主題公園開發(fā)方案

何謂“主題公園”主題公園是一種以游樂為目標的模擬景觀的呈現，它的最大特點就是賜予游樂形式以某種主題，圍繞既定主題來營造游樂的內容與形式。園內全部的建筑顏色、造型、植被游樂工程等都為主題效勞，共同構成游客簡潔識別的特制和游園的線索。意義。主題公園是現代旅游業(yè)在旅游資源的開發(fā)過程中所孕育產生的的旅游吸引物資源和人文資源的一個或多個特定的主題方式，集諸多消遣內容、休閑要素和效勞接待設施于一體的現代旅游目的地。主題公園分類依據旅游體驗類型，主題公園可分為五大類，分別是：情境模擬、游樂、觀光、主題和風情體驗。游樂型客樂此不疲。如：蘇州樂園〔蘇州、錦江樂園〔上海、夢幻水城〔珠海〕等。情景模擬型主題公園如：三國水滸城〔無錫、浙江橫店影視基地〔浙江東陽、上?？萍拣^〔上海〕等。觀光型的主題公園則濃縮了一些著名景觀或特色景觀的景觀。如：錦繡中華、世界之窗〔深圳〕等。主題型主題公園即各式各樣的水族館和野生動物公園。風情體驗型主題公園，馬上不同的民族風俗和民族顏色呈現在游客眼前。依據功能和用途把主題公園可分為以下幾類：一是微縮景觀類〔深圳錦繡中華、北京世界公園等二是影視城類〔無錫三國城、唐城、水滸城等；三是活動參與類〔蘇州樂園、深圳華僑城、歡快谷等；四是藝術表演類〔深圳華僑城“中華民俗文化村”和“世界之窗”、北京民族園等五是科幻探險類〔江蘇常州的中華恐龍園等。主題公園在國內的進展史：主題公園是一個外來的概念。中國現代意義上的主題公園是從1989年深圳錦繡中華開頭500家，隨即又以同樣的速度紛紛倒閉。經受短暫的以“西游記宮”、“鬼屋”、“紅樓夢館”和游樂場為代表的熱潮、并沉淀了近千億巨額資金后，到了90年月中期以后，主題公園9021破土而出，一派欣欣向榮的景象。尤其最近幾年，國內各地的主題公園進展速度加快，大型主題公園在我國開創(chuàng)了局面，如：北京的“世界公園”、江蘇蘇州的“蘇州樂園”、浙江杭州的“宋城”和“杭州樂園”、上海今年剛開園的“上海歡快谷”、安徽蕪湖的“方特樂產生。上百個旅游主題公園〔包括各種影視城〕和創(chuàng)。2500150070%處于虧損狀態(tài)，僅有10%左右盈利。很多以影視城為代表的主題公園已經開頭衰落，大量的固定外競爭加劇的時代，中國主題公園的進展面臨著機遇與挑戰(zhàn)。國內主題公園進呈現狀：和無錫為代表的長江三角洲以及環(huán)渤海地區(qū)。此外，在長沙、武漢、成都、重慶等中西部地區(qū)城市也分布有較大規(guī)模的主題公園計。我國主題公園的區(qū)域性競爭特別劇烈。例如，僅在上海就有錦江樂園、上海森林公園、浦東世紀公園、夢幻樂園40個主題公園，其中絕大局部公園都存在產品雷同、共性缺乏等問題，從而造成了同一市場范圍內各主題公園之間的惡性競爭。而2008年經濟危機的消滅，使得很多主題公園經營消滅了問題，不少主題公園面臨著倒閉的危急。國內主題公園進展所遇問題：一．盈利模式單一化：一般主題公園的盈利模式由以下幾種盈利方式進展混合的：供給初級體驗〔經受〕的時機出讓，比方：出售門票；供給有助于豐富體驗〔經受〕餐飲，住宿效勞；出讓圍繞旅游者〔潛在旅游者〕的消費力量所帶來的可能的收益時機，比方：旅游區(qū)內的招商、景區(qū)節(jié)慶活動商業(yè)贊助；目的地的房地產開發(fā)；出讓、出售具備學問產權特點的商品，比方：玩具、旅游工藝品、紀念品等；供給保證旅游景點景區(qū)內居民可以市場化的公共效勞，比方：供水，供電等。以上六種主要的盈利方式是建立在游客到來這一根本領實之上的地居民的消費力量根底之上的盈利方式也需要通過游客的到來實現相對的規(guī)模經濟。從中我們不難覺察，目前國內的多數主題公園存在盈利模式單一的問題，有很多主題公園幾乎只有門票收益一種盈利方式來架構其盈利模式。這樣來看主題公園產業(yè)的衰退就并不驚異了。二．跟風現象嚴峻、缺乏自己特色外游樂設施，不去創(chuàng)變革，導致市場認可度低，難以形成規(guī)模性的經濟效益。三．國內主題公園缺少專業(yè)的籌劃團隊一成不變，缺乏穎感，游客重游率低。要留住游客，樂園除了要定期更游樂設施、增加簡潔引起游客的共鳴。四．國內主題公園缺乏自己獨特的旅游文化資源文化是主題公園成功進展的核心和靈魂主題公園所供給的產品是一種以旅游方式被消費的文化產品(體驗)從而實現盈利的方式和手段缺乏正是其致命缺陷。文化主題的濫用，沒有統(tǒng)一的經營方式，缺乏鮮亮特色，從而導致消費者賞識性較差，投資者經營慘淡。國內主題公園與國外主題公園比照：由于對主題公園進展規(guī)律與條件了解缺乏的成分，最終導致成功者少，牽強維持多的局面。國內主題公園與國外主題公園比照分析表主要問題盲目開發(fā)、重復開發(fā)、無序開發(fā)競爭嚴峻主題公園規(guī)模與區(qū)域有效客源不匹配

國內狀況國內20年間，增加了2500個主題公園人均主題到訪率缺乏0.212美元

國外狀況5030個主題公園0.8，人均消46美元主題特色缺乏、粗制濫造，吸引力缺乏

利多參與性游樂工程過少，重游率較低持續(xù)創(chuàng)缺乏，市場影響力漸漸降低人才缺乏，經營治理模式落后收入構造單一、衍生產品缺乏營銷方式落后、品牌制造缺乏

2~4小時大局部美元后續(xù)投資有專業(yè)閱歷的治理人才少國內80%來自門票收入，其20%國內有知名度的主題樂園數量少，經營營銷模式落后

6~12小時每年內容的投資占全年總4%~5%45%~60%，以高薪留住專業(yè)性人才國外門票收入只占20%~30%，其他經營收入占大多數國外市場開發(fā)費用占總經營9%~15%國內主題公園將來進展趨勢：一席之地，就必需圍繞品牌塑造、市場開拓和經營創(chuàng)來開放競爭。—.經營盈利的模式轉變1.經營增長盈利模式經營增長盈利模式的核心是從經營增長上謀求主題公園利潤的增長園實行傳統(tǒng)的以門票為主要收入，在游樂工程不斷更和提升的根底上，實施更為人性化、通平臺，通過更游樂設施，餐飲企業(yè)進駐主題公園，從而在旅游產品的穎性業(yè)性和人性化、操作的信息化等方面形成優(yōu)勢，獲得利潤。首先，將門票調整為彈性制。節(jié)日票價和平日票價、日間票價和夜間票價，并且對成人、兒童、老年人、殘疾人制定不同游率。其次，定期更消遣設施。始終承受“三、三制”，即每年要淘汰三分之一的舊工程，同時設三分之一的工程，使樣，才能使主題公園亮點不斷，抑制游客的審美疲乏和體驗疲乏，使其永葆青春和生命力。再次，實現員工、游客的互動。中的員工效勞滿足度是關鍵要素少化，本錢的最低化、效率的最優(yōu)化。物業(yè)增值盈利模式我國主題公園的物業(yè)增值盈利模式，主要是指地段增值。主題公園由于占地面積較大，的方式實現主題公園物業(yè)的增值盈利。當地的物流、信息流、資金流和商品流的運轉，使區(qū)域經濟的進展更具活力、競爭力和生命力。從而為酒店、景觀房產的建筑供給了必要的前提條件。這種通過旅游業(yè)的關聯性這種盈利模式。80184個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽度的旅游城，帶動了周邊房地產的大幅升值。在此根底上，華僑城憑借低廉的土地儲藏本錢優(yōu)勢進軍房地產領域，現已建成113300多幢樓宇，建成華僑城中學、小學、幼兒園、國際幼教中心、華僑城醫(yī)院、體育活動中而房地產工程盈利力量遠遠高于行業(yè)平均水平。品牌延長盈利模式品牌延長盈利模式是主題公園長期盈利的最正確模式為三個階段：品牌塑造階段、品牌擴張階段、品牌維護階段。主題公園品牌的盈利必需首先在品牌的塑造上投入大量的本錢好的品牌信息傳播給游客，強化游客對旅游品牌的正面認知和評價。及的產業(yè)包括書刊、印刷、保藏品、紀念品、商業(yè)等。迪斯尼樂園紀念品種類已到達2800主題公園品牌維護是指當主題公園的品牌進入成熟期后實施應留意自身品牌的保護〔包括：注冊、防偽、維權等〕以及品牌內容的創(chuàng)等方面，從而實現主題公園品牌的全面盈利?？驮垂蚕碛Ｊ剿?，將食、住、行、游、購、娛六大要素開發(fā)形成完整體系，通過憑票打折的形式，實現客源的共享。以下幾個階段:餐廳、酒店、出租車、商鋪，以及其他景點和消遣場所，并邀請他們參加聯合進展的聯盟。能進展聯盟的，假設利益安排不公正聯盟也不能長久。對游客和主題公園以及聯盟商家來講，一舉多得。模式，適中選擇多種盈利模式的協(xié)調功能，實現主題公園盈利的最大化。二.進展中國特色的主題公園地域風情，著名人物、神話傳奇、文學遺產、宗教故事以及各地的自然風光、地質奇貌、植展的一大優(yōu)勢。三．國內主題公園要想安康、穩(wěn)定、快速的進展必需堅持：1.大力進展衍生品經濟，引導消費，刺激消費；建立連鎖效應，整合一切可整合的資源，擴大經濟效應；建立自身品牌，確保自身的可持續(xù)進展。一是以中國的歷史文化為主題，這是我們的優(yōu)勢和強項，也是外國人最寵愛的；二是休閑度假型的主題公園；三是集學問性、趣味性和參與性為一體，表現科技的主題公園也將大放異彩。世界各地的主題公園進展說明，大規(guī)模、高投入是其特點，且多分布于經濟興旺地區(qū)。斷創(chuàng)使其得長期經營，根本接近于世界水平。中國成功主題公園案例：華僑城產品：以旅游+文化+地產的復合產品，由深圳向全國輻射、拓展300A445.85〔20099〕員工人數：4823特點：與城市開發(fā)相結合，產品定位與城區(qū)規(guī)劃相結合，多種業(yè)態(tài)并舉，大面積拿地，整體規(guī)劃，走規(guī)?；_發(fā)道路，單一區(qū)域滾動開發(fā)，逐步挖掘跨區(qū)域價值。華僑城進展第一階段：地產與旅游的平衡進展〔1986---1993年〕來源，逐步實現旅游與地產平衡進展。華僑城初期主題公園工程概況旅游設施占地規(guī)模景點數量開業(yè)時間投資門票經濟效益錦繡中華30821989170十年中營業(yè)總額達176民俗文化村202119911.1903億；兩景區(qū)分別在開民族的24個村寨業(yè)一年和一年多的時間內收回全部投資，共接待海內外游客四千多萬人次。華僑城初期地產與主題公園工程工程開發(fā)時間〔公頃〕面積〔萬㎡〕面積資金平衡東方花園198611.26地產收益錦繡中華198930樂園投資海景花園19902.910.2地產收益民俗文化村199120樂園投資時間羅湖房價時間羅湖房價福田房價南山房價華僑城房價售價〔港增長率售價增長率售價增長率售價增長率19883063.8---3078---2300---2015---19893937.928.53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.15723110.58600045.12755622.52華僑城其次階段：旅游對地產的價值提升〔1993---2004〕用，地產開發(fā)實現高回報。華僑城其次階段主題公園工程概況旅游設施占地規(guī)模景點數量開業(yè)時間投資門票經濟效益世界4819946.5億120開業(yè)至2002年之窗萬平方米美洲區(qū)、現代科技消遣區(qū)、世界雕塑園、國際街九大景118618元底，共接待游客2300營業(yè)收入28億元。利潤總額連1歡樂一期8一期1202002谷17萬平廣場、卡通城、冒險山、歡樂島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森1998年10各投資4全年入園人數230方米林、颶風灣、陽光水岸、瑪120033二期18萬平方米4二期20015接待695萬人次。華僑城其次階段地產與主題公園工程工程開發(fā)時間〔公頃〕面積〔萬㎡〕面積資金平衡湖濱花園1993-19940.972地產收益桂花苑1993-19942.56.7地產收益世界之窗199448樂園投資中旅廣場1996-19971.612.9地產收益歡快谷1998-200135樂園投資波托菲諾2001-200280108地產收益華僑城其次階段地產工程價格表進展階段1996---19972000---2004代表樓盤中旅廣場波托菲諾、純水岸住區(qū)形象華僑城產業(yè)配套高尚人文價格變化80009000---15000華僑城其次階段前期房地產收益與主題公園投資仍舊保持資金平衡增多，其實區(qū)域價值已經呈現；其次階段后期，房地產收益實現資金高額回報。華僑城第三階段：區(qū)域關聯產業(yè)初步形成，明確導入文化元素成為區(qū)域開發(fā)的盈利點〔2004-----2006〕華僑城第三階段特點：良好的資源環(huán)境以及產業(yè)孵化范圍吸引創(chuàng)意產業(yè)在華僑城內聚集，成為區(qū)域開發(fā)的盈利點。2004LOFT為啟動，促進華僑城東部工業(yè)區(qū)的廠房建筑向以創(chuàng)意產業(yè)為主的空間形式轉換，2006519華僑城創(chuàng)意文化園在華僑城LOFT華僑城創(chuàng)意文化產業(yè)園入駐機構華僑城第四階段：深化深圳基地，布局全國重點城市，建設21世紀中國可持續(xù)的人文示范城區(qū)〔2006〕華僑城第四階段特點：形成“以旅游地產為特色的綜合開發(fā)與經營“模式的“1+3”戰(zhàn)的戰(zhàn)略目標。目前華僑城模式已衍生出三種具體開發(fā)模式經過多年的探究與進展，目前華僑城模式已經衍生出三種具體的模式，即歡快谷模式、圍，而且對選址等也存在著略有不同的要求。具體見下表。華僑城模式特點，其也是華僑城模式核心競爭力之所在：改善區(qū)域內自然、人文、經濟環(huán)境，從而有效提升土地和房地產的價值。因而，華僑城模式為關鍵和打算性的作用。大規(guī)模成片綜合開發(fā)。華僑城模式是“旅游+房地產”的經營模式，它是以資源整合為核心，崇尚旅游功能與居住、商務功能混合布局，強調住宅、商業(yè)、酒店、辦公、旅游觀大規(guī)模成片綜合開發(fā)工程。旅游和房地產良性互動。華僑城模式先由旅游起步，旅游帶靚環(huán)境，環(huán)境帶旺地產，肯定支持；另一方面，房地產快速盈利的特性又有利于促進旅游業(yè)務的進一步進展和擴張，從而形成旅游業(yè)與房地產業(yè)相得益彰、良性互動之態(tài)勢。超前科學規(guī)劃。華僑城模式秉承“在花園中建城市”的開發(fā)理念，并在全國開發(fā)區(qū)中領先提倡“規(guī)劃就是財寶”的現代進展觀，留意生態(tài)人文環(huán)境和根底設施的配套為本的超前科學規(guī)劃，堅持先規(guī)劃后建景區(qū)和住宅的方針。華僑城閱歷：企業(yè)進展與城區(qū)進展嚴密結合，聯動進展；以先進、統(tǒng)一和可持續(xù)的規(guī)劃作為城區(qū)進展指引；成片綜合開發(fā)的規(guī)劃建設模式與統(tǒng)一大社區(qū)的治理模式；強調人與自然的和諧共融，營造豐富的公共空間；突出“人文”特色，以文化建設豐富城區(qū)內涵。案例：華僑城深圳歡快谷主題公園分析19981018區(qū)，西班牙廣場、卡通城、冒險山、歡快島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風灣、陽光水岸、100的主題樂園。特點一：不斷擴大規(guī)模、追加投資歡快谷每年投入3-5隔三年推出一組的投資在5〔投資在1千萬---5千萬之間，每年一組的小型消遣工程。特點二：多元化收益〔門票、餐飲、購物〕2006293萬人次，20073232008年游客量318200720084200741%。樂園分布各色餐廳和場所，如：面點王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕點及各色紀念品商店。門票收入、餐飲收入和購物收入分別占總收入的53%、12%35%。附：主題公園設備設施：以一個標準主題公園為例〔大型設備13個、小型設備50個，設備投資約為2億元，1.95500萬元?，F場大型設備治理人員每班48人，2152126人。設備名稱占地規(guī)格價格

指標十環(huán)過山車100畝Intamina28人，90度垂直俯沖，軌道最高8米。一億1—2次維護設備名稱占地規(guī)格價格

指標摩托過山車3000㎡額定乘員10人，軌道長度120018米5000萬1—2次維護設備名稱占地規(guī)格價格

指標太空梭200㎡16人，四個位置，460米200萬1—2次維護標準主題公園大型設備配置參考表工程類別規(guī)模、高度造價運營力量電力本錢十環(huán)過山車占地30畝〔430米×450米8028一億6人/班——人摩托過山車3000㎡〔40米×80米〕