房屋租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)防范7資料文檔

房屋租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)防范合同審查工作繁重，又要嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致到位，不可忽視細(xì)節(jié)問(wèn)題?！し课葑赓U合同風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)審查清單·風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)/風(fēng)險(xiǎn)條款風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容1.合同主體信息是否有寫(xiě)清楚作為權(quán)利義務(wù)主體，在合同中必須寫(xiě)明簽署主體名稱，寫(xiě)明企業(yè)的全稱、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼等。2.主體概況寫(xiě)明主體概況尤其是主體資質(zhì)情況，有助于更好地判斷合同主體的履行能力。需審查出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等，防止無(wú)處分權(quán)的人擅自出租房屋。（合同主體資質(zhì)查詢工具：/acep/pages/index/index）3.房屋租賃明確房屋相關(guān)信息，租賃房屋坐落地址，明確出租形式（整租/部分出租）、租賃房屋限制權(quán)利等具體情況。4.出租條件租賃房屋的用途（日常居住/辦公/倉(cāng)儲(chǔ)）、使用人數(shù)和轉(zhuǎn)租權(quán)（未經(jīng)同意，不得轉(zhuǎn)租……），均為租賃合同的重要內(nèi)容。5.租金、其他費(fèi)用合同當(dāng)中的對(duì)價(jià)條款應(yīng)當(dāng)說(shuō)明對(duì)應(yīng)標(biāo)的內(nèi)容和對(duì)價(jià)的組成方式等。審查租金標(biāo)準(zhǔn)及租金總額、租金包含的范圍，以及資金支付期限、支付比例、支付條件等是否明確。租賃合同當(dāng)中應(yīng)當(dāng)對(duì)于租賃物使用過(guò)程當(dāng)中所產(chǎn)生的水電、煤氣、冷氣、暖氣、物業(yè)服務(wù)等各種費(fèi)用的承擔(dān)和繳納方式作出明確約定。6.押金租賃合同當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)明確約定承租人應(yīng)當(dāng)向出租人交納押金。對(duì)于強(qiáng)勢(shì)出租方而言，可約定：在合同履行期內(nèi)，上述押金作為乙方主動(dòng)、及時(shí)和全面履行合同的擔(dān)保。如果乙方發(fā)生任何違約行為的，甲方有權(quán)單方?jīng)Q定部分或全部扣除押金。對(duì)于強(qiáng)勢(shì)承租方而言，需注意約定“租賃期滿是否將押金無(wú)息退還給承租方”。7.租賃物使用和租賃物維護(hù)

租賃合同當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)明確約定對(duì)于租賃物的維護(hù)修繕義務(wù)，租賃物使用方法和限制約定明確。例如強(qiáng)勢(shì)出租方可約定：承租方對(duì)租賃房屋和設(shè)備有愛(ài)護(hù)保管的責(zé)任。由于使用不當(dāng)造成的損失或損壞要負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償，租賃房屋在租賃期間所需的各種維護(hù)、保養(yǎng)、修繕及其費(fèi)用均由承租方方自行承擔(dān)。8.標(biāo)的物交還站在出租人的立場(chǎng)，合同應(yīng)當(dāng)明確約定出租人的退租義務(wù)、費(fèi)用結(jié)算和租賃房屋清理辦法等。該條款主要適合強(qiáng)勢(shì)方業(yè)主，起草“標(biāo)的物交還要求”時(shí)，需要重點(diǎn)解決：①收回房屋時(shí)，除了收回實(shí)物外，還要承租人注銷在該場(chǎng)地上的工商登記等無(wú)形手續(xù)。②設(shè)計(jì)兩個(gè)時(shí)期，占用費(fèi)翻倍，利用經(jīng)濟(jì)手段，逼迫承租人越早走越好。9.合同轉(zhuǎn)讓《民法典》對(duì)于房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓作出了寬松規(guī)定，如果合同當(dāng)中缺少明確的合同轉(zhuǎn)讓約定，不利于更好保護(hù)強(qiáng)勢(shì)方利益。例如：未經(jīng)甲方事先書(shū)面同意，乙方不得部分或全部轉(zhuǎn)讓本合同項(xiàng)下的權(quán)利或義務(wù)……10.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)于出租人而言，“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”條款重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在給承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)設(shè)定各種限制，保證自己更容易把房子賣(mài)掉。對(duì)于承租人而言，“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”條款重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的核心——“同等條件”的作好明確的約定，莫讓這個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)模糊，不利于合同后續(xù)的執(zhí)行。11.優(yōu)先承租權(quán)民法典后，新增規(guī)定：租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。明確約定優(yōu)先承租權(quán)條款，更好保護(hù)雙方利益。需注意，對(duì)于承租人而言，優(yōu)先承租權(quán)的“同等條件”的約定也很重要。12.政府征收/不可抗力條款這是租賃合同特別需要的條款，近些年因?yàn)檎疬w等不可抗力的因素造成的合同糾紛不少，缺少明確的不可抗力條款，一旦發(fā)生意外事件，容易因?yàn)殡y以分清雙方權(quán)責(zé)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)失控。13.違約責(zé)任①注意明確約定違約金和賠償金條款；②違約責(zé)任條款當(dāng)中應(yīng)當(dāng)對(duì)違約方的行為內(nèi)容、補(bǔ)救措施約定清楚，否則容易給違約方留下抗辯的借口，不利于更好保護(hù)強(qiáng)勢(shì)方利益；應(yīng)當(dāng)約定構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約的具體判斷標(biāo)準(zhǔn)，例如在接到___方發(fā)出要求糾正通知后__日內(nèi)仍不改正的，視為_(kāi)_方構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約；③約定清楚違約方的賠付范圍不僅限于違約金，如有其他損失應(yīng)當(dāng)另行支付賠償金；……14.合同解除《民法典》新增承租人法定解除合同情形，房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議或者被查封的，承租人可以解除合同。設(shè)計(jì)與條款的時(shí)候需注意，除了約定一般的合同解除條件，承租方還需要審查并約定出租方對(duì)房屋擁有合同產(chǎn)權(quán)，審查房屋是否為法律法規(guī)禁止出租情形，明確約定如果因房屋權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議該如何解決。15.爭(zhēng)議的解決注意，糾紛解決應(yīng)當(dāng)特別注明該條款效力獨(dú)立。并且避免使用“所在地人民法院”等不夠精準(zhǔn)的用詞，可能因?yàn)榻痤~大小問(wèn)題引發(fā)級(jí)別管轄的沖突問(wèn)題，更為恰當(dāng)?shù)膶?xiě)法應(yīng)當(dāng)是在“所在地”后面增加“有管轄權(quán)”的定語(yǔ)。

房屋租賃合同風(fēng)險(xiǎn)與防范隨著城市化進(jìn)程的加快，房屋租賃市場(chǎng)逐漸繁榮，其背后所隱藏的法律風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。房屋租賃合同是出租人與承租人之間法律文件，用以保障各自權(quán)益。為了確保房屋租賃合同能夠順利履行，防范合同中的法律風(fēng)險(xiǎn)十分重要。01風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)01.合同主體資格租賃雙方應(yīng)具有合法的主體資格。房東需要具備房產(chǎn)證、身份證等有效證件，如果出租房不是房屋所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)提供房屋所有權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面授權(quán)；租戶則需提供身份證、工作證明等證件，以證明自身具備租賃資格。02.房屋權(quán)屬房屋租賃前，雙方應(yīng)確認(rèn)房屋權(quán)屬是否清晰。若房屋存在產(chǎn)權(quán)糾紛，可能導(dǎo)致合同無(wú)效。03.租金支付租金應(yīng)明確約定，支付方式、支付時(shí)間等都應(yīng)在合同中詳細(xì)寫(xiě)明。合同應(yīng)約定租金是否包含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。04.押金租金應(yīng)明確約定，支付方式、支付時(shí)間等都應(yīng)在合同中詳細(xì)寫(xiě)明。合同應(yīng)約定租金是否包含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。05.房屋用途租金應(yīng)明確約定，支付方式、支付時(shí)間等都應(yīng)在合同中詳細(xì)寫(xiě)明。合同應(yīng)約定租金是否包含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。06.違約責(zé)任租金應(yīng)明確約定，支付方式、支付時(shí)間等都應(yīng)在合同中詳細(xì)寫(xiě)明。合同應(yīng)約定租金是否包含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。07.合同期限租金應(yīng)明確約定，支付方式、支付時(shí)間等都應(yīng)在合同中詳細(xì)寫(xiě)明。合同應(yīng)約定租金是否包含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。08.解除條件租金應(yīng)明確約定，支付方式、支付時(shí)間等都應(yīng)在合同中詳細(xì)寫(xiě)明。合同應(yīng)約定租金是否包含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。09.通知與送達(dá)合同應(yīng)約定雙方通知、送達(dá)的方式，以便在需要時(shí)能及時(shí)聯(lián)系對(duì)方。03.爭(zhēng)議解決合同應(yīng)約定爭(zhēng)議解決方式，如協(xié)商、仲裁或訴訟，以便在出現(xiàn)糾紛時(shí)能夠及時(shí)解決。02防范措施1加強(qiáng)合同管理合同管理是防范法律風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。出租人和承租人應(yīng)共同維護(hù)合同的完整性和有效性，確保合同得到全面履行。本文最后會(huì)提供房屋租賃合同范本，如果需要，可參考使用。2加強(qiáng)法律咨詢?cè)诤炗喎课葑赓U合同前，承租人或出租人應(yīng)向?qū)I(yè)律師或法律機(jī)構(gòu)咨詢相關(guān)法律問(wèn)題，以確保合同的合法性和合理性。3防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)雙方應(yīng)提高防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，及時(shí)識(shí)別和化解潛在風(fēng)險(xiǎn)。4建立糾紛解決機(jī)制為降低合同糾紛，雙方應(yīng)在合同中約定糾紛解決機(jī)制，以便在發(fā)生糾紛時(shí)能夠迅速解決。

房屋租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

租賃合同在日常生活和企業(yè)活動(dòng)中都會(huì)廣泛涉及，而其中房屋租賃合同占了很大的比例，那么房屋租賃合同中可能存在哪些相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)呢？對(duì)于該風(fēng)險(xiǎn)又可以如何予以防范？本文將對(duì)其進(jìn)行幾點(diǎn)闡述。一、房屋租賃合同的定義

房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。合同內(nèi)容一般包括雙方當(dāng)事人的個(gè)人信息，所租賃房屋的情況，租金以及雙方的權(quán)利義務(wù)等。房屋租賃中涉及房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人經(jīng)出租人同意，將承租的房屋部分或者全部租賃給第三人，由第三人向承租人支付租金的行為。在房屋轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中，原房屋租賃合同可稱為原租合同，與承租人建立租賃關(guān)系的第三人成為次承租人，承租人與次承租人之間的租賃合同稱作轉(zhuǎn)租合同。二、房屋租賃合同中的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)及防范（一）、房屋租賃合同的形式

《民法典》第707條規(guī)定：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃?！币虼?，若房屋租賃期限在六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立租賃合同。在實(shí)踐中，若采取口頭訂立租賃合同的方式則風(fēng)險(xiǎn)較大，一方面在今后發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人需提供其他證據(jù)證明該合同的有效性及具體內(nèi)容，可能會(huì)存在證據(jù)難以提供等情形；另一方面，口頭訂立租賃期限為6個(gè)月以上的房屋租賃合同，將被視為不定期房屋租賃合同。故在實(shí)務(wù)中無(wú)論是租賃期限六個(gè)月以下的還是租賃期限六個(gè)月以上的，均建議采取書(shū)面形式訂立房屋租賃合同。（二）、房屋租賃合同的最長(zhǎng)期限《民法典》第705條：“租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。”故房屋租賃合同及續(xù)租合同的最長(zhǎng)期限為20年，最長(zhǎng)20年是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同中所約定的租賃期限，而非數(shù)次或者數(shù)份租賃合同所累計(jì)的總租賃期；租賃期屆滿，當(dāng)事人續(xù)訂房屋租賃合同的租賃期限是自續(xù)訂之日起起算不得超過(guò)20年；而租賃期限超過(guò)20年的，并非整個(gè)租賃合同無(wú)效，而是超過(guò)20年的部分無(wú)效，即租賃期限仍按20年計(jì)算。（三）、定期房屋租賃合同和不定期房屋租賃合同定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人明確約定了租賃期限的房屋租賃合同，包括書(shū)面形式訂立的房屋租賃合同和租賃期限為6個(gè)月以下的口頭訂立的房屋租賃合同。不定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人沒(méi)有約定租賃期限或者約定租賃期限不明確的房屋租賃合同，包括：1、租賃期限六個(gè)月以上卻未采用書(shū)面形式訂立的房屋租賃合同；2、約定不明確不定期租賃合同。即當(dāng)事人無(wú)約定或者約定不明確，未達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，且按照合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣仍不能確定的；3、事實(shí)不定期租賃合同。租賃期間屆滿承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人未提出異議的，原合同繼續(xù)有效但租賃期為不定期。在此種情況下，承租人可隨時(shí)通知出租人解除不定期租賃合同，出租人也可以隨時(shí)解除不定期租賃合同，但應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人，給予其搬出房屋的合理期限。（四）、房屋出租人義務(wù)作為房屋的出租人，其具有以下幾點(diǎn)義務(wù)：1、交付出租房屋。按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和收益。2、租賃房屋保持義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)使出租房屋保持符合約定的用途。3、租賃房屋的維修。出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)出租房屋的維修，但當(dāng)事人另有約定的除外。若出租人未履行出租房維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，產(chǎn)生的相應(yīng)維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；且若因維修出租房影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。4、出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。即承租人在訂立合同時(shí)不知道出租房屋存在權(quán)利瑕疵的，出租人應(yīng)當(dāng)保證交付房屋后不因第三人對(duì)該房屋主張權(quán)利而影響承租人對(duì)房屋使用和收益。5、房屋的安全擔(dān)保義務(wù)。出租房屋危及承租人的社人身安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知道該房屋質(zhì)量不合格的，承租人仍可以隨時(shí)解除該房屋租賃合同。

若出租人未履行上述義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長(zhǎng)租期，甚至面臨解除合同的情形。如相關(guān)法規(guī)規(guī)定若因租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封、租賃房屋有權(quán)屬爭(zhēng)議等使租賃房屋無(wú)法使用的情形，則承租人可請(qǐng)求解除合同；而違反房屋安全擔(dān)保義務(wù)更是使承租人擁有絕對(duì)合同解除權(quán)。（五）、承租人的義務(wù)1、正當(dāng)使用租賃房屋。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的方法使用房屋；如未約定或約定不明確的，按照合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定；仍不能確定的，按照出租房屋的性質(zhì)使用?！睹穹ǖ洹返?11條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中也規(guī)定了承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不恢復(fù)原狀，出租人可請(qǐng)求解除合同并賠償損失。2、支付租金的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)依照合同約定期限如期支付相應(yīng)租金，若無(wú)約定或約定不明確的，應(yīng)當(dāng)按照合同有關(guān)條款和交易習(xí)慣確定，仍不能確定的按照法定期限支付：租賃期間不滿一年的，在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的在租賃期間屆滿時(shí)支付。若承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金，出租人可以要求其在合理期限內(nèi)支付，否則出租人可以解除合同，但若次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金的除外，且出租人要求承租人支付租金的訴訟時(shí)效為一年。3、妥善保管義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管出租房屋，若因保管不善造成出租房屋毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。4、轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意。承租人經(jīng)出租人同意，可將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，原租賃合同繼續(xù)有效，若因第三人造成租賃物損失的，由承租人賠償損失。若未經(jīng)同意即轉(zhuǎn)租，出租人可以解除合同，但出租人自知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租后6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為同意轉(zhuǎn)租。5、返還租賃物的義務(wù)。租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定或者租賃物性質(zhì)使用后的狀態(tài)將該租賃物返還；若房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除，出租人有權(quán)請(qǐng)求次承租人騰房，負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人逾期騰房的，應(yīng)當(dāng)支付逾期騰房占有使用費(fèi)。（六）、城鎮(zhèn)房屋租賃合同的無(wú)效情形?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中第二條規(guī)定：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的城鎮(zhèn)房屋，當(dāng)事人就此訂立的房屋租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！毙枳⒁獾氖?，出租未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋，不應(yīng)認(rèn)定為租賃合同無(wú)效。雖然《