土地估價的基本方法含試題

土地估價的基本方法——如何知道土地的價格第一節(jié)市場比較法一、市場比較法的基本原理1、定義市場比較法：簡稱比較法，指將估價對象與近期交易類似房地產(chǎn)加以比較，并根據(jù)后者的已知交易價格，經(jīng)修正得出估價對象價格的一種方法。2、理論依據(jù)替代原則3、相關(guān)概念（1）比較宗地指選定的與待估宗地具有替代關(guān)系的比較交易實例的宗地或地塊。（2）標準宗地指一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，具備條件的在一定范圍內(nèi)有相應(yīng)的代表性，可起示范及比較標準作用的宗地。（3）估價期日（4）交易情況修正（5）容積率一定范圍內(nèi)，建筑物總面積與整個宗地面積之比。（6）區(qū)域因素土地所在區(qū)域的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、文化等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性對土地價格產(chǎn)生影響的因素。（7）個別因素土地的個別特性對價格的影響因素。（8）地價指數(shù)運用一定的統(tǒng)計方法將特定區(qū)域一定時間內(nèi)地價水平換算成相對于某一基準日期地點家水平相對百分比的指數(shù)。（9）區(qū)域分析判定待估宗地所處區(qū)域的類型、特性以及這些特性對待估宗地價格所產(chǎn)生的影響等。（10）同一供需圈（11）相臨區(qū)域（12）類似區(qū)域二耗、扇市齒場兆比擋較應(yīng)法已的廁基姜本更公魯式根帥據(jù)塞選栽取兇的鉛比霉較奔基辮準味（畢參泉照捎物質(zhì)）泰的圾不喉同鉤，穿又奮可偉以好分嘴為種直皆接泥比垮較纏法鑒和丟間茄接燥比溪較巷法哪。直接溜比較侵法是猴以待栗估土岡地的票狀況被為基睬準，脈把交賠易實炮例與疑其逐料項比壯較；間接真比較丸法是裁以一傘個標回準宗離地或晴條件烈俱佳稼的土爺?shù)貫樵伝鶞事?，把鬼待估姻土地辮和交天易實悔例均漲與其威逐項列比較圖。（站一烏）耍直擠接聰比升較甜法敞的辦基遞本嫩公存式待估狹宗地晚的價秘格=括比較愿實例遣價格×交壁易飼情源況增修環(huán)正×交易四期日袋修正×區(qū)斜域扭因穿素薄修素正×個別軍因素鴨修正×容積間率修配正×年期松修正PD——待脅估恒宗襯地鍬價評格PB—疼—比掘較驢實秧例餅宗柜地喘價房誠格A—穩(wěn)—待估璃宗地情況指把數(shù)膀/尤比芬較寫實尋例情門況指數(shù)B——待棄估私宗宵地估吐價技期夸日慚地榮價指宵數(shù)名/盲比紙較知實你例交易嬌期日移地價指數(shù)D—州—待估連宗地區(qū)輩域鑼條木件指數(shù)缺/低比晌較實杏例區(qū)阻域迅條站件指喜數(shù)E—惑—待估榮宗地個臉別祝條督件指數(shù)顫/傳比鳳較實損例個別困條件指數(shù)PD=PB×助A底×讓B貴×粘D莫×忽E公消式累的槳特遍點公式若中總米是以曲待估看宗地熊相應(yīng)案因素結(jié)條件沸指數(shù)非為分秩子，什比較獵案例員宗地感相應(yīng)賺因素片條件避指數(shù)故為分塔母。如：A=待籠估沈宗毛地思情虎況蛇指誰數(shù)息/澡比予較漸案售例切宗阻地屠情章況居指將數(shù)類。哪毀個跡為蠢比夾較閉基挪礎(chǔ)磚，妄哪脊個屈就閘取帳值陷為恰1申0理0票，樣另炊一何方鍛的評值勤通天過習(xí)比忠較捧進拖行謊加甲或杰減犯?！敖灰锥厩闆r掩修正×交歸易銀期塵日歇修愈正×區(qū)域突因素持修正×個偷別捷因枯素遷修詢正”為4盟項基搞本帽修浩正凡內(nèi)邀容，“容厲積泡率隙修霞正×年致期徑修嶼正”為特殊超修正景內(nèi)容。（二沒）間澤接比星較法詞的基過本公僑式略（三右）市異場比挨較法綁的特盒點與拴適用濟范圍1、禿特點（1閥）接飼近市陶場行積情，水現(xiàn)實迅性較呢強。（抱2途）饑以第代扣替悲關(guān)理系拴為故途滅徑肌，蛛所池求屬得申的鍬價反格摧稱臟為“比垂準勵價壘格”。（3去）以婆價格珍求價輕格，節(jié)在不宗正常喘的市疼場條苗件下產(chǎn)難以塌與收乞益價膚格相自協(xié)調(diào)列。（4吹）需陡要估說價人嗓員具題有較促高的罪專業(yè)叛素質(zhì)儀。（5也）正狀確選畏擇比繼較實狀例和挎合理貓修正專交易捆價格胞是保映證評尖估結(jié)他果準滿確性稼的關(guān)驗鍵。2、檢適用雹條件民與范盯圍（1愚）有俘足夠炒數(shù)量墳的比肅較案盒例；對補交夫易別案腥例餓數(shù)釀量嚇很乓少嶼的剩特郊殊面用圣地擱，姨如秋古拖建狀筑吃、耽紀龍念該館架、驚橋殿梁謹和喝公吸路健等珍，吵不裂適沫用搭。（全2邊）漲交影易甚案已例校資懷料萌與作待晌估討宗眼地之具消有碼相辦關(guān)接性備和蝦替李代魯性少；（3棗）交電易資皆料可暢靠；（也4泥）煉交鍋易槽案教例貓資咐料屑與瓣待山估劍土準地洲的策法習(xí)律伐規(guī)墨定忍相蒸似房誠，貪即五合以法究性吼。（橋5碗）種可煎用降于箱土盤地起價碧格亞、該土越地刊或壯房案地佛產(chǎn)深租尾金釘?shù)氖衷u轎估磚，貼也條可口用萬于根其榜他掘估糠價蝦方征法朽中抹有改關(guān)婚參竿數(shù)衰的婆求美取承。三飲、淋市擇場帆比傾較際法厭的往估波價劫程壺序（哪一梯）逆收竿集季交卻易晉資顫料大蹦量速、巧真跳實談、穿可吵靠搜集拒的內(nèi)愛容：土亭地動位挎置族、溫面切積悄、及用豈途萌、淚成犧交賺時表間贏、禾雙水方氧當(dāng)矮事伍人櫻、填地嗚塊倘條粘件芹、償使耳用極年秋期到、嬌交遺易誦條宮件腳、句影菠響個地囑價劉的航區(qū)幻玉域旗和羞個設(shè)別犯因歐素蟲、揉土陣地輕價鹿格坊等授。搜威集中的杠途彎徑韻：查閱陶政府拾有關(guān)飛部門個的土刺地交敘易資千料；查請閱洞各灘種蛾報賤刊溉上袖有悶關(guān)節(jié)土奪地棟交燒易蔑的拾消廳息微廣凡告像；與地跨產(chǎn)經(jīng)再紀人蘿交流廊，了身解各導(dǎo)種土棕地交迫易信揉息；與牧當(dāng)病地炸評珍估駛機攀構(gòu)稱及旦同扯行解交接流慘，義了廁解呀地焰價妹信薄息餃；其他案途徑夏。（二陜）確筒定比里較交斑易案證例明確產(chǎn)6個塵具體群要求運：1、罷實例殺數(shù)量去≥3隊個2、給交易改時間瘡：接土近獅估吼價閑時棵點3、滅土地撫用途不：相同4、咳交易造類型校：相同5、喉交易旨情況揪：正常乒交易6近、稿實對例籌位珍置吵：區(qū)域黃和個旨別特掏征都扣要相坐近（侵三般）均建盾立擔(dān)價慣格培比榴較躺基攻礎(chǔ)指比布較實扭例與膚待估撲宗地幕之間斧要建計立統(tǒng)啞一口諒徑、稈相互物可比獲的基鼠礎(chǔ)。袍即：說調(diào)整此實例帶的付某款方嘴式、色幣種永和貨療幣單撿位、悼面積節(jié)內(nèi)涵巷和面亂積單萬位等扣。舉喝例握：有A架、擠B兩鍬個棍比梁較犯案沾例嚇，A為一老宗2諷50逼畝的市地塊毯，交廊易價項格為桑46技0萬董美元伏，成小交當(dāng)壤時的姻美元伯匯率書為8訊.4遠；B為一滲宗5港43相00熱的地太塊，占成交曾價格偵為1速20患0萬屬元人浴民幣閉。請民將這刊兩個裂實例孝調(diào)整魔為以票人民前幣表小示的叛土地微單價堂。（宿四臘）卻市觀場遠交冠易緩情犧況津修皆正是指慰排除越掉交容易行象為中糧的一垮些特勸殊因稿素所賭造成破的交叫易價中格偏奮差。修正爽方法材：A=待估足宗地究情況拌或正占常情學(xué)況指吃數(shù)/像比桑較案枝例宗寶地情我況指丸數(shù)（五搞）期蔥日修潔正交術(shù)易批案肅例挑的撐交單易債期熔日瓶與匪待姿估咸土危地星估廊價亭期武日沈是閑有糟差勞異鐮的圖，賴可池采果用之地閑價和指運數(shù)擴變組動勝率的來妻分貓析凈計悄算馬，其將時交竄易稠價通格寧修易訂召為箱估滲價屈期共日軟的褲價柱格使。帥進疏行怒期何日轎修脅正柜時載，封要掙特白別飄注最意臣價與格寺指浮數(shù)肝的醉基滲期朋，記要基先續(xù)調(diào)童整助到勾定洗基撕值兄數(shù)握。B牽=估后價秘期廢日歪的儲價啞格歲指翼數(shù)支/與交潮易羞期哪日乎價誰格旺指索數(shù)（六聲）區(qū)武域因樸素修僚正區(qū)域廁因素獸的實嗚質(zhì)和志內(nèi)容陰。區(qū)域構(gòu)因素濃修正貼是市氧場比煉較法種中的免一個們基本斧修正倉。修正度方法戴：修正辰方法繞的三苗個步淡驟，過及區(qū)盈域因叮素條冬件指吩數(shù)的前計算距。D=待石估情宗歸地掩區(qū)淋域兇因肝素柱條使件捷指部數(shù)湖/喚比握較井案育例畏宗咽地搬區(qū)版域順因貸素始條們件聾指役數(shù)（趨七炮）叼個勞別未因忘素肉修綢正個筋別遞因宇素珍的爪實何質(zhì)破、劫內(nèi)示容裝和舊個舍別泥因林素斷修幻玉正尚的平目兇的父。修翼正望方戚法掏程層序臂及川計美算筐公騰式獄基箭本溝同景于表區(qū)尊域庫因疼素子的失修奶正務(wù)方木法威。（八步）土洲地使珠用權(quán)戚年限瓜修正土地播使用速權(quán)年忠限屬扮于特患殊的恨個別喪因素雙，修夫正方暗法是棚先計容算使神用年穿期修初正系辦數(shù)，挨再利路用年瞇期修嶼正系頸數(shù)對新交易奏案例剪地價群進行必年期狐修正刪。年期少修正辰系數(shù)年期眾修正憲后地鹿價=載比較傭案例議價格棚×Km——待估鏈宗地侍的使獻用權(quán)結(jié)年期n—短—比較權(quán)實例傲的使呈用權(quán)念年期（就九緊）汁容坦積鉆率懲修暢正容勞積肯率夠也猶屬輝于夏特就殊綿的降個依別堵因浸素臘，晚同并樣音用爆修辭正圓系奸數(shù)怎來路修抽正偉地涂價活，份要玩注根意懷容龍積奪率欲修搜正愚的糊是跟樓晝面統(tǒng)地宇價河還頌是列地互面娛地分價伴。容銳積溜率流修喝正制后召的星交鉛易淋案樂例勺價辮格滔=芳比達較鞋宗味地陣價出格債×紛（床待畫估蝕宗王地宵容濱積治率添修繞正虜系重數(shù)書/貓比罵較貞案測例嗎宗藏地略容稼積聚率迅修撫正蜻系責(zé)數(shù)搬）（十拆）土貍地價合格的盤最終啊確定通僚過景各誕相區(qū)關(guān)窩因魄素溪修謀正歐后東，讀即闖可抽得扣出拌待握評未估馬土梢地愁的炮試帆算皇比蟲準愧價沉格爸，灑然敲后蜂對丸多貞個受試算算屠比刑準濱價峰格幸進賞行輛比汗較惜分憑析趨，侍綜隆合蔥確閱定設(shè)待訊估辯宗膠地塵的鮮合蔥理層比飯準宇價嬌格墾。對多臺個比筋準價頁格處慈理，仿綜合燈確定巷地價隸的基掃本方渠法有落三種沙：簡峰單坐平明均琴法儲、槐加維權(quán)見平寬均鹽法沉、麗取卵中藏位雁數(shù)?；蚝荼娪陻?shù)次。四、霞市場呆比較紗法的素運用岔實例（爛一他）閉估咸價繭對扁象歪概譯況1、啞與待訊估宗騾地處戒于同蜘一供壯需圈忍、相僵同用兄途、耐相同燭交易鋪類型森的4攤宗土天地交鋤易比催較實源例，意待估腔宗地來與各免交易撐實例雄的條盼件已匙經(jīng)各竊交易津?qū)嵗Z的區(qū)嶄域因穿素和與個別辛因素齡修正衡情況掛如表哀4-白1-痰3所木示:其斯中況區(qū)帖域昆因陷素飽和萬個服別令因首素登的齡修走正昌皆多是吸與勉待由估拐宗五地涉相廢比宴較鵲，窄表站中拉修糟正朝系糊數(shù)輕為曾正抵數(shù)狐的它，純表膊示墊交茄易罵實氏例紙的銅條薄件按優(yōu)紅于垂待飄估賄宗花地廉，僑系竿數(shù)充為零負徑數(shù)筍的俊，萄表止示節(jié)交已易鉗實共例雙的飛條晝件番比別待感估扮宗正地惜差慌。表齊4班-抖1跡-沖3蘇待伶估傻宗曬地剛與議各妹交五易巨實繁例敘對短比侵因耀素豎修紛正項目用地宗地成交價格/（元/㎡）交易時間土地使用年期容積率區(qū)域因素修正系數(shù)（%）個別因素修正系數(shù)（%）A12502000年12月1日704.0+3-10B15652001年8月1日705.0-2-3C16202002年12月1日503.0+4+1D14502003年5月1日403.0-4-2待估宗地2003年10月1日702.52趙、密土斯地膊還推原偉利博率盤為肝8亭%符；3壓、愉該湖市店住蟻宅惠地絡(luò)價鋤指蜻數(shù)勇以才2藝0熄0箭0買年享1遲2昌月杠1霞日吃為追1潛0部0極，找以藏后盒平健均忠每晝月云上錯漲鉤1根個末百巡壽分磁點放，歸從薯2餡0螺0臭3史年池起圓每裝月萬上調(diào)漲修0概.是5卷個鑼百脆分輸點農(nóng)；4沖、倍該魯市跳住罪宅雷地乎價館的柿容大積荒率啦修攜正啞系淋數(shù)散如更表樂4劃-裕1調(diào)-念4競。容積率1.02.02.53.04.05.0修正系數(shù)1.01.82.22.62.83.1表4雅-1膨-4具容呀積率獻修正勇系數(shù)(二找)要爛求：根餃據(jù)疤上豬述陰資旁料仍估燒算果出兔待秒估本宗佛地勢在原2梨0編0炒3衡年合1窯0炊月獲1薦日儀土既地它使與用笑年勒限忌為鎖7洲0折年局的浮單腳位德土頓地撕面侮積負價養(yǎng)格循。（畢三墓）麻解具題窄過肺程根據(jù)厚題意鑒采用礙市場梨比較幫法進濃性評囑估。1、撤編制會某城若市住周宅地晚價指祝數(shù)表日期2000年12月1日2001年8月1日2002年6月1日2002年12月1日2003年5月1日2003年10月1日地價指數(shù)100108118124126.5129表4怕-1決-5給某堵市住枕宅地肉價逐蚊年指饒數(shù)2、切編制伐土地該使用巾權(quán)年鍵期修幅正指址數(shù)土地他還原執(zhí)利率聾為8買%，軌以住飾宅用戰(zhàn)地法顏定最乎高7集0年摘的指勁數(shù)為蹦10關(guān)0。勝則：50盲年期蒙修正振指數(shù)痰為：40椒年期伯修正拖指數(shù)獻為：3績、滔容筐積被率肥修料正儲系齡數(shù)欲：忠按死題兇目親給殃定下的站系景數(shù)閃進蜘行間。4光、尺確聞定鋒區(qū)鍬域啞因箏素礎(chǔ)和所個常別小因豬素管條針件乖指屆數(shù)根據(jù)資題意貨，表任中指飽數(shù)為錘交易埋比較旋實例詠與待插估宗然地相惜比，捏因此敢，確凈定待利估宗考地的集條件修指數(shù)早為1吼00曉，各顯交易凳實例般條件懇指數(shù)花按表馳4-揉1-扒6中乞給定馬數(shù)據(jù)丟確定謹。項目區(qū)域因素條件指數(shù)個別因素條件指數(shù)比較實例A10390比較實例B9897比較實例C104101比較實例D9698待估宗地100100表4剪-1芒-6杰條詞件指疊數(shù)5、裙比較施修正統(tǒng)各交株易實遺例價館格元/㎡A圍.B搜.c朱.D艇.6牙、待冊估畢宗瞇地湊價匠格歷的紋確米定經(jīng)插比棉較歡分繼析艷，躺上鉛述侍4休個剖試中算配價白格齊差按別許不偵大架，約取暢算錢術(shù)叢平予均蛾值階得陳待茅估北宗膝地求單琴位岸土豎地月面幟積助價司格須：市場繁比較棕法練辱習(xí)題單項堤選擇挪題1、慣某像城簡市潔地東價百指職數(shù)訴為19邀98年1倍0宜0、19裕99年1狂1芒0、2眨0儀0旋0年1資2塊5、20義01年14箱0、20愈02年1輸8懇0，匆若盆該估市勒某繞宗冬地1樓9荷9擋9年1月1日螺地腹價循為10涼00元/㎡，稿那蜜么20壩02年1月1日的贊地價斧為（）元/㎡。A貪.1竹8打0慌0B.12夫86C.16殼36D.1吧4仔4救02磚、采碌用蘇市譽場葛比腫較叉法置進親行房誠招抓標飛底捆價阿評厭估蒸時毫，奔選逢擇斗的辨某漠交克易埋案睡例貸為肚協(xié)袖議真方駝式序交滿易曾，爪成咬交扭價臨格1秘0弱0右0元/㎡，如形果交副易方浸式修令正為的：協(xié)能議0遭.怒5，漢招虜標0.嶺75，拍趨賣1.私0，鳳則潑修算正梅后捆的幫交偶易左案雀例內(nèi)地攻價吸為宣（）元/㎡。A果.50碗0B.1經(jīng)5哲0菠0C分.1途6障6浩7D覺.20艱003、逃采宅用廢市管場棗比校較允法野估熊價息時瘋，王若泄比級較滴案涂例暢的生價乓格休為1謝0嗎0且0元/㎡，懷其疾區(qū)配域廟條胃件物指撇數(shù)熱為1妻0賢0，待妄估土恒地的糊區(qū)域圾條件術(shù)指數(shù)糾相比甜為1堆0桐5，菊則督經(jīng)國修扣正踩后途的遼比耽較寫案居例褲價月格綿為夠（）元/㎡。A施.10葛50B.1很0首0C.10腹40D.95伸24、采用扣市場鏡比較冬法評狂估求斬得的濱土地公價格怨通常針稱為穩(wěn)（）A.參考媽價格B.交易棄價格C.基準烏價格D.比斬準戚價熄格多項碼選擇卸題1、采新用市第場比犁較法們評估裝地價矛時，副所選墊交易梢案例蛇與待蹄估宗胞地應(yīng)描具有縮慧（）A.相屢關(guān)讀性B.一扁致綢性C.替代族性D.代碰表蓄性2、根安據(jù)實儉際比柴較基戴準的烤不同舒，市榜場比例較法殘可分浪為（）A蛙.標準碧比較污分析B掛.直接平比較熄分析C.案例探比較描分析D只.間接礙比較嗓分析3、畏應(yīng)校用播市菌場搶比贏較固法濁應(yīng)如具興備蛙的拒條數(shù)件憂時騰（）A.不動含產(chǎn)市杯場發(fā)占達B.交指易校案他例障豐碰富C.交界易須資諒料鬧可嚷靠D.交易換類型千全面4、在末運用榴市場訊比較輪法時展，對澆多個渴比準記價格塊處理包，綜反合確乘定地癥價的拜基本病方法漲有（）A待.簡委單喊平角均班法B.加滴權(quán)算平水均甲法C優(yōu).中促位荷數(shù)墨法D電.眾數(shù)張法5、斗在盛宗喚地潔形柜狀脂中觸，吊最畏有竟利你于寸使墻用概的慈地過塊桐形煤狀科是粉（）A枝.矩浸形B.三顆角識形C.不具規(guī)兇則細形唐狀D.方描形轉(zhuǎn)揮貼第困二瘋節(jié)蜂收微益盤還直原改法—五—免“除法”一哪、裝收爭益微還辭原無法次的悅基芝本仁原挪理（一座）定鈴義收益宣還原孩法：又挽稱灣地庭租體資船本警化妥法砍，毯是串將眠待撐估竄土玩地摧在謎未固來片每殊年崇的尖預(yù)巴期盾純遮收帆益辰，步以圖一勉定電的棄還累原雙利加率尊還唐原究為近評坡估賢時該日丈收獵益妙總渣和調(diào)的征一圣種桂估紡價如方沉法做?；灸z公式托為：待估閱宗地聯(lián)價格代=土抬地純蒙收益乒/土副地還批原利適率，眨所以腎，又惹稱該誕方法將為“除法”。（二最）原沖理地租時理論作：“土地建的價姥格無賀非是惕土地少出租遷的資蜻本化尺收入”。（三捐）折晚現(xiàn)與蒙資本控化1、躺資金戚時間避價值留的基害本計榨算方膀法單次利孝法復(fù)鮮利嘴法誓：f—資金鼠的復(fù)需利終兆值2、縮慧現(xiàn)值釋的計當(dāng)算方園法單五利尊折爪現(xiàn)復(fù)巖利婦折疏現(xiàn)舉例?。耗辰∽诘?zé)粲糜谧斐鲎馔?，年筋租金徒?己萬元舅，租倘期5令年，劑在年憶利率某10臣%的禍情況我下，騰5年論后的號租金雀總收富益相預(yù)當(dāng)于砍現(xiàn)在股的純感收益饅為：（四古）收全益還慶原法豆的基憤本公赴式公湖式顧1嘴純怠理柏論呀的傭一羊般發(fā)公號式P—兩—土懇地城價桃格a—料—土涌地鐵年諷純榆收稠益r—爸—土番地訊還潑原范率公式污2歷土地蘇純收鍋益固般定不芳變的搖公式公式堂2.療1這無限晉年期徐公式假設(shè)永：土嫩地純得收益腥不變陷，土上地還挖原率籠不變可，土塔地使揚用年硬期無嫁限公占式糖2股.賊2挽有交限唯年紡期滿公汁式（捉五?。┕袷詹鏅谶€裹原祖法吐的粘特厲點計和控適淋用跌范乒圍1、非特點（痰1尊）杰理巨論畫依桿據(jù)訂充買分地租掉理論村和生密產(chǎn)要賴素分施配理挖論（出2酸）少應(yīng)此用軟范革圍餐廣汪泛只香要抽有貨收聰益咬的雷不訴動抽產(chǎn)令都捆可紋以（念3丸）哭純搬收西益曬和析還緒原耍利滋率南的零確叫定據(jù)比恥較乘困攻難2畢、釣適惕用喉范治圍有鞠現(xiàn)煌實掘收諸益舞或單潛嬸在碑收鉤益數(shù)的備土重地抹或表不鳴動辟產(chǎn)昆估老價脆。對于字沒有銹收益孔的不炮動產(chǎn)想估價可不適要用：江如公妨園、屈學(xué)校限、機饑關(guān)等材公益塊用地露。二、立收益屯還原時法的棒估價洋程序（盟一匪）窗收串集宣相李關(guān)劃資悅料1春、年平神均總丘收益游與總濱費用但；2享、獎出宣租朵性艇土概地晴：3年豎以上撲的租梨賃資挽料；3面、匆經(jīng)較營屯性蔽土婦地湯：5年巷以上逢的營巖運資善料；4、炸直接階生產(chǎn)味用地搏：過去吊5年放的原姻料、季人工店及產(chǎn)蝴品價以格。（橋二森）臂估惱算悲年絞總借收葬益年塵總話收捆益擇：指棕按你法獵定鑼用沒途跡和斷最拼有塌效分用脂途巾出說租嚷或翁自涉行深使酒用團，父在茶正情常紅情郵況懷下漂，巨合撇理猛利堡用友土麥地普應(yīng)寬取遺得痰的鉛持縫續(xù)填而源穩(wěn)普定錫的蜓年乳收攤益摔或糕年融租踩金惕。實際競收益儀：指城在幫現(xiàn)煎狀釀下閣實災(zāi)際曾取址得炒的關(guān)收標益震。衰它樓一忘般猜不島能紛作致為海評國估鋪的陵依黨據(jù)友。客始觀莊收緣瑞益?zhèn)儯褐概虐喑丝皩嶋H策收益簽中屬狡于特夏殊的普、偶鏡然的薄因素窮后得寇到的擺一般笨正常夫收益耽，反尤映了意土地辭的收叔益水慰平。闊因此條，可慮作為仔評估逃的依霸據(jù)。（三健）確村定年耀總費啄用總豈費鴿用西：指利淚用土紙地進閘行經(jīng)鑼營活露動時紡正常朽合理勇的必為要年還支出落，或道者說戚為創(chuàng)吃造收蹤蝶益所嘉投入愈的直飛接必唇要的撿勞動浪費用爸與資豈本費斯用。1徒、夫單魚純東土煉地汁租煉賃予的五總丹費駝用校包敘括羅：（1盡）土段地使扔用稅（2響）土您地管源理費指批管珍理呆人搏員臣的丑薪居水逮及終其冤他渣費誰用多。索一汁般惹以卷年圓租僵金筋的答3變%義計糾算隸。（犯3慚）墓土租地曠維而護晶費墾及炭其今他仍費娛用如給猛水及著修繕饞道路媽等費賢用。2涂、歇房智地方出介租輔的句總詞費貸用（班1熊）怠管某理連費卡。一告般保計增算突公山式鑼為收：管理科費=欺房地巴年總園收益揭（年幣租金釣）×輸系末數(shù)（慕2%愉-5紐奉%）（2摧）維棟修費一謹般直計痰算畝公頸式榆為駝：維修貞費=燦建筑姥物重巡壽置價互×另系數(shù)遭（1難.5嘉%-灑2%勉）（3絡(luò)）保供險費決：房謀產(chǎn)所鐮有人戒為避悅免房單產(chǎn)以寧外損羊失而菜向保蹄險公疑司支億付的閥費用井。一般睜計算販公式胳為：保險烤費=糾房屋重重置陣價或欺現(xiàn)值控×箱保險蠢費率櫻（舞1.槐5‰-2‰）（4酸）稅怪金：舊房產(chǎn)襖所有姻人交甚納的邪房產(chǎn)橡稅和咸營業(yè)陜稅等印。一年般毒月鉗租躍金≤1參2鹽0酷元墻的瘦只宇繳峽納搖1擇2央%至的吧房艇產(chǎn)立稅奸；月建租劫金≥1框2麻0夏元吉的帶除距繳襲納搞房和產(chǎn)淺稅蒼外莖，肉還報要社按預(yù)租盆金最繳雀納笛營劫業(yè)制稅銀5仆%俊、狡附魂加押城塌建覆稅籍0府.體3麥5墊%賞、港教捆育泄稅測0蜓.統(tǒng)0攜5歉%捏。（蓋5突）樓房到屋鞏折暴舊排費年君折除舊領(lǐng)費絡(luò)=雕（蜘房秋屋貸重蘭置比價呀-象殘奇值渡）迫/都耐市用萍年石限房炒屋謊的邊重粥置紗價蹲、蜂殘籃值祝和屯耐收用巖年密限梯隨趣房綠屋鉤結(jié)險構(gòu)葡及姓等劑級肝不莫同衣而眼變贏化脫，坑一針般題各謙城澆市強均渡有猾規(guī)暫定俱標堪準雜。房屋酸出租謠的總菊費用笑=管理查費+索維修獸費+嘉保險需費+蠶稅金籌+房嶺屋折瞞舊費3傲、杏經(jīng)擠營先性川企妨業(yè)翅費盡用勸的磨計閘算經(jīng)銳營繡性腫企術(shù)業(yè)有指獨賓坦館刪、罪飯圍店罩、鋸商罰場震等較商敞業(yè)使服沈務(wù)餡企察業(yè)踢?？偰噘M役用誦包私括悉：銷源售戀成會本貿(mào)、讓銷浪售凳費胳用悠、脖經(jīng)品營氣管韻理錘費雖、咳銷豪售專稅獄金概、踏財跡務(wù)籍費寧用餐和漁經(jīng)旦營德利茅潤鉆等快。4、妄生產(chǎn)獲性企璃業(yè)的另總費把用包括踩：生問產(chǎn)成攻本、央產(chǎn)品元銷售蛙費、掛產(chǎn)品祝銷售都稅金贈及附水加、昂財務(wù)斜費用短、管臟理費趕用、崖廠商診利潤學(xué)等。（威四湖）沉確溝定怕土蔬地烤純鳴收納益土雞地技純還收疊益斤是笑在痛總吼純露收熟益遷中挺扣蒜除草非貨土候地貨因美素報所蛇產(chǎn)盡生米的無純冷收臨益敘后腐的扎剩恭余伴額掀。不晃同耳土班地典利昆用莫方檢式尾，雁有軌不共同注的揀方正法罷扣央除紗：1、券土地盈租賃土身地逗純剩收湯益銀=浩年券租誘金鎖總孟收王益唉-臨年煩總涌費顏用2、穴房地顧出租土地檔純收蜓益=合房地容純收偵益-音房屋沉純收皇益房末地穗純松收驕益飄=擇房轎地若出社租婆年腹總剝收碑入云-縱房除地隨出展租躺年疫總炭費孟用房屋揭純收沒益=疲房屋愿現(xiàn)值×建筑堡物還設(shè)原率房屋肯現(xiàn)值句=屯房屋訊重置峰價×房蟻屋倡成笛新里度經(jīng)營教性企侍業(yè)、僅生產(chǎn)舟性企纏業(yè)和榴自用寨土地清的純輛收益哀計算礙方法少：略謹。（芽五西）套土栽地雀還握原信率振的填確爸定土宇地皇還氣原象率刺：林指屠用拜來反將尤土唉地懷純岔收乳益僅還伐原用為哲土悄地遷價召格賴的熄比盒率牛。包獎括里幾困類萍：1挖、濃綜孔合米還噸原或率求星取魚土石地摔及烈其午地襯上浴建滔筑鼓物皺合姜為跨一照體太的禿價狹格免時慎使青用渾的花還永原菠率格。對銅應(yīng)朗的都純?yōu)⑹招┮婵淌侵魍零^地副及慎其遣地岔上盯建倒筑暈物喇合中為淚一予體陜產(chǎn)謎生遞的濱純眉收庭益列。2喚、捆建寧筑問物亡還寬原改率求介取罪單拳純流建知筑跳物路價釀格墨時亂使亦用蠶的堤還艱原貪率單。對應(yīng)瘦的純汁收益堆是建更筑物著本身羞所產(chǎn)著生的暴純收鹿益。3稈、只土水地弱還慢原駐率求取膽土地幸價格澆時使勿用的脫還原雷率。對舟應(yīng)密的何純播收菜益繡是辮有矮土量地蠻產(chǎn)午生甘的籮純蒸收屠益很。一飛般決情搖況響下曬，貌土咸地母還陰原麥率膊比棍建持筑橡物寄還孝原陰率峰低岡2渠-府3珍個訴百蛙分雀點綱。土滴地膊還毅原掩利窯率重要穗性及直其與疑風(fēng)險道的關(guān)舌系還奔原列利下率霞是節(jié)影牌響欄評漿估桶結(jié)慶果抬的盲最錘重尚要航因陸素騾之億一務(wù)：如：條收益爭同為先5萬盆元的前土地薦，當(dāng)省還原靠率為維2%兼時，絨評估培價格塑為2福50效萬元克；當(dāng)裕還原政率為瞎6%促時，復(fù)評估鞭價格鐵為8擔(dān)3.鴨33同萬元叫.還悅原嫌利宴率藝與那風(fēng)谷險蹲呈器正貸相杜關(guān)岡：投柔資號風(fēng)腳險漂越砌大替，席還援原竄率勸越論高軌。求取單還原貴率的蹈不同畫觀點有是關(guān)滲求映取趴還愛原眾率噴的寺方悼法鞠有澤很達多紐奉不豪同曲的槳主只張還硬原甜利肌率匆的戲?qū)嵟钯|(zhì)還鵲原銷利叨率預(yù)實貸質(zhì)籃上除是盾純?yōu)┦赵驷u與斬其象價越格禮的選比爽率心；其名撇稱有紛收益降率、墾獲利攔率、夸報酬搖率、鳥利潤鏡率、完回報油率、督盈利券率和改利息外率等下，不掃同的商名稱箭分別欣適用坑于不覺同的歌情況溉。由速于齒房榨地摸產(chǎn)劍投絞資每在經(jīng)不鴿同曾用宅途滑、乞不胡同里性譯質(zhì)傳、溉不部同略地放區(qū)表和仿不停同偽時淹間浮的朽風(fēng)屬險暖不疤同靠，令所票以稼，灑還閣原霉利貝率己也換各丘不景相馳同順。（六肚）選宣用適窮當(dāng)?shù)亩擞嬎闾乒酱_脂定胃土跪地環(huán)純唉收喂益和和革還精原洪率施后據(jù)，毯根振據(jù)扒公瞎式事的魂適究用灰范尋圍堤、蝴特佳點漠和元評豪估加對果象故的流收姐益他變兇化拐狀房誠況飾以嚴及探土奪地刪使適用獎權(quán)軟年要期窗等睛條宇件全，女選盼用堪相兔應(yīng)抖的身公墓式度。（七雄）試悼算、理確定即土地以收益腥價格計算填出土鐮地價沈格后柿，在屑可能早的條匙件下病，采炮用其鈔他方勁法如姿市場芒比較因法試堪算地援價作書為評竊估結(jié)賣果的獅驗證每。三渠、砌收丈益膛還是原花法勵實境例1基、臺估程價我對星象澇情投況緒介坦紹某公浮司于館19雨98栗年1霧0月疼以有欣償出棒讓方出式取陜得一家宗5鎖0年交使用喚權(quán)的丈土地茄，并尊于1你99外8年載11淋月開界始在劫此地社塊上烏建一陶棟寫僅字樓培，2閱00吹0年艙10岔月建弊成完婦工，艷當(dāng)時巨造價籃為每牧平方需米1捎30誕0元掀；其刷經(jīng)濟餡耐用坐年限尿為5斷5年偷，目煌前該銅類建內(nèi)筑重舞置價催格為避每平蛇方米次14胞00乏元，恰殘值階率為慮5%萌，該劃宗地蓄面積遺為4飽50稠0㎡，伴容膽積誓率幣為威4戚.禽5刺，聚目羨前獻該皆建條筑區(qū)全哄部敲出膏租顛，鵝每注月死實膠收南租楚金草為句9槳0仇0狼0寸元糟。據(jù)調(diào)或查，集當(dāng)?shù)夭韧愪P建筑箱出租方租金銜一般捎為每莫月每㎡35陜元，呀土地飲及房凝屋還概原利坑率分偵別為拆5%吹和6躲%，剪每年蓮需支苗付的品土地亡使用企稅及今房產(chǎn)奪稅每㎡2絞0澡元覆，倦需淋支排付婆的從年源管壟理騎費桌為討同杏類作建長筑窮年叮租塑金足的尋4促%茅，絹年圍維萬修齒費趣為堂重研置宣價克的畏2菊%右，磨年廁保瀉險限費駁為情為碼重裹置蜓價捆的撥2‰。2刑、技估要價誼要渾求根據(jù)緞上述石資料染估算功該宗圈地在神20法02買年1疾0月碗的土畝地使它用權(quán)尺價格珠。3蟲、淡估耳價百過后程解題賞思路位：該掘宗地加上的猛寫字全樓用釀于出圾租，圖有經(jīng)撓濟效撤益，蟲適宜狀采取叮收益胳還原陷法進腔行估腥價。步淺驟碰：第予一雙步損：佩計查算貞出盈租德年婦總昌收按益采堤用愁客栗觀換收茅益變而輸不阿是褲實荒際旁收麥益饒：年弦總胸收透益舟=蕉3忌5×4蚊50子0蘆×4騙.5鄰×遮12向=北85謙05遮00板0第二封步：禁計算昨出租縣總費確用第厚二伴步戲：塘計蒙算止出熄租竄總牛費飛用（1宇）年蚊稅金規(guī)=2僚0×4濫5餡0雞0×悄4姥.匪5芳=寬4嫂0宜5洽0希0扛0（俘2斬）析年爆管懇理斬費勸=旁8艦5顯0漏5銜0紐奉0臂0樓×照4存%拳=3瞇4夾0館2舅0詠0（貍3曾）離年質(zhì)維掘修皂費俊=錯1卻4用0湯0炸×45竭00×4正.5頸×介2%艙=5塘67斃00臉0（匠4軟）襲年蘿保憂險杏費策=稼1繞4親0嘗0印×4待5續(xù)0弱0×據(jù)4昂.已5用×粘2瞧‰煉=宮5掏6桶7催0羨0（5余）計芒算房鴿屋折膛舊費根據(jù)村國家丹規(guī)定抱，土惠地使統(tǒng)用權(quán)尺期滿閣而使蝴用者析為申蜜請續(xù)逢期的室，土確地使柱用權(quán)邊由國仗家無楊償收育回，肥地上創(chuàng)建筑宇物也溉由國估家無樹償取語得。柄因此奪，使沫用者擋使用裝房地雁產(chǎn)的樸年限外不能顫超過耀土地染出讓蝦期。剩所以雀，本本例使買用房乞產(chǎn)的鄙年期疊為5怎0-撈2=苦48仆年，擔(dān)而房首屋的票殘值氧在使割用期售滿時起也不京能由紫房產(chǎn)槐主所呆得，訊整個裳房屋寺重置跡價必勝須在竹可使逃用期墊內(nèi)全掌部收磚回。房忌屋秘折拖舊六費毀=繁房棋屋款重認置行價偷/溜房歌屋弦可剩使虜用霧年盛限尊=緣瑞1璃4學(xué)0周0驢×4挖5鋤0舅0×善4牛.敗5疲/雹4垃8俗=長5慈9扭0幣6菊2借5黎元所以趙，總秋費西用蛋=乖4就0肝5慕0痛0梢0免+兆3麥4書0浴2哲0爬0舊+56疼70條00提+5撲67程00迎+味59布0伶62貞5=1阿95盯95值25第三膽步冰：計夏算房尤屋出險租年匆純收稱益房檢屋米現(xiàn)掠值紗=風(fēng)房胳屋樓重烘置冤價刪-冊年屠折遲舊覆費×已駕使用痰年限=牢1殲4堵0灶0×4餓50呢0×掀4居.荷5賣-鋒5跪9袍0典6爆2旅5×2=尖2病7緣瑞1浙6癥8笛7醫(yī)5渾0富元房勿屋姨年排純喚收陽益籠=萌房星屋耽現(xiàn)肆值資×亂房肉屋嫂還親原恥率=2水71味68寄75動0×6逐%=癥16鍬30冬12假5元第四園步：眨計算眨年土喬地純團收益土地環(huán)純收難益=近房聞地責(zé)年倦純老收哪益朝-肚房葵地正年短總盯費吐用真-框房皮屋具年礙純矮收滅益=8對50仆50予00吵-1厲95功95默25租-1慈63剩02珍15踐=4俯91誰53豆50第五膨步：發(fā)確定縮慧20走02戀年1漂0月餃的土叔地使舅用權(quán)譯價格收問益彩還慣原付法殺練執(zhí)習(xí)所題單以項刊選貝擇搞題1弓、傾收扯益擊還蛋原員法詞的沈理觸論圓依咱據(jù)鍋是齒（萍）A替海代譽原山則B區(qū)圈位雷理宰論C生你產(chǎn)胡要調(diào)素喇分馬配令理歌論D報此酬侮遞旅減探規(guī)州律2踩、寧土犧地運還春原忽利由率奔是括指相（哀）A將剃土宏地撫純君收匯益墊還同原奸為邁土殃地切價撕格顆的運利悔率B將仰土照地蟲收兼益金還慌原迎為柴土您地持價每格陳的匹利摩率C銀牲行營存廊款魯利歡率D銀行拘貸款吵利率3禿、芳收州益前還劇原預(yù)法齒是驕將君土出地粗在腦（害）迎的石純襲收緒益造以適適裹當(dāng)漿的律還霉原脅利肌率伯還僚原鐵再育加孤和磁從及而慢得己到玩其盒價陰格已。A法蕩定卷使悔用釣?zāi)甓计谡弮?nèi)B已姥使破用唱年宰期棒內(nèi)C剩馳余宴使福用壯年映期信內(nèi)D未來淺某幾觸年內(nèi)4．用肆收益壇還原加法估塑算地禿價時開，是筐在未推來每僻年預(yù)黨期(掃)的基哭礎(chǔ)上賞計算賺的。A．總費超用B．純?nèi)笔胀咭嫔琅c?？傆H費偽用側(cè)之伯和C．總峰收合益D．純收笨益5．假壯設(shè)一席宗土旺地，輔年純滲收益蔑為20主00元捧／㎡年糧，卻土淺地鼓的期純陡收作益始只明要堂以8％李的岸資糖本鑼年成利狡率虧還棄原叨即協(xié)可梢，皆則扭土思地訊價晌格海應(yīng)呀為(坊)元／㎡。A．2喜5程0架0爽0我B．20盯00辨0娘C．18街00畏0D．1止6描0賄0吩06．危某輝地務(wù)塊會年諷土促地周純祖收艷益丙為1陶0謠0筒0元場，爭土乳地設(shè)還高原抄利錘率搭為10％，勿則該僵地塊50年清使貝用弱權(quán)臥價市格重為(樓)元懂。A．99饞10稅B．10璃00古0穗C．10稿10笛0D．1天9難4槽0停3第雄三則節(jié)泛剩幸余譜法一、既剩余多法的敢基本冤原理（一擊）定晶義剩余噴法（Th咱e母Hy剃po貢th謊et率ic貸al釋D彈ev乖el缺op偶me嫁nt忽M退et遇ho效d或R撕e京s灘i繩d聽u觀a移l歇M且e忌t樹h撞o浪d快）又扛稱社假把設(shè)未開哄發(fā)屋法規(guī)、弄倒率算雄法飲、女殘魚余窮法膨或坐余黨值框法毒等文，突是翅在馳估吹算盼開累發(fā)益完剝成滴后途不政動痰產(chǎn)園正晴?；纸欢滓棕泝r悉格日的剛基覆礎(chǔ)逢上尸，蔬扣霧除房誠預(yù)朗計紛的險正狹常浙開認發(fā)劈燕成后本秤及爛有白關(guān)嘴專套業(yè)繩費滾、羞利余息發(fā)、些利舍潤擱、轎稅窯收避等腰費睬用既后溝，允以靜價挽格亂余徑額戶來分估杰算扛待駛估器土肢地蠟價葉格米的勺一譽種卷估頁價免方串法輪。以剩主余法盼確定程的價數(shù)格，裙一般獨稱為懲剩余退價格牌或倒芳算價猜格。（二鉆）剩摧余法亞的原校理1、谷理論帆依據(jù)地租仆理論召和價陽格構(gòu)生成理擴論價格析構(gòu)成樂理論所有吉商品其的銷為售價典格都富由成網(wǎng)本、牽稅金唐和利克潤組肢成，乏房地結(jié)產(chǎn)也品一樣息。房喪地醒產(chǎn)島價側(cè)格披=訓(xùn)房唱地臨產(chǎn)夠開滑發(fā)城建譽設(shè)典成舍本粱+虹稅膨金皂+前利嗚潤土地罩價格=房猴地產(chǎn)謙價格落-除李土地黑價格先外的梅房地經(jīng)產(chǎn)開菊發(fā)建拴設(shè)成販本-喉稅金啞-利仆潤二、楚剩余盯法的駝基本儀公式遭和適暗用范壯圍（一娘）基盈本公她式V—有—待遵估恭土祝地蜘的陳價介格A——開發(fā)詞完成剖后土內(nèi)地總但價值信或房渣地產(chǎn)終總價腥值B——整個惱開發(fā)四項目喇的開列發(fā)成盈本C—歸—開發(fā)城商合油理利大潤常用緒具體騎計算禮公式實際獻工作四中，帥常用熱的具粱體計銳算公律式為判：土地下價格=房焰屋預(yù)舌期售之價-盲建筑何總成品本-絹利息怖-稅吸費-員利潤或誰者=房缸屋預(yù)井期售掩價（次或總礦樓價平、不豬動產(chǎn)段總價繼）-綠建筑矛費-根專業(yè)帳費-譯利息售-稅桃費-大開發(fā)皮商利涌潤（二文）剩鄉(xiāng)豐余法乳的特這點剩母余鄭法增是撞從仙開失發(fā)刃商瓦的姨角燥度黨分相析然，啞測鍛算斃其引所柴能拆支理付蜻的菌最濾高浩場村地存購沖買購費弊用繭。其可援靠性廣如何就，取戀決于脅以下現(xiàn)幾點能：1、狠是否巾根據(jù)元土地崇估價劃的最尿有效舊使用凱原則翼和合洞法原貼則，須正確拾地確報定了異土地域最佳城利用跳方式列（包承括用牙途、匯使用滅強度假、建素筑物競的式眼樣、板外觀度、內(nèi)說部設(shè)傷計與霉布局扣等）2芝、螞是假否馬正激確傾掌灑握幼了萄地疊產(chǎn)品市冠場像行殃情嫌，檢并功正相確斤判凈斷伯了巴開充發(fā)磨完多成婦后努的鄰?fù)辆频鬲M連喝同雨建坐筑鎖物存的膊售壞價忘。3、錄是否父正確庭確定部了土打地開狼發(fā)費背用和毒正常金利潤珠。（三號）剩你余法蹲的假推設(shè)與嗽限制控條件1完、在根員據(jù)劑當(dāng)最前直數(shù)嘉據(jù)它水孕平煌確衡定短未散來尾數(shù)附據(jù)黑?？偭鲀r坡、供租刮金撫、埋成租本詞都獵發(fā)虧生辭在趴將懇來2烘、冶假純設(shè)伐租語金班或辰不帆動為產(chǎn)軟交箭易潤價浸格胃在濤開壯發(fā)作期挪間歡不喉會線下余降晨，蠻并彩且籃不它考擴慮劇物稀價躺上們漲盡。3、虜假設(shè)但在開腫發(fā)期別間各慈項成仁本均石勻投眠入或廈分段錦均勻牲投入塞。（子四將）共剩諷余蘇法派的炸適魚用彎范掘圍1、煉待開策發(fā)土賣地的其估價枝；2、標待拆雀遷改時造后絮再開轎發(fā)房肅地產(chǎn)失的土股地估款價，餓此時粗公式排中的才建筑丈費還竊包括霞拆遷愚費；3逆、黃僅鄙將譽土氣地陽整剃理片成飼可胃供閃直霜接郵利棗用富的辛土院地悠的事估飯價貌；4、講現(xiàn)有辟房地裕產(chǎn)中傳地價鏡的單咐獨評才估。三蘿、頁剩蓄余盲法仿的煮估永價頓程我序5、匙測算靈土地現(xiàn)價格1、調(diào)查待估宗地的基本情況2、確定土地的最佳開發(fā)利用方式3、估計開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價4、估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用、開發(fā)商應(yīng)得利潤等（一挨）查障清待月估宗肯地的極基本守情況1漂、掃調(diào)詞查杯土凱地招位趟置淹：忽為填選傻擇珠最陡佳沖土隆地音利堪用款方肚式除提浙供派依壇據(jù)1）河土地誓所在鏈城市萍的性忘質(zhì)2）斬土地梁在城嚇市中旨的具仔體坐嶄落位致置3）繼周圍幕的土經(jīng)地條題件和富利用蒼現(xiàn)狀癢。2、斥弄清否宗地腫的地妙面情頭況：猾為計駕算建縱筑費潤用提洽供依越據(jù)面記積厭、墨形碼狀袋、相平裳整腦狀劉況杰、訪地鞠質(zhì)顛狀在況遇、組基以礎(chǔ)芽設(shè)疑施掛狀駛況3、幼弄清額規(guī)劃浩限制溉情況間：為辨確定渣建筑骨物的圈規(guī)模駐、造配型等悄服務(wù)1始）慰用持途摧2參）征容昆積瘡率闊、披覆感蓋鏟率脾3宋）鵝建跌筑羨高險度4、刷查清揚權(quán)利袖狀況1文）牽權(quán)蒼利蔬性羅質(zhì)2冊）堪使寬用乘年既限3儉）覺能邁否授續(xù)炮期4絹）絮對逐宗射地妖的匙轉(zhuǎn)瞧讓究、違出技租濟、射抵踢押貓等誦規(guī)捏定比。目圍的股：為確媽定開混發(fā)完朋成后色的不怒動產(chǎn)披價值無、售科價及廟租金載水平薯服務(wù)會。（否二蔽）華確灑定害最妹佳折利毒用翅方登式包括冷：用僑途（最急重要違）、吉建跨筑槳容斜積向率鉆、汪覆紙蓋鼻率閣、異建呼筑賽樣蹦式蘇、鑄建惕筑蔽裝君修傾檔浴次時等唐。土地跟用途辰的選茫擇，陸要考學(xué)慮到進土地龜位置蒜的可坐接受摧性及柜該用馳途的務(wù)現(xiàn)實轎社會暈需要攤和未夕來發(fā)爐展趨洪勢。（三倦）估勁計開似發(fā)完順成后制的不騰動產(chǎn)宴總價1巖、埋對忍于慰習(xí)疤慣踩出利售紡的思不押動晚產(chǎn)按跨當(dāng)說時冬市喉場蜘上予同裳類劣用千途久、泄性紙質(zhì)笛和煉結(jié)柱構(gòu)巖的仰不茶動較產(chǎn)些的淡交孔易傅價洗格浩，兆采拴用終市含場膛比萬較多法安確尸定羨。如居禿住用品商品議房、些工業(yè)質(zhì)廠房死等。2況、鞠對病于唐習(xí)更慣而出叼租圖的扯不匪動證產(chǎn)按當(dāng)午時市抬場上卻同類膨用途復(fù)、性省質(zhì)、患結(jié)構(gòu)吐和裝丈修條老件的希不動長產(chǎn)租像金水償平，樸采用滋市場話比較爽法確懷定所翻開發(fā)肺不動核產(chǎn)出括租的掛純收淚益，望再采櫻用收鐘益還笨原法婆將之壟轉(zhuǎn)化戴為不倘動產(chǎn)樹總價估。具焰體確目定時榴要估椅計以仇下因組素：單位究建筑妻面積匹月租差金或形年租算金不動接產(chǎn)出魔租費佩用水洞平不動固產(chǎn)還匯原利仁率可出幣租的脾凈面罷積舉例根憤據(jù)需當(dāng)勾前毛房辛地價產(chǎn)憂市賣場誕的浩租秘金閣水槐平鍋，更與癢所慕開捕發(fā)碰不限動爸產(chǎn)嶼類坑似逢的賣不寬動丈產(chǎn)騾月僚租附金草水責(zé)平繪為僻每狹建減筑演平法米利2丸0團0拉元較，晉其兩中楚維翅修律費大、脹管綿理扎費藍等惰出作租黃費輛用詢?yōu)闄z3候0伍%奇，憐該對類纖不改動箱產(chǎn)滿的尿還鬼原敞率獄為現(xiàn)8搞%棄，孔總姥建疼筑盲面思積左4皇0察0竊0㎡，喊可盾出插租紙率斃為黑8葉5議%企，害則貨所榴開矮發(fā)捏不注動臟產(chǎn)憤的基總蕩價叼可繭確倘定會為嫩：（蠻四樹）球估糊算疲開蹈發(fā)誦成母本捧和析開且發(fā)閱利蜂潤1描、密估蒼算羅開鎮(zhèn)發(fā)軟建犬筑盾成脅本違費同用可由數(shù)比較接法推詠算：刃通過泉當(dāng)?shù)乇韧愅＝ㄖ诋?dāng)前依的平躁均或但一般粒水平承來推溜算，壩也可倦采用