合肥CBD商圈情況課件

NotesSource:商業(yè)市場供需空間分析7/26/20231NotesSource:商業(yè)市場供需空間分析7/26/202合肥商業(yè)發(fā)展概述—商業(yè)發(fā)展格局演變1

三孝口商圈：90年代初期，合肥商業(yè)物業(yè)在三孝口初具規(guī)模，以國有商業(yè)為主體，以紅旗百貨大樓等為代表，分布在現(xiàn)在的匯通大廈周邊，商業(yè)規(guī)模不大，體量比較?。?/p>

市府廣場商圈：進(jìn)入94年，合肥商業(yè)蓬勃發(fā)展，商業(yè)重心轉(zhuǎn)移到四牌樓、樂普生、鼓樓一帶。百貨商店是商業(yè)物業(yè)的主要載體。

高檔商業(yè)開始顯現(xiàn)：九十年代中后期，商之都的誕生標(biāo)志著開始出現(xiàn)高檔商業(yè)消費(fèi)。但仍以傳統(tǒng)百貨商店業(yè)態(tài)的商業(yè)模式為主。

各大商圈拔地而起：進(jìn)入2000年，城市副中心商圈開始不斷發(fā)展，如南七商圈、雙崗商圈等。

購物中心開始顯現(xiàn)：2004年中旬，元一時(shí)代廣場開業(yè)，標(biāo)志著合肥第一家shoppingmall的誕生。

大型綜合超市成為構(gòu)建購物中心、區(qū)域商業(yè)中心的主力店和主力業(yè)態(tài)：安徽國際購物廣場引進(jìn)零售業(yè)巨頭家樂福（國購廣場長江店，長江西路199號，2004年12月28日）；桐山國際購物廣場引進(jìn)易初蓮花（2005年9月23日）；家樂福第二家分店進(jìn)入馬鞍山路新都會環(huán)球購物廣場（馬鞍山南路100號，2005年9月16日），引領(lǐng)馬鞍山路商圈的進(jìn)一步發(fā)展。家樂福第三家分店（恒豐店）鳳陽路北側(cè)、銀屏路西恒豐大廈，2007年12月25日開業(yè)。2007年1月17日沃爾瑪簽約落戶合肥新站區(qū)之后，2007年5月18日，沃爾瑪南七商圈選址在合作化南路與望江路西交匯處的安高城市天地社區(qū)。2007年11月29日，麥德龍安徽合肥店在美菱大道90號開張，商場建筑面積一萬余平方米。2007年5月，大潤發(fā)進(jìn)駐合肥南七商業(yè)圈。大潤發(fā)合肥店位于合肥市合作化路與清溪路東南角，建筑面積約25000平方米。07年8月，樂購超市簽約進(jìn)駐合肥華府駿苑，預(yù)計(jì)08年內(nèi)運(yùn)營。該公司計(jì)劃未來幾年內(nèi)將在合肥市建立5~6家門店，相關(guān)選址工作正在開展中。7/26/20232合肥商業(yè)發(fā)展概述—商業(yè)發(fā)展格局演變1三孝口商圈：90年代初1雙崗商圈2勝利廣場商圈3高新區(qū)商圈4三里庵商圈5三孝口商圈6市府廣場商圈7淮河路商圈8南七商圈9馬鞍山路商圈10大學(xué)城商圈11明珠廣場商圈12天門湖商圈合肥市商業(yè)集中在以老城區(qū)為中心的12個集聚區(qū)內(nèi)；典型的強(qiáng)中心型商業(yè)：以長江路為軸線的老城區(qū)及其東側(cè)，形成市級中央商業(yè)區(qū)，且處于改造和提升過程中；主導(dǎo)零售業(yè)態(tài)以百貨商店類為主；區(qū)級商業(yè)中心多數(shù)發(fā)展不成熟：未能成為承擔(dān)區(qū)級商業(yè)中心的角色，各區(qū)級商業(yè)中心發(fā)展成熟度差異明顯，總體檔次較低，且若干區(qū)級商圈尚在形成之中；大型綜合超市構(gòu)成區(qū)級商業(yè)中心的主力；零售業(yè)態(tài)演變進(jìn)程：（1）合肥零售業(yè)處在傳統(tǒng)百貨商店和大型綜合超市（大賣場）并存的格局；（2）大型綜合超市近年成為構(gòu)造區(qū)級商業(yè)中心的主力業(yè)態(tài)；（3）現(xiàn)代大型購物中心項(xiàng)目處于發(fā)展起步階段。餐飲、娛樂散布、且總體檔次較低，具有較高經(jīng)營檔次和特色的餐飲、娛樂集中區(qū)尚未真正形成。合肥商業(yè)發(fā)展概述—商業(yè)總體現(xiàn)狀17/26/202331雙崗商圈合肥市商業(yè)集中在以老城區(qū)為中心的12個集聚區(qū)內(nèi)區(qū)域范圍：以長江路為軸，東西以明光路和環(huán)城西路，南北分別以紅星路、壽春路為界；在約2平方公里范圍內(nèi)，集聚了合肥最主要的大型零售商場和商業(yè)街。主要集中于三孝口、市政府和淮河路商業(yè)步行街區(qū)域。主導(dǎo)業(yè)態(tài)：大型購物中心、百貨商店、專賣店等。目標(biāo)顧客：高端消費(fèi)人群：瑞景名品中心、瑞景國際購物廣場等；中高端消費(fèi)人群：以百盛商場、百大鼓樓、百大CBD，合肥市百貨大樓等為代表；低端的消費(fèi)人群：如城隍廟市場等。合肥市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最為密集區(qū)域，整個商圈能夠滿足消費(fèi)者不同消費(fèi)層次的需求。有歷史文化底韻濃厚的淮河路步行街和四牌樓是該商業(yè)中心的核心地段，整個商圈能輻射到整個合肥市仍至郊區(qū)三縣。合肥商業(yè)發(fā)展概述—市級商業(yè)中心17/26/20234區(qū)域范圍：以長江路為軸，東西以明光路和環(huán)城西路，南北分別以紅5合肥商業(yè)發(fā)展概述—市級商業(yè)中心1淮河路步行街位置：東起環(huán)城路，西至宿州路長度：960米寬度：寬22米沿途景點(diǎn)：明教寺李鴻章故居寶蓮寺主要物業(yè)：綠都商城、鼓樓大廈、天辰大廈、海亞商城、百盛主要經(jīng)營業(yè)態(tài)及品牌：服裝類：蘋果服飾，花花公子，SK，美特斯邦威，森瑪，雅鹿,波司登，凡人服飾，阿里達(dá)斯，雅戈?duì)柗?，真維斯，唐獅，皮爾卡丹，耐克鞋類：特步，361度，李寧，喬丹，耐克，貴人鳥，鴻星爾克，大頭鞋業(yè)，百誠鞋業(yè)等餐飲類：小尾羊連鎖店，傣妹，KFC德克士，必勝客，夢城大酒店，不倒翁等超市：合家福超市，百盛超市手機(jī)大賣場：迪信通手機(jī)大賣場，協(xié)亨手機(jī)大賣場，中國移動手機(jī)大賣場娛樂休閑：快樂老家等三所KTV、最美酒吧建材：家飾家建材周邊設(shè)施：蘇寧電器、永樂電器、太陽城服裝城、廬州烤鴨店等經(jīng)營狀況：以百盛為中心，西側(cè)經(jīng)營狀況好，東側(cè)較差。女人街基本位置：金寨路三孝口到人民巷長度：不足200米寬度：10米沿途景點(diǎn)：無主要商業(yè)構(gòu)成：紀(jì)念日商店、麥登斯商店等主要經(jīng)營業(yè)態(tài)及品牌：服裝飾品類：紀(jì)念日商店、麥登斯商店、百麗纖纖妙語石頭記、大頭鞋業(yè)等餐飲類：瑪雅飯店超市：合家福超市電器大賣場：五星電器娛樂休閑：阿里巴巴KYV周邊設(shè)施：肯德基、茂昌眼鏡店、李寧、茵寶、匡威專賣經(jīng)營狀況：14－25歲女性集中地，生意好租金狀況：100－250元/平方米/月（一樓）淮河路商業(yè)步行街租金分析商戶樓層營業(yè)面積（平方米）月租金（元）銷售額（元/月）租金（元/平方米/天）商業(yè)坪效(萬元）貴人鳥鞋業(yè)116150005000031.33.8阿迪達(dá)斯1456000020000044.45.3李寧專賣1352800012000026.74.1最美酒吧31200450005400001.30.54淮河路商業(yè)步行街：一樓零售類商鋪?zhàn)饨?5-45元/平方米/天，三樓酒吧租金僅為1.3元/平方米/天；女人街：一樓商鋪?zhàn)饨?-8元/平方米/天7/26/202355合肥商業(yè)發(fā)展概述—市級商業(yè)中心1淮河路步行街女人街淮河路商范圍：勝利廣場商圈東部以安徽大市場，西部以輕工商城，南部以元一時(shí)代廣場、家樂福恒豐店、溫莎杰座的沃爾瑪（待開業(yè)），北部以安徽國際汽車城，中部以白馬服裝城及沿站前路區(qū)域的輕紡、服裝專業(yè)帶。在不到一平方公里范圍內(nèi)，并排擁有沃爾瑪、元一和家樂福?！把蟆蔽妒愕纳虡I(yè)大排面構(gòu)成“安徽第一洋商圈”。雙崗商圈包括世紀(jì)聯(lián)華為核心的周邊區(qū)域。業(yè)態(tài)：購物中心、大型超市、專業(yè)店、專賣店。目標(biāo)客戶：周邊中產(chǎn)階級的居住區(qū)、來自全省的從事專業(yè)批發(fā)的從業(yè)人員。典型案例：元一時(shí)代廣場位置：位于勝利路與鳳陽路交叉口建筑面積：16萬平方米；業(yè)態(tài)組合：大型超市、百貨商店、專賣店、文化娛樂、星級影院、金融、運(yùn)動康體。目標(biāo)客戶：主要為新站區(qū)的居民為主；其娛樂、休閑功能同時(shí)也輻射全市的中高端人群。合肥商業(yè)發(fā)展概述—區(qū)級商業(yè)中心17/26/20236范圍：勝利廣場商圈東部以安徽大市場，西部以輕工商城，南部以元西部片區(qū)包括高新區(qū)商圈（3）和三里庵商圈（4）兩個區(qū)級商業(yè)中心；高新區(qū)商業(yè)目前正處于發(fā)展中，目前成熟商業(yè)項(xiàng)目仍欠缺；三里庵商圈發(fā)展已漸成熟，一定程度上彌補(bǔ)了高新區(qū)商業(yè)的不足；三里庵商圈以安徽國購廣場為核心，東承長江中路商圈，是長江中路商圈向西的自然延伸。安徽國購廣場業(yè)態(tài)：集超市、百貨、專業(yè)商場、專賣店、休閑、餐飲和娛樂等為一體購物廣場；建筑面積：7.7萬平方米；商圈范圍：包括高新區(qū)、蜀山行政區(qū)；目標(biāo)客戶：該商圈居民收入水平較高，但其定位為中低的客戶群體，只滿足消費(fèi)者日常的生活需求。主要商戶：家樂福超市、國美電器、家福特建材超市、屈臣氏、運(yùn)動100、肯德基、電動車城、活力場、精品百貨、流行服飾、貝塔斯曼書城、金佰年、永和豆?jié){、禾味面館、歡樂坊和夜闌山等。歡樂坊：現(xiàn)代廚房制造、金漢斯、味千拉面等餐飲店。夜闌山：良子足浴、快樂老家飚歌城、簡餐、咖啡及棋牌的娛樂服務(wù)店。停車位：500余個大型屋頂機(jī)動車停車場和3000個非機(jī)動車停車場。合肥商業(yè)發(fā)展概述—區(qū)級商業(yè)中心17/26/20237西部片區(qū)包括高新區(qū)商圈（3）和三里庵商圈（4）兩個區(qū)級商業(yè)中8南七商圈范圍：位于望江路與金寨路交叉口。以南七商業(yè)大廈、北京華聯(lián)為龍頭，南七小商品及農(nóng)貿(mào)市場為輔的商業(yè)中心，無大型的購物中心。經(jīng)營檔次：商業(yè)檔次普遍不高，以中低檔為主，僅能滿足客戶的購物需求。目標(biāo)客戶：多屬于中低端的消費(fèi)群體。在南七一帶，周邊小區(qū)主要是以一些老工廠的家屬住宅小區(qū)和民房為主，居民收入有限，該商圈主要是滿足當(dāng)?shù)鼐用衿綍r(shí)的日常生活需求。主要商家：百大商業(yè)大廈、合家福超市、北京華聯(lián)超市、國美電器、百誠鞋業(yè)、金江小商品市場、肯得基、快樂老家飚歌城、上島咖啡、天地大浴場、光大藥房、交通銀行、招商銀行、工商銀行、徽商銀行、新華書店等。9馬鞍山路商圈該區(qū)域目前以環(huán)球新都會及入駐的家樂福為主，連同周邊的馬鞍山路酒吧街、蘇寧電器、蘇果超市和正在建設(shè)的金地88街以及周谷堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場為載體形成一個商業(yè)中心。新都會環(huán)球廣場：項(xiàng)目概況：屯溪路與馬鞍山路交叉口，50000平方米；，交通方便。馬鞍山路是市中心連接濱湖新區(qū)的一條主干道，商業(yè)不僅輻射到周邊一公里的區(qū)域，還可輻射到濱湖新區(qū)。主要商戶：家樂福超市、美食天地、國際品牌專賣店以及主題運(yùn)動休閑區(qū)、城市先鋒館等主題商業(yè)；消費(fèi)人群：中高端消費(fèi)者，但周谷堆附近為中低端的消費(fèi)人群；高端消費(fèi)客戶較少。合肥商業(yè)發(fā)展概述—區(qū)級商業(yè)中心17/26/202388南七商圈9馬鞍山路商圈合肥商業(yè)發(fā)展概述—區(qū)級商業(yè)中心合肥市2007年新增商業(yè)用地供應(yīng)量超過280萬方；增長最多的為濱湖區(qū)，高達(dá)120萬方，其次是蜀山區(qū)，近60萬方；經(jīng)開區(qū)07年新增商業(yè)供應(yīng)30萬方，略高于與包河區(qū)和政務(wù)區(qū)；廬陽區(qū)、瑤海區(qū)、新站區(qū)商業(yè)增量最低。濱湖新區(qū)作為合肥市未來建設(shè)大合肥都市圈的重要空間拓展方向，07年政府加大了此區(qū)域的批租力度；商業(yè)基礎(chǔ)極為薄弱的蜀山區(qū)和經(jīng)開區(qū)，07年新增商業(yè)面積，可算是過去政府重住宅等開發(fā)，而忽視商業(yè)配套的彌補(bǔ)。通過07年商業(yè)用地批租情況看，合肥市未來商業(yè)發(fā)展的巨大空間將位于包括濱湖區(qū)、蜀山區(qū)、政務(wù)區(qū)等南部、西南和西部地區(qū)，這也反映了城市空間未來發(fā)展方向和居住空間的發(fā)展方向。合肥商業(yè)發(fā)展概述—未來供應(yīng)１7/26/20239合肥市2007年新增商業(yè)用地供應(yīng)量超過280萬方；濱湖新區(qū)作7/26/202310Documentnumber10綜合體項(xiàng)目未來供應(yīng)量加快，如綠地海頓公館之商業(yè)項(xiàng)目等；且各個區(qū)域均有建立supermall的想法，如北一環(huán)的信地國際廣場，總體量超過25萬方，西區(qū)的松之曼哈頓也是擁有大量商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品。產(chǎn)權(quán)式商鋪由于高風(fēng)險(xiǎn)和市場的不規(guī)范，難有較大發(fā)展。社區(qū)商業(yè)小戶型商鋪爭寵，大戶型商鋪難以去化。業(yè)態(tài)商戶（及數(shù)量）面積（萬方）大型超市家樂福3家，易初蓮花1家，世紀(jì)聯(lián)華2家，北京華聯(lián)6家，合家福連鎖超市25家，日之惠超市7家，蘇果超市，喜客多若干45.6大型商場商之都，百盛，瑞景名品購物中心，樂普生，鼓樓商廈，合肥百貨大樓，合肥商業(yè)大廈，百大CBD購物中心，金色巴黎購物中心，太陽城，金太陽服飾，瑞景國際28.7大型電器大賣場蘇寧電器4家，國美電器5家，五星電器4家，國生家電2家，永樂電器1家7.2大型批發(fā)市場長江批發(fā)市場，安徽大市場，城隍廟商業(yè)廣場，城隍廟小商品批發(fā)市場75.7大型煙酒批發(fā)市場漕沖煙酒批發(fā)市場等12建材/五金大賣場美家居建材市場，紅旗建材市場，百安居，五里廟建材市場，衛(wèi)崗“金三角”建材市場，中州家具市場，金太陽，寰宇家具城，寶文裝飾廣場，家福特，安徽國強(qiáng)鋼材交易中心38.8大型服裝城白馬服裝城，中綠服飾廣場，合肥光大國際服裝城，安徽四季青女裝批發(fā)市場，七浦服裝批發(fā)市場51.2大型購物中心安徽國購廣場（已除去家福特，家樂福超市，國美電器營業(yè)面積），元一時(shí)代廣場購物中心（已除去北京華聯(lián)超市面積，國美電器營業(yè)面積），新都會環(huán)球購物廣場（已除去家樂福超市營業(yè)面積）25.5合肥商業(yè)業(yè)態(tài)特征—基本概況27/26/2023107/26/202310Documentnumber10綜合7/26/202311Documentnumber11項(xiàng)目名稱元一時(shí)代購物廣場安徽國際購物廣場明珠廣場新都會環(huán)球購物廣場位置新站區(qū)勝利路與鳳陽路交匯處西南長江西路三里庵經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)芙蓉路、合安路交匯處馬鞍山路與屯溪路交匯處建筑面積16萬方7.7萬方4萬方5萬方停車位4005001.3萬平方米地面停車場300主力商戶時(shí)代百貨、北京華聯(lián)超市、國美電器、KFC、、城市花園咖啡廳、翼飛音像圖書、音樂皇廷視聽中心、歡樂谷游樂場、歡樂頻道KTV、四廳五星級的環(huán)球影、味來世界美食廣場、招商銀行家樂福、家福特建材超市、國美電器、屈臣式超市、KFC、精品名店城、Sport100、美食城、快了老家KTV、良子足浴、中國銀行、招商銀行ATM易初蓮花超市、華萊士西式快餐、KFC、美國開心哈利冰淇淋連鎖店、中國銀行、養(yǎng)生堂足浴城家樂福超市、環(huán)球購物廣場、KFC、麥當(dāng)勞、美食街開發(fā)商元一集團(tuán)安徽國購?fù)顿Y集團(tuán)桐山實(shí)業(yè)新鴻意集團(tuán)合肥目前的大型購物中心主要以元一時(shí)代廣場、安徽國購廣場為代表，但與沿海城市相比，合肥大型購物中心還沒形成規(guī)模，有待進(jìn)一步的發(fā)展。合肥新建大型購物中心在區(qū)位上均遠(yuǎn)離于老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心；均建設(shè)有充足的停車位以滿足消費(fèi)者停車需求；均以大型綜合超市、大型專業(yè)化店為主力店，考慮到與傳統(tǒng)商業(yè)中心的錯位競爭，傳統(tǒng)百貨商店（尤其是高檔百貨）較少被作為主力店引入；新建購物中心將休閑娛樂、美食被作為主力租戶引入，以娛樂、餐飲美食及娛樂導(dǎo)向的購物越來越被重視。1元一時(shí)代購物廣場2安徽國際購物廣場3新都會環(huán)球廣場4明珠廣場合肥商業(yè)業(yè)態(tài)特征—購物中心27/26/2023117/26/202311Documentnumber11項(xiàng)目7/26/202312Documentnumber12項(xiàng)目編號項(xiàng)目名稱位置規(guī)模市場定位1百盛淮河路步行街東3.5萬方年輕、收入中等以上，時(shí)尚為主產(chǎn)品2瑞景名品中心長江東路11040.56萬方外企白領(lǐng)、商業(yè)成功人士、富人，講究品位3瑞景國際壽春路108號1.5萬方外企中青年白領(lǐng)，產(chǎn)品時(shí)尚且有一定品位4百大CBD廣場長江中路三孝口3.55萬方年輕、收入中等以上，時(shí)尚為主產(chǎn)品5商之都宿州路東、長江路南2.05萬方本地公務(wù)員、效益較好的企業(yè)員工6鼓樓商廈宿州路東、長江路北約2.5萬方一般合肥中年人及年輕人購物的主要場所7樂普生商廈市府廣場東側(cè)約1.5萬方合肥郊區(qū)、三縣農(nóng)村青年人結(jié)婚購物主要場所，省內(nèi)來肥出差人員8合肥百貨大樓長江路北、市府廣場東南側(cè)約2.2萬方本地中老年人及外地人百貨商業(yè)目前仍為合肥市最重要的零售業(yè)態(tài)之一。從空間分布看，百貨商店/準(zhǔn)購物中心類業(yè)態(tài)商業(yè)多位于城市傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)內(nèi)；單體規(guī)模平均值為2萬方；經(jīng)營商品以化妝品、首飾、服裝鞋帽及箱包等為主，經(jīng)營產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基本雷同。各百貨商店產(chǎn)品檔次、市場定位差異化較明顯。合肥商業(yè)業(yè)態(tài)特征—百貨商店27/26/2023127/26/202312Documentnumber12項(xiàng)目7/26/202313Documentnumber13大型綜合超市一般為國外大型零售商；近期各國際知名大型綜合超市零售商，如大潤發(fā)、樂購、家樂福、沃爾瑪?shù)?，均在合肥零售市場大?guī)模迅速擴(kuò)張；本土超市見縫插針，大型綜合超市如北京華聯(lián)、世紀(jì)聯(lián)華、合家福等；社區(qū)型超市有合家福、日之惠等；省外國內(nèi)零售商與省內(nèi)本土零售商市場份額則基本相同。來源名稱數(shù)量位置規(guī)模外資家樂福3安徽國際購物廣場店新都會環(huán)球購物廣場店恒豐店近6萬方易初蓮花1桐山國際購物廣場店2.3萬方沃爾瑪3溫莎杰座、安高城市天地店、長豐路68號約7.5萬方（均建設(shè)中）沃爾瑪&好又多2長江東路658號望江路59號1.2萬方麥德龍1美菱大道90號；美菱大道與東流路交口1萬多方

國內(nèi)省外北京華聯(lián)4元一購物廣場店、百大CBD店、南七金寨路店、和平路店約6萬方世紀(jì)聯(lián)華2杏花公園店雙崗星海世紀(jì)廣場店3.6萬方省內(nèi)本土合家福5沿河路店、馬鞍山南路店、臨泉路店、市府廣場店、高新區(qū)店10余萬方（含標(biāo)準(zhǔn)超市22家）日之惠2十五里河店、美菱大道店3萬方（含標(biāo)準(zhǔn)超市8家)合肥商業(yè)業(yè)態(tài)特征—大型綜合超市27/26/2023137/26/202313Documentnumber13大型7/26/202314Documentnumber14餐館名稱盛臣鳳凰樓塞納河畔盛臣大富豪盛臣大富豪新店（即將開業(yè)）同慶樓最高臺獨(dú)一處海鮮城所屬區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)廬陽區(qū)高新區(qū)包河區(qū)新站區(qū)蜀山區(qū)位置鄉(xiāng)村花園西側(cè)明珠廣場歐風(fēng)街D-01梅山路18號長江西路和玉蘭大道交叉口東南角馬鞍山路皖能大廈北側(cè)勝利路89號長江西路424號總建面積（m2）500030005000120006000100006000層數(shù)2366，地上5層，地