鄭州航空港區(qū)市場(chǎng)概況

中央政府地方政府中端有市場(chǎng)分類調(diào)控

一城一策高端有抑制

1政策：中央把握基調(diào)，地方靈活執(zhí)行

中央政府的房地政策2013年7月再未出現(xiàn)“調(diào)控”字眼，而是強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)

調(diào)節(jié)力量，注重長效基礎(chǔ)性制度建設(shè)。地方政府則是根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境出臺(tái)

政策，限購令等非常時(shí)期的非常政策在三四線城市逐步淡出舞臺(tái)

低端有保障2?

特征：量價(jià)齊升?

策略：擴(kuò)展新城市，多拿地，享受土地

增值的紅利?

特征：分化復(fù)雜?

策略：深耕市場(chǎng)，拿好地，享受產(chǎn)品開

發(fā)的紅利

上半場(chǎng)黃金時(shí)代

下半場(chǎng)白銀時(shí)代黃金時(shí)代VS白銀時(shí)代——

房地產(chǎn)行業(yè)告別單邊溢價(jià)時(shí)代，房地產(chǎn)跨區(qū)域的管理能力和開發(fā)流程

的控制力重要性有所提升。憑借獨(dú)特的開發(fā)模式，產(chǎn)品溢價(jià)能力會(huì)越發(fā)突

出。重視開發(fā)流程紅利的開發(fā)商，房屋價(jià)格往往更高，毛利率更穩(wěn)定3下半場(chǎng)“白銀時(shí)代”：城市分化加劇

當(dāng)房地產(chǎn)逐漸回歸到居住屬性，商品的價(jià)值規(guī)律開始發(fā)揮作用：供求關(guān)

系決定商品房價(jià)格短期內(nèi)升降，城市開發(fā)總量與總體消費(fèi)需求決定泡沫存在

與否

人口規(guī)模

經(jīng)濟(jì)總量供求狀況產(chǎn)業(yè)發(fā)展

資源稟賦4?運(yùn)營關(guān)鍵：珍惜存量資源，控制

拿地成本，提高品牌溢價(jià)?運(yùn)營關(guān)鍵：提升開發(fā)流程的控制

力，加快周轉(zhuǎn)，控制單個(gè)項(xiàng)目規(guī)

模，不斷提升管理效能一二線城市三四線城市下半場(chǎng)“白銀時(shí)代”：更考驗(yàn)的是房企的營運(yùn)能力

在一二線城市，開發(fā)商需要有判斷周期的眼光，對(duì)土地獲取的能力要

求較高，而后端的開發(fā)能力相對(duì)不重要

三四線城市眾多，各城市采取敞開供地的策略，開發(fā)商要側(cè)重流程控

制，即成本控制和管理效能，適當(dāng)分散布局，并控制單個(gè)樓盤規(guī)模5

優(yōu)者財(cái)務(wù)穩(wěn)健，拿地謹(jǐn)慎，注重銷售回款的融資渠道多，融資成本低定位剛需，中低端產(chǎn)品為主的

劣者財(cái)務(wù)杠桿過高，有息負(fù)債率超過50%布局在供過于求的區(qū)域，例如：長三角和東北三省的二三線城市產(chǎn)品定位失準(zhǔn)，大戶型偏多下半場(chǎng)“白銀時(shí)代”：房地產(chǎn)開發(fā)商分化加劇

未來房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將會(huì)繼續(xù)提升，優(yōu)勝劣汰加劇6下半場(chǎng)：“轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新、回歸”

已成為房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)在要求

O2O時(shí)代，要用互聯(lián)網(wǎng)的思維去武裝我們的思想，要敢于嘗試新的東西，把對(duì)傳統(tǒng)

模式的思考和新的客戶需求結(jié)合起來，要學(xué)會(huì)轉(zhuǎn)變思維，學(xué)會(huì)轉(zhuǎn)變商業(yè)模式，學(xué)會(huì)

轉(zhuǎn)變管理系統(tǒng)與方法，最終才能達(dá)成企的業(yè)轉(zhuǎn)型2014年8月6日--9日觀點(diǎn)博鰲房地產(chǎn)論壇，與會(huì)行業(yè)大佬的觀點(diǎn)與共識(shí)：

中國大規(guī)模城市與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將逐步放緩，我們將從重建設(shè)到重經(jīng)營，城市發(fā)展模式將發(fā)生巨大的變化，這將是一個(gè)時(shí)代的結(jié)束與新時(shí)代的到來

中國將以“依法治國”，反四風(fēng)、反腐敗、打擊官商勾結(jié)與利益輸送，使經(jīng)濟(jì)秩序回復(fù)正常和理性為常態(tài)，我們必須適應(yīng)這一社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)

新型城鎮(zhèn)化從“造城”走向“化人”，“存量盤活，內(nèi)生發(fā)展”，提升城市內(nèi)在承受力將成為房地產(chǎn)商的責(zé)任與方向，也是新黃金時(shí)期最主要的發(fā)展形勢(shì)7新思考：O2O時(shí)代對(duì)傳統(tǒng)時(shí)代的機(jī)會(huì)頂層設(shè)計(jì)

三位一體化

社區(qū)養(yǎng)老

社區(qū)金融1、改變管理哲學(xué)2、形成管理科學(xué)3、形成系統(tǒng)和方法論

社區(qū)商業(yè)

建筑工業(yè)化

大盤操作，在“白銀時(shí)

代”，對(duì)開發(fā)企業(yè)提供

了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

社區(qū)旅游

社區(qū)教育

跨界思維

平臺(tái)思維大數(shù)據(jù)思維社會(huì)化思維

流量思維

迭代思維

極致思維

簡(jiǎn)約思維

用戶思維

兜售參與感多方共贏的平臺(tái)生態(tài)圈

善用現(xiàn)有平臺(tái)讓企業(yè)成為員工的平臺(tái)

社會(huì)化媒體—口碑營銷

社會(huì)化網(wǎng)絡(luò)—眾包協(xié)作

小處著眼，微創(chuàng)新

精益創(chuàng)業(yè)，快速迭代

專注，少即是多

簡(jiǎn)約既是美

得“剛需”者得天下互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代不在于互聯(lián)網(wǎng)工具的應(yīng)用，而在于互聯(lián)網(wǎng)思維的變革

攜“用戶”以令諸侯

用互聯(lián)網(wǎng)思維

大膽顛覆創(chuàng)新

小企業(yè)也要有大數(shù)據(jù)

你的用戶不是一類人而

是每個(gè)人

免費(fèi)是為了更好的消費(fèi)

兼職到質(zhì)變的臨界點(diǎn)

打造讓用戶尖叫的產(chǎn)品

服務(wù)即營銷用戶體驗(yàn)至上

89新方向：品牌房企的“新”服務(wù)、“新”定位——

云服務(wù)云服務(wù)城市健康生活服務(wù)

商

服務(wù)藍(lán)光生活

智慧服務(wù)

家綜合生活

服務(wù)商城市配套

服務(wù)商10在“白銀時(shí)代”的下半場(chǎng)從項(xiàng)目開發(fā)到客戶服務(wù)的使命轉(zhuǎn)變推動(dòng)開發(fā)企業(yè)新一輪的“轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新、回歸”【城市機(jī)會(huì)】2011年國務(wù)院正式批復(fù)《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》，區(qū)域的核心城市——鄭州市的發(fā)展已上升至國家戰(zhàn)略

中原經(jīng)濟(jì)區(qū)是以鄭州

都市區(qū)為核心、中原

城市群為支撐、涵蓋

河南全省延及周邊地

區(qū)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，地處

中國中心地帶，全國

主體功能區(qū)明確的重

點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，地理位置重要、市場(chǎng)潛力巨大、文化底蘊(yùn)深厚，在全國改革發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位?！浴吨性?jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》

11鄭州12【區(qū)域機(jī)會(huì)—規(guī)劃】兩區(qū)兩城三衛(wèi)星形成中心城區(qū)和航空港區(qū)雙核驅(qū)動(dòng)的新格局，“城市空間擴(kuò)張，多中心發(fā)展”趨勢(shì)下，港區(qū)強(qiáng)勢(shì)崛起規(guī)劃新區(qū)規(guī)劃時(shí)間規(guī)劃面積（平方公里）發(fā)展等級(jí)發(fā)展定位航空港區(qū)2007年415國家級(jí)生態(tài)智慧航空大都市主體實(shí)驗(yàn)區(qū)鄭東新區(qū)2002年260省級(jí)CBD鄭上新區(qū)2013年972市級(jí)河南省新型城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和信息化協(xié)調(diào)發(fā)展示范區(qū)龍子湖高教園區(qū)200211.21區(qū)級(jí)教育科研新城，區(qū)域體育文化中心二七新區(qū)（運(yùn)河新區(qū)）201128區(qū)級(jí)以“總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“商業(yè)商務(wù)辦公區(qū)”、“現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)區(qū)”、“生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)”等四大功能片區(qū)為支撐，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、智慧宜居新城區(qū)和低碳生態(tài)示范區(qū)中原新區(qū)201333區(qū)級(jí)宜居宜業(yè)生態(tài)環(huán)保新城惠濟(jì)新城201372區(qū)級(jí)面向中原城市群、服務(wù)鄭州都市區(qū)，融高端服務(wù)業(yè)、生態(tài)宜居于一體，產(chǎn)城融合的優(yōu)美濱河景觀新城13【區(qū)域機(jī)會(huì)—規(guī)劃】鄭州航空港被規(guī)劃為國家級(jí)生態(tài)智慧航空大都市主體實(shí)驗(yàn)區(qū)，其規(guī)劃能級(jí)超過鄭東新區(qū)14【區(qū)域機(jī)會(huì)—規(guī)劃】作為全國第一個(gè)國家戰(zhàn)略的航空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行區(qū)，已成為鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎

2013年3月7日，國務(wù)院正式批復(fù)了《鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2013~2025年)》。這是全國第一個(gè)上升為國家戰(zhàn)略的航空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行區(qū)

鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)的戰(zhàn)略定位為國際航空物流中心、以航空經(jīng)濟(jì)為引領(lǐng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、內(nèi)陸地區(qū)對(duì)外開放重要門戶、現(xiàn)代航空都市、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心增長極

富士康帶動(dòng)了100多個(gè)產(chǎn)業(yè)、400多個(gè)配套企業(yè)落戶河南，已經(jīng)有22家富士康協(xié)理廠商與我們簽約，26家配套企業(yè)將租用閑置廠房進(jìn)行生產(chǎn)，60多家企業(yè)表達(dá)進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)廠房的意向，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)已初步顯現(xiàn)

鄭州航空港產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)入駐或洽談企業(yè)還有UPS、聯(lián)邦快遞、惠普、德鐵辛克、德迅等世界知名物流企業(yè)搶灘河南

截至去年年底，航空港區(qū)工商企業(yè)超過300家，已初步形成了以電子信息、航空物流、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等三大新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為代表的產(chǎn)業(yè)集群，呈現(xiàn)出國際與國內(nèi)知名品牌、臺(tái)(外)資與內(nèi)資企業(yè)良性互動(dòng)，共同發(fā)展的良好局面二七新區(qū)

鄭州航

空港區(qū)

15鄭汴一體化新城鄭上新區(qū)

龍子湖高教

園區(qū)鄭東新區(qū)中原新

區(qū)【區(qū)域機(jī)會(huì)—規(guī)劃】與鄭東新區(qū)相比，航空港區(qū)具有更加開闊的發(fā)展空間

鄭東新區(qū)處于城市的東西發(fā)展方向上，航空港區(qū)處于南北發(fā)展方向上

惠濟(jì)新區(qū)規(guī)劃新區(qū)景觀資源航空港區(qū)后胡水庫、羅垌水庫等天然湖景；景觀公園：張莊森林公園、北湖公園、西湖公園、蘭河公園、南水北調(diào)干渠景觀等；蘭河、南水北調(diào)干渠鄭東新區(qū)南水北調(diào)渠景觀、人造湖景、人造中央公園、森林公園景觀鄭上新區(qū)丁店水庫、南水北調(diào)渠景觀、人造湖景、人造中央公園、森林公園景觀龍子湖高教園區(qū)人造湖景、人造中央公園二七新區(qū)（運(yùn)河新區(qū)）尖崗水庫、公園等景觀中原新區(qū)西流湖人造景觀惠濟(jì)新城黃河濕地生態(tài)景觀16【區(qū)域機(jī)會(huì)—景觀】雙河一園，生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)突出蘭河公園規(guī)劃圖南水北調(diào)河工程景觀北港區(qū)公園規(guī)劃圖規(guī)劃新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)航空港區(qū)以航空物流為基礎(chǔ)、航空關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)為支撐的航空港經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系鄭東新區(qū)金融業(yè)、商貿(mào)業(yè)鄭上新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備制造、專用設(shè)備制造、紡織輕工、新光源、清潔能源裝備制造、新能源、超硬材料、綠色新材料、通航設(shè)備制造及通航服務(wù)業(yè)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)龍子湖高教園區(qū)教育、科研二七新區(qū)（運(yùn)河新區(qū)）以創(chuàng)意、軟件開發(fā)、金融、電子商務(wù)、物流、娛樂、休閑、服裝等為主的特色樓宇園區(qū)，以專業(yè)特色樓宇為主打造新區(qū)高檔商務(wù)區(qū)中原新區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)惠濟(jì)新城商務(wù)會(huì)議、旅游休閑、文化創(chuàng)意、商貿(mào)物流、都市農(nóng)業(yè)17【區(qū)域機(jī)會(huì)—產(chǎn)業(yè)】明確以航空關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，形成于鄭東新區(qū)的金融、商貿(mào)業(yè)的產(chǎn)異化發(fā)展中外運(yùn)（鄭州）空港物流有限公司：用地面積22933.3㎡，總建筑面積27891.72m18【區(qū)域機(jī)會(huì)—產(chǎn)業(yè)】航空港目前已引入富士康、統(tǒng)一、菜鳥、中外運(yùn)等大型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚逐步形成

富士康C區(qū)規(guī)劃圖DAEBFC

KG

L

H富士康廠區(qū)

工業(yè)土地出讓情況富士康：港區(qū)初期發(fā)展階段產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)富士康包含10個(gè)廠區(qū)，廠房建設(shè)面積約140萬平方米，現(xiàn)有員工近20萬人新鄭國際機(jī)場(chǎng)二期新鄭機(jī)場(chǎng)T2航站樓：新建建筑面積為

31萬平方米的T2航站樓，預(yù)測(cè)目標(biāo)2020年的旅客吞吐量、貨郵吞吐量和飛機(jī)起降量分別為2900萬人次、50萬噸和24萬架次菜鳥網(wǎng)絡(luò)科技有限公司：用地614905㎡，新鄭機(jī)場(chǎng)東南部，由會(huì)展路、新港八路、規(guī)劃路等圍合而成2規(guī)劃新區(qū)航空高速/快速路軌道交通航空港區(qū)新鄭國際機(jī)場(chǎng)京港澳高速、機(jī)場(chǎng)高速四港聯(lián)動(dòng)大道/萬三公路（新107）石武客專機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線城際鐵路樞紐地鐵12、17號(hào)線地鐵2號(hào)線延長線鄭東新區(qū)——中州大道、北三環(huán)京廣客運(yùn)專線、鄭徐客運(yùn)專線、軌道1號(hào)線、軌道4號(hào)線、軌道5號(hào)線鄭上新區(qū)——鄭上路、國道310軌道6號(hào)線、8號(hào)線、10號(hào)線和15號(hào)線龍子湖高教園區(qū)——京港澳高速、繞城公路、東四環(huán)、連霍高速、國道107軌道1號(hào)、軌道5號(hào)線、京廣客運(yùn)專線、鄭徐客運(yùn)專線二七新區(qū)（運(yùn)河新區(qū)）——鄭堯高速、繞城高速、京廣南路，南三環(huán)、南四環(huán)軌道交通7號(hào)線、16號(hào)線、19號(hào)線中原新區(qū)——鄭云高速、國道310、中原西路地鐵1號(hào)線、地鐵5號(hào)線惠濟(jì)新城——連霍高速、中州大道、大河路——19【區(qū)域機(jī)會(huì)-交通】交通便利，兼具地鐵、城鐵、高鐵、航空多種交通方式，可快速通達(dá)全國規(guī)劃新區(qū)規(guī)劃人口航空港區(qū)190萬（2030年）鄭東新區(qū)150萬（2020年）鄭上新區(qū)120萬（2030年）龍子湖高教園區(qū)30萬二七新區(qū)（運(yùn)河新區(qū)）40萬中原新區(qū)10萬惠濟(jì)新城20萬20【區(qū)域機(jī)會(huì)-人口】產(chǎn)業(yè)集聚，致使人口激增，規(guī)劃2030年區(qū)域人口達(dá)190萬，為鄭州各行政區(qū)之首區(qū)域規(guī)模（平方公里）2020年規(guī)劃人口（萬）剛性置業(yè)轉(zhuǎn)化率置業(yè)人數(shù)（萬套）北港區(qū)283010%3綜合服務(wù)區(qū)東部364015%4.5南港區(qū)263010%3合計(jì)9010015-20%10.5【未來港區(qū)人口預(yù)估】2020年規(guī)劃90萬人，2030年190萬人，年均導(dǎo)入10萬人，預(yù)計(jì)未來5年區(qū)域內(nèi)將新增10萬剛需客戶28平方公里

30萬人26平方公里

30萬人

2136平方公里

40萬人

鄭州新鄭綜合保稅區(qū)管理委員會(huì)與鄭州航空港區(qū)管理委員會(huì)實(shí)行一個(gè)機(jī)構(gòu)、一套人馬、兩塊牌子，管委會(huì)內(nèi)設(shè)10個(gè)正處級(jí)機(jī)構(gòu)，下轄4個(gè)辦事處。截止2012年底，當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝跀?shù)量已突破40萬人/news/z/2013-04-03/1151-61603.html規(guī)劃新區(qū)發(fā)展階段規(guī)劃面積（平方公里）發(fā)展等級(jí)發(fā)展定位主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃人口快速路軌道交通景觀資源航空港區(qū)發(fā)展初期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆鄭東新區(qū)成熟完善期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆鄭上新區(qū)啟動(dòng)期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆龍子湖高教園區(qū)快速發(fā)展期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆二七新區(qū)（運(yùn)河新區(qū)）啟動(dòng)期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆中原新區(qū)啟動(dòng)期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆惠濟(jì)新城啟動(dòng)期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆22【區(qū)域機(jī)會(huì)-總結(jié)】作為核心城市的快速發(fā)展區(qū)域，航空港區(qū)規(guī)劃能級(jí)高，產(chǎn)業(yè)人口快速導(dǎo)入，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間巨大23市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘四等級(jí)投資價(jià)值類型城市名稱第一類領(lǐng)跑型城市北京、上海領(lǐng)先型城市重慶、廣州、深圳、武漢、天津、西安、成都、沈陽、南京、杭州、大連、蘇州、合肥第二類潛力型城市鄭州、長沙、青島、南昌、貴陽、太原、廈門、無錫、珠海、福州、昆明、佛山、煙臺(tái)、徐州、揚(yáng)州、長春、烏魯木齊、石家莊、寧波、東莞、唐山、常州、濟(jì)南、蘭州、南寧、淮安、惠州、紹興、淄博、保定第三類脆弱型城市大慶、哈爾濱、包頭、蕪湖、贛州、營口、南通、九江、咸陽、襄陽、吉林、嘉興、濰坊、濟(jì)寧、株洲、連云港、湘潭、泉州、岳陽、鞍山、洛陽、一場(chǎng)、綿陽、秦皇島、汕頭、泰安、遵義、南充、金華、臨沂、張家口、廊坊、衡陽、江門、湛江、中山、六安、常德、滄州、桂林、天水第四類風(fēng)險(xiǎn)型城市呼和浩特、?？凇⑷齺?、銀川、寶雞、馬鞍山、榆林、西寧、黃石、石嘴山、淮南、鄂爾多斯、北海、溫州24【房地產(chǎn)潛力城市】鄭州市基于巨大的人口優(yōu)勢(shì)和區(qū)域單中心格局，房地產(chǎn)投資價(jià)值發(fā)展?jié)摿薮鬂摿π统鞘校ㄠ嵵荩喝丝诮?jīng)濟(jì)基本面較好，市場(chǎng)增長潛力較大，投資價(jià)值指數(shù)得分較高……具備更優(yōu)越的人口導(dǎo)入和經(jīng)濟(jì)增長潛力——2014年1月城市房地產(chǎn)投資價(jià)值研究513.8【房地產(chǎn)潛力城市】房地產(chǎn)開發(fā)投資額連年增加，投資吸引力逐漸上升，領(lǐng)跑二線城市2009年至2013年鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況926.31095.1

50.9%775.219.2%

18.2%20.0%10.0%0.0%

60.0%1445.3

50.0%

40.0%

32.0%

30.0%500

0200015001000

18.1%2009年

2010年

2011年

2012年

2013年1-5月房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）

房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅排名

1

2

3

4城市西安長沙合肥鄭州區(qū)域西北中部中部中部

5

6

7

8

910大連廈門無錫青島寧波福州

東北珠三角長三角環(huán)渤海長三角珠三角2013年二線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力排名

——中指研究院發(fā)布

2009年至今，鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)始終保持高速發(fā)展，其中2013年鄭州市實(shí)現(xiàn)開發(fā)投資

1445.3億元,同比增長32.0%

在中指研究院發(fā)布的2013年2線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力排名中，鄭州市位列第四位，報(bào)

告中指出，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模大、增速快，依靠強(qiáng)大的人口需求優(yōu)勢(shì)位居二線城市前列

25商品房半年度走勢(shì)11年上11年下12年上12年下13年上13年下14年上供應(yīng)量（萬方）437.37477.33494.65843.59587.86853.84554.24成交量（萬方）317.2342.71398.97590.76503.33643.59472.9供求比1.381.391.241.431.171.331.17價(jià)格（元/平）7845802972607901842486118936：：【整體市場(chǎng)穩(wěn)健】近兩年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下滑，鄭州市的價(jià)格穩(wěn)步上升，市場(chǎng)支撐明顯，整體表現(xiàn)較為穩(wěn)健1.381.391.241.431.171.331.170.40.20.01.61.41.21.00.80.6900800700600500400300單

200位

100

0萬方2011年-2014年上半年鄭州市商品房供求走勢(shì)11年上

11年下

12年上

12年下

13年上

13年下

14年上

供應(yīng)量

成交量

供求比7845802972607901842486118936950090008500800075007000650011年上

11年下

12年上

12年下

13年上

13年下

14年上單

6000位

5500

5000元

/平2011年-2014年上半年鄭州市商品房價(jià)格走勢(shì)2014年8月9日鄭州樓市限購政策取消，區(qū)域市場(chǎng)重心向近郊區(qū)域轉(zhuǎn)移，近郊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)一步釋放

26地產(chǎn)大鱷進(jìn)入時(shí)間戰(zhàn)略方向占領(lǐng)市場(chǎng)萬科2012年與當(dāng)?shù)胤科蠛献鏖_發(fā)：萬科與美景集團(tuán)聯(lián)姻簽約成立萬科美景銷售階段綠地2004年成立分公司：進(jìn)行老街住宅、峰會(huì)辦公等項(xiàng)目建設(shè)確立市場(chǎng)地位綠城2004年首選鄭東新區(qū)：開發(fā)建設(shè)綠城百合公寓確立市場(chǎng)地位恒大2010年做規(guī)模大盤：與平原新區(qū)合作5000畝生態(tài)大盤確立市場(chǎng)地位萬達(dá)2010年定位鄭州西區(qū)、西南區(qū)和中心區(qū)：至少建5個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)確立市場(chǎng)地位華潤2010年只做“頂級(jí)”：落戶二七商圈黃金地塊銷售階段保利2012年選擇鄭州西區(qū)：擇址萬達(dá)商圈和碧沙崗商圈核心交匯處銷售階段金地2012年打造高端商業(yè)綜合體項(xiàng)目：金地廣場(chǎng)開發(fā)階段雅居樂2012年打造綠色、精品建筑：以樓面價(jià)438元入駐中牟銷售階段中信2013年選擇鄭東新區(qū)龍湖片區(qū)：未來鄭州新城市中心做高品質(zhì)開發(fā)取地階段中海2014年選擇金水區(qū)文撈路北、信息學(xué)院路西：高調(diào)入駐鄭州核心區(qū)開發(fā)階段27【品牌開發(fā)商進(jìn)駐】一線地產(chǎn)大鱷看好市場(chǎng)前景，品牌開發(fā)商時(shí)代來臨，鄭州市場(chǎng)的開放度與開發(fā)水平迅速提升28西高新承接中原、二七外溢客戶，滎陽：新田城、碧桂

園、恒大大盤開發(fā)龍湖：景觀好，湖景，居住純粹，但被華南城打破，未來將成為郊區(qū)景觀豪宅聚集地，近二七、中原區(qū)域客戶外溢首選【市場(chǎng)外溢】隨著城市發(fā)展，鄭州逐步實(shí)現(xiàn)多中心發(fā)展格局，城市框架迅速拉大，航空新區(qū)迎來房地產(chǎn)發(fā)展的大機(jī)遇

環(huán)境價(jià)值

驅(qū)動(dòng)舊改價(jià)值

驅(qū)動(dòng)政務(wù)價(jià)值

驅(qū)動(dòng)

中心區(qū)產(chǎn)業(yè)價(jià)值

驅(qū)動(dòng)龍湖：

5000-好，湖景，居住純南龍湖粹，但

6000

華

元

南城打破，未來將成華七

城、中商匯

區(qū)帶來

客戶外溢

人、拆遷戶、公務(wù)員南

、

華原

等域

的業(yè)工

首選產(chǎn)

航空港：近鄭東，交通便利，未29【航空新區(qū)市場(chǎng)格局】根據(jù)規(guī)劃，航空新區(qū)由龍湖、航空港兩個(gè)區(qū)域組成，本項(xiàng)目屬于航空港區(qū)/平

景觀

被為郊區(qū)景觀豪宅聚集地，近二

鄭州投資客、改善客、產(chǎn)

業(yè)人群，一部分為南三

環(huán)等剛需外溢客來成為城市景觀豪宅聚集地，近鄭東、金水區(qū)域客戶首選南港區(qū)和北港區(qū)市場(chǎng)的差別以實(shí)驗(yàn)區(qū)為主體，與宜居教育組團(tuán)，郭店教育專

和新鄭衛(wèi)星城組團(tuán)組成航空新區(qū)。

——鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)概念性總體規(guī)劃30已入市供應(yīng)量

存量未來供應(yīng)量201120122014201320152016以后2010

445487未來供應(yīng)量

262653

187131

610991256401006479整個(gè)航空港區(qū)累計(jì)超過2000萬方（其中綠地大都會(huì)800萬方）【區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)】受政策利好刺激，2011-2015年區(qū)域商品房供應(yīng)量年均增長保持50%以上，2015年后供應(yīng)量將大幅增加

2013年3月航空港

上升為國家戰(zhàn)略項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)開盤時(shí)間建筑面積（萬平）建筑風(fēng)格梯戶比容積率建筑形態(tài)物業(yè)類型正弘中央公園二期2014年9月11.6新亞洲2T42.93高層26F住宅、商鋪萬科美景魅力之城一期2014年9月16.4美式賴特2T6、1T22.5中高層：18F洋房：8F住宅、商鋪豫發(fā)大運(yùn)城白鷺源二期2014年12月25.8簡(jiǎn)歐2T42.99中高層：18F住宅、商鋪名門郡景2014年10月25.7英倫褐石2T2、2T42.69洋房：6+1F、高層：33F住宅鄭報(bào)·潤園2014年9月29純法式1T22.5小高層：11-13F住宅、商鋪豫發(fā)大運(yùn)城國園2014年12月13.1現(xiàn)代新中式2T21.7洋房：6-7F小高層：14F住宅藍(lán)山公館2014年12月20.2英倫褐石2T21.5洋房：7F住宅31【市場(chǎng)供應(yīng)—物業(yè)類型】2014年下半年新入市項(xiàng)目體量將達(dá)到141萬方，以高層、洋房為主32潤豐新尚

潤豐悅尚富田興和苑

興隆世紀(jì)花

園隆府新城華福生態(tài)城

世紀(jì)公園豫發(fā)大運(yùn)城正弘中央公園

潤豐錦尚萬科魅力之城

裕鴻世界港名門駿景【港區(qū)市場(chǎng)格局】港區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目分為南北兩大板塊，本項(xiàng)目處于北港區(qū)熱門板塊，品牌開發(fā)商眾多，區(qū)域價(jià)值逐步提升

北港區(qū)：?由于富士康的入駐及各大品牌開發(fā)商的入駐，區(qū)域價(jià)值、商業(yè)價(jià)值不斷攀升，目前區(qū)域發(fā)展較為成熟?在售樓盤數(shù)量：約7個(gè)，代表樓盤：裕鴻世界港、潤豐錦尚、豫發(fā)大運(yùn)城、正弘中央公園?均價(jià)區(qū)間：小高層5800-6500、洋房10000客戶：北港區(qū)客戶目前以鄭州投資客、改善客、和周邊中高端產(chǎn)業(yè)管理者為主

南港區(qū)：主要集中在薛店鎮(zhèn)，地段位置優(yōu)勢(shì)相對(duì)北港降低，產(chǎn)品以小高層為主，以華福生態(tài)城和悅豐新尚為代表在售樓盤數(shù)量：約6個(gè)均價(jià)區(qū)間：4000-5000客戶：以富士康中低層管理者、員工為主，其次為周邊的拆遷戶區(qū)域建筑形態(tài)項(xiàng)目名稱熱銷戶型備注北港區(qū)小高層潤豐錦尚87平中間戶蓄客一個(gè)月，推出337套房源，去化83%高層正弘中央公園89平邊戶小三房一期蓄客三個(gè)月，推出848套房源，開盤去化100%洋房富田興和苑87平中間戶兩房2014-4-19推出63套房，蓄客三個(gè)月，去化59%，去化速度慢高層豫發(fā)大運(yùn)城·白鷺源89平邊戶小三房一期蓄客兩個(gè)月，推出588套房源，開盤去化98%，129平三房去化較慢小高層裕鴻世界港142平三房面積較大,整體去化較慢小高層君利悅城一雅居悅87平邊戶小三房，南北通透，87平小三房為明星產(chǎn)品，兩房去化快于三房小高層山頂御和園70平兩房一期推出約220套，開盤去化60%南港區(qū)小高層隆府新城104平三房南北通透——小高層尚東郡86平中間戶兩房小戶型去化快小高層天途易居77平中間戶兩房價(jià)格低，一期開盤去化100%33【熱點(diǎn)戶型分析】兩房小三房產(chǎn)品去化好于大戶型；中高層80-90平米小三房產(chǎn)品為最熱點(diǎn)戶型

整體上，兩房和小三房產(chǎn)品比大戶型銷售情況好；區(qū)域市場(chǎng)上住宅產(chǎn)品無70平米以下戶型；

高層88-90平米小三房產(chǎn)品，去化情況非常好，為同批產(chǎn)品中為最熱點(diǎn)戶型物業(yè)類型1.934

北港區(qū)分析：北港區(qū)產(chǎn)品以高層和小高層為主，容積率普遍在2-3

南港區(qū)分析：南港區(qū)產(chǎn)品以小高層為主，多為2T3或2T4，在售項(xiàng)目容積率普遍在2-2.5

對(duì)比分析：區(qū)域內(nèi)2T4產(chǎn)品為小高層和高層市場(chǎng)主流【產(chǎn)品形式】受航空限高及市場(chǎng)影響，前期南北港區(qū)均以小高層為主，后期北港區(qū)高層產(chǎn)品逐漸出現(xiàn)北港

區(qū)

名稱裕鴻世界港容積

率

住宅、商業(yè)，

0.9

寫字樓，公

寓

產(chǎn)品形式

洋房：5F小高層：10F、11F梯戶比

1T2潤豐錦尚2.2住宅、商業(yè)、

小高層：15F、14F、

2T2、2T3、

公寓

12F

2T4正弘中央公園2.5住宅、寫字

樓、商業(yè)中高層：18F

高層：26F2T4

豫發(fā)大運(yùn)城·白

鷺源君利悅城一期雅

居悅

山頂御和園

萬科美景魅力

之城2.99

住宅

住宅、商業(yè)、

公寓、酒店2.79

住宅、底商

2.5

住宅、底商中高層：18F小高層：11F小高層：11F中高層：18F

洋房：8F2T3、2T4

2T42T6、2T42T6、1T2豫發(fā)大運(yùn)城國園

1.7住宅洋房：6-7F小高層:14F2T2豫發(fā)藍(lán)山公館

名門郡景

鄭報(bào)·潤園

1.52.69

2.5住宅住宅住宅

洋房：7F

洋房：6F

高層：33F小高層：11-13F

2T22T2、2T4

1T2南港

區(qū)富田興和苑

尚東郡1.6

住宅、公寓2.3

住宅、底商洋房：6F或7F

小高層:16F1T2、2T3

2T3天途易居隆府新城

2.22.49住宅、底商、

公寓住宅、底商、

公寓小高層：13F小高層：16F

洋房：7F

2T42T3、2T4正弘中央公園富田興和苑豫發(fā)大運(yùn)城潤豐錦尚35

裕鴻世界港水景豫發(fā)大運(yùn)城效果圖中央水景【景觀園林】北港區(qū)較南港區(qū)更加注重園林景觀的打造，北港區(qū)以裕鴻世界港和富田興和苑為現(xiàn)有園林打造代表

規(guī)劃的360畝中央水景公園，項(xiàng)目各地塊圍繞中央公園排布，在航空港區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯360畝中央

水景正弘中央公園

潤豐錦尚

建筑風(fēng)格和景觀園林的打造都是純正的法式風(fēng)格，在設(shè)計(jì)上講究將建筑點(diǎn)綴在自然中，建筑與景觀相融合

潤豐錦尚園林整體采用五重立體式園林景觀設(shè)計(jì)，一步一景

富田興和苑效果圖項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格風(fēng)格特點(diǎn)裕鴻世界港簡(jiǎn)歐建筑外立面為石材與墻磚靈活穿插運(yùn)用潤豐錦尚簡(jiǎn)歐、新古典外立面為石材、面磚和涂料結(jié)合正弘中央公園簡(jiǎn)歐外立面設(shè)計(jì)以涂料為主，簡(jiǎn)潔大方豫發(fā)大運(yùn)城·白鷺源歐式主要材料為紅色面磚與米色石材君利悅城一期雅居悅新古典主義——萬科美景魅力之城美式賴特強(qiáng)調(diào)保持材料本色，所以給建筑帶來了一種自然的美豫發(fā)大運(yùn)城國園現(xiàn)代新中式院落式形制，中軸對(duì)稱造園，坡屋頂、木磚材質(zhì)、青灰色墻面藍(lán)山公館英倫褐石層層退臺(tái)，坡屋頂，褐色磚石外立面名門郡景英倫褐石層層退臺(tái)，坡屋頂，褐色磚石外立面鄭報(bào)·潤園純法式——富田興和苑純法式低密度純法式洋房，石材、面磚、涂料結(jié)合設(shè)計(jì)，色彩柔和天途易居簡(jiǎn)歐外立面深褐色涂料，色彩凝重隆府新城新古典外立面為石材、面磚和涂料結(jié)合【建筑風(fēng)格】簡(jiǎn)歐為主流，風(fēng)格不純粹，現(xiàn)代新中式、賴特、英倫褐石出現(xiàn)，由單純追求風(fēng)格到風(fēng)格對(duì)應(yīng)的客戶轉(zhuǎn)變?cè)ｘ櫴澜绺蹐@林

裕鴻世界港

36

正弘中央公園名門郡景褐石風(fēng)格北港區(qū)南港區(qū)片區(qū)特征上位規(guī)劃綜合服務(wù)區(qū)，配套齊全，大盤云集，起步早，目前開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，短期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈與南區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園一路之隔，主抓產(chǎn)業(yè)剛需客戶，在售多為小規(guī)模快銷項(xiàng)目，目前市場(chǎng)供應(yīng)較少樓盤特征前期小高層、洋房為主，逐漸出現(xiàn)高層，大規(guī)模開發(fā)，大盤集中小高層、多層產(chǎn)品為主，小盤開發(fā)，剛需為主片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力港區(qū)價(jià)值＋開發(fā)商品牌產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)＋價(jià)格主力戶型80-90兩房和小三房；120-130三房80-90兩房；110-120三房代表樓盤裕鴻世界港、豫發(fā)大運(yùn)城華福國際生態(tài)城、天涂易居競(jìng)爭(zhēng)分析成熟的區(qū)域，居住氛圍濃厚，現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)激烈，但土地接近飽和主力承接產(chǎn)業(yè)剛需客戶，配套資源相對(duì)薄弱37【板塊特征總結(jié)】港區(qū)價(jià)值北高南低，北港區(qū)處于價(jià)值上升期，項(xiàng)目所處價(jià)值平臺(tái)較高大

第五幼兒園道商

1鄭圈

路鄭

鄭

港港港四街

街7街【港區(qū)商業(yè)布局】港區(qū)典型商業(yè)布局呈現(xiàn)明顯的集聚特性，主要分布在富士康附近的各主要交通路口及地鐵口周邊6

845

3831315鄭港一路四鄭

9二

三

街鄭港六街

鄭

港

七

街1017商業(yè)配套（已建）根據(jù)商業(yè)的集聚程度分大三大商圈：富士康商圈、地鐵商圈、四港

鄭港三路聯(lián)動(dòng)大道商圈

鄭港四路商業(yè)配套（規(guī)劃）商業(yè)配套（在建）潤豐悅尚(商業(yè)街)12

奧特萊斯豫康新城D7廣場(chǎng)3航程?hào)|方港匯福祉源隆門鑫榮·中央金地華鴻商業(yè)街港城793沃金商業(yè)廣場(chǎng)山頂時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)中建·樂活街丹尼斯豫發(fā)錦榮天街金星商業(yè)文化廣場(chǎng)世航之窗4

4

5

6

7

8

9101112131415錦榮悅匯城家家欣購物中心161716

14

鄭

港

五

12地鐵商圈

17

14鄭港二路四

港

中央商業(yè)廣場(chǎng)

聯(lián)

動(dòng)

五星級(jí)酒店

寫字樓

港

聯(lián)

動(dòng)

大

道

港五

鄭港六路

11

2

鄭港九路項(xiàng)目名稱主要賣點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)建筑形態(tài)沃金商業(yè)廣場(chǎng)空中連廊設(shè)計(jì)下沉式廣場(chǎng)三首層設(shè)計(jì)餐飲、化妝品、潮流服飾、花店、鞋帽社區(qū)底商+步行街山頂時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)富士康1-2層品牌服飾；3層網(wǎng)吧、電玩；4層美食廣場(chǎng)、電影院等社區(qū)底商+集中商業(yè)棗園商業(yè)街富士康餐飲、超市、網(wǎng)吧為主步行街港區(qū)振興街富士康餐飲、超市、旅社為主步行街豫康新城商業(yè)富士康餐飲，服裝，超市，日雜品店，網(wǎng)吧，美容美發(fā)為主社區(qū)底商家家欣購物中心富士康餐飲、服裝為主購物中心富士康E區(qū)商業(yè)富士康餐飲、便利步行街富士康B區(qū)商業(yè)富士康餐飲、便利步行街富士康K區(qū)商業(yè)富士康餐飲、便利步行街39【商業(yè)業(yè)態(tài)】區(qū)域現(xiàn)經(jīng)營商業(yè)形態(tài)以沿街商業(yè)為主，主營業(yè)態(tài)為餐飲、購物等生活服務(wù)型商業(yè)為主，整體檔次不高沃金商業(yè)廣場(chǎng)山頂時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)家家欣購物中心棗園商業(yè)街富士康E區(qū)商業(yè)客群規(guī)模（人次/年）高端商務(wù)客40272中段商務(wù)客93960其它商務(wù)客201360小計(jì)33559240

根據(jù)港區(qū)規(guī)劃、富士康集團(tuán)規(guī)劃及用工政策變化，2013年港區(qū)人口將超50萬人，2030年將擁有150萬的大城市人口規(guī)模；受富士康及相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，商務(wù)流動(dòng)人群快速增長，2011年港區(qū)住宿及餐飲業(yè)收入已突破30億元，同比大幅增長60.3%。深圳富士康廠區(qū)每年吸引33萬商務(wù)流動(dòng)客群航空港區(qū)人口增長及預(yù)測(cè)圖6.8257015080604020

01201002009201120162030【人口規(guī)劃】產(chǎn)城融合，人口復(fù)合化且數(shù)量顯著提升，區(qū)域由“港”向“城”升級(jí)，客戶基數(shù)逐步增加區(qū)域項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間售價(jià)主力戶型客戶來源北港區(qū)潤豐錦尚2013/9/1600085-87兩房;108-127三房客戶50%來自鄭州市區(qū)，居住客戶以市區(qū)的金水和新鄭拆遷戶占30%，外地客戶約20%正弘中央公園2013/11/1590076-78兩房;85-90小三房;118-120三房以金水區(qū)為主，占比6-7成，其次為二七區(qū)和北環(huán)的；自住客戶以港區(qū)為主豫發(fā)大運(yùn)城·白鷺源一期2014/1/5620088-89平米兩房;129平米三房客戶以鄭州客戶為主，約占成交客戶的60%，以城市剛需外溢客戶和投資性客戶為主。裕鴻世界港2014/3/29小高層6400-6600，5層洋房9500小高層:142平米三房;洋房面積180-22050%~60%客戶來源于鄭州市區(qū)，其中50%用于投資；10%客戶為周邊產(chǎn)業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)或者小公司老板。其中小高層客戶富士康占50%,村民占40%;洋房客戶以鄭州市區(qū)為主,君利悅城一期雅居悅2014/4/26540085-88(2+1)兩房;88-126三房客戶主要為富士康職員,占比70%,山頂御和園2014/7/26580069-90兩房、98-124三房、135-210復(fù)式客戶中附近村民和市區(qū)客戶各占一半,名門郡景2014/10/1——70-90兩房、89小三房、120-130三房、130-140四房客戶以金水區(qū)為主，占比6-7成，其次為二七區(qū)和北環(huán)的;投資多一些，能占到6-7成;咨詢洋房多為老板萬科美景魅力之城2014/10/16600-6900高層74平米兩房、82-89平米三房；洋房116-120平米三房市區(qū)客戶與港區(qū)客戶五五開鄭報(bào)·潤園2014/12/1——77-86兩房;111-126三房;141四房從咨詢客戶來看，多為住在東區(qū)和北區(qū)，多為二次置業(yè)，選擇投資港區(qū)富田興和苑2013/12/1463007層洋房78-95兩房，101-120三房;公寓:78-86兩房投資客戶為主，以鄭州市區(qū)客戶為主，金水、管城區(qū)域較多，其中周邊村民和大企業(yè)員工各占50%，南港區(qū)天途易居2013/8/1360075-79兩房；110三房6-7成為富士康的員工,其次為附近的村民尚東郡2013/5/26530080-82兩房；110-128三房90%為自住，客群主要為周邊的拆遷戶和富士康的員工，其中薛店客戶較少，拆遷戶較多，富士康客戶主要關(guān)注兩房，買這邊房子主要是為了圖便宜隆府新城2013/5/14600-4700103-104三房和132三房富士康客戶占比高,在5成以上,其次為周邊拆遷的客戶41【客戶來源】北港區(qū)項(xiàng)目來自市區(qū)的客戶較多，其中以金水為最，而成交本地客戶中，富士康員工占據(jù)比例較高；港四街1042561242

3

4

5

6

7

8

9101112君利悅城——雅居悅康橋孟莊項(xiàng)目3121314鄭港一路鄭港二路鄭港三路四港聯(lián)動(dòng)大道

鄭港五路

9鄭港五街鄭港六街鄭港七街

名門郡景正弘中央公園萬科美景魅力之城豫發(fā)大運(yùn)城國園鄭報(bào)·潤園

裕鴻世界港潤豐錦尚藍(lán)山公館山頂御和園潤豐悅尚

富田興和苑1314

地鐵2號(hào)線

1鄭港四路

鄭港六路主干道（在建）地鐵2號(hào)線（在建）

快速路（在建）

快速路（未建）

主干道（已建）已開盤未開盤項(xiàng)目已售罄項(xiàng)目21

34

鄭

港

二

街7

5

鄭港三街站8

7

6

鄭

鄭

港

三

街

11

鄭港六路站【北港區(qū)項(xiàng)目分布】正弘中央公園開發(fā)商正弘置業(yè)項(xiàng)目區(qū)位鄭港三路與鄭港四街交匯處物業(yè)類型住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店、公寓建筑形態(tài)一期為18層高層；二期為26層高層建筑/園林風(fēng)格新亞洲項(xiàng)目規(guī)?？傆?jì)1600畝/200萬方，一期8萬方，二期15萬方容積率2.5綠化率2.5/40%戶型面積76-78兩房；85-90小三房；118-120三房均價(jià)（元/㎡）一期6200元/平米；二期預(yù)計(jì)5880元/平米起【項(xiàng)目概況】公園綜合體大盤，1600畝/200萬方，項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：中央湖景、規(guī)模、交通

正弘中央公園

地鐵輕軌換乘站

交通圖

區(qū)位交通：軌道交通：地鐵2號(hào)延長線與輕軌12號(hào)線與17號(hào)

線貫穿小區(qū)（輕軌地鐵換乘站點(diǎn)：鄭港三路與鄭港四街交匯處）

規(guī)劃團(tuán)隊(duì)：美國SWA、BAKH、日清全球頂尖大師聯(lián)合規(guī)劃

配套狀況：地塊中心建設(shè)一個(gè)360畝的中央公園；大型購物

中心、超市、百貨、體驗(yàn)式休閑商業(yè)面積約30萬平方；高檔

酒店、商務(wù)辦公面積約20萬平方核心賣點(diǎn)：超大規(guī)模、環(huán)境品質(zhì)、城市綜合體

43【開發(fā)策略】地塊沿公園分布，優(yōu)先開發(fā)交通便利次優(yōu)區(qū)域，定位明確，一二期主打剛需戶以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)

正弘中央公園

項(xiàng)目規(guī)劃：正弘中央公園共分14個(gè)地塊，一期推出6號(hào)地塊（5棟樓），小案名為正弘中央公園·日出映像；二期推出8號(hào)地塊（10棟樓）

項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃：中原首個(gè)以綠色公園理念的綜合體，涵蓋文化、娛樂、居住、商業(yè)、辦公、酒店等業(yè)態(tài)

44規(guī)劃圖781312453

中央公園12寫字樓濱湖商業(yè)

6售罄待售戶型戶型面積套數(shù)占比占比A1-1三房119.21-121.1㎡14417%21%A1-2118.72㎡364%A2-1兩房（2+1）84.95-88.37㎡18021%49%A2-287.58-88.48㎡364%A2-388.59-89.86㎡16820%B1-289.76-89.78㎡364%B1-1兩房76.62-77.84㎡21626%30%B1-377.81-78.68㎡324%合計(jì)76-121㎡848套100%100%45【戶型配比】一期以兩房和小三房為主，其中小三房占比49%，兩房占比30%

正弘中央公園戶型分布及占比正弘中央公園一期戶型分布圖46【戶型分析】89㎡戶型為明星戶型，南北通透，雙陽臺(tái)雙飄窗A1-1

120㎡三房兩廳兩衛(wèi)B1-1

77㎡兩房兩廳一衛(wèi)B1-1

77㎡兩房兩廳一衛(wèi)A2-1

89平米2+1房2廳1衛(wèi)

正弘中央公園A1-1

三室兩廳兩衛(wèi)

建筑面積：約120㎡三臥室?guī)эh窗，有效增加室

內(nèi)使用面積

南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，提

高居住舒適度

47明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)【戶型分析】120㎡三房，南北通透，雙陽臺(tái)、三飄窗

正弘中央公園建筑面積：約89㎡A2-1

兩室兩廳一衛(wèi)

南北雙陽臺(tái)設(shè)

計(jì)，提高居住

舒適度戶型可“2改3”，為正弘明星戶型

可將陽臺(tái)和

儲(chǔ)藏室部分

改造為一個(gè)

臥室

雙臥室?guī)эh窗

48【戶型分析】89㎡邊戶，面積小，南北通透，雙陽臺(tái)、雙飄窗

正弘中央公園B1-1

兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積：約77㎡缺點(diǎn)：客廳朝北，且窗戶完全被左右遮擋

，基本為暗廳；餐廳、客廳無嚴(yán)格區(qū)

分

優(yōu)點(diǎn)：雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，

提高居住舒適度

49【戶型分析】中間戶型，強(qiáng)調(diào)兩臥室朝南，犧牲了客廳采光

正弘中央公園建筑面積：約88㎡雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，提高居

住舒適度

50A2-3

兩室兩廳一衛(wèi)

客廳朝北，且窗戶

完全被左右遮擋，

基本為暗廳。

餐廳、客廳無嚴(yán)格

區(qū)分。

可將陽臺(tái)和儲(chǔ)藏室

部分改造為一個(gè)臥

室戶型可“2改3”【戶型分析】中間戶型，強(qiáng)調(diào)兩臥室朝南，犧牲客廳采光

正弘中央公園【銷售狀況】一期蓄客三個(gè)月，848套房源，開盤當(dāng)天售罄

1#2#4#

3#

5#

效果圖

房源情況：正弘·中央公園蓄客3個(gè)月后，于2013年11月30日將6#地塊1、2、3、4、5號(hào)樓全部推出，均為18層的板樓，共計(jì)房源848套，其中1、2、3號(hào)樓為每棟2個(gè)單元，每單元2梯4戶；4、5號(hào)樓為每棟3個(gè)單元，每單元2梯4戶

銷售情況：開盤房源當(dāng)天售罄，其中對(duì)于89㎡的A2-1戶型熱度最高，價(jià)格也是所有戶型中最高。開盤整體表均價(jià)6200，實(shí)收均價(jià)6000；優(yōu)惠：排卡5000抵20000；全款優(yōu)惠2%；按揭優(yōu)惠1%；簽約優(yōu)惠2000元

51

正弘中央公園52【二期產(chǎn)品戶型】邊戶南北通透，中間戶客廳臥室兩主功能空間朝南

93平米2+1房2廳1衛(wèi)93平米2+1房2廳1衛(wèi)

89平米2+1房2廳1衛(wèi)

93平米邊戶南北通透，2+1小三房，南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，提高舒適性；臥室均帶飄窗，得房率更高

89平米2+1房2廳1衛(wèi)

89平米中間戶，完善了一期的戶型，客廳餐廳一體化設(shè)計(jì)，增大活動(dòng)空間，兩主功能空間朝南，提高舒適性

正弘中央公園裕弘世界港開發(fā)商河南裕鴻置業(yè)有限公司項(xiàng)目區(qū)位四港聯(lián)動(dòng)大道與鄭港六街交匯處物業(yè)類型住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店、公寓建筑形態(tài)洋房、小高層建筑/園林風(fēng)格簡(jiǎn)歐項(xiàng)目規(guī)模占地1500畝，總建150萬㎡容積率2.0綠化率35%戶型面積小高層：90-170㎡電梯洋房：170-200㎡均價(jià)（元/㎡）洋房：9500；小高層：6400-6600；商業(yè)：1.4-2.4萬【項(xiàng)目概況】港區(qū)高端品質(zhì)大盤，項(xiàng)目以規(guī)模和環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)及配套為主要賣點(diǎn)，主打改善型客戶

裕弘世界港

中建

一期核心賣點(diǎn)：超大規(guī)模、城市綜合體、環(huán)境品質(zhì)

5354【項(xiàng)目規(guī)劃】物業(yè)類型豐富，集住宅、商業(yè)、酒店、辦公于一體，主打洋房和小高層產(chǎn)品商業(yè)住宅酒店寫字樓香港五星級(jí)富豪酒

店4棟10層

寫字樓6萬㎡

商業(yè)

16棟富士康公寓22棟多層住宅奧特萊斯

商業(yè)街

快捷酒店17棟小高層

、2棟別墅

A地塊以5層洋房為主，共22棟6層

洋房，16棟兩單元，6棟一單元，

一梯兩戶，配套一所幼兒園，總計(jì)約370套

A地塊北側(cè)5棟11層小高層，一梯

兩戶，一層為底商

B地塊規(guī)劃17棟10層小高層、2棟

三層別墅；17棟小高層均為兩單元，

其中包含一梯兩戶15棟，一梯三戶

2棟，總計(jì)720戶

C地塊規(guī)劃有香港五星級(jí)富豪酒店

D地塊規(guī)劃6萬㎡獨(dú)立商業(yè)、4棟寫

字樓、2棟快捷酒店和奧特萊斯商

業(yè)街

E地塊規(guī)劃16棟富士康簽約公寓，

公寓西側(cè)配套底部商業(yè)5棟11層小

高層

裕弘世界港一期一批二期

一期二批一期小高層配比戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)占比兩室兩廳一廚一衛(wèi)91-956910%兩室兩廳一廚一衛(wèi)1126910%三室兩廳一廚一衛(wèi)113355%三室兩廳一廚二衛(wèi)14334650%四室兩廳一廚兩衛(wèi)156-16810315%四室兩廳一廚兩衛(wèi)175-1906910%總計(jì)91-190691100%【戶型配比】

一期17棟10層小高層主力戶型為140—168三房，占比65%一期一批（B地塊）——麗園，規(guī)劃17棟10層小高層住宅，1梯2戶或1梯3戶設(shè)計(jì)，住宅面積約10.5萬㎡，總戶數(shù)約691戶，戶型面積區(qū)間90-190㎡，主力戶型為140—175㎡三房。

2011年底開盤，總層數(shù)十層，價(jià)格：一次性4500，按揭4800，中間漲價(jià)最高5500，直至2013年3月份全部銷售完畢

55

裕弘世界港樓層戶型面積總面積面積占比頂層復(fù)式四室三廳三衛(wèi)222㎡3.8萬㎡21%二至四層四室兩廳兩衛(wèi)186-221㎡9.9萬㎡54%一層帶負(fù)一層六室兩廳三衛(wèi)315㎡4.7萬㎡25%合計(jì)18.4萬㎡100%【戶型配比】洋房主力面積為186-221

㎡四房，占比54%一期二批（A地塊）——麗宮，規(guī)劃22棟5-6層電梯多層住宅，1T2戶設(shè)計(jì)，住宅面積約18.4萬㎡，總戶數(shù)760戶，主力戶型面積區(qū)間186-396㎡，主力戶型為186—221㎡四房。容積率0.9，層高3.3-3.6米，30-46米樓間距，外立面采用石材。大致戶型配比如下：

56

裕弘世界港57項(xiàng)目亮點(diǎn)：退臺(tái)式洋房，半地下車庫設(shè)計(jì)、大面積的平層、復(fù)式產(chǎn)品，全封閉物業(yè)管理

裕弘世界港亮點(diǎn)一：退臺(tái)式洋房亮點(diǎn)二：層高3.3-3.6m，300-500平方米平層及復(fù)式大戶亮點(diǎn)三：半地下停車場(chǎng)；露天停車庫

露天車場(chǎng)

亮點(diǎn)四：園林及全封閉物業(yè)管理58【戶型分析-小高層】小高層面積較大，均為142平米的三房通透，采光好；客廳、主臥、次臥三主功能區(qū)南向，舒適度高；次衛(wèi)干濕分離

位置：花園洋房（麗宮）北側(cè)規(guī)劃，5棟11層小高層

產(chǎn)品：產(chǎn)品全為142㎡三居戶型，1T2戶設(shè)計(jì)，層高3.1米，總計(jì)2.3萬方

動(dòng)態(tài)：2014年3月29日推出4棟，另外1棟企業(yè)集體購買，均價(jià)7000元/平

陽臺(tái)

點(diǎn)評(píng)：戶型方正；雙陽臺(tái)南北陽臺(tái)邊戶戶型相同142㎡3*2*2142㎡3*2*2

裕弘世界港【銷售狀況】前期小高層月均去化50-60套左右，后期洋房和二期小高層月均去化10套左右

一期一批

2012年1月，先推出17棟10層小高層，691套，價(jià)格：一次性4500，按揭4800，中間漲價(jià)

最高5500，直至2013年3月份全部銷售完畢，因價(jià)格較低，去化較好，月均去化50-60套

一期二批

洋房1#--8#是2012年10月中旬開盤，戶型面積186-396㎡，當(dāng)時(shí)均價(jià)為7300元/平。18#、

19#、21#、22#、23#、24#是2013年6月8號(hào)開盤，均價(jià)在9700元/平左右，截至2014年8

月26日，剩余70-80套，月均去化10-20套

二期

2014年3月29日二期開盤，推出4棟11層小高層，142㎡的大三房，均價(jià)在6500元/平寫字樓、10層和11層小高層已售罄，目前在售5層花園洋房

59

裕弘世界港萬科魅力之城開發(fā)商鄭州萬科美景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目區(qū)位鄭港二路（規(guī)劃路）南側(cè)、鄭港二街（規(guī)劃路）西側(cè)物業(yè)類型高層、花園洋房、公寓、商鋪建筑形態(tài)高層、多層建筑/園林風(fēng)格簡(jiǎn)歐項(xiàng)目規(guī)模占地500畝，建面82萬方容積率2.5綠化率40%戶型面積75平兩房，82-88小三房；洋房120三房均價(jià)（元/㎡）高層精裝修預(yù)計(jì)6600-690060【項(xiàng)目概況】鄭州第三個(gè)項(xiàng)目，在全國布局的第十三座魅力之城之一，產(chǎn)品延續(xù)萬科剛需和精裝策略路線萬科美景魅力之城核心賣點(diǎn)：品牌、精裝修、戶型

效果圖

交通狀況：距離地鐵二號(hào)線鄭港三街僅西約200m，鄭州東站至鄭州南站城際輕軌專線機(jī)場(chǎng)城際站，機(jī)場(chǎng)城市輕軌12號(hào)至四港聯(lián)動(dòng)大道鄭港六路站下車

項(xiàng)目配套：商業(yè)配套：中央商業(yè)廣場(chǎng)；周邊醫(yī)院：河南省公共衛(wèi)生醫(yī)療中心（在建）、鄭州市第一人民醫(yī)院港區(qū)醫(yī)院等；周邊學(xué)校：綜合：鄭州航空港雙語國際學(xué)校；幼兒園：實(shí)驗(yàn)幼兒園，棗莊幼兒園；小學(xué)：第一小學(xué)，第二小學(xué)等；中學(xué)：鄭州一中國際港區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)等交通圖61推盤節(jié)奏

總建面83萬方，一期總建面11.4萬方，包括10棟20層高層住宅和8棟多層住宅

高層（2T6）；洋房（兩個(gè)單元、1T2）；首批推出2#、3#、4#，327戶，2T6，81、84、87三房萬科美景魅力之城【開發(fā)策略】分三期開發(fā)，依托地鐵二號(hào)延長線，優(yōu)先開發(fā)相對(duì)成熟、交通便利，景觀次優(yōu)的區(qū)域2345

678910111213141516171815層6層8層

一期（11.4萬方）二期三期地鐵二號(hào)延長線鄭港三街站戶型配比（高層）戶型面積段（㎡）總戶數(shù)比重B1-三房8136033%B2-三房8525223%B3-三房8736033%A1-兩房7410810%總戶數(shù)3271080100%其中兩房10%、2+1小三房占比90%戶型配比（洋房）戶型面積段（㎡）總戶數(shù)比重三房12016884%三房（帶地下室）1863216%總計(jì)120-186200100%【戶型配比】高層小三房占比90%，其余為兩房；洋房均為120平米三房，首層送地下室萬科美景魅力之城產(chǎn)品形態(tài)：10棟18層高層+

2棟8層電梯洋房+4棟6層電梯洋房+2棟5層電梯洋房

1-5#、10#、15-18#為20層的高層住宅，2梯6戶

6#、11#為8層電梯洋房，1梯2戶

9#、14#為5層；7#、8#、12#、13#為6層電梯洋房、1梯2戶戶型配比

洋房全部為120平米的3房2廳2衛(wèi)共200套，其中首層送約66平米地下室；高層戶型全部為90平米以下，

6263【戶型分析】2-4#、16-18#88平米3室2廳1衛(wèi)

82平米3室2廳1衛(wèi)82平米3室2廳1衛(wèi)88平米3室2廳1衛(wèi)85平米3室2廳1衛(wèi)85平米3室2廳1衛(wèi)萬科美景魅力之城85平米三室兩廳一衛(wèi)戶型分析

優(yōu)點(diǎn)：客廳、餐廳、景觀陽臺(tái)一體化設(shè)計(jì)，增大活動(dòng)空間；獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)；主臥南北通透；合理動(dòng)線設(shè)計(jì)；衛(wèi)生間干濕分離；明亮廚房，連通生活陽臺(tái)，減少油煙污染

缺點(diǎn)，北戶，餐廳、客廳因遮擋較暗玄關(guān)活動(dòng)空間大【戶型分析】5#、10#88平米3室2廳1衛(wèi)82平米3室2廳1衛(wèi)82平米3室2廳1衛(wèi)88平米3室2廳1衛(wèi)74平米2室2廳1衛(wèi)74平米2室2廳1衛(wèi)萬科美景魅力之城減少油煙污染

缺點(diǎn)：戶型不方正

6474平米兩室兩廳一衛(wèi)戶型分析

優(yōu)點(diǎn)：客廳、餐廳、景觀陽臺(tái)一體化設(shè)計(jì)，增大活動(dòng)空間；獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)；主臥南北通透；合理動(dòng)線設(shè)計(jì)；衛(wèi)生間干濕分離；明亮廚房，連通生活陽臺(tái)，減少油煙污染

缺點(diǎn)，北戶，餐廳、客廳因遮擋較暗88平米三室兩廳一衛(wèi)戶型分析

優(yōu)點(diǎn)：客廳、餐廳、景觀陽臺(tái)一體化設(shè)計(jì)；獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)；主臥南北通透；合理動(dòng)線設(shè)計(jì)；衛(wèi)生間干濕分離；明亮廚房，連通生活陽臺(tái)，活動(dòng)空間大玄關(guān)

玄關(guān)活動(dòng)空間

大65【戶型分析】1#、15#萬科美景魅力之城85平米3室2廳1

衛(wèi)74平米2室2廳1

衛(wèi)88平米3室2廳1衛(wèi)82平米3室2廳1衛(wèi)82平米3室2廳1衛(wèi)88平米3室2廳1衛(wèi)82平米三室兩廳一衛(wèi)戶型分析

優(yōu)點(diǎn)：客廳、餐廳、景觀陽臺(tái)一體化設(shè)計(jì)，增大活動(dòng)空間；獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)；合理動(dòng)線設(shè)計(jì)；明亮廚房，連通生活陽臺(tái)，減少油煙污染；衛(wèi)生間干濕分離

缺點(diǎn)：戶型不方正

玄

關(guān)活動(dòng)空

間大66【戶型分析】電梯洋房戶型萬科美景魅力之城【項(xiàng)目規(guī)劃】總計(jì)22個(gè)地塊，5#、10#、13#地塊三盤聯(lián)動(dòng)，認(rèn)籌咨詢中

豫發(fā)大運(yùn)城

豫發(fā)在港區(qū)共計(jì)22個(gè)地塊

(北區(qū)20個(gè)，南區(qū)2個(gè))

2至5號(hào)地塊為“白鷺源”

住宅組團(tuán)，2號(hào)地塊一期開

發(fā)項(xiàng)目；5號(hào)地塊為二期開

發(fā)項(xiàng)目

10號(hào)地塊為“國園”項(xiàng)目，

為現(xiàn)代中式洋房

13號(hào)地塊為“藍(lán)山公館”，

為褐石洋房

備注：1#、6#、7#、11#、

12#地塊為商業(yè)用地，其余均為住宅用地

67

國園藍(lán)山公館

白鷺源

錦榮

天街錦榮悅

匯城國際設(shè)計(jì)中心錦榮天街開發(fā)商鄭州港發(fā)置業(yè)有限公司項(xiàng)目區(qū)位鄭州航空港區(qū)鄭港四街與鄭港六路交會(huì)處物業(yè)類型商業(yè)街和集中商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模占地4.1萬平米，總建面25.5萬平米，其中地上面積18.5萬平米，商業(yè)面積11.1萬平米，辦公面積7.4萬平米項(xiàng)目規(guī)劃主體6層，局部10層，地下2層，其中負(fù)1層局部商業(yè)。涵蓋購物、休閑、娛樂、餐飲、娛樂、住宿、會(huì)議等功能。1-6層為商業(yè)，7-10層為酒店和辦公。屋頂打造立體空中花園【錦榮天街】涵蓋購物、休閑、娛樂、餐飲、娛樂、住宿、會(huì)議等功能

豫發(fā)大運(yùn)城

豫發(fā)錦榮天街

68錦榮悅匯城開發(fā)商鄭州港發(fā)置業(yè)有限公司項(xiàng)目區(qū)位鄭州航空港區(qū)鄭港四街與鄭港六路交會(huì)處物業(yè)類型商業(yè)街和集中商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模占地8萬平米，總建面16萬平米項(xiàng)目規(guī)劃錦榮悅匯城占據(jù)航空港區(qū)北部物流商貿(mào)區(qū)核心商圈，地下1層，地上3層【錦榮悅匯城】中原首個(gè)全開放體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)

豫發(fā)大運(yùn)城銷售：2014年5月18日開盤，開盤當(dāng)天銷售700套，前期蓄客3個(gè)月；月均去化100多套，價(jià)格1萬-3萬/平米客戶：港區(qū)拆遷客戶50%，鄭州市區(qū)35%；90%為投資客戶賣點(diǎn)：地鐵口、大商新瑪特、丹尼斯

69豫發(fā)大運(yùn)城開發(fā)商鄭州港發(fā)置業(yè)有限公司項(xiàng)目區(qū)位鄭港二路（規(guī)劃路）南側(cè)、鄭港二街（規(guī)劃路）西側(cè)物業(yè)類型住宅建筑形態(tài)一期、二期為18層高層建筑/園林風(fēng)格歐式建筑、法式屋頂項(xiàng)目規(guī)?？傆?jì)1700畝/360萬方，白鷺源一期19萬方，白鷺源二期19萬方容積率2.2綠化率65%戶型面積一期77兩房；89㎡小三房、129㎡三房；二期89-97小三房、120三房；國園主力戶型142平米；藍(lán)山公館130左右均價(jià)（元/㎡）白鷺源一期毛坯6200元/平米

豫發(fā)大運(yùn)城【項(xiàng)目概況】集住宅、商業(yè)、商務(wù)、文化等為一體的千畝大盤綜合體項(xiàng)目

2

3

14685109

12

豫發(fā)大運(yùn)城白鷺源

豫發(fā)大運(yùn)城布局1700畝，規(guī)劃22城，建筑面積360萬㎡，復(fù)合業(yè)態(tài)集住宅、商業(yè)、商務(wù)、文化等為一體。

首先推出的是2-5號(hào)地塊“白鷺源”住宅組團(tuán)，位于航空港區(qū)北部片區(qū)，東西長度為277.50米，南北寬度為219.84米

核心賣點(diǎn)：綜合體、規(guī)模、物業(yè)豐富

70中央水景

7

11豫發(fā)大運(yùn)城-國園開發(fā)商鄭州港發(fā)置業(yè)有限公司項(xiàng)目區(qū)位航空港區(qū)航空港綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)鄭港三街和祥瑞路交匯處處物業(yè)類型住宅建筑形態(tài)板樓小高層建筑/園林風(fēng)格現(xiàn)代中式項(xiàng)目規(guī)模81畝，13萬平米容積率1.7綠化率47%戶型面積28棟7-9層洋房，5棟10-11層小高層，142-197㎡現(xiàn)代中式洋房均價(jià)（元/㎡）未開盤

豫發(fā)大運(yùn)城

國園項(xiàng)目是豫發(fā)大運(yùn)城高端現(xiàn)代中式住宅，北鄰

盛錦路，東臨琴臺(tái)街，南臨祥瑞路，西臨鄭港三

街

規(guī)劃布局：規(guī)劃一心（中央景觀水域）一軸（中

央景觀主軸），紅墻、廊柱、院落式布局

71祥瑞路【國園】以現(xiàn)代中式洋房、小高層為主的高品質(zhì)社區(qū)

中央水

景景觀軸幼兒

園豫發(fā)大運(yùn)城國園豫發(fā)大運(yùn)城-藍(lán)山公館開發(fā)商鄭州港發(fā)置業(yè)有限公司項(xiàng)目區(qū)位航空港區(qū)航空港綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)鄭港三街和鄭港六路交匯處物業(yè)類型褐石洋房建筑形態(tài)洋房、小高層建筑/園林風(fēng)格褐石街區(qū)項(xiàng)目規(guī)模137畝，20萬平米容積率1.5綠化率52%戶型面積28棟7-9層洋房，5棟10-11層小高層，128-174㎡褐石花園洋房均價(jià)（元/㎡）未開盤

豫發(fā)大運(yùn)城【藍(lán)山公館】以褐石洋房、小高層為主的高品質(zhì)社區(qū)

中央水

景

豫發(fā)大運(yùn)城藍(lán)山公館

藍(lán)山公館項(xiàng)目是豫發(fā)大運(yùn)城以褐石洋房、小高層為主的住宅組團(tuán)，北鄰24米寬的鄭港五路，東臨40米寬的鄭港三街，南臨50米寬的鄭港六路，西側(cè)是15米寬的規(guī)劃道路

規(guī)劃設(shè)計(jì)一心（中央景觀水域）一軸（中央景觀主軸）三片（洋房片區(qū)、小高層住宅片區(qū)和配套設(shè)施片區(qū)

7273

豫發(fā)大運(yùn)城【戶型分析】白鷺源一期高層9#、10#

73

9#、10#

標(biāo)準(zhǔn)層戶型組合

A189平米兩室兩廳一衛(wèi)（兩變?nèi)?/p>

A189平米兩室兩廳一衛(wèi)（兩變?nèi)?/p>

A288平米兩室兩廳一衛(wèi)

A288平米兩室兩廳一衛(wèi)74【戶型分析】白鷺源一期高層2#、3#、6#、7#

2#、3#、6#、7#

標(biāo)準(zhǔn)層戶型組合

豫發(fā)大運(yùn)城

E1130平米三室兩廳兩衛(wèi)

E188平米兩室兩廳一衛(wèi)（2+1）

E1130平米三室兩廳兩衛(wèi)75白鷺源一期高層單元平面

of

1#、4#、5#、8#、11#、12#

1#、4#、5#、8#、11#、12#

標(biāo)準(zhǔn)層戶型組合

豫發(fā)大運(yùn)城

B1129平米三室兩廳兩衛(wèi)

B1129平米三室兩廳兩衛(wèi)

A188平米兩室兩廳一衛(wèi)

A188平米兩室兩廳一衛(wèi)【戶型分析】白鷺源一期

E1

三室兩廳兩衛(wèi)

建筑面積：約129.67㎡明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)

餐廳客廳相連雙陽

臺(tái)，整體南北通

透，戶型內(nèi)構(gòu)成穿

堂風(fēng)。

南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，提

高居住舒適度

76

豫發(fā)大運(yùn)城【戶型分析】白鷺源一期

豫發(fā)大運(yùn)城B1三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：約129.32㎡

明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，提

高居住舒適度

次臥正對(duì)客廳，戶

型通透性較低

77【戶型分析】白鷺源一期，89平米中間戶，“2改3”，客戶接受度好

豫發(fā)大運(yùn)城E2兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積：約89.61㎡

可將陽臺(tái)和儲(chǔ)藏室

部分改造為一個(gè)臥

室劣勢(shì)：客廳朝北，雖連接南向陽臺(tái)，但為中間戶，受左右遮擋較為嚴(yán)重，基本為暗廳。且無獨(dú)立餐廳位

置：

南向雙臥室?guī)эh窗，

有效增加使用面積

78戶型可“2改3”，客戶接受度較好開盤信息開盤時(shí)間2014/1/5推出體量共588套，6.3萬方建筑形態(tài)1#：3個(gè)單元2#：3個(gè)單元8#：1單元；9#：1單元；10#：1單元認(rèn)籌時(shí)間2013年9月29日-2014年1月4日：95天認(rèn)籌客戶約1340組到訪客戶約1300組到訪率97%均價(jià)2兩房兩廳：6255元/m2三房兩廳：6260元/m成交情況共成交712套，其中144套提前被團(tuán)購整體去化率98%認(rèn)籌轉(zhuǎn)成交45%優(yōu)惠活動(dòng)1.認(rèn)籌1萬抵3萬2.按揭優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)3.全款優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)戶型配比產(chǎn)品類型樓棟戶型2m推出套數(shù)產(chǎn)品比例銷售套數(shù)銷售比例18F中高層1#、2#、8#、9#、10#號(hào)樓兩房兩廳88.28-89.8333958.00%33297%三房兩廳129.11-129.3724942.00%24598%合計(jì)588100.00%57698%【銷售狀況】2014年1月5日白鷺源首批房源開盤、本次推出588套房源，當(dāng)天開盤銷售576套，去化率是98%，成交均價(jià)6200元/m2

2198

10開盤狀況：本次開盤前期宣傳67天，認(rèn)籌客戶1340組，當(dāng)天基本全部到訪，成交率非常好；銷售狀況：1、70平米的兩室一廳和90平米的兩室兩廳較為暢銷，70平米開盤即售罄；2、目前剩余129平米大戶型

79

豫發(fā)大運(yùn)城潤豐·錦尚開發(fā)商鄭州保利置業(yè)有限公司項(xiàng)目區(qū)位中國鄭州航空港區(qū)鄭港六路與鄭港二街交匯處物業(yè)類型小高層、公寓、商鋪建筑形態(tài)12F、14F、15F小高層建筑/園林風(fēng)格簡(jiǎn)歐、新古典項(xiàng)目規(guī)模150畝，31萬平米容積率2.2綠化率40%戶型面積85-87兩房；108-127三房；154四房均價(jià)（元/㎡）6000元/平米80潤豐錦尚【項(xiàng)目概況】航空港區(qū)唯一的通體全石材立面的小區(qū)23456159

11

87

1

381420

1

1

2

212

2

116

71019242523

1

潤豐·錦尚

交通區(qū)位：項(xiàng)目位于航空港區(qū)鄭港六路和鄭港二街交匯處，所在區(qū)域?yàn)猷嵵莺娇崭酆诵纳鷳B(tài)居住區(qū)

配套條件：項(xiàng)目天然氣、暖氣雙入戶，配五星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)，并是目前航空港區(qū)唯一的通體全石材立面小區(qū)；共28棟樓，產(chǎn)品涵蓋大尺度舒適住宅、精品小公寓及商業(yè)，并配備3400㎡的雙語幼兒園交通區(qū)位核心賣點(diǎn)：全石材立面、品質(zhì)

87平米純南向兩房戶型方正全明，布局合理，為本批最優(yōu)戶型，需求量最大87-88平米邊戶兩房戶型不方正，南向面寬小，空間利用率低，客戶接受度低

廚房外陽臺(tái)設(shè)計(jì)，儲(chǔ)物

洗衣滿足日常需要

81【戶型分析】87平米純南向兩房戶型方正全明，布局合理，為明星戶型

3#、7#、11#、15#、19#、23#、24#

兩室兩廳一衛(wèi)

87平米

兩室兩廳一衛(wèi)

87平米潤豐錦尚82潤豐錦尚

108平米三房一衛(wèi)戶型為純南向大面寬設(shè)計(jì)，采光好，在三房戶型中去化率相對(duì)較高

124、130平米戶型南北通透、全明設(shè)計(jì)，但廚房的位置設(shè)計(jì)影響了南北通透的實(shí)際效果，也未實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜區(qū)合理分區(qū)；加上面積大、總價(jià)偏高，導(dǎo)致去化率偏低。【戶型分析】

108平米純南向戶型大面寬設(shè)計(jì)，采光好，在三房中去化較高

5#、9#、13#、17#、21#、

6#、10#、14#、18#、22#

三室兩廳兩衛(wèi)：130平米

三室兩廳兩衛(wèi)：124平米

三室兩廳一衛(wèi)：108平米名門郡景開發(fā)商名門置業(yè)項(xiàng)目區(qū)位鄭港一路與鄭港四街交匯處物業(yè)類型住宅建筑形態(tài)高層、洋房建筑/園林風(fēng)格英倫褐石風(fēng)格項(xiàng)目規(guī)?？傉嫉?38畝，總建面42萬方，