廣電地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙項(xiàng)目市場(chǎng)監(jiān)測(cè)月報(bào)8月

廣電地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙項(xiàng)目監(jiān)測(cè)月報(bào)2012年8月期，長(zhǎng)沙數(shù)字樓市：數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)（統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)涉及區(qū)域?yàn)榱鶇^(qū)）供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）環(huán)比（%）成交量（萬(wàn)㎡）環(huán)比（%）均價(jià)（元/㎡）環(huán)比（%）全市（六區(qū)）102.3185%105.9831.6%65130.7%區(qū)域(開(kāi)福區(qū)）13.4251.0%16.657.6%78091.3%區(qū)域(雨花區(qū)）30.6754.3%21.1-12.9%70493.8%8月長(zhǎng)沙六區(qū)項(xiàng)目成交量排行榜表名次熱銷(xiāo)樓盤(pán)所屬區(qū)域銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售金額（億）均價(jià)(元/㎡)1通用時(shí)代國(guó)際社區(qū)天心區(qū)3.052.4078502長(zhǎng)房時(shí)代城岳麓區(qū)2.731.7363403南山蘇迪亞諾望城區(qū)2.371.0845574奧克斯廣場(chǎng)岳麓區(qū)2.211.4465085金科東方大院岳麓區(qū)2.111.8688006保利麓谷林語(yǔ)岳麓區(qū)2.061.1756747華潤(rùn)橡樹(shù)灣岳麓區(qū)2.021.1255428時(shí)代傾城望城區(qū)1.801.0156089水映加州開(kāi)福區(qū)1.730.97558910富基世紀(jì)公園望城區(qū)1.700.724266本期導(dǎo)讀：新版住宅設(shè)計(jì)規(guī)范施行開(kāi)發(fā)商難再“偷面積”中國(guó)擬規(guī)定保障房產(chǎn)權(quán)與政府共有為防止牟利湖南湖北年內(nèi)或開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)涉及第二套存量房長(zhǎng)沙火車(chē)北站舊址將修精英大道站場(chǎng)所有房屋已拆除國(guó)務(wù)院督查組建議湖南省從嚴(yán)執(zhí)行樓市調(diào)控政策50城7月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲長(zhǎng)沙開(kāi)年來(lái)首漲綠城上半年凈利翻倍至18億負(fù)債率大幅下降CPI踏入1.0時(shí)代月內(nèi)央行或?qū)⒃俣冉禍?zhǔn)降息PART

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城市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)月度分析一、月度城市市政動(dòng)態(tài)簡(jiǎn)評(píng)二、月度整體市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)分析三、月度區(qū)域市場(chǎng)占比分析四、月度土地市場(chǎng)特征分析一、月度城市市政動(dòng)態(tài)簡(jiǎn)評(píng)名稱(chēng)主要內(nèi)容點(diǎn)評(píng)新版住宅設(shè)計(jì)規(guī)范施行開(kāi)發(fā)商難再“偷面積”從8月1日起，住建部與質(zhì)檢總局聯(lián)合發(fā)布的新版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》開(kāi)始實(shí)施，原2003版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》同時(shí)廢止。新版規(guī)范對(duì)開(kāi)發(fā)商利用陽(yáng)臺(tái)、飄窗等偷面積已大行其道的做法做了明確規(guī)定，另外，對(duì)高層住宅的電梯設(shè)置也做了更人性化的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。杜絕“偷面積”，陽(yáng)臺(tái)功能不得擅自更改，開(kāi)發(fā)商利用陽(yáng)臺(tái)、飄窗等偷面積的做法已約定俗成，一些以多贈(zèng)面積吸引購(gòu)房者的樓盤(pán)，設(shè)計(jì)動(dòng)輒十幾平方米以上的大陽(yáng)臺(tái)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)陽(yáng)臺(tái)未封閉，但到了交房時(shí)擅自將陽(yáng)臺(tái)封閉，相當(dāng)于直接贈(zèng)送了一半面積。記者在道滘某樓盤(pán)參觀樣板房時(shí)也發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)大力宣揚(yáng)的高贈(zèng)送面積及三房變五房的銷(xiāo)售策略，實(shí)為將規(guī)劃的兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)封閉改成狹長(zhǎng)的書(shū)房或客房，并美稱(chēng)為贈(zèng)送房間。此類(lèi)種種，不勝枚舉。而新《規(guī)范》則對(duì)此類(lèi)偷面積行為做了一定的規(guī)范，除了規(guī)定陽(yáng)臺(tái)的功能不得擅自更改外，還統(tǒng)一和明確了陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算方法，即無(wú)論陽(yáng)臺(tái)為凹陽(yáng)臺(tái)、凸陽(yáng)臺(tái)、封閉陽(yáng)臺(tái)和不封閉陽(yáng)臺(tái)均按其結(jié)構(gòu)底板投影凈面積一半計(jì)算。新規(guī)明確，所有類(lèi)型住宅陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，杜絕開(kāi)發(fā)商對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)按全面積收費(fèi)，偷面積將成為“過(guò)去式”。另外最小一居室降至30平方米，還有在電梯、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，入口，公共空間都做了嚴(yán)格的參數(shù)設(shè)定。新規(guī)影響將在一兩年后顯現(xiàn)。中國(guó)擬規(guī)定保障房產(chǎn)權(quán)與政府共有為防止牟利住建部已經(jīng)完成了《基本住房保障條例》草稿（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）的起草工作，在草稿中，購(gòu)置政府投資建設(shè)保障性住房須和政府“按份”共有產(chǎn)權(quán)已然成為“剛性”規(guī)定，這意味著購(gòu)置型保障房的牟利空間將被基本清除。住房保障立法呼聲甚高，但由于圍繞著“?；尽边€是“全覆蓋”等問(wèn)題爭(zhēng)議激烈，住房保障立法最終“降格”成為起草《基本住房保障條例》。條例草稿總計(jì)9章75條，涵蓋城鎮(zhèn)、農(nóng)村、軍隊(duì)住房保障三大領(lǐng)域，對(duì)住房保障責(zé)任、資金籌措、建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)、退出、罰則等方面的內(nèi)容進(jìn)行了原則性的規(guī)定。國(guó)務(wù)院、住建部已經(jīng)確定“鼓勵(lì)地方政府對(duì)保障住房先行立法”的政策口徑。湖南湖北年內(nèi)或開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)涉及第二套存量房家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司綜合處內(nèi)部人士透露，湖南、湖北兩個(gè)最新試點(diǎn)區(qū)域的房產(chǎn)稅改革征收細(xì)則正在制定中，房產(chǎn)稅擴(kuò)容范圍包括個(gè)人已購(gòu)的第二套存量房，征收的稅率不會(huì)太高。房產(chǎn)稅是控制房?jī)r(jià)的關(guān)鍵一環(huán)，在高層的表態(tài)和文件中，要求積極推行房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍、加大力度已有多年，房產(chǎn)稅在重慶和上海試行的效果，實(shí)際上被認(rèn)為對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)和擴(kuò)大稅收作用有限。目前擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的難點(diǎn)在于：地方政府除滬渝外，沒(méi)有一個(gè)城市主動(dòng)愿意試點(diǎn)；1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》需要進(jìn)行修訂，否則就是違法違規(guī)擴(kuò)大試點(diǎn)；根據(jù)2000年頒布的《立法法》規(guī)定的立法權(quán)限和立法程序，房產(chǎn)稅征收需由人民代表大會(huì)決定，而非政府決定；應(yīng)先調(diào)整房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，再征收房產(chǎn)稅，否則會(huì)使房地產(chǎn)稅收規(guī)模進(jìn)一步增大，導(dǎo)致的還是商品住宅銷(xiāo)售和租賃價(jià)格上漲；土地出讓金和房產(chǎn)稅需要在法理上厘清；房產(chǎn)稅用途需要明確。市場(chǎng)政策名稱(chēng)主要內(nèi)容點(diǎn)評(píng)長(zhǎng)沙火車(chē)北站舊址將修精英大道站場(chǎng)所有房屋已拆除今后，在長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)建設(shè)全裝修住宅將獲得一定比例建筑面積的獎(jiǎng)勵(lì)。記者昨日從市城鄉(xiāng)規(guī)劃局獲悉，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市發(fā)展和改革委員會(huì)、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、市財(cái)政局、市國(guó)土資源局聯(lián)合下發(fā)《全裝修住宅、全裝修集成住宅容積率獎(jiǎng)勵(lì)辦法(試行)》。該新政的出臺(tái)進(jìn)一步刺激全裝修房市場(chǎng)供應(yīng)，為市民購(gòu)房提供更多選擇?！熬b房在長(zhǎng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)上所占的比例約為8%，長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建居住類(lèi)項(xiàng)目享受該獎(jiǎng)勵(lì)政策?！睋?jù)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，全裝修住宅是指在房屋交付前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢的住宅。全裝修集成住宅是指符合住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、部品生產(chǎn)工廠化、現(xiàn)場(chǎng)施工裝配化且進(jìn)行了全裝修的住宅?！掇k法》規(guī)定，全裝修住宅容積率的獎(jiǎng)勵(lì)幅度為承諾實(shí)施全裝修住宅建筑面積的3.0%~5.0%;全裝修集成住宅容積率的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)可在此基礎(chǔ)上再增加1.0%，即獎(jiǎng)勵(lì)幅度為承諾實(shí)施全裝修集成住宅建筑面積的4.0%~6.0%。以一個(gè)建筑總面積為10萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)為例，如果其中的全裝修住宅為4萬(wàn)平方米，則按4%獎(jiǎng)勵(lì)，即可獎(jiǎng)勵(lì)1600平方米建筑面積。精英大道是一條縱貫火車(chē)北站片區(qū)的南北主干道，建在火車(chē)北站片區(qū)與東側(cè)現(xiàn)有城區(qū)之間，它將連接體育館路、德雅路、潘家坪路、開(kāi)福寺路和三一大道，建成后還可以減輕芙蓉路和東風(fēng)路的交通壓力。國(guó)務(wù)院督查組建議湖南省從嚴(yán)執(zhí)行樓市調(diào)控政策7月28日至8月2日，中央紀(jì)委常委、監(jiān)察部副部長(zhǎng)屈萬(wàn)祥率來(lái)湘，對(duì)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策落實(shí)情況進(jìn)行督導(dǎo)檢查。省委書(shū)記、省人大常委會(huì)主任周強(qiáng)與督查組交換了意見(jiàn)。省委副書(shū)記、省長(zhǎng)徐守盛，省委常委、省紀(jì)委書(shū)記黃建國(guó)到住地看望了屈萬(wàn)祥一行。副省長(zhǎng)韓永文陪同督查。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處在關(guān)鍵時(shí)期，湖南省表態(tài)將按照中央的要求，進(jìn)一步深化認(rèn)識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控稅收政策。進(jìn)一步加大城市住房用地供應(yīng)與管理力度，不斷加大保障性安居工程建設(shè)力度，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。進(jìn)一步科學(xué)引導(dǎo)住房消費(fèi)需求，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈，確保中央房地產(chǎn)調(diào)控政策全面落實(shí)到位，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。市政動(dòng)態(tài)名稱(chēng)主要內(nèi)容點(diǎn)評(píng)50城7月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲長(zhǎng)沙開(kāi)年來(lái)首漲國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日上午公布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與6月相比，新建商品住宅價(jià)格下降的城市僅9個(gè)，持平的城市有11個(gè)，上漲的城市達(dá)到50個(gè)，占城市總數(shù)的七成以上。其中，漲幅最大的是石家莊、福州市，上漲0.7%。調(diào)控陷兩難，一方面總體經(jīng)濟(jì)萎靡，保增長(zhǎng)，房地產(chǎn)是支撐點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工面積當(dāng)前過(guò)度的低迷，不宜進(jìn)一步追加政策、進(jìn)行打壓。另外一方面，中央即便是保持目前的調(diào)控口徑不變，市場(chǎng)成交會(huì)是持續(xù)反彈，然后價(jià)格眼看hold不住了，調(diào)控食言。價(jià)格在7月出現(xiàn)明顯反彈，所以針對(duì)這個(gè)樓市到底是緊一點(diǎn)還是松一點(diǎn)，決策層部門(mén)應(yīng)該是比較糾結(jié)的，不是不可控，是如何求得兩全，否則只能拿出壯士斷腕的魄力。目前的態(tài)勢(shì)，如果打壓新政不出臺(tái)，市場(chǎng)成交的活躍將繼續(xù)延續(xù)，甚至部分地區(qū)開(kāi)始恐慌購(gòu)房，下半年的成交量可能會(huì)超過(guò)上半年，成交量持續(xù)反彈，價(jià)格總歸會(huì)跌幅由大變小甚至最后不跌了，然后是上漲了，轉(zhuǎn)變都會(huì)在今年完成。綠城上半年凈利翻倍至18億負(fù)債率大幅下降綠城中國(guó)8月26日公布了上半年的業(yè)績(jī)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，公司上半年收入126億元，較去年同期的112.16億元增長(zhǎng)了12.3%；凈利潤(rùn)18.1億元，較去年同期的8.92億元大增了103%。由于上半年先后出手多個(gè)項(xiàng)目，公司的凈資產(chǎn)負(fù)債率從去年底148.7%大幅降低至93.5%，仍處于高位。報(bào)告顯示，公司上半年銷(xiāo)售物業(yè)面積達(dá)到117萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額到220億元（包括42億元的協(xié)議銷(xiāo)售額），銷(xiāo)售金額中歸于公司的權(quán)益金額為129億元，整體銷(xiāo)售均價(jià)為18744元/平方米。可以看出，綠城在變賣(mài)了一系列的項(xiàng)目之后，資金鏈已經(jīng)得到緩解。上半年分別賣(mài)股給九龍倉(cāng)、融創(chuàng)中國(guó)之后，綠城資金的需求被徹底解決，資產(chǎn)負(fù)債率大大降低，也為其企業(yè)“活下去”進(jìn)一步拿地奠定了基礎(chǔ)。綠城當(dāng)然最終艱難的活下來(lái)了，但是綠城的教訓(xùn)任何開(kāi)發(fā)商當(dāng)謹(jǐn)記：那就是政策風(fēng)險(xiǎn)任何時(shí)候都必須計(jì)入到企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本當(dāng)中，09年下半年市場(chǎng)瘋狂轉(zhuǎn)好，綠城大量拿地，當(dāng)從2010年政策逐漸收緊后，綠城現(xiàn)金流短缺的弊病便暴露無(wú)遺，結(jié)果使其生不如死地艱難度過(guò)了2年時(shí)光。在中國(guó)，政策走向幾乎是難以預(yù)期的，保證較為充沛的現(xiàn)金流似乎會(huì)放慢企業(yè)前進(jìn)的步伐，但是也是在中國(guó)必不可少的生存指南，而綠城的激進(jìn)模式也被證明是不適合中國(guó)國(guó)情。CPI踏入1.0時(shí)代月內(nèi)央行或?qū)⒃俣冉禍?zhǔn)降息國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布7月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，其中7月CPI同比上漲1.8%，連續(xù)4個(gè)月增幅回落，為2010年1月以來(lái)最低；作為CPI的上游，7月PPI同比降2.9%，環(huán)比下降0.8%，連續(xù)第5個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。此外，7月工業(yè)增加值放緩創(chuàng)2009年5月以來(lái)最低記錄。上次CPI在1.0時(shí)代還是2009年的12月份1.9%；2010年1月份，CPI同比上漲1.5%.2010年2月份，CPI同比上漲2.7%。7月超低的CPI增速，反映了現(xiàn)在總體經(jīng)濟(jì)不景氣，消費(fèi)不足。鑒于經(jīng)濟(jì)下行壓力較大且通脹較低，貨幣政策的放松空間進(jìn)一步加大，預(yù)計(jì)接下來(lái)央行會(huì)降低存款準(zhǔn)備金率，利率也會(huì)進(jìn)一步下調(diào)。盡管CPI與房地產(chǎn)價(jià)格不直接相關(guān)，但房地產(chǎn)價(jià)格上漲通過(guò)居住類(lèi)權(quán)數(shù)和自有住房類(lèi)價(jià)格指數(shù)的變化傳導(dǎo)至CPI，并對(duì)其它商品和服務(wù)的消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，因而，其實(shí)有必要將房?jī)r(jià)納入進(jìn)CPI統(tǒng)計(jì)中，將其視為宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)，從而改進(jìn)現(xiàn)有的調(diào)控體系。CPI踏入1.0時(shí)代，證明目前房地產(chǎn)調(diào)控起到了實(shí)質(zhì)效果。行業(yè)事件二、月度整體市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)分析供應(yīng)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC系統(tǒng)8月六區(qū)商品住宅新增供應(yīng)102.31萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)85%，同比增長(zhǎng)27.7%。內(nèi)五區(qū)8月供應(yīng)量為92.17萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)66.8%，同比增長(zhǎng)28.6%。隨著金九銀十銷(xiāo)售旺季即將到來(lái)，市場(chǎng)供應(yīng)8月放量在情理之中，存量激增意味著接下來(lái)兩月將是房企爭(zhēng)奪市場(chǎng)最為激烈的階段，價(jià)格方面或許會(huì)在成本允許范圍內(nèi)做出適當(dāng)讓步。因此，金九銀十將為購(gòu)房者創(chuàng)造今年最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，市場(chǎng)必將積極作出回應(yīng)。長(zhǎng)沙近一年來(lái)市商品住宅供應(yīng)量走勢(shì)圖（六區(qū)）成交走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC系統(tǒng)長(zhǎng)沙近一年來(lái)市商品住宅成交量走勢(shì)（六區(qū)）8月長(zhǎng)沙市六區(qū)成交量為105.98萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)31.6%，同比增長(zhǎng)39.5%。五區(qū)8月成交量為91.06萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)26.7%，同比增長(zhǎng)48.3%。8月本為市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，但是商品住宅成交量8月同比、環(huán)比都出現(xiàn)大幅上升，成交量超過(guò)百萬(wàn)方。整個(gè)市場(chǎng)在“金九銀十”即將到來(lái)之前，已經(jīng)提前進(jìn)入興奮點(diǎn)，CRIC長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)認(rèn)為8月市場(chǎng)表現(xiàn)出的熱度主要是由以下幾點(diǎn)因素促成的：一、較多項(xiàng)目為釋放存量壓力，于7月末及8月向市場(chǎng)推出大量房源，市場(chǎng)供應(yīng)的大幅提升，加上購(gòu)房者預(yù)期逐漸看多，共同推動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)成交量的大幅上升，；二、房企在8月明顯加大了對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣力度，從廣告市場(chǎng)來(lái)看，8月三大主流媒體報(bào)廣投放金額達(dá)7000余萬(wàn)，為今年廣告投放的最高峰，且二季度以來(lái)，廣告市場(chǎng)一直處于上升趨勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)力度加強(qiáng)促進(jìn)了市場(chǎng)成交；三、較多觀望者，在最近幾月逐漸體驗(yàn)到樓市熱度回升之后，堅(jiān)定了自己購(gòu)房的信心，果斷在市場(chǎng)供應(yīng)放大之際出手購(gòu)入房產(chǎn)。從二、三季度的趨勢(shì)來(lái)看，金九銀十成交量還將繼續(xù)放大，繼續(xù)維持在百萬(wàn)方以上的成交量似乎已不成問(wèn)題，并有望成為全年的最高潮。價(jià)格走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC系統(tǒng)長(zhǎng)沙近一年來(lái)商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖（六區(qū)）本月六區(qū)商品住宅成交均價(jià)為6513元/平米，環(huán)比上升0.7%，同比下降11.4%。本月五區(qū)商品住宅成交價(jià)格為6817元/平米，同比下跌12.2%，環(huán)比上升1.5%。8月六區(qū)市場(chǎng)均價(jià)較上月略有上升，高于六區(qū)均價(jià)水平的天心區(qū)及開(kāi)福區(qū)，8月成交量及成交占比較上月都有所上升，這導(dǎo)致8月市場(chǎng)整體均價(jià)出現(xiàn)上升。此外，從TOP10上榜項(xiàng)目也可看出，部分上榜項(xiàng)目，例如通用時(shí)代時(shí)代國(guó)際社區(qū)、金科東方大院等，成交均價(jià)高出市場(chǎng)均價(jià)不少，這意味著8月較多中高端項(xiàng)目受到市場(chǎng)追捧，這也是導(dǎo)致8月市場(chǎng)均價(jià)出現(xiàn)上揚(yáng)的原因之一。元/平方米三、月度區(qū)域市場(chǎng)占比分析供應(yīng)區(qū)域占比數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC系統(tǒng)區(qū)域供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）市場(chǎng)占比芙蓉5.565.4%開(kāi)福13.4213.1%天心8.498.3%望城10.149.9%雨花30.5629.9%岳麓34.1433.4%合計(jì)102.31100.0%2012年8月長(zhǎng)沙各區(qū)商品住宅新增供應(yīng)量8月長(zhǎng)沙市六區(qū)，新增供應(yīng)大部分集中在雨花區(qū)和岳麓區(qū)，二區(qū)供應(yīng)合占六區(qū)供應(yīng)總量的63.3%。岳麓區(qū)華潤(rùn)橡樹(shù)灣、保利麓谷林語(yǔ)及長(zhǎng)房時(shí)代城8月都放出大量供應(yīng)。華潤(rùn)橡樹(shù)灣8月商品住宅新、增供應(yīng)1156套，共13.98萬(wàn)方；保利麓谷林語(yǔ)8月商品住宅新增供應(yīng)512套，共6.45萬(wàn)平米；長(zhǎng)房時(shí)代城8月商品住宅新增供應(yīng)264套，供應(yīng)面積2.69萬(wàn)平米。雨花區(qū)奧林匹克花園四期貢院組團(tuán)放出商品住宅供應(yīng)292套，新增供應(yīng)3.68萬(wàn)平米；上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)8月商品住宅新增供應(yīng)625套，供應(yīng)面積5.91萬(wàn)平米。兩項(xiàng)目都是雨花區(qū)供應(yīng)熱點(diǎn)項(xiàng)目。成交區(qū)域占比數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC系統(tǒng)8月岳麓區(qū)仍為六區(qū)成交熱點(diǎn)，全月成交32.29萬(wàn)平米，環(huán)比上月增長(zhǎng)39.3%。8月區(qū)域熱點(diǎn)項(xiàng)目主要有長(zhǎng)房時(shí)代城、奧克斯廣場(chǎng)、金科東方大院、保利麓谷林語(yǔ)及華潤(rùn)橡樹(shù)灣等。8月長(zhǎng)房時(shí)代城加推項(xiàng)目3#、8#共264套房源，加推活動(dòng)及之前所推樓棟在強(qiáng)銷(xiāo)期的出色表現(xiàn)，帶動(dòng)了項(xiàng)目8月成交，長(zhǎng)房時(shí)代城8月成交291套住宅，成交面積2.73萬(wàn)平米；奧克斯廣場(chǎng)8月兩次加推，8月19日加推5#，8月底4#內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，項(xiàng)目8月成交207套住宅，成交面積2.21萬(wàn)平米；金科東方大院自4月以來(lái)，一直主打其“先生別墅“組團(tuán)，8月成交爆發(fā)，主要原因是別墅項(xiàng)目網(wǎng)簽較慢，項(xiàng)目成交在本月集中備案的緣故，金科東方大院8月網(wǎng)簽107套住宅，成交面積2.11萬(wàn)平米；華潤(rùn)橡樹(shù)灣8月首開(kāi)，當(dāng)月網(wǎng)簽181套住宅，成交面積2.02萬(wàn)平米；保利麓谷林語(yǔ)則是岳麓區(qū)的傳統(tǒng)熱點(diǎn)項(xiàng)目，本月成交174套住宅，成交面積2.06萬(wàn)平米。雨花區(qū)8月成交21.12萬(wàn)平米，占六區(qū)成交的19.9%，成交量環(huán)比下降12.9%。區(qū)域熱點(diǎn)融科東南海成交121套住宅，成交面積1.63萬(wàn)平米；德思勤城市廣場(chǎng)8月加推A3#、A4#，兩棟公寓被包裝成“中小企業(yè)創(chuàng)新基地“，銷(xiāo)售火爆，8月項(xiàng)目成交216套房源，成交面積1.27萬(wàn)平米。區(qū)域成交量（萬(wàn)㎡）成交量占比芙蓉區(qū)7.837.4%開(kāi)福區(qū)16.6215.7%天心區(qū)13.2112.5%望城區(qū)14.9214.1%雨花區(qū)21.1219.9%岳麓區(qū)32.2930.5%合計(jì)105.98100.0%2012年8月長(zhǎng)沙各區(qū)商住宅房成交量區(qū)域成交價(jià)格走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC系統(tǒng)2012年8月長(zhǎng)沙各區(qū)商品住宅成交均價(jià)對(duì)比圖

8月各區(qū)成交均價(jià)，除芙蓉區(qū)外，其他五區(qū)均價(jià)都有不同程度的上漲。其中望城區(qū)價(jià)格增幅最大，環(huán)比上月增長(zhǎng)6%，主要原因在于望城區(qū)的熱點(diǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)轉(zhuǎn)換，本月的熱點(diǎn)項(xiàng)目均價(jià)普遍高于上月熱點(diǎn)，且大部分均價(jià)都在4500元/平米以上：熱點(diǎn)項(xiàng)目南山蘇迪亞諾8月成交2.37萬(wàn)平米，均價(jià)4557元/平米；時(shí)代傾城8月成交1.8萬(wàn)平米，均價(jià)5608元/平米。8月芙蓉區(qū)均價(jià)下跌5.4%，芙蓉區(qū)8月成交熱點(diǎn)均價(jià)較低是造成區(qū)域均價(jià)下跌的主因：芙蓉區(qū)8月成交面積TOP1才子佳郡成交0.97萬(wàn)平米，均價(jià)4902元/平米；TOP2東岸城邦8月成交0.92萬(wàn)平米，均價(jià)5901元/平米；TOP3先鋒東外灘8月成交0.85萬(wàn)平米，均價(jià)6455元/平米。區(qū)域2012年7月2012年8月環(huán)比芙蓉區(qū)69726592-5.4%開(kāi)福區(qū)771178091.3%天心區(qū)705571982.0%望城區(qū)439746606.0%雨花區(qū)678970493.8%岳麓區(qū)600160520.9%全市646665130.7%四、月度土地市場(chǎng)特征分析地塊供應(yīng)情況分析數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土局本月土地供應(yīng)再度放量，全月供應(yīng)土地宗數(shù)達(dá)11宗，占地面積為35.83萬(wàn)平米。其中經(jīng)營(yíng)性用地6宗，岳麓區(qū)梅溪湖板塊仍是近期土地市場(chǎng)的供應(yīng)熱點(diǎn)，8月經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)達(dá)4宗，土地供應(yīng)面積達(dá)4.52萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積15.28萬(wàn)平米。長(zhǎng)沙近一年土地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)地塊成交情況分析數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土局8月土地市場(chǎng)成交土地4宗，成交土地面積4.77萬(wàn)平方米，較上月成交減少17萬(wàn)平米。長(zhǎng)沙近一年來(lái)土地市場(chǎng)成交走勢(shì)PART

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競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率建筑形態(tài)主力戶(hù)型當(dāng)前均價(jià)中海國(guó)際社區(qū)1303.1多層、高層、小高層82-160㎡5900（精裝1600）萬(wàn)科城502.52洋房、高層75-125㎡7000（精裝1600）新城國(guó)際花都1183.5高層74-127㎡3650（毛坯）世茂鉑翠灣563.54高層小高層超高層98-138㎡6915（住宅毛坯）綠地中央廣場(chǎng)445.4高層96-126㎡7564（精裝1600）奧克斯廣場(chǎng)445.0高層超高層93-160㎡6508（住宅毛坯）華韻城市海岸143.3高層85-92㎡一期7500二期待定新城新世界1323.0高層小高層70-94㎡6339（毛坯）華韻城市海岸中海國(guó)際社區(qū)新城新世界奧克斯廣場(chǎng)綠地中央廣場(chǎng)世茂鉑翠灣新城國(guó)際花都競(jìng)品項(xiàng)目基本概況1萬(wàn)科城項(xiàng)目名稱(chēng)本月新增供應(yīng)套數(shù)本月新增供應(yīng)面積本月成交套數(shù)本月成交面積本月成交均價(jià)中海國(guó)際社區(qū)————13013772.076845萬(wàn)科城————2232.989846新城國(guó)際花都————838426.473749世茂鉑翠灣————566251.896653綠地中央廣場(chǎng)————666899.517531奧克斯廣場(chǎng)（住宅）————20722066.726508華韻城市海岸——————————新城新世界————10810385.966793合計(jì)————65268035.6——競(jìng)品項(xiàng)目基本概況—本月供需1監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2012年8月商品住宅供需一覽表數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC競(jìng)品項(xiàng)目—中海國(guó)際社區(qū)—基本情況2中海國(guó)際社區(qū)規(guī)劃用地面積約36萬(wàn)平米，總建筑面積約130萬(wàn)平米。位于長(zhǎng)沙濕地版塊，坐擁洋湖垸生態(tài)濕地公園，北鄰岳麓山風(fēng)景區(qū)和岳麓山國(guó)家大學(xué)科技園區(qū)、南望中部最大洋湖垸生態(tài)濕地公園、東接大河西先導(dǎo)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)和湘江風(fēng)光帶、并銜接湘府路大橋直抵省府和南城，擁有便捷的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)和不可復(fù)制的自然資源。項(xiàng)目建設(shè)工作正順利推進(jìn)，其中一期推出的24棟30-33層高層住宅，主力戶(hù)型面積在82-160平米之間。一期建筑外立面采用ArtDeco建筑風(fēng)格。園林景觀系統(tǒng)以“五帶、三島、三核心”為主題，整個(gè)社區(qū)的園林景觀和建筑走向、肌理結(jié)合地形排布就仿佛一只展翅飛翔的鳳凰圖騰。關(guān)鍵詞：

洋湖垸濕地公園，生態(tài)宜居大盤(pán)占地面積36萬(wàn)建筑面積130萬(wàn)容積率3.1綠化率40%物業(yè)構(gòu)成住宅/商業(yè)住宅形態(tài)高層住宅總戶(hù)數(shù)3059主力戶(hù)型二房、三房住宅新動(dòng)態(tài)中海國(guó)際社區(qū)6月中旬加推金楠街8#、14#,當(dāng)天開(kāi)盤(pán)折后均價(jià)僅6300元/平米首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-11-05(住宅開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）金楠街1、2棟金楠街3、4棟金楠街5、6棟金楠街7、8棟金楠街9、10棟金楠街11、12棟金楠街13、14棟香樟街1、2棟香樟街3棟香樟街4、5棟香樟街6、7棟香樟街8棟香樟街9、10棟競(jìng)品項(xiàng)目—中海國(guó)際社區(qū)—供需情況2一期關(guān)鍵詞：整體去化情況較慢，目前商鋪開(kāi)售

2011年11月迄今總推3041套，截止本月銷(xiāo)售1448套。前期中原代理，由于銷(xiāo)售形勢(shì)不好，后來(lái)退場(chǎng)。由中海自行銷(xiāo)售。本月住宅成交96套二房，三房34套?？蛻?hù)主要看好項(xiàng)目品質(zhì)，公園配套，剛需戶(hù)型；很多客戶(hù)已經(jīng)關(guān)注項(xiàng)目很久。購(gòu)買(mǎi)抗性主要是戶(hù)型不夠方正，得房率為80%。物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型面積段（㎡）累計(jì)推量（㎡）累計(jì)成交（㎡）累計(jì)推量（套)

累計(jì)成交（套）去化率（按套）當(dāng)月銷(xiāo)售套數(shù)戶(hù)型比例本月房型去化價(jià)格區(qū)間住宅二房84-113193666104059.052000106253.10%9665.77%6683三房123-14313798750205.03104138637.08%3434.23%7188合計(jì)/84-143331653154264.083041144847.62%130100.00%6845競(jìng)品項(xiàng)目—中海國(guó)際社區(qū)—營(yíng)銷(xiāo)分析2關(guān)鍵詞：臻觀組團(tuán)持續(xù)熱銷(xiāo)。投放報(bào)紙投放時(shí)間內(nèi)容瀟湘晨報(bào)8.24深耕二十載，茁然有成,慶中國(guó)海外發(fā)展上市20周年，8月21日-31日，4重優(yōu)惠，禮獻(xiàn)星城。競(jìng)品項(xiàng)目—萬(wàn)科城—基本情況3萬(wàn)科城項(xiàng)目總占地約26.9萬(wàn)平米，總建筑面積約50萬(wàn)平米，容積率2.52，綠化率46%。萬(wàn)科城一期由4棟高層住宅、8棟洋房組成，是萬(wàn)科在開(kāi)福區(qū)政府板塊打造的一個(gè)高檔住宅項(xiàng)目，萬(wàn)科城是長(zhǎng)沙萬(wàn)科地產(chǎn)2010年最重要的項(xiàng)目，定位于城中央首席豪宅。。萬(wàn)科首期規(guī)劃的多層花園洋房，是萬(wàn)科的首創(chuàng)產(chǎn)品,高層全部采用精裝修，有超高實(shí)用率戶(hù)型。高層的戶(hù)型為89平米的3房及119平米的三房。萬(wàn)科城規(guī)劃以中央景觀軸為中心兩面布局建筑，高層采用點(diǎn)式布局，其是萬(wàn)科最成熟的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，創(chuàng)新的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了塔樓中的板樓，多層情景洋房是萬(wàn)科的首創(chuàng)產(chǎn)品，也是萬(wàn)科首次在長(zhǎng)沙推出的洋房產(chǎn)品,其采用3+1模式設(shè)計(jì),通過(guò)平層花園\躍式\復(fù)式結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了獨(dú)立入戶(hù)\獨(dú)立私有空間等產(chǎn)品附加值。關(guān)鍵詞：

地鐵1號(hào)線，洋房、精裝公寓占地面積26.9萬(wàn)建筑面積50萬(wàn)容積率2.52綠化率46%物業(yè)構(gòu)成住宅住宅形態(tài)洋房、高層住宅總戶(hù)數(shù)4637主力戶(hù)型二房、三房住宅新動(dòng)態(tài)萬(wàn)科城7月22日已開(kāi)盤(pán)推出26#、27#銷(xiāo)售首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-05-15（洋房）2010-07-17（高層）競(jìng)品項(xiàng)目—萬(wàn)科城—供需情況3關(guān)鍵詞：本月推洋房項(xiàng)目曾八次推售，次次售罄。項(xiàng)目75-122平米精裝高層和145-190平米花園墅院收到市場(chǎng)熱捧，加上萬(wàn)科品牌，市場(chǎng)影響巨大。萬(wàn)科城7月22日項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推出最后的26#、27#棟的小洋房房源。小洋房145-190平米的三房和168平米的四房戶(hù)型，共36套房源，當(dāng)月成交均價(jià)6701元/平米。洋房戶(hù)型面積過(guò)大，總價(jià)較高。此次洋房推出的戶(hù)型，面積最少也有145平方米，房屋總價(jià)都在100萬(wàn)以上，對(duì)于大部分剛性需求客戶(hù)而言，這種價(jià)位與戶(hù)型面積很難讓客戶(hù)馬上接受。8月萬(wàn)科城網(wǎng)簽2套住宅。物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型面積段（㎡）累計(jì)推量（㎡）累計(jì)成交（㎡）累計(jì)推量（套)

累計(jì)成交（套）去化率（按套）當(dāng)月銷(xiāo)售套數(shù)戶(hù)型比例本月房型去化價(jià)格區(qū)間住宅二房75-922102611845921942199100.0%184.0%6078三房121-1244287521096632731596.0%111.8%12185疊加136-193232344082413810979.0%04.2%

——合計(jì)/75-1932763702702482659263498.8%2100.0%9846競(jìng)品項(xiàng)目—萬(wàn)科城—營(yíng)銷(xiāo)分析3本月項(xiàng)目沒(méi)有報(bào)廣投放。競(jìng)品項(xiàng)目—新城國(guó)際花都—基本情況4新城國(guó)際花都項(xiàng)目是新城控股進(jìn)入長(zhǎng)沙首座百萬(wàn)級(jí)人居大盤(pán)，總占地面積約500多畝，總建筑面積近120萬(wàn)㎡。項(xiàng)目位于大河西先導(dǎo)區(qū)銀星路與雷鋒大道交匯處，享有雷鋒大道、西三環(huán)線、金星大道三條城市主動(dòng)脈。交通便利快捷，到市區(qū)驅(qū)車(chē)30分鐘，至汽車(chē)西站12分鐘車(chē)程。新城國(guó)際花都引入新加坡的城市社區(qū)規(guī)劃理念，采用時(shí)下最流行的新古典主義ARTDECO建筑風(fēng)格，中西合璧的園林景觀，以“綠谷、中央水帶”為主線，將園區(qū)所有運(yùn)動(dòng)、休閑功能與景觀貫穿結(jié)合，營(yíng)造成一個(gè)四季長(zhǎng)春的公園化的人居綠地。產(chǎn)品以滿(mǎn)足長(zhǎng)沙主流中產(chǎn)階級(jí)為主，76—93m2的緊湊兩房，120m2-130㎡的奢適三房、四方，按照嚴(yán)苛的新城“五標(biāo)準(zhǔn)、零缺陷”標(biāo)準(zhǔn)打造，戶(hù)戶(hù)朝南，四明設(shè)計(jì)。關(guān)鍵詞：望城區(qū)百萬(wàn)級(jí)人居大盤(pán)，南北朝向，實(shí)用戶(hù)型，得房率高占地面積39.7萬(wàn)建筑面積120萬(wàn)容積率3.5綠化率41%物業(yè)構(gòu)成住宅/商業(yè)住宅形態(tài)高層住宅總戶(hù)數(shù)1884主力戶(hù)型二房、三房住宅新動(dòng)態(tài)新城國(guó)際花都在售77-142平米N+1零浪費(fèi)戶(hù)型，均價(jià)3650元/平米，購(gòu)房即享99折優(yōu)惠。首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-11-20(住宅開(kāi)盤(pán)）競(jìng)品項(xiàng)目—新城國(guó)際花都—供需情況4關(guān)鍵詞：低價(jià)去化吸引大量剛需購(gòu)房首次開(kāi)盤(pán)3600元/㎡的一口價(jià)吸引了大量的剛需客戶(hù)，打破了許多客戶(hù)的心理預(yù)期，對(duì)于80后首次置業(yè)的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，80-95㎡戶(hù)型，首付15萬(wàn)，月供1500元/㎡，完全可以負(fù)擔(dān)。本月住宅成交57套二房，19套一房。成交價(jià)格較首次開(kāi)盤(pán)變化上升，剛需群體為主。項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型面積段（㎡）累計(jì)推量（㎡）累計(jì)成交（㎡）累計(jì)推量（套)

累計(jì)成交（套）去化率（按套）當(dāng)月銷(xiāo)售套數(shù)戶(hù)型比例本月房型去化價(jià)格區(qū)間新城國(guó)際花都（住宅）一房76-79285131777236322561.98%1919.3%3736二房81-951448041130371382110579.96%5773.4%3748三房107-1411956370421395136.69%77.4%3780合計(jì)/76-1411928801378521884138173.30%83100.00%3749競(jìng)品項(xiàng)目—新城國(guó)際花都—營(yíng)銷(xiāo)分析4本月項(xiàng)目沒(méi)有報(bào)廣投放。競(jìng)品項(xiàng)目—世茂鉑翠灣（濱江花園）—基本情況5世茂·鉑翠灣（濱江花園）總規(guī)圖項(xiàng)目由上海世茂集團(tuán)于2010年6月以543萬(wàn)/畝單價(jià)拿下，是濱江新城已出讓地塊中，地價(jià)最高的一幅商住綜合性用地。項(xiàng)目位于大河西先導(dǎo)區(qū)濱江新城最核心的位置，交通四通八達(dá)，由20棟高檔住宅、超五星級(jí)酒店、社區(qū)商業(yè)街、無(wú)星級(jí)會(huì)所和幼兒園組成，是河西第一個(gè)集商業(yè)、住宅、五星級(jí)酒店、精品公寓于一體的國(guó)際化城市綜合體。項(xiàng)目共分三期開(kāi)發(fā)，其中一期是由5棟33層高層、商鋪以及社區(qū)中心公園組成，一期的南邊是我們的超五星級(jí)酒店和一棟豪華精裝公寓，酒店高達(dá)275米左右，建成后將成為河西的第一高樓；二期是由7棟33層高層和部分商業(yè)組成，三期是由1棟多層9棟33-55層的超高層以及幼兒園組成，是河西首個(gè)超高層江景豪宅，也是目前長(zhǎng)沙唯一一個(gè)朝東觀瀾湘江的濱江豪宅。關(guān)鍵詞：

濱江新城首席大盤(pán)占地面積15.6建筑面積56萬(wàn)容積率3.54綠化率35%物業(yè)構(gòu)成住宅/商業(yè)/酒店住宅形態(tài)高層/小高層/超高層/住宅總戶(hù)數(shù)約3000主力戶(hù)型二房、三房住宅新動(dòng)態(tài)長(zhǎng)沙世茂鉑翠灣，在售1號(hào)棟、4號(hào)棟80-130㎡毛坯房源，預(yù)計(jì)2013年6月入住。物業(yè)費(fèi)2.1元/㎡月。全款92折，按揭96折。首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-6-19（商業(yè)）2011-9(住宅內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）2011-10-23（正式開(kāi)盤(pán)）競(jìng)品項(xiàng)目—世茂鉑翠灣（濱江花園）—供需情況5關(guān)鍵詞：整體去化情況一般，本月去化速度加快世茂柏翠灣目前一期商業(yè)綜合體商鋪銷(xiāo)售較住宅較好，尤其小面積商鋪整體銷(xiāo)售情況占優(yōu)，截止本月去化率達(dá)69.52%。本月項(xiàng)目成交56套住宅，均價(jià)6653元/平米，整體去化率已達(dá)52.68%。物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型面積段（㎡）累計(jì)推量（㎡）累計(jì)成交（㎡）累計(jì)推量（套)

累計(jì)成交（套）去化率（按套）當(dāng)月銷(xiāo)售套數(shù)戶(hù)型比例本月房型去化價(jià)格區(qū)間住宅二房82-9815706.116969.01189189100.00%1517.60%6771三房130-13891631.442866.8785436042.15%4182.30%6624復(fù)式167-237169.52169.5211100.00%00.10%——

合計(jì)/82-23710750760005.4104455052.68%56100.00%6653商業(yè)單間30-12816163.79175.1618713069.52%1——400005競(jìng)品項(xiàng)目—世茂鉑翠灣（濱江花園）—營(yíng)銷(xiāo)分析本月項(xiàng)目沒(méi)有報(bào)廣投放。競(jìng)品項(xiàng)目—綠地中央廣場(chǎng)—基本情況6項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市政府東側(cè)，岳麓大道與銀杉路交匯西北角，項(xiàng)目將帶來(lái)鉑金級(jí)雙子塔寫(xiě)字樓、綠地集團(tuán)首席文化地產(chǎn)品牌新里?盧浮公館；盧浮公館、城市精英私家官邸、大型商業(yè)中心、海派CLUB，五位一體，將國(guó)際、領(lǐng)先、格調(diào)、人文、科技、精致的六重海派精髓聚合。關(guān)鍵詞：

濱江新城、市府板塊雙核心城市綜合體占地面積6.33萬(wàn)㎡建筑面積44萬(wàn)㎡容積率5.4綠化率40%物業(yè)構(gòu)成住宅/公寓/寫(xiě)字樓/商業(yè)住宅形態(tài)高層住宅總戶(hù)數(shù)約3000主力戶(hù)型69-142㎡首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-8-27競(jìng)品項(xiàng)目—綠地中央廣場(chǎng)—供需情況6關(guān)鍵詞：成交量走勢(shì)大漲該項(xiàng)目于2011年8月27日開(kāi)盤(pán)，去年四季度樓市低迷期開(kāi)始推出特價(jià)房等手段降價(jià)，近期多營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng)來(lái)促進(jìn)成交量。本月成交66套，其盧浮公館推售促進(jìn)了項(xiàng)目本月成交上漲，成交戶(hù)型為其主力戶(hù)型三房，本月成交均價(jià)7531元/平米，價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)。該項(xiàng)目辦公樓銷(xiāo)售情況也不錯(cuò)，推出300多套，已售超過(guò)114套。項(xiàng)目名稱(chēng)

戶(hù)型面積段累計(jì)推量（㎡）累計(jì)成交（㎡）累計(jì)推量（套)

累計(jì)成交（套）去化率（按套）當(dāng)月銷(xiāo)售套數(shù)戶(hù)型比例本月房型去化價(jià)格區(qū)間綠地中央廣場(chǎng)三房97-187924578572985579192.5%6196.1%7527四房147995281973456164.7%53.8%7563復(fù)式224224224100.0%00.1%/合計(jì)/97-2241026349414989084795.2%66100.0%7531競(jìng)品項(xiàng)目—綠地中央廣場(chǎng)—營(yíng)銷(xiāo)分析6關(guān)鍵詞：紫峰6#寫(xiě)字樓投放報(bào)紙投放時(shí)間內(nèi)容瀟湘晨報(bào)201283綠地紫峰攜手巴曙松共臻商務(wù)巔峰綠地紫峰A座王者駕臨，絕版29席登記中瀟湘晨報(bào)201289領(lǐng)袖出紫峰，論道巴曙松。綠地紫峰A座王者駕臨，絕版29席登記中長(zhǎng)沙晚報(bào)2012810領(lǐng)袖出紫峰，論道巴曙松。綠地紫峰A座王者駕臨，絕版29席登記中瀟湘晨報(bào)201281620年15座摩天地標(biāo)，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒？紫峰6#商務(wù)王座，VIP火熱登記中長(zhǎng)沙晚報(bào)201281620年15座摩天地標(biāo)，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒？紫峰6#商務(wù)王座，VIP火熱登記中瀟湘晨報(bào)2012817大河西首席，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒紫峰6#VIP火熱登記中瀟湘晨報(bào)2012817全球前十有三，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒紫峰6#VIP火熱登記中瀟湘晨報(bào)20128174.2米極限層高，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒紫峰6#VIP火熱登記中瀟湘晨報(bào)2012817綠地紫峰，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒紫峰6#商務(wù)王座，VIP火熱登記中長(zhǎng)沙晚報(bào)2012817綠地紫峰，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒紫峰6#商務(wù)王座，VIP火熱登記中長(zhǎng)沙晚報(bào)2012823綠地紫峰，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒紫峰6#商務(wù)王座，VIP火熱登記中瀟湘晨報(bào)2012824大河西CBD首席，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒紫峰6#商務(wù)王座，VIP火熱登記中34競(jìng)品項(xiàng)目—奧克斯廣場(chǎng)—基本情況6項(xiàng)目是由奧克斯集團(tuán)投資25億建設(shè)的，總建面43萬(wàn)平米，其中商業(yè)面積27萬(wàn)平米；由7棟33層住宅、1棟酒店式公寓、1棟SOHO公寓、2棟5A甲級(jí)寫(xiě)字樓及3棟商業(yè)裙樓組成。奧克斯廣場(chǎng)匯聚8大全球頂尖業(yè)態(tài)，國(guó)際化購(gòu)物中心SHOPPINGMALL、流金溢彩室內(nèi)外步行街、5A級(jí)名企總部寫(xiě)字樓、奢華白金中央公館、精裝格調(diào)SOHO公寓、大型休閑廣場(chǎng)和大型停車(chē)場(chǎng)，一站式生活精粹全城共享；10大主力店意欲進(jìn)駐，亞洲一流百貨殿堂、知名品牌餐飲航母、全球旗艦級(jí)超市巨頭、五星級(jí)IMAX影院、鼎級(jí)KTV豪華俱樂(lè)部、國(guó)際時(shí)尚快銷(xiāo)名品中心、精品電器居家廣場(chǎng)、兒童體驗(yàn)廣場(chǎng)、精品旗艦店、大型娛樂(lè)中心共筑長(zhǎng)沙商業(yè)旗艦坐標(biāo)，為千萬(wàn)長(zhǎng)沙人呈現(xiàn)大河西"陸家嘴繁華勝景。千億大商圈，再造長(zhǎng)沙中心關(guān)鍵詞：濱江CBD大型綜合體占地面積（萬(wàn)㎡）7.6建筑面積（萬(wàn)㎡）43容積率5綠化率15%物業(yè)構(gòu)成住宅/商業(yè)/寫(xiě)字樓/公寓住宅形態(tài)高層住宅總戶(hù)數(shù)約2249主力戶(hù)型二房、三房住宅新動(dòng)態(tài)奧克斯廣場(chǎng)9折起售，46-55平米全能奢裝公寓，5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、90-123平米住宅即將開(kāi)盤(pán)VIP認(rèn)籌倒計(jì)時(shí)。活動(dòng)時(shí)間：7月22日-8月31日。首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012-6-18住宅公寓公寓寫(xiě)字樓商業(yè)競(jìng)品項(xiàng)目—奧克斯廣場(chǎng)—供需情況6關(guān)鍵詞：項(xiàng)目規(guī)劃及路段位置較優(yōu)，8月加推依舊強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目8月加推項(xiàng)目4#、5#，去化效果不錯(cuò)。8月項(xiàng)目成交207套住宅，均價(jià)6508元/平米，成交22套商鋪，均價(jià)25797元/平米。物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型面積段（㎡）累計(jì)推量（㎡）累計(jì)成交（㎡）累計(jì)推量（套)

累計(jì)成交（套）去化率（按套）當(dāng)月銷(xiāo)售套數(shù)戶(hù)型比例本月房型去化價(jià)格區(qū)間住宅二房80-9121956.713559.624815462.10%10640.00%6511三房89-13041981.829124.937226571.24%10160.00%6506合計(jì)

63938.442684.562041967.58%207100.00%6508商業(yè)單間79-31014994.55406.141296147.29%22——25797奧克斯廣場(chǎng)4#開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)情況房型面積推貨套數(shù)戶(hù)型占比成交套數(shù)去化率整體均價(jià)公寓40-50㎡450100%37583%折后均價(jià)6900競(jìng)品項(xiàng)目—奧克斯廣場(chǎng)—營(yíng)銷(xiāo)分析6關(guān)鍵詞：奧克斯廣場(chǎng)加推4#SOHO公寓。投放報(bào)紙投放時(shí)間內(nèi)容長(zhǎng)沙晚報(bào)8.2443-53㎡奢裝公寓即將開(kāi)盤(pán)，平和堂等七大品牌主力店，陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)裝修，2013年上半年滿(mǎn)鋪開(kāi)業(yè)！瀟湘晨報(bào)8.2843-53㎡戶(hù)型，不限貸不限購(gòu)，支持整層購(gòu)買(mǎi)！競(jìng)品項(xiàng)目—華韻城市海岸—基本情況8華韻城市海岸項(xiàng)目是目前岳麓區(qū)二環(huán)范圍內(nèi)少有的以90㎡以下產(chǎn)品為主，同時(shí)兼具一定社區(qū)規(guī)模的在售項(xiàng)目。項(xiàng)目主打85㎡左右兩房可變?nèi)慨a(chǎn)品，售價(jià)處于同地段較低水平，具有較高的性?xún)r(jià)比；但鐵路、二環(huán)線、立交橋等也是項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中不過(guò)避免的硬傷。華韻城市海岸一期所剩房源不多，二期推出時(shí)間待定。關(guān)鍵詞：

在售房源不多，二期推出時(shí)間待定占地面積2.7萬(wàn)㎡建筑面積14.5萬(wàn)㎡容積率3.3綠化率41.5%物業(yè)構(gòu)成住宅住宅形態(tài)高層/小高層住宅總戶(hù)數(shù)644主力戶(hù)型二房80-89首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-12-1已售關(guān)鍵詞：整體去化緩慢華韻城市海岸于2010年12月首次開(kāi)盤(pán)，推出臨銀盆南路的一期1、2號(hào)樓共計(jì)296套，項(xiàng)目除開(kāi)盤(pán)當(dāng)月去化量達(dá)到1萬(wàn)㎡外，后期由于可售房源數(shù)量少，整體消化速度緩慢。項(xiàng)目房源不多，本月成交0套。項(xiàng)目名稱(chēng)

戶(hù)型面積段累計(jì)推量（㎡）累計(jì)成交（㎡）累計(jì)推量（套)

累計(jì)成交（套）去化率（按套）當(dāng)月銷(xiāo)售套數(shù)戶(hù)型比例本月房型去化價(jià)格區(qū)間華韻城市海岸2+185-92260152215629625385.1%1100.0%5549競(jìng)品項(xiàng)目—華韻城市海岸—供需情況8競(jìng)品項(xiàng)目—華韻城市海岸—營(yíng)銷(xiāo)分析8關(guān)鍵詞：項(xiàng)目一期基本售罄，剩余房源不多，二期推出時(shí)間待定。本月無(wú)媒體推廣競(jìng)品項(xiàng)目—新城新世界—基本情況9項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)內(nèi)，西臨東二環(huán)，南接勞動(dòng)?xùn)|路，北距連接二環(huán)線與三環(huán)線的長(zhǎng)沙大道不遠(yuǎn)，占據(jù)長(zhǎng)沙市東南兩個(gè)方向出入城市的交通要道，距長(zhǎng)沙火車(chē)站丶黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅十多分鐘車(chē)距，往來(lái)城市中心十分便捷。項(xiàng)目建成后將創(chuàng)造一個(gè)全新的環(huán)境優(yōu)美丶高品質(zhì)丶國(guó)際化的綜合社區(qū)，全面提升雨花區(qū)的城市環(huán)境及城市空間，成為該區(qū)域的地標(biāo)性社區(qū)。關(guān)鍵詞：

東城首席大盤(pán)占地面積45萬(wàn)㎡建筑面積132萬(wàn)㎡容積率3.0綠化率40.5%物業(yè)構(gòu)成住宅/商業(yè)住宅形態(tài)高層/小高層住宅總戶(hù)數(shù)約10600主力戶(hù)型二房70-92首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007-11-10關(guān)鍵詞：項(xiàng)目推盤(pán)，進(jìn)入三期銷(xiāo)售新城新世界2007年11月首次開(kāi)盤(pán)，一期2800余套房源于2009年末全部推出，目前一期整體已基本售罄，總體簽約率達(dá)到98%。二期房源于2010年末開(kāi)始發(fā)售，項(xiàng)目目前后期主要在售90平與160平的兩至四房。全款98折，按揭無(wú)優(yōu)惠。項(xiàng)目最近開(kāi)始三期推售。本月顯示成交52套，均價(jià)5424。項(xiàng)目名稱(chēng)

戶(hù)型面積段累計(jì)推量（㎡）累計(jì)成交（㎡）累計(jì)推量（套)

累計(jì)成交（套）去化率（按套）當(dāng)月銷(xiāo)售套數(shù)戶(hù)型比例本月房型去化價(jià)格區(qū)間新城新世界一房41-67391973778766764597%411%5863二房70-942142051782712361196783%2353%5418三房117-1401496151451711152112397%2428%5391四房147-162450194452228928699%18%5597合計(jì)/4480364057514469402190%52100%5424競(jìng)品項(xiàng)目—新城新世界—供需情況9長(zhǎng)沙大道萬(wàn)家麗路二環(huán)線勞動(dòng)路一期二期三期引進(jìn)砂子塘小學(xué)現(xiàn)銷(xiāo)售展示區(qū)后為新世界百貨競(jìng)品項(xiàng)目—新城新世界—營(yíng)銷(xiāo)分析9關(guān)鍵詞：推出臨街商鋪，三期名仕匯在售投放報(bào)紙投放時(shí)間內(nèi)容瀟湘晨報(bào)2012817城市跟著我生活地鐵商業(yè)中心將成為長(zhǎng)沙地產(chǎn)新航標(biāo)瀟湘晨報(bào)2012824城市跟著我生活；新城新世界都會(huì)新中心，DIY商業(yè)受大眾熱捧A13棟90-94㎡，2+1增值美宅火爆認(rèn)籌長(zhǎng)沙晚報(bào)2012830城市跟著我生活A(yù)13棟90-94㎡，2+1增值美宅火爆認(rèn)籌PART

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商業(yè)市場(chǎng)分析本月長(zhǎng)沙六區(qū)商品房市場(chǎng)成交115.94萬(wàn)平方米，環(huán)比上升28.5%，同比上升33.2%；8月六區(qū)商品房供應(yīng)量126.97萬(wàn)平方米，環(huán)比上升62.1%，同比上升14.8%；8月商品房市場(chǎng)均價(jià)為7091元/平米，環(huán)比下跌3.6%，同比下跌15%。一、商業(yè)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)走勢(shì)分析供應(yīng)成交走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC系統(tǒng)長(zhǎng)沙近一年來(lái)市商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)成交走勢(shì)圖（六區(qū)）長(zhǎng)沙商業(yè)規(guī)劃布局根據(jù)十一五規(guī)劃對(duì)長(zhǎng)沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃，長(zhǎng)沙城市商業(yè)將全面擴(kuò)容，形成多個(gè)新興區(qū)域商業(yè)點(diǎn)：1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心即：五一廣場(chǎng)商業(yè)中心；2個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心即星沙商業(yè)副中心和溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心；10個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心即火車(chē)站商業(yè)中心、伍家?guī)X商業(yè)中心、東塘商業(yè)中心、紅星商業(yè)中心、望城坡商業(yè)中心、撈霞商業(yè)中心、馬坡嶺商業(yè)中心、黎托商業(yè)中心、觀沙嶺商業(yè)中心、大托商業(yè)中心二、商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)規(guī)劃布局而在十二五規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)原商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃進(jìn)行了重新的優(yōu)化整合和空間拓展，形成“一區(qū)一軸九極”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)極：“一區(qū)”即以五一路、芙蓉路以及黃興路周邊區(qū)域?yàn)楹诵牡拈L(zhǎng)沙芙蓉中央商務(wù)區(qū)；“一軸”即沿湘江形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展主軸；“九極”即以高鐵新城、省府新區(qū)、濱江新城、南湖新城、臨空新城、金霞片區(qū)、梅溪湖片區(qū)、洋湖垸片區(qū)、望城濱水新城為依托13456278910111、芙蓉中央商務(wù)區(qū)2、湘江沿線3、高鐵新城4、省府新區(qū)5、濱江新城6、南湖新城7、臨空新城8、金霞片區(qū)9、梅溪湖10、洋湖垸11、望城濱水新城11個(gè)區(qū)域中，除金霞片區(qū)將強(qiáng)化在物流業(yè)上的優(yōu)勢(shì)外，其他10個(gè)區(qū)域都十分重視在現(xiàn)代商貿(mào)、服務(wù)、金融、休閑娛樂(lè)等產(chǎn)業(yè)上的發(fā)展。與十一五規(guī)劃相比，基于目前長(zhǎng)沙城市拓展方向，新增了濱江新城、南湖新城、臨空新城、梅溪湖、洋湖垸、望城濱水新區(qū)等七大板塊，大河西片區(qū)商貿(mào)發(fā)展明顯加強(qiáng)。二、商業(yè)市場(chǎng)分析重點(diǎn)商圈分析13245序號(hào)商圈名稱(chēng)定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積日均人流量1五一路市級(jí)商業(yè)中心80萬(wàn)30-50萬(wàn)2東塘-雨花亭區(qū)域商業(yè)中心25萬(wàn)25-30萬(wàn)3火車(chē)站區(qū)域商業(yè)中心31萬(wàn)20-25萬(wàn)4溁灣鎮(zhèn)區(qū)域商業(yè)中心15萬(wàn)15-20萬(wàn)5紅星區(qū)域商業(yè)中心35萬(wàn)10-15萬(wàn)二、商業(yè)市場(chǎng)分析重點(diǎn)商圈分析五一路商圈商業(yè)步行街優(yōu)質(zhì)商業(yè)中心其他主要商業(yè)項(xiàng)目金滿(mǎn)地黃興路解放西路人民西路坡子街太平街化龍池新大陸銀座樂(lè)和城新大新平和堂新世界湘浙匯商廈春天百貨五一大道202嘉頓新天地五一新干線王府井萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)五一商圈主要商業(yè)項(xiàng)目分布商圈定位唯一市級(jí)商業(yè)中心在營(yíng)商業(yè)面積80萬(wàn)㎡以上，其中優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積約35.5萬(wàn)㎡日均人流量30-50萬(wàn)交通條件交通擁堵；交通流量較大；公共交通站點(diǎn)密集，公交線路多達(dá)40余條，全市范圍通達(dá)性好；軌道交通有最先開(kāi)建的地鐵1、2號(hào)線主營(yíng)業(yè)態(tài)商業(yè)形態(tài)豐富，包括百貨、超市、購(gòu)物中心、商業(yè)街等；業(yè)態(tài)以百貨、服裝、休閑娛樂(lè)、餐飲為主檔次定位兼顧高、中、低檔消費(fèi)特征購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲主要消費(fèi)群體長(zhǎng)沙市乃至湖南省二三線城市的消費(fèi)者區(qū)域范圍：以五一大道與黃興路交匯立交為圓心，步行在30分鐘的范圍二、商業(yè)市場(chǎng)分析重點(diǎn)商圈分析五一路商圈已有項(xiàng)目待開(kāi)發(fā)區(qū)域潛在項(xiàng)目項(xiàng)目類(lèi)型名稱(chēng)總體量（萬(wàn)㎡）商業(yè)體量（萬(wàn)㎡）已知潛在項(xiàng)目開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)101.817華遠(yuǎn)華中心104.436九龍倉(cāng)東牌樓項(xiàng)目70約28待改造區(qū)域（已確定時(shí)間）地鐵五一廣場(chǎng)站63.7府后街、寶南街豐泉古井、白果園化龍池、古道巷下河街、南門(mén)口、藥王街待拆遷總面積約700畝，估算可建體量在250-300萬(wàn)㎡，商業(yè)體量預(yù)估在50-80萬(wàn)㎡五一商圈商業(yè)潛在供應(yīng)區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景

作為長(zhǎng)沙市乃至湖南省最重要的商業(yè)中心，五一商圈的商業(yè)能力在未來(lái)5-10年內(nèi)還將繼續(xù)放大，初步估算商業(yè)供應(yīng)潛量將達(dá)到145-175萬(wàn)㎡，形成經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到220-250萬(wàn)㎡的商業(yè)旗艦。開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)華遠(yuǎn)金外灘九龍倉(cāng)悅方ID府后街寶南街豐泉古井白果園化龍池古道巷南門(mén)口下河街藥王街二、商業(yè)市場(chǎng)分析重點(diǎn)商圈分析東塘-雨花亭商圈平和堂金色家族家潤(rùn)多/友阿電器步步高/國(guó)美友誼商城新一佳蘇寧國(guó)美友誼商城大都市地下步行街商圈定位區(qū)域商業(yè)中心在營(yíng)商業(yè)面積25萬(wàn)㎡，其中優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積約15萬(wàn)㎡日均人流量25-30萬(wàn)交通條件交通流量較大；公共交通站點(diǎn)密集，公交線路達(dá)30條，全市范圍通達(dá)性好；軌道交通有地鐵3號(hào)線、1號(hào)線（侯家塘）主營(yíng)業(yè)態(tài)商業(yè)心態(tài)比較豐富，包括百貨、超市、購(gòu)物中心、商業(yè)街等；業(yè)態(tài)以服裝、電子電器、休閑娛樂(lè)為主檔次定位兼顧高、中、低檔消費(fèi)特征購(gòu)物為主，輔以少量娛樂(lè)和餐飲主要消費(fèi)群體長(zhǎng)沙中心城區(qū)居民，周邊居民為主區(qū)域范圍：以東塘立交為圓心，步行在15-20分鐘的范圍二、商業(yè)市場(chǎng)分析重點(diǎn)商圈分析東塘-雨花亭商圈項(xiàng)目類(lèi)型名稱(chēng)總體量（萬(wàn)㎡）商業(yè)體量（萬(wàn)㎡）已知潛在項(xiàng)目順天國(guó)際金融中心172.5萬(wàn)博匯483待改造區(qū)域（已確定時(shí)間）百幸、中冶長(zhǎng)天、華獅、湘杏、砂子塘、金地商業(yè)步行街待拆遷總面積約440畝，估算可建體量在120-150萬(wàn)㎡，商業(yè)體量預(yù)估在25-35萬(wàn)㎡東塘-雨花亭商圈商業(yè)潛在供應(yīng)順天國(guó)際萬(wàn)博匯中冶長(zhǎng)天華獅湘杏砂子塘金地商業(yè)步行街百幸區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景

東塘-雨花亭商圈已知商業(yè)新增體量約在30-40萬(wàn)㎡，作為南拓的門(mén)戶(hù)，長(zhǎng)株潭一體化進(jìn)程推動(dòng)?xùn)|塘商圈往南部延伸，逐漸形成大東塘商圈，發(fā)展空間較大，但東塘商圈與五一商圈交通距離不到3公里，且業(yè)態(tài)和檔次重合，商圈可擴(kuò)容能力有限。二、商業(yè)市場(chǎng)分析重點(diǎn)商圈分析火車(chē)站商圈商圈定位以IT為主，批發(fā)和零售一體的區(qū)域商業(yè)中心在營(yíng)商業(yè)面積31萬(wàn)㎡，其中優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積約13萬(wàn)㎡，IT專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)面積約12.5萬(wàn)㎡日均人流量20-25萬(wàn)交通條件交通流量較大，通達(dá)性好主營(yíng)業(yè)態(tài)百貨、超市、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)檔次定位中高檔消費(fèi)特征IT和服裝批發(fā)指向性消費(fèi)購(gòu)物為主，輔以少量娛樂(lè)和餐飲主要消費(fèi)群體周邊區(qū)域居民以及火車(chē)站集散客流區(qū)域范圍：以長(zhǎng)沙火車(chē)站為輻射中心，沿車(chē)站路與五一大道（東段）向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。萬(wàn)象新天家潤(rùn)多阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)賽博數(shù)碼廣場(chǎng)科佳數(shù)碼廣場(chǎng)國(guó)儲(chǔ)電腦城華海3C數(shù)碼步行街家潤(rùn)多朝陽(yáng)店家潤(rùn)多百貨融圣國(guó)際通程二、商業(yè)市場(chǎng)分析重點(diǎn)商圈分析火車(chē)站商圈區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景

繼朝陽(yáng)二村（凱通國(guó)際城項(xiàng)目地塊）成功改造后，一路之隔的朝陽(yáng)一村成為火車(chē)站商圈棚戶(hù)改造的重點(diǎn)，地塊占地約360畝，規(guī)劃建筑面積約120萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)商業(yè)規(guī)劃建筑面積在20-30萬(wàn)㎡。加上凱通國(guó)際城后期商業(yè)建設(shè)，預(yù)計(jì)火車(chē)站商圈新增商業(yè)面積將在30-40萬(wàn)㎡?；疖?chē)站商圈人流旺盛，但品流復(fù)雜，商圈經(jīng)營(yíng)檔次一直處于中檔水平，尤其在高鐵開(kāi)通后中高端客流被進(jìn)一步分流，提檔空間受限，政府規(guī)劃發(fā)展方向也旨在強(qiáng)化商圈專(zhuān)業(yè)聚集效應(yīng)，中高檔零售、餐飲等業(yè)態(tài)發(fā)展空間局限。朝陽(yáng)一村凱通國(guó)際城后期用地二、商業(yè)市場(chǎng)分析重點(diǎn)商圈分析溁灣鎮(zhèn)商圈岳麓現(xiàn)代城新外灘商業(yè)中心通程商業(yè)廣場(chǎng)指南針商業(yè)中心國(guó)美電器商圈定位區(qū)域商業(yè)中心在營(yíng)商業(yè)面積15萬(wàn)㎡，其中優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積約6萬(wàn)㎡日均人流量15-20萬(wàn)交通條件交通流量較大，公交線路達(dá)23條，通達(dá)性好；軌道交通有2、4號(hào)線主營(yíng)業(yè)態(tài)百貨、超市、家電賣(mài)場(chǎng)；業(yè)態(tài)以服飾、電子電器為主檔次定位中檔/中高檔消費(fèi)特征購(gòu)物為主，輔以少量娛樂(lè)和餐飲主要消費(fèi)群體河西居民和大學(xué)城的師生區(qū)域范圍：河西通程商業(yè)廣場(chǎng)為中心，步行10-15分鐘范圍內(nèi)。二、商業(yè)市場(chǎng)分析重點(diǎn)商圈分析溁灣鎮(zhèn)商圈區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景

溁灣鎮(zhèn)片區(qū)是岳麓區(qū)舊城改造重點(diǎn)區(qū)域之一，規(guī)劃潛在商品房供應(yīng)量預(yù)計(jì)不低于300萬(wàn)㎡，其中商業(yè)規(guī)劃面積預(yù)計(jì)在40-50萬(wàn)㎡，主要集中在濱江沿線和高葉塘公交樞紐站。根據(jù)十一五期間長(zhǎng)沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，溁灣鎮(zhèn)商圈將被打造成為市級(jí)商業(yè)副中心。但經(jīng)過(guò)6年發(fā)展，溁灣鎮(zhèn)并未能承擔(dān)起這個(gè)責(zé)任。尤其在大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃確立后，河西商貿(mào)中心已向?yàn)I江新城-市府板塊轉(zhuǎn)移，雖然溁灣鎮(zhèn)片區(qū)內(nèi)客群資源豐富且穩(wěn)定，但以民生性消費(fèi)為主的消費(fèi)特征，局限了商圈提檔升級(jí)的現(xiàn)實(shí)可行性，溁灣鎮(zhèn)商圈影響力將逐漸被削弱。已有項(xiàng)目待開(kāi)發(fā)區(qū)域二、商業(yè)市場(chǎng)分析重點(diǎn)商圈分析紅星商圈步步高商業(yè)廣場(chǎng)紅星會(huì)展中心紅星美凱龍高升金典通程商業(yè)廣場(chǎng)商圈定位區(qū)域商業(yè)中心主營(yíng)業(yè)態(tài)百貨、超市、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；目前零售商業(yè)主要以社區(qū)配套商業(yè)為主，購(gòu)物中心類(lèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量少在營(yíng)商業(yè)面積約35.2萬(wàn)㎡，其中優(yōu)質(zhì)商業(yè)約5.9萬(wàn)㎡檔次定位中檔日均人流量10-15萬(wàn)消費(fèi)特征專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)指向性消費(fèi)，購(gòu)物餐飲消費(fèi)以日常生活消費(fèi)為主，交通條件交通流量較大，達(dá)性好；主要消費(fèi)群體周邊居民、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物人群華潤(rùn)萬(wàn)家岳泰理想城標(biāo)志商務(wù)中心二、商業(yè)市場(chǎng)分析重點(diǎn)商圈分析紅星商圈湘天商業(yè)廣場(chǎng)德思勤廣場(chǎng)項(xiàng)目類(lèi)型名稱(chēng)總體量（萬(wàn)㎡）商業(yè)體量（萬(wàn)㎡）已知潛在項(xiàng)目湘天商業(yè)廣場(chǎng)4518德思勤廣場(chǎng)15654區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景紅星商圈擁有長(zhǎng)株潭融城核心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，省、區(qū)政府、大型國(guó)企集中辦公優(yōu)勢(shì)、省級(jí)文化設(shè)施集中優(yōu)勢(shì)、高檔社區(qū)扎堆開(kāi)發(fā)的消費(fèi)群體和購(gòu)買(mǎi)力優(yōu)勢(shì)，商圈提檔升級(jí)潛力足。

作為城市新興拓展板塊，紅星商圈商業(yè)容量擴(kuò)容能力強(qiáng)，有望成為長(zhǎng)沙市內(nèi)第二大零售商業(yè)中心。二、商業(yè)市場(chǎng)分析58三、商業(yè)市場(chǎng)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案——長(zhǎng)房時(shí)代城占地面積（萬(wàn)平米）15建筑面積（萬(wàn)平米）40容積率2.95綠化率41%物業(yè)構(gòu)成商業(yè)、住宅寫(xiě)字樓、酒店、公寓商業(yè)體量（萬(wàn)平米）6辦公體量（萬(wàn)平米）4住宅體量（萬(wàn)平米）24開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-10商鋪首開(kāi)59三、商業(yè)市場(chǎng)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案——長(zhǎng)房時(shí)代城項(xiàng)目占地面積220畝，總建筑面積逾40萬(wàn)平米，由湖南本土房地產(chǎn)第一品牌——長(zhǎng)房集團(tuán)斥資20億元精心打造。商業(yè)部分為10萬(wàn)平米時(shí)代廣場(chǎng)，包括五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、高檔公寓、大型購(gòu)物廣場(chǎng)和風(fēng)尚商業(yè)街。住宅部分約24萬(wàn)平米，項(xiàng)目還有6萬(wàn)平米的生活配套。項(xiàng)目商業(yè)部分目前對(duì)外銷(xiāo)售風(fēng)尚街街鋪，風(fēng)尚南街、風(fēng)尚東街已全部推售，風(fēng)尚西街有部分街鋪未推。風(fēng)尚街目前已完成外裝修，風(fēng)尚東街商鋪已完成招商投入運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目購(gòu)物中心已有肯德基、臺(tái)北豆?jié){、人人樂(lè)超市、金逸國(guó)際影城等品牌入駐。風(fēng)尚西街風(fēng)尚東街風(fēng)尚南街時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心三、商業(yè)市場(chǎng)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案——長(zhǎng)房時(shí)代城風(fēng)尚步行街位置及平面圖重點(diǎn)個(gè)案——長(zhǎng)房時(shí)代城項(xiàng)目名稱(chēng)面積區(qū)間面積套數(shù)面積占比套數(shù)占比累計(jì)成交（套）去化率（按面積）截止5月30日銷(xiāo)售面積（㎡）均價(jià)長(zhǎng)房時(shí)代城風(fēng)尚街30以下287.12112.16%5.58%325.81%74.124525130-401862.85114.00%25.89%1631.76%591.6440-504514.9810033.94%50.76%1111.19%505.2950-60718.14135.40%6.60%17.93%56.9260-70261.8441.97%2.03%——————70-80——————————————80-90527.7363.97%3.05%——————90-100——————————————100以上5131.6712——————————合計(jì)13304.28197100.00%100.00%319.23%1227.97風(fēng)尚街面積配比三、商業(yè)市場(chǎng)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案——長(zhǎng)房時(shí)代城項(xiàng)目名稱(chēng)樓層累計(jì)推量（㎡）累計(jì)推量（套)

累計(jì)成交（套）去化率（按面積）截止5月30日銷(xiāo)售面積（㎡）均價(jià)長(zhǎng)房時(shí)代城風(fēng)尚街1F8740.641893114.05%1227.91452512F4563.64（該層可自由分割）800%018000（報(bào)價(jià)）合計(jì)13304.28197319.2%1227.9145251項(xiàng)目目前在售風(fēng)尚街一、二層商鋪,風(fēng)尚西街尚有部分商鋪未推出銷(xiāo)售。銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)：網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：風(fēng)尚街業(yè)態(tài)規(guī)劃三、商業(yè)市場(chǎng)個(gè)案分析商業(yè)潛在供應(yīng)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)所屬商圈總體量商業(yè)體量1世茂濱江花園濱江新城5562華遠(yuǎn)華中心五一路104.4363綠地中央廣場(chǎng)濱江新城441.64復(fù)地濱江項(xiàng)目湘江風(fēng)光帶30——5運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)武廣新城60約116德思勤廣場(chǎng)紅星156547順天國(guó)際金融中心東塘172.58北辰三角洲新河三角洲530約209新華都萬(wàn)家城武廣新城300——10奧克斯廣場(chǎng)濱江新城442011漁人碼頭濱江新城4412喜盈門(mén)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)武廣新城45——13中信新城大托225——14保利國(guó)際廣場(chǎng)新南湖72約5.015九龍倉(cāng)東牌樓五一路70約2016喜樂(lè)地購(gòu)物中心武廣新城8817特易購(gòu)(TESCO)星沙————18明發(fā)望城項(xiàng)目望城40約10萬(wàn)19華潤(rùn)麓谷商業(yè)項(xiàng)目麓谷5520湘天置地商業(yè)廣場(chǎng)紅星451821華晨世紀(jì)廣場(chǎng)高橋422022泊富國(guó)際廣場(chǎng)芙蓉路309.3萬(wàn)長(zhǎng)沙主要潛在商業(yè)項(xiàng)目梳理（部分）

長(zhǎng)沙市潛在商業(yè)供應(yīng)量龐大，尤其是近年來(lái)大型綜合體項(xiàng)目接連面市，大規(guī)模商業(yè)體項(xiàng)目明顯增加，僅初步梳理的22個(gè)項(xiàng)目中，商業(yè)體量超過(guò)10萬(wàn)平米的就有8個(gè)。未來(lái)3-5年，商業(yè)新增供應(yīng)主要集在傳統(tǒng)的五一中心商圈、武廣新城板塊、紅星商圈，大河西也在逐步成為商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)逐的重要戰(zhàn)場(chǎng)。四、商業(yè)市場(chǎng)潛在供應(yīng)PART

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辦公市場(chǎng)分析8月辦公市場(chǎng)成交3.83萬(wàn)平米，環(huán)比上升12.3%，同比下降49.9%。新增供應(yīng)7.08萬(wàn)平米，環(huán)比下降2.3%，同比下降55.5%。8月均價(jià)10585元/平米，環(huán)比下降12.8%，同比下降25.7%。8月辦公市場(chǎng)在表現(xiàn)形式上與商業(yè)市場(chǎng)基本一致，量升價(jià)跌是二者市場(chǎng)的共同特征。一、辦公市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)走勢(shì)分析供應(yīng)成交走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC系統(tǒng)長(zhǎng)沙近一年來(lái)市辦公市場(chǎng)供應(yīng)成交走勢(shì)圖（六區(qū)）在售高檔寫(xiě)字樓分析項(xiàng)目名稱(chēng)總建筑面積（萬(wàn)㎡）辦公總面積（萬(wàn)）已售面積銷(xiāo)售率最新售價(jià)開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)10313.43（已推出部分）12.9396%18338藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng)7.61.60.3924%14499旺德府國(guó)際大廈4.383.230.041.26%16466在售高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目情況

目前在售高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目數(shù)量少，部分項(xiàng)目還采用定向銷(xiāo)售方式直接鎖定有效客群，且銷(xiāo)售周期已有一段時(shí)間，因此目前整體去化率較高。售價(jià)方面，在售高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目售價(jià)基本在10000-14000元之間，新開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目寫(xiě)字樓價(jià)格較高，達(dá)到17000元左右。開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)旺德府國(guó)際大廈藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng)二、辦公市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)情況序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目屬性1中天廣場(chǎng)綜合體，純寫(xiě)字樓2運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)綜合體，純寫(xiě)字樓3亞大時(shí)代單體，純寫(xiě)字樓4湖南保利文化大廈單體，純寫(xiě)字樓5通程大酒店高星級(jí)酒店配套，純寫(xiě)字樓6神龍大酒店寫(xiě)字樓高星級(jí)酒店配套，純寫(xiě)字樓7順天財(cái)富中心單體，純寫(xiě)字樓8中石油大廈高星級(jí)酒店配套，純寫(xiě)字樓9定王大廈單體，純寫(xiě)字樓10新時(shí)空康年單體，純寫(xiě)字樓11平和堂中高檔商業(yè)配套，純寫(xiě)字樓12第一大道單體，純寫(xiě)字樓13恒隆國(guó)際單體，純寫(xiě)字樓14雙帆華晨大廈單體，純寫(xiě)字樓15友阿大廈小型綜合體，純寫(xiě)字樓16湖南商會(huì)大廈（六都）綜合體，純寫(xiě)字樓17御邦國(guó)際廣場(chǎng)小型綜合體，酒店配套，純寫(xiě)字樓長(zhǎng)沙市在營(yíng)主要中高檔辦公物業(yè)高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)始向南城、高橋、武廣等新興熱點(diǎn)板塊亮相區(qū)域高檔寫(xiě)字樓體量（萬(wàn)㎡）芙蓉區(qū)60.7開(kāi)福區(qū)11.0天心區(qū)15.8