PPP項目運作實戰(zhàn)及案例分析

PPP工程運作實戰(zhàn)與案例分析

主講人：宋杰畢業(yè)于：北京大學國家公派澳大利亞悉尼大學訪問學者發(fā)表過：?外商直接投資企業(yè)的外溢效應?、?外商在華直接投資的區(qū)位因素分析?等目前擔任：中關村開展集團股份董事京東方科技集團股份〔000725SZ〕董事北京經(jīng)濟技術投資開發(fā)總公司投融資部總經(jīng)理廣東省肇慶市政府參謀國家開發(fā)銀行總行專家?guī)鞂＜议L期從事投融資工作，有著豐富的融資經(jīng)驗，近些年，在拓寬融資渠道、搭建融資平臺以及區(qū)域開發(fā)建設方面，給全國各地多處政府融資平臺、企業(yè)以及培訓班進行授課。Tel：137-0117-6633Email:

<關于在公共效勞領域深入推進政府和社會資本合作工作的通知>財金[2021]90號

一、大力踐行公共效勞領域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。進一步推動公共效勞從政府供給向合作供給、從單一投入向多元投入、從短期平衡向中長期平衡轉(zhuǎn)變。二、進一步加大PPP模式推廣應用力度。在中央財政給予支持的公共效勞領域，探索開展兩個“強制〞試點。1、在垃圾處理、污水處理等公共效勞領域，工程一般有現(xiàn)金流，市場化程度較高。2、對于有現(xiàn)金流、具備運營條件的工程，注重工程運營，提高公共效勞質(zhì)量。三、積極引導各類社會資本參與。各類型企業(yè)，按同等標準、同等待遇參與PPP工程。四、扎實做好工程前期論證。確保公共資金、資產(chǎn)和資源優(yōu)先用于提升公共效勞的質(zhì)量和水平，要嚴格區(qū)分公共效勞工程和產(chǎn)業(yè)開展工程。<關于在公共效勞領域深入推進政府和社會資本合作工作的通知>財金[2021]90號

五、著力標準推進工程實施。統(tǒng)籌論證工程合作周期、收費定價機制、投資收益水平、風險分配框架和政府補貼等因素，“風險分擔、收益共享、鼓勵相容〞，防止政府以固定回報承諾、回購安排、明股實債等方式承擔過度支出責任，防止將當期政府購置效勞支出代替PPP工程中長期的支出責任。全生命周期的合同履約管理。六、充分發(fā)揮示范工程引領作用。七、因地制宜完善管理制度機制。八、切實有效履行財政管理職能。對于使用者付費工程，涉及特許經(jīng)營權的要依法定程序評估價值，合理折價入股或授予轉(zhuǎn)讓，切實防止國有資產(chǎn)流失。對于使用者付費完全覆蓋本錢和收益的工程，要依據(jù)合同將超額收益的政府方分成局部及時足額監(jiān)繳入國庫，并按照事先約定的價風格整機制，確保實現(xiàn)價格動態(tài)調(diào)整，切實減輕公眾負擔。<關于在公共效勞領域深入推進政府和社會資本合作工作的通知>財金[2021]90號

九、簡政放權釋放市場主體潛力。對于涉及工程建設、設備采購或效勞外包的PPP工程，已經(jīng)依據(jù)政府采購法選定社會資本合作方的，合作方依法能夠自行建設、生產(chǎn)或者提供效勞的，按照?招標投標法實施條例?第九條規(guī)定，合作方可以不再進行招標。十、進一步加大財政扶持力度。各級財政部門要落實好國家支持公共效勞領域PPP工程的財政稅收優(yōu)惠政策，加強政策解讀和宣傳，積極與中國政企合作投資基金做好工程對接，基金將優(yōu)先支持符合條件的各級財政部門示范工程。鼓勵各級財政部門因地制宜、主動作為，探索財政資金撬動社會資金和金融資本參與PPP工程的有效方式，通過前期費用補助、以獎代補等手段，為工程標準實施營造良好的政策環(huán)境。十一、充分發(fā)揮PPP綜合信息平臺作用。實施單位及時向社會公開工程實施方案、合同、實施情況等信息，公開透明、有序推進，保證工程實施質(zhì)量。2021年財政部和發(fā)改委等積極推動PPP開展以來，財政部和發(fā)改委陸續(xù)發(fā)布了一系列關于PPP的文件，2021年兩會之后中央和地方更是推出了成千上萬億的PPP工程，然而兩年來PPP工程實際落地工程為數(shù)不多，究其原因眾說紛紜。PPP2021之開展金融機構(gòu)以前多注重地方政府背景，而PPP模式要求關注政府和社會資本各方面的權責利分配，綜合考慮工程公司的治理結(jié)構(gòu)、實際收益、現(xiàn)金流的特性、政府的財政實力、政府投資平臺和社會資本的實力和信用等多方面融資變量，還有宏觀因素等長周期變量，這要求金融機構(gòu)有更高的工程評估能力和風險管理能力。PPP2021之融資PPP工程操作流程的標準財政承受能力驗證物有所值多渠道〔股、債、貸等〕融資保障開發(fā)性基金設立和運用工程公司運營過程中的涉稅管理預期收益偏差的調(diào)整全生命周期〔工程設計、投融資、建造、運營和維護等環(huán)節(jié)〕工程后評價〔投標過程、設施交付、運營績效等〕PPP之關注PPP決策過程決策主體決策問題政府部門企業(yè)社會公眾合伙人金融機構(gòu)……風險識別與分擔融資渠道與融資模式〔自有資金比例、股權結(jié)構(gòu)、基金杠桿〕財政承受能力驗證及物有所值收益在合理區(qū)間的決策不完備契約下的工程治理游戲規(guī)那么制定與動態(tài)調(diào)節(jié)提前終止等決策移交及移交后管理決策……籌劃階段談判階段建設階段運營階段移交階段10

PPP工程遇到的問題〔一〕考核機制和補貼機制如何掛鉤？社會資本報價中運營本錢的考慮銀行實際貸款額度及利率與測算時不一致的后期調(diào)節(jié)為什么要交履約保證金？履約保函作用、本錢、融資交割保障、工程投資進展程度合同條款的底線堅持在哪里？可磋商的范圍是什么？一定是無償移交嗎？管廊的前期收費以誰為主最有利于工程？重大工程的固定資產(chǎn)折舊年限應該是30年還是100年？管廊、收費的橋梁、高速公路的固定資產(chǎn)折舊按照車流量？在國家規(guī)定的工程合理使用期限內(nèi)，施工承包商確保地基根底工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量與運營30年的維護費用承擔主體，在期限上不匹配，在維護范圍上不重合11

PPP工程遇到的問題〔二〕資本金與銀行貸款分期到位的考慮，政府監(jiān)管如何引導和實施工程在運營期開始前，貸款本息歸還以及基金回報等現(xiàn)金流出的平衡問題可研、立項、規(guī)劃、實施主體、PPP工程公司成立、施工招標、工程運營…，前后順序及關聯(lián)投資人的收益率與工程公司所得稅的關系對于已完工程按照實際發(fā)生額進行的資產(chǎn)評估，采用TOT方式進入運營期所帶來的問題金融機構(gòu)參與實施方案設計過程的必要性投資人的退出條件〔主動及被動〕和對投資人的補償機制融資平臺的運作能力選擇PPP:壟斷屬性、高度依賴補貼、企業(yè)需要被監(jiān)管、短期收益無法保障12

PPP工程遇到的問題〔三〕營改增后，施工企業(yè)的砂石費用、拆遷的補償款帶來的影響現(xiàn)金流量表在建設期以及運營的前幾年期間出現(xiàn)的負數(shù)，如何解決？資產(chǎn)證券化融資的時間點？再融資、減資、以及上市。移交后，平臺公司持有、收益、再融資中央直屬、垂直管理的全資中央企業(yè)免征地方教育附加〔不含參股、合股的分支機構(gòu)〕企業(yè)提取的盈余公積：彌補虧損、轉(zhuǎn)增資本〔股本〕、發(fā)放現(xiàn)金股利或利潤工程投入局部〔包括自有資金、銀行貸款〕是如何退出的………….階段流程政府職責社會投資者職責項目前期準備階段項目選擇可行性分析實施方案物有所值財政承受能力驗證1.項目確定2.對項目的PPP具體模式進行模擬實施分析確定社會投資人招標確定投資人具體合作方案談判、磋商、簽約成立SPV1.確定和發(fā)布招標文件2.對投標書進行評估3.初選社會投資人4.與投資人談判并簽訂PPP合作協(xié)議1.進行項目可行性分析2.投標并與政府談判3.與潛在融資主體提前進行溝通4.籌備成立SPV開發(fā)運營項目開發(fā)建設項目運營監(jiān)督支持1.與融資機構(gòu)及相關合作單位簽訂合同2.組織項目開發(fā)建設3.組織項目運營移交終止項目移交SPV清算1.接管PPP項目2.自己運營或另找運營商1.向政府移交項目2.清算SPVPPP根本運作程序14

PPP工程實施方案一、實施方案編制原那么及依據(jù) 〔一〕方案編制原那么 〔二〕方案編制依據(jù) 二、工程概況 〔一〕工程背景 〔二〕工程根本情況 〔三〕PPP模式的必要性和可行性分析 〔四〕PPP工程公司組建 三、工程風險分配根本框架 〔一〕工程風險分配原那么 〔二〕具體風險分擔 四、工程運作方式 〔一〕先建局部的運作方式 〔二〕后建局部的運作方式 15

PPP工程實施方案五、工程交易結(jié)構(gòu) 〔一〕工程投融資結(jié)構(gòu) 〔二〕工程回報機制 〔三〕工程合作期限〔四〕工程收益率〔五〕土地使用權和資產(chǎn)所有權 〔六〕績效考核機制 〔七〕工程合作期滿的處置 〔八〕工程退出機制 六、工程合同體系 〔一〕PPP工程合同 〔二〕股東協(xié)議 〔三〕工程設施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 〔四〕其他工程協(xié)議 16

PPP工程實施方案七、工程監(jiān)管架構(gòu) 〔一〕工程授權關系 〔二〕工程監(jiān)管方式 八、工程投入產(chǎn)出測算 〔一〕測算說明 〔二〕測算結(jié)果 九、工程采購方式 〔一〕社會資本的招選方式 〔二〕社會資本資格條件要求 十、政府配套政策及承諾事項 〔一〕政府配套政策 〔二〕政府承諾事項 十一、工程實施工作方案 〔一〕總體方案 〔二〕具體工作方案 交易商協(xié)會證監(jiān)會銀監(jiān)會保監(jiān)會金融局發(fā)改委融資主體銀行證券公司信托公司租賃公司保險公司社保養(yǎng)老基金私募機構(gòu)擔保評估公證律師會計審計評級機構(gòu)機構(gòu)投資者長沙的梅溪湖工程位于長沙大河西先導區(qū)核心區(qū)域，總占地約11452畝〔約8平方公里〕，總建面約1134萬平方米，涵蓋高檔住宅、商場、超五星級酒店、5A級寫字樓、酒店式公寓、文化藝術中心、科技創(chuàng)新中心等眾多頂級業(yè)態(tài)。方興地產(chǎn)于2021年1月26日與長沙大河西先導區(qū)管理委員會等相關各方簽署協(xié)議，成功成為長沙梅溪湖國際效勞和科技創(chuàng)新城開發(fā)招募工程的投資人。據(jù)悉，這是方興地產(chǎn)第一次踏入長沙，也是其首次涉足土地一級開發(fā)。該工程的前期工程建設預計需投入128億元。作為梅溪湖工程的投資人，方興地產(chǎn)需成立工程公司來負責籌集并承擔該工程開發(fā)范圍內(nèi)的征地拆遷、補償安置的所需全部資金，合計85.2億元。與此同時，該工程開發(fā)范圍內(nèi)的根底設施和公用設施等建設工程所需資金也需要工程公司自行籌集。一年下來，公司在工程上的累計投入已經(jīng)高達150億。而初步預算顯示，該工程一二級開發(fā)完成的總體投入高達600多億。土地一級開發(fā)的PPP長沙梅溪湖工程背景的頸。土地一級開發(fā)概述

長沙梅溪湖規(guī)劃如何平衡600億的巨大投入？方興地產(chǎn)方案在完成一級開發(fā)后，將回購一半的土地進行二級開發(fā)，剩余一半那么經(jīng)由政府的招拍掛程序公開出讓。2021年9月，方興地產(chǎn)還成功引入了中建股份，后者所屬長沙中建投資公司出資7.5億元參股方興長沙公司金茂投資〔長沙〕20%股權，出資后注冊資本金為37.5億元。根據(jù)協(xié)議，中建股份將與方興一起參與沙梅溪湖國際效勞和科技創(chuàng)新城開發(fā)工程。盡管后者僅占工程20%的股權，但同為央企的中建股份的加盟，無疑大大分擔了方興地產(chǎn)單獨開發(fā)的風險。2021年9月，梅溪湖地塊公告表示出讓首批5宗臨湖地塊，網(wǎng)掛019號、020號、021號、022號、023號，可建面積約為100萬平方米，出讓起始價超過26億元，樓面均價約為2600元/平方米。均為梅溪湖國際新城規(guī)劃中一線臨湖的優(yōu)質(zhì)資源地塊。最終，中建股份以15.9億元的價格拿下網(wǎng)掛023號和網(wǎng)掛019號兩宗地，而另外3宗那么被方興地產(chǎn)旗下的長沙金佳房地產(chǎn)開發(fā)以近10億元的總價拍得。2021年3月22日，該公司旗下位于長沙的梅溪湖工程前往廣州展開土地推介，希冀吸引廣東大牌房地產(chǎn)企業(yè)的關注。方案2021年在土地出讓業(yè)務上的銷售收入為30億，占全年銷售任務的23%。土地一級開發(fā)的PPP長沙梅溪湖工程作為梅溪湖工程的投資人，方興需成立工程公司來負責籌集并承擔該工程開發(fā)范圍內(nèi)的征地拆遷、補償安置的所需全部資金，合計85.2億元。2021年以前，長沙的城市格局是“西文東市〞，河西地區(qū)以開展文化教育為主，土地價值相對較低，平均為104萬元/畝，折合樓面單價平均703元/平方米。先導區(qū)成立以后，大量根底設施的投建，迅速提升了河西板塊的土地價值。2021年成交單價到達515萬元/畝〔平均樓面單價達2189元/平方米〕，是2021年的5倍。分析方興地產(chǎn)近幾年的年報，長沙梅溪湖工程的土地開發(fā)收益呈快速增長趨勢，2021年土地一級開發(fā)收益為5.17億元，實現(xiàn)當年投入，當年收益；2021年土地一級開發(fā)收益為4.4億元；2021年土地一級開發(fā)的收益為21.4億，同比增長386%。但對一級開發(fā)企業(yè)來說，如何與政府談判和合作，準確把握土地出讓的節(jié)奏，往往關乎一個工程的成敗。土地一級開發(fā)的PPP長沙梅溪湖工程方興進行土地一級開發(fā)的思路，就是先進行環(huán)境打造，再出讓土地。首先是改善道路等根底設施，隨后導入教育、醫(yī)療資源。與市場化企業(yè)操作不同，政府平臺公司的優(yōu)勢也是明顯的，比方獲得融資有政府財政變相背書，拆遷也更強勢。然而，缺乏市場的博弈，政府主導的城鎮(zhèn)化常常過于超前，投資效率極低。土地一級開發(fā)前期需要投入巨大的資金，前兩年，公司或都處于純投入的狀態(tài)。然而，一旦土地掛牌上市，便可以回籠資金，形成正向現(xiàn)金流。在賣地、開發(fā)每個環(huán)節(jié)都可以獲取收益，還能以較少的代價沉淀一局部經(jīng)營性資產(chǎn)。土地一級開發(fā)的PPP長沙梅溪湖工程土地溢價分成模式

orPPP海南一級土地開發(fā)的模式屬于典型的企業(yè)主導型2006年7月19日海南省人民政府出臺的?關于標準企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知?指出：“土地出讓收入扣除土地開發(fā)本錢后余下的純收益局部，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例。〞也就是說，一級開發(fā)商最高可以分得70%的土地純收益海南財政實力較弱，導致土地一級開發(fā)市場由提供資金的開發(fā)商掌控；李嘉誠、中信泰富、中信國安、華潤集團均參與了海南的一級開發(fā)中信泰富與政府分成比例為7：3抬高地價，把其他開發(fā)商排除在外通過招拍掛向利益共同體輸送土地首創(chuàng)進入土地一級開發(fā)開始于與?？谑姓⒄劗?shù)厮畡者\營工程。2007年4月29日，首創(chuàng)股份與海口市政府簽訂了??？谑形骱Ｐ聟^(qū)土地一級開發(fā)合作合同?，該地塊位于?？谖骱０兜拈L流新區(qū)起步區(qū)，為?？谛率姓行乃诘?，規(guī)劃總面積5209畝。25

?關于標準土地儲藏和資金管理等相關問題的通知?財綜[2021]4號財政部國土資源部中國人民銀行銀監(jiān)會

鑒于土地儲藏機構(gòu)承擔的依法取得土地、進行前期開發(fā)、儲存以備供給土地等工作主要是為政府部門行使職能提供支持保障，不能或不宜由市場配置資源。土地儲藏工作只能由納入名錄管理的土地儲藏機構(gòu)承擔，各類城投公司等其他機構(gòu)一律不得再從事新增土地儲藏工作。調(diào)整土地儲藏籌資方式:土地儲藏機構(gòu)新增土地儲藏工程所需資金，應當嚴格按照規(guī)定納入政府性基金預算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財政資金中統(tǒng)籌安排，缺乏局部在國家核定的債務限額內(nèi)通過省級政府代發(fā)地方政府債券籌集資金解決。自2021年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機構(gòu)舉借土地儲藏貸款。地方政府應在核定的債務限額內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)土地儲藏相關政府性基金收入、地方政府性債務風險等因素，合理安排年度用于土地儲藏的債券發(fā)行規(guī)模和期限。

一塊150畝的工業(yè)用地，在同期成交價格每畝9.6萬元的情況下，通過享受政府補貼，以每畝1萬元取得。此后，又以土地抵押，取得1500萬元貸款。在2021年至今近五年時間，企業(yè)在未實際投入生產(chǎn)的情況下，地價已經(jīng)上升到每畝超過20萬元。

2021年，南充市高坪區(qū)人民政府通過招商引資，引入十堰車冠商貿(mào)“汽車改裝及車身、車橋總成生產(chǎn)〞工程。按2021年8月28日南充市高坪區(qū)與十堰車冠商貿(mào)的投資協(xié)議，此工程為國家工業(yè)用地，工程用地面積約180畝，出讓價格按9.6萬元/畝掛牌結(jié)算。簽訂投資協(xié)議當天，雙方還簽訂了?十堰車冠商貿(mào)汽車改裝及車身、車橋總成生產(chǎn)工程工業(yè)開展專項資金補助金額及支付時間安排?，里面約定：根據(jù)?投資協(xié)議?有關條款，本工程所涉土地出讓金按照每畝9.6萬元進行結(jié)算，但在支付土地出讓金后，立即在工業(yè)開展專項資金中按照每畝8.6萬元進行補助，補助資金主要用于進行場地平整、廠房建設、員工培訓、根底設施建設等。最終，十堰車冠公司為此工程支付的土地費用只有每畝1萬元。零地價、低地價招商實際操作多在區(qū)縣級，且各地區(qū)間有明顯競爭，都是經(jīng)私下協(xié)商先按規(guī)定出讓土地，再由地方財政返還，稀釋企業(yè)買地本錢，企業(yè)拿到地后，就可以進行抵押貸款了。在實體經(jīng)濟利潤低的背景下，企業(yè)貸來的款改做金融投資是最常見的。地方打折賣地成風底價成交成常態(tài)?北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，2012年1月共成交20宗地塊，全部以底價成交，土地出讓金21.92億元，同比下降64%，2012年土地收入預計為900億元，比去年實際收入減少300億。北京住宅類土地的溢價率，從限購前一年的78.9%，下調(diào)至限購后的16.9%。下調(diào)了62各百分點。（部分地方政府現(xiàn)在的地價可以打5折）由于買方話語權的加大，地方政府更多選擇在找到合適的買家、談好價格之后才公開出讓土地。（規(guī)劃修改，通過提高容積率，土地的總價款沒有變化，但攤到樓面上的地價變低了。）成交量溢價率話語權截止2021年8月23日，獲得土地出讓244億元，與上年前8月671.95億元相比，下滑63%9月北京土地出讓金高達257.37億元，超過前8個月總和自2021年6月“負轉(zhuǎn)正〞以來，100個重點監(jiān)測城市住宅均價環(huán)比已經(jīng)連續(xù)上漲13個月。2021年6月上海、北京、廣州、深圳等10大典型城市的土地出讓金收入為592億元，同比上漲111.5%；土地成交均價同比增長51.4%。成交地塊建筑面積（㎡）起價（萬元）成交價格（萬元）配建保障房（㎡）樓面價（元/㎡）溢價率拿地企業(yè)河西區(qū)X83R1地塊162973.1117360162700164009983.238.6%北京城建河西區(qū)X86R1地塊144563.8104100144300100009981.838.6%萬科和北京住總聯(lián)合體2021年9月20日，北京出讓了通州和亦莊四宗地塊，合計土地出讓金到達38.43億元。通州一塊多功能用地溢價率超過120%，亦莊兩塊宅地也均到達合理土地價格上限，溢價率接近40%。出讓的地塊中，北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)河西區(qū)X83R1和X86R1兩塊宅地都是二度入市，2021年底兩塊地就曾掛牌出讓，一直無人問津。包括萬科、城建等6家企業(yè)參與了兩宗地塊競爭，報價均達合理土地價格上限。最終，X83R1由北京城建以16.27億元、配建公租房1.64萬平方米的條件摘得，X86R1由萬科和北京住總聯(lián)合體以14.43億元、配建公租房1萬平方米的條件競得。兩地塊溢價率都到達了38.6%?？紤]到配建的公租房，北京城建拿地樓面價約11100元/平方米，萬科拿地樓面價約10700元/平方米。開發(fā)區(qū)土地供給總體情況1：政府支持。城市綜合開發(fā)運營工程離不開城市政府的支持，沒有單方效益最優(yōu)的可能，必須以互惠互贏為前提，通過共同合作來實現(xiàn)。工程公司應積極依托高層，主動向地方政府匯報工作進展、工作思路、工作安排和重點難點，贏得地方政府的理解、重視、支持，爭取城市政府和各部門的協(xié)作配合。2：動態(tài)調(diào)整開發(fā)方案。新城開發(fā)不同于城市內(nèi)部條件相對成熟的區(qū)域，具有較大不確定性，包括本錢、政策、市場等諸多方面，必須全面深入分析具有決定性風險的各種因素，綜合權衡、統(tǒng)籌考慮工程所面臨的機遇和風險，動態(tài)調(diào)整開發(fā)方案，盡最大可能防止降低風險，實現(xiàn)最終效益。3：設計與開發(fā)實現(xiàn)有效對接。提前介入市政規(guī)劃，市政設計、工程設計的理念和水平直接關系到工程的品位、檔次、開發(fā)價值和投資本錢。4：滾動開發(fā)。按合同約定落實“市政工程建設采取滾動開發(fā)、不低于約定年度進行土地出讓〞等重要條款，確保開發(fā)企業(yè)的核心利益。5：加強后期合作，使城市化建設得到延伸。開發(fā)公司應加強與當?shù)爻鞘械拈L期戰(zhàn)略合作，在工程后期有效延伸企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，推進頂級城市運營商形象建設。一是通過積極展開土地營銷工作，主動參與當?shù)爻鞘行蜗笸平?、招商宣傳、土地出讓事宜，提高區(qū)域影響、抬升土地出讓的規(guī)模和出讓價格。二是通過主動參與土地市場運作，共同謀劃土地出讓的策略，適當以一二級聯(lián)動的方式介入城市建設，開展多元化經(jīng)營。三是利用土地出讓收益和通過工程建立的社會資源，擴大和深化與當?shù)卣暮献?，進行經(jīng)營輻射。區(qū)域〔園區(qū)〕開發(fā)建設黃村鎮(zhèn)DX00-0101-0201地塊黃村鎮(zhèn)地塊根本情況掛牌編號土地用途出讓年限土地面積建筑控制規(guī)模出讓方式京土整儲掛(興)[2014]030號F2公建混合住宅用地住宅70年綜合50年商業(yè)40年4.6萬平方米17.5萬平方米掛牌出讓黃村鎮(zhèn)地塊掛牌信息掛牌出讓起始價：14.86億元競價階梯：700萬元競買人保證金：4.5億元〔30%〕掛牌競價時間：2021年4月10日9:00~2021年4月24日15:00競買人：北科建、恒大、北京城建、保利首開、雅居樂等11家房地產(chǎn)企業(yè)住宅用地現(xiàn)場競價出讓起始價14.86億元限價商品房面積15700平方米再次競買土地價恒大41.6億元12000元/平米溢價率達180%樓面價2.9萬元/平米競買土地價22.26億元?12平方公里的一級開發(fā)的案例分析?土地一級開發(fā)中的PPP2004-2021年土地出讓收入與地方財政收入比較382021年1-2月，全國開發(fā)商：土地購置面積2773萬平方米，同比下降31.7%；土地成交價款699億元，同比下降30.2%。海綿城市開發(fā)中的PPP停車場建設PPP城市管廊建設PPPPPP模式

中信濱海新城2021年雅居樂方案以20萬元/畝的價格拿地3000畝〔政府標價30萬元/畝〕。中信投60億做根底設施建設，土地價值的提升，預計2021年，500萬元/畝。1：設立隧道公司，中信濱海新城工程公司控股隧道公司；2：隧道工程捆綁土地的出讓收入用于平衡土地開發(fā)本錢和隧道建設投資，如有剩余那么作為隧道公司利潤；3：統(tǒng)征地向二級開發(fā)商出讓后，所得收入優(yōu)先用于支付統(tǒng)征地土地一級開發(fā)本錢和支付蘇埃灣過海隧道工程建設投資，余額作為蘇埃灣隧道工程公司收益。PPP模式

中信濱海新城1：土地一級開發(fā)整理；2：海灣隧道、市政道路等根底設施建設；3：提供學校、醫(yī)院、公園、博物館、展覽館等；4：公共效勞設施、協(xié)助當?shù)卣猩桃Y；5：中信濱海新城工程公司注冊資金5億元，其中中信地產(chǎn)占51%股份，其余合作伙伴49%。工程啟動后，后續(xù)局部通過收益滾動進行開發(fā)。6：達成合作模式后，以這個工程為平臺，中信地產(chǎn)與所有房地產(chǎn)公司和資源運營商達成合作，共同挖掘工程所在城市的總體功能。Public〔汕頭市政府〕Private〔中信地產(chǎn)〕PPP模式

中信濱海新城1：中信濱海新城規(guī)劃面積達168平方公里，預計開發(fā)周期25年采用分片區(qū)滾動開發(fā)的模式；2：汕頭市政府授權委托濠江區(qū)政府設立隧道公司，并賦予隧道公司負責統(tǒng)征地一級開發(fā)和建設蘇埃灣隧道工程的權力，中信方以中信濱海新城工程公司控股隧道公司與濠江區(qū)政府進行合作。捆綁4580畝統(tǒng)征土地向二級開發(fā)商出讓的收入用于平衡土地開發(fā)本錢和隧道建設投資，如有剩余那么作為隧道公司利潤。3：隧道的建設局部由銀行等金融機構(gòu)支持；而隧道運營局部的設想是成立隧道運營基金，通過向外地車輛收費、年票、收取隧道運營配套費及政府財政補貼。4：多個配套設施的運營，如啟動片區(qū)內(nèi)的潮汕歷史文化博覽中心以用眾籌的方式設立全球潮汕人文化基金運營收益方式；Partnering〔合作合伙契約〕Partnering〔合作合伙契約〕伙伴關系的核心問題在于：在某個具體的工程上，以最少的資源，實現(xiàn)最多的產(chǎn)品或效勞。社會資金以此目標實現(xiàn)自身利益的追求，而公共部門那么是以此目標實現(xiàn)公共福利和利益的追求。形成伙伴關系要落實到工程目標一致之上，但這還是不夠的，為了能夠保持這種伙伴關系的長久與開展，還需要伙伴之間相互為對方考慮問題，具備另外兩個特征：利益共享和風險共擔。利益共享不是分享利潤，而是不允許在工程執(zhí)行的過程中形成超額利潤。?污水處理廠的案例分析?社會根底設施的PPP%國債收益率與銀行貸款利率49

國務院關于加強地方政府性債務管理的意見國發(fā)〔2021〕43號修明渠、堵暗道，賦予地方政府依法適度舉債融資權限，加快建立標準的地方政府舉債融資機制。牢牢守住不發(fā)生區(qū)域性和系統(tǒng)性風險的底線經(jīng)國務院批準，省、自治區(qū)、直轄市政府可以適度舉借債務，市縣級政府確需舉借債務的由省、自治區(qū)、直轄市政府代為舉借。地方政府舉債采取政府債券方式。沒有收益的公益性事業(yè)開展確需政府舉借一般債務的，由地方政府發(fā)行一般債券融資，主要以一般公共預算收入歸還。有一定收益的公益性事業(yè)開展確需政府舉借專項債務的，由地方政府通過發(fā)行專項債券融資，以對應的政府性基金或?qū)ｍ検杖霘w還。推廣使用政府與社會資本合作模式。剝離融資平臺公司政府融資職能，融資平臺公司不得新增政府債務。嚴格限定地方政府舉債程序和資金用途。地方政府舉借的債務，只能用于公益性資本支出和適度歸還存量債務，不得用于經(jīng)常性支出。財政部根據(jù)各地區(qū)一般債務、專項債務、或有債務等情況，測算債務率、新增債務率、償債率、逾期債務率等指標，評估各地區(qū)債務風險狀況，對債務高風險地區(qū)進行風險預警。地方政府出現(xiàn)償債困難時，要通過控制工程規(guī)模、壓縮公用經(jīng)費、處置存量資產(chǎn)等方式，多渠道籌集資金歸還債務。妥善處理存量債務和在建工程后續(xù)融資:抓緊將存量債務納入預算管理;積極降低存量債務利息負擔;妥善歸還存量債務;確保在建工程后續(xù)融資。50

新型城鎮(zhèn)化建設的資金哪里來？

政府工作報告指出：2021年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例；完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存；開工建設城市地下綜合管廊2000公里以上等?！靶廾髑?、堵暗道”，建立以政府債券為主體的地方舉債融資機制，剝離融資平臺的政府融資職能。凡屬市場能發(fā)揮作用的，財稅等優(yōu)惠政策要逐步退出；凡屬市場不能有效發(fā)揮作用的，政府包括公共財政等要主動補位。把地方政府性債務分門別類納入全口徑預算進行管理。將財政運行全面納入法治化軌道，完善全面規(guī)范、公開透明的預算制度，逐步建立中期財政規(guī)劃管理。國發(fā)〔2014〕43號一方面從法律和制度層面，理順了存量債務的償債責任，標準了增量債務的舉借方式；另一方面也嚴格限制了依托融資平臺推動地方建設的傳統(tǒng)融資模式。難以吸收社會資本參與、確需政府舉債的公益性工程，未來融資將只能由政府發(fā)行債券解決。吸收社會資本參與的公益性工程，按照推廣使用PPP模式，債務由工程公司按照市場化原那么舉借和歸還，政府按照事先約定承擔財政補貼責任，財政補貼等支出按性質(zhì)納入相應預算管理。地方政府投資業(yè)務4353

國發(fā)〔2021〕43號會帶來什么影響？1：銀行與平臺的大額統(tǒng)貸業(yè)務、保障房、公路、水利、土儲、軌道交通、市政根底設施建設受限？量力而行。2：地方政府投資依靠政府信用獲得資金的方式將逐步進入以市場化方式融資為主的理性開展階段。3：平臺公司在下階段的債務甄別中，有一些可能為非政府債務，但是確實是在完成政府任務，如代建標準廠房等，還款來源？下一步再融資怎么解決？4：在PPP、政府采購模式的推進中，如何發(fā)揮工程主體、金融機構(gòu)、政府的作用？5：債務甄別，歸屬政府還是平臺公司？金融機構(gòu)、上級政府地方債、區(qū)域再融資如何應對？6：平臺公司在過渡期內(nèi)，是收縮戰(zhàn)線還是做大做強？54地方債

日前，財政部下發(fā)通知，批準10省市試點地方政府債券自發(fā)自還。據(jù)悉，2021年自發(fā)自還債券總規(guī)模為1092億元，其中，上海126億元、浙江137億元、廣東148億元、深圳42億元、江蘇174億元、山東137億元、北京105億元、青島25億元、江西143億元、寧夏55億元。56地方債〔續(xù)〕

地方債分為三類：A：政府負有歸還責任的債務；B：政府負有擔保責任的或有負債；C：政府負有一定救助責任的相關債務；具體操作的模式：銀行用理財資金投資資管方案，資管方案那么受讓理財資金收益權。同時，資管方案購置信托設立的單一資金方案，信托單一資金方案對應平臺公司的應收政府款項收益權。融資平臺收到資金后，將其用來歸還此前對銀行的二類債務，歸還債務后融資平臺形成對信托機構(gòu)的新債務。57

財政部關于印發(fā)政府和社會資本合作模式操作指南第一條根據(jù)?國務院關于加強地方政府性債務管理的意見?〔國發(fā)〔2021〕43號〕、?國務院關于深化預算管理制度改革的決定?〔國發(fā)〔2021〕45號〕和?財政部關于推廣運用政府和社會資本合作模式有關問題的通知?〔財金〔2021〕76號〕等法律、法規(guī)、規(guī)章和標準性文件，制定本指南。第二條本指南所稱社會資本是指已建立現(xiàn)代企業(yè)制度的境內(nèi)外企業(yè)法人，但不包括本級政府所屬融資平臺公司及其他控股國有企業(yè)。第三條本指南適用于標準政府、社會資本和其他參與方開展政府和社會資本合作工程的識別、準備、采購、執(zhí)行和移交等活動。第四條部門應積極設立政府和社會資本合作中心或指定專門機構(gòu)，履行規(guī)劃指導、融資支持、識別評估、咨詢效勞、宣傳培訓、績效評價、信息統(tǒng)計、專家?guī)旌凸こ處旖ㄔO等職責。第五條各參與方應按照公平、公正、公開和老實信用的原那么，依法、標準、高效實施政府和社會資本合作工程。

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財政部關于印發(fā)政府和社會資本合作模式操作指南第八條定性評價重點關注工程采用政府和社會資本合作模式與采用政府傳統(tǒng)采購模式相比能否增加供給、優(yōu)化風險分配、提高運營效率、促進創(chuàng)新和公平競爭等。定量評價主要通過對政府和社會資本合作工程全生命周期內(nèi)政府支出本錢現(xiàn)值與公共部門比較值進行比較，計算工程的物有所值量值，判斷政府和社會資本合作模式是否降低工程全生命周期本錢。第九條開展財政承受能力論證，每年政府付費或政府補貼等財政支出不得超出當年財政收入的一定比例。第十一條工程實施機構(gòu)應組織編制工程實施方案〔二〕風險分配根本框架：工程設計、建造、財務和運營維護等商業(yè)風險由社會資本承擔，法律、政策和最低需求等風險由政府承擔，不可抗力等風險由政府和社會資本合理共擔?！踩彻こ踢\作方式主要包括：委托運營、管理合同、建設-運營-移交、建設-擁有-運營、轉(zhuǎn)讓-運營-移交和改建-運營-移交等。具體運作方式的選擇主要由收費定價機制、工程投資收益水平、風險分配根本框架、融資需求、改擴建需求和期滿處置等因素決定?！参濉澈贤w系：工程合同期限、工程回報機制、收費定價調(diào)整機制、應急處置、臨時接管和提前終止、合同變更、合同展期、工程新增改擴建需求等應對措施。

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財政部關于印發(fā)政府和社會資本合作模式操作指南第十七條工程采用公開招標、邀請招標、競爭性談判、單一來源采購方式開展采購的，按照政府采購法律法規(guī)及有關規(guī)定執(zhí)行。第二十條與候選社會資本及與其合作的金融機構(gòu)就合同中可變的細節(jié)問題進行合同簽署前確實認談判，率先達成一致的即為中選者。第二十七條政府可指定合格機構(gòu)實施臨時接管。第二十九條工程實施機構(gòu)應每3-5年對工程進行中期評估，重點分析工程運行狀況和工程合同的合規(guī)性、適應性和合理性；第三十一條政府、社會資本或工程公司應依法公開披露工程產(chǎn)出的數(shù)量和質(zhì)量、工程經(jīng)營狀況相關信息，保障公眾知情權，接受社會監(jiān)督。第三十二條工程合同中應明確約定移交形式、補償方式、移交內(nèi)容和移交標準。移交形式包括期滿終止移交和提前終止移交；補償方式包括無償移交和有償移交；移交內(nèi)容包括工程資產(chǎn)、人員、文檔和知識產(chǎn)權等；移交標準包括設備完好率和最短可使用年限等指標。60國家開展改革委辦公廳關于創(chuàng)新企業(yè)債券融資方式

扎實推進棚戶區(qū)改造建設有關問題的通知

發(fā)改辦財金[2021]1047號

一、支持符合條件的地區(qū)增加企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模指標;二、適當放寬企業(yè)債券發(fā)行條件，支持國有大中型企業(yè)發(fā)債用于棚戶區(qū)改造;三、推進企業(yè)債券品種創(chuàng)新，研究推出棚戶區(qū)改造工程收益?zhèn)?；〔工程收益?zhèn)徽加玫胤秸鶎偻度谫Y平臺公司年度發(fā)債指標。〕四、與開發(fā)性金融政策相銜接，擴大“債貸組合〞用于棚戶區(qū)改造范圍；五、優(yōu)化棚戶區(qū)改造債券品種方案設計，科學合理設置債券期限和還本付息方式；〔凡實施棚戶區(qū)改造的地方城投類企業(yè)發(fā)債可不再實行分攤還本的強制性債券方案設計〕國家開展改革委辦公廳2021年5月13日PPP模式？61關于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知財預[2021]463號

各省、自治區(qū)、直轄市、方案單列市財政廳〔局〕、開展改革委，中國人民銀行上?？偛俊⒏鞣中?、營業(yè)管理部、省會〔首府〕城市中心支行、副省級城市中心支行，各銀監(jiān)局：?國務院關于加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知?〔國發(fā)〔2021〕19號〕下發(fā)后，地方各級政府加強融資平臺公司管理，取得了階段性成效。地方政府性債務規(guī)模迅速膨脹的勢頭得到有效遏制，大局部融資平臺公司正在按照市場化原那么標準運行，銀行業(yè)金融機構(gòu)對融資平臺公司的信貸管理更加標準。但是，最近有些地方政府違法違規(guī)融資有抬頭之勢，如違規(guī)采用集資、回購〔BT〕等方式舉債建設公益性工程，違規(guī)向融資平臺公司注資或提供擔保，通過財務公司、信托公司、金融租賃公司等違規(guī)舉借政府性債務等。為有效防范財政金融風險，保持經(jīng)濟持續(xù)健康開展和社會穩(wěn)定，現(xiàn)就有關問題通知如下：一、嚴禁直接或間接吸收公眾資金違規(guī)集資地方各級政府及所屬機關事業(yè)單位、社會團體等要嚴格執(zhí)行?國務院辦公廳關于依法懲辦非法集資有關問題的通知?〔國辦創(chuàng)造電〔2007〕34號〕等有關規(guī)定，未經(jīng)有關監(jiān)管部門依法批準不得直接或間接吸收公眾資金進行公益性工程建設，不得對機關事業(yè)單位職工及其他個人進行攤派集資或組織購置理財、信托產(chǎn)品，不得公開宣傳、引導社會公眾參與融資平臺公司工程融資。二、切實標準地方政府以回購方式舉借政府性債務行為除法律和國務院另有規(guī)定外，地方各級政