項目規(guī)劃建議課件

七臺河礦務局地塊規(guī)劃建議這里是房地產市場標桿聚集區(qū)這里將有名校榜樣社區(qū)這里是礦區(qū)職工的聚集區(qū)

這里將有市場中性價比最高的產品七臺河礦務局地塊規(guī)劃建議這里是房地產市場標桿聚集區(qū)這里將有名1地塊衛(wèi)星圖地塊衛(wèi)星圖2一、項目地塊分析一、項目地塊分析3優(yōu)勢：地塊周邊的建筑環(huán)境一般，為本項目提供了塑造品質產品的利好條件。三面臨街的校區(qū)商服配套達到最佳的經濟效益。不多的動遷戶，回遷面積少，容易的安置，不會影響小區(qū)的品質。該區(qū)域適宜規(guī)劃打造高端住宅小區(qū)，公寓產品搭配滿足區(qū)域不同客群需求。緊鄰實驗高中，直接吸納目標客群和校區(qū)概念。后發(fā)項目可借鑒周邊項目的成功經驗，做到揚長避短。優(yōu)勢：地塊周邊的建筑環(huán)境一般，為本項目提供了塑造品質產品的利4劣勢：地塊南側緊臨鐵道線，居住環(huán)境遭到相對影響。周邊環(huán)境較差，配套缺乏，居住人群稀少、無商業(yè)氛圍。周邊客群的消費能力偏弱，對未來本項目銷售價格會有不利的影響。市場對本區(qū)域內的交通便利性有著相對的制約性，對未來我們推出的產品、價格提出了如何順應市場的要求。劣勢：地塊南側緊臨鐵道線，居住環(huán)境遭到相對影響。5機會：片區(qū)內，多個陳舊住宅區(qū)和多個大型企業(yè)及礦務局匯聚，本項目緊鄰高校學府，吸納周邊人文層次客群及大量的企業(yè)高端團購客戶。項目標新立異，打造色彩清新的地中海托斯卡納風格，配以精致庭院式景觀布局，高素質的人文社區(qū)，具有開發(fā)高端項目的的機會。具有創(chuàng)新和升級城市居住水平的機會，做標桿。常規(guī)高端項目不具備跳脫優(yōu)勢，項目在樹立高端形象的同時必須降低區(qū)域環(huán)境的抗性，尋求差異化，規(guī)避激烈競爭并最大程度實現土地價值…機會：片區(qū)內，多個陳舊住宅區(qū)和多個大型企業(yè)及礦務局匯聚，本項6威脅：區(qū)域市場內明年大量房源變現，導致客戶區(qū)域性分流。國家信貸政策趨緊，提高置業(yè)了門檻，審批條件更加嚴格苛刻。國家宏觀調控政策，形成濃厚觀望氛圍，影響置業(yè)需求。速度決定生死！施工銷售入住回款傳播。。。。。。威脅：區(qū)域市場內明年大量房源變現，導致客戶區(qū)域性分流。7對策：全面提升體驗售房的手段，在售樓處、樣板間、體驗區(qū)就做好前期工作，給來訪客戶耳目一新的感覺，提高客戶的購買欲望和置業(yè)信心。在建筑立面和戶型設計上精益求精，做到同品質項目中鶴立雞群，確立市場競爭優(yōu)勢。充分運用現代傳播渠道的快捷、準確、互動的優(yōu)勢，結合傳統(tǒng)媒體及在周邊項目設立攔截廣告的運用，快速積累有效客戶。深度挖掘縣、鄉(xiāng)、村的意向客戶，設立鄉(xiāng)村看房直通車，并采取措施為購學區(qū)房客群降低支付門檻。針對周邊機構做好團購前期工作。打造小區(qū)內的景觀規(guī)劃布局要比競爭各案的景觀資源有了更多的可塑空間；以此彌補南側鐵路線所帶給本項目的的缺陷；對策：全面提升體驗售房的手段，在售樓處、樣板間、體驗區(qū)就做好8二、項目周邊房地產市場分析二、項目周邊房地產市場分析9除價格外，購房時最看重的因素購房時，除價格外交通便捷、小區(qū)地理位置、大中庭綠化、建筑質量和商業(yè)配套是被訪者最看重的因素。潛在物業(yè)需求調研除價格外，購房時最看重的因素潛在物業(yè)需求調研10理想戶型三室兩廳兩衛(wèi)為主，兩室兩廳一衛(wèi)為輔理想戶型結構以三房和兩房為主，其中又以三室兩廳兩衛(wèi)的需求度最高，達總量的55%；其次是兩室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳一衛(wèi)?？臻g形式趨向于平層，熱衷于灰空間的贈送在對灰色空間的選擇上，多數都選擇可變臥室陽臺；選擇寬敞的陽臺和入戶花園的被訪者也分別占到了總樣本29%和18%的比例。理想戶型三室兩廳兩衛(wèi)為主，兩室兩廳一衛(wèi)為輔空間形式趨向于平層11受訪者能承受的單價因被訪者選擇物業(yè)類型不同，其可承受的單價從3200元/㎡到4200元/㎡不等，主要集中在3600-4000元/㎡，總體平均單價為4000元/㎡。受訪者能承受的總價被訪問者可承受最高總價從25-52萬/套不等，主要集中在31-50萬/套.總體平均可承受總價為45萬/套.注：從以往的調查經驗中我們了解到，通常訪問者在被問及與收入和價格有關的問題時，其回答都會有所保留，因此實際可承受價格可在此基礎上上浮15-20%。受訪者能承受的單價受訪者能承受的總價12項目名稱建筑形態(tài)面積區(qū)間銷售均價項目信息城中名府多層45-175㎡380015棟多層七號公館多層高層87-240㎡410010棟5層2棟6層7棟高層韻動領地多層小高高層4033藝格春天高層4000納帕陽光高層、小高多層4100和盛觀瀾別墅6500322戶物業(yè)費0.8元/㎡項目名稱建筑形態(tài)面積區(qū)間銷售均價項目信息城中名府多層45-113現狀概述：住宅：在售住宅約700套+新推入市約600套，18年總體存量約1300套，其中公寓200套，商業(yè)在售300套。各項目住宅月去化量在5-10套左右。整個海林市月去化量在90套左右，熱銷期會有所上漲。產品同質化嚴重，只有高層、多層、地點、價格之區(qū)別，竟爭相對激烈。住宅均價約3000/㎡左右。商業(yè)：無特點、均為社區(qū)底商，無整體規(guī)劃，無統(tǒng)一招商。車庫方面，受本地汽車保有量、生活習慣和客戶需求等因素，導致車庫去化緩慢。如果產品不創(chuàng)新、千篇一律，注定與當地競品持平，去化周期與價格不會有重大突破。結論：1、住宅、商業(yè)、車庫、存量相對當地市場較大。2、住宅產品同品類無重大差別、只能以價格主導市場。3、商業(yè)受當地人口數量與消費水平限制、商業(yè)空置率高、無統(tǒng)一招商，靠市場自主消化周期過長。所以，本項目消量與價格想要有所突破，必須要在產品上有所創(chuàng)新，才能吸引本地有限的客戶群體。如果還是普通平層、商業(yè)無統(tǒng)一招商、只能注定去化緩慢?，F狀概述：14三、規(guī)劃建議三、規(guī)劃建議15

項目位于山湖路實驗高中南側，地塊規(guī)整，且項目南側緊鄰鐵路干線，因此設計時采用大量綠化隔離，將噪音及視覺影響降到最低。采用色彩明快、靈動線條的地中海建筑風格，注重建筑外立面的打造，在視覺上與景觀形成和諧統(tǒng)一，通過建筑緩沖，最大化提升戶型、通風、采光及利用率，景觀以綠植及水景主體為核心，實現該項目與同區(qū)域其他樓盤的差異化，體現高端居住品質的內涵。本案商業(yè)及行政區(qū)交通樞紐學區(qū)項目位于山湖路實驗高中南側，地塊規(guī)整，且項目南16“地段+景觀+空間+生活+人文”要素組合重要特質“地段+景觀+空間+生活+人文”要素組合重要特質17板塊價值交通價值地段價值人文價值配套價值地處山湖路實驗高中校區(qū)，七煤集團對面，南部城區(qū)核心區(qū)域。項目地有公交車站，項目東側車行3分鐘到達公交客運總站，交通通達性強。地塊東臨城市主干線山湖路，北行到達城市商業(yè)中心及行政核心，南側直行及達到308省道公路。周邊配套暫時較為缺乏，但卻是七臺河市學區(qū)房及七煤集團生活聚集區(qū)，做專業(yè)化區(qū)域消費市場。規(guī)劃要點項目北側為幼兒園及實驗高中，屬于七臺河重點學區(qū)。板塊價值交通價值地段價值人文價值配套價值地處山湖路實驗高中校18

在凸顯項目價值的思路下，本項目核心價值主要分為：

現有核心價值和可創(chuàng)造的核心價值

現有核心價值：區(qū)域價值——重點學區(qū)及大企業(yè)生活聚集中心背景；而且得到市民公認。項目價值——“人文、高端、出新”的稀缺資源，海爾等品牌價值導入?？蓜?chuàng)造的核心價值：項目標桿性定位、領跑七臺河市場新居住理念的錯位競爭；產品創(chuàng)新、服務創(chuàng)新、銷售創(chuàng)新所形成的差異化競爭。在凸顯項目價值的思路下，本項目核心價值主要分為19項目核心價值導向的三個定位方向：說品牌：海爾智能依靠海爾智能家居品牌，突出項目開發(fā)公司的強大實力背景，建立項目在市場上的“領跑者地位”，充分挖掘健康居住理念；道資源：城市中央放大和凸現本案所擁有的稀缺資源和區(qū)域未來生活配套資源，充分利用“地處交通要道”打造高尚人居環(huán)境，作為健康社區(qū)、生態(tài)生活樣板示范項目，同時強調項目處于老城區(qū)的地段優(yōu)勢，以及地處城市“人文潤澤”的優(yōu)勢，建立項目”宜居中心、健康養(yǎng)生中心、人文學區(qū)中心、名企員工聚集中心“的復合型地標地位；優(yōu)產品：做富足之氣通過產品創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、配套附加創(chuàng)新、綠化創(chuàng)新、銷售體驗創(chuàng)新等手段，切實的實現產品在市場的獨特優(yōu)勢，順應市場普遍攀比的消費心理，贏得客群。項目核心價值導向的三個定位方向：20分析學區(qū)房的看重點趨向結論：普遍對學區(qū)房的概念認識是挨著學校，享受教育指標，同時考慮房子的價格，關注度及追捧熱度逐年遞增。分析學區(qū)房的看重點趨向21核心目標：以本案開發(fā)帶動區(qū)域成熟進度，通過高性價比的創(chuàng)新產品，以較高端的產品形象，實現快銷熱銷，強化消費者、實現項目在市場品牌價值的建立與傳播。核心目標：22總平面布局示意圖本項目產品規(guī)劃為：高層、精裝公寓、校區(qū)服務型底商2棟精裝公寓緊鄰實驗高中，商鋪以“U”型分布在項目的東西及南側區(qū)域總平面布局示意圖本項目產品規(guī)劃為：高層、精裝公寓、校區(qū)服務型23規(guī)劃特點小區(qū)南側緊鄰鐵路線面種植樹木種植隔音防塵，較大的樹種，形成自然叢林，再配以簡潔雅致的透空圍欄圍合小區(qū)，成為小區(qū)天然的綠色屏障。自然樹木不僅能解決用圍墻閉合所造成的采光問題，更可令混合著草香的清風在小區(qū)里自由穿梭，區(qū)內的花團錦簇，緩丘坡地，使得整個小區(qū)是鬧市中的一片靜土：寧靜、和諧、溫馨、自然的美；體現了主人的品質和品味，身份和地位。差異化產品規(guī)劃特點小區(qū)南側緊鄰鐵路線面種植樹木差異化24以微坡植被種植手法打造出植被的層次感，營造出高低錯落的復合視覺體驗；通過拉伸視覺寬度，弱化對建筑體的關注，減少空間緊促感。構建出“喬木——灌木——花叢——草皮”的四重復合植被體系，利用層次變化營造高低錯落的觀感效果，增加視覺寬度和深度，道路體系與植被的自然融合。以微坡植被種植手法打造出植被的層次感，營造出高低錯落的復合視251、精致主入口及景觀主軸景觀設計中盡量以層次綠化、格調布局為主，來體現項目的景觀品位。景觀設計注重成本控制，大體量的水景盡量避免。2、主入口設置拱門、鐘樓、花壇，可將保安崗亭也設計為西班牙式風格，以突出整體品質感。1、精致主入口及景觀主軸景觀設計中盡量以層次綠化、格調布局為26道路設計規(guī)劃建議小區(qū)內道路可分為幾種不同主次的道路，如小區(qū)主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時也豐富了小區(qū)的道路網。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術內涵。道路設計規(guī)劃建議小區(qū)內道路可分為幾種不同主次27在產品風格方面，建議托斯卡納風格建筑：1、現階段區(qū)域市場逐漸發(fā)展，客群多喜明亮整潔且線條風格硬朗的建筑風格；2、出彩的地中海式建筑，需要較好的園林景觀配合，才能營造較美的地中海風格；3、市場暫未出現過現代化智能社區(qū)，如規(guī)劃托斯卡納建筑風格，且科技感十足的產品配套，必定引爆市場。本案外立面以風格十足的“托斯卡納”為主1、托斯卡納風格操作較為簡單，風格容易形成2、能體現出項目的標新立異，符合目前市場消費需求3、符合市場高端客群彰顯身份、地位的心理需求規(guī)劃特點在產品風格方面，建議托斯卡納風格建筑：本案外立面以風格十足的28風格表現建筑外觀暖色調：涂料與面材以暖黃色調為主，墻體大多以黃色系原石色，房子的紅瓦坡屋頂可以彰顯意大利鄉(xiāng)村風情的親和力風格表現建筑暖色調：涂料與面材以暖黃色調為主，墻體大多以黃色29建筑風格：風格特點采取質樸溫暖的色彩，建筑外立面色彩明快，體現了質樸的內涵和奮發(fā)向上的精神面貌，既醒目又不過分張揚。設計要素：在建筑中融入了陽光和活力，且采用柔和的特殊涂料，不產生反射光，不會晃眼，給人以踏實的感覺。外表有鮮艷明亮的色彩，或黃或白；有圓拱形的門廊或窗戶；屋頂坡度較緩；屋面上有紅色陶瓦筒覆蓋，屋頂與外墻的結合處還有波紋形的裝飾，使建筑更顯靈動。建筑風格：30四、產品建議四、產品建議313新1、新產品：造型新、風格新、戶型新、格局新2、新體驗：銷售模式新體驗、消費目的新需求3、新消費：資源新、品牌新、服務新、生活理念新3新1、新產品：造型新、風格新、戶型新、格局新2、新體321、新產品：造型新、風格新、戶型新、格局新1、在住宅中增加精裝修公寓產品，且目前市場上此類產品因性價比高，總價低，精裝修省時省力，針對校區(qū)的優(yōu)勢產品，較為暢銷。1、新產品：造型新、風格新、戶型新、格局新1、在住宅中增加精331、新產品：造型新、風格新、戶型新、格局新2、

市場產品相對單一，忽略了相對居住感受，中規(guī)中矩，沒有新奇特項目。本項目應參考托斯卡納建筑規(guī)劃方式，在頂層部分規(guī)劃可贈送的露臺或陽臺，其他標準層應贈送飄窗，以滿足客戶少花錢，多得面積的心理。1、新產品：造型新、風格新、戶型新、格局新2、市場產品相對341、新產品：造型新、風格新、戶型新、格局新3、戶型方面，應縮短進深，增加開間，真正做出市場首例“寬house”，這樣的產品居住體驗更高，采光更好。1、新產品：造型新、風格新、戶型新、格局新3、戶型方面，應縮351、新產品：造型新、風格新、戶型新、格局新4、側重“采光”問題，產品中采用“全明戶型”的不在少數，說明客戶對“全明戶型”比較青睞，只要處理好冬季保溫問題，盡量規(guī)劃采光系數較高的戶型，也可大膽增加落地窗的面積。1、新產品：造型新、風格新、戶型新、格局新4、側重“采光”問361、新產品：造型新、風格新、戶型新