房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案二

2023/5/161勁華項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案2023/5/162一、項(xiàng)目要點(diǎn)分析二、項(xiàng)目整體定位三、招商策略構(gòu)想四、營(yíng)銷策略構(gòu)想五、推廣策略建議六、項(xiàng)目小組結(jié)構(gòu)2023/5/163

前言

目前的地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)是一個(gè)越來(lái)越規(guī)范的市場(chǎng)，而項(xiàng)目營(yíng)銷也是一個(gè)越來(lái)越專業(yè)，越來(lái)越細(xì)化的過(guò)程。工業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)消費(fèi)型地產(chǎn)有著本質(zhì)的區(qū)別

只有打破常規(guī)！才能改變項(xiàng)目現(xiàn)狀！

這個(gè)道理大家都知道，但是如何打破？無(wú)疑是擺在勁華企業(yè)及我們面前的重要課題，值得花時(shí)間和精力研究！2023/5/164一、項(xiàng)目要點(diǎn)分析

1、簡(jiǎn)析項(xiàng)目總用地面積：約64.57畝用地性質(zhì)為：工業(yè)用地項(xiàng)目位置：南臨昆石高速，北、西北邊臨普小公路，地形西高東低?？偨ㄖ娣e：60127.6㎡10棟為自持1-9棟可租、售面積49971.84㎡露臺(tái)可改造使用用面積：1840.32㎡項(xiàng)目物業(yè)：二手房

②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩①2023/5/1652、項(xiàng)目重要問(wèn)題，主要為營(yíng)銷推廣中需要注意的

問(wèn)題內(nèi)容項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)排水為生活廢水項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)固體廢棄物為生活垃圾項(xiàng)目辦公、商業(yè)最大用水量為69.5m3/h，371m3/d項(xiàng)目排污總水量為約388m3/d項(xiàng)目設(shè)計(jì)總用電負(fù)荷為5977KW備注：消防設(shè)備、安?？刂剖摇⑼ㄐ艡C(jī)房、應(yīng)急照明、電梯、生活水泵等用電為一級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。一級(jí)負(fù)荷用戶應(yīng)由兩個(gè)電源組成，能承擔(dān)本用戶的全部一級(jí)負(fù)荷設(shè)備的供電。如（1）發(fā)生任何一種故障時(shí)，兩個(gè)電源的任何部分應(yīng)不致同時(shí)受到損壞；（2）發(fā)生任何一種故障且保護(hù)裝置正常時(shí)，有一個(gè)電源不中斷供電。）2023/5/1663、開發(fā)商收益簡(jiǎn)析抵押融資物業(yè)銷售招商出租開發(fā)商銀行、金融公司誠(chéng)意金終端商戶產(chǎn)權(quán)人物業(yè)管理蓄客商戶入駐商戶2023/5/1671、我們共同的課題：思考1：做生意，就是做局。如何布這個(gè)局，是幫助項(xiàng)目成功盈利的關(guān)鍵！最有潛力的核心業(yè)態(tài)是什么？哪些是我們要花大力氣打造的？從哪里入手挖掘拉動(dòng)項(xiàng)目快速營(yíng)銷的獨(dú)特賣點(diǎn)（USB）？二、項(xiàng)目整體定位2023/5/168

思考2：兵馬未動(dòng)，策略先行，贏在起跑線上！

品牌、產(chǎn)品、市場(chǎng)這三大策略。“路線對(duì)了，市場(chǎng)就有，產(chǎn)品對(duì)了，消費(fèi)就有”路線就是我們說(shuō)的策略。策略清晰、定位正確，后面的系列營(yíng)銷進(jìn)程才可能順暢。2023/5/169

凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝。

善戰(zhàn)者，先勝而后戰(zhàn)！

2023/5/1610

核心問(wèn)題：

1、項(xiàng)目如何定位，適合的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是什么？

2、項(xiàng)目整體如何規(guī)劃、布局？2023/5/1611成果項(xiàng)目定位導(dǎo)向2023/5/1612

項(xiàng)目的定位說(shuō)明；

根據(jù)6月16日至6月30日的走訪調(diào)查資料匯總分析，以及雙方7月4日的工作溝通、提報(bào)。

建議項(xiàng)目整體定位：加工/展示/銷售三位一體的產(chǎn)業(yè)集群。

2023/5/1613表現(xiàn)形式；物業(yè)；經(jīng)營(yíng)；1、住宿公寓1、專業(yè)化2、辦公2、集中化3、主題市場(chǎng)3、地區(qū)化4、加工生產(chǎn)及配送4、網(wǎng)絡(luò)化

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通過(guò)業(yè)態(tài)選擇—業(yè)態(tài)落位的過(guò)程，兼顧推廣、招商、銷售、運(yùn)營(yíng)、成本等多方面因素建議項(xiàng)目定位為：食品生產(chǎn)、加工、配送這個(gè)業(yè)種是當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)的空白點(diǎn)。我們就對(duì)食品相關(guān)業(yè)種進(jìn)行梳理：

業(yè)態(tài)定位目前勁華董事會(huì)決定以食品為主定位來(lái)招商，2023/5/1615目前云南注冊(cè)的食品相關(guān)企業(yè)；31家食品添加劑生產(chǎn)企業(yè)4766家食品生產(chǎn)加工企業(yè)285家食品相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)13295家食品生產(chǎn)加工小作坊2023/5/1616

業(yè)態(tài)可分為；

原料加工、半成品加工、食品制造、食品檢測(cè)、設(shè)計(jì)包裝、食品倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、食品批發(fā)等八個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條。2023/5/1617業(yè)態(tài)類型又約分為三十七小類；食品飲料加工設(shè)備、儲(chǔ)運(yùn)設(shè)備、食品包裝、粗加工水產(chǎn)品、飲料加工、水果加工、淀粉、堅(jiān)果類、調(diào)味品、添加劑、咖啡豆、可可、方便食品、休閑食品、保健食品、罐頭食品、蜜制品、軟飲料食品、蔬菜制品、乳制品、沖飲品、糖類、豆制品、焙烤制品、生鮮禽蛋、米面類、糧油肉類、肉制品、生鮮蔬菜、生鮮水果、鮮活水產(chǎn)品、茶葉、酒類、蛋制品、食用菌、禽類、食品飲料代理加盟等2023/5/1618

食品種類分為四大品類；

普通食品、無(wú)公害食品、綠色食品、有機(jī)食品。20三23三/5三/319其中三原料三、產(chǎn)三品加三工制三造、三包裝三等統(tǒng)三稱為三上游三產(chǎn)業(yè)三鏈：運(yùn)輸三、物三流、三分配三、批三發(fā)稱三為下三游產(chǎn)三業(yè)鏈三。20三23三/5三/320人潮三（經(jīng)營(yíng)三人群三和消三費(fèi)客三流量）是三項(xiàng)目三營(yíng)銷三、發(fā)三展的三基礎(chǔ)三，怎樣三吸引三人潮三，是三總體三定位三必須三優(yōu)先三考慮三的問(wèn)三題是項(xiàng)三目最三高決三策層三必須三要認(rèn)三真面三對(duì)的三課題三，否則三容易三出現(xiàn)三經(jīng)營(yíng)三商家三不穩(wěn)三定，三面臨2次招三商帶三來(lái)的三麻煩三。20三23三/5三/321業(yè)態(tài)三規(guī)劃三構(gòu)想三：我們?nèi)龝簳r(shí)三劃分4個(gè)區(qū)三域分三別為三：A區(qū)域三：1-三4棟B區(qū)域三：8-三9棟C區(qū)域三：5-三7棟D區(qū)域三：10棟（業(yè)態(tài)三分區(qū)三方案三另行三提交）C區(qū)域D區(qū)域B區(qū)域A區(qū)域20三23三/5三/32268三.7三5%14三.3三6%10棟16三.8三9%2-三6層1層分析三本案三的指三標(biāo)數(shù)三據(jù)我三們發(fā)三現(xiàn)2樓以三上的三物業(yè)顯然三是整三個(gè)項(xiàng)三目營(yíng)三銷非三常重三要的三部分三，決定三著項(xiàng)三目50三%以上三的營(yíng)三銷和三收益三成果營(yíng)銷三和收益50三%20三23三/5三/323操作三時(shí)1層暫三時(shí)壓三倉(cāng)持三有，三進(jìn)行三意向三性、三定制三式營(yíng)三銷注意三考慮2層的三中性三物業(yè)三形態(tài)三，6層的三特殊三情況三（露三臺(tái)改三造）三，要在三價(jià)格三和營(yíng)三銷手三段方三面有三所區(qū)三別。從而三保證三利潤(rùn)三最大三化。整體三物業(yè)三劃分三貨包三，分期三、分三批推三廣招三商。20三23三/5三/324

名稱

物業(yè)形態(tài)

業(yè)態(tài)屬性

功能目的

1F“風(fēng)味餐飲”、“品牌食品”，服務(wù)機(jī)構(gòu)批發(fā)、零售、服務(wù)下游產(chǎn)業(yè)鏈社區(qū)型街區(qū)商業(yè)，吸引消費(fèi)人群，形成商業(yè)氛圍

2-6F食品加工生產(chǎn)企業(yè)、相關(guān)配套及其它輕加工企業(yè)集生產(chǎn)、加工、展示、銷售、配送為一體上游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)聚集經(jīng)營(yíng)、相融共贏，形成總店經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

備注其他補(bǔ)充業(yè)種，如；大眾食堂等6層以上考慮做為宿舍

項(xiàng)目配套服務(wù)體現(xiàn)增值服務(wù)綜合功能提升項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值。以分三區(qū)經(jīng)三營(yíng)的三思路三規(guī)劃三圖表20三23三/5三/325三、三招商三策略三構(gòu)想20三23三/5三/326客層三定位綜合三來(lái)看三，項(xiàng)三目的三經(jīng)營(yíng)三人群三可分三為兩三大類三：一種三是生產(chǎn)三加工企業(yè)三或廠家三直營(yíng)三店，大型三綜合三品牌三代理三商，對(duì)物三業(yè)的三需求三量大三，要三求不三高，除了三滿足三生產(chǎn)三經(jīng)營(yíng)三用房三外，三還要三滿足展示三、銷三售、三倉(cāng)儲(chǔ)三、辦三公、三員工三住宿三等，屬長(zhǎng)三期性三高價(jià)三值人三群，三有帶三動(dòng)作三用。可作三為項(xiàng)三目主三力業(yè)三態(tài)，需求三面積50三0-三20三00平方三米及三以上三。20三23三/5三/327第二三種是三普通三代理三商和三經(jīng)銷三商。對(duì)物三業(yè)的三需求三量一三般，三要求三高，三以小三面積三為主三，一房三多用三，對(duì)三物業(yè)三去化三貢獻(xiàn)三小，屬單三體經(jīng)三營(yíng)，三對(duì)價(jià)三格敏三感，三是項(xiàng)三目次三主力三業(yè)態(tài)三。物業(yè)三需求三面積三：50三—3三00平方三米左三右。20三23三/5三/328其它三生活三、服三務(wù)配三套業(yè)三態(tài)。三對(duì)物三業(yè)要三求不三高，屬低三比例三業(yè)態(tài)三，對(duì)三聚集三商業(yè)三及消三費(fèi)人三氣有三幫助三，對(duì)物三業(yè)去三化貢三獻(xiàn)一三般，三屬服三務(wù)型三業(yè)種三。物業(yè)三需求三面積三：50三0—三10三00平方三米及三以上三。20三23三/5三/329投資三型客三層，三對(duì)物三業(yè)去三化貢三獻(xiàn)大三，對(duì)項(xiàng)三目綜三合形三態(tài)要三求高三，是三高現(xiàn)三金流三人群三。20三23三/5三/330企業(yè)三類型三：社三區(qū)生三活服三務(wù)企業(yè)三規(guī)模三：1-三8人形式三：餐三飲、三快遞三、診三所、三洗衣三店等企業(yè)三類型三：省三級(jí)名三優(yōu)食三品、三及其三它企三業(yè)。企業(yè)三規(guī)模三：30三-2三00人形式三：直三營(yíng)店三、總?cè)炕?、核心三客戶重要三客戶次要三客戶企業(yè)三類型三：一三般食三品企三業(yè)企業(yè)三規(guī)模三：2-三10人形式三：加三工、三批發(fā)三、零三售門三店企業(yè)三類型三：地三方名三優(yōu)特三色食三品企業(yè)三規(guī)模三：10三-1三00人形式三：總?cè)辍⑷止?、三辦事三處、三配送三、三倉(cāng)三儲(chǔ)一般三客戶目標(biāo)三客戶三類型三簡(jiǎn)介20三23三/5三/331綜合三來(lái)看三，根三據(jù)目三標(biāo)客三層的三性質(zhì)三，建議三先產(chǎn)三加工三企業(yè)三、后三招銷三售代三理商三，形成三經(jīng)營(yíng)三的人三氣和三商業(yè)三氛圍三，吸三引消三費(fèi)人三群，20三23三/5三/332招商三方式三：在實(shí)三際市三場(chǎng)操三作中三，建三議采三取三三權(quán)分三離的三模式三為主導(dǎo)，所三有權(quán)三屬于三投資三者、三經(jīng)營(yíng)三權(quán)由三管理三公司三掌控三、入三場(chǎng)經(jīng)三營(yíng)商三家擁三有使三用權(quán)三，將三物業(yè)三劃分三為多三個(gè)產(chǎn)三權(quán)進(jìn)三行招三商、三銷售三。最大三程度三實(shí)現(xiàn)三物業(yè)三的整三體價(jià)三值，三使單三個(gè)物三業(yè)獲三得較三高的三市場(chǎng)三租金三與銷三售價(jià)三值的三增長(zhǎng)三空間三。20三23三/5三/333招商三模式三定位三；三以產(chǎn)三業(yè)為三導(dǎo)向三，工三業(yè)帶三動(dòng)商三業(yè)①定向三招商三：依三據(jù)項(xiàng)三目的三業(yè)態(tài)三規(guī)劃三，安排三具體三人員三重點(diǎn)三落實(shí)三適合三項(xiàng)目三主力三業(yè)態(tài)三定位三的客三戶源三，量身三定做三招商三規(guī)劃三。②以商三招商三：利三用主三力業(yè)三態(tài)在三其行三業(yè)的三影響三力，擴(kuò)大三宣傳三，以三吸引三更多三目標(biāo)三商家三。③廣告三招商三：通三過(guò)各三種媒三體宣三傳和三推廣三活動(dòng)三，制三造題三材，擴(kuò)大三項(xiàng)目三的影三響，三吸引三目標(biāo)三客戶三注意三力，三促進(jìn)三招商三。20三23三/5三/334④招商三會(huì)：三邀請(qǐng)三政府三相關(guān)三職能三局的三領(lǐng)導(dǎo)三，有影三響的三媒體三記者三參加三，企三業(yè)領(lǐng)三導(dǎo)⑤關(guān)系三招商三：行三業(yè)協(xié)三會(huì)公三關(guān)，三客戶三介紹⑥示范三招商三：從三行業(yè)三領(lǐng)袖三企業(yè)三入手三，帶三動(dòng)上三下游三的商三家。⑦特定三社會(huì)三群體三：投三資階三層營(yíng)三銷。⑧補(bǔ)位三招商：在三實(shí)際三工作三中，三發(fā)現(xiàn)三某個(gè)三業(yè)態(tài)三對(duì)項(xiàng)三目有三共性三，對(duì)規(guī)三劃進(jìn)三行靈三活調(diào)三整。20三23三/5三/335其它三方式三：新聞三事件三、三地產(chǎn)三交流三、博三覽會(huì)三、發(fā)布三會(huì)、三節(jié)日三促銷三招商三、三派發(fā)DM單等招商三與銷三售同三時(shí)進(jìn)三行，三以招三商帶三動(dòng)銷三售、三以銷三售促三進(jìn)招三商20三23三/5三/336招商三渠道三圖；政府三部門三的政三策支三持，三行業(yè)三協(xié)會(huì)三的資三源優(yōu)三勢(shì)是項(xiàng)三目傳三播與三招商三的重三要前三提,行業(yè)三協(xié)會(huì)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)代理三公司廣告三媒體行業(yè)三展會(huì)地州產(chǎn)品三產(chǎn)地政府行業(yè)三精英PR活動(dòng)不同類型、區(qū)域的客群對(duì)應(yīng)需求不同，本案招商范圍要上升到全省范疇。20三23三/5三/337要點(diǎn)三：形成“以三商養(yǎng)三園，三以園三促商三”三的可三持續(xù)三發(fā)展三模式三。（放水三養(yǎng)魚三、先三做人三氣，三再做三生意、快三速去三化、三回籠三資金三。）不管三處在三項(xiàng)目三營(yíng)銷三推廣三的哪三個(gè)階三段，三都要三考慮三業(yè)態(tài)三延伸三的問(wèn)三題，目的三；為三進(jìn)一三步提三升物三業(yè)價(jià)三值預(yù)三留下三擴(kuò)展三的空三間。20三23三/5三/338基本三原則三：保持三和政三府部三門、三行業(yè)三協(xié)會(huì)三、行三業(yè)龍三頭企三業(yè)、以及三金融三機(jī)構(gòu)三等組三織的三良好三溝通三。以便三及時(shí)三掌握三政府三政策三變動(dòng)三、行三業(yè)發(fā)三展動(dòng)三態(tài)、企業(yè)三的需三求，三金融三和資三本市三場(chǎng)的三波動(dòng)三，以保三障項(xiàng)三目營(yíng)三銷工三作能三夠順三利完三成，快速三有效三的吸三引企三業(yè)等三經(jīng)營(yíng)三人群三進(jìn)駐三。20三23三/5三/339結(jié)論三；營(yíng)銷三要從三產(chǎn)品三開始三，招三商要三從定三位做三起定位三不明三晰會(huì)三出現(xiàn)三招商三方向三混亂招商三人員三執(zhí)行三力分三散、三市場(chǎng)三需求三不明三了無(wú)法三形成三產(chǎn)業(yè)三聚集三經(jīng)營(yíng)三效應(yīng)三，最三重要三的是三會(huì)增加三招商三難度三，嚴(yán)重三制約三銷售三速度三和質(zhì)三量。20三23三/5三/340四、三營(yíng)銷三策略三構(gòu)想營(yíng)銷三方式三解析價(jià)格三策略預(yù)期三收益營(yíng)銷三節(jié)奏客戶三檔案三建立20三23三/5三/341開發(fā)三企業(yè)經(jīng)紀(jì)三公司產(chǎn)品三滯銷三、如三何成三功招三商銷三售20三23三/5三/342營(yíng)銷三戰(zhàn)略三綱要補(bǔ)強(qiáng)三項(xiàng)目三軟件三環(huán)境三，支三撐總店三經(jīng)濟(jì)三定位確定三營(yíng)銷三戰(zhàn)略三原則三：“拋三磚引三玉，三強(qiáng)勢(shì)三出擊三，品三牌導(dǎo)三向”前期三充分三鋪墊三、造三勢(shì)、三蓄積三客戶三展三示營(yíng)三銷引導(dǎo)三目標(biāo)三人群三不斷三制造三“興三奮點(diǎn)三”，三持續(xù)三營(yíng)銷20三23三/5三/343四個(gè)三重點(diǎn)三戰(zhàn)略：一：整合三區(qū)域三資源，形三成項(xiàng)三目在三區(qū)域三的形三象美三譽(yù)度三，建三立區(qū)三域形三象總?cè)拍钊推笕龢I(yè)對(duì)區(qū)域的認(rèn)三同感三，借區(qū)三域驅(qū)三動(dòng)項(xiàng)目三。二：三優(yōu)先三引進(jìn)知名三品牌三企業(yè)三和上三游龍三頭企三業(yè)，提三升項(xiàng)三目向三心三力，三由企三業(yè)品三牌增三值演三變?yōu)槿?xiàng)目三產(chǎn)品三增值三。三：三借助三發(fā)展三商實(shí)三力，三為項(xiàng)三目提三高認(rèn)三可度三，在三區(qū)域三營(yíng)銷三階段三，三塑造三在區(qū)三域經(jīng)三濟(jì)的領(lǐng)跑三者地三位四：三項(xiàng)目三形象三定位三切合三目標(biāo)三客戶三群體三心理三需求三與區(qū)三域資三源20三23三/5三/344消費(fèi)需求業(yè)態(tài)清晰定位精準(zhǔn)項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)差異化個(gè)性鮮明廣告口號(hào)業(yè)態(tài)壁壘業(yè)態(tài)延伸發(fā)展目標(biāo)識(shí)別系統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)利益點(diǎn)清晰成功營(yíng)銷項(xiàng)目三成功三營(yíng)銷三具備三的前三提和三基礎(chǔ)三條件：各階段之間的關(guān)系定位規(guī)劃方案實(shí)施與保障提供內(nèi)容整合營(yíng)銷推廣方案反饋修正提供指導(dǎo)提供依據(jù)20三23三/5三/3451、營(yíng)三銷方三式解三析返租三策略：投資三者在三買下三物業(yè)三后回三租給三發(fā)展三商，三返租三期限三有5年—1三5年、三或更三長(zhǎng)。三我們?nèi)ㄗh5—三10年。以租三代售三策略：先租三賃，三待租三金總?cè)~達(dá)三到總?cè)齼r(jià)、三某一三比例三時(shí)、X年時(shí)三，產(chǎn)三權(quán)歸三商戶三，若三中途三租賃三中止三，產(chǎn)三權(quán)歸三發(fā)展三商。保租三策略三：首期三款無(wú)三需全三額支三付，三只需三支付三首期三款的三一部三分三，然三后委三托給三發(fā)展三商經(jīng)三營(yíng)3-三5年，三將租三金用三于抵三扣買三家余三下未三付的三購(gòu)房三首期三款，三到期三后返三給買三家自三行經(jīng)三營(yíng)。20三23三/5三/346以上三策略三根據(jù)三實(shí)際三情況三調(diào)整三使用帶租三約銷三售策三略：先招三商并三經(jīng)營(yíng)三一段三時(shí)間三后，三連租三約一三起對(duì)三外銷三售。升值三、回三購(gòu)策三略：承諾三若干三年后三物業(yè)三將升三值多三少，三如未三達(dá)到三則補(bǔ)三償差三價(jià)?；蛘呷胺等狻比狡谌?，三可以三選擇三要求三開發(fā)三商回三購(gòu)。分期三付款三、減三免租三期三策略：在三一定三期限三內(nèi)允三許投三資者三分期三分次三付清三，或者三先行三租賃三，一三定期三限內(nèi)三購(gòu)買三，則三減免三租期三內(nèi)的三租金三沖抵三房款20三23三/5三/3472、價(jià)三格策三略假設(shè)三均價(jià)租金三推演銷售三價(jià)格三推演返祖三金額三與市三場(chǎng)租三價(jià)、三銷售三價(jià)之三間的三關(guān)系客戶三預(yù)期三心理三定價(jià)三策略三：實(shí)際開盤三價(jià)格三低于三客戶三心理三預(yù)期三價(jià)格就會(huì)三造成三客戶搶購(gòu)現(xiàn)象三。20三23三/5三/348假設(shè)三銷售三均價(jià)80三00元/㎡假設(shè)三銷售三均價(jià)60三00元/㎡假設(shè)三銷售三均價(jià)45三00元/㎡假設(shè)三銷售三均價(jià)55三00元/㎡我們?nèi)捎萌僭O(shè)三定價(jià)三法來(lái)三推演三價(jià)格三模型假定三銷售三均價(jià)20三23三/5三/349銷售價(jià)元∕㎡回收成本年限每年回收成本月租價(jià)8000元∕㎡5年1600元133.33元∕㎡8000元∕㎡10年800元66.66元∕㎡8000元∕㎡15年533.33元44.44元∕㎡8000元∕㎡20年400元33.33元∕㎡8000元∕㎡50年160元13.33元∕㎡計(jì)算三方式三：銷三售價(jià)÷年數(shù)÷1三2月=月租三金以銷三售均三價(jià)80三00元∕三㎡推演三出月三租金三價(jià)格租價(jià)三推演20三23三/5三/350計(jì)算三方式三：銷三售價(jià)÷年數(shù)÷1三2月=月租三金以銷三售均三價(jià)60三00元∕三㎡推演三月租三金價(jià)三格銷售價(jià)元∕㎡回收成本年限每年回收成本月租價(jià)6000元∕㎡5年1200元100元∕㎡6000元∕㎡10年600元50元∕㎡6000元∕㎡15年400元33.33元∕㎡6000元∕㎡20年300元25元∕㎡6000元∕㎡50年120元10元∕㎡20三23三/5三/351銷售價(jià)元∕㎡回收成本年限每年回收月租價(jià)4500元∕㎡5年900元75元∕㎡4500元∕㎡10年450元37.5元∕㎡4500元∕㎡15年300元25元∕㎡4500元∕㎡20年225元18.75元∕㎡4500元∕㎡50年90元7.5元∕㎡計(jì)算三方式三：銷三售價(jià)÷年數(shù)÷1三2月=月租三金以銷三售均三價(jià)45三00元∕三㎡推演三出月三租金三價(jià)格20三23三/5三/352銷售價(jià)元∕㎡回收成本年限每年回收月租價(jià)5500元∕㎡5年1100元91.66元∕㎡5500元∕㎡10年550元45.83元∕㎡5500元∕㎡15年366.66元30.55元∕㎡5500元∕㎡20年275元22.91元∕㎡5500元∕㎡50年110元9.16元∕㎡計(jì)算三方式三：銷三售價(jià)÷年數(shù)÷1三2月=月租三金以銷三售均三價(jià)55三00元∕三㎡推演三出月三租金三價(jià)格√20三23三/5三/353假設(shè)銷售均價(jià)5年回收成本10年回收成本15年回收成本20年回收成本4500元∕㎡75元∕㎡∕月37.5元∕㎡∕月25元∕㎡∕月18.75元∕㎡∕月5500元∕㎡91.66元∕㎡∕月45.83元∕㎡∕月30.55元∕㎡∕月22.91元∕㎡∕月6000元∕㎡100元∕㎡∕月50元∕㎡∕月33.33元∕㎡∕月25元∕㎡∕月8000元∕㎡133.33元∕㎡∕月66.66元∕㎡∕月44.44元∕㎡∕月33.33元∕㎡∕月備注：從表中可以看出返租、月租金、市場(chǎng)價(jià)格、銷售價(jià)格的密切關(guān)系綜合三以上三推演三結(jié)果20三23三/5三/354銷售三均價(jià)三推演舉例三說(shuō)明樓層三銷售三價(jià)格三推演三表20三23三/5三/355假設(shè)開發(fā)三商心三里預(yù)三期價(jià)三格為60三00元/三㎡舉例三租金三價(jià)格三（33三.3三3元/月/㎡、44三.4三5元/月/㎡）A如果三返租三策略5年開發(fā)三商預(yù)三期心三理價(jià)+（返三租年三份×每年×租金三元/月/㎡）=市場(chǎng)三銷售三單價(jià)60三00元/三㎡三+（5年×1三2月×三33三.3三3元/月/㎡）=80三00元/㎡B如果三返租10年開發(fā)三商預(yù)三期心三理價(jià)+（返三租年三份×每年×租金三元/月/㎡）=市場(chǎng)三銷售三單價(jià)60三00元/三㎡+（10年×1三2月×三44三.4三5元/月/㎡）=11三33三4元/㎡舉例三說(shuō)明20三23三/5三/356樓層 參考均價(jià)（元/㎡

）參考售價(jià)1（元/㎡

）參考售價(jià)2（元/㎡

）參考售價(jià)3（元/㎡

）6層

60006500648055805層

60004500418040804層

60004500398041803層

60004500486043802層60009500680056801層6000100001180012800b、樓三層銷三售價(jià)三格推三演表銷售三價(jià)格三和市三場(chǎng)租三金的三高低三有關(guān)三，并三不是三憑空三定價(jià)60三00元/三㎡的價(jià)三格不三符合三市場(chǎng)三價(jià)值三體系三，讓三物業(yè)三沒(méi)有三溢價(jià)三空間表一三：以60三00元/㎡推演20三23三/5三/357樓層 參考均價(jià)（元/㎡

）參考售價(jià)1（元/㎡

）參考售價(jià)2（元/㎡

）參考售價(jià)3（元/㎡

）6層

80007800718067805層

80007000728066804層

80007500748068803層

80007500768069802層80009500786078801層8000100001180012800表二三：以80三00元/㎡推演80三00元/三㎡的價(jià)三格不三符合三市場(chǎng)三價(jià)格三體系三，營(yíng)三銷難三度大20三23三/5三/358樓層 參考均價(jià)（元/㎡

）參考售價(jià)1（元/㎡

）參考售價(jià)2（元/㎡

）參考售價(jià)3（元/㎡

）6層

45004238408041805層

45004080368040804層45004180378041803層45004280388041802層45005500398039801層45009000118009800表三三：以45三00元/㎡推演45三00元/三㎡的價(jià)三格低三不符三合市三場(chǎng)價(jià)三格體三系，三達(dá)不三到預(yù)三期收三益20三23三/5三/359樓層 參考均價(jià)（元/㎡

）參考售價(jià)1（元/㎡

）參考售價(jià)2（元/㎡

）參考售價(jià)3（元/㎡

）6層

55005380468041805層

55005080478043804層55005180480045803層55005800528046802層55006800518048001層55008800980010800表四三：以55三00元/㎡推演55三00元/三㎡的價(jià)三格符三合市三場(chǎng)價(jià)三值體三系，三建議三采用三價(jià)20三23三/5三/360返租三重點(diǎn)三：在返三租過(guò)三程中三要考三慮收三租額三與返三租金三額成三正比因?yàn)槿卷?xiàng)三目很三多情三況未三定，三我們?nèi)秊榱巳阌谌?jì)算三和具三有代三表性三，就三先設(shè)三定以三下條三件：銷售三均價(jià)80三00元∕三㎡三，銷三售面三積:49三97三1.三84㎡，假三設(shè)返三租5-三10年的三策略三執(zhí)行三，10三0%銷售三。從表三中可三以看三出返三租與三租金三的密三切關(guān)三系，三如果三租金三與返三租不三成正三比就三會(huì)造三成虧三損返祖三金額三與市三場(chǎng)租三價(jià)、三銷售三價(jià)之三間的三關(guān)系20三23三/5三/361開發(fā)商每年返款金額表（備注:項(xiàng)目總價(jià)=銷售均價(jià)8000元∕㎡×銷售面積49971.84㎡

）1至10年返租比率返款金額（萬(wàn)元）（備注）每月每㎡租金第1年6%2398.6440元∕㎡第2年7%2798.4246.66元∕㎡第3年8%3198.1953.33元∕㎡第4年9%3597.9760元∕㎡第5年10%3997.7466.66元∕㎡第6年10%3997.7466.66元∕㎡第7年10%3997.7466.66元∕㎡第8年10%3997.7466.66元∕㎡第9年10%3997.7466.66元∕㎡第10年10%3997.7466.66元∕㎡返租三金額=項(xiàng)目三總價(jià)×返租三比率20三23三/5三/3623、預(yù)三期收三益銷售收益（滿售）面積49971.84㎡（數(shù)計(jì)均是假設(shè)）假設(shè)銷售總價(jià)（按8000元∕㎡）3.997億元假設(shè)銷售總價(jià)（按6000元∕㎡）2.998億元銷售三預(yù)期三收益總面三積×單價(jià)=總收三益20三23三/5三/363招商收益（滿租）面積49971.84㎡均價(jià)44.45元/月/㎡

每年租金0.2666億元5年合計(jì)：1.33億元備注：較接近市場(chǎng)的租金價(jià)44.45元/月/㎡

5年租三金=月租×1三2月×5年×總面三積招商三預(yù)期三收益5年預(yù)三期招三商收三益A、44三.4三5元/月/㎡20三23三/5三/364B、33三.3三3元/月/㎡5年預(yù)三期招三商收三益招商收益（滿租）面積49971.84㎡均價(jià)33.33元/月/㎡

每年租金0.1998億元5年合計(jì)0.999億元備注：較接近市場(chǎng)的租金價(jià)33.33元/月/㎡

5年租三金=月租×1三2月×5年×總面三積20三23三/5三/3651、客戶預(yù)期收益計(jì)算按8000∕㎡物業(yè)情況單個(gè)廠房面積493.52㎡單價(jià)8000元∕㎡一年6%返租236889.6元二年7%返租276371.2元三年8%返租315852.8元四年9%返租355334.4元五年10%返租394816元6-10年10%返租金額1974080元總價(jià)3948160元前五年返租金總額1579264元第1年—第10年返租金額3553344元前10年已經(jīng)回收90%3553344元未收回10%即394816元即第11年10%即可收回成本，即3948160元（注：第六年到第十年沒(méi)有租金遞增，實(shí)際10年可收回投資成本）客戶三預(yù)期三收益按98三7.三04三㎡單層三分隔2個(gè)產(chǎn)三權(quán)則三單個(gè)三廠房三面積三是49三3.三52三㎡20三23三/5三/3662、客戶預(yù)期收益計(jì)算按6000∕㎡物業(yè)情況單個(gè)廠房面積493.52㎡單價(jià)6000元∕㎡第一年6%返租177667.2元第二年7%返租207278.4元第三年8%返租236889.6元第四年9%返租266500.8元第五年10%返租296112元第6-10年10%返租金額1480560元總價(jià)2961120元前五年返租金總額1184448元第1年—第10年返租金總額2665008元前10年已經(jīng)收回90%2665008元未收回10%即296112元即第11年10%即可收回成本，即296112元（注：第六年到第十年沒(méi)有租金遞增，實(shí)際10年可收回投資成本）20三23三/5三/367預(yù)期三收益=招商三收益+銷售三收益按銷三價(jià)80三00元/㎡4.99三70三億元=0.99三93三億元+3.99三77三億元（租三價(jià)均三按33三.3三3元/月/㎡）按銷三價(jià)60三00元/㎡3.99三76三億元=0.99三93三億元+三2.99三83三億元（租三價(jià)均三按33三.3三3元/月/㎡）代理三商預(yù)三期收三益（10三0%滿銷三售10三0%滿足三）招商10三6萬(wàn)銷售三代理60三0萬(wàn)元開發(fā)三商預(yù)三期收三益20三23三/5三/368（從三簽訂三合同三之日三）整個(gè)三營(yíng)銷三周期三劃分三；根三據(jù)具三體情三況再三做調(diào)三整?；I備三期三：三兩三個(gè)月形象三導(dǎo)入三：三大約三為兩三個(gè)月三。認(rèn)籌三蓄水三期：三大三約為三六個(gè)三月。開盤三強(qiáng)銷三期：三大三約為三六個(gè)三月。持續(xù)三熱銷/尾盤三期三：三大約三為四三個(gè)月三及以三上。4、營(yíng)三銷節(jié)三奏：20三23三/5三/369A、工三作要三點(diǎn)：預(yù)熱三期―項(xiàng)目三預(yù)熱三期招三商簽三約，三內(nèi)部三認(rèn)購(gòu)三工作三流程三及執(zhí)三行要三點(diǎn)三；強(qiáng)銷三期―營(yíng)銷三工作三流程三及執(zhí)三行要三點(diǎn)三；持續(xù)三期―營(yíng)銷三工作三流程三及執(zhí)三行要三點(diǎn)。執(zhí)行三修正往來(lái)三文件三：《項(xiàng)目三招商三銷售三情況三總結(jié)》《項(xiàng)目三策劃三執(zhí)行三修正三方案》內(nèi)容三：根三據(jù)招三商銷三售狀三況和三市場(chǎng)三動(dòng)向三的反三饋，三適時(shí)三調(diào)整三營(yíng)銷三計(jì)劃三。置業(yè)三手冊(cè)中心三內(nèi)容三：根三據(jù)項(xiàng)三目?jī)?yōu)三勢(shì)編三選的三租賃三購(gòu)房三須知三、各三階段三項(xiàng)目三業(yè)態(tài)三賣點(diǎn)三的序三列三。20三23三/5三/370項(xiàng)目三運(yùn)作三組的三確定人員三的到三位項(xiàng)目三入市效益三分析盈利三模式營(yíng)銷三構(gòu)架三、物三料定位入市確認(rèn)三執(zhí)行B、工三作計(jì)三劃作三業(yè)表招商三方案三確認(rèn)推廣三步奏三制定招商三費(fèi)用三投入租、三售節(jié)三點(diǎn)控三制招商三、營(yíng)三銷執(zhí)三行方案三動(dòng)態(tài)三調(diào)整營(yíng)銷三強(qiáng)力三執(zhí)行后期三服務(wù)三工作綜合三資源三分析三提煉項(xiàng)目三發(fā)展三模式市場(chǎng)三定位三及業(yè)三態(tài)方三案行業(yè)三環(huán)境三分析市場(chǎng)三競(jìng)爭(zhēng)三環(huán)境三分析目標(biāo)三消費(fèi)三群環(huán)三境分三析20三23三/5三/371定位階段（籌備期）招商人員進(jìn)駐，招商策略制定、招商方案確定、招商資源配置、銷售方案制定入市階段（形象導(dǎo)入）客戶資源搜集整理、團(tuán)購(gòu)方案制定，策劃推廣計(jì)劃、項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)、項(xiàng)目包裝、宣傳品設(shè)計(jì)、成交流程設(shè)計(jì)執(zhí)行開盤階段（蓄水期）全程和階段性策劃案制定和項(xiàng)目開盤執(zhí)行、案場(chǎng)招商、銷售執(zhí)行、客戶資源搜集整理持續(xù)旺銷階段（強(qiáng)銷期）后續(xù)方案調(diào)整、政府機(jī)構(gòu)對(duì)接、金融服務(wù)引進(jìn)、配套服務(wù)規(guī)劃、企業(yè)注冊(cè)輔助等等。收盤階段（尾盤期）后期客戶服務(wù)、解決滯銷、尾盤、入伙、開業(yè)C、工三作計(jì)三劃作三業(yè)成三果表三現(xiàn)20三23三/5三/372D、三市場(chǎng)三測(cè)試根據(jù)三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)交三易的三一般三規(guī)律三，房三地產(chǎn)三通常三有三三個(gè)黃金三銷售三周期：4-三5月、9-三10月，12月-次年1月中三下旬三。其他三時(shí)間三通常三為房三產(chǎn)銷三售的三淡季三。因三此，三在整三個(gè)房三地產(chǎn)三開發(fā)三的營(yíng)三銷部三署方三面通三常在三淡季三進(jìn)行三營(yíng)銷三籌備三、推三廣和三客戶三積累三工作三，在三旺季三進(jìn)行三房地三產(chǎn)的三集中三銷售三，解三決房三源去三化問(wèn)三題。20三23三/5三/373項(xiàng)目三現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)三、推三介說(shuō)三明會(huì)等各種三市場(chǎng)三、各三工業(yè)三園區(qū)三、各三種展三示會(huì)三、等三派發(fā)DM單上面三直接三與商家三溝通，形三成點(diǎn)三對(duì)點(diǎn)三的營(yíng)三銷20三23三/5三/374預(yù)計(jì)三：初步三將招三商期三間定三位2年，招三商過(guò)三程有三購(gòu)買三的客三戶就三直接三銷售三，第三一年三完成三整體三招商三的30三%，第二三年上三半年三完成三整體三招商三的20三%，下三半年三完成20三%，兩三年共計(jì)三完成三招商三的70三%，另三外30%自持三（和三投資三客）三。20三23三/5三/375我們?nèi)龝?huì)建三立一三套完三善的三客戶三檔案對(duì)每三個(gè)客三戶實(shí)三行動(dòng)三態(tài)管三理。保障招商工作三的順三利推三進(jìn)為銷售工作三提供三支撐為后三期服三務(wù)打三好基三礎(chǔ)。5、客戶三檔案三建立三歸類：20三23三/5三/376項(xiàng)目三的定價(jià)三策略是整案三的靈三魂，我三們根三據(jù)不三同的三時(shí)間三節(jié)點(diǎn)三制定三相應(yīng)三的營(yíng)銷三策略在項(xiàng)三目入三市前三，根三據(jù)項(xiàng)三目特三點(diǎn)，三對(duì)項(xiàng)三目進(jìn)三行合理三的有三計(jì)劃的銷控，控三制項(xiàng)三目招三商、三銷售三走勢(shì)三。對(duì)1層（包三括價(jià)三格、三面積三等）三進(jìn)行三合理銷控，讓產(chǎn)品三價(jià)值三最大三化，提三升項(xiàng)三目實(shí)三收均三價(jià)。2-三6層物三業(yè)，三在招三商過(guò)三程中三采用三擠壓三、劃三分區(qū)三域發(fā)三售，三保證三價(jià)格三基礎(chǔ)三上，三保證三其租三售率三。營(yíng)銷三期望三值過(guò)三高會(huì)影三響銷三售周三期甚三至讓三整個(gè)三物業(yè)三滯銷三，增三加項(xiàng)三目風(fēng)三險(xiǎn)。而我三們所三采用合理三的價(jià)三格入三市會(huì)帶三來(lái)項(xiàng)三目旺三銷局三面?？偨Y(jié)三：20三23三/5三/377整合三營(yíng)銷三推廣三（IM三C)模型整合三和實(shí)三施營(yíng)三銷推三廣策三略，三監(jiān)督三、評(píng)三估和三控制三整合三營(yíng)銷三推廣三方案營(yíng)銷三推廣三對(duì)目三標(biāo)受三眾的影響三力；從了三解到三行動(dòng)營(yíng)銷目標(biāo)營(yíng)銷營(yíng)銷策略制定整合營(yíng)銷推廣方案推廣方案分析銷售形勢(shì)分析營(yíng)銷規(guī)劃研究預(yù)算決策銷售促進(jìn)銷售促進(jìn)目標(biāo)銷售促進(jìn)策略公共宣傳公共關(guān)系公共宣傳公共目標(biāo)公共宣傳公共策略人員銷售人員銷售策略人員三銷售三目標(biāo)廣告媒體策略訊息策略廣告目標(biāo)五、三推廣三策略三建議20三23三/5三/3781、宣三傳推三廣模三式首先三必須三明確三到底三本項(xiàng)三目的三營(yíng)銷三推廣三主線三索是三什么三。針對(duì)三本項(xiàng)三目我們?nèi)鲝埲捎萌?；區(qū)域三推廣+產(chǎn)品三推廣三的模三式進(jìn)三行宣三傳。20三23三/5三/3792、推三廣理三念賣項(xiàng)三目，三先賣三區(qū)域經(jīng)開三區(qū)的三產(chǎn)業(yè)三特性三和優(yōu)三惠政三策是三企業(yè)三的孵三化器三，潛三力無(wú)三限。賣項(xiàng)三目，三先賣三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目三整體三定位三為總?cè)杲?jīng)三濟(jì)，三起點(diǎn)三高，三集群三化，三提供三濃厚三產(chǎn)業(yè)三氛圍三。賣產(chǎn)三品，三更賣三生活在總?cè)杲?jīng)三濟(jì)園三區(qū)工三作，三不僅三是工三作那三么簡(jiǎn)三單，三配套三完善三，生三活便三利。賣產(chǎn)三品，三更賣三服務(wù)提供三的不三僅是三最具三經(jīng)營(yíng)三成本三優(yōu)勢(shì)三，管三理方三面全三部按三照現(xiàn)三代園三區(qū)理三念進(jìn)三行。20三23三/5三/3803、宣三傳推三廣渠三道招商三與銷三售不三是要三有多三高的三知名三度，三而是三要有三針對(duì)三性和三有三效性三，直三接決定三了項(xiàng)目三的客三戶能不三能找三到你三。工業(yè)三地產(chǎn)三的客三戶具三有一三定的隱秘三性和稀缺三性，通常三推廣三的有三四大三傳播三渠道三：網(wǎng)絡(luò)三、行三業(yè)、三戶外三、展三會(huì)論三壇。因此三我司三建議三本項(xiàng)三目廣三告推三廣渠三道策三略盡三量做三到有三的放三矢。才會(huì)三形成三一個(gè)三相對(duì)三完整三的項(xiàng)三目營(yíng)三銷推三廣體三系，會(huì)形三成非三常實(shí)三效的三工作三流程三。20三23三/5三/381推廣三規(guī)劃三流程選定三廣告三公司三（推三薦選三擇合三作廣三告公三司，三最終三由甲三方選三定）20三23三/5三/382中心三內(nèi)容三：廣告三戰(zhàn)略三目標(biāo)項(xiàng)目三分析三及廣三告定三位主題三及廣三告語(yǔ)三提煉廣告三創(chuàng)意三表現(xiàn)工作三主題三：分階三段廣三告策三略及三計(jì)劃分階三段媒三體策三略及三發(fā)布三計(jì)劃投放三頻率三及規(guī)三模、三預(yù)算20三23三/5三/383工作三內(nèi)容VI、推三廣主三題。三方式三、渠三道、三策略三、步三驟，三項(xiàng)目三形象三包裝三的類三型、三風(fēng)格三，業(yè)三態(tài)招三商和三銷售三的入三市時(shí)三機(jī)、三節(jié)奏三、付三款策三略、三附加三促銷三手段三。項(xiàng)目三形象三界定三和推三廣目三標(biāo)三，媒三介選三擇與三組合三，宣三傳推三廣方三案的三擬定三，三宣傳三推廣三費(fèi)用三的估三算，三產(chǎn)三品推三廣所三需的三資料三的設(shè)三計(jì)與三要求三（CI、樓三書、三手提三袋、三