地產(chǎn)建設(shè)項目可行性

項目可行性論證--經(jīng)濟測算指標(biāo)體系

（試行）問題：1、項目利潤是怎樣計算出來的？2、房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？3、什么樣的房地產(chǎn)項目才是好項目？項目凈利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加-期間費用-所得稅（期間費用包括：營業(yè)費用、銷售費用、管理費用）土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌投入少、回報高、見效快一、應(yīng)用標(biāo)準測算報表體系的必要性項目決策科學(xué)化定量分析；全面、多角度分析；動態(tài)分析；程序規(guī)范。項目決策效率便于計算、便于理解、便于檢查。主要基于以下需要：報表格式、指標(biāo)計算不統(tǒng)一報表格式多樣、指標(biāo)不完整、信息不完全。評價指標(biāo)不能完整反映項目經(jīng)營情況過去主要計算投資回報率、銷售利潤率指標(biāo)。原項目測算的弊處二、新的可行性論證經(jīng)濟指標(biāo)體系的特點將動態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合動態(tài)指標(biāo)--考慮資金時間價值靜態(tài)指標(biāo)--不考慮資金時間價值將指標(biāo)分為核心指標(biāo)和參考指標(biāo)

核心指標(biāo)：主要指標(biāo)，反映核心收益能力參考指標(biāo)：反映某一個方面或作補充說明包括以下四項：除整體指標(biāo)外增加了單項指標(biāo)如：資金峰值比例；地價支付貼現(xiàn)比；啟動資金獲利倍數(shù)。運用函數(shù)工具和公式鏈接簡化計算如：凈現(xiàn)值（NPV）函數(shù)；內(nèi)部收益率（IRR）函數(shù)；測算要素的彈性調(diào)整。資金的時間價值：

資金用之于投資，隨著時間的推移，其價值會增長。今天的1元錢不等于明天的1元利息；單利；復(fù)利；貼現(xiàn)；現(xiàn)值；終值

資金成本：使用資金要支付代價

銀行借款：按利率計付利息股東投入：交付利潤三、資金的時間價值單利終值計算:S=P（1+i*t)單利現(xiàn)值計算:p=s*(1-i*t)n復(fù)利終值計算:S=P（1+i)

-n復(fù)利終值計算:p=s（1+i)

問：第1年年初存入100元，利率10%，分別按單利和復(fù)利計算，兩年后其終值多少？四、現(xiàn)金流量與凈流量、凈現(xiàn)值現(xiàn)金流量：指項目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量：指一定時期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時凈流量為正值，反之為負值。凈現(xiàn)值：指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額。萬科城市花園項目概況：總建35萬平米，單位地價800元/平米，建造成本等1700元；

4年開發(fā)銷售完畢，平均價格3214元/平米。五、絡(luò)現(xiàn)金蔥凈流帳量與丸利潤菜的關(guān)飽系利潤弟是按朽照權(quán)東責(zé)發(fā)雞生制鍬確定熟的分萬期損桶益現(xiàn)金貞凈流及量是電根據(jù)察收付束實現(xiàn)部制確緒定的坡分期懸損益況。可行難性研凍究中派，現(xiàn)屆金凈藍流量棉可以暴代替蠅利潤謀作為丙評價計投資階凈收展益的族指標(biāo)曠。在整沖個投召資有倡效年寇限內(nèi)誰，項補目利洗潤總屯計與插現(xiàn)金掘凈流型量是不相等握的。急應(yīng)用訊現(xiàn)金樣凈流滑量，勾并可哪方便踐地引脾入資難金時悉間價午值來減考察略投資里方案阿。六、添項目蔥可行渡性論鍬證經(jīng)掌濟指季標(biāo)體泰系核心跌指標(biāo)1、內(nèi)遺部收掙益率使累緩計凈手現(xiàn)值滋為零碗的貼盜現(xiàn)率2、銷息售凈巖利率項目非凈利未潤/銷售選收入×1呀00依%參考鴿指標(biāo)3、總崇投資膏回報財率項目譽凈利兩潤/項目無總投持資×1劍00茫%4、銷衫售毛絨利率亂項目獻利潤/銷售醉收入×1扛00緒%5、獲裁利指倘數(shù)窮現(xiàn)金割流入鹿現(xiàn)值/現(xiàn)金珍流出脊現(xiàn)值6、資廳金峰察值比坡例絲式資金杰峰值/項目緩總投進資7、地局價支風(fēng)付貼次現(xiàn)比各期畝支付今地價鋸現(xiàn)值蔥之和/地價腦總額8、啟裝動資沉金獲蒙利倍揉數(shù)全項目倦凈利負潤/啟動術(shù)資金六、僚項目菊可行側(cè)性論殲證經(jīng)凡濟指孫標(biāo)體截系6-懸1、內(nèi)并部收墻益率?。↖R健R）內(nèi)部課收益愈率：是指比能夠糞使未漆來現(xiàn)雕金流形入量記的現(xiàn)毛值等柄于未座來現(xiàn)禽金流敗出現(xiàn)孫值的貿(mào)貼現(xiàn)扔率。簡單芳說就宴是使寨投資神方案滔累計磚凈現(xiàn)葵值等續(xù)于零延的貼滔現(xiàn)率匹。內(nèi)部搭收益跪率是錫這樣弟的一河種利慨率，幅如果毀按該木利率細通過搶借款鋸來投牌資項粗目，寒將一顏無所萄獲。內(nèi)部尊收益蟻率體郵現(xiàn)了重項目拆本身賄即內(nèi)違在的陷收益藝水平蹤蝶或獲梁利能豪力，是項坦目內(nèi)煉在的痕投資涼收益弓率，飽本質(zhì)師上是緣瑞一個攜貼現(xiàn)綁率。萬科謝城市懸花園組項目尸：6-蕩2、銷稻售凈徐利率銷售玻凈利蠅率=項目側(cè)凈利乳潤/銷售掠收入×1總00誰%（項稠目凈排利潤=項目攏利潤-期間練費用-所得猶稅）為什樸么用挺銷售剩凈利倘率取概代投茂資回山報率歉作為費核心夠指標(biāo)愉？以銷墳售收巡壽入為取基數(shù)京，指準標(biāo)蘊堂涵內(nèi)麻容更車豐富宮點，化除了沒能反祝映獲職利能終力，半還可惠以反文映售尿價風(fēng)鉗險的戶承受著能力衛(wèi)，比而如，妥銷售學(xué)凈利析率為9%，大古約可職以知府道，由如果姥售價哀下降9%左右姐，將桂基本號無利怎可圖勁；而話售價宏相當(dāng)誕于市均場風(fēng)棄險，還其難越以控紛制程槽度遠潤大于得成本秩；銷售型凈利扇率更岸易于士普遍承的理姑解，粘直觀餓明了己，望繩文即參可知瓦道是攜“凈還利潤藍”除母以“懼銷售夏收入局”；街投資骨回報糧率則賴須特旱別明叫確，勒如總窗投資偏是“陡總成菊本”漆還是謀“總顆成本+期間逆費用私”，師包含遙不包灶含“谷所得荷稅”?。渴盎亓袌蟆卞X是稅鼓前利森潤還稈是稅逮后利腹?jié)櫍?-雖3、總祝投資找回報壘率總投薪資回親報率=項目處凈利忠潤/項目余總投墳資×1須00寺%（項再目總妥投資=總開窗發(fā)成膜本+期間盛費用縫）總投盡資回浮報率除靜態(tài)餡的反脫映了元項目已總體繼投資拴回報輸水平浙，但塊并不為是該拜項目喊實際胖的收躬益率磨，只饒能作巧為輔稅助指項標(biāo)參章考。肉項目制開發(fā)帽周期故越長克，該警指標(biāo)汗意義舌可應(yīng)唇用度癢越小漠。6-副4、銷刊售毛跑利率銷售霸毛利拆率%=項目抗利潤/銷售甜收入×1渣00問%（項斜目利療潤=銷售潛收入-開發(fā)虛成本-營業(yè)抗稅及爬附加餐）銷售梳毛利回率的畜意義逗：在于盾體現(xiàn)暑了項貫?zāi)康募韩@利雷空間艙。即鐘還有鍵多少愁銷售老收入虎可以蠟用來雀抵償肌期間語費用蹈和所殲得稅樸，最乳后獲炭得利版潤。銷售明毛利臟率和它銷售準凈利困率的免關(guān)系泳：銷售招毛利課率-銷售膨凈利斬率=銷售腔稅、跪費率6-雁5、獲尼利指克數(shù)（嘉現(xiàn)值捷指數(shù)弊）現(xiàn)值涂指數(shù)勁可以久理解弱為1元原心始投屑資渴犧望獲駛得的級現(xiàn)值捐凈收論益。陽現(xiàn)值監(jiān)指數(shù)雕反映坊了投凈資的扒效率下。計算塊現(xiàn)值頭指數(shù)型必須哈預(yù)先測確定執(zhí)一個陪貼現(xiàn)妄率，苗一般股是期磁望的緒最低電資金砍回報榮率。目按照仆集團葵凈資叢產(chǎn)收沫益率班的要堡求我號們將閃貼現(xiàn)控率為10淺%?，F(xiàn)值熟指數(shù)厭＞1說明武收益度超過州成本筆，投栗資收搶益率抬超過應(yīng)期望冬的回制報率水，項緞目可娃行；嗎現(xiàn)值歐指數(shù)糖＜1說明日其收愁益率攪達不編到期懶望的階回報巡壽率，僵項目椅不可軌行。如果眠以內(nèi)軌部收媽益率顯作為匯貼現(xiàn)拆率，予則現(xiàn)杜值指滋數(shù)=1獲利費指數(shù)=現(xiàn)金允流入稿現(xiàn)值/現(xiàn)金算流出窗現(xiàn)值萬科手城市照花園預(yù)項目萬科款城市義花園賀項目吉測算木：6-晴6、資轉(zhuǎn)金峰廁值比掃例資金堪峰值笨的界揀定：邁資金物峰值功指在秋項目浩開發(fā)食期間樹，累補計負箱向凈婦現(xiàn)金獅流量辭的最叼大值工，也俗就是質(zhì)資金搶的最毀大缺蹈口。資金但峰值釀是對葡項目吹而言條，一啦般不納必考滾慮本磨公司率的自末有存咐款余喜額。資金世峰值詢比例暮反映事了項蛇目資凳金峰繼值占盟總投鞋資的姨比例桑關(guān)系妄。資金恥峰值早比例=資金臟峰值/項目庭總投盟資萬科雞城市換花園碌項目油測算星：資金啦峰值劈燕比例=資金講峰值/項目優(yōu)總投飄資=1劍50泳00系/（28擋00降0+漢59服50挎0）=1清7%6-艙7、地欣價支眠付貼圈現(xiàn)比本指值標(biāo)反寄映地兔價支敗付的誦快慢申。土地鍛合同角中的氣地價廁是一致種名姿義地抬價，貫將各息期支對付的梨地價瓣折算呈為現(xiàn)津值才廳是該張項目充的實懇際地卷價。件地價界支付多貼現(xiàn)莖比反本映了勺名義顆地價留和實薦際地瞇價的冤關(guān)系將。該比任例越偶小實竄際地肚價越廚低，伸反之綱實際蓄地價謎越高刻。對各誘期地揭價進倡行折稀現(xiàn)同條樣要堪確定補一個脾貼現(xiàn)柱率，留我們秋仍定臟為10何%（依誦據(jù)同辛前）地價飄支付芽貼現(xiàn)犁比=各期導(dǎo)支付漁地價怨現(xiàn)值刮之和/地價抓總額萬科排城市國花園艦項目慎：6-糞8、啟合動資萄金獲羞利倍宇數(shù)啟動首資金=3個最漁高的付資金悼峰值慢之和/3啟動像資金紐奉的界茄定：丈一個摸項目伯啟動氧資金正較難月直接執(zhí)計算周，它窯應(yīng)是究開發(fā)括前期喝一定較階段深的資廢金需接求。哨因此嫩我們記近似政定義然為3個最門高峰抖值的鏡平均渾數(shù)。啟動巨資金竟獲利受倍數(shù)靠的意改義：縣在于熱集團截或分蔑公司創(chuàng)投入爬一個戴新項冬目必付須的話啟動蠶資金頭，將眾來能請獲得輔多少研倍的丙凈利堆潤。嶼它是繳一個胃靜態(tài)父的參砍考指晶標(biāo)。啟動你資金低獲利佩倍數(shù)=項目蠢凈利掛潤/啟動蘋資金萬科山城市忍花園答項目七、飽核心腫指標(biāo)懲的基贏本要栽求（塞參考尸）內(nèi)部癥收益桑率≥2件5%銷售伸凈利鐮率≥9憂%指標(biāo)同評價渾考慮買：（1）核掃心指候標(biāo)確喚定指仗標(biāo)值訓(xùn)標(biāo)準余；參蔥考指第標(biāo)中扎的總嚴體指得標(biāo)未裂定標(biāo)手準僅呼做參優(yōu)考；折參考毫指標(biāo)混中的項單項企指標(biāo)厘結(jié)合免具體圾項目求分析酬評估堤。（2）經(jīng)擁過對席部分姿項目裝（成喘都1期、汽大連字等）搜的測寨試，拾其內(nèi)箭部收慮益率塵均超飼過30察%。因棍此對虜一般旨多層堡項目飲內(nèi)部存收益槐率暫恭定為25喊%。（3）經(jīng)臭測算條，集座團平脂均稅精前銷兩售利推潤率彈為12胳%，銷炭售凈流利率耕約在8.羅04鋸~1燈0.濁2%之間令，因日此銷版售凈覆利