拆遷條例法律培訓(xùn)講義含案例

想說愛你不容易城市拆遷中的

情、理、法

伊犁州黨校：張立哲helifeoflawdoesn'tlieinlogic,butinexperience

——OliverWendellHolmes

前言密執(zhí)安大學(xué)人文學(xué)院

321大案例需要重點(diǎn)思維大案例需要背景分析大案例需要理論框架在中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念里，“安土重遷”是一個(gè)影響了中國(guó)人幾千年，根深蒂固的觀念。中國(guó)人追求安居樂業(yè)，不到萬不得已不愿輕易搬遷，房子，是中國(guó)人觀念里非常重要的一個(gè)東西。而當(dāng)房主的房屋所有權(quán)與公共利益、城市的規(guī)劃建設(shè)或者開發(fā)商的某些商業(yè)利益相沖突的時(shí)候，就出現(xiàn)了社會(huì)中一種并不少見的現(xiàn)象—城市房屋強(qiáng)制拆遷，在這個(gè)過程中，往往由于補(bǔ)償或者安置工作等問題，出現(xiàn)“釘子戶”。那么,

如何定性城市房屋拆遷？政府在城市房屋拆遷中扮演了怎樣的角色？公權(quán)力在其中又起到什么樣的作用？公權(quán)力介入后如何做到從行政法角度保證公正等等都是急需解決的問題……對(duì)該案的道德性評(píng)價(jià)政府行為的合理性雙方行為的合法性背景分析

位于深圳羅湖蔡屋圍金融中心商圈核心，總投資約60億元人民幣，是集甲級(jí)寫字樓、超五星級(jí)豪華酒店、大型購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、精品住宅為一體的城市中心商業(yè)綜合體。蔡屋圍金融中心

這棟高441.8米，樓高98層的新建筑，已經(jīng)超越了地王大廈成為了深圳的第一高樓。京基金融中心站在深圳地王大廈第69層的觀光臺(tái)上，能清晰看到一座赭色小樓，像顆頑固的釘子，深深楔在遍布黃土和施工設(shè)備的“蔡屋圍金融中心”工地上。這里要建深圳的新地標(biāo)——高400米的蔡屋圍金融中心，以此為中心投入30億元，打造“深圳的華爾街”。一度妨礙了“華爾街計(jì)劃”的這顆“釘子”，終于徹底消失了。10月22日上午，開發(fā)商京基公司開始動(dòng)手拆除這座六層高的農(nóng)民房。它付出的代價(jià)是，與僵持了一年多的業(yè)主蔡珠祥、張好蓮夫婦簽訂了補(bǔ)償總額逾1200萬元的協(xié)議。

1997年在宅基地上建起了自住加出租的六層小洋房，花費(fèi)120萬元的建造費(fèi)。蔡珠祥1972年赴港謀生，獲得香港居民身份，失去了股民資格，沒有了村集體經(jīng)濟(jì)的分紅，出租房子成了惟一依靠。2005年11月11日，政府核發(fā)蔡屋圍金融中心區(qū)改造項(xiàng)目《房屋拆遷許可證》公告。此時(shí)村人才得知，早在2004年10月15日，蔡屋圍集團(tuán)公司董事長(zhǎng)蔡洪亮和京基公司簽了房地產(chǎn)開發(fā)合同，近4.6萬平方米土地（包括宅基地）已全部被賣掉。

背景鏈接——蔡珠祥和多數(shù)村人被激怒了：“賣我的東西，卻不讓我知道，這是哪門子道理？”2006年8月24日，蔡屋圍金融中心區(qū)拆遷工作組發(fā)布了“拆遷補(bǔ)償優(yōu)惠政策”只要在2006年9月15日前與開發(fā)商簽下補(bǔ)償協(xié)議，京基公司對(duì)每棟再補(bǔ)30萬元深圳市羅湖區(qū)政府再給予每棟業(yè)主一次性補(bǔ)貼36萬元。蔡屋圍金融中心區(qū)拆遷工作組還以

政府公文的形式向每家每戶作出承諾：“如果該項(xiàng)目回遷房出現(xiàn)爛尾（羅湖）區(qū)政府負(fù)責(zé)組織建設(shè)回遷安置房。”

背景鏈接——直到2006年8月，深圳市長(zhǎng)許宗衡調(diào)研蔡屋圍拆遷難。

京基公司在同年9月，請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)對(duì)蔡氏夫婦的樓房進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)為3998元/平方米，那時(shí)周邊的房?jī)r(jià)為1.2萬元/平方米。此后，開發(fā)商作了讓步，把補(bǔ)償價(jià)提至9000元/平方米。蔡珠祥將京基公司訴至國(guó)土局。2007年3月22日，國(guó)土局裁決：在裁決書生效后20天內(nèi)搬出房子。3月29日，張蓮好以“阿香婆”的網(wǎng)名在奧一網(wǎng)上發(fā)帖《南方第一高樓征地拆遷令我感到弱勢(shì)》。4月13

深圳市政府在線發(fā)布了《蔡屋圍金融中心改造項(xiàng)目依法拆遷情況》的新聞通稿。

背景鏈接——蔡珠祥把剛在3月15日通過的物權(quán)法作為尚方寶劍：“新頒布的物權(quán)法明確說明保護(hù)居民私有房產(chǎn)，我們這是在捍衛(wèi)法律尊嚴(yán)?！?月13日，深圳市政府沒有支持蔡氏夫婦的行政復(fù)議，維持了國(guó)土局的行政裁決。6月18日，蔡珠祥把深圳市國(guó)土局告上法院。要求撤銷房屋拆遷補(bǔ)償行政裁決書。8月中旬，深圳市羅湖區(qū)法院受理了深圳市國(guó)土局的強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書。國(guó)土局的理由是“以避免公共利益及其他被拆遷人合法權(quán)益所受損失進(jìn)一步擴(kuò)大”但很不湊巧，8月18日，國(guó)土部要求各地禁止行政命令強(qiáng)制拆遷。

“9月21日，羅湖區(qū)法院和拆遷雙方調(diào)解了四次。當(dāng)晚七點(diǎn)，雙方簽下了那份天價(jià)拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

9月22日，一千兩百余萬元補(bǔ)償款打入蔡家賬上。

背景鏈接——建金融中心是商業(yè)利益，所以我根據(jù)物權(quán)法可以和他們自由談判。32大案例需要重點(diǎn)思維大案例需要背景分析大案例需要理論框架1

2003～2006年接待的上訪人數(shù)中，有近40%涉及拆遷；這一期間建設(shè)部統(tǒng)計(jì)的這個(gè)比例則高達(dá)70%～80%。而中國(guó)社科院在此時(shí)間段完成的調(diào)查報(bào)告表明：只有2‰的上訪能夠解決問題。其次，其顯然又是一個(gè)法律問題。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》與《憲法》、《物權(quán)法》和《房地產(chǎn)管理法》等有明顯抵觸，它本身并沒有賦予拆遷人和被拆遷人之間充分的對(duì)等關(guān)系。仔細(xì)分析會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下的拆遷行為，很大因素上是地方政府執(zhí)政理念和政績(jī)觀的折射。為了快速實(shí)現(xiàn)城市化，為了刺激房地產(chǎn)的發(fā)展以進(jìn)一步保證城市建設(shè)，地方政府不遺余力地支持和授權(quán)開發(fā)商的拆遷行為。所以它又是一個(gè)政府角色的問題。重點(diǎn)

案例對(duì)該案的道德性評(píng)價(jià)政府行為的合理性雙方行為的合法性1996年8月，胡**與某區(qū)簽訂了《建房用地協(xié)議》后，在未辦理《規(guī)劃建設(shè)許可證》及用地審批手續(xù)的情況下，修建了面積達(dá)1600平方米的磚混結(jié)構(gòu)及簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋，用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)。此后，胡**對(duì)所建房屋一直沒有辦理相關(guān)手續(xù)。2007年8月，**市為推進(jìn)全市四大污水處理廠之一的城北大天污水處理廠配套工程建設(shè)，決定實(shí)施新路建設(shè)。為保證新路施工順利進(jìn)行，某區(qū)政府房管局于2007年8月26日上門與胡**協(xié)商。但由于胡**外地未歸，其母書面簽字并同意了“同意拆遷協(xié)議書”。其后，胡**明確表示不接收協(xié)議內(nèi)容。房管局稱，胡**的房屋屬于違法建設(shè)，拆除是不予補(bǔ)賠償?shù)?。但考慮到歷史原因（當(dāng)時(shí)北京區(qū)城建管理方面的疏漏，沒有及時(shí)提醒和安排居民辦理相關(guān)土地證件），某區(qū)有關(guān)方面仍然擬以不低于土建及裝修成本的價(jià)格給予適當(dāng)補(bǔ)償，但胡**拒絕接受，提出了高達(dá)800萬元的要價(jià)（依照當(dāng)時(shí)的商品房市場(chǎng)價(jià)）。2007年10月，某區(qū)城管執(zhí)法局向胡**下達(dá)了《限期拆除違法建設(shè)決定書》，并告知如對(duì)執(zhí)法決定不服，可通過行政復(fù)議等法律途徑解決。胡**對(duì)限期拆除決定不服，于2007年12月提起行政復(fù)議。2008年2月，北京市城管執(zhí)法局經(jīng)審查，依法維持了某區(qū)城管執(zhí)法局作出的限期拆除違法建設(shè)決定。對(duì)北京市城管執(zhí)法局的行政復(fù)議決定，胡**未在法定期限內(nèi)向人民法院提起訴訟。胡**前妻唐**已于2004年與胡**離婚，并協(xié)議此處房屋歸胡**所有。2009年4月10日，某區(qū)城管執(zhí)法局依法對(duì)胡**違法建設(shè)實(shí)施拆除，唐**組織親屬多人暴力阻撓執(zhí)法，在執(zhí)法過程中唐某將城管李*打成重傷。為了抗拒執(zhí)法，唐**往自己身上傾倒汽油，并自燃。最終，因城管人員延誤救治時(shí)間，而導(dǎo)致唐**死亡。案例思維合情合理法律關(guān)系合法合規(guī)重點(diǎn)大案例看歷史性，小案例看法律性主體關(guān)系先看法律性，再看歷史性拆遷管理人拆遷人被拆遷人與被拆遷房屋相關(guān)的其他主體拆遷單位關(guān)于主體、關(guān)系你認(rèn)為哪些機(jī)關(guān)有權(quán)管理土地相關(guān)事宜？拆遷管理人與拆遷人、拆遷人與被拆遷人、拆遷管理人與拆遷單位的關(guān)系是什么？本案中房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的法律地位是什么？城管是否有權(quán)進(jìn)行拆遷？《中華雀人民惠共和宣國(guó)憲讓法》《中華注人民旦共和抬國(guó)立烈法法》《中華霞人民漢共和告國(guó)物刪權(quán)法》《中華冶人民將共和石國(guó)城縣市房崖地產(chǎn)湯管理葡法》《城市棄房屋穩(wěn)拆遷羨管理輪條例》《國(guó)有待土地鑼上房嗓屋征信收與勞拆遷膊補(bǔ)償皆條例》（草仙案）關(guān)于件依據(jù)茶、情轟理政府造能否項(xiàng)以城抵市規(guī)安劃為殊由向椅公民閃提出蘭拆遷沸要求什？政府慣在進(jìn)剝行土眠地拆景遷前稻，需良要什亦么流盾程，插依據(jù)匯什么君法律丑法規(guī)非？如果和政府/公民協(xié)行為殼違法鵝，你惹認(rèn)為歡應(yīng)該丹如何辦處理對(duì)于扛目前露城市麥拆遷溜制度放，你宏有什屯么評(píng)謀價(jià)和崖建議旅？本案召中，溜胡*弱*是魂否已枝經(jīng)取菌得了葬房屋爆所有嗎權(quán)？宵該房成是否蜻受到普法律粒保護(hù)療？附加仁題如果欺本案搶胡*耗*房栽屋是睜違章甜建筑盯，你丟覺得況政府蘇是否慰應(yīng)當(dāng)繞給予捉補(bǔ)償國(guó)？如果隆本案絕胡*矮*房鬼屋是曉合法沙建筑多，你節(jié)覺得礎(chǔ)政府牲是否錄應(yīng)當(dāng)公給予承補(bǔ)償米？補(bǔ)周償標(biāo)餃準(zhǔn)是熟什么記？胡*錢*家互人的犧行為維如何費(fèi)認(rèn)定滲？在呀面對(duì)個(gè)強(qiáng)制礦拆遷結(jié)行為爭(zhēng)時(shí)，壺公民紫應(yīng)該蔽怎樣溪做？如果句胡*嘴*的茂行為匠違法嗎，你容認(rèn)為承應(yīng)該殃如何考處理柿？強(qiáng)制竭拆遷麗和暴膜力拆棒遷有銷什么濤區(qū)別君？你慘認(rèn)為毒本案栽屬于推那種篇情況雁？暴毯力拆憂遷本富身合經(jīng)法嗎證？大案性例需劍要重乞點(diǎn)思戒維大案疊例需泄要背脖景分丈析大案送例需怒要理肚論框肚架132極權(quán)頭主義陡的出患現(xiàn)并父不是濫政府續(xù)介入椒經(jīng)濟(jì)掌的后經(jīng)果，領(lǐng)行政家手段材對(duì)市痕場(chǎng)的管大規(guī)譯模介縮慧入回反倒根是極蕩權(quán)主映義政言體出舅現(xiàn)的機(jī)前奏部。極閃權(quán)政醉體為國(guó)何出著現(xiàn)，晨德意竊志、予蘇維列埃、蓄法蘭抓西等瘋等對(duì)憂比，婆當(dāng)時(shí)歲的歷絲式史情筑境不谷相似賤之處撤遠(yuǎn)多學(xué)于相痰似之尤處……顯而扭易見買，極癥權(quán)主掃義不況僅可蛇以在押一個(gè)零民眾有素質(zhì)勺、文瓣化思兆辨水屢平等譯諸方克面都果較高折的地寫方出劣現(xiàn)，哀也可賞以在即那些杠目不中識(shí)丁底的農(nóng)置民為艘主有爬著濃定厚專盡制傳強(qiáng)統(tǒng)的跡國(guó)家杰誕生襖。寫下曾框架搖思路把你吉想說攪的寫繭下來按你牧的理敗解去藥講23第一戲個(gè)問樣題合法偷性？定義摧：城錫市房米屋拆劇遷，待是指竊拆遷夏人根棉據(jù)建劈燕設(shè)規(guī)已劃要點(diǎn)求和絨政府盒所批售準(zhǔn)的握用地遠(yuǎn)文件碑，在供取得手拆遷多許可營(yíng)證的孩情況兔下，及依法岡拆除形建設(shè)執(zhí)用地?cái)[范圍漆內(nèi)的紗房屋謠和附困屬物浪，將剖該范芝圍內(nèi)剪的單創(chuàng)位和弊居民訂（被型拆遷玻人）訓(xùn)重新魄安置會(huì)，并崗對(duì)其燃所受嚴(yán)損失密予以迷補(bǔ)償途的一桂系列魔活動(dòng)聰?；径芬?guī)范沾：人大《中華斜人民付共和似國(guó)憲撤法》人大《中華粥人民趕共和智國(guó)立嫂法法》人大《中華們?nèi)嗣耦}共和發(fā)國(guó)物斜權(quán)法》人大《中華蒙人民驕共和督國(guó)城偽市房勉地產(chǎn)刃管理授法》國(guó)務(wù)添院《城市毀房屋短拆遷拾管理哲條例》國(guó)務(wù)喉院《國(guó)有孟土地雖上房久屋征伸收與警拆遷哈補(bǔ)償餃條例》（草姐案）法律服依據(jù)——20滴09年12月16日，孫法制測(cè)辦副更主任真郜風(fēng)巴濤稱關(guān)：20摘01年頒盈布的《拆遷饒條例》根據(jù)《物權(quán)支法》的精泄神本挪來應(yīng)既當(dāng)廢形除，慕因此龜“城邁市房報(bào)屋拆您遷實(shí)夠際上改處于幸無法重可依護(hù)的狀光態(tài)”折。第二扎個(gè)問令題程序嗚？定義饒：行眨政程亭序的棗概念任是緞指行細(xì)政機(jī)常關(guān)行干使行露政權(quán)祖力，天作出惑行政熔行為批所應(yīng)程遵循殼的方輸式、屯步驟掛、順備序和葬期間作的總碌和。……確定冶拆遷京計(jì)劃傭和方扭案申領(lǐng)沾拆遷茶許可示證拆遷鵲公告確定扶拆遷杏方式簽訂堪拆遷優(yōu)協(xié)議實(shí)施功拆遷……拆遷蔽程序——拆遷現(xiàn)許可啄證的淘發(fā)放論、拆進(jìn)遷種捕類、基拆遷遮程序法、拆御遷安章置補(bǔ)亡償金眠額的秀確定山，拆遷水許可博證的將發(fā)放房屋戰(zhàn)拆遷攔管理薪部門引自房跑屋拆寇遷許教可證亦發(fā)放驅(qū)之日起起五日姨內(nèi)，有奪義務(wù)僚將房遼屋拆岔遷許擊可證圈中載笨明的你拆遷悠人、測(cè)拆遷澤范圍喪、拆欲遷期射限等炕事項(xiàng)鈴，以侮房屋寫拆遷媽公告靠的形跡式予竄以公井布。拆遷證人有障義務(wù)兼將公榜告內(nèi)曠容告樓知被省拆遷私人。趙房屋找拆遷建管理鮮部門貍和拆蹤蝶遷人舌還有屈共同津向被損拆遷斜人做博好宣服傳、茂解釋神工作輸?shù)牧x笨務(wù)。政府嫂或政啊府主貨管部兔門不能作為狼拆遷外人。拆遷千的種態(tài)類協(xié)議庫(kù)拆遷采。是巡壽指拆堂遷人且與被且拆遷軍人或員房屋薄承租床人達(dá)步成拆舊遷補(bǔ)聽償安以置協(xié)震議的彼拆遷次。裁決功拆遷曠。是酸指在使拆遷栽人與云被拆博遷人禁、房具屋承晚租人芹達(dá)不從成拆旨遷補(bǔ)難償安色置協(xié)撓議的宗情況千下，乒房屋噴拆遷爸管理制部門釀根據(jù)蝴拆遷淡當(dāng)事攝人的艷申請(qǐng)?zhí)?，就星拆遷魄補(bǔ)償撓安置干問題浪依法術(shù)作出疾行政棕裁決廁，拆牢遷當(dāng)侵事人凡執(zhí)行捷行政腳裁決壘實(shí)施積的拆腥遷。強(qiáng)制扇拆遷去。是指冷行政裁決俊發(fā)生您法律芝效力掏后，主被拆遷人僅或房葉屋承殊租人傳拒不懶執(zhí)行由政逝府或載者房茶屋拆群遷管茶理部門申嚇請(qǐng)法含院依認(rèn)行政哪裁決克實(shí)施強(qiáng)制劣拆遷鄭的活索動(dòng)。拆遷噴補(bǔ)償