房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)培訓(xùn)資料

房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)培訓(xùn)資料我們必須理解一、房地產(chǎn)的概念1、房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不一樣的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租發(fā)售或作其他用途的房屋。2、地產(chǎn)：是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的主線區(qū)別也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。3、房地產(chǎn)：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的多種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）4、房地產(chǎn)業(yè)：是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：是指在依法獲得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的規(guī)定進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。房地產(chǎn)的特性1、不可移動(dòng)性

房地產(chǎn)最重要的一種特性是其方位的固定性或不行移動(dòng)性。每一宗土地均有其固定的方位，不行移動(dòng)，這一特性使土地運(yùn)用形態(tài)遭到方位的嚴(yán)厲約束。修建物由于固著于土地上，因此也是不行移動(dòng)的。因而，方位對(duì)房地產(chǎn)出資具有重要意義。

房地產(chǎn)的方位有天然地理方位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)地理方位之別。盡管，房地產(chǎn)的天然地理方位固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)地理方位卻常常在變化。這種變化可以由如下原因引起：①都市規(guī)劃的制定或修正；②交通建造的開(kāi)展或變化；③其他建造的開(kāi)展等。當(dāng)房地產(chǎn)的方位由劣變優(yōu)時(shí)，其價(jià)格會(huì)上升；反之，價(jià)格會(huì)跌落。

2、長(zhǎng)期運(yùn)用性

土地的運(yùn)用價(jià)值永不會(huì)消失，這種特性稱為不行消滅性或長(zhǎng)期性。土地的這種特性，可為其占有者帶來(lái)永續(xù)不停的收益。作為一種產(chǎn)品，房地產(chǎn)具有長(zhǎng)期運(yùn)用性或具有較高的耐用性。

我國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)用性遭到了有期限的土地運(yùn)用權(quán)的制約。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的土地運(yùn)用準(zhǔn)則，企業(yè)、企業(yè)、其他組織和個(gè)人通過(guò)政府出讓措施獲得的土地運(yùn)用權(quán)，是有必然運(yùn)用期限的土地運(yùn)用權(quán)，其土地運(yùn)用權(quán)在運(yùn)用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、租借、典當(dāng)或許用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，但土地運(yùn)用期滿，土地及其地上的修建物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)由國(guó)家免費(fèi)回收或需辦理土地運(yùn)用權(quán)續(xù)期，進(jìn)行土地出讓金的交納，詳細(xì)細(xì)則國(guó)家尚未出臺(tái)。3、附加收益性

房地產(chǎn)自身并不能發(fā)生收入，房地產(chǎn)的收益是在運(yùn)用過(guò)程中發(fā)生的。房地產(chǎn)出資者可以在合法前提下調(diào)整房地產(chǎn)的運(yùn)用功用，使之既合適房地產(chǎn)特性，又能添加房地產(chǎn)出資的收益。

根據(jù)房地產(chǎn)運(yùn)用者的志愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的運(yùn)用功用是十分重要的，可以極大地添加對(duì)租客的吸引力。對(duì)房地產(chǎn)出資者來(lái)說(shuō)，假如其出資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的出資危險(xiǎn)。4、異質(zhì)性

市場(chǎng)上不行能有兩宗完全相似的房地產(chǎn)。一宗土地由于受區(qū)位和周?chē)h(huán)境的影響不行能與另一宗土地相似；縱使兩處的修建物如出一轍，但由于其位于的方位不一樣，周?chē)h(huán)境也不相似，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相似的。

5、資本和消費(fèi)品的二重性

房地產(chǎn)不只是人類(lèi)最基本的出產(chǎn)要素，也是最基本的生活材料。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)是一種產(chǎn)品，又是人們最重視、最?lèi)?ài)惜、最詳細(xì)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品也是一項(xiàng)有價(jià)財(cái)物。房地產(chǎn)而作為一項(xiàng)重要財(cái)物，在國(guó)家總財(cái)富中占有巨大比重。根據(jù)有關(guān)材料計(jì)算，美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值約占其總財(cái)富的73.2％，其中土地占23.2％，修建物占50％，歸于其他財(cái)富的僅占26.8％。6、易受方針影響性

國(guó)家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的運(yùn)用、分派都會(huì)遭到某些約束。房地產(chǎn)受政府法令和方針的約束和影響較重要的有兩項(xiàng)：一是政府根據(jù)公共利益，可約束某些房地產(chǎn)的運(yùn)用，如都市規(guī)劃對(duì)土地用處、修建容積率、修建覆蓋率、修建高度和綠地率等的規(guī)則；二是政府為滿意社會(huì)公共利益的需求，可以對(duì)任何房地產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制征用或收購(gòu)。7、互相影響性和深受周?chē)^(qū)環(huán)境影響性

一宗房地產(chǎn)與其周?chē)康禺a(chǎn)互相影響。房地產(chǎn)的價(jià)格不只與其自身的用處等有直接的關(guān)系，并且往往還取決于其周?chē)渌康禺a(chǎn)的狀況。

房地產(chǎn)深受周?chē)^(qū)環(huán)境的影響，不能脫離周?chē)男^(qū)環(huán)境而獨(dú)自存在。政府在路途、公園、博物館等公共設(shè)施方面的出資，能明顯地進(jìn)步鄰近房地產(chǎn)的價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交易雙方就某宗特定房地產(chǎn)的交易價(jià)格到達(dá)一致并進(jìn)行房地產(chǎn)商品交易的領(lǐng)域。房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵功能是形成房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有如下特性：房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不充足房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化具有周期性房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)同樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁華——調(diào)整——衰退——復(fù)蘇——繁華。其規(guī)律如圖所示：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是通過(guò)開(kāi)發(fā)到達(dá)“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是土地使用者通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行發(fā)售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房初次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將到達(dá)規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：是購(gòu)置房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)或轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的互換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健７康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程一、決策階段這是房地產(chǎn)企業(yè)選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行調(diào)查研究，決定實(shí)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的階段。重要內(nèi)容包括：規(guī)劃摸底——理解都市總體規(guī)劃對(duì)擬開(kāi)發(fā)區(qū)域的規(guī)定，研究開(kāi)發(fā)建設(shè)的也許性。市場(chǎng)調(diào)查——通過(guò)系統(tǒng)地搜集、記錄、理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前景進(jìn)行預(yù)測(cè)?？尚行苑治觥?jīng)濟(jì)分析、效益測(cè)算等。領(lǐng)導(dǎo)決策——在完畢以上工作的前提下，由領(lǐng)導(dǎo)研究決定與否開(kāi)發(fā)。二、前期階段在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目決策后來(lái)，從申報(bào)立項(xiàng)到完畢建設(shè)準(zhǔn)備工作階段，也稱土地開(kāi)發(fā)階段。重要內(nèi)容包括：申請(qǐng)立項(xiàng)——由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向主管部門(mén)提出申請(qǐng)，獲同意后，列入開(kāi)發(fā)預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃，視前期工作狀況,再列出詳細(xì)建設(shè)計(jì)劃。建設(shè)方案——根據(jù)都市總體規(guī)劃規(guī)定編制建設(shè)方案，并報(bào)市或區(qū)的規(guī)劃管理部門(mén)同意。同步，應(yīng)征詢各主管單位意見(jiàn)，研究小區(qū)建成后市政、公建等配套的也許性。申請(qǐng)用地——在建設(shè)方案獲同意后，向土地管理部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地，在得到同意后辦理用地手續(xù)。委托設(shè)計(jì)——建設(shè)方案獲同意后，可以通過(guò)招標(biāo)委托進(jìn)行工程設(shè)計(jì)。動(dòng)拆遷——上述工作完畢后，可向市房管局申請(qǐng)動(dòng)拆遷。接受委托的動(dòng)遷單位必須經(jīng)市房管局審查同意。三通一平——指施工用水，用電和道路暢通以及施工場(chǎng)地平整。建設(shè)單位一般在完畢施工圖設(shè)計(jì)后可向供水、供電部門(mén)申請(qǐng)用水和用電。七通一平——是指通水、通電、通氣、通訊、通路、通熱力、通排水，場(chǎng)地平整；三、工程建設(shè)階段即指房屋的施工階段。重要的工作內(nèi)容包括：施工招標(biāo)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)招標(biāo)、邀標(biāo)等方式擇優(yōu)選定施工隊(duì)伍。進(jìn)度控制——按照審定的施工組織設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工單位按計(jì)劃施工，保證建設(shè)進(jìn)度。質(zhì)量監(jiān)理——對(duì)各個(gè)分部分項(xiàng)工程進(jìn)行驗(yàn)收并簽證，發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)組織處理，保證工程質(zhì)量?？⒐を?yàn)收——工程竣工后，按規(guī)定由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)同質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。市政配套——市政、公建的配套應(yīng)與房屋施工同步進(jìn)行。房屋竣工后，還要進(jìn)行多種管線的施工，并申請(qǐng)正式用水、用電等。交付使用——小區(qū)建設(shè)的內(nèi)容所有完畢后即具有交付使用的條件。建設(shè)單位在將建設(shè)項(xiàng)目交付使用前要組織主管部門(mén)等進(jìn)行驗(yàn)收，并辦理房屋的移交手續(xù)。四、經(jīng)營(yíng)階段實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)自身價(jià)值，回收建設(shè)投資，到達(dá)資金增值的重要階段。重要工作包括：房屋預(yù)售——在投資開(kāi)發(fā)到達(dá)一定階段后進(jìn)行商品房的預(yù)售或預(yù)租。預(yù)售或預(yù)租房地產(chǎn)必須報(bào)市房管局同意。房屋銷(xiāo)售——商品房竣工交付使用，可以進(jìn)行房屋的銷(xiāo)售或出租。產(chǎn)權(quán)登記——商品房竣工后，建設(shè)單位應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行總登記；房屋買(mǎi)賣(mài)后，業(yè)主必須按規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。五、物業(yè)管理在房屋銷(xiāo)售前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理單位,并制定業(yè)主臨時(shí)公約,與業(yè)主簽定前期物業(yè)管理協(xié)議.前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議期限最長(zhǎng)不超過(guò)3年.前期物業(yè)管理協(xié)議到期,由業(yè)主大會(huì)投票決定與否續(xù)簽或另聘新物業(yè)管理單位.我們需要懂得一、土地市場(chǎng)1、

土地基本概念土地所有制：現(xiàn)行所有土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和勞動(dòng)群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，都市市區(qū)的土地所有屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和都市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可認(rèn)為國(guó)家所有，也可認(rèn)為集體、單位和個(gè)人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。土地所有權(quán)：土地所有權(quán)是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能土地開(kāi)發(fā)：是將“生地”開(kāi)發(fā)成可供使用的土地。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)住宅、商業(yè)分類(lèi)知識(shí)什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？我們一般所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類(lèi)面積等內(nèi)容。詳細(xì)來(lái)講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過(guò)程產(chǎn)生的多種圖表、證件等登記資料，通過(guò)整頓、加工、分類(lèi)而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。生地：指空間地、田地、未開(kāi)墾地等不具有使用條件的土地。熟地：指三通一平或七通一平，具有使用條件的土地。宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線構(gòu)成的封閉地塊。宗地圖：是土地使用協(xié)議書(shū)附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反應(yīng)一宗地的基本狀況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。2、

土地使用權(quán)獲取方式出讓?zhuān)撼鲎屖侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。一般，我們將土地使用權(quán)的出讓稱為土地的一級(jí)市場(chǎng)。它的出讓金有按土地面積計(jì)算的，也有按建筑面積計(jì)算的。按建筑面積計(jì)算的簡(jiǎn)稱樓面價(jià)，樓面價(jià)=土地總價(jià)÷總建面積，樓面價(jià)=土地單價(jià)÷容積率。出讓又分為三種形式：土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)三種協(xié)議形式進(jìn)行。*前幾年出現(xiàn)一種新的出讓方式：掛牌而為了土地交易市場(chǎng)的更透明化，目前重要采用的出讓方式為：“拍賣(mài)”協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當(dāng)事人雙方通過(guò)反復(fù)協(xié)商，最終到達(dá)出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人獲得土地使用權(quán)的形式。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定規(guī)定擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后獲得土地使用權(quán)方式。拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)，是指在這指定期間、公開(kāi)場(chǎng)所，在土地管理部門(mén)拍賣(mài)主持人主持下，競(jìng)投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，競(jìng)投土地使用權(quán)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。掛牌土地使用權(quán)，是指出讓人公布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)成果確定土地使用者的行為。土地使用權(quán)出讓年限：居住用地70年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；此外，加油站、加氣站用地為二十年。房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經(jīng)購(gòu)置并獲得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制，擔(dān)對(duì)該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來(lái)說(shuō)，由于土地除屬于集體所有的外，均屬于國(guó)家所有。業(yè)主所獲得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用年限為70年，自開(kāi)發(fā)商獲得該土地使用證書(shū)之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國(guó)家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。物權(quán)法第149條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，根據(jù)法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。2、

土地使用權(quán)獲取方式劃撥：土地使用權(quán)的劃撥是指有同意權(quán)的人民政府依法同意，在用地者繳納賠償、安頓等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)免費(fèi)交給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權(quán)的范圍：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；都市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。轉(zhuǎn)讓?zhuān)菏侵竿恋厥褂谜咄ㄟ^(guò)發(fā)售、互換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。例如二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)的交易，都屬于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓范圍二、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)開(kāi)發(fā)商：是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)必須直接從事以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主及有關(guān)的業(yè)務(wù)。必須按同意的資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)任務(wù)，不得越級(jí)承攬任務(wù)。承建商：即建筑商，是指從事住宅建設(shè)。建筑商不是開(kāi)發(fā)商，建筑商是負(fù)責(zé)施工隊(duì)建筑的，它是受開(kāi)發(fā)商的委托，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的規(guī)定進(jìn)行施工建設(shè)的。國(guó)家對(duì)施工隊(duì)企業(yè)分為四個(gè)等級(jí)。其中特級(jí)為企業(yè)最高。萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略合作總承包單位列舉：中建三局（國(guó)家特級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)）浙江中天建設(shè)（國(guó)家特級(jí)資質(zhì)）南通四建（國(guó)家一級(jí)資質(zhì)）江蘇江都建設(shè)（國(guó)家一級(jí)資質(zhì)）江蘇國(guó)泰（國(guó)家一級(jí)資質(zhì)）江蘇華江（國(guó)家一級(jí)資質(zhì)）上海家樹(shù)(國(guó)家一級(jí)資質(zhì))江蘇順通(國(guó)家特級(jí)資質(zhì))在施工過(guò)程中，曾多次獲得省市、國(guó)家獎(jiǎng)項(xiàng)：武漢市黃鶴杯、湖北省楚天杯、湖北省優(yōu)質(zhì)構(gòu)造工程、武漢市安全文明工地樣板工地、詹天佑住宅小區(qū)金獎(jiǎng)等（可根據(jù)項(xiàng)目詳細(xì)狀況詳細(xì)定).代理企業(yè)中國(guó)著名地產(chǎn)籌劃品牌名單中國(guó)著名地產(chǎn)籌劃品牌名單杭州著名地產(chǎn)籌劃品牌名單漢嘉、華坤道威、智威、動(dòng)力等三、商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型——按商業(yè)功能分類(lèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)物業(yè)包括商業(yè)街、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超市、獨(dú)立門(mén)市房、產(chǎn)權(quán)商

鋪、展覽中心等辦公用物業(yè)寫(xiě)字樓、商住兩用樓（SOHO式辦公）、對(duì)外出租的政府辦公樓餐飲酒店物業(yè)餐飲、飯店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、賓館、旅館等倉(cāng)儲(chǔ)廠房物業(yè)倉(cāng)庫(kù)、儲(chǔ)存罐、原則廠房、工業(yè)園區(qū)、物流港等。重要分類(lèi)有：都市綜合體、5A寫(xiě)字樓、風(fēng)情商業(yè)街、物流園區(qū)、酒店式公寓三、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型——按產(chǎn)權(quán)形式分類(lèi)虛擬產(chǎn)權(quán)商業(yè)開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一“招商”、“經(jīng)營(yíng)”、“管理”將超市、百貨大樓等開(kāi)放式賣(mài)場(chǎng)進(jìn)行面積概念分割，自己或者通過(guò)專(zhuān)門(mén)的經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)在一定期限內(nèi)包租，購(gòu)房者實(shí)質(zhì)上無(wú)法實(shí)際掌握的商鋪，購(gòu)房者不關(guān)懷自己的商鋪產(chǎn)權(quán)自身，僅僅關(guān)懷商鋪投入的回報(bào)。獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商業(yè)國(guó)際流行的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)購(gòu)物中心：世界購(gòu)物中心協(xié)會(huì)對(duì)購(gòu)物中心的定義是：“作為一種獨(dú)立的地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體。MALL：Mall（音譯“摩爾”）來(lái)源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專(zhuān)賣(mài)店和商鋪、集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。Mall原意是“林蔭道”，目前也可譯為“購(gòu)物林蔭道”，意指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購(gòu)物、消費(fèi)或漫步，如同在林蔭道上閑逛同樣舒適和愜意。較新版本的美國(guó)詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一種大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體?！钡咨?指住宅的第一層、第二層。一般住宅，尤其是高層住宅的第一層、第二層銷(xiāo)售都較為困難，其價(jià)位也較其他層位低。開(kāi)發(fā)商通過(guò)轉(zhuǎn)向做底商，價(jià)格可以賣(mài)得更好，同步小區(qū)的商業(yè)配套也得以處理。酒店式公寓：意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒(méi)有酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。主力店：一般叫它為“錨店”或者關(guān)鍵租戶。由于它對(duì)購(gòu)物中心的整個(gè)客流和品牌引領(lǐng)具有相稱大的作用，使得整個(gè)購(gòu)物中心的穩(wěn)定發(fā)展起到了很好的作用。其特點(diǎn)體現(xiàn)為：規(guī)模大、著名度高。商圈:是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)樸的說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的地理范圍動(dòng)線:動(dòng)線是指商場(chǎng)的布局使顧客自然行走、購(gòu)物的軌跡，是顧客在商場(chǎng)里流動(dòng)的線路。良好的動(dòng)線設(shè)計(jì)可誘導(dǎo)顧客在店內(nèi)順暢的選購(gòu)商品防止賣(mài)場(chǎng)產(chǎn)生死角，提高賣(mài)場(chǎng)坪效。動(dòng)線設(shè)計(jì)對(duì)購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)及超市尤其重要。商品房預(yù)售知識(shí)1、商品房預(yù)售須符合哪些條件？（1）交付所有土地使用權(quán)出讓金，獲得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）

按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金到達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）

向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，獲得商品房預(yù)售許可證明。2、《商品房預(yù)售許可證》：是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)的一項(xiàng)證書(shū)，用以證明列入證書(shū)范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先發(fā)售給承購(gòu)人。零售業(yè)態(tài)(一)業(yè)態(tài)對(duì)比業(yè)態(tài)購(gòu)物中心百貨商店超市專(zhuān)業(yè)店專(zhuān)賣(mài)店便利店倉(cāng)儲(chǔ)店定義多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一種建筑物內(nèi)或一種區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。分市區(qū)、小區(qū)、城郊型經(jīng)營(yíng)日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店以顧客自選方式經(jīng)營(yíng)的大型綜合性零售商場(chǎng)，又稱自選商場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)某一大類(lèi)商品為主，且擁有具有豐富專(zhuān)業(yè)知識(shí)的銷(xiāo)售人員和提供合適售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)某一重要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷(xiāo)一體、批量銷(xiāo)售、實(shí)行會(huì)員制的商店規(guī)模5萬(wàn)-15萬(wàn)平米為宜規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上原則超市:500-1500m2;大型綜合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具有一定規(guī)模,根據(jù)詳細(xì)市場(chǎng)和產(chǎn)品特性而定根據(jù)詳細(xì)經(jīng)營(yíng)的商品而定,一般在50-600平米面積在100平方左右規(guī)模較大產(chǎn)品/業(yè)態(tài)內(nèi)部構(gòu)造由百貨店或超市為關(guān)鍵店，集零售、餐飲、娛樂(lè)于一體；關(guān)鍵店面積不超過(guò)總面積80％商品構(gòu)造以服裝、家庭用品為主、種類(lèi)齊全以食品為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，滿足食品一次性購(gòu)全商品構(gòu)造體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性和深度性，品種豐富，選擇余地大，主營(yíng)商品占經(jīng)營(yíng)商品的90％以上商品構(gòu)造以著名品牌、大眾品牌為主以速成食品、飲料、小百貨為主經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品客戶目的以流動(dòng)顧客為主中高收入人群，客戶來(lái)源廣大眾化消費(fèi)、客戶來(lái)源根據(jù)超市規(guī)模和定位有所不一樣客戶覆蓋面廣針對(duì)特定消費(fèi)人群、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)附近居民購(gòu)物方式柜臺(tái)銷(xiāo)售和開(kāi)架銷(xiāo)售相結(jié)合開(kāi)架自選、自我服務(wù)、平價(jià)銷(xiāo)售、一次結(jié)算的售貨方式定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售開(kāi)架自選統(tǒng)一結(jié)算開(kāi)架售貨、批量作價(jià)經(jīng)營(yíng)特色賣(mài)場(chǎng)租賃制；布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)；服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)于一體。賣(mài)場(chǎng)租賃制、種類(lèi)齊全、高毛利平價(jià)銷(xiāo)售、滿足平常用品一次性購(gòu)全同類(lèi)商品大規(guī)模集中式營(yíng)銷(xiāo)。由賣(mài)場(chǎng)租賃發(fā)展到自營(yíng)品牌專(zhuān)賣(mài)、量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利平價(jià)、服務(wù)群眾生活、營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)購(gòu)物中心物業(yè)及選址規(guī)定選址要素：區(qū)位：1、中心商業(yè)區(qū)或城鎮(zhèn)結(jié)合部的交通要道；2、交通易達(dá)性：車(chē)稱10-30分鐘3、購(gòu)物人口分析用地經(jīng)濟(jì)狀況：進(jìn)行可獲得性分析用地物理狀況：1、用地形狀：土地完整、規(guī)則、長(zhǎng)寬比合適2、用地平整性：地豎向高差變化不適宜過(guò)大3、用地可進(jìn)入性：輕易進(jìn)入、無(wú)交通堵塞4、郊區(qū)用地的視覺(jué)可見(jiàn)性5、用地周?chē)鸂顩r功能組合：集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游、游樂(lè)于一體。某些大型的購(gòu)物中心甚至包括了酒店和辦公的功能。黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂(lè)為52：18：30業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨(dú)立店。“主力店是恒星，圍繞主力店周?chē)\(yùn)行是小行星般的次主力店、品牌店”。類(lèi)

型業(yè)

態(tài)效

用主力店高端百貨、大型超市、家居、建材等有利影響：集客能力；品牌效應(yīng)；帶動(dòng)作用；廣告效應(yīng)；長(zhǎng)期租約

不利影響：

租期很長(zhǎng)，物業(yè)的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協(xié)議；與整體的磨合難度大，需防備法律風(fēng)險(xiǎn)次主力店著名餐飲店、影劇院、大型書(shū)店或游樂(lè)場(chǎng)所聚客能力；租金回報(bào)遠(yuǎn)高于主力店；在營(yíng)業(yè)時(shí)間、管理成本、經(jīng)營(yíng)靈活性等方面比主力店占有優(yōu)勢(shì)品牌店飾品、服飾、化妝品等購(gòu)物中心盈利最多的部分；可豐富購(gòu)物中心的功能；個(gè)性品牌能匯集各類(lèi)客源百貨商店代表品牌選址基本規(guī)定要

素要

求商

圈都市關(guān)鍵商圈

交通便利

都市人口：40萬(wàn)以上物

業(yè)

要

求建筑樓高三層以上面積5000-0㎡，單層面積5000

平米左右中庭面積(包括電梯井)至少500㎡

單層店面積：15,000㎡以上層高首層層高5m，二層以上層高4.5m；柱距8m×8m配套設(shè)施扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；電梯要雙向每層4部以上，最佳有兩部觀光電梯。樓板承重450kg/㎡停車(chē)位100個(gè)品牌特點(diǎn)百貨店連鎖營(yíng)運(yùn)商發(fā)展定位:“高檔奢侈品”發(fā)展方針：主攻高端消費(fèi)市場(chǎng)、高檔名品百貨、時(shí)尚百貨顧客定位中高收入階層發(fā)展?fàn)顩r目前擁有30家自營(yíng)店及經(jīng)營(yíng)10家管理店。，業(yè)務(wù)已迅速擴(kuò)張至全國(guó)26個(gè)都市.已經(jīng)展現(xiàn)出購(gòu)物中心的特點(diǎn)。上海九海百盛百貨業(yè)態(tài)布局6F文化用品、音像制品、大小家電、工藝禮品、家居.5F游戲廣場(chǎng)、美食小吃；2-4F化妝品、男女休閑裝、時(shí)裝、包袋、運(yùn)動(dòng)用品、內(nèi)衣1F皮具、國(guó)際化妝品、麥當(dāng)勞、意大利休閑餐廳

銀行；商品房“五證兩書(shū)”商品房“五證”包括：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》?！岸?shū)”：是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對(duì)商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，規(guī)定發(fā)展商必須提供的新建《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用闡明書(shū)》。商品房“定金”與“訂金”、定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定交付定金的期限。定金協(xié)議從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)協(xié)議標(biāo)的額的20%。假如購(gòu)房者交了定金之之后變化主意決定不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金，假如開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。訂金是在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意向初步到達(dá)協(xié)議后，準(zhǔn)備深入?yún)f(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，一般的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一種期限，買(mǎi)方需在此期限內(nèi)與賣(mài)方簽訂正式協(xié)議。買(mǎi)方支付訂金即獲得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣(mài)方不得將該房屋售予他人。如購(gòu)房者在約定期限內(nèi)決定不購(gòu)該房屋，有權(quán)向開(kāi)發(fā)商要回該購(gòu)房訂金。定金與訂金的區(qū)別訂金與定金僅一字之差，在法律性質(zhì)上卻有天壤之別。訂金不是一種規(guī)范的概念,在法律上僅作為一種預(yù)付款的性質(zhì)。是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段,不履行也只能如數(shù)返還?！蹲罡呷嗣穹ㄔ河嘘P(guān)合用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》:第一百一十八條規(guī)定“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持”。由此可見(jiàn)，當(dāng)事人在協(xié)議中寫(xiě)明“訂金”而沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，則不能合用定金罰則。