獲師取客戶方捉式之一。獻但是，在凳對客戶的佩溝通中，免方式、方角法同樣非吧常重要，痕既不能影憤響項目檔對次，也需斤讓客戶知易道項目基假本情況所碗在，并進倡行快速有疤效的判斷勺。諷提出可借養(yǎng)鑒的經(jīng)驗箏前期需要脖對市場進降行長期不四斷的跟蹤巴，徹底摸蜜清區(qū)域現(xiàn)且狀的租金上價格情況畝、市場的框未來放量癢，現(xiàn)存量鍋等有效市恢場數(shù)據(jù)，校并明確目駛標客戶。淡結(jié)合項目程的進展，瞞初期在項芳目雛形具浮備的情況僚下進行相鏈應(yīng)形象宣彈傳推廣，蘆告知外界處信息，提市升項目對巴外的知名幸度。扶通過發(fā)布撈會等形式麻有效的挖控掘中介資奧源進行聯(lián)宣動租賃，驢并且對目垂標客戶進茅行直接推柿薦工作的慚展開。矮對不同需悄求面積的拿客戶進行春面積分類補、類型分煙類，并且鉆進行各種割拆分組合拳，梳理客妙戶的檔次申，將主力劃大單客戶械以及高租撓金小單客悲戶進行區(qū)溜分，權(quán)衡奪項目整體補租金收益庫情況。貓在對外租答金均報價派的情況下扯，對于不夸同客戶進譽行單獨多倍次談判，瘦在了解到奧客戶的意腹向程度以看后，從免逐租期、租機期、年遞疊增、車位籌、昭示牌握等等多方菌面進行談鉗判，根據(jù)倡租賃公司秀的品牌需洪求規(guī)模等揪各方面進敬行最終平恥衡。腳項目的整俱體市場定匯位營銷工撓作年從最后的代實際成交片情況以及德客戶積累爪情況來看諒，前期的聞市場定位銜是具有指筒導(dǎo)意義的呢。通過前糞期有效的符市場定位軟，我們明文確了租賃沖客戶群所旨在；摸清告了周邊樓磁盤的租賃慚價格；尋關(guān)找出了項辛目的差異置化特質(zhì)所琴在；清楚膽了各階段練應(yīng)進行的糟工作。最編后，經(jīng)過區(qū)長期有效諷的營銷工穴作，取得也了最后的敏成績。彈【項目進餐度、工程錯管理評估于】移項目發(fā)展蔥進度概況警項目嬌自絞200較1曠年鉤6主月四3督0猛日簽訂土立地轉(zhuǎn)讓協(xié)猴議，咳至炎200參3紀年捎1包月，項目右完成拆遷軍。庭200禿6登年納2卡月項目正柏式開工映，仰200欺6阿年序1腳2陷月輕2殃5撕日項目竣衣工備案，敘實現(xiàn)了當(dāng)覽年開工，宋當(dāng)年竣工浪備案，結(jié)舅算利潤的勺控制目標肝。并勻于皂200盈7驕年秘1砍1槽月和中國臭工商銀行斷股份有限爺公司簽訂紙為期三年樹的租賃合信同，項目淋正式入伙饑。尸項目發(fā)展段進度執(zhí)行謙情況剪項目前期興階段計劃處與實際對另比見項目繭發(fā)展進度職計劃與實兼際完成對刺比表：扮項目發(fā)展耐進度計劃牧與實際完密成對比表肅（初期）董項插郊目貢計劃完成嘉時間街實際完成宿時間愛評扶姐估改土地簽約付2001婦-6-3然0備2001蠶-6-3借0蔥一致染拆遷鄉(xiāng)2002燃-9-3尤0望2003慰-1-2器2喬滯后樣規(guī)劃設(shè)計仙2002欣-3-2們9雷2002跑-3-3梯0秤基本按計右劃完成齡方案報建回2002贏-7-7雜2002場-7-3樹0籠略有滯后施施工圖設(shè)撫計熊2002換-11-是30撒2002蒙-11-士30挎一致米建設(shè)工程它規(guī)劃許可掘證量2002質(zhì)-9-2山2以2002危-9-3鋒0夠基本按計行劃完成欠總包招標追2006疑-1-1動5胃2006亞-1-2蹤0恐基本按計淘劃完成押施工許可呈證徹2006攤-1-3注0保2006荒-2-2智8仰滯后擾開工時間克2006桃-3-1川2006煙-2-2織0萍有所提前推竣工備案東2006求-12-擊30育2006衡-12-決25墨有所提前們?nèi)胄渫锏?007潮-8-3破0發(fā)2007美-11-傲23物滯后書項目發(fā)展彎進度計劃器與實際完瘦成對比表稈（最終）梳項物陰目披完成時間撈（配合住獸宅）勺完成時間綱（寫字樓礦）絮備注惡規(guī)劃設(shè)計臨2002值-3-3促0條2003鵝-12-顆26雙定位調(diào)整誼施工圖設(shè)時計磁2002身-11-廟30眠2004怕-6-1巷7蒙第二版施悠工圖府建設(shè)工程客規(guī)劃許可炸證示2002孕-9-3辦0耀2006唐-7-2繭8減立面方案袍調(diào)整及自擁身定位變國化矛200紗1呼年脊6貧月揀3膨0哀日我司收賺購了北京隱市新地房丑地產(chǎn)開發(fā)梢有限公司陪二龍路項你目的二期災(zāi)，取得項液目開發(fā)權(quán)罵，同期為找配霜合雙*基*終凱旋住宅晝項目報規(guī)艦開始進行登設(shè)計準備壁工作。監(jiān)200渠1濃年柏8個月造至延200揭2營年牲4朽月間與集爆團往來進啄行了多輪簽的修改與務(wù)優(yōu)化，隨周后委托設(shè)露計單位進址行前期的輩規(guī)劃、外昏立面等一兼系列設(shè)計蒸工作，并饅取得長了速*宴*照凱旋住宅腸部分的各高項前期手償續(xù)。察200尿3旁年選5得月，正式錫開始延對暗*慌*鼠地產(chǎn)大廈說寫字樓項念目進行設(shè)躺計工作匹，滿200晝4地年幫4伴月江2侵0過日，立面澇方案得到佛集團確認尼，開始出礙正式施工藝圖，隨后般在產(chǎn)200凱6鮮年儉2搶月項目正逗式開工，亭并在施工唱周期中間毅進行第二誰次規(guī)劃報乏建，由于等后期的立蘋面調(diào)整，財在施工過休程中懲于槍200笨6陜年慰7現(xiàn)月完成第旱二次規(guī)劃佛報建工作壇。澆建設(shè)用地穩(wěn)規(guī)劃許可慰證溜在專200暑2瞧年悶1壁1庸月騙1榨8飛日取得，潛在申報此蘆證之前已痕經(jīng)開始征楚求人防、店消防以及誼園林部門互意見，并筐于薦200閉2符年抱9趴月取得了火各相關(guān)部坊門的審核卷意見，但恩這些工作僚都是圍繞擔(dān)著住宅項標目展開的貪，真正咳在收200割3牌年繭1藏2宜月喝2把6謀日偵*勵*同地產(chǎn)大廈萄寫字樓審勢定設(shè)計方胡案通知書卸取得后，劫重新委托增設(shè)計單位民進行立面苗設(shè)計，并己于圾200毯4悠年星4落月炊2兄0形日立面方拜案得到集聲團認可遷，向200宵4院年興6齒月倍1倘7光日完成第當(dāng)二版施工耍圖，妖在類200僅6櫻年濕2艙月正式開鈔工后，重程新申報建房設(shè)工程規(guī)穿劃許可證乘，并既于早200驚6區(qū)年合7右月唉2繞8慧日取萌得以*滔*序地產(chǎn)大廈處寫字樓項送