主題公園開發(fā)方案

何謂“主題公園”主題公園是一種以游樂為目標(biāo)的模擬景觀的呈現(xiàn)，它的最大特點(diǎn)就是賜予游樂形式以某種主題，圍繞既定主題來營造游樂的內(nèi)容與形式。園內(nèi)全部的建筑顏色、造型、植被游樂工程等都為主題效勞，共同構(gòu)成游客簡潔識別的特制和游園的線索。意義。主題公園是現(xiàn)代旅游業(yè)在旅游資源的開發(fā)過程中所孕育產(chǎn)生的的旅游吸引物資源和人文資源的一個(gè)或多個(gè)特定的主題方式，集諸多消遣內(nèi)容、休閑要素和效勞接待設(shè)施于一體的現(xiàn)代旅游目的地。主題公園分類依據(jù)旅游體驗(yàn)類型，主題公園可分為五大類，分別是：情境模擬、游樂、觀光、主題和風(fēng)情體驗(yàn)。游樂型客樂此不疲。如：蘇州樂園〔蘇州、錦江樂園〔上海、夢幻水城〔珠?！车取Ｇ榫澳M型主題公園如：三國水滸城〔無錫、浙江橫店影視基地〔浙江東陽、上?？萍拣^〔上?！车?。觀光型的主題公園則濃縮了一些著名景觀或特色景觀的景觀。如：錦繡中華、世界之窗〔深圳〕等。主題型主題公園即各式各樣的水族館和野生動物公園。風(fēng)情體驗(yàn)型主題公園，馬上不同的民族風(fēng)俗和民族顏色呈現(xiàn)在游客眼前。依據(jù)功能和用途把主題公園可分為以下幾類：一是微縮景觀類〔深圳錦繡中華、北京世界公園等二是影視城類〔無錫三國城、唐城、水滸城等；三是活動參與類〔蘇州樂園、深圳華僑城、歡快谷等；四是藝術(shù)表演類〔深圳華僑城“中華民俗文化村”和“世界之窗”、北京民族園等五是科幻探險(xiǎn)類〔江蘇常州的中華恐龍園等。主題公園在國內(nèi)的進(jìn)展史：主題公園是一個(gè)外來的概念。中國現(xiàn)代意義上的主題公園是從1989年深圳錦繡中華開頭500家，隨即又以同樣的速度紛紛倒閉。經(jīng)受短暫的以“西游記宮”、“鬼屋”、“紅樓夢館”和游樂場為代表的熱潮、并沉淀了近千億巨額資金后，到了90年月中期以后，主題公園9021破土而出，一派欣欣向榮的景象。尤其最近幾年，國內(nèi)各地的主題公園進(jìn)展速度加快，大型主題公園在我國開創(chuàng)了局面，如：北京的“世界公園”、江蘇蘇州的“蘇州樂園”、浙江杭州的“宋城”和“杭州樂園”、上海今年剛開園的“上海歡快谷”、安徽蕪湖的“方特樂產(chǎn)生。上百個(gè)旅游主題公園〔包括各種影視城〕和創(chuàng)。2500150070%處于虧損狀態(tài)，僅有10%左右盈利。很多以影視城為代表的主題公園已經(jīng)開頭衰落，大量的固定外競爭加劇的時(shí)代，中國主題公園的進(jìn)展面臨著機(jī)遇與挑戰(zhàn)。國內(nèi)主題公園進(jìn)呈現(xiàn)狀：和無錫為代表的長江三角洲以及環(huán)渤海地區(qū)。此外，在長沙、武漢、成都、重慶等中西部地區(qū)城市也分布有較大規(guī)模的主題公園計(jì)。我國主題公園的區(qū)域性競爭特別劇烈。例如，僅在上海就有錦江樂園、上海森林公園、浦東世紀(jì)公園、夢幻樂園40個(gè)主題公園，其中絕大局部公園都存在產(chǎn)品雷同、共性缺乏等問題，從而造成了同一市場范圍內(nèi)各主題公園之間的惡性競爭。而2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的消滅，使得很多主題公園經(jīng)營消滅了問題，不少主題公園面臨著倒閉的危急。國內(nèi)主題公園進(jìn)展所遇問題：一．盈利模式單一化：一般主題公園的盈利模式由以下幾種盈利方式進(jìn)展混合的：供給初級體驗(yàn)〔經(jīng)受〕的時(shí)機(jī)出讓，比方：出售門票；供給有助于豐富體驗(yàn)〔經(jīng)受〕餐飲，住宿效勞；出讓圍繞旅游者〔潛在旅游者〕的消費(fèi)力量所帶來的可能的收益時(shí)機(jī)，比方：旅游區(qū)內(nèi)的招商、景區(qū)節(jié)慶活動商業(yè)贊助；目的地的房地產(chǎn)開發(fā)；出讓、出售具備學(xué)問產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)的商品，比方：玩具、旅游工藝品、紀(jì)念品等；供給保證旅游景點(diǎn)景區(qū)內(nèi)居民可以市場化的公共效勞，比方：供水，供電等。以上六種主要的盈利方式是建立在游客到來這一根本領(lǐng)實(shí)之上的地居民的消費(fèi)力量根底之上的盈利方式也需要通過游客的到來實(shí)現(xiàn)相對的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。從中我們不難覺察，目前國內(nèi)的多數(shù)主題公園存在盈利模式單一的問題，有很多主題公園幾乎只有門票收益一種盈利方式來架構(gòu)其盈利模式。這樣來看主題公園產(chǎn)業(yè)的衰退就并不驚異了。二．跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)峻、缺乏自己特色外游樂設(shè)施，不去創(chuàng)變革，導(dǎo)致市場認(rèn)可度低，難以形成規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)效益。三．國內(nèi)主題公園缺少專業(yè)的籌劃團(tuán)隊(duì)一成不變，缺乏穎感，游客重游率低。要留住游客，樂園除了要定期更游樂設(shè)施、增加簡潔引起游客的共鳴。四．國內(nèi)主題公園缺乏自己獨(dú)特的旅游文化資源文化是主題公園成功進(jìn)展的核心和靈魂主題公園所供給的產(chǎn)品是一種以旅游方式被消費(fèi)的文化產(chǎn)品(體驗(yàn))從而實(shí)現(xiàn)盈利的方式和手段缺乏正是其致命缺陷。文化主題的濫用，沒有統(tǒng)一的經(jīng)營方式，缺乏鮮亮特色，從而導(dǎo)致消費(fèi)者賞識性較差，投資者經(jīng)營慘淡。國內(nèi)主題公園與國外主題公園比照：由于對主題公園進(jìn)展規(guī)律與條件了解缺乏的成分，最終導(dǎo)致成功者少，牽強(qiáng)維持多的局面。國內(nèi)主題公園與國外主題公園比照分析表主要問題盲目開發(fā)、重復(fù)開發(fā)、無序開發(fā)競爭嚴(yán)峻主題公園規(guī)模與區(qū)域有效客源不匹配

國內(nèi)狀況國內(nèi)20年間，增加了2500個(gè)主題公園人均主題到訪率缺乏0.212美元

國外狀況5030個(gè)主題公園0.8，人均消46美元主題特色缺乏、粗制濫造，吸引力缺乏

利多參與性游樂工程過少，重游率較低持續(xù)創(chuàng)缺乏，市場影響力漸漸降低人才缺乏，經(jīng)營治理模式落后收入構(gòu)造單一、衍生產(chǎn)品缺乏營銷方式落后、品牌制造缺乏

2~4小時(shí)大局部美元后續(xù)投資有專業(yè)閱歷的治理人才少國內(nèi)80%來自門票收入，其20%國內(nèi)有知名度的主題樂園數(shù)量少，經(jīng)營營銷模式落后

6~12小時(shí)每年內(nèi)容的投資占全年總4%~5%45%~60%，以高薪留住專業(yè)性人才國外門票收入只占20%~30%，其他經(jīng)營收入占大多數(shù)國外市場開發(fā)費(fèi)用占總經(jīng)營9%~15%國內(nèi)主題公園將來進(jìn)展趨勢：一席之地，就必需圍繞品牌塑造、市場開拓和經(jīng)營創(chuàng)來開放競爭?！?經(jīng)營盈利的模式轉(zhuǎn)變1.經(jīng)營增長盈利模式經(jīng)營增長盈利模式的核心是從經(jīng)營增長上謀求主題公園利潤的增長園實(shí)行傳統(tǒng)的以門票為主要收入，在游樂工程不斷更和提升的根底上，實(shí)施更為人性化、通平臺，通過更游樂設(shè)施，餐飲企業(yè)進(jìn)駐主題公園，從而在旅游產(chǎn)品的穎性業(yè)性和人性化、操作的信息化等方面形成優(yōu)勢，獲得利潤。首先，將門票調(diào)整為彈性制。節(jié)日票價(jià)和平日票價(jià)、日間票價(jià)和夜間票價(jià)，并且對成人、兒童、老年人、殘疾人制定不同游率。其次，定期更消遣設(shè)施。始終承受“三、三制”，即每年要淘汰三分之一的舊工程，同時(shí)設(shè)三分之一的工程，使樣，才能使主題公園亮點(diǎn)不斷，抑制游客的審美疲乏和體驗(yàn)疲乏，使其永葆青春和生命力。再次，實(shí)現(xiàn)員工、游客的互動。中的員工效勞滿足度是關(guān)鍵要素少化，本錢的最低化、效率的最優(yōu)化。物業(yè)增值盈利模式我國主題公園的物業(yè)增值盈利模式，主要是指地段增值。主題公園由于占地面積較大，的方式實(shí)現(xiàn)主題公園物業(yè)的增值盈利。當(dāng)?shù)氐奈锪鳌⑿畔⒘?、資金流和商品流的運(yùn)轉(zhuǎn)，使區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展更具活力、競爭力和生命力。從而為酒店、景觀房產(chǎn)的建筑供給了必要的前提條件。這種通過旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)性這種盈利模式。80184個(gè)頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽(yù)度的旅游城，帶動了周邊房地產(chǎn)的大幅升值。在此根底上，華僑城憑借低廉的土地儲藏本錢優(yōu)勢進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)已建成113300多幢樓宇，建成華僑城中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、國際幼教中心、華僑城醫(yī)院、體育活動中而房地產(chǎn)工程盈利力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。品牌延長盈利模式品牌延長盈利模式是主題公園長期盈利的最正確模式為三個(gè)階段：品牌塑造階段、品牌擴(kuò)張階段、品牌維護(hù)階段。主題公園品牌的盈利必需首先在品牌的塑造上投入大量的本錢好的品牌信息傳播給游客，強(qiáng)化游客對旅游品牌的正面認(rèn)知和評價(jià)。及的產(chǎn)業(yè)包括書刊、印刷、保藏品、紀(jì)念品、商業(yè)等。迪斯尼樂園紀(jì)念品種類已到達(dá)2800主題公園品牌維護(hù)是指當(dāng)主題公園的品牌進(jìn)入成熟期后實(shí)施應(yīng)留意自身品牌的保護(hù)〔包括：注冊、防偽、維權(quán)等〕以及品牌內(nèi)容的創(chuàng)等方面，從而實(shí)現(xiàn)主題公園品牌的全面盈利?？驮垂蚕碛Ｊ剿?，將食、住、行、游、購、娛六大要素開發(fā)形成完整體系，通過憑票打折的形式，實(shí)現(xiàn)客源的共享。以下幾個(gè)階段:餐廳、酒店、出租車、商鋪，以及其他景點(diǎn)和消遣場所，并邀請他們參加聯(lián)合進(jìn)展的聯(lián)盟。能進(jìn)展聯(lián)盟的，假設(shè)利益安排不公正聯(lián)盟也不能長久。對游客和主題公園以及聯(lián)盟商家來講，一舉多得。模式，適中選擇多種盈利模式的協(xié)調(diào)功能，實(shí)現(xiàn)主題公園盈利的最大化。二.進(jìn)展中國特色的主題公園地域風(fēng)情，著名人物、神話傳奇、文學(xué)遺產(chǎn)、宗教故事以及各地的自然風(fēng)光、地質(zhì)奇貌、植展的一大優(yōu)勢。三．國內(nèi)主題公園要想安康、穩(wěn)定、快速的進(jìn)展必需堅(jiān)持：1.大力進(jìn)展衍生品經(jīng)濟(jì)，引導(dǎo)消費(fèi)，刺激消費(fèi)；建立連鎖效應(yīng)，整合一切可整合的資源，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；建立自身品牌，確保自身的可持續(xù)進(jìn)展。一是以中國的歷史文化為主題，這是我們的優(yōu)勢和強(qiáng)項(xiàng)，也是外國人最寵愛的；二是休閑度假型的主題公園；三是集學(xué)問性、趣味性和參與性為一體，表現(xiàn)科技的主題公園也將大放異彩。世界各地的主題公園進(jìn)展說明，大規(guī)模、高投入是其特點(diǎn)，且多分布于經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)。斷創(chuàng)使其得長期經(jīng)營，根本接近于世界水平。中國成功主題公園案例：華僑城產(chǎn)品：以旅游+文化+地產(chǎn)的復(fù)合產(chǎn)品，由深圳向全國輻射、拓展300A445.85〔20099〕員工人數(shù)：4823特點(diǎn)：與城市開發(fā)相結(jié)合，產(chǎn)品定位與城區(qū)規(guī)劃相結(jié)合，多種業(yè)態(tài)并舉，大面積拿地，整體規(guī)劃，走規(guī)?；_發(fā)道路，單一區(qū)域滾動開發(fā)，逐步挖掘跨區(qū)域價(jià)值。華僑城進(jìn)展第一階段：地產(chǎn)與旅游的平衡進(jìn)展〔1986---1993年〕來源，逐步實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)平衡進(jìn)展。華僑城初期主題公園工程概況旅游設(shè)施占地規(guī)模景點(diǎn)數(shù)量開業(yè)時(shí)間投資門票經(jīng)濟(jì)效益錦繡中華30821989170十年中營業(yè)總額達(dá)176民俗文化村202119911.1903億；兩景區(qū)分別在開民族的24個(gè)村寨業(yè)一年和一年多的時(shí)間內(nèi)收回全部投資，共接待海內(nèi)外游客四千多萬人次。華僑城初期地產(chǎn)與主題公園工程工程開發(fā)時(shí)間〔公頃〕面積〔萬㎡〕面積資金平衡東方花園198611.26地產(chǎn)收益錦繡中華198930樂園投資海景花園19902.910.2地產(chǎn)收益民俗文化村199120樂園投資時(shí)間羅湖房價(jià)時(shí)間羅湖房價(jià)福田房價(jià)南山房價(jià)華僑城房價(jià)售價(jià)〔港增長率售價(jià)增長率售價(jià)增長率售價(jià)增長率19883063.8---3078---2300---2015---19893937.928.53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.15723110.58600045.12755622.52華僑城其次階段：旅游對地產(chǎn)的價(jià)值提升〔1993---2004〕用，地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)高回報(bào)。華僑城其次階段主題公園工程概況旅游設(shè)施占地規(guī)模景點(diǎn)數(shù)量開業(yè)時(shí)間投資門票經(jīng)濟(jì)效益世界4819946.5億120開業(yè)至2002年之窗萬平方米美洲區(qū)、現(xiàn)代科技消遣區(qū)、世界雕塑園、國際街九大景118618元底，共接待游客2300營業(yè)收入28億元。利潤總額連1歡樂一期8一期1202002谷17萬平廣場、卡通城、冒險(xiǎn)山、歡樂島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森1998年10各投資4全年入園人數(shù)230方米林、颶風(fēng)灣、陽光水岸、瑪120033二期18萬平方米4二期20015接待695萬人次。華僑城其次階段地產(chǎn)與主題公園工程工程開發(fā)時(shí)間〔公頃〕面積〔萬㎡〕面積資金平衡湖濱花園1993-19940.972地產(chǎn)收益桂花苑1993-19942.56.7地產(chǎn)收益世界之窗199448樂園投資中旅廣場1996-19971.612.9地產(chǎn)收益歡快谷1998-200135樂園投資波托菲諾2001-200280108地產(chǎn)收益華僑城其次階段地產(chǎn)工程價(jià)格表進(jìn)展階段1996---19972000---2004代表樓盤中旅廣場波托菲諾、純水岸住區(qū)形象華僑城產(chǎn)業(yè)配套高尚人文價(jià)格變化80009000---15000華僑城其次階段前期房地產(chǎn)收益與主題公園投資仍舊保持資金平衡增多，其實(shí)區(qū)域價(jià)值已經(jīng)呈現(xiàn)；其次階段后期，房地產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)資金高額回報(bào)。華僑城第三階段：區(qū)域關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)初步形成，明確導(dǎo)入文化元素成為區(qū)域開發(fā)的盈利點(diǎn)〔2004-----2006〕華僑城第三階段特點(diǎn)：良好的資源環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)孵化范圍吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在華僑城內(nèi)聚集，成為區(qū)域開發(fā)的盈利點(diǎn)。2004LOFT為啟動，促進(jìn)華僑城東部工業(yè)區(qū)的廠房建筑向以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的空間形式轉(zhuǎn)換，2006519華僑城創(chuàng)意文化園在華僑城LOFT華僑城創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園入駐機(jī)構(gòu)華僑城第四階段：深化深圳基地，布局全國重點(diǎn)城市，建設(shè)21世紀(jì)中國可持續(xù)的人文示范城區(qū)〔2006〕華僑城第四階段特點(diǎn)：形成“以旅游地產(chǎn)為特色的綜合開發(fā)與經(jīng)營“模式的“1+3”戰(zhàn)的戰(zhàn)略目標(biāo)。目前華僑城模式已衍生出三種具體開發(fā)模式經(jīng)過多年的探究與進(jìn)展，目前華僑城模式已經(jīng)衍生出三種具體的模式，即歡快谷模式、圍，而且對選址等也存在著略有不同的要求。具體見下表。華僑城模式特點(diǎn)，其也是華僑城模式核心競爭力之所在：改善區(qū)域內(nèi)自然、人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，從而有效提升土地和房地產(chǎn)的價(jià)值。因而，華僑城模式為關(guān)鍵和打算性的作用。大規(guī)模成片綜合開發(fā)。華僑城模式是“旅游+房地產(chǎn)”的經(jīng)營模式，它是以資源整合為核心，崇尚旅游功能與居住、商務(wù)功能混合布局，強(qiáng)調(diào)住宅、商業(yè)、酒店、辦公、旅游觀大規(guī)模成片綜合開發(fā)工程。旅游和房地產(chǎn)良性互動。華僑城模式先由旅游起步，旅游帶靚環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，肯定支持；另一方面，房地產(chǎn)快速盈利的特性又有利于促進(jìn)旅游業(yè)務(wù)的進(jìn)一步進(jìn)展和擴(kuò)張，從而形成旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相得益彰、良性互動之態(tài)勢。超前科學(xué)規(guī)劃。華僑城模式秉承“在花園中建城市”的開發(fā)理念，并在全國開發(fā)區(qū)中領(lǐng)先提倡“規(guī)劃就是財(cái)寶”的現(xiàn)代進(jìn)展觀，留意生態(tài)人文環(huán)境和根底設(shè)施的配套為本的超前科學(xué)規(guī)劃，堅(jiān)持先規(guī)劃后建景區(qū)和住宅的方針。華僑城閱歷：企業(yè)進(jìn)展與城區(qū)進(jìn)展嚴(yán)密結(jié)合，聯(lián)動進(jìn)展；以先進(jìn)、統(tǒng)一和可持續(xù)的規(guī)劃作為城區(qū)進(jìn)展指引；成片綜合開發(fā)的規(guī)劃建設(shè)模式與統(tǒng)一大社區(qū)的治理模式；強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧共融，營造豐富的公共空間；突出“人文”特色，以文化建設(shè)豐富城區(qū)內(nèi)涵。案例：華僑城深圳歡快谷主題公園分析19981018區(qū)，西班牙廣場、卡通城、冒險(xiǎn)山、歡快島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風(fēng)灣、陽光水岸、100的主題樂園。特點(diǎn)一：不斷擴(kuò)大規(guī)模、追加投資歡快谷每年投入3-5隔三年推出一組的投資在5〔投資在1千萬---5千萬之間，每年一組的小型消遣工程。特點(diǎn)二：多元化收益〔門票、餐飲、購物〕2006293萬人次，20073232008年游客量318200720084200741%。樂園分布各色餐廳和場所，如：面點(diǎn)王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕點(diǎn)及各色紀(jì)念品商店。門票收入、餐飲收入和購物收入分別占總收入的53%、12%35%。附：主題公園設(shè)備設(shè)施：以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)主題公園為例〔大型設(shè)備13個(gè)、小型設(shè)備50個(gè)，設(shè)備投資約為2億元，1.95500萬元?，F(xiàn)場大型設(shè)備治理人員每班48人，2152126人。設(shè)備名稱占地規(guī)格價(jià)格

指標(biāo)十環(huán)過山車100畝Intamina28人，90度垂直俯沖，軌道最高8米。一億1—2次維護(hù)設(shè)備名稱占地規(guī)格價(jià)格

指標(biāo)摩托過山車3000㎡額定乘員10人，軌道長度120018米5000萬1—2次維護(hù)設(shè)備名稱占地規(guī)格價(jià)格

指標(biāo)太空梭200㎡16人，四個(gè)位置，460米200萬1—2次維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)主題公園大型設(shè)備配置參考表工程類別規(guī)模、高度造價(jià)運(yùn)營力量電力本錢十環(huán)過山車占地30畝〔430米×450米8028一億6人/班——人摩托過山車3000㎡〔40米×80米〕