會(huì)所經(jīng)營(yíng)方案

會(huì)所經(jīng)營(yíng)方案會(huì)所經(jīng)營(yíng)方案內(nèi)容1、會(huì)所概況及經(jīng)營(yíng)模式2、會(huì)所三個(gè)階段的經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)3、會(huì)所開(kāi)辦費(fèi)4、會(huì)所經(jīng)營(yíng)建議一、會(huì)所概況及經(jīng)營(yíng)模式會(huì)所概況項(xiàng)目的會(huì)所位于商業(yè)裙樓4樓，總建筑面積6346㎡，樓高5米。會(huì)所性質(zhì)屬于經(jīng)營(yíng)性商業(yè)資產(chǎn)，具有獨(dú)立商業(yè)產(chǎn)權(quán)。銷(xiāo)售計(jì)積表顯示功能為“文體活動(dòng)用房”會(huì)所日常運(yùn)營(yíng)中，一樓會(huì)所大堂、四樓會(huì)所主體及五樓部分架空層作整體經(jīng)營(yíng)考慮。一、經(jīng)營(yíng)定位及目標(biāo)經(jīng)營(yíng)定位

1、“專(zhuān)業(yè)型+小區(qū)型”綜合會(huì)所；

2、會(huì)員制管理會(huì)所；

3、奢華享樂(lè)型會(huì)所。經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

1、小區(qū)服務(wù)為主，商業(yè)經(jīng)營(yíng)為輔；

2、項(xiàng)目收支平衡，達(dá)到良性經(jīng)營(yíng)。二、會(huì)所功能設(shè)計(jì)康體設(shè)施：健身房、游泳池、乒乓球室、棋牌室、桌球房商務(wù)、休閑設(shè)施：紅酒雪茄房、自“主”空間、商務(wù)中心、多功能室兒童活動(dòng)設(shè)施：寶寶CLUB整個(gè)會(huì)所將覆蓋無(wú)線上網(wǎng)系統(tǒng)三、會(huì)員制管理會(huì)員類(lèi)別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容金卡年費(fèi)：6000元/年免費(fèi)享受游泳、健身、桑拿、水力按摩池等服務(wù)；其他消費(fèi)八折優(yōu)惠銀卡預(yù)存金：2000元（每次續(xù)充值500元起）每次消費(fèi)從預(yù)存金中扣除業(yè)主卡預(yù)存金：800元（每次續(xù)充值500元起）所有消費(fèi)八折優(yōu)惠四、會(huì)所客源分析周邊公寓客源分析總戶(hù)數(shù)超過(guò)5000戶(hù)，居住人口逾萬(wàn)。富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓嘉?！ざY頓陽(yáng)光柏林國(guó)際公寓馬賽國(guó)際公寓富力史丹尼國(guó)際公寓凱旋新世界·新凱公寓雙城國(guó)際公寓新大廈星辰財(cái)富港星匯國(guó)際公寓

項(xiàng)目銷(xiāo)售及業(yè)主入住時(shí)間推售階段銷(xiāo)售重點(diǎn)1、2月（春節(jié)前后）加推1棟26層以上單元復(fù)式儲(chǔ)客3、4月（提升檔次）3、4棟復(fù)式；4棟大戶(hù)型5、6月（銷(xiāo)售高峰）全部在售產(chǎn)品7-9月（保溫銷(xiāo)售）2套頂層復(fù)式；全部在售產(chǎn)品10月（清貨期）余貨2010年1-11月項(xiàng)目銷(xiāo)售期2011年1-12月業(yè)主陸續(xù)入住2012年1月后入住率達(dá)到80%

項(xiàng)目預(yù)計(jì)2010年11月交付五、采取分階段經(jīng)營(yíng)策略一2010年6-12月開(kāi)放參觀二2011年1-12月會(huì)所試業(yè)三2012年1月以后正常經(jīng)營(yíng)二、會(huì)所三個(gè)經(jīng)營(yíng)階段的預(yù)測(cè)第一階段：會(huì)所開(kāi)放參觀會(huì)所經(jīng)理（服務(wù)中心經(jīng)理兼任）會(huì)所服務(wù)員3人（包括主管）設(shè)備管理員（服務(wù)中心人員兼）清潔人員（外包，2名）（備注：會(huì)所需入職三名服務(wù)人員，包括一位主管，主要負(fù)責(zé)接待參觀的人群）會(huì)所組織架構(gòu)及人員設(shè)置：第一階段：會(huì)所開(kāi)放參觀會(huì)所管理成本：

建議：由于第一階段會(huì)所的主要任務(wù)是開(kāi)放給潛在買(mǎi)家參觀，故建議此階段費(fèi)用共352,368元（6個(gè)月）作為會(huì)所的開(kāi)辦費(fèi)由發(fā)展商支付。序號(hào)項(xiàng)目年度成本（元）月度成本備注1人力資源成本140,40011,700三名會(huì)所服務(wù)員2清潔費(fèi)用50,4004,200兩名清潔人員3專(zhuān)項(xiàng)清潔費(fèi)用223,35618,613依據(jù)會(huì)所裝修材料制定4設(shè)備維護(hù)22,4401,870含維修小配件,未含折舊費(fèi)用。5能耗264,54022,045游泳池暫不開(kāi)放6布草費(fèi)3,600300總成本

704,73658,728

第一階段：會(huì)所開(kāi)放參觀第二吼階段匙：會(huì)井所試墓業(yè)會(huì)所踏組織誼架構(gòu)椅及人炎員設(shè)籌置：會(huì)所巧經(jīng)理（服培務(wù)中燥心經(jīng)浩理兼葛任）會(huì)所主管1人會(huì)所疫服務(wù)背員3人救生件員2人設(shè)備鍛管理墾員（服郊務(wù)中功心人暮?jiǎn)T兼俱）清潔糟人員（外特包，3名）財(cái)務(wù)尸（收畫(huà)費(fèi)員鍋）（服氣務(wù)中嚷心人拘員兼棕）第二鋼階段型：會(huì)頓所試孫業(yè)會(huì)所攝成本：序號(hào)項(xiàng)目年度成本（元）月度成本（元）備注1員工工資271,20022,600四名服務(wù)員，二名救生員2清潔費(fèi)用75,6006,300人員工資（按每人2100元/人/月標(biāo)準(zhǔn)，3人）3專(zhuān)項(xiàng)清潔費(fèi)用223,35618,613

4辦公費(fèi)用7,200600文具/直飲水等（按每人55元/人/月標(biāo)準(zhǔn)）5物料消耗等7,200600低值易耗品6飲品48,0004,000飲料等成本（按133元/天計(jì)算）7食品48,0004,000食品等成本（按133元/天計(jì)算）8調(diào)味料1,200100為“自主空間”提供9節(jié)日裝飾60,0005,000按元旦（春節(jié)）、復(fù)活節(jié)、六一、中秋、國(guó)慶、圣誕等節(jié)日計(jì)算10綠化租擺42,0003,500按月進(jìn)行更換11訂報(bào)費(fèi)用7,200600提供給客人閱讀的報(bào)刊12營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用12,0001,000會(huì)所推廣活動(dòng)使用13設(shè)備維護(hù)69,8285,819含維修小配件,未含折舊費(fèi)用。14能耗986,54482,212詳見(jiàn)附件五15布草費(fèi)18,0001,50016稅金71,0165,918按收入5.09%計(jì)提總成本

1,948,344162,362

第二罩階段芬：會(huì)渣所試毛業(yè)第二狠階段葉：會(huì)蛇所試討業(yè)會(huì)所暢收入航：餐睛飲及稀兒童存活動(dòng)其部分五對(duì)外幼出租序號(hào)項(xiàng)目年度收入（元）月度收入（元）備注1棋牌室32,4002,70030元/小時(shí)*3房*30小時(shí)2桌球室2,88024040元/小時(shí)*6小時(shí)3紅酒/雪茄室1,920160收取開(kāi)瓶費(fèi)，每瓶酒80元4商務(wù)中心48040

5健身室5,76048030元/次*16人次6游泳池129,60010,80030元/人/次6-9月平均每天20人次；其余平均每天8人次,；平均每月360人7自主空間43,2003,600200元/3小時(shí)*6次8餐飲租金864,00072,000因要提供租戶(hù)裝修免租期，故預(yù)計(jì)2011年6月起租。2400平方米*60元/平方米9培訓(xùn)租金315,00026,250預(yù)計(jì)2011年3月份起租。共700平方米，45元/平方米

總收入1,395,240116,270

第二艦階段稱(chēng)：會(huì)礙所試諒業(yè)第二騎階段首：會(huì)老所試漂業(yè)會(huì)所胖盈虧梨分析優(yōu)：月經(jīng)薪營(yíng)成琴本：仍￥16扎2,繁36云2元月經(jīng)達(dá)營(yíng)收?qǐng)@入：周￥11攜6,灣27圍0元月虧瘋損：晚￥46并,0輝92元年虧嫩損：以￥55殿3,喘10熟4元建議唇：由刪于入鳳住人抖數(shù)較扶少，距未能纏滿(mǎn)足戰(zhàn)會(huì)所隱經(jīng)營(yíng)頭條件族，建鏟議由龜開(kāi)發(fā)屯商補(bǔ)床貼虧淡損費(fèi)是用。第三脈階段濫：會(huì)火所正例常運(yùn)貿(mào)營(yíng)會(huì)所昂組織武架構(gòu)旬及人自員設(shè)竭置：會(huì)所屯經(jīng)理（服吉?jiǎng)?wù)中蘿心經(jīng)艱理兼扮任）會(huì)所主管1人會(huì)所衡服務(wù)聯(lián)員4人救生俱員3人設(shè)備落管理堪員（服鑰務(wù)中抬心人芹員兼霞）清潔曾人員（外詞包，4名）財(cái)務(wù)仆（收刮費(fèi)員來(lái)）（服斃務(wù)中瓶心人礦員兼悲）第三洞階段壺：會(huì)私所正孫常運(yùn)朝營(yíng)會(huì)所敬成本：序號(hào)項(xiàng)目年度成本（元）月度成本備注1員工工資360,00030,000

2清潔費(fèi)用100,8008,400人員工資（按每人2100元/人/月標(biāo)準(zhǔn)）3專(zhuān)項(xiàng)清潔費(fèi)用223,35618,6134辦公費(fèi)用,9600800文具/直飲水等（按每人55元/人/月標(biāo)準(zhǔn)）5物料消耗等12,0001,000低值易耗品6飲品72,0006,000飲料等成本（按200元/天計(jì)算）7食品72,0006,000食品等成本（按200元/天計(jì)算）8調(diào)味料3,000250為“自主空間”提供11節(jié)日裝飾60,0005,000按元旦（春節(jié)）、復(fù)活節(jié)、六一、中秋、國(guó)慶、圣誕等節(jié)日計(jì)算12綠化租擺60,0005,000按月進(jìn)行更換13訂報(bào)費(fèi)用6,000500提供給客人閱讀的報(bào)刊14營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用24,0002,000會(huì)所推廣活動(dòng)使用15設(shè)備維護(hù)84,2887,024含維修小配件,未含折舊費(fèi)用。16能耗1,126,27293,856

17布草費(fèi)24,0002,000家具按X萬(wàn)2-3年分?jǐn)?，電腦按X萬(wàn)5年分?jǐn)?8稅金123,48010,290按收入5.09%計(jì)提總成本

2,360,796196,733

第二外階段克：會(huì)卡所試近業(yè)第三彎階段盈：會(huì)僻所正妨常運(yùn)悅營(yíng)會(huì)所剝收入帳：序號(hào)項(xiàng)目年度收入（元）月度收入（元）備注1棋牌室43，2003，60030元/小時(shí)*3房*40小時(shí)2桌球室7，20060040元/小時(shí)*15小時(shí)3紅酒/雪茄室24，0002，000收取開(kāi)瓶費(fèi)，每瓶酒80元4商務(wù)中心72060

5健身室7，20060030元/次*20人次6游泳池180，00015，00030元/人/次6-9月平均每天30人次；其余平均每天10人次,；平均每月500人7自主空間57，6004，800200元/3小時(shí)*8次8餐飲租金1，728，000144，000因要提供租戶(hù)裝修免租期，故預(yù)計(jì)2011年6月起租。2400平方米*60元/平方米9培訓(xùn)租金378，00031，500預(yù)計(jì)2011年3月份起租。共700平方米，45元/平方米

總收入2，425，920202，160

第二播階段域：會(huì)紋所試捉業(yè)第三再階段村：會(huì)策所正滅常運(yùn)撿營(yíng)會(huì)所春經(jīng)營(yíng)濱方案陽(yáng)盈虧極分析:月經(jīng)埋營(yíng)成懸本：攀￥19霸6,考73醬3元月經(jīng)肆營(yíng)收經(jīng)入：撇￥20轎2，16假0元月盈蹈利：危￥5，42劫7元年盈孫利：況￥65，12獲4元備注掛：此呼階段物會(huì)所胃經(jīng)營(yíng)獄略有匪盈余斥，建些議自封本階揚(yáng)段起家由物欲業(yè)公毀司自臺(tái)負(fù)盈淋虧,會(huì)所脹將不咽斷根普據(jù)市皇場(chǎng)變豎化對(duì)閣會(huì)所徑的經(jīng)闖營(yíng)進(jìn)楊行優(yōu)登化調(diào)烤整。三、尚會(huì)所俱開(kāi)辦麥費(fèi)用會(huì)所興開(kāi)辦梳費(fèi)用粗（物眼料采仁購(gòu)）區(qū)域內(nèi)容金額（元）乒乓球室球臺(tái)及配套用品、飲水機(jī)、休息長(zhǎng)椅…￥11,130多功能教學(xué)室黑板、無(wú)線話(huà)筒及音響、投影機(jī)、DVD…￥28,150多媒體閱讀室電腦、刻錄機(jī)、打印機(jī)、掃描儀…￥39,630棋牌室麻將臺(tái)、電視機(jī)…￥14,550紅酒/雪茄室紅酒柜、雪茄配套用品…￥13,720自主空間烹飪用品、餐具、茶具…￥102,950游泳池毛巾、拖鞋、沙灘椅、健身室休息椅、池畔吧用具…￥42,925商務(wù)中心電腦、打印機(jī)、文件柜、液晶宣傳欄…￥27,210其他后勤配置冰箱、碎冰機(jī)等電器、酒杯、無(wú)線網(wǎng)絡(luò)建設(shè)…￥81,850合計(jì)￥362,115四、社會(huì)所悲經(jīng)營(yíng)彎建議會(huì)所耗經(jīng)營(yíng)媽建議1、產(chǎn)權(quán)事問(wèn)題：因會(huì)降所產(chǎn)評(píng)權(quán)用濱途為“文體搞活動(dòng)爸用房”，建慌議在雜項(xiàng)目界交樓少前，找尋找災(zāi)適當(dāng)鼓時(shí)機(jī)皺完成“公示”等相顛關(guān)手賴(lài)?yán)m(xù)，撿在會(huì)因所開(kāi)盟業(yè)前把把四才層產(chǎn)夏權(quán)調(diào)樸整完昨善。2、經(jīng)營(yíng)尿配套