房產(chǎn)自持下開發(fā)商融資管理方式研究-以“萬科”為例 金融學(xué)專業(yè)

②北京上海廣州深圳南京蘇州杭州常住總?cè)丝冢ㄈf人）21712415135011388241062902常住戶籍人口（萬人）13481434843355640654709常住外來人口（萬人）832982507783183408193非農(nóng)人口比例（%）62%62%59%32%60%36%43%戶籍非農(nóng)人口（萬人）10911299578150385236301外來非農(nóng)人口（萬人）25019621321711014782戶籍非農(nóng)人口租房比例（%）7%7%7%7%5%5%5%外來非農(nóng)人口租房比例（%）85%85%70%85%60%60%60%租房總需求（萬人）2892581901958510064人均租房面積（平米/人）20202020303030租金（元/月/平米）73.366.944.666.735.327.643.2年租金（億元）50841320331210899100但目前，我國傳統(tǒng)租房市場規(guī)范水平低，信息不對稱，租住品質(zhì)及體驗(yàn)差。隨著90后群體進(jìn)入社會，年輕租客對于居住品質(zhì)的要求同步提高，除了物質(zhì)條件外追求群體歸屬感、身份感。長租公寓相比傳統(tǒng)散租公寓，通過提供增值服務(wù)有效解決租房過程中諸多痛點(diǎn)，從下面表格中傳統(tǒng)租房與長租公寓對比，不難看出長租公寓更受青年租客的青睞。表3傳統(tǒng)租房與長租公寓對比傳統(tǒng)租房長租公寓租金透明度網(wǎng)站標(biāo)示價(jià)格與中介價(jià)格不一致明碼標(biāo)價(jià)中介手續(xù)費(fèi)通常為一個(gè)月租金無裝修品質(zhì)裝修品質(zhì)參差不齊裝修風(fēng)格統(tǒng)一，一般高于市面平均水平日常保潔中介或房東不負(fù)責(zé)清潔運(yùn)營商派專業(yè)清潔人員定期打掃家電維修需自行維修，并自行支付相關(guān)費(fèi)運(yùn)營商派專人維修，多數(shù)情況下費(fèi)用，事后與房東協(xié)商報(bào)銷用由運(yùn)營商負(fù)責(zé)承擔(dān)社區(qū)概念無集中式長租公寓社區(qū)概念較重配套設(shè)施無多配備健身房、圖書館、俱樂部等公共服務(wù)設(shè)施租金、雜費(fèi)繳納租金與其他各項(xiàng)雜費(fèi)繳費(fèi)渠道、方統(tǒng)一在運(yùn)營商app平臺繳費(fèi)，操作式不盡相同，操作繁瑣便捷市場調(diào)控方面，政府從2015年開始就曾經(jīng)多次鼓勵(lì)房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展。到了2016年，對房地產(chǎn)住房租賃企業(yè)政府的態(tài)度從原來的“鼓勵(lì)”轉(zhuǎn)為“支持”。到了2017年，政府對房地產(chǎn)住房租賃企業(yè)制訂的政策更細(xì)致，更有針對性，完善住房租賃市場已經(jīng)成為了國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個(gè)手段。習(xí)近平主席在十九大報(bào)告中，強(qiáng)調(diào)了“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”，這是對住房功能的準(zhǔn)確定位，加快多渠道保障、建立供給多主體化、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居的思想已經(jīng)成為了國家的意志。（三）四類運(yùn)營主體現(xiàn)階段布局長租公寓的運(yùn)營主體主要為地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、互聯(lián)網(wǎng)+資本、酒店集團(tuán)四大類主要構(gòu)成，地產(chǎn)私募基金（房地產(chǎn)投資基金是從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度）類由于國內(nèi)市場尚不健全，所以并不多見。開發(fā)商具有資金優(yōu)勢、獲取集中房源的優(yōu)勢，成熟的供應(yīng)鏈、工程家裝、產(chǎn)品研發(fā)能力有效降低裝修成本。但是，持有運(yùn)營會影響公司的資金周轉(zhuǎn)，拖累銷售業(yè)績；并且開發(fā)商對于O2O商業(yè)模式以及客戶需求的把握不及地產(chǎn)服務(wù)商及互聯(lián)網(wǎng)公司，后期運(yùn)營缺乏精細(xì)管理的經(jīng)驗(yàn)。表4開發(fā)商優(yōu)劣勢解讀開發(fā)企業(yè)非開發(fā)企業(yè)資金能力自有資金★★★金融創(chuàng)新★★★獲房渠道自有物業(yè)★★★市場房源★★★產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目定位★★★★★改造/裝修★★★★★★運(yùn)營能力客戶招租★★★特色服務(wù)★★★專業(yè)團(tuán)隊(duì)★★★線上平臺★★★網(wǎng)絡(luò)服務(wù)供貨商與房地產(chǎn)業(yè)主對業(yè)主們有著很強(qiáng)的連接鏈，而且掌握著準(zhǔn)確的位置和比較好的消費(fèi)者，而且利用主要辦公室分布方便的“fangyuan”的迅速電話分布，各地區(qū)擴(kuò)展到各地區(qū)，迅速進(jìn)行。互聯(lián)網(wǎng)+資本運(yùn)作模式是很新的，運(yùn)營靈活，打造居住社群，具有客戶粘性，但是資金成本較高，一旦規(guī)模擴(kuò)大、運(yùn)營成本上升則面料盈利壓力。品牌酒店集團(tuán)作為房地產(chǎn)自持運(yùn)營主體之一，在存量物業(yè)運(yùn)營以及住戶管理各方面都具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)實(shí)情況是，前些年由于經(jīng)濟(jì)型快捷酒店擴(kuò)張迅速，在一定程度上導(dǎo)致了品牌酒店集團(tuán)部分網(wǎng)點(diǎn)的房間空置率比以住有所提高，因此品牌酒店集團(tuán)從2014年開始也開始拓展長租公寓。許多的品牌酒店集團(tuán)拓展長租公寓業(yè)務(wù)都非?；馃帷＃ㄋ模﹥深愡\(yùn)營模式長租公寓可分為集中式和分散式兩類。出租公寓、自主發(fā)展、收購或合作各方涉及房地產(chǎn)、設(shè)計(jì)和開發(fā)的整個(gè)房子,更新改造,統(tǒng)一品牌和服務(wù)；最后,出租公寓外模型；經(jīng)濟(jì)酒店迅速增長；公寓的分散分布是方圓的終點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化和轉(zhuǎn)換，主要的外部出租車管理和規(guī)劃區(qū)域。主要參與者的優(yōu)勢和劣勢取決于客戶的行為模式和不同的位置。表5出租方式對比集中式出租分散式出租物業(yè)獲取一般獲取整棟物業(yè)。獲取方式比較多元，可以獨(dú)棟開發(fā)，也可以采取收購、包租、與開發(fā)商合作等方式。一般從分散的個(gè)人業(yè)主處獲取物業(yè)，獲取方式一般為簽訂長期包租合同（3—5年）現(xiàn)金流前期投入資金較大前期投入資金較小，且可通過控制租金支付頻率來實(shí)現(xiàn)“滾雪球”式包租管理成本容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，后期的管理成本，特別是人力成本較低在房源量較大的時(shí)候，需要有強(qiáng)大的管理系統(tǒng)以控制成本業(yè)務(wù)特點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化程度相對更強(qiáng)，租客的聚集和公共空間的安排使得集中式公寓具備較強(qiáng)的社交屬性由于房源區(qū)位和形態(tài)差距較大，公寓標(biāo)準(zhǔn)化程度低，社交屬性弱典型企業(yè)You+青年公寓、魔方、自如寓、泊寓、雅詩閣等蘑菇公寓、自如友家、寓見等（五）開發(fā)商進(jìn)入模式單單從我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場來看，在長租公寓范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入大概有兩種方式：自營長租公寓與房地產(chǎn)企業(yè)同專業(yè)的長租公寓運(yùn)營企業(yè)合作。所謂的自營長租公寓也就單獨(dú)成立長租公寓品牌，這種模式是開發(fā)商進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域最主要的一種方式。采取自營長租公寓的房地產(chǎn)主要有旭輝、金地、遠(yuǎn)洋、龍湖、萬科、招商、蛇口等企業(yè)。例如，萬科現(xiàn)在便已設(shè)立了租賃公寓業(yè)務(wù)部，單獨(dú)開展長租公寓業(yè)務(wù)，并且在2015年以后，其在部分一線城市進(jìn)行租賃公寓業(yè)務(wù)，萬科2016年在對旗下的分公司建立了的長租公寓項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)整，與此同時(shí)，對價(jià)格審批、運(yùn)營管理、項(xiàng)目拓展、財(cái)務(wù)結(jié)算等各項(xiàng)事務(wù)制定了統(tǒng)一的管理，并且將此項(xiàng)業(yè)務(wù)品牌統(tǒng)稱“泊寓”。然而，采用房地產(chǎn)企業(yè)同專業(yè)的長租公寓運(yùn)營企業(yè)合作運(yùn)營方式與長租公寓運(yùn)營公司進(jìn)行合作的房地產(chǎn)企業(yè)主要有陽光城、保利等，在這樣的環(huán)境基礎(chǔ)下，運(yùn)營公司能夠?yàn)榭蛻籼峁┕芾?、運(yùn)營服務(wù)，而企業(yè)則能提供房源。并且，這些管理主要包括售前詢問，審核服務(wù)、售后維修工作等，對這些標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營提供一站式服務(wù)。上海萬科“泊寓”泊寓主要面對的人群是來大城市打拼的青年，這些人人生地不熟，并且沒有固定的居所，泊寓就是個(gè)海灣。泊寓，的意義就在于一個(gè)停泊的地方。讓這些人有一個(gè)溫暖的地方休息，能夠讓他們擁有一個(gè)真正的家。泊寓是萬科的一個(gè)長租品牌，以“智能化管理，伙伴式服務(wù)”為特色，致力于打造溫暖的城市青年家。上海萬科的“住宿”運(yùn)營體制主要包括4個(gè)主要機(jī)關(guān)。第一，收集住宅來源，聽取住宅源系統(tǒng)的評價(jià)，完成合同。第二，在設(shè)計(jì)的裝飾階段，完成家的經(jīng)營評價(jià)和房屋裝修。第三，部門的房屋租賃、租賃業(yè)務(wù)完成，日常的包租等工作。第四，部門以租賃后的服務(wù)，向租賃者提供高質(zhì)量的服務(wù)。房地產(chǎn)市場在未來的10年左右,中國仍然是相對安全,住宅為主要業(yè)務(wù),經(jīng)濟(jì)和城市功能的轉(zhuǎn)型,也左右,中國十小時(shí)內(nèi),速度和規(guī)模,努力轉(zhuǎn)型,消費(fèi)和探索地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的業(yè)務(wù),積極尋找新的業(yè)務(wù)增長,行業(yè)中,“長租”是一個(gè)主要業(yè)務(wù)。長租公寓解決了房東的很多痛點(diǎn)，也解決了租客的很多痛點(diǎn)，還解決了空置物業(yè)的運(yùn)營問題。長租公寓行業(yè)從2011年開始萌芽，逐步得到資本的青睞和大家的廣泛認(rèn)可。雖然存在很多問題，監(jiān)管方面也需要進(jìn)一步完善，我相信未來所有房東對外出租時(shí)一定愿意先找一家專業(yè)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)，而不是自己去找租客，租客未來一定也愿意去選擇品牌運(yùn)營商，因?yàn)樗≡谀抢锔杏X放心。萬科2014年率先實(shí)現(xiàn)所有租客信息與公安局人口辦直接對接，和酒店非常類似。讓租客覺得特別放心。這樣的價(jià)值貢獻(xiàn)非常巨大。過去一棟樓一百多個(gè)房間要十幾個(gè)人來加以管理，而萬科泊寓則希望只需要一人就能夠進(jìn)行管理，甚至將來達(dá)到一人能管理兩百多間出租房，這些工作當(dāng)然得有房屋維修團(tuán)隊(duì)、呼叫中心團(tuán)隊(duì)等強(qiáng)大的支持部門一起配合，建立起龐大的支撐體系，讓房屋出租效率和租客找房效率實(shí)現(xiàn)飛躍式提升，這是企業(yè)對整個(gè)行業(yè)的價(jià)值貢獻(xiàn)。長租公寓實(shí)施REITs融資的重要因素是盈利能力的高低，其中主要包括現(xiàn)金流的穩(wěn)定以及收益率的相對穩(wěn)定兩個(gè)方面。隨著我國不斷攀升的房價(jià)，我國的租賃人口在未來很有望突破三個(gè)億，因此在很大程度上，租賃市場的規(guī)模突破50000億元人民幣是極度有希望的，并且，長租公寓的需求數(shù)量在未來將會持續(xù)增加，這樣也就為企業(yè)能夠持有相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流打下了夯實(shí)的基礎(chǔ)。從萬科A、世聯(lián)這樣的大型房產(chǎn)企業(yè)每股盈余來看，萬科A（每股2.19元）的營業(yè)狀況較優(yōu)，對于長租公寓領(lǐng)域的深入探索更具潛力。REITs產(chǎn)品的投資風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上是會較之于銀行存款或國債較高的，但是如果這些產(chǎn)品能比在同一時(shí)期的國債擁有相對較高的1%-2%的收益，那么就不難吸引市場上的大量的“低風(fēng)險(xiǎn)”資金從而進(jìn)行長期投資以獲取收益。參考文獻(xiàn)總結(jié)優(yōu)勢1、一線城市共有產(chǎn)權(quán)房存在大量需求，銷售不受預(yù)售證限價(jià)、網(wǎng)簽影響，現(xiàn)金回籠快；2、地方政府能從共有產(chǎn)權(quán)房再次上市中獲取增值收益，調(diào)控政策導(dǎo)向擬加大共有產(chǎn)權(quán)房土地供應(yīng)。3、租賃住房存在大量需求，調(diào)控政策導(dǎo)向擬加大租賃住宅用地供應(yīng)，且土地位置核心，周邊配套完善，資產(chǎn)回報(bào)率提升后，資產(chǎn)證券化可以解決資金回籠慢核心難題。4、地方政府土地財(cái)政讓利，重點(diǎn)拓展央企背景開發(fā)商介入的辦法；地方國資開發(fā)企業(yè)短期內(nèi)獲得大量土地，對其后期開發(fā)運(yùn)營帶來挑戰(zhàn)，加強(qiáng)與地方平臺企業(yè)合作參與低價(jià)租賃用地的開發(fā)。（二）不足1、供地方式采用“競地價(jià)限房價(jià)同步走”的雙重路線，開發(fā)商的利潤受到很大程度的減少；2、法律政策指明了共有產(chǎn)權(quán)住房的計(jì)劃、設(shè)計(jì)以及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在很大程度上強(qiáng)化了質(zhì)量，增強(qiáng)了品質(zhì)監(jiān)管，其相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)不輸于普通的商品房，在這個(gè)基礎(chǔ)上，大大增加了開發(fā)成本。3、土地成本是阻礙在政府和開發(fā)商之間面前的最大阻礙。開發(fā)商沒有辦法保本或要求政府舍去財(cái)政收入，都非好方法。在預(yù)期的基礎(chǔ)上，租賃用地的未來的供給來源一方面，未來一定會會有更加多元化的途徑。然而當(dāng)前自身運(yùn)營能力、產(chǎn)品策劃能力的提高則顯得更加迫切；4、據(jù)推算，如果商品住宅用地轉(zhuǎn)變將成為未來一線城市租賃用地供給，那么商品住宅土地供給總量將被會在很大程度上被擠壓超過20%，相當(dāng)于一定程度上會在供給量上大幅度減少，在當(dāng)下，家庭重要資產(chǎn)配置目標(biāo)依然是房產(chǎn)，因此，在短期之內(nèi)住房需求在一定程度上也很不容易被轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥啃枨?，而未來一線城市的房價(jià)將會變得更有依靠。應(yīng)對策略重點(diǎn)關(guān)注限價(jià)商品房用地理性出價(jià)共有產(chǎn)權(quán)房用地合作開發(fā)正常商品房用地積極介入低價(jià)定向租賃住房用地規(guī)避商品房價(jià)格自持住宅用地增強(qiáng)業(yè)已形成的傳統(tǒng)開發(fā)能力，關(guān)注現(xiàn)金流壓力下的行業(yè)收并購整合機(jī)會公寓行業(yè)的三大攔路虎分別是金融、系統(tǒng)和強(qiáng)管控。幾乎所有做長租公寓的企業(yè)都在思考融資，主要是因?yàn)?，長租公寓的資金獲得成本仍然處于非常高的水平。租客在上海租房一般情況下是押一付三，或者押二付二，一次性需要拿出4個(gè)月租金，對租客來說壓力非常大。這幾年58金融、平安好房等等陸續(xù)出現(xiàn)了幫助租客月付的產(chǎn)品，銀行、基金等針對租賃業(yè)務(wù)開發(fā)的各類產(chǎn)品也開始豐富起來，無論是對于客戶還是公寓企業(yè)，目前都需要尋找更低價(jià)、高效的資金。2013至2015年，做公寓非常容易獲得融資，但大部分企業(yè)或者個(gè)人做到100間、200間時(shí)就做不下去了。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)不是人人都能做的，從以后的趨勢來判斷，必須考慮企業(yè)的價(jià)值貢獻(xiàn)在哪里?如果企業(yè)沒有想清楚這個(gè)問題，最好不要輕易嘗試做長租公寓。只有不忘初心，把租客和房東利益放在首位，切實(shí)解決住的問題，象萬科泊寓這樣的自持房產(chǎn)才有存在的價(jià)值。目前，在市場上屬于典型的重資產(chǎn)模式有例如市長租公寓各大小品牌均采用集中、依靠服務(wù)和租金收入從而獲取利益、分散式收房、統(tǒng)一裝飾裝修、集中管理等模式。在租賃市場上，投入高資金、回收期長就是重資產(chǎn)模式的特點(diǎn)，因此，輕資產(chǎn)運(yùn)營必定會是未來長租公寓的前進(jìn)方向，但是要實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營的方式卻只有兩種，一是以APP的形式進(jìn)行推廣，二是像開發(fā)商一樣做一些商務(wù)性資產(chǎn)管理。決定開發(fā)商生死的關(guān)聯(lián)是房地產(chǎn)融資。但是現(xiàn)階段，房地產(chǎn)面臨著極其窘迫的環(huán)境：緊縮的銀行信貸，以及難以進(jìn)行大規(guī)模的籌資，，其迫切想要擺脫依賴于銀行的簡單的籌資局面，努力拓寬籌資渠道，走豐富的多元化路線。與此同時(shí)，出于國家的層面也應(yīng)做到進(jìn)一步地去健全相關(guān)的法律法規(guī)，努力創(chuàng)新相關(guān)的資產(chǎn)管理性金融工具，從而促成房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)的穩(wěn)步綠色的發(fā)展。參考文獻(xiàn)[1]地產(chǎn)投資利器REITs發(fā)展瓶頸如何突破[J].中國信用卡,2016.[2]許憲春,賈海,李皎,李俊波.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對中國國民經(jīng)濟(jì)增長的作用研究[J].中國社會科學(xué),2015.[3]泓銘.“房子是用來住的、不是用來炒的”解析——對習(xí)近平房地產(chǎn)核心思想的理解[J].上海經(jīng)濟(jì)研究，2017.[4]羅孟竹.“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下長租公寓盈利模式淺析[J].太原城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào),2017.[5]張阿嬙.2018樓市將重點(diǎn)發(fā)力“租賃”[N].中國城市報(bào),2017.[6]張巖海,王要武.公共租賃住房供給模式研究[J].學(xué)術(shù)交流,2017.[7]周小寒.住房租賃新政下住房租賃市場的機(jī)遇和挑戰(zhàn)研究[J].建筑經(jīng)濟(jì),2017.[8]邱俊柯,黃