房地產(chǎn)開發(fā)投資項目案例

第10章房地產(chǎn)開發(fā)投資項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析房地產(chǎn)投資項目可行性研究案例10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析

市場分析和需求預(yù)測××市地處華北平原，是中南某省重要的工業(yè)城市之一，市區(qū)人口約60萬人，面積187平公里。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析××市1949年市區(qū)面積僅3.4平方公里，人口約3.6萬人。各類房屋總建筑面積72萬平方米，常住市區(qū)的4800戶貧苦市民，人均居住面積不足2.5平方米，房屋年久失修，破爛不堪，其中草灰棚房就有9700余間人口，除此之外無房可住的不計其數(shù)?！痢潦腥嗣裨诮夥徘鞍儆嗄觊g，嘗盡了洪水、戰(zhàn)禍之苦。建國后在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展，1998年人口達(dá)到了529萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口達(dá)到105萬人，各類房屋建筑面積增加了14倍。黨的十一屆三中全會以來，城區(qū)住宅大幅度增長，10多年來，住宅建設(shè)投資平均每年以18%的速度增長，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了明顯的改善。然而由于經(jīng)濟(jì)條件、住房體制、人口增長等多方面因素制約，加上住宅建設(shè)歷史欠賬太多，××市的住房供求矛盾依然十分突出，現(xiàn)有住房中還有不少危、漏房屋亟待改造。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析根據(jù)《××市統(tǒng)計年鑒》（1998）顯示，缺房戶數(shù)8000戶，其中人均居住面積在4平方米以下的住房困難戶3000戶，隨著城市人口的增長，今后每年還將新增一定數(shù)量的住房困難戶，因此，距黨中央提出的到2000年城鎮(zhèn)居民每戶擁有一套經(jīng)濟(jì)實用住房、從而使城鎮(zhèn)居民達(dá)到小康居住水平的要求差距還很大。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析從全市商品房市場看，1998年全市商品房竣工面積19.24萬平方米，實際銷售14.66萬平方米，預(yù)售1.89萬平方米，空置4.97萬平方米，實際銷售總金額達(dá)到9831萬元，總體情況比較理想。隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵消費(fèi)、減免和降低房地產(chǎn)開發(fā)各項收費(fèi)等各項配套政策的逐步出臺與完善，經(jīng)濟(jì)形勢將得到回升，人們消費(fèi)預(yù)期也將得到提升，因此，商品房和商業(yè)辦公用房銷售前景良好。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析據(jù)1997年調(diào)查資料顯示，項目附近的事業(yè)單位和企業(yè)缺房戶約有千余房，雖然有些企業(yè)先后集資建了一些住房，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了該區(qū)職工家庭的需求。隨著該市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事業(yè)單位房改力度的加強(qiáng)，以及全省城鎮(zhèn)停止住房實物分配的實施，必然會帶動房地產(chǎn)市場的興旺。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析

建設(shè)指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及××市總體規(guī)劃，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析建設(shè)內(nèi)容和規(guī)?！痢列^(qū)占地8.78公頃，總建設(shè)面積15.7萬平方米，其中，一期工程建設(shè)面積3.4萬平方米已經(jīng)竣工發(fā)售?！痢帘毙^(qū)項目屬二期工程，建筑面積12.3萬平方米，擬建6層條式樓多棟，建筑面積3.1萬平方米，占地5683平方米；少量營業(yè)用房，建筑面積1320平方米，占地726平方米；樓群中部布置3棟26層點式樓，建筑面積9.1萬平方米，占地3850平方米。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析

規(guī)劃選址××北小區(qū)位于××市區(qū)東北部，南臨東風(fēng)路，西面與鄉(xiāng)政府和鄉(xiāng)醫(yī)院相臨，北靠建設(shè)路，中部偏東有學(xué)院路自南向北縱向穿越，將小區(qū)分為兩部分。區(qū)內(nèi)臨建設(shè)路處現(xiàn)在建設(shè)路小學(xué)、水文隊、銀行等單位，其余均為菜田。該地塊南北長300米，東西寬約180米，呈矩形狀，自然地勢南高北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差約0.3米，地勢較為平坦。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析規(guī)劃與住宅布局由于本地塊的地形現(xiàn)狀和特點，規(guī)劃設(shè)計將小區(qū)中心設(shè)置在地塊的幾何中心部位，以中心綠地和居委會、文化活動站等設(shè)施組成，并采用空間劃分和限定的手法，組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯(lián)系和組合。其他建筑布置緊緊圍繞小區(qū)中心，以點式和條式住宅相互結(jié)合、協(xié)調(diào)搭配、錯落有致的方法，豐富居住小區(qū)的環(huán)境和平面布局，使小區(qū)面貌更顯得新穎別致、靈活多樣。小區(qū)公共建筑設(shè)施沿周邊布置，既豐富了城市道路和沿街景觀，又給小區(qū)的建設(shè)開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析小區(qū)住宅以六層條式為主，適當(dāng)點綴點式住宅，條式住宅布局采用周邊式布置，三兩棟為一組，組合成若干個半公共空間，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小區(qū)的管理。依據(jù)小區(qū)道路的分隔與圍全，小區(qū)分為4個組團(tuán)，即南部的兩個居住組團(tuán)，北部的公建組團(tuán)和學(xué)院路東的組團(tuán)。以南部兩個居住組團(tuán)形成小區(qū)的基本居住單元。小區(qū)的主要入口有3個，分別面向建設(shè)路、東風(fēng)路和學(xué)院路。在學(xué)院路的主要入口處設(shè)置新置新村標(biāo)志，增強(qiáng)小區(qū)的識別性。同時，小區(qū)的平面布局綜合考慮了日照、通風(fēng)、防災(zāi)、消防等要求，日照間距為1：1.2。

10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析小區(qū)綠化為了創(chuàng)造一個接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置、除小區(qū)小心綠地外，在零星地塊見縫插綠地進(jìn)行建設(shè)，利用道路與景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目的美好心情。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機(jī)盎然的園林景觀。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析方案設(shè)想××北小區(qū)住宅方案設(shè)計主要考慮了“功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風(fēng)”及“結(jié)構(gòu)上的安全經(jīng)濟(jì)”等因素，在經(jīng)濟(jì)適用方面上功夫，以滿足不同家庭戶型結(jié)構(gòu)的需要。方案設(shè)計的原則是：1．堅持“住得好、分得開、放得下、買得起”的設(shè)計原則；2．堅持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計原則：盡量采取小面寬、大進(jìn)深等有效手法；在節(jié)能方面主要在墻體厚度和材料上、門窗尺寸選型、屋頂保溫等采取一些行之有效的措施。10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析實施進(jìn)度計劃及計算期計劃2000年10月開始施工，建設(shè)工期為3年。項目計算期為6年。用款計劃用款計劃見表10-1。項目金額（萬元）123土地費(fèi)用420100%前期工程費(fèi)28100%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10100%建筑安裝工程費(fèi)991710%33%57%公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)9663%33%4%開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用9933%33%33%銷售費(fèi)用9917%50%32%開發(fā)期稅費(fèi)36741%33%26%其他費(fèi)用18355%33%12%不可預(yù)見費(fèi)44933%33%3%表10-1用款計劃表10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析投資估算本項目總投資為12391萬元，其中土地費(fèi)用420萬元、前期工程費(fèi)28萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10萬元、建筑安裝工程費(fèi)9917萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)96萬元、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用各99萬元（按建筑工程工程費(fèi)的1%計）、開發(fā)期稅費(fèi)367萬元、其他費(fèi)用183萬元、不可預(yù)見費(fèi)449萬元及財務(wù)費(fèi)用772萬元組成。詳見表10-2。序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)總投資1239111.231.451.671.891.10111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)財務(wù)費(fèi)用420281099179699993671834497222經(jīng)營資金3項目總投資123913.13.23.3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金12391表10-2項目總投資估算表單位：萬元10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析

資金籌措項目總投資12391萬元。其中項目資本金3000萬元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款3891萬元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見表10-3。序號項目合計1234561總投資123911983382461192331557811.231.45自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅經(jīng)營資金開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財務(wù)費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用1239111669722198319681438243754706119594717223323315515578782資金籌措1239119833824611923315578表1電0-躍3兩投資壞使用紛計劃授與資禾金籌既措表衰單位厭：萬灑元2.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入其他借款固定資產(chǎn)投資長期借款自營資產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資外幣借款房地產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款經(jīng)營資金人民幣借款3000550138913891389115004834834831500941138313831383409420252025202523315578續(xù)表1耍0-3耽投資肚使用計匠劃與資放金籌措泡表溫單移位：萬忙元10昌．1植租售此房地隨產(chǎn)開研發(fā)項斯目案斯例分婆析貸款條治件年利擾率5誦.8遲5%型，按居單利掠計息街，寬踏限期鈔3年網(wǎng)，3苦年等瘦額還怒本。稅費(fèi)率稅費(fèi)龜率見興表1滑0-圖4。稅費(fèi)項目稅費(fèi)率稅費(fèi)項目稅費(fèi)率營業(yè)稅5公益金5城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加3任意盈余公積金0企業(yè)所得稅33不可預(yù)見費(fèi)4房產(chǎn)稅（按租金）12土地增值稅30、40、50超率累進(jìn)表10哪-4蓬稅銳費(fèi)率表你單位：毯%10．煎1租售段房地產(chǎn)呼開發(fā)項梯目案例謹(jǐn)分析銷售顫與出歲租計魯劃××趕小區(qū)姨項目境高層坑、多罷層住瓜宅和堅部分撇營業(yè)伍用房傲計劃途在4手年內(nèi)聰全部握出售軋。住喚宅樓鋸從項莫目開倚工第屢2年自開始啟預(yù)售敵，分敬期付目款，隊按2攀0%辟、7釘0%真和1市0%猛分3傾年付叫清。無出租棟房第疊4年捧開始銹出租元，出薄租率萍第4蔑年為卵80科%，清以后峽各年敬均為賠10通0%肅。各然類房偉屋銷承售計敗劃見醬表1而0-四5。年份類型2345高層樓房404020多層樓房30303010營業(yè)用房303040表1面0-搶5丘房刷屋銷甚售計般劃表雕單瞎位：詳%10統(tǒng)．1符租售鄉(xiāng)豐房地布產(chǎn)開圍發(fā)項像目案陰例分褲析根據(jù)去××戶市近帳期相藏同房伏地產(chǎn)爹項目味的售飽（租侄）價鐮和居遇民購紫買力沒的預(yù)乖測，滑計劃種××幸小區(qū)幕高層它住宅飽售價率1涼80秋0元霧/平僑方米與，多累層住航宅售笛價1患2守50嶄元/紛平方按米，煉營業(yè)交用房億一半在出售候，售膛價3算5簡00廟元/易平方膠米。殼售房澡加權(quán)卵平均招價為行1銀67隊0元貸/平棚方米奪。營溜業(yè)用礦房另訪一半缸出租例，租秒價1茫00丹0元產(chǎn)/年律·平降方米遲，建渴設(shè)期揀出租流房不贏預(yù)租源。10．臂1租售蠶房地產(chǎn)草開發(fā)項逗目案例迎分析財務(wù)魂分析1．分剛析依據(jù)建設(shè)更部發(fā)紙布的臟《房讀地產(chǎn)欺開發(fā)陳項目懶經(jīng)濟(jì)香評價肺方法耐》，侵中國匪計劃疊出版旨社出峰版，蘭20撞00王年。10．蘋1租售亡房地產(chǎn)郊開發(fā)項初目案例銜分析2．盈鍛利能力斑分析項目深在計您算期勾內(nèi)經(jīng)怨?fàn)I收舞入2虜0妨67蒜1萬偵元，穿可獲導(dǎo)利潤默4餐95鉛4萬豎元，凱扣除通所得玻稅、慣公益筋金、閱公積旱金后唉還有醬2傭82獲1萬煙元可哈分配舞利潤思。項酬目繳欄納的鄭經(jīng)營尤稅金填為1葬1屑37畝萬元魂，所挺得稅鵲為1肯6針35鉤萬元厘，土顫地增晌值稅芝為2嗽2夢02里萬元豪，合影計繳囑納稅吩金4文9界73刑萬元架。和毅項目蘭業(yè)主針投入金的資亂本金瞧3蒼00睬0萬您元相芳比，壩在6質(zhì)年內(nèi)某項目絞盈利互和繳逗納稅練金的想絕對傳額是苗相當(dāng)蘆高的蹦，表抗明項倒目的揭盈利因能力座是比鴉較強(qiáng)充的。泳詳見史表1臟0-貝6~毯表1懇0-切8。序號項目合計1234561售房收入2048615577005713340287631.11.21.3可銷售面積(平方米)平均售價(元/平方米)銷售比例(%)122660

10045898

1696

37458981696

3727764

1632

2331001250

32經(jīng)營稅金及附加112786385392222422.12.22.3營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加1024723178523502511357251120114638313土地增值稅2202163732754454994商品房銷售凈收入171581308588859873352622表10丟-6辦售勒房收入胃與經(jīng)營拿稅金及遲附加估雄算表斥單位：組萬元序號項目合計1234561租房收入1855366661.11.21.3可出租面積(平方米)單位租金(元/平方米)出租率(%)528100080660100010066010001002經(jīng)營稅金及附加10

3442.12.22.3營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加91…

3……3……3……3租金凈收入175

5062624凈轉(zhuǎn)售收入44

44注：由趙于表中域有效數(shù)播字是四貨舍五入瞇取整，僚但計算遭過程中銹仍然保魔持足夠丹的有效盯位數(shù)，眠可能造吩成表中話合計數(shù)質(zhì)與各年埋數(shù)字之直和不等影，在各棄年數(shù)字胳絕對值吐小于1僑時，用妻“…”費(fèi)表示，耳以后各貿(mào)表同。表1誕0-坦7孝租皺房收摩入與蜜經(jīng)營羨稅金包及附延加估漂算表圖單義位：繭萬元序號項目合計1234561經(jīng)營收入2067115577005718640948291.11.21.3商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營收入2028618515577005713353402866763662經(jīng)營成本123489484266432823844232.12.2商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本(攤銷)1234179484266432622381342033出租房經(jīng)營費(fèi)用31911114自營部分經(jīng)營費(fèi)用5自營部分折舊、攤銷6自營部分財務(wù)費(fèi)用7經(jīng)營稅金及附加113786385395225468土地增值稅2202163732754454999利潤總額4954360162217001020251表10毅-8紡損益表老單位扣：萬元10彌補(bǔ)以前年度虧損11應(yīng)納稅所得額495436016221700102025112所得稅16351195355613378313稅后利潤331924210871139683168

公益金法定盈余公積金任意盈余公積金16633212245410957114346881714加:年初未分配利潤

2051129

15可供投資者分配的利潤

2051129209858114316應(yīng)付利潤28212098581143A方B方C方2821209858114317年末未分配利潤2051129續(xù)表統(tǒng)10組-8原損望益表漠單位冠：萬本元10住．1彎租售娛房地冬產(chǎn)開逝發(fā)項茂目案對例分江析項目褲全部貢投資唯內(nèi)部提收益娘率（陣所得善稅前輪）為偶28舒.8示%，堂在預(yù)銀期可偏接受答內(nèi)部逆收益區(qū)率為順20滔%時因，項門目凈奪現(xiàn)值英為7焰81點萬元該，項夾目投族資回避收期集為3輝.8印年。津資本詠金內(nèi)破部收狠益率抵為3儀9.凳2%年，項銳目凈掌現(xiàn)值聰為9距09施萬元際。詳蘭見表井10煌-9姨和表臺10善-1尋0。商品房提投資利渡潤率=別利潤總仰額/總溝投資×壺100允%=4崖95叢4/1雪23引91×繞100蕩%=4張0%商品房裁資本金春凈利潤沉率=稅汪后利潤拍/資本堪金×1泛00%=姑3填31憤9/弟3質(zhì)00筍0×團(tuán)10撇0%=幸11妥0%序號項目合計1234561現(xiàn)金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自營收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入20486185441557700571335340286676366442現(xiàn)金流出17395198341927772195211823162.12.22.32.42.52.62.72.8固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營資金自營部分經(jīng)營費(fèi)用出租房經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅12391311137220216351983382486163119611938573253523393957545611551122545433778

11469983表10辜-9胡財務(wù)世現(xiàn)金流矛量表（當(dāng)全部投屯資）恒單少位：萬茶元3凈現(xiàn)金流量3319-1983-2635-76752342912557累計凈現(xiàn)金流量-1983-4618-5384-150276233194所得稅前凈現(xiàn)金流量4954-1983-2516-23157953248640累計所得稅前凈現(xiàn)金流量-1983-4499-4730106643144954計算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）28.77%19.5%財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）781-45投資回收期（年）3.824.05基準(zhǔn)收益率（ic）20%20%續(xù)表1遇0-9森財務(wù)現(xiàn)溫金流量侮表（全悄部投資榮）戚單位么：萬元序號項目合計1234561現(xiàn)金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.6售房收入租房收入自營收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入20486185

441557700571335340286676366442現(xiàn)金流出173951500280857473249247816132.12.22.32.42.52.62.7資本金預(yù)售(租)收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資自營部分經(jīng)營費(fèi)用出租房經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3000550131113722021635150015009418616311940943857325352339395754561155

1122545433778

11469983表1澆0-饅10僵財星務(wù)現(xiàn)牙金流殖量表橋（資擾本金扔）刊單位才：萬宴元2.82.92.102.112.12長期借款本金償還流動資金借款償還短期借款本金償還借款利息支付償還其他應(yīng)付款38911297129712973凈現(xiàn)金流量3319-1500-1252125839371615-7404累計凈現(xiàn)金流量-1500-2752-1493244440593319計算指標(biāo)內(nèi)部收益率（FIRR）39.16%財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）909基準(zhǔn)收益率（ic）20%續(xù)表1崗0-1扛0拘財書務(wù)現(xiàn)金白流量表壓（資本福金）聰單病位：萬聯(lián)元10篩．1件租售瓶房地乞產(chǎn)開雨發(fā)項黎目案也例分廳析3．蠻清償送能力凳分析按照項舞目的借糊款條件眾和還款期計劃，多項目建等設(shè)期不司還本金侵，從第采4年開候始分3毫年等額喚償還本辭金，牌每年還煙12迅97萬妹元；借幣款利息掃每年照差付，總紙計付利舒息72眠2萬元蔬。詳見菠表10掌-11或。序號項目合計1234561長期借款償還1.1

1.21.31.41.5年初借款本息累計本金建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)計利息本年還本付息還本付息年末借款本息累計389172238917224831414144834834831383707070186618661866202517217217238913891389123315301297233259425942594155145212971551297129712977813741297782房地產(chǎn)投資人民幣借款2.12.22.3年初借款本息累計本金建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)計利息38917224831448348313837018661866202517238913891233259425941551297129778表1列0-殃11艱長臨期借牽款還孟本付饒息估臉?biāo)惚碓陠卫ξ唬呵娜f元2.42.5本年按約定還本付息還本付息年末借款本息累計3891722141448370701866172172389115301297233259414521297155129713741297783還本資金來源71784273520542533.13.23.33.43.53.6上年余額攤銷折舊利潤可利用售房收入其他

7717117840952976222939083454償還等額還款本金1297129712975償還長期貸款—本金能力71782976390829566長期借款償還期(年)6.00續(xù)表艱10役-1法1埋長期替借款潤還本柳付息督估算圓表蹦單位?。喝f紅元注：有孩效利率備為5.偽98%離。10．桌1租售帳房地產(chǎn)芝開發(fā)項鎖目案例梅分析4．疤資金府平衡埋分析丑和資齊產(chǎn)負(fù)臉債分灣析在項挽目計惡算期伙內(nèi)，嬌各期臣資金消的來朋源與同運(yùn)用義是平檔衡有點余的扭。資議產(chǎn)負(fù)草債率殲是比冠較低喪的，哄資產(chǎn)華負(fù)債鐵率最摩高時好（第樹3年禽）僅氣47洲%。證因此銷從總巾體上素看，燃項目把的清芹償能栗力是泰比較秒強(qiáng)的收。資律金平氧衡分旦析和針資產(chǎn)嘗負(fù)債愈分析匙詳見崖表1榨0-洽12幼和表怕10崗-1鐵3。序號項目合計1234561資金來源27605198344409030718640948731.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營收入自營資產(chǎn)長期借款自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款房地產(chǎn)投資借款短期借款資本金其他回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入20486185389130004448315001557138315007005202571335340286676366442資金運(yùn)用241071983419277725346305917552.12.2自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資(含方向稅)自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)建設(shè)期利息表1秋0-加12爹資縱金來厚源與煮運(yùn)用球表財單位龍：萬嗎元2.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.132.142.152.16房地產(chǎn)投資(含利息)經(jīng)營資金自營部分經(jīng)營費(fèi)用自營部分財務(wù)費(fèi)用出租房經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤自營資產(chǎn)長期借款本金償還自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還房地產(chǎn)長期借款本金償還償還其他應(yīng)付款短期借款本金償還12391311137220216352821389119833824861631196119385732535233939575456120981297155112254543375811297781146998314312973盈余資金3498248125818401034-8834累計盈余資金2481507334643813498續(xù)表1凝0-1冠2尿資狀金來源怒與運(yùn)用瞎表延單賽位：萬悶元序號項目1234561資產(chǎn)1983510782195964477034981.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流動資產(chǎn)總額應(yīng)收帳款存貨現(xiàn)金累計盈余資金在建工程固定資產(chǎn)凈值無形及遞延資產(chǎn)凈值19831983510748592488219671315075964261833464770389438134984434542負(fù)債及所有者權(quán)益198351078219596447703498表10騰-13蘇資產(chǎn)負(fù)沈債表谷單旱位：萬懲元2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4流動負(fù)債總額應(yīng)付帳款短期借款借款經(jīng)營資金借款固定資產(chǎn)投資借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款負(fù)債小計所有者權(quán)益資本金資本公積金累計盈余公積金累計未分配利潤483483483150015001866186618663242300036205389138913891432830001991129259425942594337030003701297129712973473300047334983000498比率指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率(%)流動比率(%)速動比率(%)

24

37

47

43

27續(xù)表1銜0-1岔3瘡資產(chǎn)負(fù)蝕債表好單賄位：萬令元10呀．1遇租售蜘房地凈產(chǎn)開沉發(fā)項矩目案網(wǎng)例分報析5．卡敏感泥性分矮析將開發(fā)精產(chǎn)品投闖資、售爬房價格呈、租房叮價格和圾預(yù)售款凝回籠進(jìn)表度等因形素作為佳不確定踐性因素井進(jìn)行敏舍感性分屯析，分閥析結(jié)果盟表明開魔發(fā)產(chǎn)品灘投資和女售房價兵格兩個毅因素對狀項目的芽效益最垂為敏感矛。如果紐奉開發(fā)產(chǎn)奏品投資蛛和售房憤價格分胸別向不糠利方向漂變動1差0%，僻則全部蹤蝶投資內(nèi)邁部收益端率將分樣別下降葬至20異.1%母和17免.7%撞，凈現(xiàn)裕值分別百下降至努12萬辜元和-仇206珍萬元，呀投資回省收期則狗增加到鍛4.0率和4.微1年。蘿預(yù)售款崇回籠進(jìn)蹈度相對現(xiàn)較不敏雨感。最極不敏感沒的因恩素是租墳房價格訂，這是柏因為計廈算期只瓜有6年始，而且陸是從第傍4年才室開始出對租，租蜘房收益痛占整個朗項目收柏益的比掀重較小吼。詳見論表10哪-14博和圖1奔0-1丟。序號項目變動幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案28．87813．81開發(fā)產(chǎn)品投資+1020．1124．0-1039．215503．62售房價格+1039．717693．6-1017．7-2064．23預(yù)售款回籠進(jìn)度+1031．49423．7-1024．13984．14租房價格+1028．87873．8-1028．77753．8表1壯0-結(jié)14證敏感降性分跌析表806040200-20-40-30-20-10010203040FIRR（%）12345敏感性因素變動（%）1——售房價格；2——預(yù)售款回籠進(jìn)度；3——租房價格；4——基準(zhǔn)收益率；5——開發(fā)產(chǎn)品投資圖1玩0-漂1冶敏感余性分寺析（嘗全部藍(lán)投資際、所鍛得稅為前）10．克1租售必房地產(chǎn)帶開發(fā)項賠目案例哨分析6．肌臨界商點分闖析臨界溝點分收析是覽項目稠評價貢的另染一重奶要方裂面，插它反竿映在夸預(yù)期役可接拆受的炮投資蜘內(nèi)部景收益遇率下馬，投室資方冊能承析受的細(xì)各種駁重要練因素皂向不劍利方鵲向變封動的彈極限繼值。卻根據(jù)揀敏感混性分組析，殘假定鈴?fù)顿Y塊者期位望的釣內(nèi)部盼收益睜率為臣20墨%，金在這斤種情糊況下隔，開擠發(fā)產(chǎn)噴品投估資的等臨界崇點為本13憤6情51車萬元貪，下屠