房地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告模板

XX項(xiàng)目定位報(bào)告匯報(bào)部門：日期：2013年6月目錄一、基礎(chǔ)資料二、土地分析三、市場(chǎng)分析四、客戶分析五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略六、定位結(jié)論七、產(chǎn)品建議及體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃八、分期開發(fā)計(jì)劃九、營(yíng)銷策略十、目標(biāo)成本與收益測(cè)算附件：市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位——語言、邏輯、框架探討3一、基礎(chǔ)資料 4一、基礎(chǔ)資料-項(xiàng)目區(qū)位例5一、基礎(chǔ)資料-人口、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入、消費(fèi)年份人口經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)收入消費(fèi)戶籍人口常住人口GDP人均GDP城鎮(zhèn)人均可支配收入農(nóng)村人均可支配收入社會(huì)消費(fèi)品零售總額20062007200820092010（單位：萬人，億元，元）城市/區(qū)域近五年數(shù)據(jù)，需配圖，并簡(jiǎn)要總結(jié)例6一、基礎(chǔ)資料-房地產(chǎn)市場(chǎng)年份分類成交面積成交額均價(jià)商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅2006城市區(qū)域/版塊2007城市區(qū)域/版塊2008城市區(qū)域/版塊2009城市區(qū)域/版塊2010城市區(qū)域/版塊（單位：萬平方米，億元，元/平米）例7一、基礎(chǔ)資料-房地產(chǎn)市場(chǎng)近5年，城市商品住宅成交量、成交價(jià)格走勢(shì)（單位：萬平米、元/平米）2010年以來受宏觀調(diào)控影響樓市成交量下降，但均價(jià)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。例8一、基礎(chǔ)資料-區(qū)域規(guī)劃及價(jià)值內(nèi)容現(xiàn)狀未來區(qū)域定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口規(guī)劃交通規(guī)劃其它基礎(chǔ)設(shè)施商業(yè)配套其他例一、基礎(chǔ)資料-區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)麓山高爾夫、麓鎮(zhèn)極地海洋世界南湖夢(mèng)幻島樂園麓湖（部分呈現(xiàn)）生態(tài)人工湖（未呈現(xiàn)）本案9例區(qū)域資料優(yōu)勢(shì)有：10一、基礎(chǔ)資料-研究小結(jié)

人口：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：消費(fèi)：房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)及發(fā)展階段：區(qū)域發(fā)展前景：11二、土地分析 12二、土地分析-位置、四至、規(guī)模、地形需配圖，并簡(jiǎn)要總結(jié)項(xiàng)目基本情況內(nèi)容描述價(jià)值位置是否核心四至規(guī)模是否有大盤優(yōu)勢(shì)地形是否有差異化產(chǎn)品的資源或條件例13二、土地分析-外部景觀及內(nèi)部景觀資源需配圖，并簡(jiǎn)要總結(jié)項(xiàng)目周邊及景觀情況分類景觀說明距離朝向備注外部海景一線，無遮擋80米南向山景遠(yuǎn)山2公里東側(cè)內(nèi)部河流----原生樹林----例14二、土地分析-交通需配圖，并簡(jiǎn)要總結(jié)周邊交通情況分類目前未來（規(guī)劃）主干道軌道交通公交/軌道車次距離機(jī)場(chǎng)XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)距離火車站XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)距離碼頭XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)距離最近商圈XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)距離核心商圈XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)例15二、土地分析-周邊配套需配圖，并簡(jiǎn)要總結(jié)周邊配套情況分類目前未來（規(guī)劃）教育醫(yī)療娛樂商業(yè)例16二、土地分析-人文歷史底蘊(yùn)（如果有）需配圖，并簡(jiǎn)要總結(jié)項(xiàng)目人文歷史情況分類說明可利用價(jià)值項(xiàng)目本身如地塊原來是有些有歷史價(jià)值的機(jī)構(gòu)，如大連港，機(jī)車廠，等周邊如項(xiàng)目周邊有濃厚的歷史，如外灘，頤和園等等“原來這里的主人，姓愛新覺羅”其它例17二、土地分析-地價(jià)分析周邊在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目總建筑面積建筑形態(tài)樓面地價(jià)容積率現(xiàn)在均價(jià)備注周邊新近出讓土地情況地塊/項(xiàng)目建筑面積建筑形態(tài)樓面地價(jià)容積率預(yù)計(jì)最低售價(jià)備注是否有較大低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)可能例18競(jìng)品項(xiàng)目開發(fā)商品牌形象定位客群目標(biāo)住宅類型商業(yè)開發(fā)核心競(jìng)爭(zhēng)力XX項(xiàng)目大型國有企業(yè)風(fēng)情化主題生活社區(qū)（保利心語花園）主流首置首改，少量改善高層+別墅風(fēng)情化商業(yè)街產(chǎn)品均好高性價(jià)比完備品質(zhì)配套品牌號(hào)召力XX項(xiàng)目港資品牌企業(yè)區(qū)域地標(biāo)型精品住區(qū)（九龍倉御園）經(jīng)濟(jì)首改及品質(zhì)改善高層Minimall精品集中商業(yè)精品商業(yè)配套港派舒居產(chǎn)品品牌號(hào)召力XX項(xiàng)目區(qū)域知名企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目（海棠灣）主流改善高容城市綜合體商業(yè)綜合體高性價(jià)比綜合型商業(yè)配套XX項(xiàng)目本地知名企業(yè)城市生活社區(qū)（光華逸家升級(jí)版）剛需主導(dǎo)高層社區(qū)型商業(yè)低總價(jià)高性價(jià)比例二、土地分析-競(jìng)品項(xiàng)目預(yù)判19二、土地三分析-規(guī)劃三限制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)限制地塊總建筑面積容積率限高綠化率戶型面積物業(yè)形態(tài)其它地塊190/70不得建獨(dú)棟地塊2例需配三圖，三并簡(jiǎn)三要總?cè)Y(jié)20三12年底20三13年20三14年20三15年20三16年20三17年20三18年公建三配套五項(xiàng)三競(jìng)技三賽事三中心三（已三呈現(xiàn)三）教育三配套光亞三國際三學(xué)校三（私三立）三、成三都實(shí)三驗(yàn)外三國語三學(xué)校三（私三立）三、三樂盟三國際三學(xué)校三（三私立三）南湖三臨湖三休歐三洲風(fēng)三情休三閑商三業(yè)街三（已三呈現(xiàn)三）河畔三新世三界K1三1主題三購物三中心三（預(yù)三計(jì)20三14年呈三現(xiàn)）森宇三商業(yè)三綜合三體（三預(yù)計(jì)20三15年呈三現(xiàn)）項(xiàng)目三區(qū)域三內(nèi)元三華路三、華三牧路三主干三道（三預(yù)計(jì)20三12年底三）與項(xiàng)三目區(qū)三域連三接的三主干三道延三長(zhǎng)線三（預(yù)三計(jì)20三13年底三呈現(xiàn)三）地鐵5號(hào)線三開工三（預(yù)三計(jì)20三20年呈三現(xiàn)）商業(yè)三配套交通三配套2020三14年開始三城市三化配三套基三本成三型二、三土地三分析-周邊三規(guī)劃發(fā)展區(qū)域周邊三公建三配套20三14年基三本完三善，三城市三生態(tài)三核心三住區(qū)三高價(jià)三值逐三步顯三現(xiàn)。例21二、土地三分析-結(jié)論區(qū)位三交通三：地塊三位置三：地塊三現(xiàn)狀三：地塊三四至三：周邊三競(jìng)品三：22二、土地三分析-地塊三內(nèi)部三價(jià)值三排序23三、市場(chǎng)三分析24三、市場(chǎng)三分析-城市成交三面積三段結(jié)三構(gòu)分三析年度分類60平60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300以上2009成交套數(shù)比例成交面積比例2010成交套數(shù)比例成交面積比例2011至今成交套數(shù)比例成交面積比例（注三：萬三平方三米）例25三、市場(chǎng)三分析-城市成交三總價(jià)三段結(jié)三構(gòu)分三析年度分類40萬以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400萬以上2009成交套數(shù)比例成交面積比例2010成交套數(shù)比例成交面積比例2011至今成交套數(shù)比例成交面積比例（注三：萬三平方三米）例26三、市場(chǎng)三分析-城市成交三單價(jià)三段結(jié)三構(gòu)分三析年度分類5000以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上2009成交套數(shù)比例成交面積比例2010成交套數(shù)比例成交面積比例2011至今成交套數(shù)比例成交面積比例（注三：萬三平方三米）例27三、市場(chǎng)三分析-城市三成交三交叉分析三（面三積-總價(jià)三）XX年度XX城市成交交叉分析-總價(jià)面積40萬以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400萬以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上城市三上年三度及三本年三度數(shù)三據(jù)，三按套三數(shù)進(jìn)三行統(tǒng)三計(jì)，三并簡(jiǎn)三要總?cè)Y(jié)例28三、市場(chǎng)三分析-城市三成交三交叉分析三（面三積-單價(jià)三）XX年度XX城市成交交叉分析-單價(jià)面積5000元/平以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上城市三上年三度及三本年三度數(shù)三據(jù)，三按套三數(shù)進(jìn)三行統(tǒng)三計(jì)，三并簡(jiǎn)三要總?cè)Y(jié)例29三、市場(chǎng)三分析-區(qū)域/細(xì)分三市場(chǎng)三成交三結(jié)構(gòu)三分析年度分類60平60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300以上2009成交套數(shù)比例成交面積比例2010成交套數(shù)比例成交面積比例2011至今成交套數(shù)比例成交面積比例（注三：萬三平方三米）例圖表三示例三亦可30三、市場(chǎng)三分析-區(qū)域/細(xì)分三市場(chǎng)三成交三結(jié)構(gòu)三分析年度分類40萬以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400萬以上2009成交套數(shù)比例成交面積比例2010成交套數(shù)比例成交面積比例2011至今成交套數(shù)比例成交面積比例（注三：萬三平方三米）例31三、市場(chǎng)三分析-區(qū)域/細(xì)分三市場(chǎng)三成交三結(jié)構(gòu)三分析年度分類5000以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上2009成交套數(shù)比例成交面積比例2010成交套數(shù)比例成交面積比例2011至今成交套數(shù)比例成交面積比例（注三：萬三平方三米）例32三、市場(chǎng)三分析-區(qū)域/細(xì)分三市場(chǎng)三成交三交叉三分析XX年度XX區(qū)域成交交叉分析-總價(jià)面積40萬以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400萬以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上區(qū)域/細(xì)分三市場(chǎng)三上年三度及三本年三度數(shù)三據(jù)，三按套三數(shù)進(jìn)三行統(tǒng)三計(jì)，三并簡(jiǎn)三要總?cè)Y(jié)例33三、市場(chǎng)三分析-區(qū)域/細(xì)分三市場(chǎng)三成交三交叉三分析XX年度XX區(qū)域成交交叉分析-單價(jià)面積5000元/平以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上區(qū)域/細(xì)分三市場(chǎng)三上年三度及三本年三度數(shù)三據(jù)，三按套三數(shù)進(jìn)三行統(tǒng)三計(jì)，三并簡(jiǎn)三要總?cè)Y(jié)例34三、市場(chǎng)三分析-城市三區(qū)域/細(xì)分三市場(chǎng)三成交三價(jià)格三分析價(jià)格情況時(shí)間城市均價(jià)環(huán)比變化同比變化區(qū)域/細(xì)分市場(chǎng)均價(jià)環(huán)比變化同比變化說明XX年XX年上半年XX年下半年XX年XX年上半年XX年下半年本年度1月2月3月以季三度/月度三進(jìn)行三統(tǒng)計(jì)三也可三，主三要看三近兩三年的三價(jià)格三變化三，在三表格三的基三礎(chǔ)上三用圖三表示三，并三和宏三觀調(diào)三控的三時(shí)點(diǎn)三相結(jié)三合例35去年銷售金額排行榜排名項(xiàng)目銷售額銷售面積均價(jià)主力戶型面積主力總價(jià)區(qū)間12345678910（注三：萬三平米三，億三元，三元/平米三，平三米，三萬元三）結(jié)論三：三、市場(chǎng)三分析-銷售三排名例36三、市場(chǎng)三分析-銷售三排名去年銷售面積排行榜排名項(xiàng)目銷售面積銷售額均價(jià)主力戶型面積主力總價(jià)區(qū)間12345678910（注三：萬三平米三，億三元，三元/平米三，平三米，三萬元三）結(jié)論三：例37三、市場(chǎng)三分析-成交三分析三小結(jié)城市三分析主流三產(chǎn)品三；銷售三速度三及價(jià)三格變?nèi)瘽撊Γ粎^(qū)域/細(xì)分三市場(chǎng)三分析主流三產(chǎn)品銷售三速度三及價(jià)三格變?nèi)瘽撊?；我?xiàng)三目適三合進(jìn)三入的三市場(chǎng)三；市場(chǎng)三表現(xiàn)三好的三項(xiàng)目三的特三點(diǎn)主流三產(chǎn)品主流三單價(jià)主流三總價(jià)38三、市場(chǎng)三分析-重點(diǎn)三板塊三分析板塊三特征三及區(qū)三域價(jià)三值量?jī)r(jià)三情況客群三來源三及特三征在售三存量三及潛三在供三應(yīng)標(biāo)桿三項(xiàng)目39三、市場(chǎng)三分析-供應(yīng)三分析三小結(jié)40三、市場(chǎng)三分析-競(jìng)爭(zhēng)三項(xiàng)目三研究項(xiàng)目三一此處三粘貼三競(jìng)爭(zhēng)三對(duì)手三詳細(xì)三情況pp三t對(duì)重三要競(jìng)?cè)隣?zhēng)對(duì)三手，三需要三深入三了解三，如三成交三情況三需細(xì)三化到三結(jié)構(gòu)三分析三和交三叉分三析，三并進(jìn)三行原三因的三分析三。開發(fā)商項(xiàng)目地址占地面積建筑面積容積率建筑類型綠化率公攤率總戶數(shù)梯戶比車位比物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)銷售狀態(tài)41項(xiàng)目三二三、市場(chǎng)三分析-競(jìng)爭(zhēng)三項(xiàng)目三研究此處三粘貼三競(jìng)爭(zhēng)三對(duì)手三詳細(xì)三情況pp三t42項(xiàng)目三三三、市場(chǎng)三分析-競(jìng)爭(zhēng)三項(xiàng)目三研究此處三粘貼三競(jìng)爭(zhēng)三對(duì)手三詳細(xì)三情況pp三t43三、市場(chǎng)三分析-競(jìng)爭(zhēng)三項(xiàng)目三研究項(xiàng)目位置建筑形態(tài)戶型面積外部景源內(nèi)部園林是否精裝周邊配套內(nèi)部配套價(jià)格例44三、市場(chǎng)三分析-競(jìng)爭(zhēng)三項(xiàng)目三研究競(jìng)爭(zhēng)三分析44區(qū)位教育交通外部三景觀園林三景觀密度純粹三社區(qū)生活三配套會(huì)所價(jià)格目標(biāo)三項(xiàng)目提升三發(fā)力三點(diǎn)例45三、市場(chǎng)三分析-結(jié)論46四、客戶三分析47四、客戶三分析-初步三目標(biāo)三客戶三界定土地三屬性三分析土地三屬性三判斷三；可能三支持三的客三戶群三；市場(chǎng)三分析同區(qū)三域類三似項(xiàng)三目；某一三細(xì)分三市場(chǎng)三類似三項(xiàng)目可能三的目三標(biāo)客三戶群支付三能力家庭三結(jié)構(gòu)購房三目的/動(dòng)因此處三可借三鑒萬三科的三客戶三細(xì)分三方法確定三初步三的目三標(biāo)客三戶群47富貴三之家社會(huì)三新銳望子三成龍健康三養(yǎng)老高低家庭三年收三入家庭三結(jié)構(gòu)/家庭三生命三周期青年中年老年青年三之家青年三持家小太三陽后小三太陽三代三孩子老年三一代三空三巢老年三二代老年三三代經(jīng)濟(jì)三務(wù)實(shí)(包含三“中三年之三家”)中年三之家備注三：“三中年三之家三”也三經(jīng)常三歸入三“經(jīng)三濟(jì)務(wù)三實(shí)”主流三客戶4748價(jià)值緯度家庭生命周期緯度細(xì)分指標(biāo)詳細(xì)描述主流客戶社會(huì)新銳青年之家業(yè)主年齡、是否父母老人同住25-44青年或青年伴侶青年持家25-34或已婚青年+父母老人主流客戶望子成龍小太陽孩子年齡、是否父母老人同住0-11小孩+業(yè)主后小太陽12-17小孩+業(yè)主三代孩子老人+業(yè)主+0-17孩子中年之家業(yè)主和子女年齡中年夫婦+18-24孩子主流客戶健康養(yǎng)老老人1代老人家庭的直系代數(shù)空巢中老年老人2代老人+中年夫妻老人3代老人+中年夫妻+18+孩子富貴之家富貴之家家庭年收入收入、資源遠(yuǎn)高其他家庭可分收藏、投資、商務(wù)、終極改善等務(wù)實(shí)之家務(wù)實(shí)之家家庭年收入收入、資源遠(yuǎn)低其他家庭四、客戶三分析-初步三目標(biāo)三客戶三界定備注三：可三參考三帕爾三迪、三萬科客戶三分類49四、客戶三分析-客群三構(gòu)成類型項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)客戶構(gòu)成首置首改君匯上品高層城南擠壓外溢40%，華陽地緣及產(chǎn)業(yè)客群50%，二級(jí)市縣及其他區(qū)域客群10%南湖半島高層城南外溢改善客群20%，華陽地緣及產(chǎn)業(yè)客群50%，二級(jí)市縣及其他區(qū)域客群30%南湖世紀(jì)高層華陽地緣及產(chǎn)業(yè)客群50%，二級(jí)市縣及其他區(qū)域客群50%宏達(dá)世紀(jì)錦城高層城南外溢客群40%，二級(jí)市縣40%，地緣及其他區(qū)域客群20%品質(zhì)再改河畔新世界高層+雙拼別墅城南外溢客群60%，地緣及產(chǎn)業(yè)客群30%，二級(jí)市縣及其他區(qū)域客群10%悅城高層城南品質(zhì)改善客群80%，其他區(qū)域客群20%例50四、客戶三分析-客群三特征例51四、客戶三分析-客戶三需求物業(yè)類型需求分類客戶功能需求高層電梯首置首改自住主導(dǎo)，起居功能優(yōu)先品質(zhì)再改自住、養(yǎng)主導(dǎo)，起居+接待+娛樂+儲(chǔ)物功能例功能三需求面積三需求服務(wù)三需求價(jià)值三需求客群三功能三需求三：首置三首改三起居三實(shí)用三功能三為主三，品三質(zhì)再三改起三居+賓客三接待+娛樂+儲(chǔ)物三功能三為主。例四、客戶三分析-客戶三需求53分類物業(yè)需求分類主力需求面積段主力成交價(jià)格價(jià)值驅(qū)動(dòng)高層電梯首置首改80-85㎡套二110-120㎡套三4500-5000元/㎡價(jià)格>配套環(huán)境>產(chǎn)品設(shè)計(jì)品質(zhì)再改120-130㎡套三5500-6000元/㎡配套環(huán)境>價(jià)格>產(chǎn)品設(shè)計(jì)四、客戶三分析-客戶三需求例54四、客戶三分析-定性三深度三分析三小結(jié)戶型三功能三需求三關(guān)鍵三詞建筑三立面三偏好三關(guān)鍵三詞園林三景觀三偏好三關(guān)鍵三詞精裝三修偏三好關(guān)三鍵詞物業(yè)三服務(wù)三需求三敏感三點(diǎn)關(guān)三鍵詞55四、客戶三分析-結(jié)論客戶類型購房目的支付能力需求產(chǎn)品需求產(chǎn)品說明例56五、三項(xiàng)目三競(jìng)爭(zhēng)三策略57五、三項(xiàng)目三競(jìng)爭(zhēng)三策略-公司三目標(biāo)根據(jù)三公司三戰(zhàn)略三及經(jīng)三營(yíng)計(jì)三劃要三求，三公司三期望三目標(biāo)三優(yōu)先三排序三確定三為：示例三：1、打三造品三牌項(xiàng)三目2、利三潤(rùn)最三大化3、現(xiàn)三金流例58五、三項(xiàng)目三競(jìng)爭(zhēng)三策略-目標(biāo)三實(shí)現(xiàn)三途徑示例三：1、企三業(yè)品三牌價(jià)三值提三升——高形三象、三高品三質(zhì)、三高投三入2、利三潤(rùn)最三大化——高形三象、三低成三本、三高價(jià)三格3、現(xiàn)三金流——高形三象、三高銷三售、三高回三款例59結(jié)合三區(qū)域三市場(chǎng)三的競(jìng)?cè)隣?zhēng)狀三況、三公司三打造三項(xiàng)目三的目三標(biāo)和三地塊三自身三的現(xiàn)三狀及三規(guī)模三等，三本案三的開三發(fā)策三略為三：五、三項(xiàng)目三競(jìng)爭(zhēng)三策略-本案三開發(fā)三策略60六、定位三結(jié)論61六、定位三結(jié)論-客戶三定位三結(jié)論土地三屬性客戶三來源客戶三需求62六、定位三結(jié)論-產(chǎn)品三定位物業(yè)三類型容積三率設(shè)計(jì)三要求63六、定位三結(jié)論-形象三定位價(jià)值三定位三主題64某項(xiàng)三目定三位描三述示三例：土地三屬性三品類三：A1城市三豪宅客戶三定位三：本三地為三主，三輻射三珠三三角的三富貴三之家三終極三改善三、收三藏類產(chǎn)品三定位三：再三改3享受三、高三端豪三宅產(chǎn)三品線價(jià)值三賣點(diǎn)三：城三市核三心區(qū)三原三生溪三谷三私享三別墅三群可補(bǔ)三充客三戶價(jià)三值點(diǎn)三說明三：某項(xiàng)三目：三排他三性自三然環(huán)三境、三住區(qū)三私密三純粹三、近三享城三市配三套六、定位三結(jié)論-項(xiàng)目三定位三結(jié)論例65七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗(yàn)區(qū)三規(guī)劃66七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗(yàn)區(qū)三規(guī)劃-客戶三價(jià)值三點(diǎn)排三序例大項(xiàng)構(gòu)成因素客戶觀點(diǎn)園林水系別墅社區(qū)有水更好樹種不一定是名貴樹種，但是綠化要多，而且要有層次感外立面墻面材質(zhì)（含人工）要求高，體現(xiàn)檔次門窗次之要求屋頂次之要求物業(yè)管理品牌物業(yè)管理公司收費(fèi)品牌管理、系統(tǒng)管理智能化配置一般地下室建安成本（結(jié)合地質(zhì)情況有差異）重要，差異化體現(xiàn)設(shè)備鍋爐平臺(tái)水平空調(diào)太陽能67七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗(yàn)區(qū)三規(guī)劃-客戶三價(jià)值三點(diǎn)排三序例主要關(guān)注點(diǎn)構(gòu)成因素做到一般的成本做到較好的成本做到非常好的成本資料來源園林水系700元/平米---1200元/平米設(shè)計(jì)院訪談樹種200元/平米300-400元/平米450元/平米外立面墻面材質(zhì)（含人工）涂料45-85元/平米面磚65-115元/平米石材250-550元/平米門窗鋁合金480-550元/平米---鋁合金+木1300-1400元/平米純木1500-1600元/平米鋁包木1800元/平米屋頂混凝土瓦45-65元/平米鋼板瓦780-1100元/平米物業(yè)管理品牌物業(yè)管理公司收費(fèi)1.8元/平米/月2.5元/平米/月4元/平米/月物業(yè)管理公司訪談智能化配置小區(qū)監(jiān)控80-100元/平米---高端智能12萬/套設(shè)計(jì)院、開發(fā)商訪談地下室建安成本（結(jié)合地質(zhì)情況有差異）1200元/平米1400元/平米1600元/平米設(shè)備鍋爐4000-5000元/戶8000元/戶10000-11000元/戶供應(yīng)商訪談空調(diào)2萬/戶（美的）3.5萬/戶（麥克維爾）5萬/戶（大金）太陽能800-1500元/戶3000-4000元/戶6000元/戶68產(chǎn)品三建議三落實(shí)三具體三內(nèi)容三，提三出標(biāo)三桿項(xiàng)三目和三示意三圖片三：總體三規(guī)劃三，資三源分三析、三開發(fā)三節(jié)奏三、配三套匹三配等產(chǎn)品三配比三（戶三型的三面積三、居三室/戶型三分布三的位三置/戶型三比例三）建筑三形態(tài)三（建三筑形三式/外立三面風(fēng)三格、三材料三）戶型三平面三（功三能、三主要三功能三空間三的尺三寸）小區(qū)三入口三（入三口位三置、三入口三建筑三形式三）園林三規(guī)劃三（園三林主三題、三功能三、風(fēng)三格、三成本三、設(shè)三計(jì)方三等）會(huì)所三（面三積、三位置三、建三筑風(fēng)三格、三功能三等）公共三空間三（大三堂、三電梯三廳的三面積三、層三高、三裝修三風(fēng)格三、成三本等三）車位三（配三比、三停車三方式三、裝三修標(biāo)三準(zhǔn)等三）商業(yè)三及其三他配三套（三基本三商業(yè)三配套三、教三育的三位置三、建三筑形三式及三風(fēng)格三等）產(chǎn)品三標(biāo)準(zhǔn)三（是三否精三裝及三成本三標(biāo)準(zhǔn)三等）配置三（水三、電三、天三然氣三、供三暖方三式、三網(wǎng)絡(luò)三、安三防標(biāo)三準(zhǔn)等三）七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗(yàn)區(qū)三規(guī)劃-產(chǎn)品三建議1.0容積率分析別墅建筑面積占70%洋房建筑面積占比30%以上，無法提升項(xiàng)目檔次，項(xiàng)目缺乏生活配套，無法滿足洋房客戶生活需求，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，不建議采用

洋房過多會(huì)貶損別墅價(jià)值69七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗(yàn)區(qū)三規(guī)劃-多方三案比三較例注：三原則三上必三須進(jìn)三行多三方案三的規(guī)三劃強(qiáng)三排，三以挖三掘土三地的三最大三價(jià)值三。70項(xiàng)目業(yè)態(tài)三分布

獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼多層小高層高層集中商業(yè)底商車庫其他合計(jì)用地面積(㎡)75284112140086498用地面積占比87.04%12.96%0%0%

建筑面積(㎡)1370316351086260117759296101200717953495461034建筑面積占比2.97%35.47%18.71%2.55%2.02%21.95%15.57%0.76%100.00%貨值（萬元）30147147159931611177523240109296276530442431貨值占比6.81%33.26%21.06%2.66%5.25%24.70%6.25%0%100%70七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗(yàn)區(qū)三規(guī)劃-項(xiàng)目三業(yè)態(tài)三分布例產(chǎn)品業(yè)態(tài)套型產(chǎn)權(quán)面積實(shí)得面積建面占比合計(jì)建面(萬㎡)套數(shù)占比合計(jì)套數(shù)合計(jì)整體三產(chǎn)品業(yè)態(tài)三及戶三型配三比71七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗(yàn)區(qū)三規(guī)劃-項(xiàng)目三產(chǎn)品三結(jié)構(gòu)產(chǎn)品業(yè)態(tài)套型產(chǎn)權(quán)面積實(shí)得面積建面占比合計(jì)建面(萬㎡)套數(shù)占比合計(jì)套數(shù)合計(jì)第XX期產(chǎn)三品業(yè)態(tài)三及戶三型配三比72七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗(yàn)區(qū)三規(guī)劃-項(xiàng)目三產(chǎn)品三結(jié)構(gòu)體驗(yàn)三區(qū)總?cè)娣e：83三79平米建筑三面積:三1三04三7平米景觀三面積三：73三32平米停三車三場(chǎng)：36三1平米園三路:三2三94平米中心三廣場(chǎng):三2三23三.5平米場(chǎng)景三平臺(tái):三5三6平米水三溪:三7三7.三5平米停車場(chǎng)入口售樓處樣板房樣板房體驗(yàn)三區(qū)總平面體驗(yàn)三區(qū)規(guī)三劃體驗(yàn)三區(qū)選址、動(dòng)三線及開放三計(jì)劃七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗(yàn)區(qū)三規(guī)劃-體驗(yàn)三區(qū)規(guī)三劃建三議例-體驗(yàn)三動(dòng)線停車三場(chǎng)入口入口三區(qū)間--三-完整三的白三樺林三形成三強(qiáng)烈三的第三一印三象過渡三區(qū)間--三-林泉三芳壑三，引三人漸三入佳三境景觀三遞進(jìn)三序列--三-云霓三山林繁花三攬徑花谷三桃園中心三區(qū)--三-繽紛三山谷三中的三宜居三生活體驗(yàn)三區(qū)選址、動(dòng)三線及開放三計(jì)劃七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗(yàn)區(qū)三規(guī)劃-體驗(yàn)三區(qū)規(guī)三劃建三議例辦公三室、三保安三室、三保潔三室、三儲(chǔ)藏三間80平米模型三區(qū)、三前臺(tái)三、入三口門三廳（18三0平米三）簽約三區(qū)60平米洽談三區(qū)18三0平米衛(wèi)生三間財(cái)務(wù)三室項(xiàng)目三銷售三中心三平面布局三圖（三室內(nèi)三面積三：約60三0㎡）銷售三中心三方案體驗(yàn)三區(qū)選址、動(dòng)三線及開放三計(jì)劃七、三產(chǎn)品三建議三及體三驗(yàn)區(qū)三規(guī)劃-體驗(yàn)三區(qū)規(guī)三劃建三議例76體驗(yàn)三區(qū)選址、動(dòng)三線及開放三計(jì)劃分類開放時(shí)間營(yíng)銷中心樣板間園林示范區(qū)看房通道營(yíng)銷三體驗(yàn)三區(qū)重三大工三作節(jié)三點(diǎn)計(jì)三劃七、產(chǎn)三品建三議及三體驗(yàn)三區(qū)規(guī)三劃-體驗(yàn)三區(qū)規(guī)三劃建三議77八、三分期三開發(fā)三計(jì)劃分期建筑面積（㎡）業(yè)態(tài)開工時(shí)間交房時(shí)間一組團(tuán)309578.5高層住宅+商業(yè)2013.52015.10二組團(tuán)335986.9高層住宅+商業(yè)2015.42017.8三、四組團(tuán)403559.3高層住宅+商業(yè)2016.42018.8...XX項(xiàng)目2號(hào)地三塊分三成三三期四組三團(tuán)一組三團(tuán)二組三團(tuán)三組三團(tuán)78八、三分期三開發(fā)三計(jì)劃-項(xiàng)目三開發(fā)三分期例八、三分期三開發(fā)三計(jì)劃-分期三業(yè)態(tài)三規(guī)劃80九、三營(yíng)銷三策略在確三定競(jìng)品時(shí)，建三議根三據(jù)項(xiàng)三目產(chǎn)三品品三類分三別定三義競(jìng)品三，分三別考三察競(jìng)?cè)隣?zhēng)格三局，提煉三各類三產(chǎn)品三相互三配合的營(yíng)銷三策略項(xiàng)目產(chǎn)品品類

90140-170200疊拼形態(tài)描述剛需小戶型升級(jí)型三/四居升級(jí)+別墅首置區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)產(chǎn)品

其他區(qū)域重點(diǎn)產(chǎn)品

按項(xiàng)三目產(chǎn)三品品三類確三定競(jìng)?cè)肪?、三營(yíng)銷三策略-競(jìng)品例90平米三剛需產(chǎn)品三競(jìng)爭(zhēng)三分析均價(jià)三普遍三保持三在12三00三0，總?cè)齼r(jià)有三競(jìng)爭(zhēng)三力兩年三內(nèi)供三應(yīng)量三較大三（60三00套左三右）三，市三場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)激三烈交房三時(shí)間三普遍三比較三早，三符合三剛需三客戶三的需三求敏三感點(diǎn)是區(qū)三域內(nèi)三的主三流產(chǎn)三品，三持續(xù)三性需三求預(yù)三計(jì)不三會(huì)衰三減競(jìng)品名稱建筑面積（萬㎡）占地面積（萬㎡）容積率交房時(shí)間兩年內(nèi)存量（套）目前均價(jià)總價(jià)銷售速度（套/月）通州及周邊遠(yuǎn)洋一方一期23.4一期14.81.582011年5月150013500130萬70K2海棠灣25約7.22.92011年6月、12月70012000110萬200世紀(jì)星城86451.492010年5月22012000110萬50華業(yè)東方玫瑰93.325.33.12待定預(yù)計(jì)200011000105萬未開盤清水灣小戶型13.687.72.2待定1500未知未知未開盤按項(xiàng)三目產(chǎn)三品品三類進(jìn)三行競(jìng)?cè)隣?zhēng)分三析九、三營(yíng)銷三策略-產(chǎn)品三競(jìng)爭(zhēng)三分析例競(jìng)爭(zhēng)三格局三分析三結(jié)論三：1、90小戶三型面三臨激三烈競(jìng)?cè)隣?zhēng)，三且不三具備三價(jià)格三優(yōu)勢(shì)2、14三0-三17三0產(chǎn)品三競(jìng)爭(zhēng)三較大三，不三具備三價(jià)格三優(yōu)勢(shì)三，但存三在被三東部三市場(chǎng)三擠出三的預(yù)三算上三限+剛性三升級(jí)三客戶3、20三0疊拼三占據(jù)三當(dāng)前三市場(chǎng)三低供三應(yīng)期適合三先期三推售項(xiàng)目三核心三優(yōu)勢(shì)三：1、通三州核三心地三區(qū)，三交通三和配三套發(fā)三達(dá)2、同三產(chǎn)品三線上三通州三本地三存在三品牌三空白3、存三在依三靠別三墅產(chǎn)三品提三高項(xiàng)三目形三象的三可能項(xiàng)目三銷售三難點(diǎn)三：1、溢三價(jià)要三求高三，需三要尋三找溢三價(jià)支三持點(diǎn)2、產(chǎn)三品附三加值三低，三沒有三明顯三的競(jìng)?cè)隣?zhēng)優(yōu)三勢(shì)3、交三房時(shí)三間晚三，對(duì)三剛需三客戶三有抗三性戰(zhàn)略三性突三破策三略：田忌三賽馬1、20三0疊拼三先聲三奪人，針三對(duì)有三預(yù)算三上限三的別三墅升三級(jí)客三戶，三利用三低供三應(yīng)期三充分三溢價(jià)2、公寓三產(chǎn)品三伺機(jī)三而動(dòng)，瞄三準(zhǔn)有三預(yù)算三上限三的剛?cè)陨?jí)客三戶，三并通三過品三牌和三推售三時(shí)間三的選三擇帶三動(dòng)適三度溢三價(jià)總結(jié)三項(xiàng)目三競(jìng)爭(zhēng)三分析三，確三定營(yíng)三銷策三略示例三為龍三湖地三產(chǎn)北三京通三州西三小馬三項(xiàng)目九、三營(yíng)銷三策略—營(yíng)銷三策略例目標(biāo)分解總目三標(biāo)20三14年銷售三目標(biāo)三：*三**三*億元目標(biāo)三分解三，即三將項(xiàng)三目總?cè)浿等茨耆冗M(jìn)三行拆三分，三劃分三年度三銷售三任務(wù)三。示三例如三下：20三15年銷售三目標(biāo)三：*三**三*億元20三16年銷售三目標(biāo)三：*三**三*億元20三13年銷售三目標(biāo)三：*三**三*億元84銷售三額*三**三億元三，利三潤(rùn)率三**三*%，IR三R**三*%九、三營(yíng)銷三策略-貨值三及價(jià)三格規(guī)三劃例貨值分三解總貨值統(tǒng)計(jì)表各業(yè)態(tài)第一批次業(yè)態(tài)套數(shù)可售建筑面積(平米)可售建面單價(jià)(元)實(shí)得建面單價(jià)(元)貨值(萬元)貨值占比%可售建面單價(jià)(元)套數(shù)貨值(萬元)推盤時(shí)間疊拼12年10月洋房12年12月SOHO13年08月高層13年12月商鋪14年01月車位14年01月總貨值將各三業(yè)態(tài)三按第三一次三推盤三的時(shí)三間依三次排三列，三將總?cè)浿等谌男腥龜?shù)據(jù)三“加三粗”三。85九、三營(yíng)銷三策略-貨值三及價(jià)三格規(guī)三劃例貨值年三度分三布業(yè)態(tài)類別總計(jì)2011年2012年2013年2014年別墅建面單價(jià)28215240512794731908貨值（億元）14.894.325.105.47常規(guī)公寓建面單價(jià)1297611532124361367514040貨值（億元）26.031.9811.428.594.03特殊公寓建面單價(jià)94639463貨值（億元）2.372.37車位貨值（億元）1.071.7總貨值建面單價(jià)15549貨值（億元）45.028.6716.5214.065.73標(biāo)桿三產(chǎn)品三，分三五期三均勻三推出三，爭(zhēng)三取最三大時(shí)三間溢三價(jià)；短兵三相接三正面三競(jìng)爭(zhēng)三，以三安全三為主三，保三證去三化速三度利用三價(jià)格三優(yōu)勢(shì)三快速三甩貨別墅三形象三，掩三護(hù)公三寓出三貨產(chǎn)品三線豐三富，三最大三去化三來訪三成交九、三營(yíng)銷三策略-貨值三及價(jià)三格規(guī)三劃例各業(yè)態(tài)三主基三價(jià)關(guān)三系別墅三基三價(jià)：25三00三0元特殊三公寓三基價(jià)三：90三00元常規(guī)三公寓三標(biāo)準(zhǔn)三基價(jià)三：11三00三0元價(jià)格三差19三%12三7%別墅三：24三0套三建三筑面三積52三80三0㎡特殊三公寓三：19三2套.建筑三面積25三08三2㎡常規(guī)三公寓三：16三40套.建筑三面積20三06三02三㎡備注三：基三價(jià)指三價(jià)格三區(qū)間三，參三考單三價(jià)段三。九、三營(yíng)銷三策略-貨值三及價(jià)三格規(guī)三劃例XX業(yè)態(tài)三基價(jià)三結(jié)構(gòu)三圖常規(guī)三公寓三根據(jù)三景觀三及位三置分三為兩級(jí)：1級(jí)、三高層三觀景三公寓25層精三裝23三0㎡2級(jí)、三高層三公寓27層精三裝89三㎡/三13三0㎡三/1三37㎡1級(jí)房三源2級(jí)房三源九、三營(yíng)銷三策略-貨值三及價(jià)三格規(guī)三劃例XX業(yè)態(tài)三內(nèi)部三基價(jià)三關(guān)系2級(jí)89平米三兩居93三6套13三0平米三三居18套13三7平米三三居27三0套14三8平米三三居21三6套標(biāo)準(zhǔn)三平層三公寓三、南三北通三透、三俯