房地產(chǎn)業(yè)五個開發(fā)階段涉稅問題分析及處理課件

房地產(chǎn)業(yè)五個開發(fā)階段涉稅問題解析

及防范處理房地產(chǎn)業(yè)五個開發(fā)階段涉稅問題解析

及防范處理2023/9/62主要內(nèi)容第一節(jié)企業(yè)取得土地階段稅收問題第二節(jié)企業(yè)前期開發(fā)階段稅收問題第三節(jié)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段稅收問題第四節(jié)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售階段稅收問題第五節(jié)開發(fā)產(chǎn)品完工階段稅收問題2023/8/32主要內(nèi)容第一節(jié)企業(yè)取得土地階段稅收問題2023/9/63第一節(jié)企業(yè)取得土地階段稅收問題1、土地征用及拆遷補償費合法票據(jù)問題2、土地使用稅的納稅起止時間3、取得土地使用權(quán)契稅的計稅價格4、耕地占用稅納稅人判斷5、購買股權(quán)方式取得土地的入賬價值6、股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)稅務(wù)機關(guān)檢查關(guān)鍵點7、土地使用權(quán)評估增值的稅務(wù)風險問題8、收到政府補償?shù)臅嫼投愂仗幚?、合作建房判斷及營業(yè)稅和土地增值稅檢查2023/8/33第一節(jié)企業(yè)取得土地階段稅收問題1、土地征2023/9/64

一、土地征用及拆遷補償費合法票據(jù)問題土地增值稅暫行條例實施細則第七條取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。國稅發(fā)〔2009〕31號第三十四條

企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。2023/8/34一、土地征用及拆遷補償費合2023/9/65

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知.doc

廣州市地方稅務(wù)局2012關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引第六條.doc2023/8/35國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增2023/9/66

國稅函〔2007〕969

國家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對于使用國有土地的單位和個人來說是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。根據(jù)國稅發(fā)[1993]149號的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。因此，對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費，不征收營業(yè)稅。

2023/8/36國稅函〔2007〕9692023/9/67

國稅函〔2008〕277號納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。2023/8/37國稅函〔2008〕277號2023/9/68

國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（國稅函[2009]520號）國稅函[2008]277號中關(guān)于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。2023/8/38國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土2023/9/69

關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知（財稅[2005]45號）

對被拆遷入按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于法院代執(zhí)行經(jīng)濟糾紛賠償款開具發(fā)票問題的批復(fù).doc2023/8/39關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政2023/9/610《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。2023/8/310《國有土地上房屋征收與補2023/9/611

二、土地使用稅征稅起止時間財稅〔2006〕186號：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。新征用的土地，依下列規(guī)定繳納土地使用稅:

—征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅；

—征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。2023/8/311二、土地使用稅征稅起止時2023/9/612

財稅〔2008〕24號對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。2023/8/312財稅〔2008〕24號2023/9/613

財稅〔2006〕56號根據(jù)當前集體土地使用中出現(xiàn)的新情況、新問題，經(jīng)研究，現(xiàn)將集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策通知如下：在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。本通知自2006年5月1日起執(zhí)行，此前凡與本通知不一致的政策規(guī)定一律以本通知為準。2023/8/313財稅〔2006〕56號2023/9/614

國稅發(fā)[2003]89號購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。財稅[2008]152號納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

2023/8/314國稅發(fā)[2003]89號2023/9/615

三、取得土地使用權(quán)契稅的計稅價格財稅[2004]134號

一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。

(一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。2023/8/315三、取得土地使用權(quán)契稅的2023/9/616

沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定：

1.評估價格：由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認的價格。

2.土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。

(二)以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。2023/8/316沒有成交價格或者成交價格2023/9/617

國稅函[2009]603號根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財稅[2004]134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。2023/8/317國稅函[2009]6032023/9/618

國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知（國辦發(fā)〔2006〕100號）國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。土地價款的具體范圍包括：以招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的總成交價款；轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當補繳的土地價款。2023/8/318國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有2023/9/619

四、耕地占用稅納稅人判斷耕地，是指用于種植農(nóng)作物的土地。包括水田、旱地、菜地、園地。經(jīng)申請批準占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標明的建設(shè)用地人；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標明建設(shè)用地人的，納稅人為用地申請人；未經(jīng)批準占用耕地的，納稅人為實際用地人。2023/8/319四、耕地占用稅納稅人判2023/9/620

國家稅務(wù)總局關(guān)于耕地占用稅征收管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)[2007]129號）第一條、關(guān)于納稅人的認定。耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認定。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標明用地人的，用地人為納稅人；審批文件中未標明用地人的，應(yīng)要求申請用地人舉證實際用地人，實際用地人為納稅人；實際用地人尚未確定的，申請用地人為納稅人。占用耕地尚未經(jīng)批準的，實際用地人為納稅人。

2023/8/320國家稅務(wù)總局關(guān)于耕地占用2023/9/621

五、購買股權(quán)方式取得土地的入賬價值城市房地產(chǎn)管理法第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。2023/8/321五、購買股權(quán)方式取得土地2023/9/622A企業(yè)固定資產(chǎn)土地資產(chǎn)股東1股東2股權(quán)A1股權(quán)A2股權(quán)與企業(yè)資產(chǎn)關(guān)系圖開發(fā)產(chǎn)品其他資產(chǎn)2023/8/322A企業(yè)固定資產(chǎn)土地資產(chǎn)股東1股東2股權(quán)A2023/9/623

國稅函[2000]961號深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司共同在你區(qū)欽州市投資創(chuàng)辦了深圳能源（欽州）實業(yè)開發(fā)有限公司，兩家分別占有欽州公司75%和25%的股份。由于受國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的影響，這兩家公司（轉(zhuǎn)讓方）于2000年5月將其擁有的欽州公司的全部股份轉(zhuǎn)讓給中國石油化工股份有限公司和廣西壯族自治區(qū)石油總公司（受讓方）。2023/8/323國稅函[2000]9612023/9/624

在上述企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為中，只是將其擁有的欽州公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。不論是轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓股權(quán)以前，還是在轉(zhuǎn)讓股權(quán)以后，欽州公司的獨立法人資格并未取消，原屬于欽州公司各項資產(chǎn)，均仍屬于欽州公司這一獨立法人所有。欽州公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生后并未發(fā)生銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。因此，按照稅收法規(guī)規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓欽州公司的股權(quán)行為，不論債權(quán)債務(wù)如何處置，均不屬于營業(yè)稅的征收范圍，不征收營業(yè)稅。2023/8/324在上述企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為中2023/9/625

國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)(國稅函[2000]687號)

鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源(欽州)實業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。2023/8/325國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股2023/9/626

六、股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)稅務(wù)機關(guān)檢查關(guān)鍵點

1.企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅國家稅務(wù)總局公告2010年第19號企業(yè)取得財產(chǎn)（包括各類資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等）轉(zhuǎn)讓收入、債務(wù)重組收入、接受捐贈收入、無法償付的應(yīng)付款收入等，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現(xiàn)，除另有規(guī)定外，均應(yīng)一次性計入確認收入的年度計算繳納企業(yè)所得稅。

2023/8/326六、股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)稅務(wù)機關(guān)2023/9/627

國稅函〔2010〕79號

三、關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得確認和計算問題企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時，確認收入的實現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額。2023/8/327國稅函〔2010〕79號2023/9/6282.個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得需繳納20%的個人所得稅個人轉(zhuǎn)讓股權(quán)不得平價或低價轉(zhuǎn)讓避稅

國家稅務(wù)總局關(guān)于加強股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅管理的通知.doc

國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅計稅依據(jù)核定問題的公告.doc

國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人收回轉(zhuǎn)讓的股權(quán)征收個人所得稅問題的批復(fù).doc2023/8/3282.個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅2023/9/629

七、土地使用權(quán)評估增值的稅務(wù)問題

《企業(yè)所得稅法實施條例》第56條企業(yè)的各項資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計稅基礎(chǔ)。

企業(yè)持有各項資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或者減值，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以確認損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。問題：資產(chǎn)評估增值要繳納企業(yè)所得稅？2023/8/329七、土地使用權(quán)評估增值的2023/9/630

八、征用土地收到政府補償會計和稅收處理

1、土地增值稅處理土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。

遼地稅函[2012]92號；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算時，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。2023/8/330八、征用土地收到政府補償2023/9/6312、企業(yè)所得稅處理土地征用及拆遷補償費主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。土地增值稅中表述的拆遷補償支出是指“凈支出”，與企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。

2023/8/3312、企業(yè)所得稅處理2023/9/632

九、合作建房及營業(yè)稅和土地增值稅檢查合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)形式。城市房地產(chǎn)管理法第二十八條依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。2023/8/332九、合作建房及營業(yè)稅和土2023/9/633

（一）營業(yè)稅處理國稅函發(fā)[1995]156號十七、對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅？

答：合作建房，是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán)，另一方(以下簡稱乙方)提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有兩種：2023/8/333（一）營業(yè)稅處理2023/9/634

一是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而，對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動”征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此，應(yīng)當按照規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。2023/8/334一是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)2023/9/635

國稅函[2005]1003號答復(fù)海南省地方稅務(wù)局合作建房問題《請示》批復(fù)如下：

鑒于該項目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生《營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用國稅函發(fā)[1995]156號第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。2023/8/335國稅函[2005]1002023/9/636

（二）土地增值稅處理財稅字[1995]048號對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告第三條.doc

廣州市地方稅務(wù)局2012關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引第八條.doc2023/8/336（二）土地增值稅處理2023/9/637

（三）契稅的處理財稅〔2000〕14號甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權(quán)，屬于土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，對乙單位應(yīng)征收契稅，其計稅依據(jù)為乙單位取得土地使用權(quán)的成交價格。上述甲乙單位合建并各自分得的房屋，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

2023/8/337（三）契稅的處理2023/9/638

（四）企業(yè)所得稅處理(國稅發(fā)[2009]31號)

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：

1.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。2023/8/338（四）企業(yè)所得稅處理(國稅發(fā)[2002023/9/6392.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理：

(1)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

(2)投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。2023/8/3392.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約2023/9/640第二節(jié)企業(yè)前期開發(fā)階段稅收問題10、籌建期間開辦費用處理11、籌建期廣告費業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費處理12、政府部門繳納各項費用和基金賬務(wù)處理13、境外支付設(shè)計費增值稅和企業(yè)所得稅扣繳問題2023/8/340第二節(jié)企業(yè)前期開發(fā)階段稅收問題10、籌2023/9/641

十、籌建期間開辦費用處理國稅函[2010]79號:企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，應(yīng)按照國稅函[2009]98號第9條規(guī)定執(zhí)行。新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。2023/8/341十、籌建期間開辦費用處理2023/9/642

深圳市地方稅務(wù)局2010年企業(yè)所得稅匯算清繳操作指南問題答疑部分第六個問題

98號文實際上也解決了籌辦期間業(yè)務(wù)招待費的扣除問題。由于籌辦期間業(yè)務(wù)招待費也屬于開辦費的一項內(nèi)容，因此也可以按照98號文規(guī)定在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除，也可以按照長期待攤費用來處理。2023/8/342深圳市地方稅務(wù)局20102023/9/643

十一、籌建期廣告費業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費處理國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告(2012年第15號)

企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，可按實際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，可按實際發(fā)生額計入企業(yè)籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。2023/8/343十一、籌建期廣告費業(yè)務(wù)宣2023/9/644

十二、政府部門繳納各項費用和基金處理管理費用是指企業(yè)行政管理部門(公司總部)為組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)活動而發(fā)生的各項費用。包括：行政管理人員工資及其福利費、辦公費、差旅費、管理部門折舊費和修理費、低值易耗品攤銷、職工工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費、各項基本保險費及住房公積金、咨詢費(顧問費)、審計費、稅金(房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅、印花稅)、訴訟費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓和開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費、開辦費、其他存貨盤虧損失、董事會費、綠化費和排污費等。2023/8/344十二、政府部門繳納各項費2023/9/645

前期工程費差異企業(yè)所得稅：指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。土地增值稅：前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。2023/8/345前期工程費差異2023/9/646

財會[2013]17號前期工程費，是指項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費、招標代理費、臨時設(shè)施費以及水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。

安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號

政府或有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政配套費、報批報建費、四源費、供電貼費、增容費等應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納、并在核算時計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的收費項目，在計算土地增值稅時，列入開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本計算扣除項目金額。

2023/8/346財會[2013]17號2023/9/647

十三、境外支付設(shè)計費增值稅和所得稅扣繳

(一)營改增之后在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)，是指應(yīng)稅服務(wù)提供方或者接受方在境內(nèi)。下列情形不屬于在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)：

1.境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人提供完全在境外消費的應(yīng)稅服務(wù)。

2.境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn)。

3.財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。2023/8/347十三、境外支付設(shè)計費增值2023/9/648

境外單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，以其代理人為增值稅扣繳義務(wù)人。境外單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，如果在境內(nèi)沒有代理人的，以接受方為增值稅扣繳義務(wù)人。境外設(shè)計費扣繳增值稅款計算=支付總額÷(1+6%)×6%。2023/8/348境外單位或者個人在境內(nèi)提2023/9/649

（二）企業(yè)所得稅扣繳第七條企業(yè)所得稅法第三條所稱來源于中國境內(nèi)、境外的所得，按照以下原則確定：（1）銷售貨物所得，按照交易活動發(fā)生地確定；（2）提供勞務(wù)所得，按照勞務(wù)發(fā)生地確定；（3）股息、紅利等權(quán)益性投資所得，按照分配所得的企業(yè)所在地確定；

2023/8/349（二）企業(yè)所得稅扣繳2023/9/650(4)轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按照不動產(chǎn)所在地確定，動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按照轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)的企業(yè)或者機構(gòu)、場所所在地確定，權(quán)益性投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按照被投資企業(yè)所在地確定；

(5)利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費所得，按照負擔、支付所得的企業(yè)或者機構(gòu)、場所所在地確定，或者按照負擔、支付所得的個人的住所地確定。2023/8/350(4)轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得，不2023/9/651第三節(jié)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段稅收問題14、開發(fā)產(chǎn)品拆遷補償?shù)臓I業(yè)稅檢查15、開發(fā)產(chǎn)品拆遷補償土地增值稅處理16、開發(fā)產(chǎn)品拆遷補償企業(yè)所得稅處理17、甲供材料的會計處理與稅收處理18、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的六項原則19、共同成本和間接成本四種分配方法20、管理費用中的主要檢查項目21、印花稅和房產(chǎn)稅主要檢查項目22、利息費用中的主要檢查項目2023/8/351第三節(jié)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段稅收問題14、開2023/9/652

十四、開發(fā)產(chǎn)品拆遷補償?shù)臓I業(yè)稅檢查國稅函[2007]768號房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。2023/8/352十四、開發(fā)產(chǎn)品拆遷補償?shù)?023/9/653

國稅函發(fā)[1995]549號對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。2023/8/353國稅函發(fā)[1995]542023/9/654

舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元/平米，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積80000平米。計算拆遷補償部分營業(yè)稅？成本價=28000/80000=3500

營業(yè)稅=5000×3500×5%=8750002023/8/354舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安2023/9/655

國家稅務(wù)總局公告2014年第2號納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第五條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，其計稅營業(yè)額按《實施細則》第二十條第一款第（三）項的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價款。本公告自2014年3月1日起施行。2023/8/355國家稅務(wù)總局公告20142023/9/656

十五、開發(fā)產(chǎn)品拆遷補償土地增值稅處理國稅發(fā)〔2006〕187號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。2023/8/356十五、開發(fā)產(chǎn)品拆遷補償土2023/9/657

國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函[2010]220號）六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國稅發(fā)[2006]187號第三條第(一)款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。2023/8/357國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值2023/9/658

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。2023/8/358（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安2023/9/659

舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元/平米，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積80000平米。假設(shè)稅金及附加3400萬元。分析：安置用房視同銷售處理，按規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。實際收入：75000×8000=60000萬元，視同銷售收入4000萬元，拆遷補償費4000萬元。2023/8/359舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安2023/9/660

視同銷售后：銷售收入=8000×80000=64000

扣除項目=32000+32000×(20%+10%)+3400=45000

增值額=64000-45000=19000；增值率=（19000/45000）×100%=42%

土地增值稅=19000×30%=57002023/8/360視同銷售后：2023/9/661

十六、開發(fā)產(chǎn)品拆遷補償企業(yè)所得稅處理國稅發(fā)[2009]31號第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。2023/8/361十六、開發(fā)產(chǎn)品拆遷補償企2023/9/662

舉例：舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元/平米，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本1.8億元，總可售面積80000平米。則:1.實際所得=8000×(80000-5000)-38000=220002.稅收處理：①視同銷售收入=5000×0.8=4000

②增加拆遷補償支出4000萬元合計4.2億元稅收所得=8000×80000-42000=220002023/8/362舉例：舉例：某房地產(chǎn)企2023/9/663

拆遷補償會計處理

1、將補償?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品成本計入土地成本中，重新分攤計算核算對象成本。

2、直接將開發(fā)產(chǎn)品全部成本分攤至成本對象，計算單位可售面積成本。

3、暫估開發(fā)產(chǎn)品公允價值，直接計入拆遷補償費（同貨幣補償），實際交付時，再調(diào)整差額。哪種方式符合會計核算要求？2023/8/363拆遷補償會計處理2023/9/664①簽訂拆遷補償合同協(xié)議時：借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費4000

貸：其他應(yīng)付款4000②交付開發(fā)產(chǎn)品時(按成本價開具發(fā)票)：借：其他應(yīng)付款4000

貸：主營業(yè)務(wù)收入4000③結(jié)轉(zhuǎn)成本時：借：產(chǎn)品銷售成本貸：開發(fā)產(chǎn)品2023/8/364①簽訂拆遷補償合同協(xié)議時：2023/9/665

十七、甲供材料的會計處理與稅收處理

《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十六條除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。例：工程總價款1000萬元，甲供材400萬元，施工方收入600萬元。乙方已納稅19.8萬元（600×3.3%）。2023/8/365十七、甲供材料的會計處理2023/9/666

①計稅依據(jù)包含甲供材，不包括甲供設(shè)備

②納稅人是施工方(乙方)

③甲供材發(fā)票可以作為開發(fā)成本處理

④包工包料合同與包工不包料合同有區(qū)別⑤乙方正確處理：400×3.3%=13.2；13.2÷（1-3.3%）=13.65；13.65×3.3%=0.45

⑥裝飾業(yè)務(wù)按實際收入納稅2023/8/366①計稅依據(jù)包含甲供材，不包括甲供2023/9/667

瓊地稅發(fā)[2009]104

（一）對于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務(wù)金額（不含材料價款）開具發(fā)票。在計算土地增值稅扣除項目時，施工費用的扣除憑證以建安發(fā)票為準，材料和設(shè)備費用的扣除憑證以銷售發(fā)票為準。（二）對于包工包料的建安工程，施工方按工程結(jié)算金額（包含材料和設(shè)備價款）開具發(fā)票。在計算土地增值稅扣除項目時，建安費用的扣除憑證以建安發(fā)票為準。2023/8/367瓊地稅發(fā)[2009]102023/9/668

寧波地稅熱點政策問答（2014年第一期）問：某單位建設(shè)廠房總造價8000萬元，其中3000萬元鋼材由單位自購，施工方只開具5000萬元建安發(fā)票，建設(shè)單位可以憑3000萬元鋼材發(fā)票和5000萬元建安發(fā)票計入固定資產(chǎn)并按規(guī)定計提折舊在企業(yè)所得稅前扣除嗎？答：如果確實屬于甲供材料的建筑項目，營業(yè)稅全額納稅但不是全額開票，上例中的3000萬元鋼材發(fā)票和5000萬元建安發(fā)票屬于構(gòu)成固定資產(chǎn)計稅價格并計提折舊的合法憑證范疇。2023/8/368寧波地稅熱點政策問答（22023/9/669《實施細則》第七條納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：

①提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為；②財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

有關(guān)稅收問題的公告.doc2023/8/369《實施細則》第七條納稅人2023/9/670

十八、確定成本核算對象六項原則確定成本核算對象按可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則確定，由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。國稅發(fā)[2009]31號第二十六條成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：2023/8/370十八、確定成本核算對象六2023/9/671

1、可否銷售原則開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

2、分類歸集原則對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。2023/8/3711、可否銷售原則2023/9/6723、功能區(qū)分原則開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

4、定價差異原則開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。

5、成本差異原則開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。2023/8/3723、功能區(qū)分原則2023/9/673

6、權(quán)益區(qū)分原則開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。

房屋開發(fā)成本核算表一.doc2023/8/3736、權(quán)益區(qū)分原則2023/9/674

十九、共同成本和間接成本四種分配方法（一）成本核算的程序

1、對當期實際發(fā)生的各項支出，將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當期稅前扣除的期間費用。

2、對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。2023/8/374十九、共同成本和間接成本2023/9/6753、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

4、對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當負擔的成本費用，應(yīng)按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。2023/8/3753、對本期已完工成本對2023/9/676(二)分配方法

1.占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。

2.建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。

3.直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。

4.預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。2023/8/376(二)分配方法2023/9/677

①土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。

②單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。

③借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。

④其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。

2023/8/377①土地成本，一般按占地面2023/9/678

舉例1：某公司在10000平米土地上開發(fā)，土地出讓金3000萬元。分兩期開發(fā)，一期為公寓，占地面積6000平米，建筑面積15000平米；二期為別墅，占地面積4000平米，建筑面積5000平米。小區(qū)另建有公共配套設(shè)施600萬元。公寓如何分配土地成本和配套設(shè)施費？①土地成本：3000×(6000÷10000)＝1800②配套設(shè)施費：600×15000÷（15000＋5000)＝4002023/8/378舉例1：某公司在10002023/9/679

舉例2：某開發(fā)企業(yè)將A、B兩成本開發(fā)項目建筑安裝工程進行招標，標價為2000萬元，實際結(jié)算工程款為2000萬元。兩項目的預(yù)算：A為1200萬元，B為1000萬元，合計2200萬元。工程完工結(jié)算工程價款時，按預(yù)算造價法計算A、B分配的實際建筑安裝工程費：

A項目：2000×1200÷2200＝1090B項目：2000×1000÷2200＝9102023/8/379舉例2：某開發(fā)企業(yè)將A、2023/9/680(三)計算單位可售面積成本國稅發(fā)[2009]31號第十四條已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

2023/8/380(三)計算單位可售面積成2023/9/681

二十、管理費用中的主要檢查項目

1、業(yè)務(wù)招待費業(yè)務(wù)招待費支出，是指企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營活動中發(fā)生的必要的、合理的交際、應(yīng)酬支出。企業(yè)應(yīng)區(qū)分業(yè)務(wù)招待費與業(yè)務(wù)宣傳費、銷售費用、會議費，無法分清的，均計入業(yè)務(wù)招待費。

《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰。

2023/8/381二十、管理費用中的主要檢2023/9/682

注意幾個問題：

①計算基數(shù)包括主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入和視同銷售收入（預(yù)售收入），不包括營業(yè)外收入（固定資產(chǎn)盤盈、處置固定資產(chǎn)凈收益、非貨幣性資產(chǎn)交易收益、出售無形資產(chǎn)收益、罰款凈收入、債務(wù)重組收入、捐贈收入、政府補助收入及其他）。②職工福利用餐，內(nèi)部聚餐、工作餐費等支出，屬于職工福利費支出。2023/8/382注意幾個問題：2023/9/683

③項目部發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費也計入業(yè)務(wù)招待費總額中。

④員工出差發(fā)生的不超標餐費計入差旅費。

⑤企業(yè)會議發(fā)生的合理的餐費計入會議費。董事會餐費計入管理費用中的董事會費。

⑥列入業(yè)務(wù)招待費的餐費，要提供有關(guān)招待時間及地點、商業(yè)目的、企業(yè)與被招待人之間業(yè)務(wù)等憑據(jù)。2023/8/383③項目部發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費2023/9/6842、工資薪金稅前扣除范圍

《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十四條企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出，準予扣除。

前款所稱工資薪金，是指企業(yè)每一納稅年度支付給在本企業(yè)任職或者受雇的員工的所有現(xiàn)金形式或者非現(xiàn)金形式的勞動報酬，包括基本工資、獎金、津貼、補貼、年終加薪、加班工資，以及與員工任職或者受雇有關(guān)的其他支出。工資薪金所得要依法扣繳個人所得稅2023/8/3842、工資薪金稅前扣除范2023/9/685

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知.doc

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告.doc《勞動法》第十六條勞動合同是勞動者與用人單位確立勞動關(guān)系、明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。建立勞動關(guān)系應(yīng)當訂立勞動合同。第二十條勞動合同的期限分為有固定期限、無固定期限和以完成一定的工作為期限。2023/8/385國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資2023/9/686

辭退員工一次性經(jīng)濟補償可以稅前列支財稅[2001]157號

個人因與用人單位解除勞動關(guān)系而取得的一次性補償收入（包括用人單位發(fā)放的經(jīng)濟補償金、生活補助費和其他補助費用），其收入在當?shù)厣夏曷毠て骄べY3倍數(shù)額以內(nèi)的部分，免征個人所得稅；超過的部分按照《關(guān)于個人因解除勞動合同取得經(jīng)濟補償金征收個人所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[1999]178號）的有關(guān)規(guī)定，計算征收個人所得稅。深圳市地方稅務(wù)局通知.doc2023/8/386辭退員工一次性經(jīng)濟補償可2023/9/6873、職工福利費范圍及調(diào)整

《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的職工福利費支出，不超過工資薪金總額14%的部分，準予扣除。

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知.doc

財政部關(guān)于企業(yè)加強職工福利費財務(wù)管理的通知.doc

2023/8/3873、職工福利費范圍及調(diào)整2023/9/688[網(wǎng)友]

現(xiàn)在的中國個人所得稅是不是只要是發(fā)給員工的福利都要納入當月的薪酬計算個人所得稅？

[所得稅司巡視員盧云]

根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定原則，對于發(fā)給個人的福利，不論是現(xiàn)金還是實物，均應(yīng)繳納個人所得稅。但目前我們對于集體享受的、不可分割的、非現(xiàn)金方式的福利，原則上不征收個人所得稅。

廣州市地稅局關(guān)于個人通訊補貼收入征收個人所得稅問題的通知.doc2023/8/388[網(wǎng)友]

現(xiàn)在的中國個2023/9/6894、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費范圍及調(diào)整企業(yè)撥繳的工會經(jīng)費，不超過工資薪金總額2%的部分，準予扣除。企業(yè)實際發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，在職工工資總額2．5％(含)以內(nèi)的，準予據(jù)實扣除；超過部分，準許在以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。國家稅務(wù)總局公告2010年第24號企業(yè)撥繳的職工工會經(jīng)費，不超過工資薪金總額2%的部分，憑工會組織開具的《工會經(jīng)費收入專用收據(jù)》在企業(yè)所得稅稅前扣除。2023/8/3894、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)2023/9/690

財建[2006]317號職工教育經(jīng)費列支范圍：上崗和轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)；各類崗位適應(yīng)性培訓(xùn)；崗位培訓(xùn)、職業(yè)技術(shù)等級培訓(xùn)、高技能人才培訓(xùn)；專業(yè)技術(shù)人員繼續(xù)教育；特種作業(yè)人員培訓(xùn)；企業(yè)組織的職工外送培訓(xùn)的經(jīng)費支出；職工參加的職業(yè)技能鑒定、職業(yè)資格認證等經(jīng)費支出；購置教學(xué)設(shè)備與設(shè)施；職工崗位自學(xué)成才獎勵費用；有關(guān)職工教育的其他支出。企業(yè)職工參加社會上的學(xué)歷教育以及個人為取得學(xué)位而參加的在職教育，費用由個人承擔。高管人員境外考察培訓(xùn)費，在管理費用支出。2023/8/390財建[2006]317號2023/9/6915、員工社會保險費扣除處理

《實施條例》第三十五條企業(yè)依照國務(wù)院有關(guān)主管部門或者省級人民政府規(guī)定的范圍和標準為職工繳納的基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等基本社會保險費和住房公積金，準予扣除。

深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于我市新住房公積金制度有關(guān)個人所得稅扣除政策銜接問題的通知.doc

2023/8/3915、員工社會保險費扣除處2023/9/692

第三十六條除企業(yè)依照國家有關(guān)規(guī)定為特殊工種職工支付的人身安全保險費和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以扣除的其他商業(yè)保險費外，企業(yè)為投資者或者職工支付的商業(yè)保險費，不得扣除。

《勞動法》

第七十二條用人單位和勞動者必須依法參加社會保險，繳納社會保險費。第七十五條國家鼓勵用人單位根據(jù)本單位實際情況為勞動者建立補充保險。2023/8/392第三十六條除企業(yè)依照2023/9/693

財稅[2009]27號自2008年1月1日起，企業(yè)根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費，分別在不超過職工工資總額5%標準內(nèi)的部分，在計算應(yīng)納稅所得額時準予扣除；超過的部分，不予扣除。

財政部人力資源社會保障部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)年金職業(yè)年金個人所得稅有關(guān)問題的通知.doc2023/8/393財稅[2009]27號2023/9/6946、咨詢費、綠化費、差旅費、管理費范圍咨詢費支出，是指與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的技術(shù)咨詢、營銷咨詢、法律咨詢、財務(wù)咨詢、人力資源咨詢等支出。綠化費支出，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營用地范圍內(nèi)發(fā)生的、不屬于生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的樹木、草坪、花卉等購置支出。綠化費支出金額較大、具有長期資產(chǎn)性質(zhì)的，應(yīng)按受益期攤銷。

其他個人勞務(wù)等要依法扣繳個人所得稅2023/8/3946、咨詢費、綠化費、差旅2023/9/695

合理的差旅補助（包括出差人員誤餐補助）支出，允許在稅前扣除。一般按照當?shù)囟悇?wù)機關(guān)制定的標準執(zhí)行；未指定標準的，參照當?shù)匦姓聵I(yè)單位差旅費標準合理處理。有的稅務(wù)機關(guān)規(guī)定，對補助標準較高或經(jīng)常性支出的，稅務(wù)機關(guān)要求的，企業(yè)應(yīng)提供差旅費相關(guān)管理制度。2023/8/395合理的差旅補助（包括出差2023/9/696

企業(yè)之間管理費處理

《實施條例》第四十九條企業(yè)之間支付的管理費，不得扣除。

第五十條非居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的機構(gòu)、場所，就其中國境外總機構(gòu)發(fā)生的與該機構(gòu)、場所生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的費用，能夠提供總機構(gòu)出具的費用匯集范圍、定額、分配依據(jù)和方法等證明文件，并合理分攤的，準予扣除。

關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費用處理.doc2023/8/396企業(yè)之間管理費處理2023/9/697

二十一、房產(chǎn)稅和印花稅主要檢查項目

“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。2023/8/397二十一、房產(chǎn)稅和印花稅主2023/9/698

財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財稅〔2008〕152號）關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。2023/8/398財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于2023/9/699

財稅[2010]121號對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。

2023/8/399財稅[2010]121號2023/9/6100

國稅發(fā)[2003]89號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。

財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知（財稅[2005]181號）.doc

2023/8/3100國稅發(fā)[2003]892023/9/6101

印花稅處理

印花稅稅率表.doc

國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強印花稅征收管理有關(guān)問題的通知.doc2023/8/3101印花稅處理2023/9/6102

二十二、利息費用中的主要檢查項目

《實施條例》第三十八條企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準予扣除：

①非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行債券的利息支出；

②非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。分析：金融企業(yè)手續(xù)費、顧問費如何處理？2023/8/3102二十二、利息費用中的主2023/9/6103

國家稅務(wù)總局公告2011年第34號根據(jù)《實施條例》第三十八條規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，準予稅前扣除。鑒于目前我國對金融企業(yè)利率要求的具體情況，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進行稅前扣除時，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。2023/8/3103國家稅務(wù)總局公告2012023/9/6104

“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財務(wù)公司、信托公司等金融機構(gòu)?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。2023/8/3104“金融企業(yè)的同期同類貸2023/9/6105(一)關(guān)聯(lián)方融資利息費用標準調(diào)整財稅[2008]121號

一、在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關(guān)規(guī)定計算的部分，準予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當期和以后年度扣除。

企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：

（一）金融企業(yè)，為5：1；

（二）其他企業(yè)，為2：1。2023/8/3105(一)關(guān)聯(lián)方融資利息費2023/9/6106

債資比例＝年度各月平均關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資之和/年度各月平均權(quán)益性投資之和

各月平均關(guān)聯(lián)方債權(quán)性（權(quán)益性）投資＝（月初賬面余額+月末賬面余額）/2

權(quán)益性投資為企業(yè)資產(chǎn)負債表上會計記錄的所有者權(quán)益數(shù)額，當所得者權(quán)益小于實收資本與資本公積之和，則權(quán)益性投資為實收資本與資本公積之和；當實收資本與資本公積之和小于實收資本，則權(quán)益性投資為實收資本。2023/8/3106債資比例＝年度各月平均2023/9/6107

二、企業(yè)如果能夠按照稅法及其實施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨立交易原則的；或者該企業(yè)的實際稅負不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計算應(yīng)納稅所得額時準予扣除。

最高人民法院關(guān)于對企業(yè)借貸合同借款方逾期不歸還借款的應(yīng)如何處理問題的批復(fù).doc2023/8/3107二、企業(yè)如果能夠按照稅2023/9/6108(二)個人利息費扣除國稅函[2009]777號一、企業(yè)向股東或其他與企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人借款的利息支出，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（以下簡稱稅法）第四十六條及財稅[2008]121號規(guī)定的條件，計算企業(yè)所得稅扣除額。2023/8/3108(二)個人利息費扣除2023/9/6109

二、企業(yè)向除第一條規(guī)定以外的內(nèi)部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時符合以下條件的，其利息支出在不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，準予扣除。

（一）企業(yè)與個人之間的借貸是真實、合法、有效的，并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規(guī)的行為；（二）企業(yè)與個人之間簽訂了借款合同。提示：支付個人利息應(yīng)扣繳個人所得稅2023/8/3109二、企業(yè)向除第一條規(guī)定2023/9/6110

（三）混合型投資業(yè)務(wù)利息費用扣除企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)，是指兼具權(quán)益和債權(quán)雙重特性的投資業(yè)務(wù)。

葛洲壩地產(chǎn)股權(quán)信托融資.doc

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的公告.doc

2023/8/3110（三）混合型投資業(yè)務(wù)利息2023/9/6111(四)利息費用資本化和費用化處理調(diào)整國稅發(fā)[2009]31號

1.企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。

2.企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。2023/8/3111(四)利息費用資本化和2023/9/6112

財稅字[2000]7號為緩解中小企業(yè)融資難的問題，對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位（以下簡稱統(tǒng)借方）向金融機構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位），并按支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅。統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位,不得按高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，將視為具有從事貸款業(yè)務(wù)的性質(zhì)，應(yīng)對其向下屬單位收取的利息全額征收營業(yè)稅。2023/8/3112財稅字[2000]7號2023/9/6113

國稅發(fā)[2002]13號關(guān)于非金融機構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還貸款業(yè)務(wù)征稅問題企業(yè)集團或集團內(nèi)的核心企業(yè)（以下簡稱企業(yè)集團）委托企業(yè)集團所屬財務(wù)公司代理統(tǒng)借統(tǒng)還貸款業(yè)務(wù)，從財務(wù)公司取得的用于歸還金融機構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅；財務(wù)公司承擔此項統(tǒng)借統(tǒng)還委托貸款業(yè)務(wù)，從貸款企業(yè)收取貸款利息不代扣代繳營業(yè)稅。

2023/8/3113國稅發(fā)[2002]132023/9/6114

資本化開始時間借款費用同時滿足下列條件的，開始資本化：（1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；（2）借款費用已經(jīng)發(fā)生；（3）為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過3個月的，應(yīng)當暫停借款費用的資本化。

2023/8/3114資本化開始時間2023/9/6115(五)土地增值稅利息費用處理國稅函[2010]220號第三條房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題

（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取