二、三線城市商業(yè)地產的開發(fā)策略及案例

新政下的房地產現狀，我們思索之余，如何調整戰(zhàn)略……房地產宏觀分析.ppt一、深入認識商業(yè)地產三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項目定位與設計規(guī)劃五、解析招商模式與管理二、開發(fā)流程及產品策略理清概念：商業(yè)地產常被簡單地理解為商場、商鋪、MALL、步行街購物中心之類。其實，商業(yè)地產不是一種業(yè)態(tài)，也不是一種建筑形態(tài)，它是一種物業(yè)形式——★廣義的商業(yè)地產：依托泛商業(yè)的概念，用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產。它包含了：商業(yè)街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業(yè)等等?！铼M義的商業(yè)地產：是專用于商業(yè)服務也即經營用途的物業(yè)形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、休閑等。他們在開發(fā)模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。商業(yè)地產的成功運營，精彩之余，意義更加深遠……有效的商業(yè)運作帶來物業(yè)的增值；租金的回報能保證項目的可持續(xù)經營；可利用自持物業(yè)進行再融資或在資本市場直接變現；有了成功的商業(yè)案例，將能以更低的價格獲取土地和項目；

成功的商業(yè)運作將大大提升公司品牌，社會效益和經濟效益雙豐收商業(yè)物業(yè)的增值持續(xù)穩(wěn)定的收益強大的融資平臺項目拓展的優(yōu)勢品牌影響力為什么做商業(yè)地產？——商業(yè)地產的價值定位設計建設招商運營商業(yè)地產的實質您是哪種類型開發(fā)商？案例分享西蒙介紹.ppt沒有利潤，即使有最佳的產品、最好的形象、最優(yōu)秀的員工，企業(yè)也會很快陷入困境；很多企業(yè)是先研究我是不是世界500強，再研究我活不活得下去，路走反了。

提個問題：——做商業(yè)地產，如何最大化地創(chuàng)造利潤？招行的風險文化商業(yè)地產如何實現物業(yè)價值緊扣客戶需求、吸引購買者、投資客、觀光客業(yè)態(tài)新穎，包容性強，吸引消費者、觀光客理念超前，設計出跳，形成地標，吸引市民商業(yè)業(yè)態(tài)產品形態(tài)建筑特征讓人來住，讓人來看，讓人來買，讓人來消費，讓人回去做宣傳商業(yè)地產與住宅開發(fā)的區(qū)別？商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別.ppt商業(yè)地產住宅地產商業(yè)地產與住宅開發(fā)的本質區(qū)別？價值一次性實現非請勿來非要你來要實現價值增值我們的商業(yè)項目是否有魅力？你的建筑有沒有魅力？是不是令人難忘？1你的建筑和定位是否吸引商家？它會來不？2你的商業(yè)有沒有磁性，消費者是否喜歡來？3

你的業(yè)態(tài)是否足夠新穎有趣，是否有商業(yè)景點？4？如果回答：是！則項目大功告成。案例分析

大寧國際.ppt商業(yè)地產的發(fā)展趨勢？

做好準備了嗎？凡事都得趁早做商業(yè)地產——亦是如此一、深入認識商業(yè)地產三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項目定位與設計規(guī)劃五、解析招商模式與管理二、開發(fā)流程及產品策略商業(yè)地產開發(fā)系統的形成市場研究（選址）運營管理招商與建設規(guī)劃設計定位商業(yè)地產開發(fā)全環(huán)節(jié)商業(yè)地產可控性開發(fā)流程土地與項目獲取階段市場研究及定位階段方案與產品塑造階段設計與產品優(yōu)化階段項目工程建設階段項目招商租售階段商業(yè)運營管理階段融資與資本運作階段

開發(fā)全流程解析開發(fā)全流程.xlsx一、“現金流”是商業(yè)地產開發(fā)的基礎現金為王.pptx

案例分析全產業(yè)鏈的不動產運營案例：嘉德置地的運作模式.pptx要常鍛煉身體珍愛脊椎多多運動.ppt

二、項目定位是商業(yè)地產開發(fā)的前提

三、產品研究是商業(yè)地產開發(fā)的根本產品的分類.pptx萬達廣場的三代產品概述.pptx

四、租售關系是商業(yè)地產開發(fā)的核心

五、商業(yè)模式是商業(yè)地產開發(fā)的關鍵“先招商后建設，訂單式開發(fā)模式”是萬達成功的關鍵商業(yè)地產開發(fā)模式.ppt六、業(yè)態(tài)組合是商業(yè)地產開發(fā)的重點七、招商管理讓定位和業(yè)態(tài)組合落地專題研究：如何通過模型推導，形成產品策略？案例分享：項目配比推導及經濟模型測算.docx萬達商業(yè)模式的經驗分享萬達的運作經驗分享.pptx一、深入認識商業(yè)地產三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項目定位與設計規(guī)劃五、解析招商模式與管理二、開發(fā)流程及產品策略購物中心

購物中心是指多業(yè)態(tài)、多業(yè)種、多店鋪的全客層消費場所，多設在市區(qū)或城鄉(xiāng)結合地帶，由專業(yè)經營團隊系統地有計劃開發(fā)、管理、運營，向消費者提供綜合性服務，理想營業(yè)面積一般在10萬平方以上，空間呈縱向規(guī)劃。Shoppingmallshoppingcenter購物中心1.ppt百貨商場是指在一個建筑物內，按不同的種類和品牌，由若干個專業(yè)的商鋪向顧客提供多種類、多品種商品及服務的綜合性零售形態(tài)。包括經營多品種、多門類的綜合性商店和大、中、小型綜合經營的商店。百貨店.pptx綜合超市以經營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，并以超低價促銷及平價銷售的綜超形態(tài)經營，其機制側重中央采購及營業(yè)控管系統，基本有連鎖發(fā)展戰(zhàn)略。社區(qū)超市以顧客自選方式經營的社區(qū)型零售商場，主要銷售食品飲品、日用品等民生必需品，均采用開架式陳列，統一出口收銀。營業(yè)面積300-2000平方米不等，一般開在住宅社區(qū)較密集的區(qū)域。倉儲超市倉儲商場（warehousestore）又稱貨倉式商場，1968年起源于荷蘭，最具代表性的是“麥德龍”（makro）,大多選址于郊區(qū)交界處；是一種集商品銷售與商品儲存于一個空間的零售形式。這種商場規(guī)模大、成本低、價格實惠，場內極少豪華裝飾，一切以簡捷自然為特色。商品采取開架式陳列，由顧客自選購物，商品品種多、場內工作人員少，既適宜零售購買又適合批發(fā)銷售。專業(yè)市場以經營某一大類商品為主的業(yè)態(tài)，并且有豐富專業(yè)知識的銷售人員和相適的售后服務，滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售型態(tài)，比如家居市場、電腦商城、通訊商場等。專業(yè)市場.pptx精品廣場以經營國際一線、二線服裝、箱包、皮具、飾品、鞋帽、手表……重視產品質量及品牌，又稱“質販”賣場；多為高單價國際知名品牌，選點多在一級城市市中心精華地段，對物業(yè)品質及購物環(huán)境要求極高，鎖定金字頂端客群。名品折扣店又稱奧特萊斯（outlets）,專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品的商店組成的購物中心，因此也有稱為直銷購物中心。批發(fā)市場是指銷售者、產業(yè)和事業(yè)用戶銷售商品和服務的商業(yè)。所謂再銷售者是指二次及其以下的批發(fā)商和零售商；所謂產業(yè)用戶是指從事生產和服務提供的營利性組織；所謂事業(yè)用戶是指不以再銷售為目的，而是為了業(yè)務或事業(yè)上的需要購買設備和材料的非營利性組織。

隨著市場的不斷細分，許多批發(fā)市場實際上是專業(yè)市場。文化主題業(yè)態(tài)指商業(yè)項目充分挖掘其所處城市的地理優(yōu)勢和人文資源優(yōu)勢，依托城市歷史文化的深厚底蘊，結合現代文化商圈全新理念基礎，技術先進以城市文化概念為主題，集多業(yè)態(tài)多功能為一體的主題商業(yè)區(qū)。成都寬窄巷子.pptx旅游商業(yè)業(yè)態(tài)是指在旅游風景區(qū)或者與旅游景點配套的滿足旅游者“吃、住、行、游、購、娛”的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)街是指為數眾多的零售商店集中在一個區(qū)域內，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的商業(yè)群體。商業(yè)街不同于商業(yè)區(qū)（組成城市地域的基本街區(qū)），也不同于商業(yè)圈（特定商業(yè)中心及其影響的地域范圍），商業(yè)街地處城市中心，各類商品群集，顧客既能買到所需商品又能在此品嘗風味食品、享受綜合服務。住宅區(qū)底層商業(yè)就是在高層住宅的第一、二層以商鋪形式對外出售出租的業(yè)態(tài)，既解決了小區(qū)的商業(yè)配套，又提升了產品的商業(yè)價值，是伴隨住宅較多的一種商業(yè)形態(tài)。創(chuàng)新業(yè)態(tài)商業(yè)地產特殊形態(tài).ppt是在業(yè)態(tài)功能定位、業(yè)態(tài)配比等方面跳出老的思路，在原有的基礎上創(chuàng)造更新的亮點，以適合市場的需要，在業(yè)態(tài)的創(chuàng)新定位中往往伴隨著富有個性的空間規(guī)劃定位。競爭因素機遇因素市場因素多少數量什么檔次什么類別什么區(qū)域資源因素商戶定位業(yè)態(tài)組合與商戶定位運籌帷幄，決勝千里，吾不如張良；鎮(zhèn)國家，撫百姓，吾不如蕭何；統百萬兵，戰(zhàn)必勝，吾不如韓信。此三人皆人杰也，吾能用之，故有天下也。商業(yè)地產的招商運營——資源的整合劉邦娛樂

專賣店主力店休閑餐飲業(yè)態(tài)組合，其實就是功能的組合項目定位目標市場商戶定位商戶定位不僅要與項目定位相符合，同時也要與目標市場的需求層次相符合業(yè)態(tài)組合要尊重市場上海正大廣場.ppt

各不同品牌、不同商業(yè)類型之間不僅存在品牌共生現象，還存在品牌互補與品牌排斥現象。同時不同的商戶組合還會產生不同的品牌效應及租金收益。利用好品牌共生性與品牌互補性可以大大提高雙方的營業(yè)效益，處理不好品牌排斥問題不僅導致營業(yè)下滑甚至導致優(yōu)質品牌流失。商戶的共生與互補商業(yè)“馬太”：一般檔次高、行業(yè)地位高的品牌要放置在優(yōu)勢位置，醒目位置。位置差位置好品牌檔次、影響力及形象商業(yè)“馬太”

不同業(yè)態(tài)還存在互補現象：業(yè)態(tài)互補是指兩種不同的商業(yè)形態(tài)可以共享客流，可以相互促進對方營業(yè)效益的商業(yè)現象。業(yè)態(tài)互補負一樓一樓二樓三樓檔次高、形像好、租金高：如奢侈品店、珠寶、化妝品店等中檔次、中租金：如服裝店、禮品店等檔次低、租金低、目的性消費如餐飲、娛樂檔次低、形像差、租金低：如超市、運動休閑服裝、鞋類等租金承受能力的不同及人流帶動的不同也導致業(yè)態(tài)組合分布不同。業(yè)態(tài)分布要找到品牌效益、人流帶動、租金效益、形象效益的最佳平衡點。不同的業(yè)態(tài)、不同的商戶品牌需考慮到不同的品牌影響力、客流帶動力、形象沖擊力及租金收益力等等個性化因素。但業(yè)態(tài)配比并沒有最好之說，最適合的就是最好的。業(yè)態(tài)配比黃金取割.pptm

單純的商業(yè)綜合體導致城市公共空間白天和夜晚使用率形成鮮明反差，公共設施在閑置，造成資源浪費；“24H”的業(yè)態(tài)復合模式實現了城市資源的均衡使用，地塊在每時每刻都充滿活力，土地利用價值能極大提升。24H業(yè)態(tài)復合

主力店是指承租面積大，品牌知名度高，美譽度高，有大批忠實顧客，并具有高水平管理能力，能依靠自我能力吸引客流存活下來的大型零售品牌?？系禄貏倏蛧乐髁Φ耆缣窖?、沃爾瑪等星巴克美格菲主力店在業(yè)態(tài)組合中的作用城市商業(yè)中心1區(qū)域中心型2精品商場百貨公司購物中心商業(yè)街手機通訊銀行專業(yè)市場餐飲娛樂汽車市場家居建材大型餐飲34社區(qū)商業(yè)中心小型超市餐飲店娛樂休閑社區(qū)配套便利店批發(fā)市場汽配市場家居建材名品折扣店大型餐飲大型娛樂購物中心專業(yè)市場綜合超市服裝店餐飲店娛樂社區(qū)配套便利店社區(qū)型郊區(qū)型土地成本遞減,客流量遞減不同地段適合不同的主力業(yè)態(tài)租金遞增案例分享北京華貿中心.pptx通過業(yè)態(tài)置入形成商業(yè)亮點容積磁鐵“巨無霸”更需要亮點.ppt千萬不要想當然一、深入認識商業(yè)地產三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項目定位與設計規(guī)劃五、解析招商模式與管理二、開發(fā)流程及產品策略事后控制不如事中控制，事中控制不

如事前控制。防患未然，更勝治亂于已成之后。

準確定位——防患于未然永遠朝前看！定位亦是如此

重視市場調研市場調研應涉及的內容市場調研的分析案例分享市調案例1.ppt

充分挖掘商業(yè)元素上海新天地案例.ppt

項目定位的主要方面項目定位1.ppt案例：東莞華南MALL.pptx

項目定位千萬不能模仿他人

明確商業(yè)模式

重視主力店掌握主力店的技術要求

掌握主力店的選址技術條件，既可以為你的定位能落地做好鋪墊，又能充分站在經營者的訴求上看待商業(yè)規(guī)劃及設計，主力店其實是最好的商業(yè)設計老師。各主力店技術條件要求.ppt做商業(yè)地產時需要最大限度地挖掘項