xx老年公寓謀劃建議書

第.3經(jīng)營(yíng)管理老年服務(wù)中心的日常經(jīng)營(yíng)管理將秉承“老人至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，以服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)化、飲食搭配營(yíng)養(yǎng)化、文化生活多樣化、健身活動(dòng)經(jīng)常化為經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則，由經(jīng)過專門培訓(xùn)的服務(wù)人員為老年人提供住、養(yǎng)、學(xué)、樂等綜合服務(wù)。9.4人員培訓(xùn)服務(wù)中心所有服務(wù)人員在上崗前都須進(jìn)行崗前培訓(xùn)，根據(jù)崗位的不同設(shè)置培訓(xùn)內(nèi)容，培訓(xùn)結(jié)束考試合格后，方可持證上崗。針對(duì)專職護(hù)理人員，中心將送至國(guó)外及北京、上海、深圳、天津等城市高級(jí)老年公寓實(shí)習(xí)培訓(xùn)，以提高服務(wù)質(zhì)量。遠(yuǎn)期，養(yǎng)護(hù)職業(yè)培訓(xùn)中心將擔(dān)負(fù)起內(nèi)部護(hù)理服務(wù)人員的年度培訓(xùn)學(xué)習(xí)職能，還將為全市培養(yǎng)老年護(hù)理服務(wù)專業(yè)人才。土地利用10.1土地利用依據(jù)1、國(guó)土資源部7號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》2、某市土地利用總體規(guī)劃（2010-2020年）3、某市國(guó)土資源局、民政局養(yǎng)老供地通知（石國(guó)土資發(fā)[2011]第110號(hào)）10.2項(xiàng)目選址情況老年服務(wù)中心擬建場(chǎng)址位于某市太行大街以東，北三環(huán)以南，石太高速以北，規(guī)劃路以西。10.3用地情況1、用地類型本項(xiàng)目建設(shè)擬選地塊位于某市長(zhǎng)安區(qū)，為城市建設(shè)用地，將通過行政劃撥方式取得土地使用權(quán)。2、用地規(guī)模本項(xiàng)目總用地面積為36.93公頃（553.95畝），總建筑面積310050㎡，其中老年公寓建筑面積201000㎡，綜合配套公建建筑面積109050㎡。建筑密度28.6%，綠地率56.6%，容積率0.82。3、土地費(fèi)用本項(xiàng)目用地通過行政劃撥方式取得，土地費(fèi)用按規(guī)定足額交納。第十一章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與招標(biāo)方案11.1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期為36個(gè)月，具體劃分為以下階段：1、1月—3月前期準(zhǔn)備及可行性研究及論證2、4月—6月初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)3、7月—9月場(chǎng)地平整及招投標(biāo)4、10月—32月工程建設(shè)施工5、33月—36月工程掃尾，項(xiàng)目竣工項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序號(hào)項(xiàng)目月份12345678910-3233-361前期準(zhǔn)備、可研及論證2初設(shè)及施工圖設(shè)計(jì)3場(chǎng)地平整及招投標(biāo)4工程建設(shè)施工5工程掃尾、項(xiàng)目竣工11.2招標(biāo)方案11.2.1依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》2000.1.12.《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》2000.7.13.國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范招投標(biāo)活動(dòng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)[2004]56號(hào)）4.國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于印發(fā)辦理工程建設(shè)項(xiàng)目審批（核準(zhǔn)）時(shí)核準(zhǔn)招標(biāo)內(nèi)容的意見的通知》（發(fā)改辦法規(guī)[2005]824號(hào)文）5.國(guó)家發(fā)改委《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》6.國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定11.2.2招標(biāo)范圍本項(xiàng)目所有招標(biāo)內(nèi)容的招標(biāo)范圍為全部招標(biāo)。11.2.3招標(biāo)組織形式：委托招標(biāo)。11.2.4招標(biāo)方式：公開招標(biāo)或委托招標(biāo)。11.2.5招標(biāo)內(nèi)容本建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及工程建設(shè)有關(guān)的重要材料、設(shè)備的采購等。11.2.6招標(biāo)原則本項(xiàng)目招標(biāo)活動(dòng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。項(xiàng)目擬招標(biāo)基本情況表項(xiàng)目名稱老年服務(wù)中心建設(shè)單位項(xiàng)目法人代表或負(fù)責(zé)人建設(shè)內(nèi)容老年公寓及配套設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)某市太行大街以東，北三環(huán)以南，石太高速以北，規(guī)劃路以西?？偼顿Y額182771.30萬元是否屬于重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目否資金來源自籌資金國(guó)有資金所占比例項(xiàng)目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）擬劃分標(biāo)段（個(gè)）對(duì)投標(biāo)單位資質(zhì)等級(jí)要求全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料其它√√√擬選擇招標(biāo)公告發(fā)布媒介情況說明：第十二章投資估算與資金籌措12.1開發(fā)建設(shè)投資估算本項(xiàng)目的投資范圍包括老年服務(wù)中心的建安工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、室外工程費(fèi)、其它費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用等。12.1.1編制依據(jù)1、本項(xiàng)目有關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)圖紙及相關(guān)設(shè)計(jì)資料、說明。2、2005年《河北省建筑工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標(biāo)。3、2005年《河北省安裝工程概算費(fèi)用定額》及現(xiàn)行概算指標(biāo)。4、2004年《河北省建筑工程概算費(fèi)用定額》、《河北省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額》。5、國(guó)家、部門及地區(qū)的其它有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定。12.1.2編制辦法及各項(xiàng)費(fèi)用確定1、建筑工程費(fèi)按建構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)特征，參照當(dāng)?shù)仡愃乒こ桃詥畏皆靸r(jià)估算；2、設(shè)備購置費(fèi)根據(jù)設(shè)計(jì)方案所確定的設(shè)備，按生產(chǎn)廠現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算，價(jià)格中已含設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。設(shè)備安裝費(fèi)按有關(guān)概算指標(biāo)計(jì)算；3、室外工程根據(jù)設(shè)計(jì)工程量，按有關(guān)指標(biāo)估算；4、其它費(fèi)用根據(jù)《河北省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額》和項(xiàng)目實(shí)際需要估算，其中土地使用費(fèi)按45萬元/畝計(jì)算；5、基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用與其它費(fèi)用之和的8%計(jì)算，價(jià)差預(yù)備費(fèi)根據(jù)計(jì)投資（1999）1340號(hào)文規(guī)定，價(jià)格指數(shù)按0計(jì)算。12.1.3開發(fā)建設(shè)投資估算分析項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資為179736.80萬元，按投資構(gòu)成劃分的估算表如下：序號(hào)項(xiàng)目投資（萬元）占合計(jì)的%1建筑工程費(fèi)92525.8251.482設(shè)備購置費(fèi)31724.2417.653設(shè)備安裝費(fèi)8314.784.634其他費(fèi)用47171.9626.245合計(jì)179736.80100.0012.2流動(dòng)資金估算流動(dòng)資金估算采用詳細(xì)指標(biāo)估算法。經(jīng)計(jì)算，正常年流動(dòng)資金需用量為3034.50萬元，其中910.35萬元為鋪底流動(dòng)資金，占流動(dòng)資金的30%。12.3項(xiàng)目總資金項(xiàng)目總資金由建設(shè)投資和流動(dòng)資金組成,本項(xiàng)目總資金為182771.30萬元。12.4報(bào)批項(xiàng)目總投資報(bào)批項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和鋪底流動(dòng)資金組成,本項(xiàng)目報(bào)批總投資為180647.15萬元。12.5固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的原值形成項(xiàng)目交付使用后，建設(shè)投資分別形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。12.6資金籌措及投資計(jì)劃項(xiàng)目總資金為182771.30萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資179736.80萬元，流動(dòng)資金3034.50萬元。項(xiàng)目所需資金全部由建設(shè)單位自籌解決。項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期為三年，建設(shè)投資中第一年投入58320.00萬元，第二年投入57240.00萬元，第三年投入64176.80萬元；流動(dòng)資金從經(jīng)營(yíng)期第一年開始安排，其中經(jīng)營(yíng)期第一年投入2962.40萬元，經(jīng)營(yíng)期第二年投入36.05萬元，經(jīng)營(yíng)期第三年投入36.05萬元。第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)13.1評(píng)價(jià)依據(jù)根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改投資[2006]1325號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》及現(xiàn)行的財(cái)稅、銀行等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)價(jià)。13.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)13.2.1建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建成后，可為5025位老年人提供養(yǎng)老服務(wù)。13.2.2實(shí)施進(jìn)度和計(jì)算期項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期3年，運(yùn)營(yíng)期20年，計(jì)算期為23年。其中運(yùn)營(yíng)期第一年的入住率為設(shè)計(jì)人員的80%，運(yùn)營(yíng)期第二年入住率為設(shè)計(jì)人員的90%，運(yùn)營(yíng)期第三年以后達(dá)到設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)能力。13.2.3基準(zhǔn)收益率根據(jù)現(xiàn)行的銀行利率，結(jié)合本行業(yè)現(xiàn)狀及特點(diǎn)，本項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率定為6%。13.2.4產(chǎn)品價(jià)格說明本項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格采用該地區(qū)近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，取其平均數(shù)作為本項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)價(jià)格。原輔材料和燃料及動(dòng)力費(fèi)用按現(xiàn)行含稅價(jià)格計(jì)算。13.2.5成本與費(fèi)用估算1、餐飲物料費(fèi)及其他輔助材料費(fèi)按年消耗量和現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算，正常年估算為6150.00萬元。2、燃料、動(dòng)力費(fèi)用正常年估算為946.60萬元。3、本項(xiàng)目設(shè)計(jì)定員1820人，年工資及福利費(fèi)按30000元/人·年計(jì)算，則年工資及福利費(fèi)總額為5460.00萬元。4、修理費(fèi)按固定資產(chǎn)原值的3%計(jì)算，正常年為5392.10萬元。5、折舊費(fèi)：房屋及建筑物折舊年限為30年，殘值按5%預(yù)留；機(jī)器設(shè)備折舊年限為20年，殘值按5%預(yù)留；其他固定資產(chǎn)折舊年限為30年，殘值按5%預(yù)留，則正常年折舊為6325.62萬元。6、其他費(fèi)用參照同行業(yè)水平估算，正常年為7674.03萬元。經(jīng)計(jì)算，正常年（第6年為例）總成本費(fèi)用為31948.35萬元，其中固定成本為24851.75萬元，可變成本為7096.60萬元。經(jīng)營(yíng)成本為25622.73萬元。13.2.6收入及稅金計(jì)算根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的計(jì)價(jià)原則，結(jié)合本行業(yè)的現(xiàn)狀及未來發(fā)展預(yù)測(cè)，老年服務(wù)中心從以下幾個(gè)方面取得收入：老年公寓的托護(hù)收入按60000元/人.年考慮，則正常年收入為30150.00萬元；康復(fù)、治療收入按8616.00萬元/年計(jì)算；培訓(xùn)收入按5000元/人.次，每年培訓(xùn)人數(shù)按3200人考慮，則正常年收入為1600.00萬元；老年研發(fā)收入按500.00萬元/年計(jì)算；正常年的其他營(yíng)業(yè)收入估算為800.00萬元；依據(jù)相關(guān)文件精神，該項(xiàng)目的一次性財(cái)政補(bǔ)助資金為2512.50萬元，正常年的財(cái)政運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼為603.00萬元/年；根據(jù)以上測(cè)算，老年服務(wù)中心的正常年收入為41666.00萬元。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目所提供的勞務(wù)免征營(yíng)業(yè)稅金及附加。13.3利潤(rùn)總額及所得稅項(xiàng)目年均利潤(rùn)總額為9936.82萬元，免繳所得稅。13.4盈利能力分析通過編制利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表、項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表進(jìn)行財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析，計(jì)算的財(cái)務(wù)評(píng)指標(biāo)如下：總投資收益率：5.44%資本金凈利潤(rùn)率：5.44%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：6.41%項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值：6864.60萬元項(xiàng)目投資回收期：14.44年項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率6.41%從以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以看出，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)平均值，凈現(xiàn)值大于零，投資回收期低于行業(yè)平均值，說明本項(xiàng)目具有一定的盈利能力。13.5財(cái)務(wù)生存能力分析13.5.1資金平衡當(dāng)期出現(xiàn)還款資金短缺時(shí)，先動(dòng)用以前年度累計(jì)盈余資金，累計(jì)盈余資金不足時(shí)，動(dòng)用當(dāng)期可供投資者分配的利潤(rùn)，再不足時(shí)，通過借用銀行短期貸款解決。13.5.2財(cái)務(wù)生存能力分析根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表可以看出，計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出。從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)全部?jī)衄F(xiàn)金流量看，計(jì)算期內(nèi)各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出。因此，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。13.6不確定性分析13.6.1盈虧平衡分析以經(jīng)營(yíng)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（第六年為例）：BEP=71.89%此項(xiàng)指標(biāo)表明，當(dāng)經(jīng)營(yíng)能力達(dá)到設(shè)計(jì)能力的71.89%時(shí)，項(xiàng)目盈虧平衡。13.6.2敏感性分析在本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期中可能影響經(jīng)濟(jì)效益的主要因素有：建設(shè)投資、價(jià)格、入住數(shù)量、物料費(fèi)及其他輔助材料費(fèi)等。針對(duì)各項(xiàng)因素上下浮動(dòng)5-15%變化范圍內(nèi)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響進(jìn)行敏感性分析。從計(jì)算結(jié)果可以看出價(jià)格和入住人數(shù)變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響最大，其次是建設(shè)投資。項(xiàng)目在實(shí)施過程中應(yīng)做好對(duì)外宣傳工作，不斷擴(kuò)大該老年公寓的社會(huì)影響，確保收入標(biāo)準(zhǔn)不下降，同時(shí)在建設(shè)期間應(yīng)盡量節(jié)約投資。13.7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過以上分析可以看出，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)值，凈現(xiàn)值大于零，投資回收期低于行業(yè)均值，項(xiàng)目具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上講是可行的。目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項(xiàng)目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項(xiàng)目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報(bào)告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項(xiàng)目區(qū)基本狀況 9237942.2項(xiàng)目背景 11327472.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11265903市場(chǎng)分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場(chǎng)供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場(chǎng)定位 17108883.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

17160544項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項(xiàng)目選址 19544.3場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計(jì)依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術(shù)和設(shè)備方案 51276227.1物流技術(shù)方案 5142607.2制冷工藝技術(shù)方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標(biāo)分析 73235218.3主要耗能指標(biāo)計(jì)算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評(píng)價(jià) 83267939.1設(shè)計(jì)依據(jù) 8335089.2環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)堅(jiān)持的原則 83134559.3項(xiàng)目位置環(huán)境現(xiàn)狀 84208539.4項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 8430919.5項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境保護(hù)措施 8459489.6項(xiàng)目運(yùn)行期環(huán)境保護(hù)措施 861431110安全與消防 873017710.1安全措施 872680010.2消防 88921011組織機(jī)構(gòu)和人力資源配置 921053611.1施工組織機(jī)構(gòu) 922404211.2基建項(xiàng)目部的主要職責(zé) 923031711.3運(yùn)營(yíng)管理 931573811.4人員來源、要求及培訓(xùn) 942246412工程進(jìn)度安排 96591412.1建設(shè)工期 962284512.2工程實(shí)施進(jìn)度安排 962104613投資估算與資金籌措 981057913.1投資估算 987504投資估算包括建設(shè)項(xiàng)目的全部工程，主要內(nèi)容有：主體建筑工程、道路硬化工程、綠化工程、其他費(fèi)用及基本預(yù)備費(fèi)。 982228213.2資金