亞得小城發(fā)展方向提報(bào)

亞得小城開展方向提報(bào)亞得置業(yè)一、理解大勢二、理解市場三、理解地塊四、開展要點(diǎn)五、開發(fā)思路六、經(jīng)濟(jì)核算七、營銷推廣八、為您創(chuàng)造價(jià)值

提綱一、理解大勢■濱海新區(qū)開發(fā)開放和北方經(jīng)濟(jì)中心定位既為天津新時(shí)期的開展注入了內(nèi)涵又?jǐn)U展了外延，為天津市的城市建設(shè)和地產(chǎn)開發(fā)帶來了巨大的市場機(jī)遇。■濱海概念已讓天津地產(chǎn)市場演繹一波上升行情，伴隨天津經(jīng)濟(jì)、社會開展水平的不斷提高，伴隨濱海新區(qū)更深層次的開展成果，新一輪地產(chǎn)價(jià)格上漲行情即將展開。■四環(huán)線，軌道交通，衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)建設(shè)翻開了城市開展空間，天津市的城市開展格局正在迅速演變中，環(huán)外置業(yè)從08年開始逐漸成為市場主流。二、理解市場北辰區(qū)整體印象■自然、人文環(huán)境一般，市民印象分不高?！鼋┠晡刺幵谔旖蛄χ鏖_展象限上，開展速度偏慢。■京津一體化的升溫，軌道交通的不斷開展，武清、寶坻、薊縣三個(gè)郊區(qū)縣的快速開展都必將促進(jìn)地處連接樞紐的北辰區(qū)的快速開展。■前些年紅橋、河北兩個(gè)毗鄰城區(qū)的開展偏慢也制約了北辰區(qū)的開展，如今隨著兩區(qū)不斷加大的城改力度，人口外遷首選北辰區(qū)。北辰區(qū)把守天津外部交通要道，但因與城市中心區(qū)割裂現(xiàn)象嚴(yán)重，自身自然、人文環(huán)境一般，毗鄰的紅橋、河北兩個(gè)中心城區(qū)的對外輻射力又有限，因此，北辰區(qū)相比環(huán)外東、西、南部區(qū)域開展明顯偏慢，地產(chǎn)開發(fā)根本空白，但增速跡象開始顯露，時(shí)機(jī)潛力巨大。板塊認(rèn)知■該板塊以北倉為核心，地緣優(yōu)勢突出，是北辰區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心?！鲈摪鍓K工業(yè)興旺，企事業(yè)單位集中，人民富庶，居民購置力強(qiáng)。隨著地鐵1號線、快速路西北半環(huán)的開通，與城市中心區(qū)的連接性更強(qiáng)，已成為地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。京津公路板塊狀態(tài)項(xiàng)目價(jià)格面積建筑形態(tài)軌道交通公交商業(yè)基礎(chǔ)教育建面（萬平米）地址二期準(zhǔn)備開盤鳳凰小鎮(zhèn)270060-120多層小高地鐵三號線670、671小區(qū)自建商業(yè)街無100外環(huán)線外津圍公路15公里已經(jīng)售罄秀河家園340070-120多層地鐵三號線670、671商業(yè)街有7外環(huán)線外津圍公路5公里二期正在發(fā)售王朝羅納河谷6800-7800300-400別墅地鐵三號線670、671商業(yè)街有2.5外環(huán)線外津圍公路5公里地塊平整階段小淀村改造項(xiàng)目——————地鐵三號線670、671商業(yè)街有18外環(huán)線外津圍公路5公里地塊平整階段宏順地產(chǎn)項(xiàng)目——————地鐵三號線670、671商業(yè)街有建設(shè)用地800畝外環(huán)線外津圍公里5公里地塊平整階段王朝陽光100項(xiàng)目——————地鐵三號線670、671商業(yè)街有建設(shè)用地800畝外環(huán)線外津圍公路5公里京津公路板塊工程一覽■因地鐵而徹底改變的板塊。■歷史上的工程多為低檔住宅小區(qū)。主要滿足紅橋區(qū)低收入階層，隨著地鐵1號線的建設(shè)而迅速開展，該區(qū)域已成為紅橋、北辰兩區(qū)中高檔置業(yè)的首選。瑞景板塊瑞景板塊工程一覽狀態(tài)項(xiàng)目價(jià)格面積建筑形態(tài)軌道交通公交商業(yè)基礎(chǔ)教育社區(qū)規(guī)模地址熱銷奧林匹克花園670065-130小高層地鐵一號線606、658、34、634家樂奧園店有大型丁字沽三號路延長線售罄燕宇.藝術(shù)城5100100-140多層地鐵一號線606、658、47、34家樂奧園店有大型丁字沽三號路延長線熱銷首創(chuàng).寶翠花都5400110-130多層地鐵一號線606、658、34、634家樂奧園店有大型丁字沽三號路延長線■市場起步早，但受制于和城市中心區(qū)的連接，開展偏慢。■地產(chǎn)工程開發(fā)水平普遍較低，價(jià)格是本區(qū)域地產(chǎn)工程的主要優(yōu)勢。■該區(qū)域環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地已趨于飽和，有向環(huán)外開展的需求，而隨著重點(diǎn)規(guī)劃新型小城鎮(zhèn)——小淀鎮(zhèn)的建設(shè)，環(huán)外居住區(qū)即將形成?！龅罔F3、5號線交匯于此，隨著軌道交通的深入開展，將迅速改變本區(qū)域區(qū)位價(jià)值。宜興埠板塊區(qū)域工程一覽狀態(tài)項(xiàng)目價(jià)格面積建筑形態(tài)軌道交通公交商業(yè)基礎(chǔ)教育建面（萬平米）地址二期準(zhǔn)備開盤鳳凰小鎮(zhèn)270060-120多層、小高地鐵三號線670、671小區(qū)自建商業(yè)街無100外環(huán)線外津圍公路15公里已經(jīng)售罄秀河家園340070-120多層地鐵三號線670、671商業(yè)街有7外環(huán)線外津圍公路5公里二期正在發(fā)售王朝羅納河谷6800-7800300-400別墅地鐵三號線670、671商業(yè)街有2.5外環(huán)線外津圍公路5公里地塊平整階段小淀村改造項(xiàng)目——————地鐵三號線670、671商業(yè)街有18外環(huán)線外津圍公路5公里地塊平整階段宏順地產(chǎn)項(xiàng)目——————地鐵三號線670、671商業(yè)街有建設(shè)用地800畝外環(huán)線外津圍公里5公里地塊平整階段王朝陽光100項(xiàng)目——————地鐵三號線670、671商業(yè)街有建設(shè)用地800畝外環(huán)線外津圍公路5公里環(huán)外代表工程一覽住宅區(qū)域樓盤名稱建筑形態(tài)戶型交通狀況社區(qū)規(guī)模銷售價(jià)格銷售狀態(tài)西青開發(fā)區(qū)板塊洛卡小鎮(zhèn)洋房聯(lián)排、獨(dú)棟別墅90--190838、705、地鐵五號線中型6400期房親親家園洋房85--130838、705、832、地鐵五號線小型5100期房津南區(qū)板塊紅墈領(lǐng)世郡高層洋房100--140社區(qū)直通巴士大型6300期房金地格林世界小高層洋房80--130808、629、165705、地鐵一號線大型5500期房中北鎮(zhèn)板塊大地12城小高層、洋房68--110645、便民6號線、地鐵二號線大型4900期房萬科假日風(fēng)景小高層、洋房85--125645、便民6號線、地鐵二號線大型5500期房東麗區(qū)板塊朗鉅天域別墅208-556663大型7800期房萬科東麗湖小高層、洋房、110--270663大型4800-14000期房三、理解地塊宗地現(xiàn)狀

宗地處于北辰科技園區(qū)南區(qū)內(nèi)，西距津圍公路2.5公里，南距外環(huán)線約6公里，呈南寬北窄的梯形長條狀。

宗地SWOT素質(zhì)分析優(yōu)勢■毗鄰地鐵三號線，未來屬地鐵周邊物業(yè)■地塊所處宜興埠鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)根底不錯，宜白大道兩側(cè)城市面貌尚好■離外環(huán)線不遠(yuǎn)，通過津圍公路、宜白大道與市區(qū)連接，通過京津塘高速與濱海新區(qū)連接■地塊規(guī)模尚可，能夠形成社區(qū)化住宅■坐擁成熟工業(yè)園區(qū)，臨近政府規(guī)劃重點(diǎn)環(huán)外小淀居住組團(tuán)，開展勢頭迅猛，開展?jié)摿薮蟆龅貕K深處工業(yè)園中，周圍自然、人文、生活配套較差，歷史上與城區(qū)割裂現(xiàn)象嚴(yán)重■與市區(qū)相連的津圍公路路況較差，交通擁堵■地塊現(xiàn)狀周邊缺少公交設(shè)施，現(xiàn)狀出行不便■地塊內(nèi)規(guī)劃有大量的公益性設(shè)施用地，帶來巨大的本錢壓力■地塊長寬比例失調(diào)，南寬北窄的長條梯形有利于沿街底商布局，不利于住宅單體平面的布置劣勢機(jī)會■可借助濱海新區(qū)開發(fā)開放，天津新一輪快速開展上升期的大勢■可借助環(huán)內(nèi)住宅供給量日趨萎縮，環(huán)外置業(yè)漸成主流的大勢■有地鐵沿線物業(yè)概念，可借現(xiàn)狀地鐵物業(yè)業(yè)已大幅升值的說明性因素■地塊北部的環(huán)外重點(diǎn)小城鎮(zhèn)——小淀鎮(zhèn)的迅猛開展，會極大的促進(jìn)本地塊所處區(qū)域的協(xié)同開展■紅橋、河北兩區(qū)因城改舉措而出現(xiàn)的大量城市外遷人口會選擇本區(qū)域置業(yè)■周邊工業(yè)園區(qū)大量的常住及流動性產(chǎn)業(yè)人口也有在本區(qū)域置業(yè)的需求■周邊除了萬科小鎮(zhèn)外就沒有較好的住宅小區(qū)，當(dāng)?shù)厥袌鰬?yīng)蘊(yùn)含一定的改善型置業(yè)需求■地塊所處區(qū)域的自然、人文環(huán)境以及生活配套設(shè)施較差，宜居性分值偏低■未來小淀鎮(zhèn)的住宅工程比之本案具有價(jià)格優(yōu)勢■環(huán)內(nèi)紅橋、河北兩區(qū)的局部區(qū)域，如南口路、建昌道等有存量土地的區(qū)域會分流局部外遷客戶威脅綜合分析綜上所述，本案開展面臨兩大突出問題■地塊周邊自然、人文環(huán)境、生活配套設(shè)施較差，與城區(qū)割裂現(xiàn)象嚴(yán)重■地塊因公益性設(shè)施用地的規(guī)劃條件而顯本錢壓力巨大審視本案開展的兩大突出問題，并結(jié)合工程所具有的優(yōu)勢與面臨的機(jī)遇，本案開展應(yīng)遵循“大處著眼、小處著手〞的思路，換言之，“大處著眼〞意即工程決策要用開展的眼光，工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要著眼于小區(qū)域氣候改造，工程操盤要有跑贏大市的思想準(zhǔn)備；“小處著手〞意即工程操作要著眼于細(xì)節(jié)水平，要著眼于本錢控制，要著眼于工程的價(jià)值價(jià)格比優(yōu)勢。

因此，本案的具體開展思路建議為：1、充分挖掘、借助地鐵沿線物業(yè)概念2、善于應(yīng)用、借助小淀開展及環(huán)外置業(yè)漸成主流這一大勢3、做好政府公關(guān)，控制好土地本錢，壓縮公益性設(shè)施所占本錢比重4、結(jié)合當(dāng)前地塊周邊環(huán)境以及可以預(yù)計(jì)的土地本錢，本案不能追求過于舒適化的產(chǎn)品形式，住宅品質(zhì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)高價(jià)值價(jià)格比優(yōu)勢而并非單一的“高檔高價(jià)〞工程核心競爭力綜合表述為：■采用適度造城的設(shè)計(jì)理念，打造板塔結(jié)合的高層社區(qū)■合理化壓低土地本錢的同時(shí)，最大化提升社區(qū)生活品質(zhì)■適度提升住宅單體品質(zhì)，控制戶型、戶值比，凸顯工程高價(jià)值價(jià)格比優(yōu)勢。“社區(qū)生活品質(zhì)〞的解釋：A、通過增加商業(yè)生活配套設(shè)施這一適度造城的設(shè)計(jì)理念，提升社區(qū)對外的輻射、會聚能力，建立、健全居住模式內(nèi)涵，實(shí)現(xiàn)社區(qū)生活方式環(huán)節(jié)的品質(zhì)提升；B、通過優(yōu)化的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，保障住區(qū)公共空間的充裕與開敞，實(shí)現(xiàn)社區(qū)生活氣氛環(huán)節(jié)的品質(zhì)提升；C、強(qiáng)調(diào)住區(qū)單體建筑及社區(qū)外在觀感形象設(shè)計(jì)，樹立地標(biāo)性建筑優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)本工程對所處區(qū)域的引導(dǎo)性；“住宅單體品質(zhì)〞的解釋：■針對北部區(qū)域市場空白點(diǎn)，滿足地鐵物業(yè)以及工業(yè)園區(qū)物業(yè)的根本要求，實(shí)施成品房方案，打公寓式住宅概念，為客戶提供高價(jià)值價(jià)格比優(yōu)勢的同時(shí)創(chuàng)造投資性需求。四、開展要點(diǎn)工程案名工程采用適度造城的設(shè)計(jì)理念，可用案名：亞得小城彰顯企業(yè)品牌，預(yù)示生活設(shè)施的完備以及工程較大的規(guī)模工程定位地鐵旁的公寓式花園社區(qū)關(guān)鍵詞：地鐵、公寓、花園社區(qū)目標(biāo)客群■紅橋、河北兩區(qū)外遷的城市居民■當(dāng)?shù)劓?zhèn)域高收入原住居民■周邊工作的高收入產(chǎn)業(yè)人口工程技術(shù)指標(biāo)1、用地平衡功能劃分占地（畝）面積住宅占地187畝12.5萬m2商業(yè)金融占地20畝1.3萬m2公益性設(shè)施占地22畝1.5萬m22、建筑指標(biāo)功能劃分面積局部劃分面積容積率住宅部分40.2萬m2底商0.8萬m23.28商業(yè)金融部分4.5萬m2商業(yè)2.7萬m23.46辦公1.8萬m2公益性設(shè)施部分2.4萬m21.63、戶型面積配比亞得小城項(xiàng)目戶室比建議戶型面積區(qū)間比例套數(shù)面積一室戶型60—7535%1480103600二室戶型80—10050%2155190350三室戶型120—14015%63476080合計(jì)

100%42293700304、戶型參考5、本錢/售價(jià)住宅：08年銷售均價(jià)：5300元/m2整體銷售均價(jià)：5600元/m2商業(yè)：商業(yè)中心局部均價(jià)9000元/m2底商局部均價(jià)12000元/m2〔1〕銷售均價(jià)〔2〕本錢項(xiàng)目構(gòu)成總體成本可售樓面單價(jià)土地補(bǔ)償228.9畝*100萬/畝=2.289億510元/m2大配套費(fèi)用165元/m2*40.2萬m2+240元/m2*4.5萬m2=7713萬172元/m2小配套費(fèi)用35元/m2*44.7萬m2=1564.5萬35元/m2前期費(fèi)用130元/m2*44.7萬m2=5811萬130元/m2建安工程住宅部分1850元/m2*40.2萬m2=7.44億2004元/m2商業(yè)部分2300元/m2*4.5萬m2=1.04億公益性設(shè)施部分2000元/m2*2.4萬m2=0.48億成品房投入550元/m2（住宅）495元/m2市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用480元/m2*40.2萬m2=1.93億480元/m2公共部分維修基金售價(jià)的1.5%80元/m2財(cái)務(wù)費(fèi)用1.5億*7%*12個(gè)月=1260萬28元/m2管理費(fèi)用上述各項(xiàng)合計(jì)的2%78元/m2銷售費(fèi)用售價(jià)的3%159元/m2營業(yè)稅291元/m2合計(jì)：4462元/m2〔3〕本錢售價(jià)分析■依據(jù)當(dāng)前市場水平，銷售均價(jià)在4300元/平方米左右為正常水平■近年地塊所處區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度不大，住宅售價(jià)參照性不強(qiáng)?！鲆罁?jù)本錢構(gòu)成分析可以看出：A:即使壓縮公益性設(shè)施用地規(guī)模，此局部對本錢構(gòu)成的影響依然很大，本方案的公益性設(shè)施用地規(guī)模對綜合本錢的影響在160元/平方米左右B:參照河北區(qū)南口路搪瓷廠地塊，土地價(jià)格預(yù)計(jì)200萬元/畝，銷售均價(jià)預(yù)計(jì)6000元/平方米，折合樓面地價(jià)1199元/平方米。據(jù)此可簡單算出，剔除公益性配套設(shè)施占地的因素，本地塊單價(jià)應(yīng)在80萬元/畝—100萬元/畝左右為宜。五、開發(fā)思路考慮環(huán)外區(qū)域開展的漸進(jìn)性，本工程宜分期開發(fā)，可分為三期開工興建，由南向北梯次開發(fā)，首期13萬m2，二期15萬m2，三期19.1萬m2。工程啟動工程操作開發(fā)周期■以南部商業(yè)金融和局部住宅為一期實(shí)施內(nèi)容，合計(jì)13萬m2；■初期應(yīng)先行建設(shè)1萬平米左右的西南角商業(yè)和2萬平米左右的住宅建筑，用于作為銷售場所和銷售道具，展示造城概念，展示建筑空間的同時(shí)試探性接觸市場。■本啟動方案首期壓力大了一些，因?yàn)樯虡I(yè)局部會帶來較大的資金壓力。2007年10月—2021年10月，共計(jì)四年時(shí)間開發(fā)完畢六、經(jīng)濟(jì)核算整體投資收益分析

1、首期投資收益2、二、三期投資收益3、整體投資收益功能分區(qū)面積售價(jià)利潤住宅部分8.5萬平米5300元/平米0.71億元商業(yè)部分4.5萬平米9000元/平米2.04億元總體收益2.75億元功能分區(qū)面積售價(jià)利潤住宅部分31.7萬平米5680元/平米3.86億元商業(yè)部分0.8萬平米12000元/平米0.6億元總體收益4.46億元平均銷售單價(jià)單方成本所得稅稅前利潤銷售利潤率5600元平米4462元/平米7.21億元20%現(xiàn)金流量預(yù)估及投資回報(bào)率分析項(xiàng)目土地款項(xiàng)目預(yù)估最大資金占用項(xiàng)目實(shí)際