碼頭濱水區(qū)改造課件

碼頭改造案例研究碼頭改造案例研究1一、新加坡克拉碼頭ClarkeQuay一、新加坡克拉碼頭ClarkeQuay2克拉碼頭（ClarkeQuay）位于新加坡市中部地帶新加坡河上游，連接新老兩個(gè)中心，是新加坡購物、休閑、旅游、餐飲的天堂，承擔(dān)著城市娛樂休閑的功能，成為城市發(fā)展的一極新加坡河地區(qū)處在未來中心城區(qū)中間地帶，連接未來新加坡新濱海CBD及城市傳統(tǒng)街區(qū)，承載著居住,工作,娛樂,購物、休閑等復(fù)合功能烏節(jié)路傳統(tǒng)城市商業(yè)區(qū)白沙浮行政文教區(qū)新加坡新濱海CBD新加坡河牛車水歷史街區(qū)傳統(tǒng)烏節(jié)路城市商業(yè)區(qū)新加坡城市發(fā)展歷程新加坡濱海CBD克拉碼頭改造。。。。。新加坡河城市功能克拉碼頭（ClarkeQuay）位于新加坡市中部地帶新加坡34克拉碼頭從上世界60年代開始實(shí)施重建，經(jīng)過近20年改造，由業(yè)主嘉德置業(yè)從原來的傳統(tǒng)的二手貿(mào)易區(qū)改造成成為“外來人都必去，本地人都想去”的旅游目的地與城市商業(yè)休閑生活的集聚區(qū)存在大量原來是移民時(shí)代留下的舊的排屋，做倉庫用，后來以二手商品店和古董店聞名，里面的生意非常冷清，商業(yè)定位模糊，臨水的優(yōu)勢(shì)沒有發(fā)揮出來,整體的形象都比較低，沒有特色。改造之前：以跳蚤市場(chǎng)聞名的傳統(tǒng)貿(mào)易區(qū)，定位模糊，水岸功能缺失重新定位克拉碼頭沿岸地區(qū)，增強(qiáng)克拉碼頭沿岸地區(qū)的商業(yè)和休閑娛樂的吸引力，使克拉碼頭成為旅游和商業(yè)活動(dòng)的目標(biāo)區(qū)，經(jīng)過兩個(gè)階段翻新和重新定位后，每月平均有50萬人到那里吃喝玩樂，并成為濱水改造的典型范例。改造之后：新加坡旅游與城市商業(yè)生活的目標(biāo)區(qū)，成為城市名片發(fā)展歷程4克拉碼頭從上世界60年代開始實(shí)施重建，經(jīng)過近20年改造，由整體定位：依托水岸資源與區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在原有商貿(mào)氛圍的基礎(chǔ)上，把都市休閑娛樂的概念從白天到黑夜詮釋到極致每個(gè)城市都需要一個(gè)娛樂和消遣的地方一個(gè)越夜越美麗的地方白天：寧靜閑適夜晚：絢麗動(dòng)感改造舉措一整體定位：依托水岸資源與區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在原有商貿(mào)氛圍的基礎(chǔ)上，把56產(chǎn)業(yè)打造：通過打通商業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)鏈,最大化打造一站式休閑消費(fèi)體驗(yàn)，最終成為既吸引外來游客的旅游目的地又吸引本地人群休閑消費(fèi)的活力區(qū)1、餐飲2、酒吧3、購物4、游樂5、酒店酒店冒險(xiǎn)游樂特色水岸餐飲特色購物中心品牌酒吧夜店改造舉措二6產(chǎn)業(yè)打造：通過打通商業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)鏈,最大化打造一站式休閑消67國(guó)際化旗艦娛樂項(xiàng)目植入，營(yíng)造休閑娛樂的峰值體驗(yàn)：通過國(guó)際知名休閑餐飲娛樂品牌項(xiàng)目的引進(jìn)，以點(diǎn)帶面發(fā)展，形成克拉碼頭多元化的文化魅力品牌夜店：國(guó)際品牌酒吧，如KandiBar國(guó)際品牌演出俱樂部，如MINISTRYOFSOUND,ZIRCAKandiBar新西蘭極限娛樂項(xiàng)目意式品牌餐廳“VERVEEXPRESSO”澳大利亞品牌俱樂部REBEL國(guó)際知名歌舞團(tuán)ZIRCA品牌游樂項(xiàng)目：新西蘭G-MAX繃緊跳品牌餐飲：意大利、法國(guó)、德國(guó)、日本、中國(guó)、印度等世界各地的餐飲品牌改造舉措三7國(guó)際化旗艦娛樂項(xiàng)目植入，營(yíng)造休閑娛樂的峰值體驗(yàn)：通過國(guó)際知78傳統(tǒng)功能利用與提升：保留原有二手交易市場(chǎng)的功能，同時(shí)將之改造為藝術(shù)品制作展示與交易的新空間，從而豐富了區(qū)域的文化活力，提升了區(qū)域的價(jià)值品味古董二手市場(chǎng)：舊古董、老唱片、老收藏的展示銷售市場(chǎng)藝術(shù)品制作過程現(xiàn)場(chǎng)演繹、銷售：蠟燭制作、毛紡編織、現(xiàn)場(chǎng)作畫傳統(tǒng)藝術(shù)表演：樂器、傳統(tǒng)戲曲藝術(shù)成品展示銷售除了原本的70個(gè)舊貨攤位外，克拉碼頭也與AeonVentures公司合作，安排更多的藝術(shù)家到跳蚤市場(chǎng)展銷他們親手制作的藝術(shù)品。展示的藝術(shù)門類繁多，既有本國(guó)傳統(tǒng)藝術(shù)，也吸收國(guó)外地區(qū)的特色藝術(shù)改造舉措四8傳統(tǒng)功能利用與提升：保留原有二手交易市場(chǎng)的功能，同時(shí)將之改8功能組成與空間布局：以餐飲娛樂為主涵蓋辦公、零售的復(fù)合功能組成，在空間布局上，以臨河距離為依據(jù)，進(jìn)行功能板塊的劃分，同時(shí)預(yù)留了大面積的停車設(shè)施餐飲餐飲餐飲購物娛樂中心噴泉廣場(chǎng)克拉碼頭分區(qū)功能布局克拉碼頭主要業(yè)態(tài)構(gòu)成單位：個(gè)功能布局：以中心廣場(chǎng)為核心，分為五大功能板塊各板塊主導(dǎo)功能以臨河距離為主要依據(jù)，圈層分布沿河的A、D、E板塊，是克拉碼頭的價(jià)值高地，以餐飲業(yè)態(tài)為主，同時(shí)也包含部分辦公，另外，大型娛樂設(shè)施G-MAX也設(shè)置在臨河區(qū)域E區(qū)，以實(shí)現(xiàn)其娛樂價(jià)值的最大化外圍圈層則主要以酒吧、夜店俱樂部等業(yè)態(tài)為主功能組成：以餐飲娛樂為主的復(fù)合功能餐飲酒吧類共有40家，夜店俱樂部共有11家，是最主要的業(yè)態(tài)辦公共6家，大型零售商業(yè)2家，大型娛樂設(shè)施1家改造舉措五功能組成與空間布局：以餐飲娛樂為主涵蓋辦公、零售的復(fù)合功能組9親水功能的實(shí)現(xiàn)：具備景觀價(jià)值的親水開放式休憩餐飲空間以及燈光營(yíng)造下色彩斑斕的水影效果，改變了克拉碼頭原本的臨水不親水，豐富了其商業(yè)形式為改變克拉碼頭臨水但不親水的局限，業(yè)主嘉德置業(yè)聘請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)公司ALSOP進(jìn)行沿河的景觀改造，其主要措施包括：具備景觀效果的休憩空間打造——結(jié)合東南亞地區(qū)多雨的特點(diǎn)，為河岸打造開放式的荷葉狀景觀“頂棚”，“頂棚”延伸至河內(nèi)約1.5米，成為親水餐飲、休憩的主要空間，由于其獨(dú)具特色的造型，本身也成為區(qū)域的一大看點(diǎn)利用燈光效果，營(yíng)造五彩斑斕的水影，讓克拉碼頭越夜越美麗改造舉措六親水功能的實(shí)現(xiàn)：具備景觀價(jià)值的親水開放式休憩餐飲空間以及燈光10水系利用：克拉碼頭位于新加坡河上游，通過設(shè)置水上巴士，利用水系紐帶的關(guān)聯(lián)作用，整合整個(gè)新加坡河岸最主要的看點(diǎn)，也使自身價(jià)值放大，成為外來旅游參觀的首選1新加坡河1、摩天輪2、賭場(chǎng)建成區(qū)3、金融群樓5、魚尾獅像4、F1夜間賽道6、濱海藝術(shù)中心3456克拉碼頭2改造舉措七水系利用：克拉碼頭位于新加坡河上游，通過設(shè)置水上巴士，利用水11借鑒一整體定位：充分依托水系資源，定位于休閑娛樂中心，充分成體現(xiàn)國(guó)際化，為旅游目的地與城市商業(yè)休閑目標(biāo)區(qū)借鑒二產(chǎn)業(yè)定位：圍繞休閑娛樂，打通相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，將都市休閑詮釋到極致借鑒三重點(diǎn)項(xiàng)目打造：國(guó)際化旗艦娛樂項(xiàng)目植入，營(yíng)造休閑娛樂的峰值體驗(yàn)借鑒四傳統(tǒng)設(shè)施的揚(yáng)棄：有保留地利用改造傳統(tǒng)設(shè)施借鑒五功能組成與布局：以餐飲休閑娛樂為主導(dǎo)涵蓋辦公、零售的復(fù)合功能，依照臨河距離進(jìn)行圈層布局借鑒六親水的實(shí)現(xiàn)：具備景觀價(jià)值的開放式親水休憩餐飲空間、燈光水影等借鑒七水系價(jià)值的最大化利用：通過水上巴士，整合整個(gè)新加坡河河岸資源，放大自身價(jià)值，成為旅游參觀的首選案例借鑒借鑒一整體定位：充分依托水系資源，定位于休閑娛樂中心，充借鑒12二、美國(guó)舊金山漁人碼頭二、美國(guó)舊金山漁人碼頭13延續(xù)歷史碼頭構(gòu)造，保持濃郁的漁業(yè)文化氛圍公園文化景點(diǎn)酒店交通巴士街區(qū)購物中心停車場(chǎng)纜車1907年，舊金山的老碼頭工廠改造成了市集，從此100多年來，舊金山漁人碼頭每年吸引著無數(shù)游客慕名而至，成為特色商店及餐館的集中地。在這里，有極其豐富的娛樂旅游項(xiàng)目供人選擇，益動(dòng)益靜，令人向往。舊金山漁人碼頭延續(xù)歷史碼頭構(gòu)造，保持濃郁的漁業(yè)文化氛圍公園文化景點(diǎn)酒店交通141舊金山海洋國(guó)家歷史公園2哥拉德利廣場(chǎng)445碼頭347碼頭543碼頭641碼頭739碼頭833碼頭以原有歷史碼頭33、39、41、43、45、47碼頭為分界上，依據(jù)碼頭的歷史基礎(chǔ)配置開發(fā)海洋博物館、機(jī)械博物館、蠟像館、海豹觀光、潛水艇觀光等特色旅游景點(diǎn)，形成六個(gè)碼頭區(qū)、舊金山海洋國(guó)家歷史公園區(qū)、哥拉德利廣場(chǎng)區(qū)八個(gè)分區(qū)。依據(jù)碼頭的歷史基礎(chǔ)配置開發(fā)海洋博物館、機(jī)械博物館、蠟像館、海豹觀光、潛水艇觀光等特色旅游景點(diǎn)舊金山漁人碼頭12435678以原有歷史碼頭33、39、41、43、45、15多元休閑業(yè)態(tài)，39號(hào)碼頭形成了一條特色的濱海餐飲休閑街39碼頭——項(xiàng)目重要旅游熱點(diǎn)形成海鮮攤子、商店、書廊、古董店、餐館、購物中心、紀(jì)念品店、酒店等復(fù)合型業(yè)態(tài)體系。島游海岸咖啡吧海獅表演購物戶外娛樂水族館海鮮美食港灣游城市皮劃艇街頭表演觀光游舊金山漁人碼頭多元休閑業(yè)態(tài)，39號(hào)碼頭形成了一條特色的濱海餐飲休閑街39碼16舊金山漁人碼頭成功的關(guān)鍵是良好的保持傳統(tǒng)漁業(yè)碼頭風(fēng)貌，從而形成核心旅游吸引力，再有機(jī)融入現(xiàn)代休閑娛樂業(yè)。打造復(fù)合型的旅游服務(wù)體系，涵蓋餐飲、住宿、娛樂、休閑等多元業(yè)態(tài)，保證游客在觀光傳統(tǒng)漁業(yè)作業(yè)與碼頭風(fēng)情之余，滿足其其他需求。保持漁業(yè)碼頭風(fēng)貌-形成核心旅游吸引力-融入現(xiàn)代休閑娛樂業(yè)舊金山漁人碼頭舊金山漁人碼頭成功的關(guān)鍵是良好的保持傳統(tǒng)漁業(yè)碼頭風(fēng)貌，從而形17三、上海東方漁人碼頭三、上海東方漁人碼頭18碼頭地標(biāo)建筑成為黃浦江延安的亮點(diǎn)東方漁人碼頭銜接浦江兩岸，承載周邊六大商圈的人氣，將被打造成為領(lǐng)銜上海的高端消費(fèi)、辦公與生活領(lǐng)地，被定為為輻射整個(gè)亞太的商業(yè)旗艦。項(xiàng)目位置：楊浦區(qū)平?jīng)雎方值垒爡^(qū)內(nèi)的楊樹浦路江浦路濱江東外灘用地面積：49,096平方米總建筑面積：約100,000平方米功能定位：休閑娛樂、行業(yè)歷史博覽、國(guó)際飲食文化城功能配比：辦公、酒店、餐飲、零售整體定位：中高檔業(yè)態(tài)組合：餐飲等東方漁人碼頭背景：上海東方“漁人碼頭”前身便是建于1938年的上海中心水產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)（上海魚市場(chǎng)）。這一項(xiàng)目西起楊樹浦水廠，東至楊樹浦港，沿江岸線長(zhǎng)度約700米碼頭地標(biāo)建筑成為黃浦江延安的亮點(diǎn)東方漁人碼頭銜接浦江兩岸，承19東方漁人碼頭東方漁人碼頭總規(guī)劃面積約17.7公頃?；乇敝翖顦淦致?，南濱黃浦江，黃浦江岸線長(zhǎng)約690米。開發(fā)分三期進(jìn)行，一期規(guī)劃面積約4.7公頃。東方漁人碼頭東方漁人碼頭東方漁人碼頭總規(guī)劃面積約17.7公頃?；乇敝翖?0以“臨岸親水”為主題，浮動(dòng)碼頭、親水臺(tái)階、自行車道和小型游艇等，與繁華商業(yè)相映成趣，吸引游人與沿江區(qū)域親密接觸演藝廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)親水餐飲區(qū)游艇?？繀^(qū)保留輪渡站觀景漫步平臺(tái)（保留工業(yè)碼頭）水岸空間以波浪的形式一氣呵成，親水感也隨波浪節(jié)拍滲入內(nèi)陸，直線延續(xù)延續(xù)城市肌理，引導(dǎo)城市人流。東方漁人碼頭以“臨岸親水”為主題，浮動(dòng)碼頭、親水臺(tái)階、自行車道和小型游艇21高端商業(yè)綜合體,匯聚全球高端品牌半主力店、旗艦店、精品超市、流行街、演藝中心、美食城遍及每個(gè)角落總建筑面積約24874平方米層數(shù)為7層，標(biāo)準(zhǔn)層高為5m，高度約45m以餐飲與精品零售為主要功能，作為各片區(qū)的鏈接中軸，構(gòu)筑一站式的餐飲及購物天地B1特色酒吧街、精品KTV1F奢侈品店、咖啡廳2F奢侈品店、國(guó)際精品零售店、高端餐飲3-7F高端餐飲高端餐飲奢侈品店酒吧酒店咖啡廳精品KTV東方漁人碼頭高端商業(yè)綜合體,匯聚全球高端品牌半主力店、旗艦店、精品超市、22楊浦·漁人碼頭最終將塑造成為一個(gè)充滿動(dòng)感富含生命力的文化時(shí)尚休閑娛樂街區(qū)。國(guó)際5A甲級(jí)寫字樓與行政公館高端商業(yè)綜合體主題式保留建筑及親水平臺(tái)意大利生活館下沉式廣場(chǎng)東方漁人碼頭楊浦·漁人碼頭最終將塑造成為一個(gè)充滿動(dòng)感富含生命力的文化時(shí)尚23產(chǎn)業(yè)融合產(chǎn)業(yè)演變休閑商業(yè)娛樂地產(chǎn)文化展示風(fēng)情演出特色餐飲特色購物主題公園度假地產(chǎn)酒店地產(chǎn)濱海碼頭漁業(yè)從世界各地眾多的漁人碼頭比較看來，我們可以看到，隨著漁人碼頭在世界各地的不斷發(fā)展，漁人碼頭的發(fā)展模式也日趨多元。這主要表現(xiàn)在兩方面：一、不斷衍生的漁人碼頭不在完全依附于漁人碼頭誕生的濱海和漁業(yè)兩個(gè)基礎(chǔ)，有些并不同時(shí)兼?zhèn)錇I海元素和漁業(yè)元素的地區(qū)也開始打造漁人碼頭。二、漁人碼頭所容納的業(yè)態(tài)日益豐富，從最開始依托于濱海和漁業(yè)發(fā)展起來的休閑業(yè)態(tài)和商業(yè)業(yè)態(tài)，逐步擴(kuò)展至以主題公園為典型代表的娛樂業(yè)態(tài)和休閑、度假、酒店地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)。主題娛樂兩大基礎(chǔ)多種業(yè)態(tài)漁人碼頭改造總結(jié)產(chǎn)業(yè)融合休閑商業(yè)娛樂地產(chǎn)文化展示風(fēng)情演出特色餐飲特色購物主題24港口濱水區(qū)改造案例研究港口濱水區(qū)改造案例研究25住宅居住型濱水區(qū)規(guī)劃-波士頓羅爾碼頭商貿(mào)辦公型濱水區(qū)規(guī)劃-舊金山濱水商務(wù)區(qū)文化娛樂型濱水區(qū)規(guī)劃-芝加哥海軍碼頭交通整合型濱水區(qū)規(guī)劃-馬賽市老港濱水地區(qū)不同的開發(fā)類型住宅居住商貿(mào)辦公文化娛樂交通整合濱水地區(qū)不同的開發(fā)類型26歷史保護(hù)型濱水區(qū)規(guī)劃-悉尼市巖石區(qū)環(huán)境保護(hù)型濱水區(qū)規(guī)劃-新加坡河城市綜合型濱水區(qū)規(guī)劃濱水地區(qū)不同的開發(fā)類型歷史保護(hù)環(huán)境保護(hù)城市綜合濱水地區(qū)不同的開發(fā)類型27濱水區(qū)開發(fā)類型類型案例規(guī)劃特點(diǎn)成功經(jīng)驗(yàn)住宅居住型規(guī)劃波士頓羅爾碼頭改造工程港區(qū)大都用于房產(chǎn)開發(fā)，并追求較高容積率；注重新建建筑與老城區(qū)的融合（1）改造成古老金融商貿(mào)區(qū)再現(xiàn)古典建筑的現(xiàn)代版本。（2）新建筑與原有城區(qū)的協(xié)調(diào)性商貿(mào)辦公型規(guī)劃舊金山濱水商務(wù)區(qū)工程規(guī)劃布局由貿(mào)易區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)和休閑區(qū)構(gòu)成；建筑大都為巨型建筑（1）注重宜人公共空間的開辟（2）注重建筑與周邊環(huán)境的融合文化娛樂型規(guī)劃芝加哥海軍碼頭重建規(guī)劃將整個(gè)濱水地區(qū)建成公共活動(dòng)中心（1）增強(qiáng)了公共空間的交往性（2）延續(xù)了歷史文脈交通整合型規(guī)劃馬賽市老港改造工程規(guī)劃建立快軌火車和海港客運(yùn)相連的綜合樞紐以及新的城市商貿(mào)中心

歷史保護(hù)型規(guī)劃悉尼市巖石區(qū)改造工程新的建筑在規(guī)模、材料及色彩同原有歷史建筑相協(xié)調(diào)，保持該地區(qū)的歷史整體性（1）保護(hù)了歷史遺跡，豐厚了在地文化底韻（2）成為了著名旅游景點(diǎn)，增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)實(shí)力環(huán)境保護(hù)型規(guī)劃新加坡河及游船中心改造工程通過重新安置散居在河旁擅自占地的居民，對(duì)新加坡河及沿線碼頭進(jìn)行環(huán)境改造（1）碼頭區(qū)的環(huán)境整治和美化使游船碼頭成為著名的旅游景點(diǎn)（2）重視城市保留歷史文脈城市綜合型規(guī)劃巴爾的摩內(nèi)港改造工程通過用地置換，形成以商業(yè)、會(huì)展業(yè)、旅游休閑業(yè)、博物館業(yè)、居住為主的城市綜合區(qū)開發(fā)注重土地的混合使用濱水經(jīng)濟(jì)---城市化所有推動(dòng)力中,最高效節(jié)能,最綠色環(huán)保,最具后發(fā)優(yōu)勢(shì)的一項(xiàng)動(dòng)力。運(yùn)輸業(yè)觀光休閑業(yè)旅游業(yè)濱水區(qū)開發(fā)類型類型案例規(guī)劃特點(diǎn)成功經(jīng)驗(yàn)住宅居住型規(guī)劃波士頓羅28一、英國(guó)倫敦碼頭區(qū)改造案例研究1、典型的港口碼頭工業(yè)區(qū)到城市綜合體的轉(zhuǎn)換2、倫敦碼頭區(qū)改造項(xiàng)目是上世紀(jì)80年代后倫敦中心區(qū)最大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一，包含商業(yè)，住宅，辦公等復(fù)合功能。一、英國(guó)倫敦碼頭區(qū)改造案例研究1、典型的港口碼頭工業(yè)區(qū)到城市29倫敦的第一個(gè)碼頭位于東部道格斯島，始建于1802年。在隨后的120年里，碼頭區(qū)成為整個(gè)倫敦的工業(yè)中心和就業(yè)中心。20世紀(jì)30年代是倫敦碼頭區(qū)發(fā)展的鼎盛時(shí)期，僅港區(qū)本身雇傭的工人就超過了3萬名，與港區(qū)業(yè)務(wù)有關(guān)的工作人員有10萬多人。倫敦碼頭區(qū)早期概況倫敦的第一個(gè)碼頭位于東部道格斯島，始建于1802年。在隨后的30皇家碼頭區(qū)1961年至1971年，由于英國(guó)制造業(yè)和運(yùn)輸行業(yè)的衰落，整個(gè)大倫敦地區(qū)有50多萬人失業(yè)，直接影響到這些行業(yè)高度依賴的碼頭運(yùn)輸。1981年，整個(gè)20多平方公里的區(qū)域只剩下大大小小1014個(gè)企業(yè)，其中70%在從事食品、飲料及煙草行業(yè)；只有15.6%的企業(yè)還繼續(xù)從事原有的金融和專業(yè)服務(wù)行業(yè)。1981年，碼頭區(qū)最后一個(gè)老碼頭，也是最大的一個(gè)碼頭“皇家碼頭”也正式宣告關(guān)閉了。碼頭區(qū)的衰落皇家碼頭區(qū)1961年至1971年，由于英國(guó)制造業(yè)和運(yùn)輸行業(yè)的31歷程關(guān)鍵點(diǎn)1981-1986規(guī)劃、籌備、預(yù)熱階段通過對(duì)整體市場(chǎng)的準(zhǔn)確判斷，首期開發(fā)片區(qū)從道格斯島啟動(dòng)；建立并推動(dòng)私人住宅市場(chǎng)，實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而預(yù)熱土地市場(chǎng)1987-1990社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加大了對(duì)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，與此同時(shí)也對(duì)政府公屋、醫(yī)療中心、教育及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加大了投入1991-1998完善改造工程宏觀經(jīng)濟(jì)得到恢復(fù)，各項(xiàng)工程繼續(xù)開展1981年7月由政府牽頭組成的半官方性質(zhì)的都市綜合體開發(fā)商——倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（LDDC），分3個(gè)階段歷史17年，將一個(gè)22平方公里近似廢棄的老區(qū)改造成倫敦的一個(gè)全新的金融、商業(yè)、商務(wù)區(qū)再造碼頭區(qū)歷程關(guān)鍵點(diǎn)1981-1986規(guī)劃、籌備、預(yù)熱階段通過對(duì)整體市32倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司區(qū)域開發(fā)階段示意圖通過與私營(yíng)開發(fā)商的合作，由LDDC對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行包裝推廣，再由私營(yíng)開發(fā)商出面，達(dá)到融資的目的。前期啟動(dòng)首先提升開發(fā)區(qū)土地的商業(yè)價(jià)值，并通過分期開發(fā)住宅、工業(yè)和商業(yè)、物業(yè)所獲得的收益滾動(dòng)開發(fā)。開發(fā)模式及策略倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司區(qū)域開發(fā)階段示意圖通過與私營(yíng)開發(fā)商的合33住宅完成量1981/2-1997/8年份年完成量累計(jì)完成量1981-82001982-834504501983-841,0471,4971984-859012,3981985-861,8324,2301986-872,6986,9281987-881,8548,7821988-892,61511,3971989-901,96213,3591990-911,86915,2281991-9287016,0981992-9361416,7121993-9474817,4601994-951,22518,6851995-961,15919,8441996-971,77121,6151997-98*2,42724,0421971-1981年間，碼頭區(qū)常駐人口下降了18.5%。區(qū)內(nèi)83%的人住的是由政府提供公屋，整個(gè)公屋中的20%狀況極差

1981年LDDC開始分階段對(duì)碼頭區(qū)進(jìn)行改造，81-97年間累計(jì)完成了24042套住房住宅情況的改善住宅完成量1981/2-1997/8年份年完成341981的年碼頭中心區(qū)1996年的中心碼頭區(qū)1981年整個(gè)區(qū)域60%的土地和水面被荒棄，不臨水面的物業(yè)平均價(jià)格僅為25英鎊/平方米，其商業(yè)租金也是全倫敦最低的

2001年上半年，寫字樓需求增加碼頭地區(qū)的甲級(jí)寫字樓租金達(dá)到了歷史最高水平，每平方英尺為42英鎊/年，而在倫敦市區(qū)，租金達(dá)到了每平方英尺65英鎊/年商業(yè)開發(fā)區(qū)的興建碼頭區(qū)中的金絲雀碼頭現(xiàn)已成為倫敦新的金融和商業(yè)中心，在此落戶的世界超級(jí)銀行和媒體機(jī)構(gòu)包括匯豐銀行、花旗銀行、巴克利銀行、每日電訊、獨(dú)立報(bào)、路透社以及鏡報(bào)等1981的年碼頭中心區(qū)1996年的中心碼頭區(qū)1981年整個(gè)區(qū)35輕軌地鐵Jubilee線新擴(kuò)建道路地鐵EastLondon線2000年碼頭區(qū)交通現(xiàn)狀圖碼頭區(qū)當(dāng)時(shí)的交通狀況十分惡劣，泰晤士河將整個(gè)區(qū)域分割為塊狀，但沒有一座像樣的大橋來連接區(qū)域道路。兩條主要的鐵路線并不直接通往市中心，乘客需要換成地鐵才能抵達(dá)倫敦中心或到其他地方。

1998年，交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)為倫敦碼頭區(qū)創(chuàng)造了20700個(gè)額外工作崗位。交通狀況的改善輕軌地鐵Jubilee線新擴(kuò)建道路地鐵EastLondon36露天場(chǎng)所住宅區(qū)商務(wù)區(qū)商業(yè)區(qū)休閑區(qū)研究院機(jī)場(chǎng)1981年1998年項(xiàng)目結(jié)束后預(yù)測(cè)人口（人）3900084000115000就業(yè)崗位（個(gè)）2700084000168000存量住宅單位（個(gè)）150003600050000私人住宅比例（%）54452企業(yè)數(shù)量（個(gè)）101426005000工作的居民人數(shù)（人）52001050013000碼頭區(qū)主要變化指標(biāo)1998年底開發(fā)公司創(chuàng)造了廣泛的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)效益。區(qū)域內(nèi)24000個(gè)新建住宅單位和8萬個(gè)就業(yè)崗位最能說明公司的業(yè)績(jī)，住宅不僅體現(xiàn)在數(shù)量上，而且呈現(xiàn)出多元化；就業(yè)人數(shù)比以前增加了3倍，企業(yè)數(shù)量增加了5倍在開發(fā)改造過程中，44%用于交通道路設(shè)施建設(shè)；13%用于公屋和社區(qū)設(shè)施的改善；8%用于土地收購；7%用于土地清理和改善環(huán)境；4%用于維護(hù)保養(yǎng)；2%用于對(duì)宣傳推廣；8%用作于行政管理費(fèi)用改造后的碼頭區(qū)露天場(chǎng)所住宅區(qū)商務(wù)區(qū)商業(yè)區(qū)休閑區(qū)研究院機(jī)場(chǎng)1981年199837碼頭區(qū)的過去與現(xiàn)在碼頭區(qū)的過去與現(xiàn)在38周邊地區(qū)的功能變化自身資源交通情況相關(guān)的配套1、大量金融和商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)寫字樓面積和品質(zhì)的需求不斷增大，媒體、電信和IT業(yè)的大擴(kuò)張也進(jìn)一步刺激了對(duì)寫字樓的需求2、地理位置、歷史背景和河邊諸多有紀(jì)念意義的建筑3、河運(yùn)樞紐、公交與地鐵均能抵達(dá)附近地區(qū)，新建的地下隧道及輕軌4、19家護(hù)理中心、55所小學(xué)、10所中學(xué)、6個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、63所幼兒園、6個(gè)警察局、3個(gè)消防局、10個(gè)圖書館、9個(gè)休閑中心規(guī)劃依據(jù)1、大量金融和商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)寫字樓面積和品質(zhì)的需求不斷增大39區(qū)域價(jià)值整合：通過對(duì)泰晤士河碼頭區(qū)的清理，成功完成一加一大于二的區(qū)域改造工作通過對(duì)整體區(qū)域的準(zhǔn)確定位，改變了倫敦市金融和商業(yè)中心的格局，成為英國(guó)及歐洲最繁忙、最重要的商業(yè)區(qū)社會(huì)問題引起的改造而帶來經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化通過Jubilee地鐵延線與倫敦市區(qū)中心連通；租金比倫敦其他地區(qū)低得多，因此生意興隆案例借鑒區(qū)域價(jià)值整合：通過對(duì)泰晤士河碼頭區(qū)的清理，成功完成一加一大于40吸引租戶的策略為了吸引租戶遷入碼頭，開發(fā)區(qū)采取了許多優(yōu)惠策略。包括：（1）如果Jubilee地鐵延線沒有按時(shí)開通以及如果在一個(gè)特定日期之前，沒有其他大客戶入住，租戶可以取消租賃協(xié)議，不承擔(dān)任何責(zé)任；（2）如果租戶從市區(qū)搬遷過來，租戶因此需要賠償原房主的費(fèi)用由碼頭集團(tuán)公司承擔(dān)；（3）碼頭集團(tuán)還支付給一些租戶搬遷費(fèi)用；（4）盡量滿足不同租戶的具體需求；（5）盡管碼頭公司與租戶簽訂25年的租賃協(xié)議，但執(zhí)行起來卻非常靈活。另外，碼頭公司還向一些商業(yè)巨頭拋出一年免收租金的優(yōu)惠。同時(shí)，為了使碼頭地區(qū)在夜間也能亮起來，他們不惜代價(jià)將媒體企業(yè)拉進(jìn)來，如路透社等，這些24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的單位照亮了碼頭的夜空，使夜間同樣具有活力。吸引租戶的策略為了吸引租戶遷入碼頭，開發(fā)區(qū)采取了許多優(yōu)惠策略41二、美國(guó)巴爾的摩內(nèi)港更新二、美國(guó)巴爾的摩內(nèi)港更新42碼頭濱水區(qū)改造ppt課件43背景---巴爾的摩市巴爾的摩市位于帕特斯科河口，在華盛頓特區(qū)東北約64公里，正式形成于1729年。港口船運(yùn)的發(fā)達(dá)帶來了巴爾的摩的繁榮。1904年的大火幾乎燒毀整個(gè)市區(qū)，重建使城市復(fù)興。始于20世紀(jì)60年代中期的內(nèi)港改造帶來了城市又一次復(fù)興。城市面積約207平方公里，城市人口640000（1998年）。背景—巴爾的摩內(nèi)港設(shè)計(jì)時(shí)間：1963年

偉大的城市并非天然生成，而是經(jīng)歷一個(gè)長(zhǎng)期建設(shè)的過程，城市的實(shí)力是長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展演進(jìn)的結(jié)果。巴爾的摩市和該市著名的巴爾的摩內(nèi)港提供了一個(gè)城市發(fā)展的成功例證。今天，被譽(yù)為“城市娛樂之祖”的巴爾的摩內(nèi)港是巴爾的摩城市活力的源泉，而30年前的內(nèi)港還是一個(gè)荒廢的舊工業(yè)區(qū)，建筑陳舊，環(huán)境污染嚴(yán)重。巴爾的摩內(nèi)港更新背景---巴爾的摩市背景—巴爾的摩內(nèi)港巴爾的摩內(nèi)港更新44功能定位是以商業(yè)、旅游業(yè)為磁心吸引游客和本地顧客，零售業(yè)多位于近水處，同時(shí)混建了大量的游憩與文化設(shè)施，水濱還修建了風(fēng)景優(yōu)美的步行道和寬闊的廣場(chǎng)。近水區(qū)：商業(yè)，游憩設(shè)施，寬度為70-100米遠(yuǎn)水區(qū)：酒店，住宅近水區(qū)遠(yuǎn)水區(qū)規(guī)劃理念1

濱水作為公共資源，提供親水條件，濱水沿岸的設(shè)施公有化，提供公共活動(dòng)空間。2

復(fù)合多元的混合功能。3

歷史建筑的再利用。4

歷史空間肌理的延續(xù)。5強(qiáng)調(diào)步行優(yōu)先，防止高速公路對(duì)該區(qū)域所造成的干擾。巴爾的摩內(nèi)港更新功能定位近水區(qū)遠(yuǎn)水區(qū)規(guī)劃理念巴爾的摩內(nèi)港更新45如今，巴爾的摩內(nèi)港所避免的城市問題和所取得的成就同樣引人注目。例如，沒有像許多其他的城市那樣讓混亂的高速公路成為市民親水的障礙。內(nèi)港綜合了商業(yè)和市民使用的娛樂設(shè)施，成為一個(gè)興盛的城市公共空間，居民和游客都能享受它的種種好處。在經(jīng)濟(jì)并不景氣的大背景下，巴爾的摩內(nèi)港多年的成功使其成為該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的源泉。巴爾的摩內(nèi)港更新如今，巴爾的摩內(nèi)港所避免的城市問題和所取得的成就同樣引人注目461957年：大巴爾的摩委員會(huì)與規(guī)劃師成立規(guī)劃委員會(huì)，開始策劃啟動(dòng)城市更新的開發(fā)項(xiàng)目，著手組織編制市中心的總體規(guī)劃。1959年：查爾斯中心城市更新計(jì)劃成為內(nèi)港區(qū)第一個(gè)取得政府開發(fā)許可的開發(fā)項(xiàng)目。發(fā)行公債取得2500萬美元資金，并成立CharlesCenterManagementOffice的非盈利的私人組織。1964年：大巴爾的摩委員會(huì)，規(guī)劃委員會(huì)，都市更新及住宅機(jī)構(gòu)牽頭，華萊士規(guī)劃設(shè)計(jì)公司完成巴爾的摩發(fā)展概念性規(guī)劃,規(guī)劃年限為30年，總投資為2.6億美元。1975-1985年：大型建筑的興建，其中州政府在會(huì)展中心投資3500萬美元。1991年：市政府與CharlesCentreManagementOffice組織和委員會(huì)洽談，合作成立巴爾的摩發(fā)展公司，負(fù)責(zé)提振港區(qū)的經(jīng)濟(jì)，整合港區(qū)建設(shè)并辦理相關(guān)更新計(jì)劃，政府承擔(dān)營(yíng)運(yùn)費(fèi)。巴爾的摩內(nèi)港更新1957年：大巴爾的摩委員會(huì)與規(guī)劃師成立規(guī)劃委員會(huì)，開始策劃47開發(fā)模式三方合作政府開發(fā)商相關(guān)組織參與者負(fù)責(zé)工作代表利益政府州政府會(huì)展中心投資3500萬美元公共利益市政府投資5500萬啟動(dòng)資金，用于拆遷，水體環(huán)境政治，地標(biāo)建筑建設(shè)相關(guān)組織規(guī)劃委員會(huì)城市更新項(xiàng)目策劃，總體規(guī)劃編制公共利益查爾斯中心管理組織代表開發(fā)商與政府協(xié)商，保證公共利益巴爾的摩發(fā)展公司提振港區(qū)的經(jīng)濟(jì)，整合港區(qū)建設(shè)并辦理相關(guān)更新計(jì)劃，政府承擔(dān)營(yíng)運(yùn)費(fèi)開發(fā)商投資開發(fā)購物中心，酒店，住宅等配套設(shè)施私有利益巴爾的摩內(nèi)港更新開發(fā)模式三方合作政府開發(fā)商相關(guān)組織州政府會(huì)展中心投資350048巴爾的摩內(nèi)港更新公共利益與私有利益的平衡公共利益濱水岸線公共空間私有利益購物中心餐飲酒店Haborplace公共利益私有利益公共利益：公共參與的結(jié)果。連接濱水區(qū)與城市中心區(qū)，是城市功能向港口的延伸，使之成為一體，并提供港口濱水區(qū)的門戶空間。商業(yè)場(chǎng)所提供就業(yè)機(jī)會(huì)。私有利益：消費(fèi)場(chǎng)所，包括小型餐館，購物中心等。開發(fā)商投資盈利的渠道。巴爾的摩內(nèi)港更新公共利益與私有利益的平衡公共利益濱水岸線公共49在巴爾的摩內(nèi)港轉(zhuǎn)變過程中起關(guān)鍵作用的因素是：

構(gòu)想——設(shè)想發(fā)展遠(yuǎn)景，并且通過合理的規(guī)劃來實(shí)現(xiàn)它核心力量——一個(gè)公共和私人聯(lián)合投資將規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)

設(shè)計(jì)——通過規(guī)劃和設(shè)計(jì)人員的工作（許多設(shè)計(jì)公司參與了這項(xiàng)工作）持久——長(zhǎng)達(dá)30年的城市更新項(xiàng)目，而且仍然在進(jìn)行之中巴爾的摩內(nèi)港更新在巴爾的摩內(nèi)港轉(zhuǎn)變過程中起關(guān)鍵作用的因素是：

構(gòu)想——設(shè)50巴爾的摩內(nèi)港更新我們得到的啟示1:

近水區(qū)與遠(yuǎn)水區(qū)的圈層發(fā)展，近水區(qū)土地使用的公共性較遠(yuǎn)水區(qū)強(qiáng)巴爾的摩內(nèi)港更新我們得到的啟示1:近水區(qū)與遠(yuǎn)水區(qū)的圈層發(fā)展51巴爾的摩內(nèi)港更新我們得到的啟示2:

親水步道巴爾的摩內(nèi)港更新我們得到的啟示2:親水步道52巴爾的摩內(nèi)港更新我們得到的啟示3:

靠近城市主干道建立地標(biāo)建筑吸引人氣，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的資金鏈巴爾的摩內(nèi)港更新我們得到的啟示3:靠近城市主干道建立地標(biāo)建53三、丹麥哥本哈根Havneholmen地區(qū)三、丹麥哥本哈根Havneholmen地區(qū)54Havneholmen地區(qū)混合型濱水區(qū)Havneholmen地區(qū)55地理位置

Havneholmen哥本哈根港口區(qū)域地理位置Havneholmen哥本哈根港口區(qū)域56Havneholmen是丹麥哥本哈根市港口的一個(gè)三角形區(qū)域Havneholmen地區(qū)原為倉庫和原料工業(yè)區(qū)Havneholmen是丹麥哥本哈根市港口的一個(gè)三角形區(qū)域H57良好的建筑布局朝向使該區(qū)域內(nèi)的建筑都有良好的濱水視線區(qū)域內(nèi)均勻的布置不同尺度的濱水開放公共空間,使該區(qū)域的居民和消費(fèi)者能更便利的享用濱水空間

良好濱水視線通廊

良好濱水視線通廊該區(qū)域公共濱水節(jié)點(diǎn)空間將該區(qū)域與城市相鄰其他空間有機(jī)結(jié)合濱水節(jié)點(diǎn)空間相鄰空間相鄰空間良好的建筑布局朝向使該區(qū)域內(nèi)的建筑都有良好的濱水視線區(qū)域內(nèi)均58區(qū)域平面

區(qū)域平面59區(qū)域鳥瞰Havneholmen為一陽光海濱，坐落在哥本哈根港口，交通便利，背后是Fisketorvet購物中心。是一個(gè)繁華且安靜的地方。其得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，為規(guī)劃和設(shè)計(jì)提供了一個(gè)獨(dú)一無二的發(fā)揮空間。

區(qū)域鳥瞰Havneholmen為一陽光海濱，坐落在哥本哈根港60區(qū)域?qū)嵕癏avneholmen規(guī)劃后的新區(qū)占地91000平方米，規(guī)劃建造住宅、商業(yè)建筑、酒店、港口設(shè)施等，并建有一個(gè)大型的購物中心。該地區(qū)原為倉庫和原料工業(yè)區(qū)，后改造為商業(yè)和住宅區(qū)，并在不斷演繹風(fēng)有趣的文化及生活方式。區(qū)域?qū)嵕癏avneholmen規(guī)劃后的新區(qū)占地91000平方61碼頭濱水區(qū)改造ppt課件62代表性建筑——AllerheadquartersAllerheadquarters為一八層的商業(yè)建筑，總建筑面積16,000平方米，由PLHArkitekter設(shè)計(jì)。于2008年底建成

Allerheadquarters代表性建筑——AllerheadquartersAlle63代表性建筑——HAVNEHOLMENATRIUMHAVNEHOLMENATRIUM為哥本哈根港航道邊一個(gè)現(xiàn)代的，靈活的7層辦公樓，并有地下室。總建面12500平方米。

HAVNEHOLMENATRIUM代表性建筑——HAVNEHOLMENATRIUMHAVNE64HAVNEHOLMENATRIUM由WingdhArkitektkontorAB設(shè)計(jì)，于2007建成。代表性建筑——HAVNEHOLMENATRIUMHAVNEHOLMENATRIUM由WingdhArki65代表性建筑——HavneholmenTower12層的Havneholmen大樓將成為哥本哈根的地標(biāo)性建筑，它的兩個(gè)塔樓圍繞中央大堂而建，從而更加方便用戶的使用。除了辦公場(chǎng)所，還建有150個(gè)