工程預(yù)結(jié)算課件

工程預(yù)結(jié)算管理主要內(nèi)容結(jié)算的基本知識(shí)簽證的藝術(shù)結(jié)算技巧與籌劃一、工程結(jié)算編制的基本方法

[實(shí)例1-1]某基礎(chǔ)土方工程，采用可調(diào)價(jià)格合同，按實(shí)結(jié)算。承包人A采用挖基槽方案中標(biāo)，中標(biāo)后，A想方設(shè)法以種種理由變更投標(biāo)施工方案，盡可能修改為大開挖方案。分析：對(duì)于一般多層建筑工程，如果采用挖基槽方案，基礎(chǔ)土方工程造價(jià)通常只占工程總造價(jià)的2％左右。由于挖方量少，準(zhǔn)備回補(bǔ)的土方一般都可以堆放到現(xiàn)場(chǎng)而無(wú)須倒運(yùn)。但是，如果采用大開挖方案，挖方量將會(huì)增加5-10倍。大量的土方將無(wú)法堆放在現(xiàn)場(chǎng)，需要運(yùn)到場(chǎng)外臨時(shí)堆土點(diǎn)，基礎(chǔ)施工完成后再倒運(yùn)回現(xiàn)場(chǎng)，這樣一來(lái)，大開挖方案的基礎(chǔ)土方工程造價(jià)就可能會(huì)比挖基槽方案高出5-15倍，從原來(lái)占工程總造價(jià)的2％左右上升到10％-30％。4)成本加酬金合同。成本加酬金合同一般在國(guó)內(nèi)不常用，因?yàn)檫@種合同必須在一個(gè)非常信用的環(huán)境下進(jìn)行，但目前國(guó)內(nèi)的信用體系還沒(méi)有完全建立。目前成本加酬合同主要適用于搶險(xiǎn)救災(zāi)項(xiàng)目和風(fēng)險(xiǎn)較大、工期較短、技術(shù)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。1.1.3竣工結(jié)算的編制依據(jù)(1)設(shè)計(jì)單位修改或變更設(shè)計(jì)的通知單。(2)甲方有關(guān)工程的變更、追加、削減和修改的通知單。(3)乙方、設(shè)計(jì)單位、甲方會(huì)簽的圖紙會(huì)審記錄。(4)經(jīng)簽證的隱蔽工程檢查驗(yàn)收證書。(5)零部件、加工品的加工訂貨計(jì)劃。(6)其他材料代用、調(diào)換及現(xiàn)場(chǎng)決定工程變更等項(xiàng)目的原始記錄。(7)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證單。現(xiàn)場(chǎng)簽證單的內(nèi)容是：凡屬施工圖預(yù)算未能包括的工程項(xiàng)目，而在施工過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的工程項(xiàng)目，按實(shí)際耗用的人工、材料、機(jī)械臺(tái)班填寫工程簽證單，并經(jīng)建設(shè)單位代表簽字加蓋公章。(8)其他文件資料。究竟哪些資料可以作為工程結(jié)算的依據(jù)，尚無(wú)統(tǒng)一的說(shuō)法或規(guī)定，需要甲乙雙方在合同或補(bǔ)充協(xié)議中約定哪些資料可以作為結(jié)算的依據(jù)。如約定只有變更和簽證兩種形式可以作為結(jié)算的依據(jù)，則其他資料(如涉及追加費(fèi)用的隱蔽工程記錄、技術(shù)核定單)不可再作為結(jié)算的依據(jù)。要想作為結(jié)算的依據(jù)，只有重新辦理簽證，將其變更為簽證的形式。如約定其他種類資料可作為結(jié)算依據(jù)，則遵從雙方的約定。增減賬法一般中小型的民用項(xiàng)目，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、施工圖紙清晰齊全、施工周期短的工程，可采用：工程結(jié)算價(jià)=中標(biāo)價(jià)+變更+索賠+獎(jiǎng)罰+簽證該法以招標(biāo)時(shí)工程量清單報(bào)價(jià)為基礎(chǔ)，加增減變化部分進(jìn)行工程結(jié)算。但對(duì)工程量大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、工作時(shí)間緊的項(xiàng)目宜采用：工程結(jié)算價(jià)=中標(biāo)價(jià)+變更+工程量量差超過(guò)±3％~5％的數(shù)量(雙方合同中具體約定超過(guò)量)×中標(biāo)綜合單價(jià)+政策性的人工、機(jī)械費(fèi)調(diào)整+允許按實(shí)調(diào)的暫定價(jià)+索賠+獎(jiǎng)罰+簽證如采用可調(diào)價(jià)格合同形式，合同約定中標(biāo)綜合單價(jià)可調(diào)整的條件(例如分項(xiàng)工程量增減超過(guò)15％)，遇到相應(yīng)條件時(shí)綜合單價(jià)也可做調(diào)整。工程結(jié)算價(jià)款構(gòu)成二、工程簽證按承發(fā)包合同約定，工程簽證一般由甲乙雙方代表就施工過(guò)程中涉及合同價(jià)款之外的責(zé)任事件所作的簽認(rèn)證明。目前一般以技術(shù)核定單和業(yè)務(wù)聯(lián)系單的形式反映者居多。工程簽證從另一角度講，是建設(shè)工程合同的當(dāng)事人在實(shí)際履行工程合同中，按照合同的約定對(duì)涉及工程的款項(xiàng)、工程量、工程期限、賠償損失等達(dá)成的意思表示一致的協(xié)議，該協(xié)議從法律意義上講是原工程合同的補(bǔ)充合同。2.1簽證的常見(jiàn)形式從簽證的表現(xiàn)形式來(lái)分，施工過(guò)程中發(fā)生的簽證主要有三類：設(shè)計(jì)修改變更通知、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證工程聯(lián)系單。各類簽證的內(nèi)容、出具人和使用人都不一樣，所起的作用和目的也不一樣，在結(jié)算時(shí)的重要程度(可信度)更不一樣。一般不允許直接簽出金額。設(shè)計(jì)修改變更通知單由原設(shè)計(jì)單位出具的針對(duì)原設(shè)計(jì)所進(jìn)行的修改和變更。從造價(jià)中介機(jī)構(gòu)的角度來(lái)看，往往審價(jià)時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)修改變更通知單最為信任。另外，有些管理較嚴(yán)格的公司，要求設(shè)計(jì)變更也要重新辦理簽證，設(shè)計(jì)變更不能直接作為費(fèi)用結(jié)算的依據(jù)，當(dāng)合同有此規(guī)定時(shí)應(yīng)從合同規(guī)定。工程聯(lián)系單聯(lián)系單，甲方、乙方、丙方都可以使用，作為工程參與各方聯(lián)系工作事宜使用，其較其他指令形式緩和，易于被對(duì)方接受。常見(jiàn)的有設(shè)計(jì)聯(lián)系單、工程聯(lián)系單兩種現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證由乙方提出的，針對(duì)在施工過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題和與原施工內(nèi)容、方法出入的，以及額外的零工或材料二次倒運(yùn)等，經(jīng)甲方(或監(jiān)理)、設(shè)計(jì)單位同意后作為調(diào)價(jià)依據(jù)。工程量清單計(jì)價(jià)的現(xiàn)場(chǎng)簽證，是指非工程量清單項(xiàng)目的用工、材料、機(jī)械臺(tái)班、零星工程等數(shù)量及金額的簽證。定額計(jì)價(jià)的現(xiàn)場(chǎng)簽證，是指預(yù)算定額(或估價(jià)表)、費(fèi)用定額項(xiàng)目?jī)?nèi)不包括的及規(guī)定可以另行計(jì)算(或按實(shí)計(jì)算)的項(xiàng)目和費(fèi)用的簽證。洽商(1)設(shè)計(jì)變更洽商(記錄)，又稱工程洽商，是指設(shè)計(jì)單位(或甲方通過(guò)設(shè)計(jì)單位)對(duì)原設(shè)計(jì)修改或補(bǔ)充的設(shè)計(jì)文件，洽商一般均伴隨費(fèi)用發(fā)生。工程洽商一般是由乙方提出的，必須經(jīng)設(shè)計(jì)、甲方、乙方三方簽字確認(rèn)，有監(jiān)理單位的項(xiàng)目，同時(shí)需要監(jiān)理單位簽字確認(rèn)。(2)經(jīng)濟(jì)洽商：是正確解決甲方、乙方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)膮f(xié)議文件。技術(shù)核定單凡在圖紙會(huì)審時(shí)遺留或遺漏的問(wèn)題以及新出現(xiàn)的問(wèn)題，屬于設(shè)計(jì)產(chǎn)生的，由設(shè)計(jì)單位以變更設(shè)計(jì)通知單的形式通知有關(guān)單位(甲方、乙方、監(jiān)理單位)；屬甲方原因產(chǎn)生的，由甲方通知設(shè)計(jì)單位出具工程變更通知單，并通知有關(guān)單位。在施工過(guò)程中，因施工條件、材料規(guī)格、品種和質(zhì)量不能滿足設(shè)計(jì)要求以及合理化建議等原因，需要進(jìn)行施工圖修改時(shí)，由乙方提出技術(shù)核定單。2.3簽證的藝術(shù)2.3.1簽證形式選擇的藝術(shù)乙方最好把有關(guān)的經(jīng)濟(jì)簽證通過(guò)藝術(shù)的、合理的、變通的手段變成由設(shè)計(jì)單位簽發(fā)的設(shè)計(jì)修改變更通知單，實(shí)在不行也要成為甲方簽發(fā)的工程聯(lián)系單，最后才是現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證。這個(gè)優(yōu)先次序作為乙方一定要非常清楚，涉及到提供的經(jīng)濟(jì)簽證的可信程度。現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證多為乙方發(fā)起申請(qǐng)。設(shè)計(jì)單位、甲方出具的手續(xù)在工程審價(jià)時(shí)可信度要高于乙方發(fā)起出具的手續(xù)。2.3.2乙方填寫工程簽證的技巧(1)有利于計(jì)價(jià)，方便結(jié)算如果有簽證結(jié)算協(xié)議，填列內(nèi)容要與協(xié)議約定計(jì)價(jià)口徑一致；如無(wú)簽證協(xié)議，按原合同計(jì)價(jià)條款或參考原協(xié)議計(jì)價(jià)方式計(jì)價(jià)。再有，簽證的方式要盡量圍繞計(jì)價(jià)依據(jù)(如定額)的計(jì)算規(guī)則辦理。(2)不同合同類型簽證內(nèi)容可調(diào)價(jià)格合同至少要簽到量；固定單價(jià)合同至少要簽到量、單價(jià)；固定總價(jià)合同至少要簽到量、價(jià)、費(fèi)；成本加酬金合同至少要簽到工、料(材料規(guī)格要注明)、機(jī)(機(jī)械臺(tái)班配合人工問(wèn)題)、費(fèi)。另外簽證中還要注明列入稅前造價(jià)或稅后造價(jià)。注意以下填寫內(nèi)容優(yōu)先次序1)能夠直接簽總價(jià)的最好不要簽單價(jià)；2)能夠直接簽單價(jià)的最好不要簽工程量；3)能夠直接簽結(jié)果(包括直接簽工程量)的最好不要簽事實(shí)；4)能夠簽文字形式的最好不要附圖(草圖、示意圖)。這個(gè)優(yōu)先次序的核心意思是指：站在乙方角度，最好要簽明確的，越明確越好的內(nèi)容，能明確確定出價(jià)格最好，這樣竣工結(jié)算時(shí)，甲方審減的空間就大大封閉了，乙方簽證的成果能得到合理的固定，否則，乙方簽證內(nèi)容能否算到預(yù)期結(jié)果應(yīng)有很大的不確定性。[實(shí)例2-1]某工程網(wǎng)架安裝單獨(dú)發(fā)包，腳手架是由建筑主體施工單位提供的，而配合腳手架費(fèi)用發(fā)生前，在招標(biāo)、投標(biāo)、合同等任何資料中均未予以落實(shí)，于是建筑施工單位分兩次共報(bào)價(jià)格為22.3萬(wàn)元，現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主代表分兩次簽證共19萬(wàn)元，報(bào)價(jià)和簽證價(jià)格均無(wú)具體費(fèi)用組成內(nèi)容和依據(jù)，而按該省網(wǎng)架腳手架定額結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格和投標(biāo)費(fèi)用計(jì)算應(yīng)在10萬(wàn)元以內(nèi)。分析：簽證直接簽金額就大大減少甲方事后審價(jià)審減的空間。但乙方仍應(yīng)注意證據(jù)的保存，因?yàn)楫?dāng)甲方工作人員變動(dòng)時(shí)，只有金額沒(méi)有其他佐證很容易被繼任者視為存在貓膩。[實(shí)例2-2]某辦公樓工程由乙方施工，該工程施工現(xiàn)場(chǎng)土質(zhì)不好，需換填片石，換填完成后，乙方及時(shí)向甲方提交了簽證單，乙方填寫的簽證內(nèi)容為“現(xiàn)場(chǎng)土質(zhì)不良，一致同意換填片石，挖土方××方，填片石××方”，現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主代表簽證“情況屬實(shí)，片石××方”，但結(jié)算時(shí)工程審價(jià)人員卻把挖土的子目扣減，填片石項(xiàng)目只給材料錢，說(shuō)簽證寫得很清楚“片石××方”，所以本頁(yè)簽證只需補(bǔ)片石材料錢即可。分析：乙方所報(bào)簽證寫的越詳細(xì)越好，要把自己做的每一滴都寫上。從簽證內(nèi)容的優(yōu)先級(jí)別，能簽金額最好，只簽量，竣工結(jié)算時(shí)再套定額有些麻煩，造價(jià)事務(wù)所審價(jià)時(shí)容易不確認(rèn)，不如直接按市場(chǎng)價(jià)協(xié)商好直接簽證上金額穩(wěn)妥。(3)注意需要填列的內(nèi)容何時(shí)、何地、何因；工作內(nèi)容；組織設(shè)計(jì)(人工、機(jī)械)；工程量(有數(shù)量和計(jì)算式，必要時(shí)附圖)；有無(wú)甲供材料。簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。勤簽證乙方低價(jià)中標(biāo)后必須注意勤簽證：當(dāng)發(fā)生諸如合同變更、合同中沒(méi)有具體約定、合同約定前后矛盾、對(duì)方違約等情況時(shí)，需要及時(shí)辦理：費(fèi)用簽證、工期簽證或者費(fèi)用+工期簽證。(4)如何對(duì)待甲方拒簽乙方所填的簽證內(nèi)容應(yīng)使不在現(xiàn)場(chǎng)的人員通過(guò)看簽證單也能知道具體事件發(fā)生的內(nèi)容，最好使其如有一種身臨其境的感覺(jué)，不會(huì)給別人造成模糊概念。在編制簽證單之前，首先要熟悉合同的有關(guān)約定，針對(duì)重點(diǎn)問(wèn)題展開簽證理由。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)站在對(duì)方的角度來(lái)考慮陳述理由和羅列簽證內(nèi)容，使簽證人感覺(jué)不用承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這樣，對(duì)方才容易接受并簽證，否則，對(duì)方會(huì)不愿意接受而拒絕簽證。如果遇到對(duì)方有意不講道理地拒簽，實(shí)踐中可以采用收發(fā)文的形式送達(dá)甲方(叫一般工作人員去辦理)。不需要逼迫他(甲方)在簽證單上簽字，只需要在收發(fā)文本上簽字，這樣就可以證明他(甲方)已收到我方的發(fā)文，如果他(甲方)不在簽證單上簽字，但超過(guò)法定時(shí)間，簽證自動(dòng)生效。2.3.3甲方簽批工程簽證的技巧姑且不論簽字人員在文件資料上簽字的對(duì)錯(cuò)，僅就簽字的形式就五花八門：有的簽字字跡潦草，辨認(rèn)不清；有的簽字評(píng)語(yǔ)文不對(duì)題，前后矛盾；有的與乙方報(bào)表混簽，認(rèn)不出誰(shuí)是乙方人員簽名，誰(shuí)是甲方或中介人員簽名；有的簽字無(wú)時(shí)間記錄或時(shí)間記錄落筆與報(bào)表前后不一致；還有的用圓珠筆、鉛筆、彩色筆等不能用于存檔的墨跡代替可以用于存檔的鋼筆墨跡，甚至還有在草稿紙上簽字作為原件的情況。(1)甲方、中介方簽批簽證的常用方法1)只簽名。2)簽名+“同意”。3)簽名+“情況屬實(shí)”。4)簽名+“以上情況屬實(shí)，同意結(jié)算”。5)簽名+復(fù)核后的描述性簽證意見(jiàn)。1)只簽名。這種情況只能稱閱過(guò)，相關(guān)人未發(fā)表同意與否的意見(jiàn)，在結(jié)算時(shí)這份簽證的可信度就大打折扣了。2)簽名+“同意”。[實(shí)例2-3]某工程，甲方委托監(jiān)理公司進(jìn)行計(jì)量控制，施工中發(fā)生了土方外運(yùn)項(xiàng)目，乙方及時(shí)向甲方申報(bào)簽證，在簽證的內(nèi)容欄乙方填寫：土方工程量為“4290m3”，簽證單價(jià)為“20元/m3”。甲方代表閱后在審批欄簽名及簽批“同意”二字。分析：“同意”兩字看似簡(jiǎn)潔實(shí)則意思含糊：是同意乙方所報(bào)工程量屬實(shí)呢，還是同意乙方所報(bào)送單價(jià)呢，亦或二者都同意呢?從乙方的角度出發(fā)，便認(rèn)為是工程量及單價(jià)的報(bào)送數(shù)均被認(rèn)可并可作為結(jié)算依據(jù)。但嚴(yán)格說(shuō)，這張簽證是不可以做為結(jié)算依據(jù)的。原因如下：①甲方代表在本張簽證上所簽的任何文字都是毫無(wú)意義的，即甲方在委托監(jiān)理工程師監(jiān)管工程后是無(wú)權(quán)簽署施工現(xiàn)場(chǎng)有效簽證的。而乙方往往認(rèn)為甲方(即出錢者)都簽名認(rèn)可了，怎么還不算數(shù)呢?這種想當(dāng)然的錯(cuò)誤理解是乙方尤應(yīng)引為注意的。②一般，作為現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目監(jiān)理代表，他只有權(quán)簽署關(guān)于確認(rèn)工程量數(shù)量大小的簽證，關(guān)于單價(jià)的確認(rèn)，他應(yīng)交給造價(jià)工程師進(jìn)行審核(具體審核分工與權(quán)限按合同規(guī)定)，核算后的單價(jià)送報(bào)項(xiàng)目總監(jiān)理工程師再行核簽后方能生效，才能作為憑證進(jìn)入結(jié)算。因此，如果在合同中甲方授權(quán)監(jiān)理管理工程的話，則僅有甲方簽名的簽證是無(wú)效的，如果還有監(jiān)理簽字，則該簽證的處理結(jié)果可能是：工程量得到認(rèn)可，單價(jià)經(jīng)過(guò)審核后未必得到認(rèn)可，造價(jià)審核人員也可能簽按10元/m3(假設(shè))進(jìn)入結(jié)算。3)簽名+“情況屬實(shí)”如果甲方簽署意見(jiàn)為“以上情況屬實(shí)”，則充其量只能作為費(fèi)用與工期索賠的證據(jù)，而并非簽證。能否增加費(fèi)用或者順延竣工日期尚要結(jié)合合同約定以及其他證據(jù)材料綜合認(rèn)定。如是“以上情況屬實(shí)”，甲方及咨詢公司根據(jù)合同的結(jié)算方式，審查結(jié)算內(nèi)容的合法性，如有重復(fù)計(jì)價(jià)現(xiàn)象，甲方及中介咨詢完全可以拒絕結(jié)算重復(fù)計(jì)價(jià)部分，“以上情況屬實(shí)”只能說(shuō)明事實(shí)的存在，并沒(méi)有完全確認(rèn)所列項(xiàng)目可以結(jié)算。[實(shí)例2-8]某監(jiān)理工程師，在工程所有的經(jīng)濟(jì)簽證單上簽字欄寫的都是“情況屬實(shí)”，按一般人理解應(yīng)該就是同意了。有人曾就經(jīng)濟(jì)簽證問(wèn)題咨詢過(guò)他，所簽“情況屬實(shí)”應(yīng)如何理解?他回答是自己僅僅是見(jiàn)證乙方做的事情屬實(shí)，工程量和價(jià)錢由甲方自己核定，原因是怕管多了甲方會(huì)認(rèn)為監(jiān)理方為乙方說(shuō)話。以上簽證方式，既無(wú)意圖又無(wú)詳細(xì)記載資料，含糊不清，是對(duì)是錯(cuò)無(wú)法分辨，簽證方式很不規(guī)范，使人很難相信簽證所表述的內(nèi)容。4)簽名+“以上情況屬實(shí)，同意結(jié)算”如是“以上情況屬實(shí)，同意結(jié)算”，那就另當(dāng)別論了，甲方既確認(rèn)了事實(shí)的存在并同意支付事實(shí)的費(fèi)用。如確屬簽證人員失誤引起的重復(fù)計(jì)價(jià)，中介單位應(yīng)將問(wèn)題提交由甲乙雙方協(xié)商解決，雙方協(xié)商不成，中介方一般只能認(rèn)為甲方愿意額外支付此項(xiàng)重復(fù)費(fèi)用因某種理由補(bǔ)貼給乙方。5)簽名+復(fù)核后的描述性簽證意見(jiàn)簽名要由合同規(guī)定有權(quán)之人簽署，簽證內(nèi)容要有描述性，是認(rèn)可乙方報(bào)送的量還是認(rèn)可價(jià)，如經(jīng)復(fù)核認(rèn)為乙方填列的內(nèi)容不實(shí)，簽批上實(shí)際情況，及如何列入結(jié)算(如列入直接費(fèi)，列入稅前造價(jià)，該價(jià)即為稅后造價(jià)等等)。三、結(jié)算籌劃3.1竣工結(jié)算籌劃的概念竣工結(jié)算籌劃是指一切采用合法和非違法手段進(jìn)行的造價(jià)方面的策劃和有利于籌劃主體(甲方、乙方)的造價(jià)安排，主要包括非違法的增值籌劃、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移籌劃，從而通過(guò)合法的手段達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益最大化的行為，即乙方合理合法地結(jié)得更多的工程款，甲方合理合法降低工程造價(jià)，達(dá)到節(jié)省投資的目的。3.2分類按在造價(jià)全過(guò)程控制中所處的階段可以分為：招投標(biāo)階段籌劃、合同簽訂階段籌劃、工程實(shí)施階段籌劃、工程結(jié)算階段籌劃。按籌劃的主體可以分為：甲方竣工結(jié)算籌劃、乙方竣工結(jié)算籌劃、中介方竣工結(jié)算籌劃。3.3意義與作用竣工結(jié)算籌劃的最直接意義就在于可以達(dá)到自身經(jīng)濟(jì)利益的最大化，使甲方達(dá)到節(jié)省投資，使乙方達(dá)到利潤(rùn)最大化。其作用是：1)促進(jìn)企業(yè)結(jié)算管理水平的提高。竣工結(jié)算籌劃需要工程造價(jià)人員長(zhǎng)期研究工程造價(jià)、工程管理、涉及工程的法律法規(guī)等，提升造價(jià)人員的專業(yè)水平和管理水平。2)促進(jìn)企業(yè)工程管理水平的提高。任何工程管理活動(dòng)都與造價(jià)管理相關(guān)，都離不開造價(jià)管理。四、招投標(biāo)階段的結(jié)算籌劃4.1招投標(biāo)程序中的結(jié)算籌劃招投標(biāo)階段，乙方的工作重點(diǎn)在于：報(bào)價(jià)的完備性報(bào)價(jià)策略的策劃。4.1.1踏勘現(xiàn)場(chǎng)中的機(jī)會(huì)點(diǎn)在實(shí)際工程投標(biāo)時(shí)，常存在工程造價(jià)人員不到現(xiàn)場(chǎng)、與編制施工組織設(shè)計(jì)各自為政的現(xiàn)象。投標(biāo)人首先應(yīng)仔細(xì)考察施工現(xiàn)場(chǎng)，了解“三通一平”狀況，調(diào)查工程所在地材料價(jià)，實(shí)際人工單價(jià)，土石方來(lái)源及棄土場(chǎng)所等做好工程造價(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)資料。同時(shí)要注意勘察現(xiàn)場(chǎng)，以便確定土方運(yùn)距、材料是否二次搬運(yùn)、現(xiàn)場(chǎng)周邊環(huán)境、地理位置、交通、食宿、周邊建筑對(duì)工程的影響。[實(shí)例4-1]某工程招標(biāo)，投標(biāo)人A沒(méi)有到現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)調(diào)查，想當(dāng)然地報(bào)了8公里運(yùn)費(fèi)，投標(biāo)人B到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)在察看后發(fā)現(xiàn)工程土方不必外運(yùn)，故B施工單位報(bào)價(jià)時(shí)土方外運(yùn)沒(méi)有要，A當(dāng)然其報(bào)價(jià)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力了，B因充分考慮現(xiàn)場(chǎng)情況最終中標(biāo)。分析：了解土方棄置現(xiàn)場(chǎng)周圍是否有河流、積水、地下水位等情況(周邊有已開挖的工程可了解一下水位如何)，從而可初步判斷降水費(fèi)用，有些招標(biāo)單位故意隱藏此類情況，讓投標(biāo)單位自行勘察自行判斷，投標(biāo)單位一旦疏忽，此項(xiàng)費(fèi)用只好自己出了。4.1.2標(biāo)書答疑中的機(jī)會(huì)點(diǎn)(1)乙方要求澄清條款的技巧。投標(biāo)人在研讀招標(biāo)書后，要認(rèn)真進(jìn)行審查，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)標(biāo)書中有不清楚的條款，這需要考慮是否通過(guò)書面或標(biāo)前會(huì)議向業(yè)主澄清。注意并不是每一個(gè)條款都需要澄清的。技巧：1)對(duì)標(biāo)書中可能增加實(shí)際工程造價(jià)(并非工程量)的含混之處，必須要求澄清，這既可使問(wèn)題得以確認(rèn)，亦可提醒和引導(dǎo)其他投標(biāo)人將增加的造價(jià)考慮進(jìn)標(biāo)價(jià)，從而墊高其他投標(biāo)人報(bào)價(jià)。2)對(duì)標(biāo)書中有利于投標(biāo)人的含糊條款或錯(cuò)誤，不應(yīng)進(jìn)行澄清，以免提醒其他投標(biāo)人，也為今后自己增加利潤(rùn)留下機(jī)會(huì)。3)招標(biāo)文件編制不嚴(yán)密，存在漏洞將為工程多結(jié)工程款留下機(jī)會(huì)。某些甲方編制招標(biāo)文件的出發(fā)點(diǎn)本來(lái)是價(jià)格一次包死，但是由于在文字?jǐn)⑹錾洗嬖诘穆┒?，讓乙方鉆了空子，最后按實(shí)結(jié)算，從而造成了結(jié)算價(jià)高于中標(biāo)價(jià)。某些甲方的招標(biāo)文件對(duì)增加費(fèi)用如何結(jié)算沒(méi)有說(shuō)明從而造成糾紛。某些甲方招標(biāo)文件結(jié)算條款前后矛盾，將造成結(jié)算造價(jià)的增加。[實(shí)例4-2]某辦公樓工程，招標(biāo)文件規(guī)定余泥外運(yùn)按15km計(jì)算，但沒(méi)有規(guī)定不能按實(shí)際發(fā)生距離調(diào)整，竣工結(jié)算時(shí)，施工方按有關(guān)部門出示的余泥排放點(diǎn)標(biāo)明的距離竟然有32km，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)甲方招標(biāo)文件的規(guī)定，乙方要求按實(shí)際運(yùn)距調(diào)整造價(jià)。分析：由于甲方?jīng)]有事前認(rèn)真審核招標(biāo)文件，很容易被乙方鉆了空子，造成甲方一定的損失。如果當(dāng)初甲方在招標(biāo)文件中加上這樣一句話：“工程結(jié)算時(shí)，工程量按實(shí)結(jié)算，投標(biāo)單價(jià)不作調(diào)整，余泥外運(yùn)由乙方自報(bào)單價(jià)，結(jié)算不作調(diào)整”，則甲方能有效地規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)。[實(shí)例4-3]某工程，招標(biāo)時(shí)對(duì)停水停電窩工、自然環(huán)境改變?cè)黾淤M(fèi)用在招標(biāo)文件中沒(méi)有寫清，從而造成竣工結(jié)算時(shí)引起糾紛。分析：招標(biāo)文件的不清不楚將成為乙方進(jìn)行索賠追加工程款的突破口，使工程陷入乙方先以低價(jià)中標(biāo)，然后再大幅度調(diào)增價(jià)的圈套。[實(shí)例4-4]某工程招標(biāo)書上顯示的建筑面積是4200m2，而在標(biāo)底編制中按施工圖實(shí)際計(jì)算出的面積是6750m2。投標(biāo)者A就按4200m2來(lái)猜估“報(bào)價(jià)”，而不按實(shí)際設(shè)計(jì)施工圖進(jìn)行正確計(jì)算報(bào)價(jià)，這樣無(wú)論是工程造價(jià)和三材指標(biāo)自然出入很大。投標(biāo)人B用6750m2的實(shí)際造價(jià)與4200m2的相應(yīng)造價(jià)對(duì)比，認(rèn)為這個(gè)工程單方造價(jià)太高，人為又調(diào)低了造價(jià)。顯然這個(gè)“造價(jià)太高”是因?yàn)橛幂^大面積的實(shí)際造價(jià)除以不真實(shí)的較小面積這個(gè)“量”造成的。后經(jīng)查實(shí)，按照施工圖計(jì)算出的6750m2是正確的。A、B不認(rèn)真復(fù)核，所報(bào)的造價(jià)均因超低而失標(biāo)。分析：一個(gè)工程，按理說(shuō)只有一個(gè)建筑面積，但在實(shí)際上，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)同一工程同一設(shè)計(jì)圖紙有幾個(gè)不同“量”的面積。比如，設(shè)計(jì)圖上有一個(gè)“建筑面積”，施工圖預(yù)算時(shí)也有一個(gè)與設(shè)計(jì)圖不同的建筑面積(或大或小)，審查結(jié)算時(shí)又有一個(gè)“建筑面積”，這個(gè)“建筑面積”與設(shè)計(jì)圖和施工圖預(yù)算的面積相比又有差異。是怎樣造成的呢?其主要原因是計(jì)算依據(jù)不同；對(duì)定額計(jì)算規(guī)則的理解不同或者設(shè)計(jì)發(fā)生變更；對(duì)各種形體復(fù)雜、造型各異的工程在計(jì)算中出現(xiàn)的技術(shù)性誤差。建筑面積出現(xiàn)誤差，將影響綜合腳手架、垂直運(yùn)輸費(fèi)用和超高人工、機(jī)械降效費(fèi)用，并導(dǎo)致工程造價(jià)單方經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)失真。4.2工程量清單的結(jié)算籌劃實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià)，體現(xiàn)的是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，即招標(biāo)方編制并公開提供工程量清單，承擔(dān)工程量方面的風(fēng)險(xiǎn)，投標(biāo)方根據(jù)招標(biāo)方提供清單進(jìn)行報(bào)價(jià)，承擔(dān)價(jià)格方面的風(fēng)險(xiǎn)，任何一方不應(yīng)隨意轉(zhuǎn)嫁自己應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。但在甲乙雙方的實(shí)戰(zhàn)博弈中適當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是必要的。以下重點(diǎn)介紹分部分項(xiàng)工程量清單的機(jī)會(huì)點(diǎn)。清單編制人編制工程量清單的行為，實(shí)質(zhì)上是在編寫具體的合同條款，清單項(xiàng)目的劃分、描述、工程量計(jì)算的準(zhǔn)確性直接影響到合同的質(zhì)量，最終影響到甲乙雙方的直接利益。通過(guò)以下一些實(shí)例，將會(huì)發(fā)現(xiàn)主要分部分項(xiàng)存在的潛在機(jī)會(huì)點(diǎn)。(1)土石方工程機(jī)會(huì)點(diǎn)[實(shí)例4-5]某建設(shè)項(xiàng)目，甲方提供的工程量清單如表4-1所示：實(shí)際施工中，乙方發(fā)現(xiàn)平整場(chǎng)地全部為挖方-25cm，原清單中并未描述外運(yùn)土方運(yùn)距，乙方遂提出增加土方外運(yùn)的費(fèi)用簽證申請(qǐng)。分析：“平整場(chǎng)地”項(xiàng)目適于建筑場(chǎng)地厚度在±30cm以內(nèi)的挖、填、運(yùn)、找平。甲方在編制工程量清單時(shí)應(yīng)注意：如出現(xiàn)±30cm以內(nèi)的全部是挖方或全部是填方，需外運(yùn)土方或借土回填時(shí)，在工程量清單項(xiàng)目中應(yīng)描述棄土運(yùn)距(或棄土地點(diǎn))或取土運(yùn)距(或取土地點(diǎn))，這部分的運(yùn)輸應(yīng)包括在“平整場(chǎng)地”項(xiàng)目報(bào)價(jià)內(nèi)。如果在招標(biāo)文件中注明，取土、棄土地點(diǎn)由投標(biāo)方自己定，項(xiàng)目特征中可不用描述，否則，不加描述將被乙方抓住機(jī)會(huì)要求追加費(fèi)用。(2)砌筑工程機(jī)會(huì)點(diǎn)[實(shí)例4-6]某多層磚混住宅工程，基礎(chǔ)剖面圖如圖4-1：

[實(shí)例4-6]根據(jù)圖紙，某中介咨詢機(jī)構(gòu)編制的工程量清單如表4-4所示(僅列磚基礎(chǔ)分項(xiàng))：分析：①按工程量清單計(jì)量規(guī)范，墊層是捆綁在基礎(chǔ)內(nèi)，但在清單中只顯示主項(xiàng)(磚基礎(chǔ))的工程量，而不顯示墊層的工程量，故此分項(xiàng)的工程數(shù)量應(yīng)為130-40=90m3，而不是包含墊層工程量的130m3；②與傳統(tǒng)的施工圖預(yù)算相比，工程量清單中的項(xiàng)目名稱對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目特征和工作內(nèi)容比施工圖預(yù)算中的子項(xiàng)描述得更具體，內(nèi)容的綜合性也更強(qiáng)。由于乙方造價(jià)人員習(xí)慣了施工圖預(yù)算對(duì)項(xiàng)目工作內(nèi)容的規(guī)定，往往造成對(duì)清單項(xiàng)目工作內(nèi)容理解失誤，組價(jià)時(shí)漏掉其中某些工作發(fā)生的費(fèi)用，使工程造價(jià)偏低。如“計(jì)價(jià)規(guī)范”中的“01030101磚基礎(chǔ)”，其工作內(nèi)容包括了“砂漿制作、運(yùn)輸；鋪設(shè)墊層；砌磚；防潮層鋪設(shè)和材料運(yùn)輸”，而在施工圖預(yù)算中，基礎(chǔ)墊層的鋪設(shè)沒(méi)有包括在磚基礎(chǔ)的工作內(nèi)容中。如果造價(jià)人員忘記將墊層鋪設(shè)的價(jià)格組合到磚基礎(chǔ)綜合單價(jià)內(nèi)，按“計(jì)價(jià)規(guī)范”中“填表須知”第三條，“未填報(bào)的單價(jià)和合價(jià)，視為此項(xiàng)費(fèi)用已包含在工程量清單的其他單價(jià)和合價(jià)中”，甲方對(duì)乙方的失誤不會(huì)給予補(bǔ)償；③墊層厚度或工程量要認(rèn)真描述，有些中介提供的清單對(duì)墊層不加描述，如厚度不做描述，一旦墊層發(fā)生變更，如厚度加厚，但因工程量清單中顯示的工程量只是主項(xiàng)的工作量，不包括墊層工程量，這樣就容易使甲乙雙方就墊層的變更是否屬于清單工程量發(fā)生變動(dòng)而陷入糾紛。(4)混凝土及鋼筋混凝土工程機(jī)會(huì)點(diǎn)[實(shí)例4-7]在某工程的投標(biāo)中，投標(biāo)人A向甲方推薦板筋采用冷拉變形鋼筋代替普通圓鋼，此方案得到甲方的認(rèn)可。A中標(biāo)后，雖然A該項(xiàng)目的報(bào)價(jià)不高，但節(jié)約了一百多噸板鋼筋，僅此項(xiàng)目就為A創(chuàng)造了約40萬(wàn)元的工程利潤(rùn)。分析：乙方需分析選擇合理的施工方案，不同的施工方案對(duì)應(yīng)不同的工程造價(jià)，對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)的影響也是相當(dāng)大的。[實(shí)例4-8]某工程招標(biāo)文件明確指出本工程用砂采用××砂廠豆砂，距工地10km以內(nèi)。在踏勘現(xiàn)場(chǎng)及答疑階段，并沒(méi)有投標(biāo)人提出關(guān)于砂的任何問(wèn)題。而實(shí)際施工時(shí)，乙方才發(fā)現(xiàn)××砂廠的質(zhì)量不合格，只能去另外一砂廠購(gòu)買，距工地25km，實(shí)際增加的運(yùn)費(fèi)，施工單位只能自行承擔(dān)。分析：實(shí)地查看現(xiàn)場(chǎng)及答疑階段，對(duì)于招標(biāo)文件不清，或理解有偏差的地方應(yīng)主動(dòng)去現(xiàn)場(chǎng)查看，或向招標(biāo)方提問(wèn)，要求明確答復(fù)。(5)其他工程機(jī)會(huì)點(diǎn)[實(shí)例4-9]某工程，招標(biāo)單位在編制工程量清單時(shí)，只列出了門的數(shù)量(按樘或按平方米)，而忽略了“門套”2字，有的投標(biāo)單位報(bào)價(jià)門扇價(jià)，而未包括門套及門鎖等五金配件，這樣使各單位投標(biāo)報(bào)價(jià)缺少了可比性。[實(shí)例4-10]某工程，甲方提供的工程清單中，未提及石材車邊及磨邊的情況，投標(biāo)單位在報(bào)價(jià)時(shí)，有的把車邊、磨邊的價(jià)格考慮在石材內(nèi)，有的只考慮石材本身的價(jià)格。分析：很多情況下石材按施工工藝要求切成45°斜邊，有的還要磨成半圓邊等形狀，這些要求應(yīng)明確在清單描述中，以免日后乙方提出索賠。[實(shí)例4-11]某工程，用到一種進(jìn)口夾絲玻璃，但設(shè)計(jì)方信息不靈，這種產(chǎn)品出了替代品，原產(chǎn)品已不生產(chǎn)了，乙方在投標(biāo)時(shí)報(bào)低價(jià)，到實(shí)施時(shí)由于沒(méi)貨不得不變更，甲方只得按實(shí)結(jié)算。分析：有些工程，有經(jīng)驗(yàn)的乙方逼迫著甲方做變更，使變更朝有利于自己的方向發(fā)展，這樣可以補(bǔ)償費(fèi)用。五、合同簽訂階段的結(jié)算籌劃合同條款的結(jié)算籌劃中標(biāo)后簽訂合同，應(yīng)注意的是：(1)合同價(jià)應(yīng)與中標(biāo)價(jià)一致，工程內(nèi)容應(yīng)與招標(biāo)文件的內(nèi)容一致。(2)建筑材料價(jià)格如一次包死，應(yīng)預(yù)測(cè)工期時(shí)間內(nèi)可能出現(xiàn)的價(jià)格浮動(dòng)幅度，并設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，寫入合同條款。(3)對(duì)于合同中有關(guān)結(jié)算、付款、索賠等方面的條款，要認(rèn)真研究，預(yù)結(jié)算人員要積極提出看法和建議。預(yù)先控制，掌握主動(dòng)。把好專項(xiàng)條款審核關(guān)。詞語(yǔ)定義的籌劃一字之差、一詞之差、一句之差引發(fā)的糾紛在生活中比比皆是，在工程結(jié)算領(lǐng)域，因一字之差導(dǎo)致雙方發(fā)生不同的理解，繼而造成工程結(jié)算糾紛的實(shí)例也比比皆是，希望引起注意。[實(shí)例5-1]在某供應(yīng)合同中，付款條款對(duì)付款期的定義是“貨到全付款”。而該供應(yīng)是分批進(jìn)行的。在合同執(zhí)行中，供應(yīng)方認(rèn)為，合同解釋為“貨到，全付款”，即只要第一批貨到，購(gòu)買方即“全付款”，而購(gòu)買方認(rèn)為，合同解釋應(yīng)為“貨到全，付款”，即貨全到后，再付款。從字面上看，兩種解釋都可以。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，各不讓步，最終法院判定本合同無(wú)效，不予執(zhí)行。實(shí)質(zhì)上本案例還可以追溯合同的起草者。如果供應(yīng)方起草了合同，則應(yīng)理解為“貨到全，付款”；如果是購(gòu)買方起草，則可以理解為“貨到，全付款”。[實(shí)例5-2]某工程的施工合同，由于甲方簽訂合同時(shí)疏忽，土方外運(yùn)費(fèi)單價(jià)包干40元/m3，按甲方的本意是指此價(jià)除不含稅外，已含直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)，但后面未明確注明“稅前計(jì)取”四字。乙方編報(bào)工程結(jié)算時(shí)，按單價(jià)40元/m3進(jìn)入直接費(fèi)，又計(jì)取了間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金后，其單價(jià)實(shí)際己變?yōu)?7.41元/m3。結(jié)算單價(jià)高出了包干單價(jià)27.41元/m3。以該工程發(fā)生2萬(wàn)m3土方量計(jì)算，則甲方需多支付54.82萬(wàn)元。分析：甲方對(duì)合同簽約持慎重認(rèn)真的態(tài)度，但因受專業(yè)限制等綜合因素，某些甲方對(duì)施工合同的合理性缺乏深刻的理解，常?！罢`”簽合同條款而招致?lián)p失。[實(shí)例5-3]某寫字樓工程，工程承包合同注明結(jié)算時(shí)按當(dāng)?shù)囟~計(jì)價(jià)，乙方“讓利5％”，除此4個(gè)字外未見(jiàn)到有對(duì)“讓利”一詞所做任何說(shuō)明解釋。該工程實(shí)際結(jié)算時(shí)主要材料價(jià)格均由甲方核定，其中鋼筋按中準(zhǔn)價(jià)下浮6％，商品混凝土按中準(zhǔn)價(jià)下浮10％。進(jìn)入結(jié)算程序時(shí)，甲方、乙方、中介方對(duì)“讓利5％”對(duì)結(jié)算的影響出現(xiàn)了五種不同的理解：①指利潤(rùn)部分優(yōu)惠5％，如一個(gè)工程定額計(jì)算利潤(rùn)為100萬(wàn)元，就優(yōu)惠5萬(wàn)元；②指計(jì)算利潤(rùn)時(shí)優(yōu)惠5％，如一個(gè)工程定額計(jì)算利潤(rùn)率為7％，則優(yōu)惠后按照2％計(jì)算；③按照直接費(fèi)讓利5％，如直接費(fèi)1000萬(wàn)，則優(yōu)惠50萬(wàn)元；④總價(jià)讓利，如總結(jié)算價(jià)1000萬(wàn)，則優(yōu)惠50萬(wàn)元；⑤總價(jià)扣除甲供材料、甲方定價(jià)材料費(fèi)用后讓利優(yōu)惠5％，如總造價(jià)1000萬(wàn)，甲供材料、甲方定價(jià)材料費(fèi)共計(jì)600萬(wàn)，優(yōu)惠(1000-600萬(wàn))×5％。分析：按字面意思，第一種作法可能在法律上站得住腳，但實(shí)際工程中大家往往是按④做的，合同中如果注明是總價(jià)讓利5％，那就沒(méi)話可說(shuō)了。如果合同中除了讓利5％這句話，其余什么相關(guān)話題都沒(méi)有，甲乙雙方私下里沒(méi)訂什么書面或口頭協(xié)議什么的，那里面名堂就多了，但如果打起官司，持第一種觀點(diǎn)的勝訴的可能性大一些。六、工程實(shí)施階段的結(jié)算籌劃6.1圖紙會(huì)審的結(jié)算籌劃6.1.1乙方合理增加工程量的技巧(1)迎合甲方主觀的喜好一些甲方的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)基本建設(shè)管理程序與方法并不解，但卻喜好表現(xiàn)自己對(duì)建筑的喜好，這些特點(diǎn)均有可能被乙方牢牢抓住，成為乙方竣工結(jié)算籌劃的一個(gè)重要突破口。[實(shí)例6-1]某住宅樓外裝飾原設(shè)計(jì)采用價(jià)廉物美白水泥拉毛，工程實(shí)施中，甲方領(lǐng)導(dǎo)在開始裝飾前根據(jù)自己觀點(diǎn)與喜愛(ài)要求乙方將白水泥拉毛外裝飾改為面磚。此項(xiàng)變更使工程造價(jià)提高近8萬(wàn)元。分析：有的甲方領(lǐng)導(dǎo)甚至在某一分部分項(xiàng)工程施工完畢后，又提出變更要求，使得施工人員不得不打破原有的施工組織設(shè)計(jì)，重新安排施工，造成人工、材料及機(jī)械的浪費(fèi)。同時(shí)也給乙方創(chuàng)造了索賠的機(jī)會(huì)。(2)利用設(shè)計(jì)的粗心。當(dāng)前個(gè)別設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員以追求經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，只求速度，不重質(zhì)量，設(shè)計(jì)工作不深入、不細(xì)致，圖紙標(biāo)注不清晰，該出詳圖的不出，只能讓人猜謎；一些地方考慮不周到，該有梁的地方無(wú)梁，不該有柱的地方有柱，設(shè)計(jì)中相當(dāng)一部分不盡合理。盡管投標(biāo)之前有圖紙答疑，但往往建設(shè)工程急于開工建設(shè)，在投標(biāo)之前沒(méi)有足夠的時(shí)間將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題妥善解決，致使有相當(dāng)一部分施工內(nèi)容沒(méi)有在投標(biāo)報(bào)價(jià)中包含，留下了較大的活口，因此設(shè)計(jì)變更自然而然地頻頻發(fā)生。[實(shí)例6-2]某教學(xué)樓工程，地槽開挖至設(shè)計(jì)深度時(shí)，由于地耐力達(dá)不到設(shè)計(jì)要求，使本可以通過(guò)擴(kuò)大毛石基礎(chǔ)斷面就可以解決的問(wèn)題，卻變?yōu)殇摻罨炷翖l形基礎(chǔ)，白白地多花費(fèi)20多萬(wàn)元。該工程僅設(shè)計(jì)變更50多項(xiàng)，基本上邊施工邊變更，從而使費(fèi)用不斷增加。分析：有的設(shè)計(jì)單位不具備地質(zhì)勘察能力，在無(wú)詳細(xì)地質(zhì)資料的情況下，就憑主觀臆想盲目進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，使得工程未施工，就埋下了變更的因素。6.1.2乙方合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的技巧在圖紙會(huì)審時(shí)候，對(duì)于結(jié)構(gòu)復(fù)雜、施工難度高的項(xiàng)目，乙方要認(rèn)真分析，要從既能方便施工、有利于加快工程進(jìn)度、確保質(zhì)量，又能降低資源消耗、增加工程收入方面加以考慮，積極提出修改意見(jiàn)。對(duì)一些明顯虧本的子目，在不影響質(zhì)量的前提下，提出合理的替代方案，以降低工程成本。[實(shí)例6-3]某工程投標(biāo)時(shí)，乙方報(bào)價(jià)25cm路面三渣基層為20元/m3，而正常價(jià)格為30元/m3。如按中標(biāo)價(jià)施工，會(huì)引起較大的三渣基層單項(xiàng)虧損。乙方項(xiàng)目部開工后向甲方和設(shè)計(jì)單位說(shuō)明三渣基層施工的難度和質(zhì)量隱患，得到了認(rèn)可，后將三渣基層改為水泥碎石穩(wěn)定層，避免了工程單項(xiàng)虧損，為工程最終達(dá)到目標(biāo)成本打好了基礎(chǔ)。6.2施工組織設(shè)計(jì)的竣工結(jié)算籌劃乙方變更施工組織設(shè)計(jì)增加預(yù)算乙方進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)后，如發(fā)現(xiàn)施工方案要修改，如果提出的修改施工方案理由合理，一般程序是：先書面報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師批準(zhǔn)，再由監(jiān)理方向甲方工地代表報(bào)告。實(shí)際施工中，如果幾方都不認(rèn)真執(zhí)行，那將成為乙方“合理”增加費(fèi)用的機(jī)會(huì)。[實(shí)例6-4]某單位宿舍樓工程，甲方招標(biāo)文件要求按定額工期完成。原設(shè)計(jì)圖紙基礎(chǔ)是條形基礎(chǔ)，乙方投標(biāo)預(yù)算是按條形基礎(chǔ)開挖。施工中，乙方以趕工期為由，死活要求甲方和監(jiān)理方同意基礎(chǔ)開挖改為滿堂開挖。甲方告誡乙方要預(yù)留好回填余土量，特意要求將開挖余土放置工程隔壁廢棄的操場(chǎng)上。可是乙方卻大量外運(yùn)余土，造成回填土方不夠，要向外購(gòu)置余土。本來(lái)向外購(gòu)置余土是乙方自己責(zé)任造成的，自己應(yīng)負(fù)擔(dān)，可是甲方工地代表只是簡(jiǎn)單地從節(jié)省造價(jià)角度著想，主動(dòng)建議乙方將甲方單位在創(chuàng)建全國(guó)衛(wèi)生城工作中拆除的圍墻垃圾填入回填基槽內(nèi)。分析：本案中，即使是滿堂開挖，外運(yùn)余土，監(jiān)理方和工地甲方代表對(duì)外運(yùn)超量余土應(yīng)負(fù)有責(zé)任，起碼監(jiān)督不力。本案中乙方變更施工方案，只是簡(jiǎn)單地報(bào)告一下，隨意性較大，監(jiān)理方和甲方代表也沒(méi)有認(rèn)真認(rèn)證，草率同意，監(jiān)督不力，最終將會(huì)造成甲乙方事后結(jié)算扯皮現(xiàn)象。6.3工程簽證的竣工結(jié)算籌劃工程簽證是施工過(guò)程發(fā)生的與設(shè)計(jì)圖、施工方案、施工預(yù)算項(xiàng)目或工程量不相符，需調(diào)整工程造價(jià)的補(bǔ)充、追加認(rèn)可。工程技術(shù)人員應(yīng)與造價(jià)業(yè)務(wù)人員密切配合，熟悉預(yù)算涵蓋內(nèi)容，劃分需簽證項(xiàng)目，以便工程結(jié)算準(zhǔn)確反映工程造價(jià)。6.3.1工程簽證常發(fā)生的情形(1)工程地形或地質(zhì)資料變化。(2)地下水排水施工方案及抽水臺(tái)班。(3)現(xiàn)場(chǎng)開挖管線或其他障礙處理。(4)土石方因現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境限制，發(fā)生場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)、外運(yùn)及相應(yīng)運(yùn)距。(5)材料的二次轉(zhuǎn)堆。(6)材料、設(shè)備、構(gòu)件的場(chǎng)外運(yùn)輸。(7)備用機(jī)械臺(tái)班的使用，如發(fā)電機(jī)等。(8)工程特殊需要的機(jī)械租賃。(9)無(wú)法按定額規(guī)定進(jìn)行計(jì)算的大型設(shè)備進(jìn)退場(chǎng)或二次進(jìn)退場(chǎng)費(fèi)用。(10)工程其他零星修改簽證。(11)由于設(shè)計(jì)變更造成材料浪費(fèi)及其他損失。(12)停工或窩工損失。由于甲方責(zé)任造成的停水、停電超過(guò)定額規(guī)定的范圍。(13)由于拆遷或其他甲方、監(jiān)理因素造成工期拖延。(14)不可抗力造成的經(jīng)濟(jì)損失。(15)甲方供料時(shí)，供料不及時(shí)或不合格給乙方造成的損失。(16)續(xù)建工程的加工修理。(17)零星用工。(18)臨時(shí)設(shè)施增補(bǔ)項(xiàng)目。(19)隱蔽工程簽證。(20)工程項(xiàng)目以外的簽證。工程地形或地質(zhì)資料變化

[實(shí)例6-5]某工程，乙方低價(jià)中標(biāo)，根據(jù)施工前測(cè)算，該項(xiàng)目很可能虧損，而且該工程業(yè)主要求乙方墊部分資金。實(shí)際施工中，乙方想盡辦法，合理增加有利潤(rùn)空間的項(xiàng)目，從而扭虧為盈，如清淤及外調(diào)土是本標(biāo)段的“大頭”，項(xiàng)目累計(jì)簽證清淤量達(dá)3.2萬(wàn)m3(而投標(biāo)時(shí)僅為8700m3)，同時(shí)，在簽證增加清淤量時(shí)又自然增加了外調(diào)土方量，通過(guò)對(duì)合同外增加的外調(diào)土單價(jià)實(shí)行簽證又增加了結(jié)算收入，僅此兩項(xiàng)就創(chuàng)收近100萬(wàn)元。分析：本例中乙方在施工中，采用竣工結(jié)算籌劃的一系列措施和辦法，不僅走出了當(dāng)初虧損幾成定局的陰影，而且實(shí)現(xiàn)扭虧轉(zhuǎn)盈，創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益還很可觀。6.3.2工程量簽證(1)乙方增加工程量簽證的方法1)當(dāng)某些合同外工程急需處理時(shí)，乙方往往容易不顧事實(shí)，夸大事實(shí)，并要求簽證。2)當(dāng)處理一些復(fù)雜、耗時(shí)較長(zhǎng)的合同外工程時(shí)，乙方經(jīng)常請(qǐng)甲方代表、監(jiān)理去現(xiàn)場(chǎng)觀看，等時(shí)過(guò)景遷(一般不超過(guò)簽證時(shí)效)，他們只記事情不記尺寸時(shí)，再去簽證。3)對(duì)某些非關(guān)鍵部位但影響交通等的工程，故意拖時(shí)完成，甲方為了要求乙方盡快完工，騰出交通通道，通常會(huì)要求乙方趕工，這樣乙方就可以賺取甲方部分趕工措施費(fèi)。6.3.3材料價(jià)格簽證按行規(guī)，設(shè)計(jì)圖紙對(duì)一些主材、裝飾材料只能指定規(guī)格與品種，而不能指定生產(chǎn)廠家。目前市場(chǎng)上的偽劣產(chǎn)品較多，不同的廠家和型號(hào)，價(jià)格差異比較大，特別是一些高級(jí)裝飾材料。故對(duì)主要材料，特別是材料按實(shí)調(diào)差的工程，進(jìn)場(chǎng)前必須征得甲方同意，對(duì)于一些工期較長(zhǎng)的工程，期間價(jià)格漲跌幅度較大，必須分期多批對(duì)主要建材與甲方進(jìn)行價(jià)格簽證。(1)簽證時(shí)間點(diǎn)的合理籌劃市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格信息是時(shí)時(shí)刻刻不斷變化的，掌握了價(jià)格變動(dòng)規(guī)律為我所用，必會(huì)取得較好的效果。[實(shí)例6-6]某乙方施工的一項(xiàng)綠化工程，甲方要求圖紙改為某種名貴的樹種，本地信息價(jià)上又沒(méi)有單價(jià)，需從外地買回。但在簽證中，甲方只簽數(shù)量，未簽單價(jià)，竣工結(jié)算審核時(shí)，審核方根本不認(rèn)這個(gè)單價(jià)，雙方發(fā)生糾紛。分析：乙方施工當(dāng)時(shí)就應(yīng)簽署單價(jià)，否則就結(jié)算時(shí)就很麻煩。[實(shí)例6-7]某小區(qū)，共有16幢住宅樓，分別被5家乙方承建，該工程結(jié)算方式為按實(shí)結(jié)算，主材按甲方簽證價(jià)竣工結(jié)算時(shí)調(diào)整。施工期間恰逢建材價(jià)格不穩(wěn)大起大落之機(jī)，A單位每次均選在建材價(jià)格的相對(duì)高點(diǎn)報(bào)監(jiān)理與甲方簽證，且簽證批次的進(jìn)貨量較大(該小區(qū)監(jiān)理工作較疏忽，只控制單價(jià)，但對(duì)乙方所報(bào)采購(gòu)量并未審核)，在價(jià)格相對(duì)低時(shí)，簽證批次的進(jìn)貨量很少。而B單位恰恰相反，在低價(jià)位時(shí)反而報(bào)進(jìn)貨量很大，在高價(jià)位時(shí)反而高進(jìn)貨量很少。竣工結(jié)算時(shí)，主材按加權(quán)簽證價(jià)結(jié)算，同樣建筑面積、同樣圖紙的兩幢總造價(jià)不足300萬(wàn)的住宅樓，A單位僅材差就較B單位多結(jié)近5萬(wàn)元。分析：簽證時(shí)點(diǎn)合理籌劃，往往成為乙方多結(jié)算材差的一個(gè)手段。6.4工程索賠的竣工結(jié)算籌劃統(tǒng)計(jì)資料表明，通過(guò)項(xiàng)目管理，可提高利潤(rùn)的3％-5％，而通過(guò)索賠管理，則可提高利潤(rùn)的10％-20％。可見(jiàn)索賠是影響工程造價(jià)的一個(gè)非常重要的因素。由于施工中現(xiàn)場(chǎng)條件、氣候條件、施工進(jìn)度、物價(jià)的變化，以及合同條款、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)文件和施工圖紙的變更、延誤等因素的影響，使得工程承包中不可避免地出現(xiàn)索賠。索賠是工程承包中經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)象。索賠是雙向性的，是一種權(quán)利的主張。同時(shí)，索賠也是對(duì)合同的補(bǔ)充和完善，是承包、發(fā)包雙方之間承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)比例的合理再分配，是合同管理的正常業(yè)務(wù)。七、不規(guī)范乙方

常用結(jié)算灌水手法7.1利用合同，開口多算。有的甲方對(duì)發(fā)包合同重視不夠，僅與乙方商定工程范圍、進(jìn)度和質(zhì)量等條款就簽訂合同，開工建設(shè)。到工程竣工結(jié)算時(shí)，才發(fā)現(xiàn)原發(fā)包合同一無(wú)工程價(jià)款，二無(wú)結(jié)算要求，連設(shè)計(jì)變更也沒(méi)有限制的條款，甚至隨意開口，合同對(duì)工程結(jié)算沒(méi)有約束力，乙方借此夸大施工難度，不斷單項(xiàng)報(bào)告甲方負(fù)責(zé)人簽批增加工日和投資的條子；乙方辦理結(jié)算時(shí)，又利用合同開口和其它漏洞高估多算，增加結(jié)算投資。7.2利用隱蔽，抬高造價(jià)。有的建設(shè)項(xiàng)目只有“形式監(jiān)理”(即有監(jiān)理合同，但不要求派人駐現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理)或監(jiān)理工作不到位。甲方?jīng)]有專人管施工現(xiàn)場(chǎng)，隱蔽工程沒(méi)有驗(yàn)收、沒(méi)有簽證、沒(méi)有記錄，到竣工結(jié)算時(shí)，乙方才找設(shè)計(jì)人員、甲方補(bǔ)簽證，然后列入結(jié)算。這種事后補(bǔ)簽的隱蔽工程往往數(shù)量多計(jì)，甚至根本沒(méi)有發(fā)生也列入結(jié)算。7.3設(shè)計(jì)變更，事后簽證。有的甲方不重視控制設(shè)計(jì)變更，不辦理設(shè)計(jì)變更的審批手續(xù)，沒(méi)有正式的設(shè)計(jì)變更通知單，沒(méi)有設(shè)計(jì)變更引起的工程量與投資增減的記錄。在工程的設(shè)計(jì)變更中，只計(jì)增加的工程量，不計(jì)減少的工程量，以達(dá)到多計(jì)的目的。[實(shí)例7-1]某乙方人員，利用洽商含糊不清的部位及甲方結(jié)算人員不熟悉工地及工作態(tài)度的不認(rèn)真，通過(guò)一份洽商多要了60多萬(wàn)元。7.4工程計(jì)量，虛報(bào)多報(bào)。主要表現(xiàn)為工程量不按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的計(jì)算規(guī)則和竣工圖尺寸計(jì)算。如建筑工程土方外運(yùn)按開挖量，不扣除回填土數(shù)量；砌墻體未扣0.3m2以上洞孔和鋼筋檢圈梁、柱等體積：框架間墻體規(guī)定按凈長(zhǎng)線計(jì)算，卻用中心線長(zhǎng)度計(jì)算，多算框架柱部分；綜合腳手架應(yīng)按建筑面積計(jì)算，卻把不能計(jì)算建筑面積的雜物間面積也計(jì)入，少扣重疊交叉多算工程量等等。由于沒(méi)有按規(guī)定計(jì)算，造成竣工結(jié)算工程量增加而多報(bào)工程價(jià)款等等。7.5化整為零，重復(fù)計(jì)算。在工程結(jié)算中，將一個(gè)工程結(jié)算書分成幾個(gè)工程結(jié)算書來(lái)編制，使同一個(gè)工程量在幾個(gè)結(jié)算書中同時(shí)出現(xiàn)，達(dá)到重復(fù)計(jì)算工程量的目的。重復(fù)計(jì)算定額已包括了的工作內(nèi)容。如在進(jìn)行了豎向布置挖填土方時(shí)，不得再計(jì)算平整場(chǎng)地：人工挖孔樁已含25m的運(yùn)土，不再計(jì)25m以內(nèi)的轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)，然而，計(jì)算時(shí)又套用相應(yīng)定額的做法，使用一工作內(nèi)容二次套用定額，犯了重復(fù)套用定額的錯(cuò)誤。7.6結(jié)算單價(jià)，隨意高套。不認(rèn)真執(zhí)行規(guī)定的綜合單價(jià)或定額基價(jià)，隨意高套，造成結(jié)算投資虛增。對(duì)清單或定額中的缺項(xiàng)套用子目或換算的理解有出入、高套定額。有的乙方套用定額子目時(shí)，不按實(shí)際施工工藝和標(biāo)準(zhǔn)選套定額，而是就高不就低，高套定額；有的乙方將分項(xiàng)工程定額子目中已綜合的工序內(nèi)容，又分解開來(lái)重復(fù)套用；有的干脆張冠李戴，故意串套定額，抬高造價(jià)。[實(shí)例7-2]某乙方在套定額時(shí)，故意將單價(jià)低的項(xiàng)目串換成單價(jià)高的項(xiàng)目。如將預(yù)制過(guò)梁套用成現(xiàn)澆過(guò)梁；C20混凝土套用成C30混凝土，滿堂基礎(chǔ)套現(xiàn)澆板定額，這樣一來(lái)，就致使工程造價(jià)虛增20％左右。7.7材料報(bào)價(jià)，深藏玄機(jī)。主材的型號(hào)、材質(zhì)在設(shè)計(jì)中不明確，因裝飾材料品種繁多，發(fā)展日新月異，材料因品種、質(zhì)級(jí)、產(chǎn)地、供貨渠道不一，價(jià)格亦懸殊較大，特別是新型材料、進(jìn)口材料的價(jià)格更難準(zhǔn)確確定，這給乙方有了可乘之機(jī)，常常以質(zhì)劣價(jià)廉的材料冒充質(zhì)優(yōu)價(jià)高的材料，魚目混珠，高算價(jià)格。建筑工程材料，尤其是裝飾和安裝工程材料，低價(jià)購(gòu)進(jìn)，高價(jià)結(jié)算?；颉耙源纬鋬?yōu)”進(jìn)行最終結(jié)算。[實(shí)例7-3]某工程，乙方將價(jià)格為80.79元/根的鑄鐵管，套用130.80元/根的排水鑄鐵管價(jià)格；將價(jià)格為1200元/m3的國(guó)產(chǎn)硬木，套用2800元/m3的進(jìn)口硬木價(jià)格；將四川產(chǎn)20元/m2的外墻面磚，套用廣東產(chǎn)35元/m2的外墻面磚價(jià)格等等。7.8取費(fèi)計(jì)算，多加少扣。不按合同要求套用費(fèi)用定額。根據(jù)工程類別劃分，三類工程卻高套用二類工程。在縣城(鎮(zhèn))的工程稅金的卻套用市區(qū)的費(fèi)率等。間接費(fèi)和利潤(rùn)等計(jì)算，往往出現(xiàn)規(guī)定應(yīng)扣減的項(xiàng)目少扣或不扣，而規(guī)定不允許增加的項(xiàng)目又盡量增加。差價(jià)為負(fù)值的不計(jì)，只計(jì)算差價(jià)為正值的材料，造成負(fù)差少扣，多報(bào)結(jié)算總值。7.9夸大難度，多計(jì)費(fèi)用。有的乙方通過(guò)雕龍刻鳳、梁枋彩畫，重花門、鏤花窗等造型，夸大藝術(shù)效果和施工難度，巧立設(shè)計(jì)費(fèi)、補(bǔ)助費(fèi)等名目，隨意要價(jià)；有的在工期上作假，騙取工期提前獎(jiǎng)或趕工費(fèi)；有的項(xiàng)目中還列有音響調(diào)試、豪華燈具調(diào)試等不應(yīng)計(jì)取的費(fèi)用。7.10順手牽羊，多多益善。有的材料是甲方供應(yīng)結(jié)算的，乙方只供應(yīng)輔助材料和具體施工，但結(jié)算書中仍將甲方供應(yīng)的材料價(jià)格納入總價(jià)內(nèi)；有的項(xiàng)目乙方直接用取甲方的水電，但結(jié)算工程價(jià)款時(shí)水電費(fèi)用亦不扣除。7.11單位變換，小數(shù)搞錯(cuò)。[實(shí)例7-4]某工程結(jié)算在“鋼筋混凝土基礎(chǔ)”項(xiàng)目中，水泥數(shù)量原應(yīng)為200m3×0.291t/m3=58.2t，工程結(jié)算卻成了582t，使水泥用量虛增了9倍。7.12涂改資料，偷梁換柱。有些甲方讓乙方提交結(jié)算資料時(shí)，自己雖復(fù)印一份對(duì)應(yīng)的簽證資料，但并不提供給審價(jià)人員，這樣容易讓乙方鉆空子涂改資料。7.13軟件作弊，虛報(bào)多報(bào)。人們常常認(rèn)為利用計(jì)算機(jī)編制工程項(xiàng)目預(yù)(結(jié))算，只要工程量計(jì)算準(zhǔn)確，定額套用正確，其結(jié)果就錯(cuò)不了，其實(shí)不然。一些單位正是利用人們對(duì)計(jì)算機(jī)過(guò)于信賴的心理，通過(guò)計(jì)算機(jī)及有關(guān)軟件編制工程預(yù)結(jié)算進(jìn)行作弊，其手法比較隱蔽，且具有一定的迷惑性。如：1)用定額冊(cè)(章)說(shuō)明中允許某些子目可做調(diào)整的有關(guān)規(guī)定，對(duì)相關(guān)子目或無(wú)關(guān)子目進(jìn)行調(diào)整，通過(guò)多計(jì)定額直接費(fèi)提高工程造價(jià)。2)利用某些軟件定額子目數(shù)據(jù)可臨時(shí)改變調(diào)整的特點(diǎn)，改變定額基價(jià)。結(jié)束謝謝！房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、土地與土地使用制度毛地：是指城市舊區(qū)改造中須先進(jìn)行動(dòng)遷安置，拆除舊有建筑物后方可使用的土地。生地：“熟地”的對(duì)稱，指未經(jīng)開發(fā)，尚未形成建筑用地條件的農(nóng)地或荒地。熟地：“生地”的對(duì)稱，指經(jīng)開發(fā)，已形成一定建筑用地條件的土地。

樓面地價(jià)：香港房地產(chǎn)用語(yǔ)。指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。其計(jì)算公式為：土地總價(jià)格樓面地價(jià)=建筑總面積毛地價(jià)：指城市舊區(qū)改造中須先動(dòng)遷安置原有居民，拆除舊有建筑物后方可使用的土地價(jià)格。生地價(jià)：指未經(jīng)開發(fā)，尚未形成建筑用地條件的土地的價(jià)格。熟地價(jià)：指經(jīng)過(guò)開發(fā)，已具備一定建設(shè)用地條件的土地的價(jià)格。

轉(zhuǎn)讓地價(jià)：指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用權(quán)者將土地使用權(quán)依法再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與等。招標(biāo)地價(jià)：指以招標(biāo)形式出讓土地使用權(quán)的價(jià)格。即由招標(biāo)人（土地所有者）通過(guò)一定的形式，將土地招標(biāo)事項(xiàng)公布于眾，由符合招標(biāo)規(guī)定的用地單位和個(gè)人，在指定的期限內(nèi)向土地招標(biāo)人提出報(bào)價(jià)，最后由招標(biāo)人按擇優(yōu)錄取原則確定的中標(biāo)地價(jià)。拍賣地價(jià)：指公開拍賣土地使用權(quán)時(shí)形成的土地價(jià)格。通常的做法是：土地所有者喊出底價(jià)，競(jìng)投者應(yīng)價(jià)叫價(jià)，上至無(wú)人叫價(jià)時(shí)，出最高價(jià)者獲得土地（使用權(quán)）。協(xié)議地價(jià)：也稱“定向議標(biāo)地價(jià)“，指買賣雙方通過(guò)平等協(xié)商確定的土地使用權(quán)出讓價(jià)格。即由政府土地管理部門與土地使用權(quán)受讓人就土地使用期限、土地開發(fā)條件、土地使用權(quán)價(jià)格等進(jìn)行協(xié)商后確定的地價(jià)。

行政劃撥：也稱“土地使用權(quán)劃撥“，指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地使用權(quán)無(wú)償交付其使用的行為。土地使用權(quán)劃撥：指由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。土地使用權(quán)出讓：指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。荒地：指尚未開墾利用或曾開墾而長(zhǎng)期荒蕪的土地。二、房地產(chǎn)投資與開發(fā)房地產(chǎn)：指城市（城鎮(zhèn)）房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)：指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)，其業(yè)務(wù)內(nèi)容涉及房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費(fèi)全過(guò)程。主要包括：土地開發(fā)和再開發(fā)；地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；房屋開發(fā)；房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)；物業(yè)管理；房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)科研等。支柱產(chǎn)業(yè)：指支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)部門，如房屋的支柱，故稱。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性：指房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張、收縮交替循環(huán)的變化特征。

投資回收率：指企業(yè)的投資回收額累計(jì)總數(shù)占投資額累計(jì)總數(shù)的百分比。其計(jì)算公式為：投資回收總額投資回報(bào)率=X100%投資總額投資回收率是衡量投資效果的一個(gè)重要指標(biāo)。在一定時(shí)期內(nèi)，投資回收率越高，投資效果越好；反之，則越差。五證：包括國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷（預(yù)）售許可證。資本金：又稱“注冊(cè)資金”，指企業(yè)在工商行政管理部門登記的注冊(cè)資本。通常說(shuō)，也就是開辦企業(yè)的本錢。

新區(qū)開發(fā)：也稱“城市新區(qū)開發(fā)”，指按照城市總體規(guī)劃要求，在城市現(xiàn)有建成區(qū)外進(jìn)行集中成片、綜合配套的開發(fā)建設(shè)活動(dòng)。房屋拆遷補(bǔ)償：簡(jiǎn)稱“拆遷補(bǔ)償”，指拆遷人按規(guī)定對(duì)被拆遷人因拆遷而造成的各種損失給予的補(bǔ)助和賠償。貨幣化補(bǔ)償：也稱“房屋拆遷貨幣補(bǔ)償”，指將拆遷房屋折算成貨幣后支付給被拆遷人的補(bǔ)償方式。三通一平：指施工現(xiàn)場(chǎng)路通、水通、電通和場(chǎng)地平整的簡(jiǎn)稱?！叭ā敝赴验_發(fā)區(qū)或建筑工地紅線以外的道路、給排水管道、供電線路引入施工現(xiàn)場(chǎng)；“一平”指施工現(xiàn)場(chǎng)土地平整。通常房地產(chǎn)開發(fā)基地達(dá)到了“三通一平”要求，就具備了正式施工的條件。七通一平：指對(duì)居住區(qū)開發(fā)前期工程要求的簡(jiǎn)稱?！捌咄ā蓖ǔＶ傅缆吠ā⑸纤?、雨污水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通?！耙黄健敝竿恋仄秸ｉ_工面積：指在統(tǒng)計(jì)報(bào)告期內(nèi)（如一個(gè)月、一個(gè)季度、一個(gè)年度等）新開工的房屋建筑總面積。竣工面積：指在統(tǒng)計(jì)報(bào)告期內(nèi)按設(shè)計(jì)要求完成施工，經(jīng)驗(yàn)收合格，達(dá)到交付使用條件的房屋面積。三、房地產(chǎn)交易與市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：即國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，指由土地管理部門代表國(guó)家，將國(guó)有土地使用權(quán)有償有期限地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或用地單位的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：也稱“增量房地產(chǎn)市場(chǎng)”，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，經(jīng)過(guò)開發(fā)，建成房屋后，依法經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：也稱“存量房地產(chǎn)市場(chǎng)”、“二手房市場(chǎng)”，指房地產(chǎn)權(quán)利人依法經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的市場(chǎng)，包括買賣、租賃等。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是一個(gè)房地合一的市場(chǎng)。商品房：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)，建成后用以經(jīng)營(yíng)（出售、出租）的各類房屋。商品房按其用途可分為住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等。現(xiàn)房：“期房”的對(duì)稱，指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房。期房：“現(xiàn)房”的對(duì)稱，指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房?？辗浚褐肝唇?jīng)正式批準(zhǔn)分配和未辦理訂租手續(xù)而空關(guān)的房屋，也稱“空關(guān)房”?？罩蒙唐贩浚汉?jiǎn)稱“空置房”，指竣工半年或半年以上尚未出售、出租的商品房。商品房空置率：指空置商品房與全部存量房屋的比率。其計(jì)算公式為：空置商品房總量商品房空置率=X100%