建筑與建材行業(yè)專題報(bào)告關(guān)注節(jié)能建材、鋼結(jié)構(gòu)、裝配式

建筑與建材行業(yè)專題報(bào)告-關(guān)注節(jié)能建材、鋼結(jié)構(gòu)、裝配式1政策加碼，探索保障性租賃住房新模式1.1政策定位提升，發(fā)展方向明確保障性安居工程包括保障性住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造和游牧民定居工程、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程四類。棚改主要針對結(jié)構(gòu)簡易難以滿足抗震設(shè)防和居住安全要求、平房或低層住宅（2-3層）為主、房屋成新率低或破損率高、住房功能或配套設(shè)施不齊全、衛(wèi)生環(huán)境差、治安和消防隱患大的居住區(qū)。2008年在全國范圍內(nèi)全面啟動并開啟“十年棚改”，2017-2018年全國公共財(cái)政保障性安居工程支出中，棚改占比達(dá)到40%以上。2018年以來棚改退潮、“舊改”

接棒，棚改占比明顯降低。住房保障體系不是新名詞，結(jié)構(gòu)與內(nèi)容在不斷更新，當(dāng)下，保障性租賃住房，是住房保障體系中的重要組成部分。政府加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。2011年9月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，住建部定義保障性住房建設(shè)包括廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房四項(xiàng)。2014年起各地廉租房與公租房體系并軌；同時，政府提出共有產(chǎn)權(quán)住房以整合經(jīng)濟(jì)適用房和限價房制度，作為租賃與自有、保障與市場的過渡；2020年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議提及要高度重視保障性租賃住房建設(shè)。其中，定位提高，保障房成為十四五期間關(guān)注焦點(diǎn)。2020年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議提及高度重視保障性租賃住房建設(shè)，隨后1年政策不斷加碼，從重點(diǎn)城市、目標(biāo)群體等角度保障落實(shí)。2021年12月中央政治局會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議均提及保障性住房建設(shè)，并置于房地產(chǎn)

政策前列。2021年12月，中共中央政治局召開會議強(qiáng)調(diào)，“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”；12月10日中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次提及“堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。1.2建設(shè)特點(diǎn)：目標(biāo)更明確、市場化程度更高相較于公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房，我們認(rèn)為保障性租賃住房有目標(biāo)更明確、投資供給更市場化等主要特點(diǎn)：目標(biāo)群體不設(shè)收入門檻：公租房主要面向城市中偏下收入住房困難家庭；有產(chǎn)權(quán)住房供給主要面對中低收入者；而保障性租賃住房主要解決符合條件新市民、青年人等群體住房困難問題，住建部明確不設(shè)收入線門檻。投資、供給更加市場化：公租房建設(shè)資金以及租賃補(bǔ)貼資金由財(cái)政部安排；共有產(chǎn)權(quán)住房政府與購房者共有產(chǎn)權(quán)，政府與個人產(chǎn)權(quán)份額、房屋定價原則、上市交易分配份額等由政府主導(dǎo)（參考試點(diǎn)城市）；保障性租賃住房責(zé)任主體為城市人民政府，政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持“誰投資，誰所有”，有新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將政府閑置住房用作保障性租賃住房等多種供給方式。實(shí)施區(qū)域更加明確：保障性租賃住房明確實(shí)施區(qū)域?yàn)槿丝趦袅魅氪蟪鞘泻褪〖壢嗣裾_定城市，針對性更強(qiáng)。保障性住房的基礎(chǔ)制度逐步落地，支持力度逐漸加大。2021年7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，以明確對象標(biāo)準(zhǔn)、引導(dǎo)多方參與、堅(jiān)持供需匹配、嚴(yán)格監(jiān)督管理、落實(shí)主體責(zé)任等為基礎(chǔ)制度，明確保障性租賃住房：

1）目標(biāo)群體為符合條件新市民、青年人等群體住房困難問題2）建筑面積不超過70平米小戶型3）租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房4）參與機(jī)制堅(jiān)持“誰投資誰負(fù)責(zé)”

5）責(zé)任主體為城市人民政府等，并提出完善土地支持政策、簡化審批流程、給予中央補(bǔ)助資金支持、降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、執(zhí)行民用水電氣價格、加強(qiáng)金融支持等六大支持政策。1.3推進(jìn)目的：新發(fā)展模式探索，帶來增量需求在共同富裕大背景以及房住不炒地產(chǎn)政策下，推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)具有重大意義。新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，尤其是在人口凈流入城市，而住房保障體系中租賃住房環(huán)節(jié)仍存較大改善空間。2021H1人口凈流入城市租金漲幅明顯，加快保障性租賃住房建設(shè)有利于租房模式探索，若該模式能走通，則購房需求壓力會明顯緩解。穩(wěn)增長基調(diào)下重視保障性住房帶來需求增量。2021Q4以來地產(chǎn)政策有邊際放松跡象，但數(shù)據(jù)環(huán)比仍未明顯改善，在當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)下行壓力較大的大背景下，12月6日中央政治局會議強(qiáng)調(diào)明年經(jīng)濟(jì)工作穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，而保障性租賃住房有望成為“十四五”期間經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長重要一環(huán)，部分緩解房地產(chǎn)增速下行壓力，同時為專項(xiàng)債提供新增投資領(lǐng)域。復(fù)盤近5年中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于房地產(chǎn)政策描述，2020年會議有較大篇幅談房地產(chǎn)問題，其中關(guān)于租賃市場描述由“加快發(fā)展租賃市場”升級為“高度重視保障性租賃住房建設(shè)”。結(jié)合2020年和2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議地產(chǎn)政策表述，以下兩點(diǎn)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：

1）租購?fù)瑱?quán)提上日程。2020年會議提出逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，有助于房地產(chǎn)回到其本身居住價值；

2）明確政策傾斜，合理調(diào)控租金水平。2020年會議提出探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，土地問題上給以保障性租賃住房支撐；同時提出降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，減輕目標(biāo)群體租金負(fù)擔(dān)。2保障性租賃住房對地產(chǎn)投資影響測算2021下半年以來，多地公布其“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃。我們根據(jù)不完全數(shù)據(jù)測算（部分城市尚未披露），各地“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃數(shù)分別為：

1）一線城市平均規(guī)劃建設(shè)44.25萬套；

2）新一線城市平均規(guī)劃建設(shè)20.67萬套；

3）二線城市平均規(guī)劃建設(shè)8.0萬套；

4）剩余城市人口多為凈流出，考慮到保障性租賃住房明確實(shí)施區(qū)域?yàn)槿丝趦袅魅氪蟪鞘泻褪〖壢嗣裾_定城市，目標(biāo)群體為新市民、青年人，我們假設(shè)剩余城市保障性租賃住房占整體比重為5%。根據(jù)各城市“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃數(shù)及近年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，測算結(jié)果為：2022年保障性租賃住房建設(shè)套數(shù)236萬套，建設(shè)面積對房屋新開工面積有4%拉動作用，建安投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資有2%拉動作用。1）“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃總數(shù)測算結(jié)果為767萬套：根據(jù)上文測算各類別城市規(guī)劃建設(shè)保障性租賃住房套數(shù)，“十四五”期間保障性住房總套數(shù)約767萬套。2）2022年保障性租賃住房建設(shè)提速，測算結(jié)果為236萬套?！笆奈濉逼陂g保障性租賃住房總套數(shù)767萬套，2021年1-9月已開工72萬套，占全年計(jì)劃76.9%，全年40個重點(diǎn)城市新籌集94.2萬套。結(jié)合①2021年保障性租賃住房建設(shè)套數(shù)占“十四五”規(guī)劃比重較低、②近1年國家政策頻出、③政治局會議定調(diào)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長、④2021H2以來多城陸續(xù)公布其“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃，我們假設(shè)2022-2025年將分別完成“十四五”剩余規(guī)劃（753-94=659萬套）的35%、25%、25%、15%，即2022年全國保障性住房建設(shè)套數(shù)約236萬套。與住建部披露的240萬套建設(shè)籌集計(jì)劃基本吻合，我們認(rèn)為以上測算較為合理，未來4年的推測數(shù)據(jù)具備參考意義。2022年1月20日，住建部表示要繼續(xù)推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。堅(jiān)持租購并舉，多主體供給、多渠道保障，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入、大城市為重點(diǎn)，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間），與我們測算的236萬套相近。3）2022年保障性租賃住房開工面積對房屋新開工面積有4%的拉動作用（假設(shè)50%保障房為新建）。政策明確建筑面積不超過70平米小戶型，即2022年對應(yīng)保障性租賃住房開工面積最多為0.83億平。2020年全國房屋新開工面積22.44億平，2021年19.89億平，則2022年保障性租賃住房開工面積對應(yīng)2020年、2021年總房屋新開工面積占比分別為3.68%、4.15%。4）2022年保障性租賃住房建安投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資有2%的拉動作用（假設(shè)50%保障房為新建）。假設(shè)每平米建安成本3500元（保障性租賃住房建設(shè)以一二線城市為主，建筑成本相對較高），2022年對應(yīng)保障性租賃住房建安投資約2886億元，“十四五”期間總建安投資為18782億元。2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14.14萬億，2021年14.76萬億，則2022年保障性租賃住房建安投資對應(yīng)2020年、2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資占比分別為2.04%、1.96%。我們提示保障性租賃住房開工面積、建安投資測算結(jié)果，仍需綜合考慮以下因素：

1）保障性租賃住房平均建設(shè)面積可能達(dá)不到70平米。保障性租賃住房建設(shè)規(guī)劃多在一線城市、新一線城市（測算結(jié)果合計(jì)為63%），目標(biāo)人群為新市民、青年人。考慮到以上城市人均居住面積較?。ū鄙铣擎?zhèn)人均居住面積30-40平米），且目標(biāo)人群租金壓力大、居住空間舒適度需求低，一線城市、部分新一線城市