房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性五

1房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)項目國民經(jīng)濟評價房地產(chǎn)開發(fā)項目社會影響分析2第一節(jié)可行性研究概述基本含義作用和依據(jù)編制單位及人員構(gòu)成工作階段質(zhì)量、時間、費用主要內(nèi)容3一、基本含義最初是美國30年代為開發(fā)田納西河流域而采用。對開發(fā)項目的必要性、實施項目的外部條件，項目選址、規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項目實施方式、生產(chǎn)經(jīng)營周期、項目的效益等，都需要進行周密的調(diào)查研究和分析，這一調(diào)查研究和分析過程，稱之為可行性研究過程。4二、作用和依據(jù)作用項目投資決策的重要依據(jù)；申請有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)；項目申請金融信貸的依據(jù)；指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)。5二、作用和依據(jù)依據(jù)國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和長遠規(guī)劃；批準的項目建議書和同等效力的文件；國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃；自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等資料；有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標(biāo)；開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案。6三、編制單位及人員構(gòu)成編制單位開發(fā)商自行編制委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢機構(gòu)編制人員構(gòu)成注冊房地產(chǎn)估價師；造價工程師；市場調(diào)查和分析人員；經(jīng)濟分析專家；制作人員；社會學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家…7四、工作階段機會研究階段初步可行性研究階段可行性研究階段81.機會研究階段機會研究是通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的背景、趨勢、基礎(chǔ)和條件等方面的研究，來鑒別項目的投資機會的大小和確定可能的投資方向，同時，對項目的成本效益進行粗略的估計。92.初步可行性研究階段對房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案進行初步的技術(shù)經(jīng)濟分析。主要解決兩個問題：擬議中的項目是否真的具有很大的開發(fā)前景，是否值得進一步進行可行性研究；對擬議項目的關(guān)鍵性問題需要進行專門的調(diào)查和研究，并取得準確的數(shù)據(jù)和資料。103.可行性研究階段要進行多方案的選擇對比，并選出最佳方案。11五、質(zhì)量、時間、費用質(zhì)量可行性研究的質(zhì)量反映在研究的最終結(jié)果上，即可行性研究報告結(jié)論中。針對可行性研究的不同研究深度，即機會研究、初步可行性研究和可行性研究，其研究結(jié)果質(zhì)量要求也是不同的，通常的質(zhì)量要求：機會研究：±30%；初步可行性研究：±20%；可行性研究：±10%。12五、質(zhì)量、時間、費用時間——與研究深度和建設(shè)規(guī)模有關(guān)一般小型項目1-2個月，甚至2-3個星期；中型項目8-9個月；大型項目1.5-2年或更長。從整個建設(shè)工程看，前期可行性研究占1/3，工程規(guī)劃設(shè)計準備占1/3，施工建設(shè)占1/3。13五、質(zhì)量、時間、費用費用——與規(guī)模、研究深度成正比一般占投資總額的比例：機會研究：0.2-1.0%初步可行性研究：0.25-1.5%可行性研究：大型項目0.2-1.0%；小型項目1.0-3.0%14六、主要內(nèi)容項目概況開發(fā)項目現(xiàn)狀調(diào)查市場研究項目開發(fā)方案建設(shè)條件與資源供給分析、規(guī)劃方案、開發(fā)進度、市場營銷策略、環(huán)境影響分析、開發(fā)組織機構(gòu)項目經(jīng)濟評價投資與收入估算、資金安排、經(jīng)濟參數(shù)確定、財務(wù)評價、風(fēng)險與不確定性分析、國民經(jīng)濟評價社會影響分析結(jié)論及建議15項目建議書了解有關(guān)部門與委托單位對建設(shè)項目的設(shè)想開發(fā)地點選擇資源調(diào)查市場調(diào)查確定建設(shè)規(guī)模、項目構(gòu)成、人員配置、組織結(jié)構(gòu)征求有關(guān)部門與委托單位對方案的初步意見財務(wù)評價國民經(jīng)濟評價提出可行性研究報告項目初步設(shè)計及編制建設(shè)總進度決策部門決策研究項目的必要性和現(xiàn)實性方案論證、比較研究技術(shù)上的可能性研究經(jīng)濟上的合理性研究實施辦法得出結(jié)論與建議16第二節(jié)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算17一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算開發(fā)直接費開發(fā)間接費181.開發(fā)直接費土地費用前期工程費房屋開發(fā)費19(1)土地費猶用劃撥用所地生地：裝農(nóng)村土復(fù)地征收斥拆遷安柏置補償扛費毛地：猶城鎮(zhèn)土編地拆遷秤安置補溝償費以臉及視開于發(fā)程度存而定的邁土地開標(biāo)發(fā)成本20(1)土地費例用出讓用由地毛地取：土均地出兆讓金騎＋城撇市基救礎(chǔ)設(shè)破施建伶設(shè)費熟地佩：土矛地出挑讓金先＋拆時遷安向置補童償費足＋城拋市基饞礎(chǔ)設(shè)化施建浙設(shè)費轉(zhuǎn)讓國用地參考市現(xiàn)場價格合作用倦地參考眼市場揪價格21(2)前期棚工程反費規(guī)劃駕設(shè)計部費可行犁性研訊究費水文、綿地質(zhì)勘辛探費“三通一肆平”等土宋地前敲期開是發(fā)費幼用22(3吐)房屋開坦發(fā)費基礎(chǔ)夢設(shè)施景建設(shè)握費建安工粗程費公共灑配套真設(shè)施刊建設(shè)尊費23基礎(chǔ)設(shè)傲施建設(shè)向費概念又稱關(guān)室外湊工程限費，感是指沒建筑個物２擺米以穴外和移項目握用地循規(guī)劃賊紅線盟以內(nèi)愧的工產(chǎn)程管闖線建繁設(shè)費郊用、慚與市勉政設(shè)裝施的闊接口抹費用幫以及清其他嘩室外昌工程僑費用慌等。構(gòu)成供水、鄙排水、劃排污、蝦燃氣、鍛熱力等卷基礎(chǔ)設(shè)響施管線兩的工程詠費用；上述括設(shè)施弦與市批政管沿網(wǎng)的悅接口千費用除；道路煌、綠竟化、塊供電銀、路逆燈、榨圍墻賣、環(huán)遞衛(wèi)、陜安防蕉等設(shè)山施的隊工程尊建設(shè)毯費用泳。24建安工嬸程費概念是指廟直接棉用于唇工程秘建設(shè)照的總輛成本刷費用克。構(gòu)成建筑北工程典費：私結(jié)構(gòu)輛、建芹筑、蘇特殊歐裝修騾工程另費設(shè)備及罩安裝工嘗程費：腦給排水忘、電氣僑照明及絮設(shè)備安瘋裝、空酬調(diào)通風(fēng)某、弱電糊設(shè)備及如安裝、拖電梯及鳥其安裝參、其它臥設(shè)備及宇安裝等室內(nèi)裝頭飾家居塵費25建安堂工程報費估算弱方法單元屠估算蟻法：是指以居基本建時設(shè)單元潛的綜合胸投資乘利以單元努數(shù)得到釀項目或攏單項工晴程總投族資的估船算方法克。單位指畫標(biāo)估算俘法：是指單想位工程逆量投資剩額乘以情工程量件得到單秘項工程泳投資的辱估算方裹法。工程量篇近似匡銳算法：采用與滿工程概壺預(yù)算類抬似的方腥法，先弄近似匡煌算工程撒量，配額上相應(yīng)譜的概預(yù)稱算定額政單價和娃取費，爐近似計紅算項目胡投資。概算指脖標(biāo)法：采用綜垃合的單跡位建筑瘡面積和跨建筑體煎積等建美筑工程日概算指旨標(biāo)計算耍整個工工程費用六。直接費=每平方色米造價譽指標(biāo)×建筑譯面積主要籮材料權(quán)消耗悠量=每平方灑米材料單消耗量氣指標(biāo)×建筑鹽面積26公共尺配套然設(shè)施酒建設(shè)帽費概念又稱缸附屬衰工程涌費，悄是指圾居住候小區(qū)那內(nèi)為典居民挺服務(wù)某配套且建設(shè)逗的各扔種非擋營利膽性的乳公共潤配套昂設(shè)施缺的建劈燕設(shè)費彎用。構(gòu)成居委站會、多派出秋所、衛(wèi)托兒油所、玻幼兒憐園、損公共陜廁所包、停趣車場時等。272.開發(fā)間硬接費管理遼費銷售費鴨用財務(wù)費叨用其它費綿用不可阿預(yù)見垮費稅費28(1碌)管理拌費概念房地產(chǎn)理開發(fā)企攻業(yè)的管傷理部門嘉為組織殺和管理懷房地產(chǎn)姿項目的罰開發(fā)經(jīng)毫營活動痕而發(fā)生積的各項躲費用。構(gòu)成人員工秒資、員寶工福利晨費、辦屑公費、絨差旅費如、折舊豎費、修湯理費、園開辦費彈攤銷、怖業(yè)務(wù)招叼待費、埋工會經(jīng)珍費、職柏工教育深培訓(xùn)經(jīng)饞費、勞頓動保險攝費、待幻玉業(yè)保險竟費、法群律咨詢邁費、審婚計費、饞訴訟費沈、排污歷費、綠復(fù)化費、蛛技術(shù)開潮發(fā)費、喂無形資連產(chǎn)攤銷匯等。項目時投資冤的2%~4%29(2)銷售費來用概念房地產(chǎn)甚開發(fā)企妙業(yè)在銷值售房地母產(chǎn)產(chǎn)品腰過程中單發(fā)生的爬各項費渡用以及夏專設(shè)銷肺售機構(gòu)析或委托潛銷售代崇理的各島項費用消。構(gòu)成銷售人柳員工資眼、獎金咱、福利卡費、差喂旅費、決廣告宣判傳費、摩代理費克、銷售篩服務(wù)費精、銷售鉗許可證幫費、銷帆售機構(gòu)開的折舊涂費、修惹理費等源。銷售噸收入贊的3%~5%30(3)財務(wù)紀費用概念房地相產(chǎn)開計發(fā)企宵業(yè)為混籌集撇資金蘿而發(fā)其生的抹各項掩費用具。構(gòu)成借款或重債券的材利息，咱還包括嶼金融機耽構(gòu)手續(xù)為費、融自資代理膠費、承宗諾費、行外匯匯旁兌損失襯以及企噸業(yè)籌資抗發(fā)生的籍其它財凱務(wù)費用基。31(4)其它費聯(lián)用包括由臨時新用地辜費和啟臨時焦建設(shè)慣費、越施工鴨圖預(yù)鼻算和宴標(biāo)底蓋便直籌費、聾工程歡合同擦預(yù)算悶或標(biāo)激底審饞查費海、招勤標(biāo)管雖理費稍、總僵承包歉管理他費、鈔合同來公證炊費、厚施工謊執(zhí)照看費、張開發(fā)著管理罵費、丙工程郊質(zhì)量修監(jiān)督程費、鐵工程餓監(jiān)理啞費、女竣工產(chǎn)圖編派制費光、保賭險費父等雜罩項費鋼用。唯一般茅按當(dāng)引地有盛關(guān)部嫁門規(guī)描定的情費率溉估算申。32(5)不可次預(yù)見累費根據(jù)漠項目臘的復(fù)彩雜程剃度和拆前述勺各項揉費用耍估算夕的準孔確程朝度，測以上木述各孫項費凈用的2%~5%估算別。33(6)稅費概念項目所熟負擔(dān)的山各種稅仁金和地鞏方政府眼或有關(guān)恭部門征逆收的費蔥用。構(gòu)成固定資屈產(chǎn)投資握方向調(diào)鈴節(jié)稅、葬市政支輛管線分慣攤費、徐分散建勉設(shè)市政箏公用設(shè)魂施建設(shè)炊費、綠旱化建設(shè)逃費等。34二、泰房地障產(chǎn)開御發(fā)項懇目收移入估臭算租售披方案乏的制殊定確定露租售覽方式確定可逢租售面班積及可傘分攤建辭筑面積安排被租售元進度確定售巨價（租趕金）水預(yù)平編制妖租售西計劃冤表銷售澡（出攔租）圈面積海和收伯入實屢現(xiàn)計君劃35第三號節(jié)千房地葵產(chǎn)開疊發(fā)項姥目財仁務(wù)評夜價財務(wù)泡評價熟的基觀礎(chǔ)知米識財務(wù)評緒價的基戲本概念惕和指標(biāo)吸體系財務(wù)沿評價宮的主襯要技槳術(shù)經(jīng)展?jié)赶?biāo)財務(wù)評紙價的基騎本程序財務(wù)評室價報表36一、險基礎(chǔ)尊知識資金的找時間價捧值資金等級值及其線計算公景式371.資金險的時森間價樸值含義資金隨兩時間的閣延續(xù)而資變化，夠其變化鍵的幅度淹就叫資張金的時竊間價值蓋。即同樣豪數(shù)額的按資金在債不同時昂間點上描具有不蛛同的價謹值。資金馳價值堡變化模的原憤因通貨掌膨脹承擔(dān)風(fēng)悲險貨幣增貿(mào)值381.資金的胞時間價粥值利息單利——只對本閱金計算逃利息，黑而對每牌期本金畏所產(chǎn)生冰的利息酒不再計啊算利息柴，從而導(dǎo)使每期擦的利息岔固定不與變。用P表示謎本金虛的數(shù)其額，n表示計件息周期史數(shù)，i表示利社率，I表示利舟息數(shù)額譜，F(xiàn)表示本程利和，匯則復(fù)利——借款替人在肅每個帝計息捏期末皆不支摧付利盟息，姜而將勞該期們利息號轉(zhuǎn)為賀下期浩的本化金，史下期臥再按平本利暫和的揚總額墓計算胳，即備不但蘭本金余產(chǎn)生借利息粥，利掉息部廚分也囑產(chǎn)生糕利息強。39舉例某公司撕以單利駐方式借京款100秘0萬元，辱規(guī)定年穩(wěn)利率為6%，則婆在第喪一年惱末利蚊息應(yīng)宰為：I=學(xué)10殿00慢×1估×6駁%=津60（萬爸元）需，本利和夜為：F=臘10仁60（萬母元）當(dāng)借竭入資瞧金的豪期間押等于污幾個聲計息輔周期字時，津例如酸上述脅款項約共借4年，則騰償還情豬況：年次年初欠款額年末應(yīng)付利息年末欠款額年末償還額110006010600210606011200311206011800411806012401240單位墻：萬視元40例題如果按襖照6%復(fù)利姓計息叢，其盆償還欄情況鼓如表盈所示鎮(zhèn)：年次

年初欠款額年末應(yīng)付利息年末欠款額

年末償還額110001000×0.06=601000+60=10600210601060×0.06=63.61060+63.6=1123.6031123.61123.6×0.06=67.421123.6+67.42=1191.02041191.021191.02×0.06=71.461191.02+71.46=1262.481262.48單位：箏萬元411.資金性的時涉間價霞值利率：在一藥定時壟間內(nèi)解所得載到利咱息額男與借噴貸資策金（憑本金桌）之載比。計息增周期鏈：用害于表偽示計癥算利堂息的產(chǎn)時間紐奉單位能（我吃國以蹲月為低單位鋒）。付息周談期：在吸計息基勻礎(chǔ)上支如付利息顛的時間漆單位（敲一般以酷年為單償位）。計息周耍期與付耳息周期貸不一致述產(chǎn)生名治義與實奔際利率賴的問題車。名義姜利率(r)——計息周叉期利率拿和付息換周期內(nèi)豆的計息仗周期數(shù)糊的乘積實際得利率(i奶)——把付袋息周興期內(nèi)桃的利件息再尋生因告素考損慮在既內(nèi)42例題1.某房地錦產(chǎn)投資材商從甲丟銀行取紐奉得貸款夠，年利哈率為18%，按年球復(fù)利計愿算；從振乙銀行禮取得貸脂款，年植利率為17團%，按穴月復(fù)惠利計宴算，妹試比狀較向培誰貸棗款有之利。2.某房代地產(chǎn)雁企業(yè)長為建屆一酒帥店向恨銀行警貸款染，分渾三次洽進行簡，每括兩次腦貸款節(jié)之間霞為一評年，犁第一絞次貸占款10窮0萬元板，第陣二、瓣三次貌貸款預(yù)均為80元，尋貸款陵發(fā)生居在各勻年的嚷年初蠟，如軋果年問名義冬利率剛為6%，要萄求每射半年碧復(fù)利貢一次屬，問部三年損后，叼該企梨業(yè)應(yīng)普償還尼銀行習(xí)多少墨錢？431.資金的鮮時間價沖值現(xiàn)金鴉流量擬建的僚房地產(chǎn)姻項目在湊整個項夕目計算趕期內(nèi)各曾個時點麻上實際內(nèi)所發(fā)生工的現(xiàn)金礎(chǔ)流入、現(xiàn)金句流出以及流入著與流退出的渴差額（又嘉稱為知凈現(xiàn)蹄金流呼量）現(xiàn)金流帆量表通過呼列表它的方隱式將變投資紐奉項目次建設(shè)惹經(jīng)營棗期間房誠的現(xiàn)楚金流除入、殘現(xiàn)金裕流出堅及凈炊現(xiàn)金狀流量島的數(shù)眼量和較時間被體現(xiàn)灘出來驗。44現(xiàn)金插流量鳴表序號項目合計（萬元）建設(shè)期經(jīng)營期123456…

1現(xiàn)金流入1.1售房收入…

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…小計2現(xiàn)金流出2.1建安成本…

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…小計3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值6累計凈現(xiàn)值451.資金的顧時間價總值現(xiàn)金流頃量圖（三要也素：大襲小、方隸向、時腳間）0n-11n462.資金笑等值呀及其壇計算裁公式概念在時吊間因銅素的余作用狀下，傭絕對普值不苗等的泳資金佩在不諷同時估點上梯可能賞具有亞相同螞的價蒙值。影響嚷資金蒙等值撲的因念素金額發(fā)速生的時襲間利率（么折現(xiàn)率周）的大語小——關(guān)鍵金額的進大小472.資金未等值春及其隙計算請公式資金等鄙值計算也的相關(guān)穩(wěn)概念折現(xiàn):把將脈來某票一時鋼點的得金額濃換算惠成與豎現(xiàn)在敗某一議時點昆相等晨值的摸金額延，這瞎一過甲程稱早為“折現(xiàn)”，或“貼現(xiàn)”。利率i（折殺現(xiàn)率要）:根據(jù)委房地早產(chǎn)項請目未壟來的兵現(xiàn)金桑流量評求現(xiàn)壇在的繼現(xiàn)金川流量雙時所章使用冷的利爐率稱甲為折灘現(xiàn)率叼。一魚般指戰(zhàn)年利墻率。計息哭次數(shù)n:指房地糞產(chǎn)項目馬在從開酸始投入仰資金（橋開始建福設(shè)）到作項目的炭壽命周榜期終結(jié)抽為止的交整個期再限內(nèi)，戴計算利警息的次題數(shù)通常悉以“年”為單粉位?，F(xiàn)值P:表示忍資金采發(fā)生深在某基一特僵定時玩間序糠列始詢點上徐的價犬值。終值F:表示資項金發(fā)生脂在某一趣特定時學(xué)間序列白終點上揪的價值菠。年金A:是指跨各年輪等額么收入考或支血付的僅金額泥，通沒常以架等額都序列擁表示梅，即差在某兇一特眼定時適間序差列期紋內(nèi)，遭每隔顯相同轟時間蕉其收芝支的患金額冒相等482.資金等賊值及其宇計算公隱式資金邊等值我計算銅的基嫂本公盾式整付情欣況下的培等值運碗算等額易年金梨情況帆下的島等值倍運算等差僅收付怒情況揮下的么等值炒運算等比收裕付情況鋤下的等匆值運算49整付麻情況蔑下的腹等值河運算一次聲支付柿終值光公式如果貨有一揮筆資你金P，按年鐮利率i進行投鴿資，n年以史后本付利和枝：例：有隔一房地棗產(chǎn)項目融，向銀之行貸款10舅00萬元豪，年虹利率10%，5年末還痕清，按賄復(fù)利計色算償還曬本利共圖多少？一次支鍵付現(xiàn)值無公式例：遭某房疫地產(chǎn)展公司扮對報施酬率陡為10%的項目奏進行投刷資，欲8年后柴得到20掉00萬元，筑現(xiàn)在應(yīng)升投資多裙少？50等額駕年金煮情況脂下的無等值俘運算等額生支付圓序列鉛年金己終值究公式例：溪某房需地產(chǎn)瓣項目井建設(shè)桶期為5年，訪每年灶年末忘向銀蒼行借閘款10爹0萬元，弄利率8%，建預(yù)成時杜一次么償還灘，問證第5年末共犧應(yīng)支付莫多少？償債基焦金公式例：戰(zhàn)如果唉在5年之赤后得最到資尖金586面.66萬元，塌按年利替率8%計算施，從參現(xiàn)在臺起連消續(xù)5年每慢年年觸末必等須存蹄儲多木少萬飯元？51等額年遣金情況谷下的等構(gòu)值運算資金回稈收公式某人以顯年利率i存入咸一項騎資金P，希選望在據(jù)今后n年內(nèi)把吉本利和妻在每年拉年末以研等額資移金A的方式驢取出（化已知P,再i,偷n求A）。例：都某房饅地產(chǎn)著企業(yè)埋獲貸啟款額10柱0萬元，楊利率10%，分5期于每濕年末等博額償還展，求每脾期的償撥還值。年金的現(xiàn)值屯公式例：滾某項裂目15年中議每年傲應(yīng)支椒付物忌業(yè)管規(guī)理費35萬元，恐利率12魚%，現(xiàn)冤在應(yīng)仿存入鮮多少狐錢？52等差壺收付辜情況趣下的疊等值酸運算等差收奸付現(xiàn)值具公式等差收企付年值販公式53等比收黃付情況跑下的等拐值運算等比收翁付現(xiàn)值溪公式等比份收付歡年值犯公式54例題1.某開發(fā)坦商獲得10萬元貸曉款，償爺還期5年，年老利率10％，賽試比期較以靜下四孔種還蘋款方碎式的昂還款聰總額考及還旗款額邁的現(xiàn)族值：(1摟)每年末催還2萬本金差及所欠兩利息；(2國)每年其末只宴還所藍欠利浩息，備本金銅在5年末擾一次符還清槍；(3表)每年末惑等額償乖還本金艇和利息(26哪379城.75元）破；(4)第五竊年末替一次際還清頸本金赤和利確息。55例題2.某企業(yè)醬擬購買拿土地，填土地轉(zhuǎn)蒼讓價格攝為50蔽0萬元濁，有院兩種精方式咸可以站選擇移：(1)一次邁性付條款，此優(yōu)惠12％；(2趟)分期付俘款，不淡享受優(yōu)稀惠，首眾付40％，乓第1年末付30％，敵第2年末付20％，缺第3年末付10％。戒若用碎自有肝資金熱，自涉有資冠金的愛機會土成本噴為10％，應(yīng)扁選擇哪狠種付款喜方式？托若用借濫貸資金擊，借款矮利率為16％，寫應(yīng)選搭擇哪抱種付引款方軟式？3.某投川資者膽購買察一房亦產(chǎn)，到預(yù)計籃可以拖出租5年，稿在出太租期丙內(nèi)每局年可憂產(chǎn)生宇純收秒益6.5萬元，鵲若企業(yè)清要求的烤最低投葬資收益使率為15％，問兇該企業(yè)境可接受朝的房產(chǎn)帝價格為盾多少？4.某家際庭欲績購買袋一套80平方米除的經(jīng)濟企適用房嫁，單價各為35捉00元/平方米茶，首付25％，其廢余申請附公積金演和商業(yè)肢組合抵抗押貸款遇，兩者榜的利率貨分別為4.2％和6.何6％，期長限均為15年，公宜積金貸墾款的最蛇高限額乞為10萬元出。問材該家寶庭申巴請組靈合貸?？詈髠涞淖钌驮箩屵€款念額是功多少此？56習(xí)題1.某公司直欲購買著一轉(zhuǎn)讓菌地塊，香對方提徐出兩種辦付款方非式：(1穴)一次支遇付25萬美毫元；(2)簽約時榆付費5萬美元拾，兩年黎地塊開睜發(fā)完成膠后，按盼租金收蒼入60萬美元匆的6％提召成（住從第左三年紛末到爬第十皺二年畝末）航，如果邪資金立利率取為10％，那暴么從經(jīng)通濟角度凱應(yīng)選擇擴哪種付辭款方式俱？2.某家探庭以400夜0元/平方米滋的價格忍購買了孤一套建醬筑面積織為120平方米寨的住宅卵，銀行州為其提幻玉供了15年期的廉住房抵燃押貸款柿，年利心率為6％，播抵押膝貸款要價值風(fēng)比例株為70％。峰如果充該家嚷庭在柱按月洽等額欄還款5年后古于第6年初伍一次橋性提油前償過還了辮貸款妹本金8萬元招，問冬從第6年起弱的貸恐款抵免押月雖還款駝額是壘多少季？57二、胸財務(wù)婦評價宵的基饞本概愈念和肝指標(biāo)愚體系基本撇概念根據(jù)國沉家現(xiàn)行腳財稅制咸度和價甲格體系夾，分析商、計算君項目直尾接發(fā)生盡的財務(wù)瘋效益和剖費用，鏈編制財僚務(wù)報表踢，計算家評價指穿標(biāo)，考猜察項目兵的盈利采能力、諒清償能隸力以及漠外匯平察衡等財療務(wù)狀況休，據(jù)以臨判別項和目的財疑務(wù)可行脈性。指標(biāo)體賢系價值狹型、冠比率蜻型、肝時間解型盈利語能力忘、清每償能尿力靜態(tài)、才動態(tài)58財務(wù)朋評價區(qū)指標(biāo)怠體系財務(wù)分析基本報表財務(wù)評價指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)盈利能力分析項目投資現(xiàn)金流量表投資回收期投資回收期財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部收益率項目資本金現(xiàn)金流量表投資回收期財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部收益率損益表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率清償能力分析資金來源與運用表借款償還期資產(chǎn)負債表資產(chǎn)負債率流動比率速動比率59三、朽財務(wù)郊評價敗的主捐要技路術(shù)經(jīng)銳濟指餅標(biāo)盈利嶄能力笑分析清償能囑力分析601.盈利巡壽能力井分析靜態(tài)指功標(biāo)靜態(tài)墾投資狂回收喚期成本深利潤鐮率投資模利潤微率動態(tài)恨指標(biāo)財務(wù)枝凈現(xiàn)退值財務(wù)話內(nèi)部禾收益錫率動態(tài)卵投資?；厥帐仄?1(1)靜態(tài)虹投資初回收使期(Pt鐵)概念虧：在不裂考慮怠資金瓦時間撕價值賣的條已件下裝，以喝房地的產(chǎn)項脾目的勉凈收召益抵司償其割全部穴投資痕所需接要的遲時間蔽。計算強公式齡：判別準貧則：設(shè)基川準投作資回罪收期氧為Pc，Pt≤P升c時，項目可烏以考慮宋接受。62(1)靜態(tài)投跨資回收洽期(Pt密)實例：某房三地產(chǎn)盡公司綢投資梢一寫旦字樓膝，總彩投資身為100扎0萬元裳，投速資建班設(shè)期2年，進假設(shè)騙投資裁為均誤勻投便入，政項目蠅經(jīng)營獸期為8年，尖每年歪的凈默利潤捷為200萬元，新項目折櫻舊為每鋸年12下5萬元偶，確徐定該星項目茅的投管資回館收期躁。如岸果該贈類型稿項目憲的投羞資回敢收期塵一般堡為8年，試泰對該項漫目的投陜資效果珠進行評秒價。投資階段投資建設(shè)期項目經(jīng)營期時間12345678910現(xiàn)金流量-500-500325325325325325325325325累計現(xiàn)金流量-500-1000-675-350-2530062595012751600單位：示萬元63(1)靜態(tài)描投資壁回收找期(Pt匙)指標(biāo)評布價：優(yōu)點仇：意鉤義明熊確、刮直觀血、計臣算方亡便缺點：船①只考尼慮投資害回收之酷前的情久況，不死能反映樂投資回祝收之后無的效果醉；②沒云有考殲慮資撇金的竭時間陳價值磁，無再法正帳確辨那識房累地產(chǎn)憶項目豬的優(yōu)脈劣，芒難免殺帶來版不必停要的勺損失后。64(2識)成本利量潤率(R接PC腔)概念摟：開發(fā)利遞潤占總劃開發(fā)成番本的比櫻率。計算累公式舅：判別椅準則凈：成本汪利潤司率超汪過目真標(biāo)利求潤率碌時，惑認為宇項目彈在經(jīng)覺濟上暫是可宗以接沉受的辨。65(3筑)投資揭利潤伏率概念煙：又稱投智資收益眉率或投劣資效果崗系數(shù)，牧是指項域目經(jīng)營強期內(nèi)一情個正常靈年份的努年利潤掘總額與法項目總差投資的醫(yī)比率。計算公六式：判別準昂則：投資懸利潤徹率≥行業(yè)平爛均投資熔率時，沾認為項拋目在經(jīng)減濟上是惱可以接輛受的。66(4)財務(wù)凈紹現(xiàn)值(FN棕PV)概念外：是指譽某擬庸開發(fā)灶房地盲產(chǎn)項兆目建徐成后茄的未甜來現(xiàn)英金流價入的銅現(xiàn)值春與未滑來現(xiàn)謙金流阿出的吳現(xiàn)值登之間失的差遣額。計算公呆式：判斷規(guī)暈則：FNP益V≥0，表扣示開教發(fā)項繩目方愈案收截益率泳大于旺或等乘于基攪準收嚷益率謙或折航現(xiàn)率么所預(yù)紙定的骨投資肢水平然，即且項目難可行復(fù)。67(4罵)財務(wù)曬凈現(xiàn)鴨值(FN寨PV)實例：某房訴地產(chǎn)鄙項目吐建設(shè)名期為2年，第香一年投候資15四00萬元巧，第知二年允投資20彼00萬元，辯投資均罵在年初柏付款，旅項目第順三年全血部出租萍，年租恥金收入揚（年底座付款）謝為10何00眨0萬元，繪年經(jīng)營滑成本為80物00萬元砌，稅壘金為結(jié)租金宴收入臥的10違%。該皆項目侍可使帥用15年，15年后睛有殘期值50資0萬元質(zhì)，若趨項目喘最低炊收益訂率為12%，試求蘆該項目擴的凈現(xiàn)網(wǎng)值并判玻斷項目善是否可謠行。68(4協(xié))財務(wù)統(tǒng)凈現(xiàn)貸值(F極NP型V)指標(biāo)津評價獎：優(yōu)點迫：①修考慮最了資朋金的展時間界價值寄；②對項目邊的凈利浴潤有明鐮確的反愈映。缺點：匹①貼現(xiàn)謠率的確宗定難度虹大；②沒有反檢映單位裳投資的當(dāng)經(jīng)濟效罩益，容侮易使投輩資者傾麗向于選驚擇投資凱大的方帶案。69(5)財務(wù)內(nèi)券部收益紛率(FI潤RR)概念瞞：是在駱投資炎活動做有效乏期內(nèi)諸，開亞發(fā)項向目逐臘年的潑現(xiàn)金權(quán)流入筋的現(xiàn)開值總坑和等怪于現(xiàn)訓(xùn)金流叨出現(xiàn)戒值的找總和鉗，即如凈現(xiàn)客值等閱于零陵的折碧現(xiàn)率息。70(5)財務(wù)庸內(nèi)部旋收益扛率(FI喝RR)計算曾方法甚：試差法是，先進寒行試算爆，然后慎采用插慚入法求嶄得最終壓結(jié)果。毅其具體卵計算步刑驟：在計籌算凈夠現(xiàn)值拖的基咸礎(chǔ)上狀，若練凈現(xiàn)石值為怨正數(shù)頓，則售采用皮比這秤個凈巴現(xiàn)值派計算書中更震高的猴折現(xiàn)摟率來摔計算幕。若凈現(xiàn)厘值依然里是正數(shù)該，則繼孤續(xù)提高狹折現(xiàn)率成，直到剖計算的綱凈現(xiàn)值廉正數(shù)下蔬降到接畢近于零廚時為止維。在繼湊續(xù)提唇高折完現(xiàn)率片，直突到計澤算出細來的著凈現(xiàn)袋值為字負數(shù)答，而劈燕如果訓(xùn)負數(shù)傷過大讀，就伍降低平折現(xiàn)頌率一淡直計棄算到附接近眾于零暫的負桑數(shù)。根據(jù)接穗近于零舟的正負牙兩個凈灘現(xiàn)值的傲折現(xiàn)率驚，運用除插入法伐求的精嘉確的財舌務(wù)內(nèi)部昌收益率鐵。71r1:當(dāng)項目塊凈現(xiàn)值誓為接近妻于零的膏正值時錫的折現(xiàn)辣率；r2:當(dāng)項初目凈落現(xiàn)值哲為接集近于刊零的潑負值勾時的勇折現(xiàn)繞率;FN傳PV湖(r1):采用存低折雨現(xiàn)率吵時凈其現(xiàn)值鄰的正兼值；FNP暮V(r2):采用韻高折寺現(xiàn)率延時凈還現(xiàn)值預(yù)的負窗值。注：r1與r2之間裁的差要距應(yīng)鉆在2％之內(nèi)嶼，否則巾兩者之界間不一魯定呈線口性關(guān)系捆。72(5肅)財務(wù)內(nèi)幅部收益催率(FI敗RR)判別準梳則：FI陽RR可以反蝕映項目俯投資所叼能支付點的最高態(tài)貸款利窮率，也后可以與將部門或身行業(yè)的法基準收庫益率或燭目標(biāo)收姨益率ic進行乘比較議，當(dāng)FI擠RR予≥i雹c時，則添認為項勻目財務(wù)賓上可行潤。實例賢：某項目瀉的建設(shè)撈期為2年，技經(jīng)濟下壽命軋為7年。容項目肆第一箏年年波初投預(yù)資25曠00萬元翼，第鴿二年竿年初僑投資280版0萬元，擱從第三妄年起每古年可獲毯純收入125趨0萬元什。若浮基準麻收益緊率為9.0服%，試計鄉(xiāng)豐算該項符目的內(nèi)話部收益塞率并判由斷該項舟目是否匆可行。73(5)財務(wù)片內(nèi)部航收益樹率(FI乖RR)指標(biāo)快評價奪：優(yōu)點：宵①反映案資金的陡使用效廊率及投林資方案屯所做貢桐獻；②比較直建觀，易列理解。缺點側(cè)：①埋計算鮮比較謀復(fù)雜再，且境需要波一個瘦財務(wù)騰基準逼收益深率作財為判笑別依窗據(jù)；②收益陪率大的煙方案，盜對于追蠅求利潤碧絕對值下最大化假的企業(yè)伏而言，騙不一定既是最優(yōu)唉方案。74(6)動態(tài)街投資惹回收團期(DD悟P)概念：是指役考慮豈折現(xiàn)點因素忍時，顧擬投瞞資項館目的安所有俊投入艇回收祥所需鮮要的幫時間習(xí)。計算公煌式：75習(xí)題某投疼資者永以60姿0萬元璃的預(yù)稱售價站格購害入一史商業(yè)挑物業(yè)燦用于探出租敲，該裙投資獲項目仰的現(xiàn)謎金流恢入、粱流出樓量如轎下表臟所示老設(shè)目謎標(biāo)收挑益率肝為18%，試瓶求該賊投資甩項目步的凈蓬現(xiàn)金掛流量憤，計字算項挪目的右內(nèi)部沾收益獸率，顛凈現(xiàn)純值和殃動態(tài)貸投資老回收健期，擁并判潤斷該伸項目擁的經(jīng)益濟可晶行性全。年份012345678910購樓投資60180360毛租金收入250250250250250250250250經(jīng)營成本5050505050505050出售收入800裝修投資100160762.清償倆能力欺分析借款憂償還千期資產(chǎn)負賴債率流動比訓(xùn)率速動比殖率77(1)借款償武還期概念淺：指在總國家苦財政群規(guī)定汗及項嚇目具師體財勒務(wù)條文件下共，以業(yè)項目期投產(chǎn)振后可竟用于剝還款首的資污金償脅還固屬定資分產(chǎn)投販資國翁內(nèi)借梅款本瘋金和和建設(shè)爪期利趟息所趁需要縣的時超間。計算公意式：78(2)資產(chǎn)誕負債眾率概念：又稱負響債比率泉，是反圾映項目聾各年所畜面臨財插務(wù)風(fēng)險享程度及袋長期償盜債能力僚的指標(biāo)惕。計算主公式毫：79(3)流動比包率概念：是反映蕩項目各昏年償付姜流動負避債能力殖的評價喊指標(biāo)。計算公劈燕式：80(4勞)速動賞比率概念：是反事映企遵業(yè)快盾速償舍付流墻動負炕債能床力的栽指標(biāo)抹。計算公務(wù)式：速動資屠產(chǎn)=流動資滴產(chǎn)-存貨81四、宅財務(wù)戲評價充的基誓本程桂序測算查財務(wù)牲基礎(chǔ)爪數(shù)據(jù)插，編賊制輔賓助財革務(wù)報絨表；編制騾基本柳財務(wù)廉報表位；財務(wù)禁評價更指標(biāo)撒的計節(jié)算與述評價冠；不確憐定性嫂與風(fēng)午險分法析。82五、附財務(wù)猾評價訪報表財務(wù)評秧價輔助敞報表財務(wù)欠評價鑄基本購報表831.財務(wù)琴評價局輔助特報表總投資繞估算表銷售收攻入和銷長售稅金越及附加動表投資立計劃銳與資增金籌駝措表842.財務(wù)憲評價密基本專報表現(xiàn)金流疫量表損益表資金絡(luò)來源汽與應(yīng)迎用表85第四節(jié)社房地搞產(chǎn)開發(fā)唇項目國你民經(jīng)濟躺評價國民經(jīng)釣濟評價潮的概念國民經(jīng)趨濟評價啦與財務(wù)迷評價的災(zāi)區(qū)別國民經(jīng)刺濟評價女的基本墾步驟86一、傍概念根據(jù)販國民陣經(jīng)濟藏長遠垂發(fā)展抱目標(biāo)仰和社匆會需投求，畏采用影子進價格氣、影惡子匯塞率、托社會碎折現(xiàn)扯率等國賀民經(jīng)輔濟評回價參傳數(shù)，幫從國煩家整憐體角日度考徒察項守目的見效益螺和費到用，粘計算山并衡增量房彼地產(chǎn)蹄開發(fā)隸項目付對社肚會經(jīng)匆濟發(fā)吵展戰(zhàn)夏略目額標(biāo)的叮實際汽貢獻輛。87二、歉國民熄經(jīng)濟笑評價衛(wèi)與財全務(wù)評切價的光區(qū)別評價但的角不度不纏同財務(wù)評凈價是從厚企業(yè)的河角度考咸察項目輔的盈利進能力和這借款償帶還能力休。國民陽經(jīng)濟評渾價是從符國民經(jīng)盛濟和社多會需求悶的角度營來考察晚項目需辰要社會綿付出的直代價和拘對社會樹的貢獻最。計算隱內(nèi)容后不同有些在眾財務(wù)評僚價中屬圓于支出它的，在完國民經(jīng)顧濟評價炎中不屬第于支出果（如稅敘金、國棍內(nèi)貸款遮利息）畜，而在杏財務(wù)分賣析中不融屬于支葉出的，恥在國民柿經(jīng)濟評樓價中屬氣于支出蓋（如污貪染、出善口補貼田）。88二、宜國民透經(jīng)濟肯評價速與財溝務(wù)評幣價的吩區(qū)別評價詢對象便不同財務(wù)評觀價只考挪慮直接透效益和侮費用，倡國民經(jīng)駁濟評價繳還要考壟慮間接概效益和榨費用，戰(zhàn)即項目交的外部冊效果。評價必采用殊的價鋒格不查同財務(wù)籮評價難采用秩的是跟現(xiàn)行腔市場探價格艇，國上民經(jīng)織濟評優(yōu)價采悟用的僅是根嘉據(jù)機見會成鄉(xiāng)豐本和項供求掙關(guān)系藏確定殼的影承子價暴格。評價綿采用李的參被數(shù)不即同財務(wù)筋評價肥采用啄的是紋現(xiàn)行票工資河、官水方匯串率和兇行業(yè)渣基準脫收益拼率等糠；國叮民經(jīng)乓濟評巨價則搏采用獵國家炎統(tǒng)一臺測定豈的影揭子價彩格、拔影子輕匯率聯(lián)和社防會折般現(xiàn)率誕等。89三、基看本步驟效益建和費皆用范憑圍的偶調(diào)整效益和茫費用數(shù)濟值的調(diào)守整編制回表格奮并計通算評滅價指剛標(biāo)901.效益受和費冊用范蹈圍的渠調(diào)整效益的濱識別費用工的識曠別轉(zhuǎn)移界支付91(1負)效益的萌識別直接儉效益在房棍地產(chǎn)賊項目擇范圍線內(nèi)政懷府能晃夠得督到的大收益向。間接慕效益由房地麥產(chǎn)項目麗引起的批、在項誦目直接較效益中坊未得到身反映的擋那部分檢效益。92(2)費用資的識幼別直接費奔用在項刻目范也圍內(nèi)陪政府俗所花頓費的狐投資店和經(jīng)教營管紗理費召用。間接費棄用由項叫目引蛋起的堤、在劃直接料費用妄中未長得到需反映伸的那唉部分裁費用降。93(3竄)轉(zhuǎn)移支紛付貨幣些的所延有權(quán)創(chuàng)在社扒會內(nèi)奔部從屆