綠地金融中心項(xiàng)目后評(píng)估培訓(xùn)講義

廣東房地產(chǎn)事業(yè)部·廣州城市公司2015年03月16日綠地金融中心項(xiàng)目后評(píng)估決策會(huì)議管理目錄一項(xiàng)目概況二項(xiàng)目各條線管控評(píng)估三經(jīng)驗(yàn)分享及不足之處一、項(xiàng)目概況綠地金融中心項(xiàng)目是集團(tuán)進(jìn)軍廣東的第一個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)也是集團(tuán)交付的第三個(gè)超高層項(xiàng)目。項(xiàng)目位于廣東省廣州市白云區(qū)白云新城，北臨齊心路、西臨云城西路，北側(cè)地下室與地鐵2號(hào)線（已開(kāi)通）及規(guī)劃14號(hào)線交匯點(diǎn)對(duì)接。面積占地面積39780平方米總建筑面積293491平方米地下建筑面積122804平方米層數(shù)地上45層地下3層/4層總高度200m用途商業(yè)辦公綜合體二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（一）開(kāi)發(fā)周期控制評(píng)估

綠地金融中心作為集團(tuán)進(jìn)入廣東的第1個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃按一期3層、二期4層地下室，裙樓6層，塔樓45層設(shè)計(jì)，項(xiàng)目總工期由動(dòng)工到竣工備案36個(gè)月。

實(shí)際開(kāi)發(fā)周期由動(dòng)工到竣工備案41個(gè)月。

延誤的主要原因是受2013年11月13日二期西北面市政道塌方導(dǎo)致項(xiàng)目基坑受損，影響工期5到6個(gè)月時(shí)間。開(kāi)發(fā)流程開(kāi)發(fā)周期計(jì)劃實(shí)際完成1土地出讓合同簽訂2010年12月22日2010年12月22日2一期開(kāi)工2011年4月15日3一期預(yù)售許可證2011年11月30日2011年11月21日4一期竣工備案2012年12月30日2012年12月29日5二期開(kāi)工2011年9月15日6二期預(yù)售許可證2012年11月30日2012年12月5日7二期竣工備案2014年5月30日2014年09月30日項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（二）前期手續(xù)評(píng)估部分業(yè)務(wù)辦理用時(shí)對(duì)比項(xiàng)目政府部門(mén)辦理時(shí)限（工作日）實(shí)際完成時(shí)間項(xiàng)目命名30天14天物業(yè)公司招投標(biāo)60天40天直管房屋、拆遷補(bǔ)償審核30天免審?fù)恋爻鲎尳鹌醵惱U納15天3天項(xiàng)目概況審核15天3天一期預(yù)售證辦理10天3天土地他項(xiàng)權(quán)證附圖測(cè)繪8天3天土地證抵押8天1天土地證涂銷(xiāo)抵押3天1天在建工程抵押15天4天監(jiān)控帳戶款劃撥審批5天2天前期重點(diǎn)手續(xù)完成時(shí)間1成立項(xiàng)目公司2011年1月11日2《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

2011年3月18日3《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》2011年4月25日4《土地使用證》2011年11月7日5《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》一期二期2011年9月19日2012年5月21日《建筑工程施工許可證》一期二期2011年10月24日2012年8月10日6《預(yù)售許可證》一期二期2011年11月21日2012年12月5日7機(jī)場(chǎng)控高意見(jiàn)2012年6月6日8軌道交通意見(jiàn)2012年5月29日9《規(guī)劃驗(yàn)收許可證》一期二期2012年12月28日2014年9月29日10《竣工驗(yàn)收備案表》一期二期2012年12月29日2014年9月30日項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（二）前期手續(xù)評(píng)估前期工作的主要亮點(diǎn)：1、規(guī)劃審批取得重大突破

按土地出讓合同約定本項(xiàng)目項(xiàng)下的主體商業(yè)部分（商場(chǎng)）不得分割預(yù)（銷(xiāo)）售。通過(guò)與政府進(jìn)行溝通，，將完整的一個(gè)綜合體項(xiàng)目強(qiáng)行分割為兩期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，開(kāi)了廣州市的一個(gè)先例。開(kāi)工當(dāng)年完成銷(xiāo)售7個(gè)億，回款2.4億，為項(xiàng)目順利推進(jìn)及事業(yè)部后續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2、項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套費(fèi)繳納比例由10.5%降低到5.5%3、建筑限高通過(guò)調(diào)集資源攻關(guān)溝通，將建筑限高147米的民航專業(yè)意見(jiàn)，改為200米。4、當(dāng)年開(kāi)工當(dāng)年銷(xiāo)售在一期工程形象進(jìn)度離封頂要求還差1個(gè)月就將預(yù)售證辦理出來(lái)，確保當(dāng)年開(kāi)工當(dāng)年銷(xiāo)售。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（三）設(shè)計(jì)施工優(yōu)化1、基礎(chǔ)優(yōu)化選型：采用抗浮錨桿加筏板基礎(chǔ)采用抗浮錨桿加筏板基礎(chǔ)的優(yōu)點(diǎn)：1、綠地金融中心地質(zhì)條件較為復(fù)雜。(場(chǎng)地基巖是石灰?guī)r層，巖石強(qiáng)度較高。地下水較為豐富，有溶洞及裂隙發(fā)育存在。)2、縮短工期。3、綜合經(jīng)濟(jì)成本較低。(每平米節(jié)約造價(jià)約1000元)項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（三）設(shè)計(jì)施工優(yōu)化2、土建鋼構(gòu)幕墻施工優(yōu)化上部土建爬模核心筒施工領(lǐng)先鋼柱鋼梁安裝4F中部鋼柱、鋼梁安裝領(lǐng)先壓型鋼板安裝2F中下部壓型鋼板安裝領(lǐng)先組合樓板鋼砼2F★土建與鋼結(jié)構(gòu)交叉施工優(yōu)化，促進(jìn)了項(xiàng)目的快速推進(jìn)?！飪?yōu)化施工流程，加快了工程進(jìn)度。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（三）設(shè)計(jì)施工優(yōu)化3、超高層幕墻安裝優(yōu)化9～30層、31～43層分兩階段，采用環(huán)形軌道及多點(diǎn)豎向索道施工。分別安裝在31層及44層。保證了安裝進(jìn)度和質(zhì)量安裝。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（三）設(shè)計(jì)施工優(yōu)化3、超高層幕墻安裝優(yōu)化

44層以上采用天面布置特制活動(dòng)小吊車(chē)及借助擦窗機(jī)完成單元體安裝。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意4、高標(biāo)號(hào)鋼管砼施工優(yōu)化采用鋼柱樓層側(cè)向開(kāi)孔澆筑高拋法，澆筑鋼管砼。保證澆筑質(zhì)量，同時(shí)不影響鋼結(jié)構(gòu)安裝進(jìn)度。二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（三）設(shè)計(jì)施工優(yōu)化項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（四）現(xiàn)場(chǎng)管理優(yōu)化1、均衡前置，超前啟動(dòng)，快速推進(jìn)

2011年3月31日交地確認(rèn)書(shū)簽署，收地清理已完成，地質(zhì)勘探、一期基坑支護(hù)及土方開(kāi)挖已開(kāi)始施工，施工場(chǎng)地平面基本完成。8月售樓處交付使用，11月一期預(yù)售證取得，12月一期結(jié)構(gòu)封頂，二期核心筒土方開(kāi)挖到負(fù)3層。2、方案先行，樣板引路，專家會(huì)審總包施工組織設(shè)計(jì)方案、基坑支護(hù)方案、基坑工程地鐵保護(hù)方案等重大技術(shù)方案，先編先報(bào)先審，專家會(huì)審，技術(shù)交底。優(yōu)化施工流程、施工順序、施工方法、施工機(jī)械選型，重點(diǎn)抓重大方案評(píng)審，重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控。3、部門(mén)聯(lián)動(dòng)，條線協(xié)同，迅速解決工程推進(jìn)中的問(wèn)題

針對(duì)工程初期施工圖紙供應(yīng)，無(wú)法滿足現(xiàn)場(chǎng)快速推進(jìn)的需要，項(xiàng)目協(xié)同技發(fā)部，緊逼設(shè)計(jì)院加班加點(diǎn)，預(yù)先提供電子版、打印白圖，邊審邊深化，碰到問(wèn)題，組織現(xiàn)場(chǎng)會(huì)審解決。協(xié)同合約部、技發(fā)部，推進(jìn)工程招標(biāo)、材料定版、工程變更簽證的落實(shí)，保證工程不停頓地向前推。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（四）現(xiàn)場(chǎng)管理優(yōu)化4、合作資源管理優(yōu)化

發(fā)揮總承包項(xiàng)目管理優(yōu)勢(shì)，利用監(jiān)理進(jìn)行有效監(jiān)導(dǎo)，項(xiàng)目協(xié)調(diào)主管部門(mén)，為工程順利推進(jìn)保駕護(hù)航。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（四）現(xiàn)場(chǎng)管理優(yōu)化5、信息化管理，保障現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)的執(zhí)行力

通過(guò)建立項(xiàng)目QQ群、手機(jī)微信群，使現(xiàn)場(chǎng)的問(wèn)題能得到即時(shí)的反映、回復(fù)和處理。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（四）現(xiàn)場(chǎng)管理優(yōu)化6、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管理，責(zé)任落地

對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，對(duì)施工單位采取約談公司領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)進(jìn)度，簽署承諾責(zé)任狀，對(duì)各單位的履約情況定期進(jìn)行考評(píng)。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（四）現(xiàn)場(chǎng)管理優(yōu)化7、對(duì)標(biāo)先進(jìn)，培訓(xùn)提升

查找不足，取長(zhǎng)補(bǔ)短。不斷提升項(xiàng)目管理能級(jí)。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（五）質(zhì)量管理優(yōu)化1、事前預(yù)防，進(jìn)場(chǎng)把關(guān)專項(xiàng)質(zhì)量控制方案鋼構(gòu)工廠監(jiān)造檢查風(fēng)管制作安裝樣板先行大體積混凝土專項(xiàng)施工方案項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（五）質(zhì)量管理優(yōu)化1、事前預(yù)防，進(jìn)場(chǎng)把關(guān)材料樣品審批封樣材料現(xiàn)場(chǎng)抽樣送檢現(xiàn)場(chǎng)施工樣板圖紙會(huì)審項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（五）質(zhì)量管理優(yōu)化2、事中控制，過(guò)程監(jiān)督施工過(guò)程質(zhì)量檢查施工過(guò)程工序驗(yàn)收施工過(guò)程質(zhì)量驗(yàn)收材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（五）質(zhì)量管理優(yōu)化3、事后評(píng)價(jià)，總結(jié)提高質(zhì)量驗(yàn)收資料核查質(zhì)量問(wèn)題定期組織學(xué)習(xí)二期工程樁、立柱樁檢測(cè)一期室內(nèi)批蕩薄膜養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（五）質(zhì)量管理優(yōu)化3、事后評(píng)價(jià)，總結(jié)提高塔樓底板大體積混凝土澆筑，降溫措施及溫升監(jiān)測(cè)二期工程鋼管柱焊接工程圖片一期五層天井防水蓄水試漏線管開(kāi)槽掛網(wǎng)項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（五）質(zhì)量管理優(yōu)化4、重視關(guān)鍵部位，嚴(yán)抓控制要點(diǎn)主干通道管線綜合布置屋面防水卷材施工屋面聚苯板隔熱施工室外排水管施工二期梁板鋼筋及幕墻埋件項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（五）質(zhì)量管理優(yōu)化4、重視關(guān)鍵部位，嚴(yán)抓控制要點(diǎn)東側(cè)地下連續(xù)墻鋼筋片焊接質(zhì)量情況工程樁鋼筋籠鋼筋焊接質(zhì)量情況塔樓基礎(chǔ)工程樁形樁抽芯檢測(cè)負(fù)三層J-K軸后澆底板鋼筋綁扎質(zhì)量情況項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（五）質(zhì)量管理優(yōu)化4、重視關(guān)鍵部位，嚴(yán)抓控制要點(diǎn)主題混凝土柱質(zhì)量抽芯檢測(cè)公寓室內(nèi)隔音墻施工防水涂料現(xiàn)場(chǎng)抽樣送檢項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（五）質(zhì)量管理優(yōu)化5、裝修管理精細(xì)化，設(shè)計(jì)還原度高公寓室內(nèi)精裝修塔樓大堂精裝修項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（六）施工組織優(yōu)化1、二期分區(qū)優(yōu)化，超高層快速推進(jìn)★根據(jù)功能及開(kāi)發(fā)進(jìn)度分為將白云綠地金融中心二期分為８?jìng)€(gè)施工區(qū)域。超高層建筑分布在二期B2區(qū)域?！锕こ糖捌?，受各種因素影響，無(wú)法全面施工。根據(jù)總體平面圖分布情況，為推進(jìn)超高層快速建設(shè)，將白云綠地中心分為８?jìng)€(gè)區(qū)?！飪?yōu)先施工B2區(qū)，待B2區(qū)施工出地面后方進(jìn)行Ｂ5/B6區(qū)施工?！镉捎冢?/B6區(qū)裙樓僅６層，Ｂ5/B6區(qū)為地下室部分。不影響整體施工進(jìn)度。通過(guò)分區(qū)，極大推動(dòng)了工程的進(jìn)展項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（六）施工組織優(yōu)化2、地鐵邊線施工取得突破地鐵邊線的地下連續(xù)墻施工，既不能拖慢現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度，又不能影響地鐵安全運(yùn)行，難度極大，施工遭遇瓶頸，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議論證，決定選用銑槽機(jī)施工，有效解決了上述困難，施工取得重大突破。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（六）施工組織優(yōu)化3、基礎(chǔ)施工優(yōu)化一期結(jié)構(gòu)二期負(fù)四層開(kāi)挖二期基坑維護(hù)為滿足銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)需要，地下室采用“先淺后深”施工順序，先施工一期負(fù)3層地下室，在完成其周邊支護(hù)樁后，再施工二期負(fù)4層地下室。有效節(jié)約和縮短了施工工期，取得了不錯(cuò)的成效。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（六）施工組織優(yōu)化4、架設(shè)棧橋，優(yōu)化出土通過(guò)假設(shè)棧橋，有效解決了二期施工通道及加工場(chǎng)地的問(wèn)題，塔樓區(qū)域土方提前兩個(gè)月開(kāi)挖完成。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（六）施工組織優(yōu)化5、中心島挖土法結(jié)合基坑支護(hù)和棧橋的布置，二期地下室（-4層）采用中心島挖土法，有效地提高了土方施工質(zhì)量，縮短了施工工期。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（六）施工組織優(yōu)化6、塔吊選型及懸空施工工藝根據(jù)鋼構(gòu)件構(gòu)件的單件重量、卸車(chē)點(diǎn)、堆場(chǎng)、安裝點(diǎn)位置、進(jìn)度要求進(jìn)行大型吊裝機(jī)械塔吊的選擇和布置；鋼管柱最重為16.7t，鋼梁最重約7t，受現(xiàn)場(chǎng)堆場(chǎng)的限制，鋼柱堆場(chǎng)主要位于一二期交界處（建筑消防車(chē)道）西半部及基坑西側(cè)、云城西路東側(cè)位置，合理布置兩臺(tái)塔吊D800-42，當(dāng)R=34.43m(即最大吊距)時(shí)，西邊3#60m臂長(zhǎng)的塔吊最大起重量為20.36t，東邊4#70m臂長(zhǎng)的塔吊最大起重量為18.75t，兩臺(tái)塔吊性能均滿足鋼結(jié)構(gòu)吊裝的要求。經(jīng)過(guò)選型論證，配合鋼結(jié)構(gòu)安裝，做到“兩層一吊”，加快了項(xiàng)目的推進(jìn)。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（六）施工組織優(yōu)化6、塔吊選型及懸空施工工藝根據(jù)3#、4#塔吊的平面位置,3#塔吊安裝高度低于4#塔吊，在施工中受塔吊附墻后自由獨(dú)立高度≤50.2m(扶著架以上標(biāo)準(zhǔn)節(jié)n≤8)及考慮施工環(huán)境下吊裝凈高的需要的限制，在3#低塔正式附墻之前，4#高塔要先通過(guò)臨時(shí)附墻完成頂升為3#低塔達(dá)到最大獨(dú)立高度提供空間，待結(jié)構(gòu)施工要求低塔頂升之前，進(jìn)行3#低塔（獨(dú)立高度要求必須附墻時(shí)）和4#高塔的正式附墻，在3#塔吊附墻時(shí)，4#塔吊完成進(jìn)行柱的吊裝及上層鋼筋材料的吊運(yùn)。在上部結(jié)結(jié)構(gòu)鋼筋綁扎、下層砼澆筑過(guò)程中完成4#塔吊的附墻頂升。優(yōu)化塔吊附墻道數(shù)，避免因塔吊頂升影響主體結(jié)構(gòu)進(jìn)度，節(jié)約工期。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（六）施工組織優(yōu)化6、塔吊選型及懸空施工工藝附墻框及附墻桿件安裝3#、4#塔吊采用抱柱附墻方式，通過(guò)四道附墻桿件與塔樓外框鋼柱拉結(jié)，形成一次超靜定附墻結(jié)構(gòu)。有效地確保了工程的安全推進(jìn)。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（六）施工組織優(yōu)化6、塔吊選型及懸空施工工藝★塔吊基礎(chǔ)的施工，如果按照傳統(tǒng)施工工藝，要在地下室（-4層）土方完成后，再進(jìn)行施工?！餅榱瞬挥绊懯┕みM(jìn)度，事業(yè)部牽頭各個(gè)部門(mén)及施工單位、監(jiān)理單位研討后確定采取懸空工藝?！锸褂脩铱展に嚭?，塔吊至少提前三個(gè)月投入使用。有力地推進(jìn)了工程整體進(jìn)度，為項(xiàng)目的順利實(shí)施爭(zhēng)取了寶貴的時(shí)間。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（六）施工組織優(yōu)化7、核心筒爬模工藝★核心筒形狀對(duì)稱、規(guī)則，考慮到施工成本和施工速度以及安全質(zhì)量因素，采用“爬?！笔┕すに??！锎蟠蠹涌炝酥黧w施工時(shí)間：平均6.7天/層，最高峰達(dá)8層/月?！锿两ㄅc鋼結(jié)構(gòu)交叉施工優(yōu)化，促進(jìn)了項(xiàng)目的快推?！锾岣吡耸┕べ|(zhì)量。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（六）施工組織優(yōu)化8、支撐梁爆破拆除施工采用爆破拆除方式。在保證地鐵安全運(yùn)行的同時(shí)，加快了施工進(jìn)度。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（六）施工組織優(yōu)化8、支撐梁爆破拆除施工爆破拆撐過(guò)程中嚴(yán)格按照換撐要求，在結(jié)構(gòu)澆筑完成，養(yǎng)護(hù)強(qiáng)度達(dá)到后進(jìn)行靠地鐵側(cè)支撐與連續(xù)墻支撐切割、隔震，然后依次進(jìn)行各道支撐爆破拆除。項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（七）助力營(yíng)銷(xiāo)1、環(huán)境打造，品牌展示，擴(kuò)大號(hào)召力項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（七）助力營(yíng)銷(xiāo)2、盛大開(kāi)工，提升形象，輻射影響力項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（七）助力營(yíng)銷(xiāo)3、開(kāi)工后4個(gè)月，迅速開(kāi)放售樓部項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（八）工程創(chuàng)優(yōu)★鋼結(jié)構(gòu)粵鋼獎(jiǎng)

★機(jī)電優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目金獎(jiǎng)

★輕質(zhì)隔墻圖冊(cè)優(yōu)秀管理獎(jiǎng)

★綠地產(chǎn)業(yè)集團(tuán)第二名

★安全生產(chǎn)文明施工示范工地項(xiàng)目分割開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售示意二、項(xiàng)目各條線管控評(píng)估

（九）團(tuán)隊(duì)建設(shè)持續(xù)優(yōu)化項(xiàng)目人員配置。貫徹“綠地化、年輕化、專業(yè)化、職業(yè)化”的要求，項(xiàng)目人員由2011年的3人增加至6人，同時(shí)通過(guò)多種形式選拔培養(yǎng)管理人才，大力發(fā)展項(xiàng)目后備力量。在原有管理體系基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)合作方相互對(duì)接，做到管理線條清晰，提高管理效率。加強(qiáng)工程、技發(fā)、合約、前期等部門(mén)聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)條線協(xié)同，梳理管控界面，不斷提高項(xiàng)目管理水平和運(yùn)營(yíng)效率。加強(qiáng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提高管理能級(jí)，更好地指導(dǎo)工程實(shí)踐。對(duì)標(biāo)先進(jìn)，查找不足，發(fā)現(xiàn)亮點(diǎn)，總結(jié)分享，引導(dǎo)良性競(jìng)爭(zhēng)。三、經(jīng)驗(yàn)分享及不足之處

（一）經(jīng)驗(yàn)分享2013年11月13日晚8點(diǎn)二期西北基坑外路面出現(xiàn)裂縫后立即啟動(dòng)緊急預(yù)案。立即疏散基坑內(nèi)施工人員，未發(fā)生任何人員損失。安排圍蔽兩側(cè)市政路口。通知燃?xì)?、自?lái)水、供電到場(chǎng)關(guān)停處理，交警到場(chǎng)指揮。緊急組織設(shè)計(jì)院、監(jiān)理、施工單位到場(chǎng)搶險(xiǎn)，成立專家小組連夜分析對(duì)策，監(jiān)控塌陷發(fā)展情況。及時(shí)開(kāi)展保險(xiǎn)理賠跟蹤工作。應(yīng)急處理：塔樓避難層外圍格柵設(shè)計(jì)影響建筑外立面的整體效果。建議：采用顏色與幕墻玻璃相近的百頁(yè)。三、經(jīng)驗(yàn)分享及不足之處

（二）不足之處車(chē)庫(kù)入口處采用石材鋪貼，易受車(chē)輛碾壓而破損。建議：采用瀝青作為車(chē)庫(kù)入口的地面鋪設(shè)材料。三、經(jīng)驗(yàn)分享及不足之處

（二）不足之處塔樓公寓電梯轎廂裝修方案欠佳，存在超重及視覺(jué)效果差的問(wèn)題。建議：

電梯轎廂裝修采用輕質(zhì)材料，且綜合考慮整體鏡面效果。三、經(jīng)驗(yàn)分享及不足之處

（二）不足之處花基砌筑工序繁雜，火燒面效果一般。建議：采用石材砌筑一次成型，無(wú)需勾縫等工藝。三、經(jīng)驗(yàn)分享及不足之處

（二）不足之處前期電線管的預(yù)埋，在后期設(shè)備安裝及裝修時(shí)，容易被打斷，造成大量返工修理，存在故障隱患。建議：有天花的樓面，均采用明敷線線管。三、經(jīng)驗(yàn)分享及不足之處

（二）不足之處公寓隔墻采用“松本”輕質(zhì)隔音墻板，取得了較好的隔音效果。但衛(wèi)生間防水層及面磚，固定較難，容易出現(xiàn)空鼓現(xiàn)象，質(zhì)量難保證。建議：考慮材料的優(yōu)化。公寓外走廊墻面采用墻紙，交付后容易被刮損、受潮，后期維護(hù)較難。建議：在廣東地區(qū)避免在公共空間使用墻紙，確保交付品質(zhì)。三、經(jīng)驗(yàn)分享及不足之處

（二）不足之處出圖滯后，深度不夠前期的施工設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁┎患皶r(shí)，深度不夠，導(dǎo)致中后期設(shè)計(jì)變更和簽證較多，對(duì)質(zhì)量和成本控制不利。三、經(jīng)驗(yàn)分享及不足之處

（二）不足之處二期裙樓交付新加坡凱德商用準(zhǔn)備工作不足

對(duì)合同條款和交付標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)謹(jǐn)要求準(zhǔn)備不足，雙方對(duì)合同交樓標(biāo)準(zhǔn)的理解，現(xiàn)場(chǎng)及圖紙要求與交付標(biāo)準(zhǔn)，存在較多的差異，致使交付工作陷入困難被動(dòng)。謝謝聆聽(tīng)！年度工作總結(jié)匯報(bào)ANNUALWORKREPORTSUMMARY信托業(yè)務(wù)發(fā)展與創(chuàng)新研究上海國(guó)際信托投資有限公司王信舉目錄信托業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀研究01信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新研究——兩項(xiàng)導(dǎo)致信托業(yè)務(wù)突破性發(fā)展的重大革新02信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新案例分析03信托業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀研究一般理解政策與法律環(huán)境發(fā)展現(xiàn)狀一般特點(diǎn)發(fā)展桎梏信托的一般理解以信為本以誠(chéng)治業(yè)誠(chéng)即真誠(chéng)、誠(chéng)實(shí)，信即守承諾、講信用，講誠(chéng)信就是要守諾、踐約、無(wú)欺。如果有人要問(wèn)英國(guó)人在法學(xué)領(lǐng)域取得的最偉大、最獨(dú)特的成就是什么，那就是歷經(jīng)數(shù)百年發(fā)展起來(lái)的信托理念…這不是因?yàn)樾磐畜w現(xiàn)了基本的道德原則，而是因?yàn)樗撵`活性，它是一種具有極大彈性和普遍性的制度。——英國(guó)法學(xué)家梅特蘭信托的應(yīng)用范圍可與人類(lèi)的想像力相媲美?！绹?guó)信托法權(quán)威斯科特信托的一般理解貫通貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)投資的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)最好的非IPO投資銀行業(yè)務(wù)平臺(tái)信托制度框架下突出的財(cái)產(chǎn)管理功能和資金融通功能政策與法律環(huán)境法律框架逐步完善《信托法》（2001.10）——信托法律制度體系的基本法《信托投資公司管理辦法》（2002.6）——信托投資公司的經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》（2002.7）——信托主體業(yè)務(wù)的規(guī)范分類(lèi)監(jiān)管辦法即將出臺(tái)，諸多單項(xiàng)條例即將出臺(tái)——信托證券專用帳戶、信托公司及業(yè)務(wù)信息披露、房地產(chǎn)信托、信托公司治理指引、內(nèi)控指引和信托核算等政策與法律環(huán)境監(jiān)管思路逐步明晰信托公司分類(lèi)監(jiān)管原則、屬地監(jiān)管原則協(xié)調(diào)規(guī)劃，統(tǒng)一監(jiān)管尚需加強(qiáng)發(fā)展現(xiàn)狀目前重新登記后的信托公司共59家，截至6月底，信托從業(yè)人員4600人近三年來(lái)，集合資金信托計(jì)劃1053個(gè)，大部分獲得了成功，信托公司接受管理的信托財(cái)產(chǎn)總額已近2000億元人民幣。84%的信托財(cái)產(chǎn)為資金信托，財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)開(kāi)始呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。——銀監(jiān)會(huì)非銀部主任高傳捷，中國(guó)長(zhǎng)沙信托論壇(2004.10）一般特點(diǎn)由單一信托到集合信托由資金信托向財(cái)產(chǎn)信托過(guò)渡運(yùn)用范圍由單一領(lǐng)域到多領(lǐng)域運(yùn)用工具由單一向多種工具相結(jié)合發(fā)展桎梏信托登記信托稅收信托會(huì)計(jì)信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新研究?jī)身?xiàng)導(dǎo)致信托業(yè)務(wù)突破性發(fā)展的重大革新信托內(nèi)部信用增級(jí)信托制度框架下的所有權(quán)解析內(nèi)部信用增級(jí)外部信用增級(jí)由第三方提供信用擔(dān)保，提供者包括政府、專業(yè)保險(xiǎn)公司、金融機(jī)構(gòu)、大型企業(yè)的財(cái)務(wù)公司等，增級(jí)工具主要有：政府承諾函、保險(xiǎn)、企業(yè)擔(dān)保、現(xiàn)金抵押帳戶和信用證等。信托內(nèi)部信用增級(jí)利用基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的部分現(xiàn)金流來(lái)實(shí)現(xiàn),可避免利用外部信用增級(jí)工具較容易受信用增級(jí)提供者信用等級(jí)下降風(fēng)險(xiǎn)的影響的風(fēng)險(xiǎn)。增級(jí)工具主要有：構(gòu)建優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)、利差帳戶和超額抵押等。優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)就是根據(jù)一定的原則和需求，將信托或資產(chǎn)支撐的證券產(chǎn)品的收益權(quán)分為不同信用品質(zhì)的檔級(jí)，不同檔級(jí)的受益權(quán)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、享有利益及利益分配或退出的順序有區(qū)別。內(nèi)部信用增級(jí)——構(gòu)建優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)遵照風(fēng)險(xiǎn)和收益相匹配的原則，通過(guò)組合策略，向選擇不同風(fēng)險(xiǎn)-收益結(jié)構(gòu)特征的投資者分配不同現(xiàn)金流的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，能保證不同層次受益權(quán)對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流匯總能夠復(fù)原為項(xiàng)目整體的現(xiàn)金流，擺脫了項(xiàng)目本身性質(zhì)以及外部信用擔(dān)保的制約，而僅僅依賴于項(xiàng)目自身權(quán)利和義務(wù)的重新分配就能在最大程度上保障優(yōu)先收益的實(shí)現(xiàn)。可保障那些偏好于穩(wěn)定收益的投資者能夠在總體收益狀況不是太好的情況下也能獲得較穩(wěn)定收益，同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)偏好型投資者在總體收益情況較差時(shí)自愿讓渡財(cái)產(chǎn)以補(bǔ)貼保本型投資者，而在總體收益較好時(shí)獲得獨(dú)享較高收益的權(quán)利。信托制度框架下的所有權(quán)解析英美法系和大陸法系所有權(quán)制度的基本涵義中國(guó)信托法律框架下的所有權(quán)概念簡(jiǎn)析信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新案例研究某國(guó)企國(guó)有股權(quán)退出信托解決方案華融資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)證券化項(xiàng)目某酒店式公寓收購(gòu)項(xiàng)目信托解決方案某國(guó)企改革信托解決方案項(xiàng)目情況根據(jù)有關(guān)部門(mén)對(duì)某大型國(guó)有企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)重組的指示，經(jīng)方案慎重比選，該企業(yè)欲將其下屬某子公司通過(guò)信托方式轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓資金作為重組基金，從而實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)在該公司的退出。經(jīng)研究，決定發(fā)起集合資金信托計(jì)劃，用于受讓該企業(yè)持有的下屬公司的股權(quán)。信托計(jì)劃分別向優(yōu)先投資者、普通投資者和戰(zhàn)略投資者募集，并重組董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，選聘經(jīng)營(yíng)者，同時(shí)在信托計(jì)劃項(xiàng)下設(shè)立特別委員會(huì)（由部分普通投資者和戰(zhàn)略投資者根據(jù)投資規(guī)模的大小派員參加的投資人代表大會(huì)組織）以應(yīng)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的重大以外問(wèn)題。

某國(guó)企改革信托解決方案簡(jiǎn)要分析本項(xiàng)目的最大特點(diǎn)是創(chuàng)造性地運(yùn)用了信托法律框架下的所有權(quán)的可分拆性和內(nèi)部信用增級(jí)來(lái)探索國(guó)有企業(yè)改革之路。同時(shí)，該項(xiàng)目通過(guò)改組董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，選聘經(jīng)營(yíng)者（職業(yè)經(jīng)理人），對(duì)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，并在信托計(jì)劃項(xiàng)下設(shè)計(jì)特別委員會(huì)，以應(yīng)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的意外及重大事項(xiàng)的決策，創(chuàng)造性地將信托框架下的公司治理結(jié)構(gòu)予以完善，同時(shí)滿足了市場(chǎng)上各類(lèi)投資者的收益及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期。華融不良資產(chǎn)證券化項(xiàng)目項(xiàng)目情況2003年6月,華融資產(chǎn)管理公司將涉及全國(guó)22個(gè)省市256戶企業(yè)的132.5億元人民幣債權(quán)資產(chǎn)組成一個(gè)資產(chǎn)包，委托給中信信托設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，期限為3年，優(yōu)先級(jí)受益權(quán)的預(yù)計(jì)收益率為4.17%。信托設(shè)立后，華融將全部信托受益權(quán)分為優(yōu)先級(jí)受益權(quán)和次級(jí)受益權(quán)，其中10億元優(yōu)先受益權(quán)