思源文案-北京通盈中心商業(yè)項(xiàng)目競標(biāo)報(bào)告

星光照耀蘭桂坊——通盈中心工程競標(biāo)匯報(bào)項(xiàng)目自身情況解析周邊市場環(huán)境說明項(xiàng)目定位項(xiàng)目營銷亮點(diǎn)建議附：思源優(yōu)勢ContentsChapter1.工程自身情況解析工程地理位置工程地理位置：朝陽區(qū)三里屯工程四至范圍：東臨三里屯南路；北臨工體北路，與三里屯Village相對；西側(cè)緊鄰三里屯SOHO，南側(cè)為城市規(guī)劃路主要輻射環(huán)境：北京經(jīng)濟(jì)、外交、娛樂、休閑購物全中心通盈中心工程交通環(huán)境工程周邊交通路網(wǎng)四通八達(dá)；二環(huán)、三環(huán)轉(zhuǎn)瞬即達(dá)；機(jī)場高速方便快捷；緊鄰東直門交通樞紐；地鐵2號線、5號線、10號線、13號線及在建的6號線環(huán)繞周邊，更有直通機(jī)場的機(jī)場快線，盡享都市生活的便利軌道交通。東直門交通樞紐北二環(huán)北三環(huán)北四環(huán)東二環(huán)東三環(huán)東四環(huán)京順路機(jī)場高速路東直門內(nèi)大街東直門外大街新東路工體東路東大橋路新源南路東四十條工體北路農(nóng)展館南路長安街建外大街建國路亮馬橋路通盈中心區(qū)域商務(wù)環(huán)境：CBD中央商務(wù)區(qū)+東部總部商務(wù)帶+周邊商圈文化。CBD中央商務(wù)區(qū)：集中東部最高密度的商務(wù)活動(dòng)地帶，業(yè)態(tài)豐富的產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合，完善的星級酒店效勞，國際化星級購物場所，國際化展覽中心的支撐，成熟的商務(wù)區(qū)。東部總部商務(wù)地帶：東二環(huán)總部商務(wù)帶凝聚了能源、金融、保險(xiǎn)、通訊、物流、貿(mào)易等各大行業(yè)巨頭，成為北京總部經(jīng)濟(jì)開展的重要空間載體之一。依托豐富的政經(jīng)、產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，東二環(huán)吸引眾家“航母〞型企業(yè)紛紛進(jìn)駐，區(qū)域競爭力與凝聚力不斷攀升，成為最具經(jīng)濟(jì)活力與影響力的商務(wù)區(qū)之一。周邊商圈文化：東直門商圈、朝外商圈、燕莎商圈交匯，帶動(dòng)了集商務(wù)、休閑、購物、娛樂于一體的文化融合，鑄就了區(qū)域的特殊地位。周邊區(qū)域環(huán)境區(qū)域國際生活環(huán)境：中央使館區(qū)國際化氣氛影響下的便捷生活。國際化商務(wù)氛圍中央使館區(qū)使館林立，形成使館區(qū)獨(dú)特的中西多國政治經(jīng)濟(jì)文化融合的國際化背景。東二環(huán)總部經(jīng)濟(jì)帶、CBD中央商務(wù)區(qū)構(gòu)成中央使館區(qū)經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈。國際人群聚集地各國使館人員工作、生活的核心區(qū)域，集中了北京90％的外籍人士。外資企業(yè)、合資企業(yè)、涉外機(jī)構(gòu)云集，有海外背景的高端人士匯聚于此。同步國際時(shí)尚三里屯酒吧街、世貿(mào)天階、秀水等眾多國際時(shí)尚娛樂場所云集。多家涉外五星級酒店、多個(gè)時(shí)尚商業(yè)中心、購物中心林立左右。周邊區(qū)域環(huán)境發(fā)展方向積淀城市符號意義三里屯經(jīng)過10余年發(fā)展已經(jīng)沉淀出北京城市符號的意義，已經(jīng)成為集文化、娛樂、休閑活動(dòng)為一體的綜合性城市符號意義。高端品牌首選目前，在三里屯區(qū)域落戶的高端品牌的旗艦店已經(jīng)數(shù)不勝數(shù)，高端品牌的入住，一方面說明該區(qū)域有高收入群體的支撐，從另一個(gè)方面說明該區(qū)域品牌價(jià)值，正在得到世界的認(rèn)可。三里屯區(qū)域是以使館區(qū)、中央商務(wù)區(qū)為依托，集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的“綜合性文化商圈〞，并憑借購物、餐飲、娛樂、休閑場所的有機(jī)組合，創(chuàng)造出一種良好的結(jié)構(gòu)性消費(fèi)氣氛。區(qū)域休閑娛樂環(huán)境：享受三里屯、工體的休閑娛樂文化生活。周邊區(qū)域環(huán)境世貿(mào)天階----全北京向上看

天幕作為北京城獨(dú)一無二的瑰寶，承載著“全北京，向上看〞的理念，

精準(zhǔn)地詮釋了世貿(mào)天階的精神內(nèi)涵與生活真諦當(dāng)夜空被賦予了光與影的絢爛與夢幻，他們的視線因此而改變：“全北京，向上看〞，為到此的他們創(chuàng)造更多非凡的視覺享受與身心的饕餮大餐，天階倡導(dǎo)他們忠于自己的樂觀、健康、愉悅的態(tài)度，樂享自己的時(shí)尚心情，Lifestyle的生活方式。世貿(mào)天階----全北京向上看“全北京，向上看!〞“生活〞向上看！“時(shí)尚〞向上看！“品味〞向上看！“美食〞向上看！“創(chuàng)意〞向上看！三里屯VILLAGE----這里什么都是，這里什么都不是這里是天堂

這里是地獄

如果你愛一個(gè)人

你要帶他去

如果你恨一個(gè)人

你要叫他來

這里是潮流革命前線

這里是修身持志后院

這里有偶像出現(xiàn)

這里有竹林七賢

這里名牌四射

這里素面朝天

這里吃喝玩樂夫復(fù)何求

這里悲歡離合天長地久

這里是詩人的流放地

這里是藝術(shù)的自留地

這里什么都是

這里什么都不是

這里是三里屯Village三里屯SOHO----三里屯又一地標(biāo)性時(shí)尚消費(fèi)中心消費(fèi)文化、酒吧文化、時(shí)尚氣息、藝術(shù)和奢華的代言、激情四射的完美表達(dá)，在這里的每一個(gè)品牌都被創(chuàng)始者賦予不同的個(gè)性和風(fēng)格，駕馭與征服、個(gè)性與身份的詮釋，就是“三里屯〞這三個(gè)字所代言的奢華和社會象征意義始終引領(lǐng)著大批追慕者，三里屯SOHO作為又一驕傲的地標(biāo)性商業(yè)中心引領(lǐng)著不落幕的奢華氣韻。“她喜歡逛三里屯、秀水，講中文的時(shí)候，參加一些很重的兒話音。〞許多外國人到北京的第一個(gè)晚上都是在三里屯酒吧里度過的。這很有趣不是么？他們手里拿的可能是昨天家鄉(xiāng)產(chǎn)的啤酒，而今天卻閑坐在北京城最具獨(dú)特魅力的區(qū)域中。

北京的三里屯是全國知名的娛樂中心，這里代表著活力、品味、時(shí)尚、休閑，街巷滿布的西式餐吧和酒館，眾多別具特色的娛樂休閑場地，使三里屯成為獨(dú)具西方文化特色的休閑特區(qū)。三里屯似乎有種魔力，擁有10余年的歷史，但每次來，依然能收獲到不一樣的東西。于是慢慢形成一種習(xí)慣，帶著一些期待來，帶著一些收獲走，這就是三里屯，充滿魅力的三里屯?！枋鋈锿偷奈淖诌€有很多，在三里屯，就有與生俱來的獨(dú)特氣質(zhì)，也鑄就了通盈所具備的氣質(zhì)……周邊區(qū)域環(huán)境周邊區(qū)域環(huán)境三里屯關(guān)鍵詞：國際化、潮流感、奢靡、時(shí)尚、……三里屯的定位：

北京的蘭桂坊，世界的酒吧街

三里屯的客群：有錢、有閑、有精力、有品味……工程技術(shù)指標(biāo)總建設(shè)用地面積1.1584萬平米規(guī)劃總建筑面積12.3354萬平米地上建筑面積9.13萬平米其中商業(yè)1.6584萬平米公寓2.1282萬平米酒店5.3434萬平米地下建筑面積3.2054萬平米其中商業(yè)0.3913萬平米為商業(yè)、辦公、公寓服務(wù)的機(jī)房等設(shè)施1.0725萬平米汽車、自行車庫3.2054萬平米綠地面積1.2472萬平米（按照25.23%綠化率計(jì)算）使用年限50年建筑高度139米（三里屯最高建筑）標(biāo)準(zhǔn)層平均面積1500平米工程地塊情況北工程地塊由南向北呈條狀分布南北長達(dá)265.54米東西寬僅45.5米上層建筑以東西朝向?yàn)橹鞴こ坍a(chǎn)品分布南區(qū)——商業(yè)中心，共6層北區(qū)——酒店及公寓及其配套裙樓，共36層入口大堂酒店配套酒店及公寓〔公寓位于22層以上〕高端會所北注：按照開發(fā)商提供的工程簡介，22層為避難轉(zhuǎn)換層，因此，此報(bào)告按照22層以上為公寓產(chǎn)品進(jìn)行推測及建議。工程產(chǎn)品目前規(guī)劃情況北公寓產(chǎn)品位于北樓22層以上；受地塊影響，公寓產(chǎn)品呈東西向分布；目前規(guī)劃全部按照酒店客房進(jìn)行劃分；標(biāo)準(zhǔn)戶型劃分進(jìn)深約7.6米，面寬約6.5米，單套戶內(nèi)建筑面積約50平米；南北端戶型存在邊角式設(shè)計(jì)，室內(nèi)使用率受影響。工程優(yōu)劣勢說明優(yōu)勢地理位置優(yōu)異，區(qū)域環(huán)境成熟三里屯最高建筑，建筑形式新穎獨(dú)特，標(biāo)志性較強(qiáng)，易于后期包裝（可打造為區(qū)域地標(biāo)型建筑）高檔商業(yè)物業(yè)及超五星酒店配套是目前三里屯稀缺高端消費(fèi)場所，為公寓的高端奠定了基礎(chǔ)劣勢地塊呈南北條狀分布，樓體形成也較為狹長，且主要為東西向采光公寓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層?xùn)|西向整體進(jìn)深達(dá)18米以上，若改造為大戶型產(chǎn)品，居住舒適度會受影響原有規(guī)劃依據(jù)酒店標(biāo)間設(shè)計(jì)，若改作高端居住型公寓，需對交通核等功能空間進(jìn)行調(diào)整，并考慮煙道、風(fēng)道等管道空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)工程自身?xiàng)l件關(guān)鍵詞：三里屯第一高度奢侈品消費(fèi)商業(yè)中心五星級豪華酒店大使級高空會所空中公寓……工程自身?xiàng)l件獨(dú)特的區(qū)域氣氛及鮮明的建筑特征造就了產(chǎn)品的不平凡Chapter

2.

周邊市場環(huán)境說明參考工程選取原那么：以通盈中心工程為圓點(diǎn)，半徑范圍:東二環(huán)-東四環(huán)，長安街-北三環(huán)的區(qū)域高端精品公寓：產(chǎn)品形式有一定重合性；目標(biāo)客群有一定重合性。區(qū)域重點(diǎn)參考工程：星源匯:新源路與新源南路交叉口三里屯SOHO:工體北路南側(cè)，南三里屯路西側(cè)霄云路8號：朝陽區(qū)霄云路8號昆侖公寓：昆侖飯店西側(cè)柏悅府：北京建國門外大街2號御金臺：東三環(huán)中路7號參考工程選取東二環(huán)東三環(huán)東四環(huán)新東路長安街朝陽北路姚家園路通盈中心圣世一品朝陽路禧瑞都世界城屯三里工三公園1872泛海國際萬科公園五號區(qū)域內(nèi)在售公寓重點(diǎn)參考項(xiàng)目星源匯三里屯SOHO柏悅府御金臺昆侖公寓霄云路8號競爭工程自身情況說明所屬版塊項(xiàng)目名稱銷售報(bào)價(jià)（元/平米）精裝標(biāo)準(zhǔn)元/平米主力產(chǎn)品少量大戶型豪宅產(chǎn)品CBD版塊世界城37000500055-87平方米零居、一居359-364平米四居，632平米復(fù)式禧瑞都天瑞38000天禧500006000天瑞109平米一居,

170平米三居天禧375-396平米四居圣世一品B座38000C座460005000103-151平米二居，152-255平米三居350平米復(fù)式，381平米四居朝陽公園版塊泛海國際326005000176-207平米三居，240-262平米四居----公園1872265005000119平米二居，140-188平米三居358平米四居萬科公園五號25000-27000(一居)37000-39000（三居）500080-90平米一居219平米三居工體版塊工三40000300060-112平方米一居137-143平米二居屯三里60000（LOFT）33000(平層)平層60-110一居LOFT60-280平米一居到四居----燕莎版塊星源匯40000500077-81平米一居，160-170平米二居225平米三居和332平米四居區(qū)域內(nèi)主要在售的高端精品公寓，均是精裝修產(chǎn)品，主力產(chǎn)品以一居和二居為主，但是，幾乎所有的工程均配置少量大戶型豪宅產(chǎn)品，其中，大戶型豪宅產(chǎn)品的單套面積從350-632平米不等。月份萬科公園五號公園1872星源匯圣世一品泛海國際世界城禧瑞都工三屯三里成交價(jià)格成交套數(shù)成交價(jià)格成交套數(shù)成交價(jià)格成交套數(shù)成交價(jià)格成交套數(shù)成交價(jià)格成交套數(shù)成交價(jià)格成交套數(shù)成交價(jià)格成交套數(shù)成交價(jià)格成交套數(shù)成交價(jià)格成交套數(shù)09年1月2163910186081331660289202292491212792未開盤未開盤未開盤09年2月215022225412127888128920031391321279009年3月23791592279216278880295025306758270891409年4月23533412288537326161032096827848627089009年5月265273223877473550516317161127865172952419286255909年6月2287431232845536168623251414285976129747142846650295981909年7月26966222433210241626403248082931743285105129921103333416309年8月32695482469112447363433891492931702851003595937346155409年9月3192756231822440737133566665293170285100397902536200363857714合計(jì)27341321237342953934617633869139288411392860210031264274337401723857714單位：成交價(jià)格：元/平米成交套數(shù)：套競爭工程自身情況說明競爭工程09年1-9月銷售情況項(xiàng)目名稱萬科公園五號公園1872星源匯圣世一品泛海國際世界城禧瑞都工三屯三里成交均價(jià)元/平米273412373439346338692884128602313643374038577月均銷售套數(shù)（套）373320151511554314從竟品工程的月均銷售套數(shù)和成交均價(jià)的曲線圖可以看出，成交價(jià)格越高的工程，銷售速度較慢。在同區(qū)域內(nèi)，同類型的產(chǎn)品，成交價(jià)格較低的工程，銷售情況較好。小結(jié)09年區(qū)域全新開盤工程成交價(jià)格均在30000元/平米以上；好的產(chǎn)品支撐較高成交價(jià)格，圣世一品作為區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存最大量的二居三居產(chǎn)品，成為市場成交的主力，并且成交價(jià)格較高；星源匯憑借優(yōu)異的產(chǎn)品精裝細(xì)節(jié)優(yōu)勢和智能家居系統(tǒng)，成為區(qū)域內(nèi)成交價(jià)格最高，銷售較好的工程；3.區(qū)域內(nèi)大戶型產(chǎn)品成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于小戶型工程成交價(jià)格。分析和比較不是我們的終極目的尋找重要的參考對手才是我們的動(dòng)機(jī)所在東二環(huán)東三環(huán)東四環(huán)新東路長安街朝陽北路姚家園路通盈中心朝陽路星源匯三里屯SOHO柏悅府御金臺昆侖公寓霄云路8號重點(diǎn)參考工程重點(diǎn)參考工程工程選取原那么：以通盈中心工程為圓點(diǎn)，以東三環(huán)為軸線，向南北挺進(jìn)。北至北三環(huán)，南至長安街。區(qū)域公認(rèn)的高端住宅產(chǎn)品；擁有較好的地段優(yōu)勢和環(huán)境資源；區(qū)域地標(biāo)性建筑；金字塔端客戶的選擇。柏悅府：柏悅酒店之上的尊貴私邸項(xiàng)目名稱柏悅府（銀泰中心）總建面35萬平米產(chǎn)品形式集超五星級酒店、酒店服務(wù)式公寓、超5A甲級寫字樓和國際頂尖時(shí)尚商業(yè)中心于一身的綜合體

柏悅府位置銀泰中心中央主樓的50—58層，柏悅酒店總統(tǒng)套房上層之上的尊貴府邸項(xiàng)目定位超五星級私人會所銷售價(jià)格開盤60，000元/平米總套數(shù)21套是否精裝修毛坯戶型面積549-869平方米主樓高度249.9米最高樓層66層建筑設(shè)計(jì)約翰·波特曼（美國）柏悅府：CBD的明珠擁有著不可復(fù)制的絕佳地段。柏悅府西側(cè)景觀柏悅府東側(cè)景觀柏悅府南側(cè)景觀柏悅府北側(cè)景觀長安街最高建筑的頂層公寓柏悅府景觀四至俯瞰東三環(huán)景觀盛宴柏悅府樣板間柏悅府戶型展示使用率67%的550平米西南向住宅柏悅府戶型展示使用率67%的869平米南北向住宅

裝飾設(shè)備大堂部位及名稱公共部分裝飾裝修外墻石材幕墻外墻保溫整體背板封閉保溫外窗開啟方式上懸外開（開啟部分）窗玻璃雙層鋼化LOE-E鍍膜中空玻璃大堂墻面進(jìn)口高級石材，高級木屏地面進(jìn)口高級石材，高級木地板，高級地毯頂棚石膏板吊頂刷高級乳膠漆，造型木飾機(jī)電系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)中水設(shè)有中水供應(yīng)系統(tǒng)弱電系統(tǒng)寬帶上網(wǎng)大廈在豎向布設(shè)光纖，水平方向采用六類網(wǎng)線入戶手機(jī)信號放大車庫系統(tǒng)安保系統(tǒng)柏悅府公共局部設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)柏悅府工程總結(jié)優(yōu)勢：不可復(fù)制的絕佳地段：柏悅府有著“北京最高住宅〞的稱號，能夠依附于北京新地標(biāo)性建筑，本身就是柏悅府最大賣點(diǎn)。盡管柏悅府在硬件和物管方面也屬頂尖水平，但其價(jià)格的主要因素仍然是地段，地處國貿(mào)橋西南角，占據(jù)CBD最為核心的位置、身處北京最繁華的位置。物以稀為貴：全球出售，僅有21套的尊貴私邸。超五星級的配套效勞：柏悅府在‘銀泰’的所有產(chǎn)品中相當(dāng)于超五星級酒店‘總統(tǒng)套房’的位置，柏悅府業(yè)主享受的是所有‘銀泰’配套的金字塔尖的標(biāo)準(zhǔn)，是建筑在多少人心血和物業(yè)配套根底之上，遠(yuǎn)無法用金錢給出一個(gè)具體數(shù)字。它既可以為業(yè)主提供高品質(zhì)、高品位生活的理想港灣，又可以充當(dāng)其私人會所。長安街兩側(cè)絕少的大戶型豪宅產(chǎn)品：市中心空中別墅，占據(jù)長安街最大的戶型。柏悅府工程總結(jié)劣勢：柏悅府私密性受到影響：柏悅府并非十全十美，由于和“普通〞豪宅柏悅居、柏悅酒店同在一棟樓內(nèi)，柏悅府的私密性自然受到影響，而且銀泰中心腳下便是北京最大的“堵點(diǎn)〞，居住環(huán)境略顯嘈雜，如果單純地把一套房子看作商品去比較性價(jià)比，柏悅府的性價(jià)比也許并不如霄云路8號等人居環(huán)境較好的傳統(tǒng)意義上的豪宅。昆侖公寓：雙塔結(jié)構(gòu)的360度全景觀頂級公寓項(xiàng)目名稱昆侖公寓總建面3萬平米產(chǎn)品形式集高級產(chǎn)權(quán)式酒店和高檔商業(yè)為一體綜合體

柏悅府位置地處北京燕莎商圈核心，南至亮馬河及使館區(qū)100米項(xiàng)目定位高舒適度和高技術(shù)含量的產(chǎn)品銷售價(jià)格60，000元—100，000元/平米總套數(shù)23套（售罄）是否精裝修精裝修戶型面積一層一戶，以393平方米和720平方米為主主樓高度101米最高樓層17層建筑設(shè)計(jì)亞瑟.埃里克森建筑事務(wù)所昆侖公寓—燕莎使館區(qū)的皇冠深處靜謐的燕莎使館區(qū)，俯瞰亮馬河的潺潺流水。昆侖公寓—智能化配置“隱居〞鬧市中———完備的安防系統(tǒng)

手背筋脈識別系統(tǒng)：進(jìn)入電梯時(shí)運(yùn)用手背筋脈識別系統(tǒng)，通過左右手識別到達(dá)脅迫報(bào)警功能；

主客動(dòng)線別離：一層一戶，一戶雙電梯，電梯無層數(shù)顯示，讓居住位置成為秘密?？腿思靶谌藛T另有電梯路徑到達(dá)寓所，防止干擾；

社區(qū)多重安防：通過門禁控制、可視對講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等實(shí)現(xiàn)階梯式多層防范管理；

電子車輛識別系統(tǒng)：公寓的車輛管理系統(tǒng)采用世界頂級停車場管理系統(tǒng)。停車場管理系統(tǒng)，使用了磁卡、芯片卡、不停車遙感系統(tǒng)以及車牌自動(dòng)辯識系統(tǒng)。在封閉玻璃盒子中享受舒適的住宅生態(tài)系統(tǒng)

360度玻璃幕墻使得昆侖公寓擁有良好的視野，但由于一年四季外界氣候條件的變化，如果沒有相應(yīng)的技術(shù)手段作為支撐，公寓內(nèi)的生活將打折扣。在昆侖公寓內(nèi)部，生態(tài)系統(tǒng)的運(yùn)用，讓空氣質(zhì)量以及溫濕度到達(dá)最正確。

室內(nèi)空氣生態(tài)系統(tǒng)：內(nèi)循環(huán)雙層呼吸式幕墻和智能百葉等，調(diào)節(jié)室內(nèi)空氣溫濕度，并控制室外陽光輻射熱量的攝入；

新風(fēng)系統(tǒng)：新風(fēng)入戶循環(huán)，保證四季室內(nèi)空氣潔凈；

地板輻射采暖：讓室內(nèi)溫度均勻維持在20-22攝氏度；

中央吸塵系統(tǒng)：防止清潔時(shí)帶來室內(nèi)二次污染；

同層排水系統(tǒng)：讓衛(wèi)生間無管道干擾，暗藏水箱，潔具布局自由并最大程度降低噪音。昆侖公寓—智能化配置昆侖公寓樣板間昆侖公寓總結(jié)燕莎使館區(qū)的名門地段：地處北京燕莎商圈核心，南至亮馬河及使館區(qū)100米，東至昆侖飯店10米，距東三環(huán)路220米，西臨京城俱樂部咫尺之遙，既處于北京最繁華的燕莎商圈中心，擁有豐富的涉外資源，又沒有交通堵塞的困擾，是北京少有的交通便利的商務(wù)與高檔居住中心。高舒適度高技術(shù)含量的360°全景觀公寓：不僅擁有傳統(tǒng)高檔涉外商務(wù)區(qū)的獨(dú)特資源，更以高品質(zhì)的定制產(chǎn)品與個(gè)性化效勞為客戶創(chuàng)造最高舒適度的居住空間，定位于高舒適度和高技術(shù)含量的產(chǎn)品，應(yīng)用了大量新技術(shù)，同時(shí)昆侖飯店提供五星級酒店式管家效勞。物以稀為貴：僅23席層峰宅邸。合生霄云路8號：皇家森林里的中國官邸項(xiàng)目名稱合生霄云路8號項(xiàng)目位置朝陽區(qū)宵云路8號總建面一期高端住宅27萬平米產(chǎn)品形式集高端住宅、５A(chǔ)寫字樓、旗艦商業(yè)中心、超五星級酒店式公寓為一體的大都會高尚生活中心項(xiàng)目定位一期高端住宅銷售價(jià)格65000元/平米總套數(shù)326套（已取得銷售證的套數(shù)，5#，2#，3#）剩余293套是否精裝修精裝修戶型面積400~500平米最高樓層27層建筑設(shè)計(jì)波士頓國際設(shè)計(jì)集團(tuán)物業(yè)服務(wù)由國際級高端酒店管理集團(tuán)提供世界頂級物業(yè)服務(wù)（未確定）合生霄云路8號：園林--40萬平米原生皇家森林，妝點(diǎn)園中之首在城市中央，合生·霄云路8號以200畝天然湖泊為奢華大境，園美媲天成。40萬平方米原生森林之中，10萬株樹木茂密生長，園內(nèi)筑宅，主旨養(yǎng)生。園林由英籍香港人單秀嫻女士擔(dān)綱。規(guī)劃中，以回歸的東方神韻為本，師法自然，并糅合傳統(tǒng)的歐式皇家園林文化，將40萬平米原生森林、源生湖泊水景融入大境，又有門庭雕塑景觀、殿閣、樓牌、四合院落，溪水瀑布，營造出媲美天成的園藝文化瑰寶。工程基地有規(guī)模性原生湖泊森林，在規(guī)劃之初，設(shè)計(jì)者全然保存了這彌足珍貴的原生態(tài)資源，使人與自然和諧共處，相互滋養(yǎng)。10萬余株原生大樹，映襯旖旎湖光滟瀲，奏鳴深景樂章。合生霄云路8號：戶型合生霄云路8號私人收藏室，以及其嚴(yán)密的安防設(shè)施打造了世界級的珍寶存儲系統(tǒng)，用于主人私人藏品的展示收藏，并有會客功能，平安系數(shù)堪比“瑞士銀行保險(xiǎn)箱〞。合生霄云路8號確立以使館區(qū)物業(yè)效勞為根底標(biāo)準(zhǔn)的更高效勞體系，以區(qū)別于普遍意義上的物業(yè)效勞，并由此提出更高標(biāo)準(zhǔn)的效勞理念，專為標(biāo)鼎級物業(yè)工程提供匹配效勞?？b密的效勞體系，囊括各個(gè)細(xì)節(jié)的管家行為終端，始于管家、止于管家的全程式個(gè)性效勞，是效勞柔性與剛性的結(jié)合合生霄云路8號配備300余專業(yè)效勞人員組成的團(tuán)隊(duì)，確保家政、管家、園丁、清潔、廚師、維修等各方面事宜，有專人全天候貼心效勞，更設(shè)有24小時(shí)客戶效勞中心隨時(shí)聽候指令；酒店管理局部提供更人性化的七星級酒店效勞，為“最為挑剔的尊貴客戶〞提供雙管家效勞。合生霄云路8號出入口有24小時(shí)皇家衛(wèi)士安保效勞，皇家衛(wèi)士全部來自三軍儀仗隊(duì)及國旗班退役軍人，為主人提供元首級奢華禮遇。此外，從林蔭大道、官邸大堂到地下車庫、奢尚會所，禮賓效勞無處不在，締造使館級專屬效勞。更有九重安防系統(tǒng)，道道監(jiān)控重重防護(hù)，打造智能人性化生活，確保家園平安。合生霄云路8號：特色效勞合生霄云路8號總結(jié)坐落在第二使館區(qū)皇家園林中的中國官?。簝?yōu)秀的園林配合優(yōu)秀的室內(nèi)設(shè)計(jì)，占據(jù)城市中央稀缺的自然資源，合生·霄云路8號擁40萬平米原生森林美景，與城市對話。宅第整體呈獻(xiàn)平層別墅格局，西式設(shè)計(jì)風(fēng)格，中式生活流線，完美的中西合璧設(shè)計(jì)。開創(chuàng)整體效勞模式，如：主人泊車入庫后即刻傾心體會到地下二層大堂，融浸在奢華高貴的空間內(nèi)。地下大堂二層保持大堂整體的超七星級裝飾標(biāo)準(zhǔn)，此項(xiàng)效勞是北京乃至全國首創(chuàng)，在此大堂內(nèi)已實(shí)現(xiàn)主仆分流功能，主人地位更加彰顯。出色的防護(hù)體系：出入口有24小時(shí)皇家衛(wèi)士安保效勞，皇家衛(wèi)士全部來自三軍儀仗隊(duì)及國旗班退役軍人，為主人提供元首級奢華禮遇。此外，從林蔭大道、官邸大堂到地下車庫、奢尚會所，禮賓效勞無處不在，締造使館級專屬效勞。星源匯：精品生活·內(nèi)在細(xì)心項(xiàng)目名稱星源匯項(xiàng)目位置朝陽區(qū)新源路與新源南路交叉口總建面4.6萬平米產(chǎn)品形式酒店式公寓銷售價(jià)格40000元/平米總套數(shù)309套(剩余111套)是否精裝修精裝修戶型面積主力戶型77-81平米一居，160-170平米二居，少量225平米三居和332平米四居最高樓層?xùn)|塔18層，西塔16層建筑設(shè)計(jì)PLPL廖宜康國際有限公司物業(yè)服務(wù)嘉里物業(yè)工程建筑設(shè)計(jì)邀請國際著名建筑設(shè)計(jì)公司——廖宜康國際，工程通體運(yùn)用LOW-E玻璃幕墻，配以線條清晰的木紋金屬墻板裝飾室內(nèi)設(shè)計(jì)那么邀請香港十大頂尖設(shè)計(jì)師之一的梁志天設(shè)計(jì)，室內(nèi)風(fēng)格以簡約為主星源匯：名師設(shè)計(jì)門窗大門采用實(shí)心木門配表層木裝飾、配高級門鎖、防盜鏡及門栓。內(nèi)門優(yōu)質(zhì)木門配表層木裝飾。窗戶采用玻璃幕墻，配隔音、隔熱的雙層中空超白清色玻璃。廚房墻地面鋪砌高級云石櫥柜德國進(jìn)口西曼帝克（Siematic）櫥柜，櫥柜臺面可耐麗（Corian）無縫臺面連洗滌盆內(nèi)嵌冰箱288公升，美諾（Míele）雙眼煤氣灶美諾（Míele）抽油煙機(jī)美諾（Míele）洗衣干衣機(jī)美諾（Míele）微波爐美諾（Míele）酒柜僅限二、三、四居，126公升，約40瓶，美諾（Míele）浴室洗手盆杜拉維特（Duravit）掛墻式坐廁杜拉維特（Duravit）扶手鋼板浴缸Kaldewei暗藏式水箱連雙檔按鈕Geberit水龍頭當(dāng)代（Dornbracht）毛巾架當(dāng)代（Dornbracht）衛(wèi)生紙架當(dāng)代（Dornbracht）客廳、餐廳墻面及天花上等乳膠漆，附木墻腳線。地面鋪砌高級云石臥室墻面及天花上等乳膠漆，附木墻腳線。地面復(fù)合烏班木地板星源匯：高標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)精裝星源匯樣板間星源匯園林出自設(shè)計(jì)師ALN之手，引入嶄新的的地下園理念，挑空地面中心，讓樹木根植下層并延伸只地面整個(gè)園林作為家庭生活、會所游泳健身的自然延伸，四季擁有不同的景色，映襯自然優(yōu)雅生活星源匯：園林設(shè)計(jì)室內(nèi)家電控制引入HOMETOUCH系統(tǒng)，可是在家中任何地方通過遙控器控制屋內(nèi)大局部燈光及窗簾留言可與主人的連接，讓客人不會因?yàn)椴辉诩叶鵁o法與主人聯(lián)系同時(shí)三居、四居更贈(zèng)送正版WINDOWSLIVE系統(tǒng)，享受更完美的數(shù)碼生活星源匯：智能家居生活創(chuàng)造性的在地下停車場中間開出圓形天窗，迎接溫暖陽光，也為停車場引入新鮮空氣，更于中空位置種植樹木，設(shè)置流水，防止了封閉式地下車庫空氣污濁，尾氣集中的缺點(diǎn)星源匯：帶天窗的地下車庫星源匯總結(jié)地段優(yōu)勢，都會核心，不失優(yōu)美與寧靜：西側(cè)臨近的東直門交通樞紐，東側(cè)距離東三環(huán)亮馬橋500米，北側(cè)臨近首都機(jī)場高速公路，南側(cè)緊鄰亮馬河與第二使館區(qū)。智能家居營造最舒適的居住環(huán)境：每戶設(shè)有大幅寬敞的落地窗，全部采用高端的鋼化中空雙層超白LOW-E玻璃，能夠有效節(jié)約能源，具有出色的隔熱、隔音、保暖效果，還可阻擋大量的紫外線透射，使居室一年四季都非常舒適而節(jié)能。同時(shí)每戶配置“智能家居〞及安防系統(tǒng)，能夠控制燈光強(qiáng)弱、窗簾及空調(diào)，并提供遠(yuǎn)程操作功能，真正讓科技與節(jié)能、科技與綠色緊密結(jié)合。品牌開發(fā)商實(shí)力：嘉里建設(shè)與華遠(yuǎn)地產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，品牌實(shí)力盡顯三里屯SOHO：SOHO中國的三里屯產(chǎn)品項(xiàng)目名稱三里屯SOHO項(xiàng)目位置三里屯工體北路南側(cè)，南三里屯路西側(cè)總建面41萬平米產(chǎn)品形式商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)銷售價(jià)格40000元/平米總套數(shù)946套（剩余739套）是否精裝修精裝修戶型面積115-155平米兩居，140-169平米三居，236-276平米四居最高樓層28層建筑設(shè)計(jì)日本隈研吾物業(yè)服務(wù)港鐵物業(yè)三里屯SOHO樣板間贈(zèng)送全套家具家電優(yōu)勢：

三里屯核心商業(yè)圈的居住類產(chǎn)品，三里屯區(qū)域最大體量的綜合用地。

潘石屹獨(dú)到的營銷戰(zhàn)術(shù)，SOHO中國的品牌對某些地區(qū)與城市的影響力。

提包入住的全精裝概念，樣板間所示物品除壁畫外全部贈(zèng)送。三里屯SOHO總結(jié)御金臺：京城御府項(xiàng)目名稱御金臺（財(cái)富中心二期）項(xiàng)目位置朝陽區(qū)東三環(huán)北路23號總建面72萬產(chǎn)品形式集寫字樓、酒店式公寓、高級公寓、千禧大酒店、財(cái)富購物中心于一體銷售價(jià)格70000元/平米總套數(shù)180套（剩余21套）是否精裝修精裝修戶型面積300-450平米主樓高度199.9米最高樓層60層物業(yè)服務(wù)仲量聯(lián)及千禧酒店財(cái)富中心寫字樓B座財(cái)富中心寫字樓A座財(cái)富公寓千禧大酒店御金臺御金臺：京城御府地處CBD核心，燕京八景—金臺夕照原址四葉風(fēng)車狀的平面布局將超高層建筑的風(fēng)景優(yōu)勢發(fā)揮到極致，確保御金臺60%以上的戶型都擁有270度弧形的視野和采光中空LOE-E低輻射節(jié)能玻璃幕墻的使用，使得御金臺在保溫、隔熱、隔音等方面性能卓越御金臺外立面御金臺大堂御金臺經(jīng)典戶型--２７０°貫穿三面的轉(zhuǎn)角觀景御金臺樣板間地處中央商務(wù)區(qū)核心地段，與國貿(mào)三期、新CCTV，CBD景觀又一亮點(diǎn)。在四葉風(fēng)車狀的平面布局中，實(shí)現(xiàn)２７０°貫穿三面的轉(zhuǎn)角觀景，將３/４的京城好景致盡收眼底的公寓，窗外的城市景觀就是住所的最大亮點(diǎn)所在。御金臺采用中空ＬＯＷ－Ｅ低輻射節(jié)能玻璃幕墻，使得整個(gè)大廈在保溫、隔熱、隔音等方面性能卓越，而在建筑樓層５０層以上的玻璃幕墻中空層更是填充惰性氣體〔氬氣〕，這種設(shè)計(jì)大大提升了超高層建筑的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性，在保溫、隔熱、隔聲系數(shù)等方面有所提升。配套方面，新加坡千禧大酒店提供相關(guān)商務(wù)配套和生活效勞。御金臺總結(jié)小結(jié)地段優(yōu)勢——重點(diǎn)參考工程最大的共同點(diǎn)，均占據(jù)城市最繁華區(qū)域的最有利位置，或占盡自然資源優(yōu)勢，或占盡地段優(yōu)勢?？胺Q完美的物業(yè)效勞，或者是高級物業(yè)集團(tuán)管理，或者是配套的星級酒店管理集團(tuán)效勞。智能、節(jié)能、環(huán)保理念的居住設(shè)計(jì)。產(chǎn)品多以“大〞及“少〞作為主要賣點(diǎn)，突出大戶型奢侈型產(chǎn)品的稀缺性，吸引位于社會頂層的高端客群?？偨Y(jié)之外1、他們不單純強(qiáng)調(diào)以設(shè)計(jì)為賣點(diǎn)，客戶不會只為看得見的設(shè)計(jì)買點(diǎn)，但是仔細(xì)的體驗(yàn)，就會感受到眾多自然而不著痕跡的“照顧〞；2、物以稀為貴，他們具備了高端的價(jià)格，必須載有同樣重量的品質(zhì)和星級效勞，尊貴的品質(zhì)和效勞有時(shí)不是單純用錢可以買到的；3、他們具有恣肆中的美麗與尊貴的氣質(zhì)，同時(shí)又是華美與奢華的象征，生活在一種與生俱來的高度?！瓌×业母偁幁h(huán)境要求我們找準(zhǔn)市場空白點(diǎn)，同時(shí)也要求工程必須具備不一樣的產(chǎn)品Chapter3.工程定位區(qū)域空白點(diǎn)挖掘介于投資型公寓產(chǎn)品及超級大豪宅之間的享受型居住類產(chǎn)品為時(shí)尚的奢侈品消費(fèi)客群準(zhǔn)備的都市奢宅居住舒適度、便利性、功能性并重的千萬居所設(shè)計(jì)感較強(qiáng)、具備獨(dú)特亮點(diǎn)，簡潔而不失身份感的國際化產(chǎn)品目前區(qū)域內(nèi)缺乏的產(chǎn)品形式為：以下我們將用定位建議來填補(bǔ)市場空白點(diǎn)，打造工程獨(dú)特性市場形象定位星空照耀下的蘭桂坊奢宅星空照耀——全京城最繁華的區(qū)域莫過于三里屯+工體，這里擁有最時(shí)尚的消費(fèi)場所及消費(fèi)理念，最多元化的世界語言，最高端的消費(fèi)人群以及越夜越狂歡的生活模式，星空照耀時(shí)分是這里最有魅力的時(shí)刻，再者，可以與星空對話也突出了工程公寓產(chǎn)品位于高層的特質(zhì)，從這里可以欣賞到都市最繁華的夜景；蘭桂坊——是位于香港中環(huán)的一條街巷，以滿布街巷的西式餐館和酒吧而成名，也逐漸成為小資情調(diào)濃厚的“酒吧街〞的代名詞，寓意本工程位于三里屯區(qū)域的位置屬性，也突出了區(qū)域會聚時(shí)尚消費(fèi)人群的特質(zhì)；奢宅——奢華的居所，不同于“豪宅〞，我們追求的是奢華的享受，提供給消費(fèi)者是是一種品牌奢侈品，就像他〔她〕的坐駕和手表，都是他〔她〕上層生活的附屬品，奢華主要表達(dá)在產(chǎn)品本身、表達(dá)在設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、表達(dá)在細(xì)節(jié)配置、表達(dá)在效勞理念……流連于三里屯夜色的3L城市新貴LeisureLuxuryLazy悠閑奢華慵懶客群定位客群定位年齡集中在25-40歲，以70、80后為主公司高層主管、或家族企業(yè)第二代繼承人，有良好教育背景，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚；經(jīng)?；顫娪谌锿偷貛В粗厝锿偷男蓍e、生活、娛樂環(huán)境；穿名牌衣服、開高級轎車，PARTY里面的核心角色，標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)尚潮人；二、三次置業(yè)，注重享受生活，因此非?？粗形飿I(yè)效勞；客群特征說明：客群定位----客戶描摹“她〞“她〞年齡：31歲學(xué)歷：波士頓大學(xué)MBA職業(yè)：某跨國金融公司大客戶主管家庭構(gòu)成：單身家庭年收入：100萬以上坐駕：豐田CRUISER生活特征：自信、時(shí)尚、氣質(zhì)不俗、銳氣逼人，有良好的教育背景和超強(qiáng)的管理能力，終日奔波于北京、香港、紐約之間?，F(xiàn)任集團(tuán)公司亞洲區(qū)中國華北分公司高級主管，是個(gè)典型的工作狂。對下屬和工作要求苛刻，對生活也有著很高的標(biāo)準(zhǔn)，挑選男朋友更加挑剔，因此才貌出眾的“她〞到現(xiàn)在依然是“剩女〞一族個(gè)人愛好：和大多女人一樣，酷愛購物，不允許自己落在時(shí)尚的后面，閑暇時(shí)最愛VERSACE的仔褲。不忙的時(shí)候喜歡約三五好友，穿上這一季剛剛上架的時(shí)裝，流連于三里屯的時(shí)尚餐廳和酒吧，是PARTY上焦點(diǎn)人物。從不下廚，她的口號是“沒有遇到那個(gè)讓我心甘情愿為他做飯的人！〞心理特征：年輕的成功一族，驕傲，時(shí)尚，帶點(diǎn)張揚(yáng)，帶點(diǎn)任性，群居類動(dòng)物，喜歡繁華都市的喧嘩，追求舒適和享受關(guān)注重點(diǎn)：地理位置方便聚會、購物，周末shopping最好不用開車；房子嘛，一提名稱都知道；里面當(dāng)然要夠潮，不然不符合我的品味，更衣間一定要夠大，血拼的衣服現(xiàn)在的衣柜都放不下了；最重要的是舒適，要有專人給我打理房間，效勞貼心最重要承受總價(jià)：800萬元左右客群定位----客戶描摹“他〞“他〞年齡：29歲學(xué)歷：國內(nèi)名牌大學(xué)碩士職業(yè)：家族企業(yè)二代掌門人，目前掌管著家族旗下兩個(gè)分公司家庭構(gòu)成：新婚夫婦，太太是演藝圈新近紅人家庭年收入：300萬以上坐駕：保時(shí)捷卡宴生活特征：公司已經(jīng)走上正規(guī)，日常事務(wù)有助理打理，工作時(shí)間不受約束，每日睡到自來醒，日程從下午一點(diǎn)開始，午夜時(shí)分才是一天中最精彩的時(shí)分。個(gè)人愛好：收藏名表，最喜歡的是萬國表的飛行員系列；酷愛飆車，轉(zhuǎn)彎時(shí)候的飄移很刺激；愛交朋友，生意圈的，同學(xué)，還有太太的朋友，聚會是生活中的一局部，很多商機(jī)是朋友之間聊出來的心理特征：含著金鑰匙出生的富二代，有著很強(qiáng)的優(yōu)越感，只要能打動(dòng)他，價(jià)格不是問題關(guān)注重點(diǎn)：地理位置很關(guān)鍵，要方便好友聚會；住宅朝向不是問題，我更多的活動(dòng)時(shí)間從華燈初上開始，但客廳一定要夠大夠時(shí)尚，開PARTY足夠用；衛(wèi)生間更不能馬虎，大大的按摩浴缸不能少；物業(yè)效勞很重要，家里的家務(wù)要有專業(yè)管家負(fù)責(zé)；最重要的還是工程要獨(dú)特，夠品位夠檔次夠體面承受總價(jià)：1000萬元左右目標(biāo)客群對產(chǎn)品的核心需求單套戶型面積充足，功能覆蓋全面，大客廳、大更衣間、大衛(wèi)生間；通過智能化家居系統(tǒng)，最大程度滿足居住的舒適性；通過高端品牌物業(yè)效勞，提供與五星級酒店共軌的物業(yè)效勞實(shí)現(xiàn)生活的；國際化風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)，時(shí)尚潮流的室內(nèi)裝飾，引領(lǐng)高端時(shí)尚潮流；同時(shí)要求提供更平安的安保效勞，保證私密性。地標(biāo)性建筑；高端商業(yè)旗艦；知名設(shè)計(jì)大師打造；頂級物業(yè)公司效勞，居住在此本身就是品牌的標(biāo)志；追求品牌注重享受時(shí)尚達(dá)人標(biāo)志性·時(shí)尚化·享受型都市核心奢宅產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位詮釋：享受型舒適的戶型設(shè)計(jì)高端的酒店式服務(wù)便利的休閑設(shè)施提升品質(zhì)的附加設(shè)備設(shè)施舒適度原那么：所有戶型盡可能滿足舒適需求，使用空間盡量開闊，劃分大客廳、大衛(wèi)生間、獨(dú)立衣帽間，三居戶型面積控制在200㎡左右，兩居戶型面積控制在140㎡左右，一居面積100㎡左右；總價(jià)控制原那么：通過對目標(biāo)客戶分析，單套戶型總價(jià)控制在千萬以內(nèi)；戶型配比原那么：以三居戶型為主，輔以少量一居、兩居；入戶私密原那么：住宅電梯與酒店客戶分開，業(yè)主擁有獨(dú)立入戶電梯，保證業(yè)主居住私密性公寓戶型面積劃分原那么N一單元〔三梯四戶〕二單元〔兩梯兩戶〕三單元〔三梯三戶〕23-34層公寓標(biāo)準(zhǔn)層示意圖公寓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)說明公寓位于樓座的23-34層，共計(jì)12層；標(biāo)準(zhǔn)層約為1500㎡，由北至南共分為3個(gè)單元，共9戶：一單元為三梯四戶，其中東北向大戶型1戶〔A〕、純西向小戶型2戶〔B、C〕、東西通透大戶型1戶〔D〕二單元為兩梯兩戶，均為東西通透的大戶型〔E、F〕三單元為三梯三戶，其中東西通透大戶型1戶〔G〕、西南向中等戶型1戶〔H〕、東南向大戶型1戶〔J〕需在公寓樓層中額外增加一個(gè)核心筒以供二單元的住戶使用，建議該核心筒設(shè)置在采光相對較差的樓座西側(cè)。N一單元〔三梯四戶〕二單元〔兩梯兩戶〕三單元〔三梯三戶〕23-34層公寓標(biāo)準(zhǔn)層示意圖戶型類別建筑面積（㎡）每標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)總套數(shù)戶型比例一單元二單元三單元小計(jì)豪華三居（A、D、E、F、G、J）190-21022267266.7%豪華兩居（H1%豪華一居（B、C）80-10020022422.2%總計(jì)\\\\9108100%注：公寓可銷售層為23-34層，共計(jì)12層；每標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)9套戶型，可售房源共計(jì)108套，其中200㎡三居72套，130㎡兩居12套，90㎡一居24套三居占總戶數(shù)66.7%，兩居戶型為11.1%，一居戶型為22.2%。公寓戶型配比說明公寓戶型參考三居室戶型參考：1.足夠開PARTY的大客廳2.豪華衛(wèi)生間3.面積充足的更衣間兩居室戶型參考：公寓戶型參考一居室戶型參考：公寓戶型參考自由靈動(dòng)的空間，通過局部可以活動(dòng)的墻體來滿足不同情況下的需求——朋友來時(shí)客廳可以很大，自己獨(dú)處時(shí)臥室需要足夠空間……公寓設(shè)計(jì)方案說明——轉(zhuǎn)換層由于公寓樓層須新增一個(gè)核心筒，且公寓樓層與酒店樓層的平面布局不同，建議將第22層〔避難層〕改造為轉(zhuǎn)換層在滿足避難層設(shè)計(jì)要求前提下，第22層空間可做如下分割：核心筒局部局部空間改造為精裝入戶大堂，供二單元住戶轉(zhuǎn)換電梯剩余空間可作為物業(yè)用房和設(shè)備用房局部豎向空間作為管線轉(zhuǎn)換空間，用于公寓樓層的各戶的上下水通道、風(fēng)道和煙道等改線F22轉(zhuǎn)換層F23-34公寓F9-21酒店F35-36會所酒廊入戶大堂物業(yè)用房設(shè)備用房22層空間劃分示意圖N公寓設(shè)計(jì)方案說明——交通動(dòng)線一單元：三部電梯一部電梯所達(dá)樓層為2-22層和35-36層，供直接前往頂層會所酒廊的外部客人使用，酒店客人前往頂層也用此梯另兩部所達(dá)樓層為22-36層，一單元住戶由首層大堂乘坐電梯直達(dá)所住樓層或由所住樓層前往頂層大使會所、行政酒廊二單元：兩部電梯所達(dá)樓層為22-36層，住戶先在首層乘坐一單元或三單元的電梯到達(dá)22層，再換乘二單元電梯到達(dá)所住樓層三單元：三部電梯一部為物業(yè)電梯，所達(dá)樓層為2-36層，供酒店、公寓、頂層會所物業(yè)和后勤使用另兩部電梯為住戶電梯，所達(dá)樓層為22-36層，住戶由首層大堂乘坐電梯直達(dá)所住樓層或由所住樓層前往頂層一單元二單元三單元一單元住戶二單元住戶二單元住戶三單元住戶二單元住戶物業(yè)后勤會所客人酒店客人電梯用途示意通過環(huán)保貼心的生活設(shè)施，提供生活更多方便和品質(zhì)，更給予業(yè)主尊貴體驗(yàn)：共享五星酒店物業(yè)管理：定時(shí)房間清理、衣物干洗等常規(guī)酒店效勞；預(yù)約訂餐、送餐、morningcall等預(yù)定效勞；包早餐等特殊業(yè)主效勞。獨(dú)享私人管家效勞：適應(yīng)國際化需求，配備雙語管家，提供私人管家式效勞；提供私人美容師、健身教練等私人專屬效勞，可提前預(yù)定，24小時(shí)效勞；提供留言效勞，私人管家將按業(yè)主留言做好所需效勞設(shè)置系統(tǒng)屏繳費(fèi)操作系統(tǒng)，水、電、物業(yè)、訂餐消費(fèi)都一站到位。享受型物業(yè)效勞休閑設(shè)施配套共享酒店及商務(wù)會所，永久VIP身份運(yùn)動(dòng)會所：

免費(fèi)使用五星酒店共用游泳池、健身房、桑拿中心，享受五星酒店VIP待遇；商務(wù)會所：頂層餐廳提供本案業(yè)主訂餐、送餐、預(yù)約等效勞，享受餐廳終身VIP特惠。業(yè)主專享會所：設(shè)立小型休閑私家會所，僅為本案業(yè)主提供專享效勞；小型雪茄吧：在私家會所，“他〞和合作伙伴，玩味雪茄的醇香，預(yù)測期貨走勢小型影院：約上三五閨蜜，一起看部老電影，思念舊時(shí)光休閑設(shè)施配套通過環(huán)保貼心的生活設(shè)施，提升居住舒適度及品質(zhì)感：北京枯燥氣候，不僅需要空調(diào)恒溫，更需要新風(fēng)換氣設(shè)備和加濕系統(tǒng)保證室內(nèi)空氣潔凈溫潤通過大廈中央除塵系統(tǒng)，提供更清潔的生活空間多腔鋁合金型材，三層中空玻璃，特殊形狀密封膠條，保證良好的保溫、隔音、密封效果廚余垃圾自動(dòng)處理系統(tǒng)，在細(xì)微處表達(dá)生活品質(zhì)直飲水入戶，提供更多環(huán)保生活中央除塵系統(tǒng)降噪系統(tǒng)生活垃圾自動(dòng)處理直飲水入戶新風(fēng)換氣加濕系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施附加業(yè)主享受型的生活態(tài)度，對樓宇設(shè)施的智能化提出了更高的要求。通過高科技智能化的設(shè)施，提供業(yè)主更多生活自由度和便利性，表達(dá)尊貴身份和獨(dú)享效勞，滿足生理和心理雙重需求，實(shí)現(xiàn)慵懶休閑的奢華人生：采用人體獨(dú)有的指紋、掌紋識別系統(tǒng)，驗(yàn)證入戶身份，層層安防設(shè)置，真正實(shí)現(xiàn)“一宅一世界〞通過電腦、遠(yuǎn)程智能控制、觀察家中空調(diào)、窗簾、電器等設(shè)備運(yùn)行情況，通過人體紅外感應(yīng)系統(tǒng)控制室內(nèi)燈光系統(tǒng)，提供節(jié)能的智能環(huán)保生活通過太陽能感應(yīng)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)循環(huán)雙層呼吸式幕墻，智能百葉窗簾，保證室內(nèi)恒定舒適度24小時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控錄像自動(dòng)存儲，并輸入各戶家庭監(jiān)控電腦，可隨時(shí)調(diào)出查看遠(yuǎn)程智能操作智能燈光控制智能呼吸幕墻監(jiān)控設(shè)備入戶識別系統(tǒng)與酒店出入分開的獨(dú)立高速電梯，刷卡式電梯控制，無卡人員不可隨意啟動(dòng)電梯，保證住宅私密性獨(dú)立電梯設(shè)備設(shè)施附加產(chǎn)品定位詮釋：標(biāo)志性區(qū)域最高建筑體配合獨(dú)特外立面形式國際知名品牌物業(yè)服務(wù)大師級設(shè)計(jì)時(shí)尚化時(shí)尚的裝修風(fēng)格國際品牌聯(lián)手裝飾設(shè)計(jì)：滿足和對品牌概念的心理需求，聘請國際知名設(shè)計(jì)大師操刀，聯(lián)手Armani、Fendi等國際知名品牌，打造高端時(shí)尚空間，樹立本案前沿時(shí)尚氣質(zhì)關(guān)鍵詞：品牌裝飾風(fēng)格：滿足業(yè)主追求潮流的需求，打造引領(lǐng)時(shí)尚潮流的現(xiàn)代國際化風(fēng)格；設(shè)立兩個(gè)主題風(fēng)格的樣板間，用時(shí)尚符號詮釋生活方式，抓住“他〞和“她〞內(nèi)心渴望關(guān)鍵詞：時(shí)尚家居配套：滿足繁忙而注重享受的業(yè)主的生活需求，配備全精裝家具家電，入住只需一個(gè)手提袋關(guān)鍵詞：享受裝修設(shè)計(jì)建議低調(diào)奢華的裝飾，冷硬中不忘精致風(fēng)格一：黑色變形金剛成功男人更懂得生活的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)風(fēng)格示意偶爾也需要一個(gè)安靜的冥想空間，翻看那些收藏的銀幣最愜意的莫過于暮色十分，點(diǎn)上一支煙，看著樓下繁華涌動(dòng)的車流涌動(dòng)風(fēng)格一：黑色變形金剛設(shè)計(jì)風(fēng)格示意柔美典雅的小餐廳，十足的感性女人風(fēng)格二：紫色蕾絲情結(jié)精致女人的客廳，處處透著不一般的品味設(shè)計(jì)風(fēng)格示意時(shí)尚達(dá)人不可或缺的超級更衣空間，站在衣柜前面猶豫今晚PARTY的衣服怎么搭配才最I(lǐng)N風(fēng)格二：紫色蕾絲情結(jié)午夜狂歡后散場才發(fā)現(xiàn)，最自在的還是臥在自家柔軟的床上設(shè)計(jì)風(fēng)格示意洗個(gè)泡泡浴，打發(fā)慵懶的午后時(shí)光生活的品質(zhì)來源于細(xì)節(jié),懂得享受的人才懂得生活風(fēng)格二：紫色蕾絲情結(jié)設(shè)計(jì)風(fēng)格示意產(chǎn)品售價(jià)建議價(jià)格制定參考因素區(qū)域投資型物業(yè)售價(jià)集中在28000元—35000元/平米之間以小戶型產(chǎn)品為主，個(gè)別項(xiàng)目存在大戶型居住型產(chǎn)品，且大戶型售價(jià)普遍高于小戶型全部均為精裝修產(chǎn)品，部分酒店式公寓項(xiàng)目以“拎包入住”為標(biāo)準(zhǔn)，贈(zèng)送全套家具、家電區(qū)域豪宅類物業(yè)售價(jià)在40000元—100000元/平米不等，以60000元/平米為普遍平均價(jià)格產(chǎn)品多為400平米以上的超大戶型，部分項(xiàng)目出現(xiàn)每層一戶的超大產(chǎn)品，突出稀缺性以精裝修產(chǎn)品為主，裝修標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高，同時(shí)，多采用知名品牌物業(yè)服務(wù)，為客戶提供管家式管理產(chǎn)品售價(jià)建議鑒于以上因素，建議通盈中心工程售價(jià)為50000元/平米〔含精裝修及全套家具、家電〕另，建議室內(nèi)裝修本錢為5000元/平米影響工程價(jià)格制定的工程自身因素：工程產(chǎn)品定位建議以200平米左右的三居室居住類為主，此類產(chǎn)品目前在區(qū)域內(nèi)尚屬稀缺，與投資型產(chǎn)品相比存在明顯優(yōu)勢。另一方面，此類產(chǎn)品與區(qū)域內(nèi)的豪宅類產(chǎn)品相比，存在局部制約因素，如：產(chǎn)品多為東、西朝向，進(jìn)深較長；樓體標(biāo)準(zhǔn)層面積約1500平米，且南北長，東西短，整體呈狹長型分布，較難實(shí)現(xiàn)多向采光的大面積豪宅需求。綜合工程的市場定位，通盈中心工程的售價(jià)應(yīng)當(dāng)處于兩類產(chǎn)品之間。Chapter4.工程營銷亮點(diǎn)建議營銷思路繁華的都市核心區(qū)域內(nèi)不乏氣質(zhì)高貴的豪宅，不乏大肆宣傳的高端案例，如何突顯我們的特點(diǎn)及優(yōu)勢，需要運(yùn)用些差異化營銷手段來實(shí)現(xiàn)營銷亮點(diǎn)建議時(shí)差式營銷我們的營業(yè)時(shí)間至午夜打破常規(guī)式工作時(shí)間限制，將售樓處的開放時(shí)間延遲至午夜，一方面可以擴(kuò)大客戶的積累量，另一方面也可以使客戶充分感受區(qū)域夜生活的繁華景象。源起：時(shí)差營銷，致力于將星空下的蘭桂坊奢宅與三里屯文化相融合，根據(jù)目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣，打造全新的營銷模式。演繹：時(shí)間的距離有多遠(yuǎn)？聲音刻在唱片上，無數(shù)個(gè)同心圓旋轉(zhuǎn)起來，它神秘、飄渺，縈繞那一縷持續(xù)不退的香氣，味道淡然而久遠(yuǎn)，三里屯的夜----來自世界的個(gè)人宣言，將生活的藝術(shù)沐浴在魅惑的柔和情調(diào)之中，融入到精美的優(yōu)雅之中。營銷亮點(diǎn)建議時(shí)差式營銷----夜，來自世界的個(gè)人宣言活動(dòng)主題：白天不懂夜的黑——來自星空下蘭桂坊奢宅的獨(dú)有宣言活動(dòng)目的：做時(shí)差式營銷的引導(dǎo)者，通過不一樣的亮相，宣告工程的起航，給高端客群不一樣的感受?；顒?dòng)主題語：我們的目標(biāo)是在星空下的蘭桂坊奢宅在翻開奢華的魔法之門那一刻開始，就給人一種奢華的誘惑，讓他們在月亮反面窺視自己的優(yōu)雅與細(xì)膩。時(shí)差式營銷----夜，來自世界的個(gè)人宣言營銷亮點(diǎn)建議營銷亮點(diǎn)建議體驗(yàn)式營銷現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房營銷，給客戶全方位的實(shí)景體驗(yàn)至工程現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房階段，通過位于高層的樣板間來觸動(dòng)客戶的敏感神經(jīng)，增強(qiáng)客戶的購置沖動(dòng)。源起：“體驗(yàn)〞以客戶為中心，以客戶的體驗(yàn)為重點(diǎn)。我們期許客戶美好的生活，通過體驗(yàn)讓客戶能夠感知到并充分驗(yàn)證，在情景當(dāng)中讓顧客感受到工程產(chǎn)品的優(yōu)勢及差異化。演繹：是夢幻裙擺散發(fā)童話般的力量，還是迥異質(zhì)感挑戰(zhàn)奢華的極限……全球一線品牌綻放通盈中心。這一夜，星空照耀下的“蘭桂坊〞盡顯時(shí)尚與奢華并存的完美生活。模特舉手投足間讓客戶感受空運(yùn)的奢華，再藝術(shù)的刻畫工程生活空間。體驗(yàn)式營銷----時(shí)尚演繹“蘭桂坊〞奢侈生活營銷亮點(diǎn)建議體驗(yàn)營銷----時(shí)尚演繹“蘭桂坊〞奢侈生活活動(dòng)主題：BAZAAR明星時(shí)尚夜----星空照耀下的芭莎時(shí)尚盛典暨樣板間開放大典活動(dòng)目的：通過BAZAAR明星時(shí)尚盛典，彰顯工程氣質(zhì)，拔升工程調(diào)性；通過活動(dòng)環(huán)節(jié)的設(shè)置，深度闡述工程生活方式，讓客戶對工程產(chǎn)品體驗(yàn)、感知?；顒?dòng)主題語：三里屯的生活，很難用簡單的辭藻總結(jié)。但芭莎的包容性，恰是三里屯生活的縮影與寫照。正直樣板間開放這一營銷節(jié)點(diǎn)，與芭莎時(shí)尚資源的整合，準(zhǔn)確的訴求工程氣質(zhì)。明星不再被燈光環(huán)繞，不再備受矚目，明星如同常人，被這夜色籠罩。明星不僅僅指演藝，我們的客戶是各行業(yè)領(lǐng)域的明星。這一夜明星薈萃，將工程的市場表現(xiàn)更為淋漓盡致，市場聲音最大化。營銷亮點(diǎn)建議奢侈品跨界式營銷營銷亮點(diǎn)建議將工程售樓處按照奢侈品旗艦店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，以滿足區(qū)域目標(biāo)客群的購置習(xí)慣；另一方面,可采取與奢侈家居品牌,如KENZO、FENDI等進(jìn)行跨界合作的方式，將售樓處打造成為真正的國際知名奢侈品家居展列廳，充分迎合高端客戶的需求特征。跨界營銷----奢侈品牌演繹華美家居源起：“跨界〞代表一種新銳生活態(tài)度與審美方式的融合，跨界合作對于品牌的最大益處，是雙方品牌相互滲透相互融合，從而給雙方品牌一種立體感和縱深感。從而基于品牌本身與目標(biāo)消費(fèi)群體特征相聯(lián)系，形成一種整體印象。演繹：Fendi、Armani、Gucci、VersaceHermes……一個(gè)個(gè)在時(shí)裝界呼風(fēng)喚雨的頂尖品牌如今儼然成為家居界的一種時(shí)尚標(biāo)志。即使這些涉足家居領(lǐng)域的時(shí)裝品牌設(shè)計(jì)制作家具以及家居品的歷史并不長，但憑借著其講求創(chuàng)意、時(shí)尚新潮的特色，姿態(tài)妖嬈地成為了家居界一道不可錯(cuò)過的風(fēng)景。營銷亮點(diǎn)建議跨界營銷----奢侈品牌演繹華美家居活動(dòng)主題：精致家具演繹奢華風(fēng)氣標(biāo)----FendiCase時(shí)尚新品發(fā)布會活動(dòng)目的：通過新品發(fā)布會，到達(dá)工程與目標(biāo)客戶之間的泛文化契合，讓客戶給予工程更多的關(guān)注和支持?；顒?dòng)主題語：FendiCasa是一種風(fēng)格的集合，代表著個(gè)性化、關(guān)心細(xì)節(jié)、設(shè)計(jì)創(chuàng)造力、多種材料的巧妙結(jié)合和資深工匠高超的手工技藝，這樣的融合使其每一件作品都成為不過時(shí)的藝術(shù)品，經(jīng)得起專業(yè)人士的挑剔和時(shí)尚的挑戰(zhàn)。而通盈中心工程亦是經(jīng)過多年的匠心制作和精致醞釀而成，在產(chǎn)品的細(xì)節(jié)上，更是禁得起客戶的挑戰(zhàn)。營銷亮點(diǎn)建議附：思源優(yōu)勢思源經(jīng)紀(jì)于2000年登陸北京，是思源集團(tuán)的主營核心業(yè)務(wù)公司；業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)全價(jià)值鏈，包括土地運(yùn)營、營銷代理、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等專業(yè)性房地產(chǎn)效勞領(lǐng)域；以房地產(chǎn)住宅代理為龍頭，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等全方位推進(jìn)，通過整合集團(tuán)的相關(guān)多元化業(yè)務(wù)資源，為廣闊客戶實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)效勞，致力于成為房地產(chǎn)流通領(lǐng)域最優(yōu)秀的整合增值效勞商。企業(yè)概況作為極具影響力的金牌地產(chǎn)效勞商，思源先后承接了北京國奧村、奧運(yùn)三大商業(yè)工程籌劃、呼和浩特市城市一級土地開發(fā)籌劃、天津團(tuán)泊新城西區(qū)土地一級開發(fā)參謀和工程推廣等重大工程。正在運(yùn)作的工程全國逾百個(gè)，其中北京33個(gè)，北京在售工程23個(gè)。思源堅(jiān)持大客戶戰(zhàn)略，致力于為國內(nèi)優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供效勞，客戶中有50多家為百強(qiáng)企業(yè)。思源已與萬科、首開、金地、國奧投資、城建、星河灣、遠(yuǎn)洋、萬達(dá)、金隅、沿海、海爾地產(chǎn)、京能、招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、深長城、天房、天津?yàn)I海、魯商、中鐵地產(chǎn)、中水電、廈門建發(fā)等二十余家超大型地產(chǎn)集團(tuán)形成了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。過往業(yè)績截止2021年9月，思源全國突破銷售代理額206億元，其中北京到達(dá)131億元。09年銷售情況隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速開展，思源經(jīng)紀(jì)也加快了全國性戰(zhàn)略擴(kuò)張的步伐。目前，思源經(jīng)紀(jì)代理工程已覆蓋全國十四個(gè)城市。思源幅員高端公司專業(yè)效勞團(tuán)隊(duì)整合業(yè)內(nèi)外資源山西客戶資源WBS工程運(yùn)作系統(tǒng)工程成功運(yùn)營百余家房屋公園門店CRM系統(tǒng)中大量高端客戶外地區(qū)域公司分銷渠道高端優(yōu)勢：高端客戶資源+優(yōu)秀、專業(yè)團(tuán)隊(duì)=幫助您成功項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)決策人張學(xué)飛、鮑威策劃組公關(guān)組高級策劃經(jīng)理：張杰策劃總監(jiān)：杜碩項(xiàng)目負(fù)責(zé)人范延戰(zhàn)略客戶服務(wù)公關(guān)負(fù)責(zé)人：王旭公關(guān)經(jīng)理、專員據(jù)需選派銷售組品質(zhì)管理組銷售總監(jiān)、經(jīng)理競聘上崗置業(yè)顧問據(jù)需選派（10）品質(zhì)管理經(jīng)理競聘上崗客戶滿意度管理銷售管理客戶經(jīng)理陳彤工程效勞團(tuán)隊(duì)置業(yè)參謀中將選拔來自國奧村、星河灣、金隅山墅、首開幸福廣場等高端工程的資深置業(yè)參謀，并保證完成100%銷售。張學(xué)飛：思源經(jīng)紀(jì)高端公司總經(jīng)理，9年房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)和管理經(jīng)驗(yàn)，目前全面負(fù)責(zé)思源高端事業(yè)部的業(yè)務(wù)經(jīng)營和日常管理工作。鮑?。核荚唇?jīng)紀(jì)高端公司副總經(jīng)理，11年房地產(chǎn)籌劃營銷經(jīng)歷，效勞過全國范圍內(nèi)20多家房地產(chǎn)客戶的三十余個(gè)工程以及其他多種門類產(chǎn)品的籌劃與宣傳。工程效勞團(tuán)隊(duì)范延：思源經(jīng)紀(jì)高端公司工程部總監(jiān)，10余年房地產(chǎn)前期及全案代理工程管理、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，曾經(jīng)效勞于首開集團(tuán)、國奧投資、城建集團(tuán)、天鴻集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、北京萬科、金融街控股、經(jīng)開投資、中鐵集團(tuán)等全國范圍內(nèi)10多家房地產(chǎn)客戶。主持的工程主要有：國奧村、首開幸福廣場、首開幸福匯、遠(yuǎn)洋公館、萬科四季花城、世華水岸、首開常青藤、BDA國際企業(yè)大道、西直門城市綜合體西環(huán)廣場、中關(guān)村寫字樓金碼大廈、百萬